「土地っていくらくらいで売却できるの？」「どんなポイントで価格がつけられるんだろう、、、」
土地の売却を考えている人の多くがこのような疑問を持つではないでしょうか。
自分の土地の価格を把握しておく事は、土地の売買を行う上で非常に大切な工程であり必要な情報になってきます。
そこで本記事では、土地の売却相場を調べる方法や、相場が決められる際のポイントなどをお伝えしていこうと思います。
あなたの不動産の
近年の土地の相場の動向を確認しよう
まずは、近年の土地の売却相場動向についてお話していきます。
全体の相場の動向を知っておくことで、どのような要因によって相場の変動が起きるのかを知ることが出来、より正確な相場を知る事が可能になります。
最新の情報も抑えながら、土地相場の動向をみていきましょう。
2013年以降土地の相場は上昇継続
参考：三菱UFJ不動産販売【2019年】過去10年間の公示地価推移から読み取る今後の住宅地価動向
2013年以降、日本の土地の相場は上昇を継続しています。
リーマンショックの影響で土地相場が下がった時期を経て、それ以降は特に大きな経済的ダメージなどもなく2020年まで上昇の一途を辿っています。
上記のグラフは、関東圏の土地の価格を現したグラフになっていますが、特に東京都に関しては、ここ数年の上昇が著しい事が見て取れると思います。
参考：三菱UFJ不動産販売【2019年】過去10年間の公示地価推移から読み取る今後の住宅地価動向
こちらは、東京都の住宅地の地価変動ですが、このグラフをみても2013年以降は徐々に上昇している事がわかると思います。
都心に人が集まってくる近年の傾向や、前述した通りにオリンピック開催予定の影響を考えるとこうした現状には納得がいくのではないでしょうか。
関東圏に限らず、このような傾向は日本全国でみられています。
このように継続的に地価を上昇し続けている現状がありますが、今後もこのような状況は続いていくのでしょうか？
将来的な相場の変化についてみていきましょう。
今後の土地相場は下落する可能性がある
ここまで上昇を続けてきた地価ですが、今後、土地の価値は下落する可能性があると言われています。
下落が予測される要因としてあげられるのは、以下の２つ。
- コロナウイルスの影響による需要の停滞
- 2022年問題
これらの要因について１つずつ確認していきましょう。
コロナウイルスの影響による需要停滞
1つ目に考えられる要因は「コロナウイルスの影響」です。
現在社会に大きな影響を与えているコロナウイルスですが、このウイルスによって日本経済は大きなダメージを受けています。
多くの人々が、生活するうえでの資金不足に悩まされており、お金を使わないような状況が続いています。
このような現状は、不動産業界にも大きな影響を及ぼします。
生活する資金さえも足りずに苦しい人々が増える事で、不動産を購入しようという人の数が減少し、それによって売買取引の数が大幅に下がってしまう事が予測されます。
これによって、不動産自体の価値も下がってしまい、最終的に売却の際の価格も下落してしまう可能性があるのです。
大下落になるかはともかく、価格が停滞してしまう事は避けられないのではないか、と多くの専門家は話しています。
しかし、コロナウイルスにおける今後の動向は予測が出来ないので、売却をする際はしっかりと観察をしてタイミングをみる事が非常に重要です。
2022年問題
2つ目の要因は「2022年問題」です。
2022年問題とは、多くの農地が2022年に一気に売却される事が予測されており、それによって不動産全体の価値が下がってしまう問題の事を言います。
1992年に「生産緑地法」という法律の改正があり、この法律によって多くの農地が「生産緑地」として指定されるという状況がありました。
この生産緑地とは、一定の条件が当てはまった農地に指定されるもので、その農地をもつ所有者は農業を経営する事が義務付けられ、固定資産税がその他の農地と比べて大幅に軽減されるという内容のものです。
この農地は、指定から30年が経過すると、農地を手放し自治体への買い取りの申し出をする事が出来るようになるという決まりがあり、2022年は、その30年にあたる年です。
そのため、この指定を受けた多くの農地が買取に出される事が予測されています。
基本的には自治体に買取を依頼するのですが、自治体に買取をしてもらえなかった場合は、宅地に向けて転用され売却される事が予測されており、これによって、宅地が急増して全体としての不動産価値が下がってしまうといわれています。
