【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地売却相場の調べ方!いくらで売れるか自分で調べる方法をわかりやすく解説!

  • 更新日:2024年6月13日
監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
土地売却相場の調べ方!いくらで売れるか自分で調べる方法をわかりやすく解説!
土地を売るといくらになるの?
土地には5種類の価格があり、種類に応じてわかる相場の内容も異なります。
▼土地の5種類の価格
種類概要わかること
実勢価格土地が実際に取引されている価格周辺で実際にいくらで売買取引されているかがわかる。
地価公示価格全国各地の特定地点の地価(国土交通省管轄)特定地点における周辺の不動産売買取引指標(㎡単価)がわかる。
相続税評価額相続税の基準となる評価額(国税庁管轄)接面道路ごとに㎡単価が設定されており、同じ道路に面する土地一帯の相場がわかる。
固定資産税評価額固定資産税の基準となる評価額(自治体管轄)土地ごとで設定されているため、その土地個別の評価額がわかる。
査定価格不動産会社が見積もった売買取引価格プロの視点から見積もった今後3カ月で売れる価格がわかる
よって、正しく相場を把握したい場合は、自分が知りたい相場を調べるか、できるだけ複数の価格を参考に売却相場を調べることが大切です。

本記事では、それぞれの価格から、土地の売却相場を調べる方法をわかりやすく解説しています。

実勢価格で土地売却相場を調べる

初章で紹介した、国土交通省が管轄する「不動産取引価格情報検索」は、インターネット上で誰でも無料で検索・閲覧することができます。

ここで閲覧できる実勢価格は、国土交通省が全国の土地売却経験者に毎年アンケート調査して蓄積された情報となっています。

Step①不動産取引価格情報検索にアクセス

まずは「不動産取引価格情報検索」にアクセスします。(赤枠部)土地総合情報システム

Step②条件を指定して検索

土地の取引時期と種類、都道府県と市区町村を選択し、【この条件で検索】をしましょう。(赤枠部)

取引期間と種類を選択 エリアを検索しこの条件で検索

Step③土地の売買取引価格を確認

表示された検索結果から、土地の売買取引価格を確認できます。

売買取引価格の検索結果

▼実勢価格の例

実勢価格の例

出典:「土地総合情報システム」

 

すまリス
検索結果の件数が少ない場合は、取引時期の期間を1年から2年に広げてみてね!

なお、実勢価格を調べる方法については以下の記事でも詳しく解説しています。

番外編|すまいステップから平均平米価格相場をチェック

不動産一括査定サイトすまいステップの市区町村ページでは、市区町村ごとの平均平米価格相場を確認できます。

【すまいステップ市区町村ページで確認できること】
  • 市区町村内の売却価格相場
  • 市区町村内の平均平米価格相場
  • 市区町村内で取引される土地の平均専有面積

▼すまいステップの市区町村ページの例

すまリス
市区町村ページへの移動する流れは次のとおりだよ!

該当する都道府県ページの市区町村一覧から、該当する市区町村ページに移動してください。

愛知県の市区町村一覧ページ

市区町村ページを開くと、市区町村ごとの平均売買取引価格(=平均平米価格相場)が表示されます。

市区町村の土地売却相場

チェックした平均平米価格相場に自分の土地の面積を掛け合わせて、土地の売却相場を計算してください。

【土地売却相場の計算式】
土地売却相場=平均平米価格相場×面積

都道府県ページへは以下からアクセスができます。ぜひご活用ください。

▼都道府県ページの一覧

北海道・東北北海道 青森県 岩手県 秋田県 宮城県 山形県 福島県
北陸・甲信越山梨県 長野県 新潟県 富山県 石川県 福井県
関東東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 茨城県 栃木県 群馬県
東海愛知県 静岡県 岐阜県 三重県
関西大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県
中国岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県
四国愛媛県 香川県 高知県 徳島県
九州・沖縄福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県  沖縄県

地価公示価格で土地売却相場を調べる

次紹介するのは、地価公示価格を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。

地価公示価格は、国土交通省が管轄する「土地総合情報システム」の「地価公示・都道府県地価調査」から調べられます。
土地総合情報システムとは、全国における不動産の取引価格や地価公示価格を無料で検索・閲覧できるWEBサイトのことです。
国が運営・管理しているサイトでのため、信頼できる価格情報を参照できます。
それでは調べる具体的な手順を解説していきます。

Step①地価公示・都道府県地価調査にアクセス

まずは、土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」(赤枠部)にアクセスします。

Step②条件指定して検索結果を確認

「地価公示・都道府県地価調査」にアクセスすると、自分の土地が所在する都道府県と市区町村を選択できます。
※林地の場合、市区町村を指定する必要はありませんので注意してください。

