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土地の買取相場はいくら?最新情報を調べて損をしない土地売買を進めよう

土地の買取で損はしたくありません。

そのために必要なのは、事前に相場などを含む情報をしっかり調べておくことです。この記事では土地の買取相場を調べる方法などを詳しく解説します。

土地の価値を把握してから、手続きを始めるようにしましょう。

土地の買取は仲介より安くなることが多い

一般的に、土地を不動産業者に買い取ってもらう価格は、仲介で売却するよりも安くなります。

土地の買取相場は市場価格の7割程度

仲介の場合、買主は主に個人となります。購入された不動産は買主が自分で使用するために使われることがほとんどです。しかし、買取の場合、買主は不動産会社です。

不動産会社は買い取った金額に利益分を上乗せする必要があるので、不動産会社に買い取ってもらう場合、一般的に土地を市場価格よりも高額で売却することは難しいとされています。

⇒土地を仲介で売却した場合の相場価格についてはこちらの記事をご参照ください。

土地の買取価格が決まるポイント

土地の売却をする際、まず行うのが土地の「査定」です。その土地がどれだけの価格で売れるかを不動産会社が見積ることをそう呼びますが、その額はどのように決まるのでしょうか。

土地の面積・形状

土地の面積と形状は、査定額を決めるために非常に重要なポイントです。

土地の価値は、その土地が利用しやすいかどうかで決まりますが、その中でも面積や形状は、その土地の用途に大きく影響するためです。

都心などの人が多いエリアでいうと、大きな建物を作れそうな大きくて広い土地は、利用しやすくて良い土地とされます。一軒家などの戸建にしか対応していない狭い土地よりも、坪単価の価格は高騰しやすいといえるでしょう。

土地は広ければ良いわけではありません。大きなビルなどが建てられない地域では、広すぎる土地の扱いが難しく、一軒家を立てる土地としての使い勝手も良くないため、相場よりも査定額が落ちることがあります。あくまでも、どんな地域にある土地かという点が重要です。

また、形状の悪い土地に関しては、基本的に建設物を建てる際に利用しにくいため、査定額は低くなりがちです。

周辺地域との関係

土地の周辺地域がどれだけ便利であるかも重要なポイントです。生活に便利な土地は需要が高く、付加価値が付きます。

最寄り駅やバス停から土地までの距離が1つのものさしです。交通機関から近い土地は、査定価格も高くなります。

さらに、病院などの公共施設や、生活に欠かせないスーパーなどの商業施設との距離も、査定に関係する項目の一つです。一般的には、徒歩10分圏内であれば、利便性が優れていると判断されます。

住宅地としてのスペック

その土地の住宅地としてのスペックがどの程度なのかも重要なポイントです。低層の住宅が並んでいるエリアは、安心して生活を送れる住宅地として評価されます。その一方で、ゴミ焼却場や汚水処理施設、また墓地など、住民に危険や不快感を与える恐れのある土地の評価は下がってしまいます。

土地の買取相場を調べる6つの方法

では土地の相場を調べる方法をご紹介します。

直近の土地の実勢価格から推測

実勢価格とは、不動産の取引が実際に成立する価格のことです。不動産の時価とも言われていて、売却主と買主両方に需要と供給が成立する価格のことをそう呼んでいます。

実は不動産の広告に記載されている物件の価格は、売主の希望価格でしかなく、実勢価格が同じ価格になるとは限らないのです。

そこで使えるのが、国土交通省が提供している、土地総合情報システムです。

不動産を購入した人に対して実施されたアンケート調査によって出された土地の情報が、取引価格情報として公開されています。坪単価や駅からの距離などを確認できるのです。

土地の路線価から推測

路線価とは、道路につけられた価格・値段のことです。路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの値で、対象の不動産の土地が接している道路の路線価に、その土地の面積をかけ合わせると算出されます。評価額を査定するにあたって指標となる値で、また路線価が定められている地域の土地等を評価する場合にも用いられる重要なものです。

