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「土地っていくらくらいで売却できるの？」「どんなポイントで価格がつけられるんだろう」
土地の売却を考えている人の多くがこのような疑問を持つのではないでしょうか。
自分の土地の価格を把握しておく事は、土地の売買を行う上で非常に大切な工程であり必要な情報になってきます。
そこで本記事では、土地の売却相場を調べる方法や、相場が決められる際のポイントなどをお伝えしていこうと思います。
- 監修木村 ゆり
- 地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
土地の売却相場の調べ方
土地の売却相場の調べ方はいくつかあります。
| 調べ方 | 難易度 | 正確性 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額から調べる | ★ | ★ |
| 公示地価・基準地価から調べる | ★★ | ★ |
| 実勢価格を調べる | ★★★ | ★★ |
| 不動産一括査定で調べる | ★ | ★★★ |
自分で土地の売却価格を調べる際、最も簡単なのは「固定資産税評価額から調べる」ことです。
固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる
固定資産税を支払う時期になると、下の写真のような「固定資産税納付書」と「課税明細書」が送られてきます。
※出展：神戸市
課税明細書の「固定資産税評価額」をもとにおよその売却相場が求められます（キャプチャ囲み部分）。
例えば、固定資産税評価額が1000万円の土地の売却相場は以下の通りです。
＝固定資産税評価額 ÷ 0.7
＝1000万円 ÷ 0.7
＝1428万円
簡易的な算出方法であるため正確性はそれほど高くありませんが、およその相場を把握したいのであれば十分です。なお、都心や人気の住宅地では、固定資産税評価額÷0.7よりも高めに売却できることが多いです。また、課税明細書が見つからないときには、市区町村役場で「固定資産評価証明」を取得すれば評価額を調べられます。
公示価格・基準地価から相場を調べる
相場を知りたい土地の近くの地価公示や基準地価を調べることでも相場が分かります。
公示地価と基準地価は、国土交通省の「土地情報総合システム」から誰でも調べられます。
都道府県や市区町村を選択すると、地図で公示価格や基準価格が表示されます。
ただし、公示地価・基準地価は「公的な不動産価格」という位置づけであるため、必ずしも公示価格や基準価格通りに売却できるわけではありません。
また公示価格は毎年1月1日時点を、基準価格は毎年7月1日時点をもとに算出されているため、リアルタイムな市場状況を踏まえていないことにも注意が必要です。しかも、売却したい土地と公示価格の地点が少し離れているだけで、相場に大きな差がある可能性があります。
実勢価格から売却相場を調べる
上の2つの方法に比べると調べる手間がかかりますが、実勢価格は最近行われた土地の売却価格を調べることで分かります。
先ほど紹介した、「土地情報システム」で調べられます。
ただし、過去に売却実績のある土地と相場を知りたい土地は、どのぐらい類似性があるかをチェックするようにしましょう。
土地の売却相場は下記のような要素で変化します。
- 売却時期
- 土地の形状
- 用途地域
- 法令による制限の有無
- 前面道路の幅員と方位
そのため、単に「立地が近い」という理由だけで相場を調べると、実際の売却価格と大きくズレる可能性も否定できません。
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正確な相場を知るには「不動産一括査定」がおすすめ
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さらに詳しく土地売却の全体の流れを知りたい方は下の記事をご覧ください。
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土地の売却相場を左右するポイント
土地の売却相場を左右するポイントは下記の8つです。
- 立地
- 土地面積と形状
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 建築制限の有無
- 再開発
- 市場の動向
相場を左右するポイントを把握しておくことで、土地の売却相場をより正確に掴むことができます。
本章では、それらのポイントについて紹介していきます。
ポイント①：立地
土地がどこに位置しているかで売却の相場は変わります。
下の図は、県庁所在地における住宅地の売却相場ランキングです。
※国土交通省『都道府県庁所在地の住宅地「平均」価格（2021年）』より
東京23区が1平米あたり約63万円と断トツに高く、続いて大阪府の約25万円、横浜市の約23万円と、大都市ほど相場が高くなることが分かります。
また、周辺環境の利便性も重要です。
駅近の土地は交通の面での利便性も大きいため評価が上がりやすいです。
その土地の周辺に以下のような施設があると利便性が高まるため、土地の評価も上がります。
- 学校
- 病院
- バス停
- コンビニ
- スーパー
逆に、周辺になにもなく、生活するうえで必要な施設が少ないと相場が下がります。
ポイント②：土地面積と形状
2つ目のポイントは土地面積と形状です。
基本的に土地の面積が広い方が売却価格が高くなりやすいです。
ただし面積が大きすぎると使用用途が限られてしまうため、大きければ大きいほど良いとは一概には言えません。
また面積が大きくても、土地の形状が下の図のように不整形だった場合は、その価値は下がってしまいます。
形状は、土地を活用しやすい整形であると評価は高くなり、逆に形状が変わっていて建物を建てる際などに活用しづらいような形の場合は評価が下がってしまう場合があります。
使いやすい大きさ、形の土地がより価値が高くなるという風に覚えておきましょう。
ポイント③：用途地域
住みやすい街づくりを目的とした「都市計画法」によって、都市部の土地には「家を建てて良い」「店舗や事務所を立てて良い」と言ったように土地の使用用途が定められています。
用途地域とは、土地の使用用途ごとに分けられたエリアを指します。
用途地域によって、土地にはさまざまな法律上の制限がかかります。例えば以下のようなものです。
- 店舗を立ててよいか、また店舗の面積
- 事務所を立ててよいか
- 単独の駐車場を建設していいか