検索地域を選択

表示された検索結果から、調べたい土地の最も近隣の地価情報を探します

地価情報の所在は「所在及び地番」に掲載されている住所からわかります。(赤枠部)

検索結果一覧

参考にしたい地価情報の「価格(円/㎡)」から価格を確認します。(赤枠部)
価格(円/㎡)を確認
▼地価公示価格の例
地価公示価の例
出典:「土地総合情報システム」

Step③売却相場を計算

近隣の調査地点の「㎡単価」がわかったら、以下の計算式に当てはめて、売却相場を計算しましょう。

▼地価公示価格から売却相場を計算する式

売却相場
=地価公示価格(㎡単価)×面積×1.1
例えば、地価公示価格が「310,000(円/㎡)」で面積が130㎡の土地の場合、計算式は、
【売却相場=310,000(円/㎡)×130×1.1=44,330,000円】となります。

相続税路線価で土地売却相場を調べる

次に紹介するのは、相続税路線価から土地の売却相場を計算する方法です。相続税路線価は「全国地価マップ」で調べられます。全国地価マップとは一般財団法人資産価値評価システム研究センターが管轄するWEBサイトです。

全国における土地の評価額を無料で閲覧でき、相続税路線価は「相続税路線価等」(赤枠部)から検索できます。

Step①全国地価マップの「相続税路線価等」にアクセス

まずは「相続税路線価等」にアクセスします。全国地価マップの相続税路線価等

以降で調べる手順を解説していきます。

Step②条件指定して相続税路線価を確認

「相続税路線価等」にアクセスすると、調べたい相続税路線価の年度が選べますので最新年度を選択しましょう

住所を絞り込んで検索すると、画面に地図が表示されます。

地図上の数字から相続税路線価を確認

地図上に「38G」「29A」「9280B」など「数字+アルファベット」の表記が表示されていますが、この数字の部分が相続税路線価です。

▼相続税路線価の例

相続税評価額(路線価)の表記例

相続税路線価は1,000円単位で表記されているため、例えば「52F」であれば「52,000円/㎡」という意味になります。

例:52E ⇒ 52,000円/㎡
すまリス
ちなみに、アルファベットは借地権割合を意味しているよ!
相場とは関係ない表記だから気にしなくても大丈夫!

Step③売却相場を計算

以下の計算式に相続税路線価を当てはめて計算しましょう。

売却相場
=相続税路線価(円/㎡)×面積÷0.8×1.1
例えば、相続税路線価が「52,000(円/㎡)」で面積が130㎡の土地の場合、
【売却相場=52,000(円/㎡)×130÷0.8×1.1=9,295,000円】となります。
また、土地が以下の条件に当てはまる場合は、更に補正率を使用して評価額を算出する必要があります。
  • 不整形地
  • がけ地
  • 間口が狭い土地
  • 間口に対して奥行が長すぎる土地
  • 2面以上道路に接している土地
みんなの不動産売却体験談

female

千葉県船橋市 / 30代

査定価格2,280万円売却価格1,850万円

不動産会社の決め手
レスポンスが早い事。話が簡潔な事。地元に近い事。適正価格な事。話しやすさも大事だと思います。マイナスな事もはっきり言う事も決め手となりました。
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male

東京都三鷹市 / 70代

査定価格5,900万円売却価格5,800万円

不動産会社の決め手
実績が豊富であり、提案資料がわかりやすく、対応が素早かった。又、対応された方の相性が良く気が合った。賃貸と売却に迷ったがそれぞれの担当者を紹介されて、わかりやすく結論が導かれた。
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male

群馬県太田市 / 40代

査定価格700万円売却価格650万円

不動産会社の決め手
仕事上知っていた会社であり、信用できることと、不安な点や相談したいことに的確に対応してもらえ、スムーズに売却ができると考えられたので、依頼した。
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female

兵庫県西宮市 / 40代

査定価格3,980万円売却価格3,770万円

不動産会社の決め手
マンションの提携している不動産屋さんだったので、保証などがしっかりしていて良かった。売却のために、動いてくれるのも早く、報告もちゃんとしてくれていた。
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female

茨城県水戸市 / 40代

査定価格2,300万円売却価格2,100万円

不動産会社の決め手
自分が購入した先の地元に強い不動産屋にも依頼したのですが、対応が遅く、査定額が高かった全国規模の不動産屋の担当者の対応が早く、戦略も優れていると感じたため。
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みんなの不動産売却体験談

male

京都府京田辺市 / 50代

査定価格3,980万円売却価格3,980万円

不動産会社の決め手
売却相談を始めてからの対応が早く、ご担当者に熱意が感じられたことと、売却したマンションができた時に販売していた会社だったため、他社に比べて取り扱い数や理解に優れているのではないかと思ったため。
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male