このような問題が2022年におこると予測されているため、これによって地価の下落が大きく進んでしまう可能性が生まれています。
土地の売却はタイミングが大切
過去の傾向から、将来的な地価の変動の予測についてお話ししましたが、不動産の売却はそのタイミングによって価格が大きく変わってきます。
その為、売却を行う際は相場の動向をしっかりと把握して、タイミングを見極めて行う事が非常に重要になってきます。
現状のコロナウイルスのように、経済や情勢によって地価は大きく変動するので、社会全体でみた地価の変動もしっかりと確認したうえで、タイミングを計って売却するようにしましょう。
土地の売却相場がいくらかを自分で調べる方法
土地を売却する際は、売却相場をある程度自分で知っておく必要があります。
相場を知らずに売却をしてしまうと、本来売却できる価格よりも安く売ってしまい、損をしてしまった、という事になりかねません。
そこで本省では、売却相場をご自身で調べる方法をいくつかご紹介していきたいと思います。
基本的に自分で調べる事が出来る方法は以下の３つです。
- 近隣の取引事例を調べる
- 不動産の売り出し価格から調べる
- 土地の評価額を調べる
これらの方法について１つずつくわしく説明していきます。
近隣の取引事例を調べる
1つ目の方法は「近隣の取引事例を調べる」方法です。
土地の売却相場を大きく左右する要素として「立地」があります。
この立地が似通った、近隣の取引事例を確認する事で、ある程度のエリア面での土地の価値を調べる事が可能となります。
近隣の取引事例を調べる方法としてもっとも有効なサイトは「土地総合システム」です。
このサイトは、国土交通省が運営しているサイトで、簡単な情報を入力するだけでご自身が売却しようとしている土地周辺で行われた過去の取引を調べる事が可能です。
情報は3か月ごとに更新されるので、比較的新しい情報を得る事が出来ます。
サイトの使用方法を以下で詳しく説明していきます。
ステップ①：地域を選択する
上記のリンクを押すと、最初に以下の画面が表示されます。
この画面が表示されたら、まずはご自身が売却しようと考えている土地がある場所を選択しましょう。
ステップ②：時期、種類、地域を選択する
ステップ①で都道府県を選択すると、次に以下のような画面が表示されます。
この画面になったら、画面左側の「時期」「種類」「地域」を選択していきます。
全て選択し終えたら、この条件で検索のボタンを押します。
ステップ③：情報を確認する
検索ボタンを押すと、以下のようにその地域で過去に行われた取引事例が表示されます。
これらの情報を参考にして、ご自身が売却する土地の面積と照らし合わせると、ある程度の相場を知ることが出来ます。
不動産の売り出し価格から調べる
次の方法は、「売り出し価格」から調べる方法です。
売り出し価格とは、実際に現在売られている土地の情報を見て、その価格を参考に相場を調べるという方法です。
土地の売り出し情報はSUUMO、センチュリー21、オウチーノなど、皆さんが物件などを探すときに使うようなポータルサイトに載っています。
それらに乗っている情報の中で、比較的自分の売り出したい土地の近くで売り出されている情報を参考にして、先ほどと同様に面積などを考慮して計算していきます。
売り出し価格÷土地面積をすれば、1単位あたりの価格が出せるので、そこに自分の土地の面積をかける事で簡単に相場を出す事が可能です。
ただし、ここでの注意は、ここにのっている情報は「売り出し価格」であり、1つ目の方法で参考にした情報である成約価格（実際に取引された価格）ではありません。
そのため、その価格で売られてはいるけれど、実際にその価格で売買契約が成立してはいない段階の価格である事になります。
そのため、この方法で得た情報は、あくまで参考程度にみるようにしましょう。
土地の評価額を調べる
3つ目の方法は「評価額」を参考にする方法です。
評価額とは、様々な観点から土地を評価して出した価格の事をいいます。
今回紹介する評価額の種類は以下の３つ。
- 地価公示価格
- 基準地価
- 路線価
一つずつについて、その内容と調べ方についてお話していきます。
地価公示価格
地価公示価格とは、簡単にいうと「国が調べた土地価格の目安」です。
この地価公示価格は、国土交通省が主体となって不動産鑑定士を派遣し、決められた項目の元、各評価地点の土地の価格を定めて出す指標です。
