「自分で土地の売却相場を調べたい」と思った時、以下の価格を調べて、おおよその相場を算出することができます。
| 調べる価格 | 発表元 | どんな価格か |
|---|---|---|
| 実際の取引価格 | 国 | 国土交通省がアンケート調査した価格 |
| 公示地価・基準地価 | 国・都道府県 | 土地取引の指標にされている価格 |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 固定資産税の課税のための価格 |
| 路線価 | 国税庁 | 相続税の課税のための価格 |
土地は形や立地などがそれぞれ異なり、1つとして同じものがありません。
そのため一般の人が、はかりで量るように、きっちりと価格を求めるのは難しいです。
それでも、複数の方法で相場を調べておくことで、土地の売却価格を大まかに把握でき、売却の方針を立てやすくなります。
この記事を参考に、是非調べてみてください。
土地売却が初めてでも大丈夫！売る流れや必ずやること、費用と税金を解説
土地売却相場の調べ方①実際の取引価格から調べる
土地売却相場の調べ方の1つ目に紹介するのは、実際に売買取引が成立した価格から調べる方法です。
相場を調べたい土地の周辺地域で、過去に売買された土地の成約価格を調べることで、「その地域ではどれくらいの価格で土地が売却されているのか」を知ることができます。
土地の売買取引が成立する価格は、実勢価格ともいいます。
実勢価格は、市況の影響を受けて日々変わっていくものなので、なるべく直近の取引事例を参考に、相場を見積もりましょう。
Step①「不動産取引価格情報検索」を選ぶ
サイトにアクセスしたら、3つの項目の中から「不動産取引価格情報検索」を選びましょう。
出典：「土地総合情報システム」より、すまいステップ編集部が加工して作成
Step②時期を選ぶ
次に表示されるページで、取引価格を検索したい時期を選びます。
出典：「土地総合情報システム」
デフォルトでは、過去1年間の情報が見られるように設定されています。
特に希望がなければ、変更しないで、次のステップに進みましょう。
Step③土地の種類を選ぶ
次に、調べたい土地の種類を選びましょう。
調べられる条件は、以下の通りです。
- 土地
- 土地と建物（建物付き土地）
- 宅地（土地と建物付き土地の両方を表示）
- 中古マンション等
- 農地
- 林地
相場を知りたい土地と同じ種類を選ぶことで、相場を調べやすくなるため、適宜選択しましょう。
Step④地域を選ぶ
次に、調べたい土地の地域を選びましょう。
▼住所から探す場合
出典：「土地総合情報システム」
都道府県＞市区町村＞地区という順番で絞り込みができます。
（※途中で検索することもできます。）
▼路線・駅名から探す場合
出典：「土地総合情報システム」
地方＞路線＞駅の順で絞り込みができます。
地域の絞り込みができたら【この条件で検索】を押します。
Step⑤一覧から《類似した土地》を探す
表示された検索結果一覧から、調べたい土地に類似したの土地の価格情報を探しましょう。
土地が類似しているかどうかは、主に以下の条件をチェックしてみましょう。
- 地域（住宅地、商業地、etc）
- 形状（長方形、台形、不整形、etc）
- 前面道路の幅員
- 前面道路の方位
- 都市計画区域（用途地域）
全く同じ土地は存在しないので、できる限り条件の近しい土地を、いくつか探してみましょう。
Step⑥相場を計算する
類似した土地を見つけられたら、表示されている情報の中から「㎡単価」をチェックして、自身の土地の相場を概算します。
以下の計算式に、当てはめてみましょう。
調べる時の注意点
| 北海道・東北 | 北海道 青森県 岩手県 秋田県 宮城県 山形県 福島県 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 山梨県 長野県 新潟県 富山県 石川県 福井県 |
| 関東 | 東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 茨城県 栃木県 群馬県 |
| 東海 | 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 |
| 関西 | 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県 |
| 中国 | 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 |
| 四国 | 愛媛県 香川県 高知県 徳島県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県 |
都道府県別のページから、更に「市区町村」で売却実績の絞り込みもできます。
土地の実勢価格については、以下の記事もご参照ください。
土地売却相場の調べ方②公示地価から計算する
土地の売却相場の調べ方の2つ目に紹介するのは、公示地価（地価公示価格）を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。
同じ目的で、各都道府県が発表している「基準地価」という指標もあります。
Step①「地価公示・都道府県地価調査」を選ぶ
サイトにアクセスしたら、3つの項目の中から「地価公示・都道府県地価調査」を選びましょう。
出典：「土地総合情報システム」より、すまいステップ編集部が加工して作成
Step②都道府県と市区町村を選ぶ
出典：「土地総合情報システム」
次に表示されるページの「検索地域選択」から、都道府県、市区町村を選びます。
Step③指定したい条件を選ぶ
次に、検索条件を指定します。
出典：「土地総合情報システム」
