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【土地売却相場の調べ方・計算方法】自分で価格の目安を調べる方法をわかりやすく解説

  • 更新日:2022年9月20日
監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
【土地売却相場の調べ方・計算方法】自分で価格の目安を調べる方法をわかりやすく解説

「自分で土地の売却相場を調べたい」と思った時、以下の価格を調べて、おおよその相場を算出することができます

調べる価格発表元どんな価格か
実際の取引価格国土交通省がアンケート調査した価格
公示地価・基準地価国・都道府県土地取引の指標にされている価格
固定資産税評価額市町村固定資産税の課税のための価格
路線価国税庁相続税の課税のための価格

土地は形や立地などがそれぞれ異なり、1つとして同じものがありません。
そのため一般の人が、はかりで量るように、きっちりと価格を求めるのは難しいです。

それでも、複数の方法で相場を調べておくことで、土地の売却価格を大まかに把握でき、売却の方針を立てやすくなります

この記事を参考に、是非調べてみてください。

土地売却が初めてでも大丈夫!売る流れや必ずやること、費用と税金を解説

土地売却相場の調べ方①実際の取引価格から調べる

土地売却相場の調べ方の1つ目に紹介するのは、実際に売買取引が成立した価格から調べる方法です。

相場を調べたい土地の周辺地域で、過去に売買された土地の成約価格を調べることで、その地域ではどれくらいの価格で土地が売却されているのかを知ることができます。

土地の売買取引が成立する価格は、実勢価格ともいいます。

実勢価格は、市況の影響を受けて日々変わっていくものなので、なるべく直近の取引事例を参考に、相場を見積もりましょう

すまリス
実勢価格は、その時に売れる価格なので「時価」とも呼ばれます。
地域の土地の売買取引の情報は、土地総合情報システムで閲覧できます。
土地総合情報システム」は、国土交通省が、実際に土地売却をした人に対して実施したアンケート調査の結果を、掲載しているサイトです。
まずはサイトにアクセスして、以下の手順で相場を調べていきます。

Step①「不動産取引価格情報検索」を選ぶ

サイトにアクセスしたら、3つの項目の中から「不動産取引価格情報検索」を選びましょう。

出典:「土地総合情報システム」より、すまいステップ編集部が加工して作成

Step②時期を選ぶ

次に表示されるページで、取引価格を検索したい時期を選びます

出典:「土地総合情報システム

デフォルトでは、過去1年間の情報が見られるように設定されています。

特に希望がなければ、変更しないで、次のステップに進みましょう。

Step③土地の種類を選ぶ

次に、調べたい土地の種類を選びましょう。

調べられる条件は、以下の通りです。

  • 土地
  • 土地と建物(建物付き土地)
  • 宅地(土地と建物付き土地の両方を表示)
  • 中古マンション等
  • 農地
  • 林地

相場を知りたい土地と同じ種類を選ぶことで、相場を調べやすくなるため、適宜選択しましょう。

Step④地域を選ぶ

次に、調べたい土地の地域を選びましょう。

▼住所から探す場合

出典:「土地総合情報システム

都道府県>市区町村>地区という順番で絞り込みができます。
(※途中で検索することもできます。)

▼路線・駅名から探す場合

出典:「土地総合情報システム

地方>路線>駅の順で絞り込みができます。

地域の絞り込みができたら【この条件で検索】を押します

絞り込みをする時に、検索件数が少ない場合には、Step②で選んだ時期を「過去2年間を含む」に広げてみましょう

Step⑤一覧から《類似した土地》を探す

表示された検索結果一覧から、調べたい土地に類似したの土地の価格情報を探しましょう

土地が類似しているかどうかは、主に以下の条件をチェックしてみましょう。

  • 地域(住宅地、商業地、etc)
  • 形状(長方形、台形、不整形、etc)
  • 前面道路の幅員
  • 前面道路の方位
  • 都市計画区域(用途地域)