地価公示価格を活用する際は、自分の売却したい土地に最も近いポイントで調べられた公示価格を参考にして、自分の土地の地価のある程度の目安を調べる事が出来ます。
この地価公示価格の鑑定では、不動産鑑定士が必ず2人以上同行しなければならない決まりになっているため、出される数字は非常に正確であるという所が特徴としてあげられます。
また、この調査は主に都市部で行われるため、郊外のデータが少ないという所も特徴です。
| 公表団体 | 国土交通省 |
|---|---|
| 公表する時期 | 3月中旬 |
| 評価する時期 | 1月1日時点 |
| 評価する方法 | 1か所につき2人以上の不動産鑑定士がそれぞれの土地鑑定委員会が査定し決定 |
| 評価する箇所 | 全国に約2万3000か所の標準地 |
公示価格は「土地総合情報システム」で調べる事が可能です。
調べ方の詳細を以下でご紹介していきます。
ステップ①：都道府県、市町村を選択する
先ほどのリンクを押すと、以下のような画面が表示されます。
そこでまずは、ご自身が売却しようとしている土地があるとエリアの選択を行います。
ステップ②：土地の検索条件を指定する
エリアを選択すると、次に以下のような画面が表示されます。
ここでは、対象を地価公示に指定し、調査年、用途区分、地価（指定がある人は）を選択します。
地価公示のみを調べる場合は、地価公示のみを選択しますが、次に紹介する基準地価を調べたい場合は、真ん中の「都道府県地価調査のみ」、地価公示、基準地価の両方を調べたい場合は、一番右の「地価公示・都道府県地価調査の両方」を選択すると、同時に2つの指標をみる事が可能です。
ここで検索をかけると、情報が出る仕様になっています。
基準地価
2つ目の指標は基準地価です。
基準地価は、公示価格と非常に似通った指標ですが、違いとしては「指標を調査、公表している団体が各都道府県であること」「調査時期、公表時期が違うこと」「都心部以外でも調査を行うこと」などがあげられます。
とはいえ、基本的には調査項目も似通っており、活用方法も同じなので、都心部の土地を売却したいと考えている人はどちらの指標を参考にしてもよいでしょう。
郊外の土地を売却する人は、基準地価で調べる方が得られるデータが多い可能性が高いので、そちらを活用する事をおススメします。
またこれら2つの指標は、調査時期と公表時期がずれているため、自分が売却する時期により近い、最新の情報を得られる方法で調べるとよいでしょう。
| 公表団体 | 各都道府県 |
|---|---|
| 公表する時期 | 9月下旬 |
| 評価する時期 | 7月1日時点 |
| 評価する方法 | 1か所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定 |
| 評価する箇所 | 全国2万か所以上の基準値 |
路線価
3つ目の指標は「路線価」です。
路線価とは、簡単に言うと道路につけられた価格で、その指標をもとに、接面する土地の価格を割り出すという方法で活用します。
ただし、路線価は、基本的には不動産売買の際に相場を知りたくて活用する事は少なく、土地を相続する際や贈与する際の税金などを計算する過程で使われる事が多いです。
この路線価は、国税庁が主体となって調査を行っており、「路線価図・評価倍率表」から調べる事が可能です。価格がつけられるのは個人が所有する私道を除いたすべての公道になります。
なお、路線価は公示地価の約80％の価格で表示されるので、路線価を参考にしたい場合は、その価格を100％に戻して計算してみましょう。
路線価の調べ方は以下の順序で行えます。
ステップ①：エリアを選択する
先ほどのリンクを飛ぶと、最初に以下のような画面が表示されます。
この画面ではまず、ご自身が売却したいと考えている土地がるエリアを選択していきます。
ステップ②：路線価を選択する
エリアを選択すると、以下のような画面が表示されます。
この画面では一番上の路線価図、というボタンをクリックしてください。
ステップ③：詳細のエリアを選択する
次に、売却したい土地の詳細エリアを選択していきます。
ステップ④：情報を確認する
これらのステップをすべて終えると以下のような画面が表示され、情報が提示されます。
地図上でご自身が売却する土地の場所を探して、そこに隣接する路線価の数字を見つけます。
路線価は1平方メートルあたりの価格を千円単位で表示しています。