大阪府大阪市北区 / 40代

査定価格7,500万円売却価格7,900万円

不動産会社の決め手
担当者の会話内容や販売プランには重きを置きました。間違った情報を伝えてくる会社などは、早々に検討から外しました。また販売価格を希望額に近いところで一緒に頑張って頂ける姿勢が決め手になりました。
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male

東京都墨田区 / 20代

査定価格3,600万円売却価格3,650万円

不動産会社の決め手
スピード感と買取価格が決め手になりました。まずスピード感については、売却を決めてから決済まで1ヶ月半の短納期で進めてくれました。買取価格も交渉して希望より高く売れました。
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male

大阪府高槻市 / 40代

査定価格1,980万円売却価格1,425万円

不動産会社の決め手
購入したのも、同じ福屋不動産販売。担当者は異なるが、スピードと対応力で、即決した。非常に感じのよく、丁寧に対応してくれた担当者だった。
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male

東京都大田区 / 60代

査定価格9,300万円売却価格9,300万円

不動産会社の決め手
東急リバブルから提示された金額がほぼ妥当であり、その価格と同等で、多少他の条件も良かった。東急リバブルよりナイスの担当者のほうが多少感じが良かった。
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固定資産税評価額で土地売却相場を調べる

本章で紹介するのは、固定資産税評価額をから土地の売却相場を計算する方法です。 固定資産税評価額は、毎年1月1日時点の土地所有者に自治体から送付される「固定資産税課税明細書」から調べることができます。

「固定資産課税明細書」は毎年4月~6月に、土地の所在する自治体の役場から送られてくる固定資産税納税通知書に同封されています。既に固定資産税を支払っている場合はご自宅を、相続した土地で親族が支払っていた場合はご実家に保管されていないか確認しましょう。

紛失している場合は、固定資産評価証明書からも確認ができます。
市税事務所(都税事務所)や役場で取得可能なので窓口で申請しましょう。
すまリス
以降で実際に調べる方法を解説していくよ!

Step①固定資産税課税明細書の「評価額」欄を確認

課税明細書の「評価額」欄から【土地の固定資産税評価額】(赤色部)を確認しましょう。

確認の際は「家屋」の固定資産税評価額や、「課税標準額」と間違えないように気をつけましょう。

固定資産税課税明細書の評価額欄を確認

※課税明細書の書式は自治体ごとに異なります。

Step②売却相場を計算

以下の計算式に、固定資産税評価額を当てはめて計算すると、土地の相場価格を計算できます。

売却相場
=固定資産税評価額÷0.7×1.1
例えば、固定資産税評価額が3,500万円の場合の計算式は、
【売却相場=3,500万÷0.7×1.1=5,500万円】となります。

なお、固定資産税評価額から売却相場を調べる方法は以下の記事でも詳しく解説しています。

固定資産税評価額からの土地の売却相場の調べ方

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査定価格で土地売却相場を調べる

査定価格の場合、自分では調べられないので不動産会社に査定を依頼することになります。

不動産一括査定とは、インターネット経由で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるインターネットサービスです。査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の査定価格を比較することでより正確な相場を把握できます。

▼一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトの仕組み

ここでは、一括査定サイトで査定を依頼する流れを解説していきます。

Step①査定フォームにアクセス

一括査定サイトすまいステップ査定依頼のフォームにアクセスします。

CTRボタン土地の住所や面積、氏名や電話番号など、あなたの土地や連絡先を入力します。

あなたの土地の情報を入力

Step②不動産会社を選び査定を依頼

入力を終えると、あなたの土地周辺におけるおススメの不動産会社が表示されるため、査定依頼する不動産会社を選びます。

査定価格の算出方法は不動産会社によって異なるため、正しい売却相場を把握するために必ず複数社を選ぶようにしましょう。

査定依頼する不動産会社を選ぶ

すまリス
不動産会社によっては査定価格に300万円も差があることも…
一社に任せきるのはアブナイから査定は必ず複数社に依頼しよう!

不動産会社に土地を訪問してもらいたいなら「訪問査定を依頼します」、インターネットのやりとりだけで査定を完了したいなら「机上査定を希望します」と備考欄に入力してください。

その後、「送信」ボタンを押して依頼を完了させます。

▼「机上査定」の場合の記入例

机上査定を指定して査定依頼

Step③査定結果をうけとる

机上査定では、依頼してから最短当日~3日査定結果をメールで受け取れます

受け取った査定価格を見比べて、おおよそいくらで売れるのかを予想しましょう。

▼査定価格(机上査定)の例

この度は、市川市○○丁目の不動産査定のご依頼を頂き有難うございます。
こちらで確認させて頂いた内容で査定額を算出致しました。査定価格【20,000,000円 ~ 23,000,000
詳細につきましては、添付の査定書をご参照ください。
現地調査や、役所調査はしておりませんので状況によっては価格が前後する場合がございますのでご了承ください。
ちなみに、訪問査定の場合は以下のような、より正確な査定価格がわかります。

▼査定価格(訪問査定)の例

不動産査定書サンプル
すまリス
売却を決めているひとは、訪問査定で調べるのもアリかもね!