- 何階立ての家まで建てていいか
- 遊戯施設を建ててよいか
制限の少ない用途地域にある土地のほうが売却相場が高くなる傾向があります。
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ポイント④：建ぺい率・容積率
同じ土地面積でも建てられる建物の大きさが変わる場合があります。
例えば、前面の道路が12メートル以上の場合とそうではない場合では、建てられる建物の延床面積が異なることがあります。
また、用途地域によっても土地面積に対して立てられる建物の大きさが変わります。
一定の広さの土地に対して、建物を建てられる面積の割合を建ぺい率、建てられる延床面積の割合を容積率と言います。
建ぺい率や容積率は、高い方が相場が上がりやすいです。
ポイント⑤：建築制限の有無
火災の際の消火活動をスムーズにすることなどを目的に、建築基準法によって建築制限がかかる土地があります。
例えば、以下のような間口の狭い土地です。
「4ｍ以上の幅のある道路(建築基準法上の道路)に敷地の接点が2ｍ以上ない土地」には新たな建物を建てることができません。
この条件が満たされていない場合、その土地には原則として建物が建てられず使用用途が一気に狭くなってしまうため、自ずと評価も下がってしまいます。
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ポイント⑥：再開発
市区町村が中心となり行う街づくりや、道路拡張による「再開発」によっても、土地の売却相場が上昇します。
また再開発の対象となった地域だけではなく、再開発があった地域の周辺も、利便性が向上することで土地の売却相場が間接的に上がる可能性があります。
ポイント⑦：市場の動向
同じ土地でも、売却する時期の市場動向によって売却価格は異なります。
下のグラフは、全国の住宅地の公示地価の推移です。
国土交通省「地価不動産鑑定『変動率及び平均価格の時系列推移表』（令和3年）」より編集部作成
日本の住宅地の土地相場は、2013年以降上昇傾向です。
コロナ禍の影響も、住宅地の売却価格においては現在のところ軽微です。
ただし「生産緑地法」により生産緑地の営農義務が終了することで宅地の供給が増加することで、2022年には土地の売却相場が下落する可能性もあります。
2022年問題
2022年問題とは、「生産緑地」が2022年に一気に売却され、土地の売却相場が全体的に下がる可能性が指摘されていることを指します。
1992年に「生産緑地法」という法律の改正があり、この法律によって多くの農地が「生産緑地」として指定されました。
生産緑地とは、その農地をもつ所有者は農業を経営する事が義務付けられ、代わりに固定資産税が軽減される土地のことを指します。
この農地は、指定から30年が経過すると、農地を手放し自治体への買い取りの申し出をする事が出来るようになります。
2022年は、その30年にあたる年です。
そのため、この指定を受けた多くの農地が売却されたり宅地に変わる事が予測されています。
このような問題が2022年におこると予測されているため、これによって地価の下落が大きく進んでしまう可能性が指摘されています。
「土地っていくらくらいで売却できるの？」「どんなポイントで価格がつけられるんだろう」土地の売却を考えている人の多くがこのような疑問を持つのではないでしょうか。自分の土地の価格を把握しておく事は、土地の売買を行う上で非[…]
土地の売却はタイミングが大切
過去の傾向から、将来的な地価の変動の予測についてお話ししましたが、不動産の売却はそのタイミングによって価格が大きく変わってきます。
その為、売却を行う際は相場の動向をしっかりと把握して、タイミングを見極めて行う事が非常に重要になってきます。
現状のコロナウイルスのように、経済情勢によって地価は大きく変動するので、社会全体でみた地価の変動もしっかりと確認したうえで、タイミングを計って売却するようにしましょう。
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土地の価格を調べる際の注意点
最後に、土地の価格を調べる上での注意点をいくつか紹介していきます。
これらの注意点を知らないと、損をしてしまったり、大きな勘違いが生まれたりしてしまうので、しっかりと確認しておきましょう。
注意点①：自分で調べた相場はあくまで目安として捉える
本記事では自分自身で相場を調べる方法をいくつか紹介していますが、その結果をすべて鵜呑みにしてしまうのはとても危険です。
というのも、土地にはそれぞれに個性や特徴があり、過去の取引事例や評価額などの基準などだけでは測れない要素が多くあります。
その為、それらの方法で目安になる価格は出せたとしても、それが正確な地価である、とは言えません。
正確な数字を出したい場合には、必ず業者による査定を行って判断するようにしましょう。
注意点②：売却予定がある場合は訪問査定を選択する
前述した通り自分で調べる方法や簡易査定のみでは正確な情報はなかなか得られません。
その為、実際に売却を決めている人は、細かい情報もしっかり反映されて正確な情報が得られる訪問査定を必ず行うようにしましょう。
直接みてもらう事で、数字だけでは判断できない部分や、経済状況による需要動向なども反映した非常に正確な情報を得る事が出来ます。
不動産売買は非常に規模の大きい取引ですので、情報は正確に得る事がとても重要です。
注意点③：査定してもらう際は複数業者に依頼する
前章で査定のお話をしましたが、査定を依頼する際は必ず複数業者に依頼をする事をおススメします。
不動産の査定は、業者によってその結果が大きく変わってくる場合があります。
1社のみに査定を依頼すると、その査定結果がよいのか悪いのか、判断する事が難しくなります。
しかし、複数業者に査定を依頼する事によって、査定結果を比較する事が可能となり、自分自身の土地の価値が正確に判断できるだけでなく、その結果をもとに選択する業者の幅も広がります。
前章で紹介した一括査定サイトを活用すれば、自ずと複数業者に査定を依頼する事が可能となるので、査定を考えている人はそのようなツールなどを活用して、必ず複数業者の査定結果を比較するようにしましょう。
まとめ
今回は土地の売却相場について主にお話してきました。
売却を行う前に、しっかりと自分の土地の情報を得ておくことが取引成功に大きく近づきます。
正しい知識をもって、一緒に取引の成功を目指しましょう。
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