（例）
← 300D →
この路線価は、１平方メートル当たり300,000円（借地権割合「D」は60%）を表します。
詳細は、「路線価図の説明を見る」をクリックしてください。
土地の売却価格を左右するポイント
土地の価格が決められる際には、評価されるポイントがいくつか存在しています。
それらのポイントを把握しておくことで、調べたご自身の土地がどのように評価されてその売却価格になったのかを理解する事が出来ます。
本章では、それらのポイントについてご紹介していきたいと思います。
主に評価されるポイントとしてあげられるのは以下の４つ。
- 土地面積と形状
- 日当たり・眺望
- 接道道路との関係
- 周辺環境の利便性
１つずつ確認してみましょう。
ポイント①：土地面積と形状
1つ目のポイントは土地面積と形状です。
これらの要素は、価格を決定するうえで特に重要な要素となってきます。
基本的に面積は大きい方が評価が高く、小さくなるにつれて評価は下がります。
ただし、面積が大きすぎると、使用用途が限られてしまう場合もあるため、大きければ大きいほど良い、とは一概には言えないという事も覚えておきましょう。
また、面積が大きくても、土地の形状が不整形だった場合は、その価値は下がってしまいます。
形状は、土地を活用しやすい整形であると評価は高くなり、逆に形状が変わっていて建物を建てる際などに活用しずらいような形の場合は評価が下がってしまう場合があります。
使いやすい大きさ、形の土地がより価値が高くなるという風に覚えておきましょう。
ポイント②：日当たり・眺望
2つ目にあげられるポイントは、日当たりと眺望です。
日当たりが良いとされているのは、南向き、東向きで、西向き、北向きになると日差しが強すぎる、もしくは日当たりが悪い事が多いため評価が下がってしまう事が多いです。
また眺望についても、やはり海など自然が見えるような場所などは景観が優れているため評価が高くなります。一方で、近くにお墓や工場があるなど、景観が悪い場所は逆に評価は下がってしまいます。
ポイント③：接道道路との関係
3つ目のポイントは接道道路との関係です。
このポイントは、土地と接している道路の幅や高低差などがかかわってくる項目です。
道路との高低差があまりにも大きい土地や、幅が狭すぎる場合などは評価が下がってしまいます。
建物を建てる時に建築基準法で、「4ｍ以上の幅のある公道に敷地の接点が2ｍ以上ない土地」には建物が建てられない、と定められている事もあり、この数字が評価の基準となる事が多いようです。
この条件が満たされていない場合、その土地には建物が建てられず使用用途が一気に狭くなってしまうため、自ずと評価も下がってしまいます。
またこの条件を満たしていても、なんらかの要因で利便性を欠いているような道路が接面している場合にも評価が下がってしまう事があるので、しっかりと覚えておきましょう。
ポイント④：周辺環境の利便性
4つ目のポイントは周辺環境の利便性です。
その土地の周辺に、病院や学校、スーパーなど生活するうえで必要な施設などが多い場合には、需要が高まるために土地の評価も上がる傾向にあります。
また、駅近の土地は交通の面での利便性も大きいため評価が上がりやすいです。
逆に、周辺にあまりなにもなく、生活するうえで必要な施設が非常に遠い土地については、どうしても評価が低くなってしまう事が多いです。
より正確な価格を知りたいときは査定をしよう
ここまでの章では、自分自身で土地の価格を調べる方法を主にお伝えしてきましたが、自分で調べる以外にも土地の価格を知る方法があります。
それは、業者による査定です。
査定とは土地を評価するプロの業者に土地を見てもらう事で、おおまかな価格ではなくより具体的かつ正確な価格を知る事が出来ます。
本章では、査定の種類や、査定を行う上でおススメのツールなどを紹介していきます。
査定には訪問査定と机上査定がある
査定には2種類の方法があり、それぞれ「机上査定」「訪問査定」と呼ばれています。
机上査定とは、別名簡易査定と呼ばれており、基本的な土地の情報を業者に渡す事で、それらの情報から業者が持つデータをもとに査定額を教えてくれる、というような査定方法です。
この方法を選択するメリットは手間や時間がかからない事です。
インターネット上で、必要となる土地の情報を渡すだけで査定が完了し、その結果が返ってくる期間も基本的には1日程度、遅くても翌日には返ってきます。