土地売却相場を調べる際の注意点

本章では、土地の売却相場を調べる際の注意点を解説しています。

すまリス
自分の土地がいくらで売れるか、正しく把握するコツをおさえよう!

土地売却相場に影響を与える要素も考慮する

自分の土地がいくらで売れそうかは、土地固有の条件も考慮して予想しましょう。
以下の「土地売却相場に影響を与える要素」の表内で『プラスの要素』の該当が多い土地は、周辺相場より高く売れやすい傾向にあります。

ただし、『マイナスの要素』の該当が場合は、周辺相場より安くなってしまう可能性が高いです。
自分の土地のどこがプラス評価、またはマイナス評価されるかを把握し、相場よりも高く売れそうかどうかを予想しておきましょう。

▼土地売却相場に影響を与える要素

項目プラスの要素マイナスの要素
土地の面積周辺の土地と同じくらい周辺と比べて広すぎる・狭すぎる
土地の日当たり・風通しよい悪い
土地の形状整形地に近い三角地・台形地・旗竿地・長すぎる長方形
接面道路道路に接している土地の面積が広い道路に接している土地の面積が狭い
土地の角地・中間画地角地中間画地

土地の価値が決まる基準とは?価格を調べる方法を解説

買取相場は「市場相場×0.8」で算出

土地買取とは、再販売を目的とする不動産会社に直接土地を売る方法です。

買取再販業の利益率は一般的に10%~20%であることから、買取価格は市場相場の9割~8割となります。

よって、買取相場を調べる場合、「買取相場=市場相場×0.8」で計算します。
市場相場は本記事で解説した手順に沿って調べ、調べた市場相場に0.8を掛け合わせて買取相場を算出します。

例えば、市場相場が約1,000万円の土地の場合、買取相場は「1,000万×0.8」で約800万円となります。

査定価格は複数社を比べる

査定価格も必ず複数社が提示した金額を比べましょう。土地の査定方法は不動産会社によって異なります。
査定価格は、査定する営業担当者の経験則に影響されるところも大きいです。

実績が豊富な担当者であれば高く見積もり、そうでない場合は低く見積もられることもあります。不動産会社が提示した金額だからといって鵜呑みにせずに、複数社比べて、おおよそいくらで売れそうかを予想するようにしましょう。

売り出し価格は参考にしない

売却相場を調べる際に、売り出し中の土地の価格を参考にするのはおススメしません
ポータルサイトでは、そのエリアで売り出されている土地の価格をチェックすることができます。

しかし、「売り出し価格」は「売れる価格」ではありません。あくまでも売主の希望価格で、相場より高めに設定してあることがほとんどだからです。
いま売り出されている土地の価格よりかは、過去に周辺で実際に売れた価格を基準に予想するようにしましょう。

相場の動向を予想しておく

土地の売却相場は市況の変化によって変動します。ここでいう市況とは「周辺エリアでの需要と供給」や「社会全体の情勢や景気の変動」のことです。

例えば、周辺でショッピングモールや交通機関の開発が進んでいるエリアは、今後需要が高まり、売却相場が上がる可能性が高いです。また、新型コロナウイルスの流行があった後の2021年は、リモートワークの浸透によって首都圏の住宅地の地価上昇率のトップ10は東京近郊の都市が占めました。

このように、市況の変化によって「売れる価格」も変動するものなので、売り出し後に相場がどう変化していくのかを、ある程度予想をしておくと安心です。

各市区町村の相場動向はすまいステップで調べられる!

一括査定サイト『すまいステップ』の市区町村ページでは、該当する市区町村における土地の売却相場の推移が確認できます。

これまでの相場の変動から、今後変動がみられるのか確認してみましょう。

土地売却相場の推移

参考|すまいステップの市区町村エリアページ

土地の売却相場を調べるならすまいステップ

本記事では土地の売却相場を調べる方法を解説してきました。

この記事で解説してきたとおり、土地の売却相場を調べるには、不動産会社に査定を依頼することがイチバンです。

土地の査定は不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。

すまいステップでは最大4社の不動産会社に一度で査定を依頼することができます。
以下の問い合わせフォームから査定依頼が可能ですので、ぜひお問いあわせください。

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