全く同じ土地は存在しないので、できる限り条件の近しい土地を、いくつか探してみましょう

すまリス
自分の土地の条件を確認しておくのも大事!
ご自身の土地の都市計画区域(用途地域)については、以下のサイトで確認できます。

Step⑥相場を計算する

類似した土地を見つけられたら、表示されている情報の中から「㎡単価」をチェックして、自身の土地の相場を概算します。

以下の計算式に、当てはめてみましょう。

相場価格=㎡単価×自分の土地の面積

調べる時の注意点

注意したいのは、掲載されているのは、あくまでも「その当時、その売主と買主の間で取引が成立した価格という点です。
不動産の売買は、売主や買主の事情や交渉が価格に反映されるので、実際の相場からズレた金額で取引が成立していることもあります
すまリス
1件だけではなく、複数の売却履歴から、平均的な値を求めてみましょう。
土地総合情報システムで調べて計算をするのが大変、難しいという方は、すまいステップの土地売却価格相場データページ」でも土地の売買取引の情報を閲覧できます
すまいステップの土地売却価格相場データページでは、地域の土地の売却情報を参考に算出された相場も掲載しているので、簡単に相場を知りたい人におすすめです。
すまいステップの相場データページ
全国の土地売却価格相場データページ
すまリス
売買された価格だけでなく、その土地の売却を担当した不動産会社もわかります
以下の表から都道府県名をクリックすると、相場などのデータが見られるページに移動します。
北海道・東北北海道 青森県 岩手県 秋田県 宮城県 山形県 福島県
北陸・甲信越山梨県 長野県 新潟県 富山県 石川県 福井県
関東東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 茨城県 栃木県 群馬県
東海愛知県 静岡県 岐阜県 三重県
関西大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県
中国岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県
四国愛媛県 香川県 高知県 徳島県
九州・沖縄福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県  沖縄県

都道府県別のページから、更に「市区町村」で売却実績の絞り込みもできます。

土地の実勢価格については、以下の記事もご参照ください。

土地の実勢価格の調べ方【1分でわかるシミュレーター付き】

土地売却相場の調べ方②公示地価から計算する

土地の売却相場の調べ方の2つ目に紹介するのは、公示地価(地価公示価格)を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。

公示地価とは、土地取引の指標となる価格」として国土交通省が毎年発表している、土地の公的な評価額です。

同じ目的で、各都道府県が発表している「基準地価という指標もあります。

すまリス
公示地価と基準地価は、発表時期が半年ずれているよ。
公示地価も、基準地価も、周辺の取引価格を参考に「もしも今、調査地点の土地が売買されたらいくらになるか」を表しています。
公示地価および基準地価は、土地総合情報システムで調べられます。
まずはサイトにアクセスして、以下の手順で相場を調べていきます。

Step①「地価公示・都道府県地価調査」を選ぶ

サイトにアクセスしたら、3つの項目の中から「地価公示・都道府県地価調査」を選びましょう。

出典:「土地総合情報システム」より、すまいステップ編集部が加工して作成

Step②都道府県と市区町村を選ぶ

出典:「土地総合情報システム

次に表示されるページの「検索地域選択」から、都道府県、市区町村を選びます

調べたい土地が「林地」の場合は、市区町村を指定しないでください

Step③指定したい条件を選ぶ

次に、検索条件を指定します。

出典:「土地総合情報システム

特に希望がなければ、「対象:地価公示・都道府県地価調査の両方」と「調査年:最新調査年のみ」は、変更しないでおきます。

出典:「土地総合情報システム

「用途区分」は、調べたい土地と同じものにチェックを入れましょう。

「地価」については、特に指定しなくても大丈夫です。

検索条件の指定が完了したら、「検索」を押します。

Step④近隣の調査地点を選ぶ

表示された検索結果一覧から、調べたい土地の近隣の調査地点の地価情報を探します

すまリス
「所在及び地番」の住所から、地図を表示して、直感的に探すこともできます。
基本的には、一覧から「近隣の調査地点」の価格を参考にします。
近い調査地点が複数ある場合は、「詳細を開く」を押して、「土地の形状」や「用途地域」、「前面道路の状況」を確認して、似ている土地の価格を参考にしましょう。

Step⑤相場を計算する

近隣の調査地点の「㎡単価」がわかったら、以下の計算式に当てはめて、相場を計算しましょう。

相場価格=地価(㎡単価)×土地の面積×1.1
公示地価(および基準地価)は、実勢価格と比べると平均して9割程度の価格となっているため、1.1倍して売却相場を求めます。

調べる時の注意点

公示地価や基準地価は、あくまでも売買を想定した「指標」の価格です。
実際の売買価格とはズレがあることに気をつけましょう。
すまリス
毎年同じ調査地点で価格が発表されているので、年ごとの相場の推移を見る使い方もできます!
公示地価について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

土地売却相場の調べ方③固定資産税評価額から計算する

土地売却相場の調べ方の3つ目に紹介するのは、固定資産税評価額を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税の課税のために使われている評価額です。市区町村が調査し、発表しています。
固定資産税を支払っている土地であれば、この方法で調べられるので、売買取引が活発でない地域の土地の相場を知りたい時に利用してみましょう。

Step①手元に「固定資産税納税通知書」を用意する

毎年4月~6月に、土地の所在する自治体の役場から「固定資産税納税通知書」が送られてきます。

これに同封されている「固定資産税課税明細書」で、固定資産税評価額が確認できます

固定資産税納税通知書がお手元にない場合は、市税事務所(都税事務所)や役場で「固定資産評価証明書」を取得できるので、そちらで固定資産税評価額を確認しましょう。

Step②固定資産税評価額を確認する

課税明細書に記載されている【土地の固定資産税評価額】を確認しましょう。

固定資産税評価額の確認方法
課税明細書の例

出典:神戸市

課税明細書の書式は自治体ごとに異なります。

「家屋」の固定資産税評価額や、「課税標準額」と間違えないように気をつけましょう。

Step③相場を計算する

以下の計算式に、固定資産税評価額を当てはめて計算すると、土地の相場価格を計算できます。

相場価格=固定資産税評価額÷0.7×1.1
固定資産税評価額は、公示地価の7割程度の価格を目安に設定されています。
そのため、まず公示地価を基準とした価格に直してから、1.1倍することで、売却相場を求めます。