ただし、限られた情報の中での査定になるので、正確性は次に紹介する訪問査定には劣ってしまうというデメリットもあります。
その為、まだ売却をする事を悩んでいる人や、正確性よりもスピードを求めている人には適した査定方法であるといえます。
2つ目の訪問査定とは、実際に売却したい土地に業者が足を運び、直接見てもらったのちに査定額を提示してもらう方法です。
この方法は、細かな部分も直接業者が見てくれるため、査定額の正確性は圧倒的に高い方法になります。
ただし、業者に直接土地を見せる必要があるため、業者と日程調整をして連絡を取り合ったりしなければならないという手間がかかってしまいます。
また、査定額の結果が返ってくる時間も簡易査定に比べると長く、基本的には3.４日以上はかかります。
その為、売却を真剣に検討しており、正確な価格が知りたいという方が選択すべき方法といえるでしょう。
一括査定サイトをうまく活用しよう
査定を行う際には、必ず業者を見つけ出さなければなりません。
そこで活躍するツールが「一括査定サイト」です。
一括査定サイトとは、ご自身や土地の簡単な情報を入力すると、その情報が複数の業者に送られ、実際に査定を行ってくれる業者とつながる事が出来るツールです。
業者を探す工程は、時間がかかったり、不動産会社に知識がない場合は難しかったりする場合が多いです。
しかし、一括査定サイトを利用する事で、業者側からコンタクトを取ってきてくれる為、非常に効率的に業者を探す事が出来ます。
一括査定サイトの中でも特におすすめしているのが「すまいステップ」です。
すまいステップは、優良業者のみを厳選しているサイトである為、安心して利用する事ができ、また最大4社同時に査定依頼が可能です。
安全かつ簡単に業者とつながれるすまいステップは非常におススメのサイトです。
土地の価格を調べる際の注意点
最後に、土地の価格を調べる上での注意点をいくつかご紹介していきます。
これらの注意点を知らないと、損をしてしまったり、大きな勘違いが生まれたりしていまうので、しっかりと確認しておきましょう。
注意点①：自分で調べた相場はあくまで目安として捉える
本記事では自分自身で相場を調べる方法をいくつかご紹介していますが、その結果をすべて鵜呑みにしてしまうのはとても危険です。
というのも、土地にはそれぞれに個性や特徴があり、過去の取引事例や評価額などの基準などだけでは測れない要素が多くあります。
その為、それらの方法で目安になる価格は出せたとしても、それが正確な地価である、とは言えません。
正確な数字を出したい場合には、必ず業者による査定を行って判断するようにしましょう。
注意点②：売却予定がある場合は訪問査定を選択する
前述した通り自分で調べる方法や簡易査定のみでは正確な情報はなかなか得られません。
その為、実際に売却を決めている人は、細かい情報もしっかり反映されて正確な情報が得られる訪問査定を必ず行うようにしましょう。
直接みてもらう事で、数字だけでは判断できない部分や、経済状況による需要の関係なども反映した非常に正確な情報を得る事が出来ます。
不動産売買は非常に規模の大きい取引ですので、情報は正確に得る事がとても重要です。
注意点③：査定してもらう際は複数業者に依頼する
前章で査定のお話をしましたが、査定を依頼する際は必ず複数業者に依頼をする事をおススメします。
不動産の査定は、業者によってその結果が大きく変わってくる場合があります。
1社のみに査定を依頼すると、その査定結果がよいのか悪いのか、判断する事が難しくなります。
しかし、複数業者に査定を依頼する事によって、査定結果を比較する事が可能となり、自分自身の土地の価値が正確に判断できるだけでなく、その結果をもとに選択する業者の幅も広がります。
前章で紹介した一括査定サイトを活用すれば、自ずと複数業者に査定を依頼する事が可能となるので、査定を考えている人はそのようなツールなどを活用して、必ず複数業者の査定結果を比較するようにしましょう。
まとめ
今回は土地の売却相場について主にお話してきました。
売却を行う前に、しっかりと自分の土地の情報を得ておくことが取引成功に大きく近づきます。
正しい知識をもって、一緒に取引の成功を目指しましょう。
土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
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