【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地売却相場の調べ方!自分の土地はいくらで売れる?

家の売却をご検討の方へ
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「この土地っていくらで売却できるのかな…?」

自分が所有する土地がいくらで売れるのかは誰もが気になるところです。

実際に手放すべきかを売却相場によって決める人も多いでしょう。

この記事は、自分の土地の売却相場がいくらか知りたい人に向けて、調べ方や調べる上での注意点を解説しています。この記事を読んで、自分の土地がいくらで売れそうなのか目安を知り、売却すべきか検討できるようにしましょう。

土地の売却相場は実勢価格から調べよう

土地の売却相場を調べる際は、「売りたい土地が位置するエリアで、実際いくらで土地は売れているのか?」を確認しましょう。

この「実際いくらで土地は売れているのか?」を知るためには、『実際の取引価格=実勢価格』を調べることが効果的です。

実勢価格とは「土地が実際に取引された価格」

実勢価格とは、実際に売買取引が成立した価格のことです。

実勢価格は「時価」とも呼ばれており、実際に売りに出したときの需給によって決まります。例えば、「2000万円なら買う」と「2000万円で売りたい」という需要と供給が一致していれば、その土地の実勢価格は2000万ということになります。

売却相場は様々な要素によって決定されていますが、周辺エリアでの過去の実勢価格もその要素のひとつとして含まれています。よって、売却相場を調べるにあたり「過去土地がいくらで売れているのか?」という視点から実勢価格を確認するのはとても大切です。

実勢価格を調べる方法

実勢価格は、過去に実際取引された価格から類推することができます。

過去にいくらで取引されたのかは次の2つの方法から調べることができます。

  1. 国土交通省が管轄している「土地総合情報システム」から調べる
  2. 不動産売却を扱っている民間サイトのデータベースページから調べる

①国土交通省が管轄している「土地総合情報システム」から調べる

国土交通省が管轄している土地総合情報システムでは、全国における過去の不動産の取引価格が無料で調べられます。4半期ごとに随時価格情報が追加されるので、直近のものを調べるようにしましょう。

調べる手順

  1. 土地情報総合システム「不動産取引価格情報検索」から土地の条件を選択
  2. 検索結果から自分の土地と類似する取引情報を探し、その土地の㎡単価を確認
  3. 「似た条件の土地の実勢価格×面積 」から売却相場を算出
手順1:「不動産取引価格情報検索」から土地の条件を選択

土地総合情報システムにアクセスし「不動産取引価格情報検索」を選択。

取引情報検索を選択

調査条件の選択画面を表示。

条件設定の選択画面

直近の調査結果を選択。

直帰の調査時期を選択

「土地」を選択。

土地を選択

エリア条件を指定して、検索。

土地のエリア条件を選択

手順2:検索結果から類似する土地の取引情報を確認

検索結果が表示されます。

検索結果の例

最寄り駅、前面道路、建ぺい率などの項目から、自分の土地と類似する取引情報を探し、㎡単価を確認。

㎡単価を確認

田舎など、売買取引件数が少ないエリアでは実勢価格の情報が少ない可能性があります。実勢価格の情報がみつからない場合、次章で解説している地価公示価格から調べるを参考にしてください。
手順3:売却相場を計算
土地の売却相場=似た条件の土地の実勢価格(㎡単価)×面積