調べる時の注意点

固定資産税評価額の評価替えは、3年に1度のみ行われます。

そのため、タイミングによっては、最新の相場がわかりづらいです。

調べられるのは、あくまでも「大まかな目安」であることに留意しておきましょう。

固定資産税評価額から売却相場を調べる方法について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

固定資産税評価額からの土地の売却相場の調べ方

土地売却相場の調べ方④路線価から計算する

土地の売却相場の調べ方の4つ目に紹介するのは、路線価(相続税路線価)を利用して、土地の売却相場を計算する方法です。

路線価(相続税路線価)とは、国税庁が毎年発表する「道路に面する土地の1㎡あたりの価格です。
相続税路線価は、本来は相続税や贈与税の算出に用いる価格です。
しかし、土地1つ1つの評価額を調べられる特性があるため、土地の相場を知りたい時にも活用されています。

路線価は、全国地価マップで調べられます。

まずはサイトにアクセスして、以下の手順で相場を調べていきます。

Step①「相続税路線価等」を選ぶ

全国地価マップにアクセスしたら、掲載マップ一覧から「相続税路線価等」を選びます。

出典:「全国地価マップ」より、すまいステップ編集部が加工して作成

Step②最新年度の「相続税路線価等」を選ぶ

次のページで、マップ選択画面が表示されるので、最新年度の「相続税路線価等」を選びます

出典:「全国地価マップ

上記画像の場合では、令和3年度を選択します。

Step③住所を絞り込む

次のページ以降から、調べたい土地の住所の絞り込みをしていきます。

出典:「全国地価マップ

▼住所を指定して地図を表示する場合

都道府県>市区町村>地番の順番で選択していきます。

出典:「全国地価マップ

途中で「ここまでの地図を表示」することも可能です。

▼目標施設を指定して地図を表示する場合

出典:「全国地価マップ

土地の近くにある施設を検索して、地図を表示します。

Step④道路上の「数字」を確認する

住所を絞り込んで検索すると、画面に地図が表示されます。

すまリス
地図上に数字がたくさん書かれていますが、これが「路線価」です。

十字マークを調べたい土地に合わせて、「土地に面している道路の路線価」を確認しましょう。

なお、路線価は1,000円単位で表記されています。

例:60E ⇒ 60,000円/㎡

Step⑤相場を計算する

以下の計算式に、路線価を当てはめて計算すると、土地の相場価格を計算できます。

相場価格=路線価×土地の面積÷0.8×1.1
路線価は、公示地価の8割程度の価格を目安に設定されています。
そのため、まず公示地価を基準とした価格に直してから、1.1倍することで、売却相場を計算します。

調べる時の注意点

路線価は、都市部の道路にのみ設定されています。

道路に路線価が表示されず、調べられなかった場合は、別の方法で相場を調べましょう

また、調べたい土地が以下の条件に当てはまる場合は、更に補正率を使用して評価額を算出する必要があります。
  • 不整形地
  • がけ地
  • 間口が狭い土地
  • 間口に対して奥行が長すぎる土地
  • 2面以上道路に接している土地

評価額の計算について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

もしも、自分では相場価格をうまく調べられなかったり、もっと正確な金額を知りたい時は、不動産会社に土地を査定してもらいましょう
一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、正確な相場がわかりやすくなります。
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より実態に近い相場を知りたい時は不動産会社の査定を受けよう

ここまで紹介してきた土地の売却相場の調べ方は、あくまでも計算で「おおよその売却価格」の見積もりをするものです。

「実際に土地が売れる価格」には、その時の市況や、売りたい土地の形状・立地など、様々な要素が影響します

これから土地を売却をする予定で、相場を知りたい方は、不動産会社の訪問査定を受けましょう

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不動産会社は、実地調査をして「直近3ヶ月以内に売れる見込みのある価格」を算定します。

プロの視点から見た「売却予想価格」を提示してもらえるので、土地の売り出し価格を決める時には、一番参考になります

ただし同じ土地でも、複数の会社に査定してもらうと、査定価格にはバラつきが出ます。

これは、不動産会社によって査定時に重視するポイントや、売却するのが得意なエリア、また売却における実力(実績)が異なるためです。

そのため、訪問査定は複数社に依頼し、査定価格を比べることをおすすめします。

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比べることで、極端な価格を除いた「本当の相場」がわかります!

複数社に土地の査定を依頼する時は、不動産一括査定サイトを利用するのが便利でおすすめです。

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