特に希望がなければ、「対象：地価公示・都道府県地価調査の両方」と「調査年：最新調査年のみ」は、変更しないでおきます。
出典：「土地総合情報システム」
「用途区分」は、調べたい土地と同じものにチェックを入れましょう。
「地価」については、特に指定しなくても大丈夫です。
検索条件の指定が完了したら、「検索」を押します。
Step④近隣の調査地点を選ぶ
表示された検索結果一覧から、調べたい土地の近隣の調査地点の地価情報を探します。
Step⑤相場を計算する
近隣の調査地点の「㎡単価」がわかったら、以下の計算式に当てはめて、相場を計算しましょう。
調べる時の注意点
土地売却相場の調べ方③固定資産税評価額から計算する
土地売却相場の調べ方の3つ目に紹介するのは、固定資産税評価額を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。
Step①手元に「固定資産税納税通知書」を用意する
毎年4月～6月に、土地の所在する自治体の役場から「固定資産税納税通知書」が送られてきます。
これに同封されている「固定資産税課税明細書」で、固定資産税評価額が確認できます。
Step②固定資産税評価額を確認する
課税明細書に記載されている【土地の固定資産税評価額】を確認しましょう。
出典：神戸市
課税明細書の書式は自治体ごとに異なります。
Step③相場を計算する
以下の計算式に、固定資産税評価額を当てはめて計算すると、土地の相場価格を計算できます。
そのため、まず公示地価を基準とした価格に直してから、1.1倍することで、売却相場を求めます。
調べる時の注意点
固定資産税評価額の評価替えは、3年に1度のみ行われます。
そのため、タイミングによっては、最新の相場がわかりづらいです。
調べられるのは、あくまでも「大まかな目安」であることに留意しておきましょう。
固定資産税評価額から売却相場を調べる方法について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
土地売却相場の調べ方④路線価から計算する
土地の売却相場の調べ方の4つ目に紹介するのは、路線価（相続税路線価）を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。
路線価は、「全国地価マップ」で調べられます。
まずはサイトにアクセスして、以下の手順で相場を調べていきます。
Step①「相続税路線価等」を選ぶ
全国地価マップにアクセスしたら、掲載マップ一覧から「相続税路線価等」を選びます。
出典：「全国地価マップ」より、すまいステップ編集部が加工して作成
Step②最新年度の「相続税路線価等」を選ぶ
次のページで、マップ選択画面が表示されるので、最新年度の「相続税路線価等」を選びます。
出典：「全国地価マップ」
上記画像の場合では、令和3年度を選択します。
Step③住所を絞り込む
次のページ以降から、調べたい土地の住所の絞り込みをしていきます。
出典：「全国地価マップ」
▼住所を指定して地図を表示する場合
都道府県＞市区町村＞地番の順番で選択していきます。
出典：「全国地価マップ」
途中で「ここまでの地図を表示」することも可能です。
▼目標施設を指定して地図を表示する場合
出典：「全国地価マップ」
土地の近くにある施設を検索して、地図を表示します。
Step④道路上の「数字」を確認する
住所を絞り込んで検索すると、画面に地図が表示されます。
十字マークを調べたい土地に合わせて、「土地に面している道路の路線価」を確認しましょう。
なお、路線価は1,000円単位で表記されています。
Step⑤相場を計算する
以下の計算式に、路線価を当てはめて計算すると、土地の相場価格を計算できます。
そのため、まず公示地価を基準とした価格に直してから、1.1倍することで、売却相場を計算します。
調べる時の注意点
路線価は、都市部の道路にのみ設定されています。
道路に路線価が表示されず、調べられなかった場合は、別の方法で相場を調べましょう。
- 不整形地
- がけ地
- 間口が狭い土地
- 間口に対して奥行が長すぎる土地
- 2面以上道路に接している土地
評価額の計算について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
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より実態に近い相場を知りたい時は不動産会社の査定を受けよう
ここまで紹介してきた土地の売却相場の調べ方は、あくまでも計算で「おおよその売却価格」の見積もりをするものです。
「実際に土地が売れる価格」には、その時の市況や、売りたい土地の形状・立地など、様々な要素が影響します。
これから土地を売却をする予定で、相場を知りたい方は、不動産会社の訪問査定を受けましょう。
プロの視点から見た「売却予想価格」を提示してもらえるので、土地の売り出し価格を決める時には、一番参考になります。
ただし同じ土地でも、複数の会社に査定してもらうと、査定価格にはバラつきが出ます。
これは、不動産会社によって査定時に重視するポイントや、売却するのが得意なエリア、また売却における実力（実績）が異なるためです。
そのため、訪問査定は複数社に依頼し、査定価格を比べることをおすすめします。
複数社に土地の査定を依頼する時は、不動産一括査定サイトを利用するのが便利でおすすめです。
不動産一括査定サイトのすまいステップでは、お家に居ながら地方各地の不動産会社に、簡単に査定の依頼を申し込めます。
以下のフォームから簡単に依頼できます。ぜひご活用ください。
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