類似している土地の㎡単価は5万円で、土地の面積が150㎡の場合、5万円/㎡×150㎡=約750万円になります。

②不動産売却を扱っている民間サイトのデータベースページから調べる

不動産売却を扱っている民間サイトでは、サイトを利用したユーザーの売却履歴がデータベースに蓄積されており、無料で閲覧することができます。

ここでは「すまいステップの土地売却価格相場ページ」をご紹介します。

「すまいステップの土地売却価格相場ページ」では、

  • 都道府県・市区町村ごとの直近(2年前の)平均平米価格
  • 都道府県・市区町村ごとの直近(2年前)土地売買履歴

を確認することができます。

(例)埼玉県蕨市の平均平米価格

蕨市の平均平米価格

(例)埼玉県蕨市の土地売買履歴

蕨市の売買履歴

すまリス
市区町村単位で過去にどんな土地がいくらで売れたのかがわかるんだね!
すまいステップ土地売却価格相場ページから売却相場を確認しよう

以下の都道府県一覧から、お住まいのエリアページに遷移できますので、チェックしてみてください。

北海道・東北北海道 青森県 岩手県 秋田県 宮城県 山形県 福島県
北陸・甲信越山梨県 長野県 新潟県 富山県 石川県 福井県
関東東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 茨城県 栃木県 群馬県
東海愛知県 静岡県 岐阜県 三重県
関西大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県
中国岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県
四国愛媛県 香川県 高知県 徳島県
九州・沖縄福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県  沖縄県

 

土地は買取で売却すると相場は市場の8割以下

すまリス
できるだけ早く土地を売りたいけど、不動産会社に買い取ってもらうことはできないかな?その場合、いくらで買ってくれるんだろう?

そもそも土地の売却方法には、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。できるだけ高く売りたい場合は「仲介」がオススメですが、高く売るよりも早く売りたい場合は「買取」はオススメです。

しかし、買取の場合、売却相場が市場よりも安くなる傾向があります。

買取は早く売れるが売却相場は安くなる

土地買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう売却方法です。

不動産会社が直接買取るため最短1日~2週間で土地を売却できます。しかし、買取相場は市場相場のおおよそ8割程度と安くなるのが一般的です。

すまリス
不動産会社は再販売を目的に買い取るから、不動産会社の利益分が差し引かれた価格が買取価格になるんだよ!

買取相場の調べ方

土地の買取相場は「市場相場×0.8」で計算できます。

買取での売却相場=市場の売却相場×0.8
前章で紹介した方法でまず市場相場を調べて、その金額に0.8を掛け合わせることでおおよその相場を出すことができます。

自分で調べた土地の売却相場はあくまで目安

「土地がいくらで売れるのか知りたい!」と相場を自分で調べても、成約価格(実際に売買される価格)と金額は異なることがほとんどです。

この章では、売却相場を自分で調べるうえで知っておきたい注意点を解説しています。

調べた売却相場と成約価格は異なる

自分で調べた売却相場と成約価格(実際に売買される価格)と一致することはほとんどありません。

成約価格は、取引時の市況や売主と買主の事情、土地個別の評価など、複数の要素が複雑に影響しあって決定されています。

自分で売却相場を調べる場合、地価公示価格や過去の売却履歴など、限られた一部の要素しか参考にすることができないため、どうしても成約価格と乖離が発生してしまうのです。

土地の売却相場が決まる5つの要素

土地の売却相場が決まる要素を把握しておくと、成約価格との乖離に納得感がもてるようになります。売却相場が決まる基準はいくつかありますが、代表的なものとして以下があげられます。

①土地の立地条件

一般に、都市の中心地ほど土地の価値は高く、郊外にいくほど下がっていきます
また、古くからの高級住宅地のような、ブランド力のある土地の価値も高いです。

災害リスクの高い土地は、価値が低くなります
沿岸部や川沿い、山間部、地盤の弱い土地などが該当します。

同じ地域内で見るときは、土地の道路に面している方角が、土地の価値を左右します。
一般に、南側に道路が面している土地(南道路)は、日当たりがよく、人気が高いため価値が高くなります

また、角地の土地も人気が高く、価値が高く評価されます。特に南東角地の価値は高いです。

一方で、傾斜地や、がけ地の価値は低く評価されます。

②土地の広さと形状

基本的には、土地は広いほど価値が高くなります
ただし、その地域で一般的な大きさの土地と比べて広すぎる場合は、坪単価で見ると価値が下がってしまうこともあります。

また、土地の形状も重要です。正方形か、それに近い長方形の土地(整形地)は価値が高いです。
三角形や台形、旗竿地のような不整形地や、長すぎる長方形の土地は、整形地に比べて価値が低くなります

③土地の利用のしやすさ

地域ごとに定められている「用途地域」も、土地の価値を計る上で重要な要素です。

土地の用途地域によって、使用用途(住宅しか建てられない土地、住宅も店舗も建てられる土地、工場のみ建てられる土地など)や、どのくらいの高さ・大きさの建物を建ててよいかといった制限が異なります。

用途や建物の高さの規制が緩いエリアの方が、様々な建物に土地が利用できるため、価値も高くなりやすいのです。

④市況

社会情勢や景気の動向は、土地の売却相場に影響を及ぼします。

例えば、新型コロナウイルスの流行があった後の2021年は、商業地の地価が大きく下落しました。
一方、首都圏の住宅地の地価上昇率のトップ10は東京近郊の都市が占めました。これには、リモートワークの浸透などが影響していると考えられます。

参考:国土交通省「令和3年地価公示」

土地の売却相場は、需要(その土地に住みたい人や、その土地を利用したい人の多さ)に大きく影響を受けます
景気が上がれば都市部の地価が上昇し、人口減少が進む過疎地域の土地の価格が低いのは、そのためです。

⑤土地の需要と供給

土地に対する需要だけでなく、供給とのバランスも、土地の売却相場に影響します

需要が高く、供給が少ない場合は、希少性の高さから土地の売却相場は上がりやすいです。

反対に地域の土地の需要に対して、売りに出される土地が多すぎる場合は、土地の売却相場は下がります。供給過多になってしまうからです。

土地の売却相場を正しく知るために査定しよう

土地の売却相場は自分で調べることができますが、成約価格は様々な要素が複雑に絡んで形成されるので、正しさに限度があることも事実です。

そんな複雑な売却相場は、不動産会社に査定依頼することで最も効率的かつ正確に調べることができます。

査定価格とは不動産会社からみた「直近3か月以内に売れる価格」

不動産会社に査定依頼すると、土地の売却相場を査定価格として見積もってくれます。

査定価格とは、不動産会社がプロの視点からみる「直近3か月以内に売れる価格」のことです。先ほど解説した公示価格の他、過去の取引事例や市況、営業担当者が土地を実際にみて評価した結果を総合的に踏まえて決められています。

査定価格を複数社みることで相場がわかる

不動産会社によって査定時に見るポイントや重みづけは異なるので、査定価格も不動産会社によってバラつきがあります。

よって、査定価格から売却相場を正しく知りたい場合は、複数社に査定を依頼し、査定価格を比べてみることがおススメです。

複数社に査定依頼する場合は、一括査定サイトが便利です。すまいステップは最大4社一度に査定依頼することができます。
以下のフォームから簡単に依頼できますので、ぜひご活用ください。

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一括査定で土地の売却相場を調べる方法

この章では一括査定サイト「すまいステップ」を例に一括査定の依頼手順を紹介しています。

手順1:土地情報を入力

まずはすまいステップの公式サイトから査定依頼フォームにアクセスします。

すまいステップ1

フォームに遷移し「土地」を選択。所在地など詳細な情報を入力していきます。

手順2:査定方法と不動産会社を選択し査定依頼

査定方法として「訪問査定」と「机上査定」の選択できます。

すまいステップ3

→訪問査定と机上査定の違いはこちら

査定依頼できる企業の一覧が表示されるので、複数社を選択します。2社~4社依頼すると比較できるのでオススメです。

手順3:メールと査定書から査定額を確認

査定してから約2時間経つと査定結果とともに、査定額が記載されたメールを受け取れます。

▼メールの例(一部割愛)

○○様
この度は、インターネットサイト「すまいステップ」より、市川市○○丁目の不動産査定のご依頼を頂き有難うございます。
こちらで確認させて頂いた内容ですと、宅地面積が4筆の合計234.91㎡道路部分面積が2筆12.43㎡、建物が昭和51年築の126.47㎡となっておりましたので、こちらの内容で査定額は【20,000,000円 ~ 23,000,000円】算出致しました。上記査定の詳細につきましては、添付の査定書をご参照ください。

また、査定依頼から4日後には、査定額が記載された査定書の原本を受け取れます。

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