路線価を調べるなら、国税庁のホームページを利用しましょう。ホームページでは常に最新の路線価が確認できるようになっていて、過去の路線価についても簡単に自分で調べることができます。

土地の地価公示価格から推測

土地の地価公示価格から推測するという方法もあります。

地価公示価格とは公的価格の一つです。地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日に標準地を選び、そこから正常な価格を公示します。

地価を公示する目的は、土地の取引価格に一定の指標を与えるためです。この値は公共事業用の土地における価格を算出する際の規準にもなり、適正な地価の形成を行っていくために必要な値とされています。

では、国土交通省のホームページから公示価格を確認する方法を説明していきます。

  1. 国土交通省の「標準地・基準地検索システム」にアクセスする
  2. 公示価格を確認したい場所を選択する
  3. 表示させたい土地の条件を選択する
  4. 検索結果から公示価格を確認する

1.国土交通省の「標準地・基準地検索システム」にアクセスする

まずは該当のホームページにアクセスします。

2.公示価格を確認したい場所を選択する

ホームページを開いたら、価格を確認したいエリアを選択しましょう。

都道府県を選択し、そこから市区町村名をクリックして一覧から該当箇所を探す方法もありますが、同じ市町村内にある地価公示の標準地が全て表示されてしまうので、膨大なデータがヒットしてしまいます。

そこで、もし具体的な住所が分かっているなら「検索地域指定(地名入力)」を使えば、自分が欲しい場所のデータをすぐに取り出すことができます。

検索地域指定(地名入力)の画面に移動したら、該当の住所を地名まで入力し、【決定】を選択します。

3.表示させたい土地の条件を選択する

地名を選択したあとは、表示させる情報を指定する【検索条件指定】の画面が表示されます。条件がない場合、このまま検索してしまって問題ありません。

最新の調査年ではなく、過去のデータなど特定の区分や地価だけを見たい場合は条件を指定する必要があります。

4.検索結果から公示価格を確認する

検索を選択すると、条件に指定した地域の公示地価や、地価調査で出された基準地価が表示されます。公示価格は「価格(円/㎡)」の欄をみて確認しましょう。

不動産ポータルサイトの売り出し価格から推測

不動産のポータルサイトを使って、推測することもできます。

ポータルサイトには実勢価格ではなく、物件の売り出し価格が掲載されています。

不動産は最初に設定した売り出し価格から値下げした後に成約される場合も少なくありません。掲載されている価格を見て、同じ地域で自分の土地と似たような条件の物件がどのくらいの価格で売り出されているかを調べておくことができます。売却時、価格設定で損をしないように事前に売り出し価格の相場を調べておきましょう。

またポータルサイトを使えば、物件に必要以上に高額な値段をつけることも避けられます。売却するなら少しでも高く売れてほしいと思うでしょう。しかし、あまりにも突拍子もない価格を設定すると、買い手もつかないので売却活動も進みません。ポータルサイトで相場を調べることで、適正な価格で物件を売り出すことができます。

土地の買取の一括見積り

複数の不動産会社に一括で買取査定を出すことでも、相場を調べることができます。

不動産会社が査定額を出す際に考慮されるのは相場価格だけではありません。不動産会社独自の実績やノウハウを含め、その土地にどの程度の価値があるのかをプロの視点から見て算出しているので、信頼ができる値です。一括査定サイトでは一度に複数の不動産会社から査定価格が提示されるので、見積りを比較することで価格の目安をつけることができるでしょう。

仲介の一括査定から推測

仲介の一括査定サイトを利用するという手もあります。

査定サイトのほとんどは仲介の不動産会社につなげる仕組みのものなので、そこを利用するのです。

査定サイトを利用するには、まず売却したい物件を情報サイトに登録することから始まります。そうすると、その物件の種類や場所と相性のよい不動産会社を複数紹介してもらえるので、そこから直接不動産会社に問い合わせをして、査定を受けるという流れです。

不動産会社に出してもらった仲介による不動産売却の価格から、買取による売却価格も予想することができます。一般的には、おおよそ出してもらった相場の7割程度を目安として考えておくと良いでしょう。

自分でおおよその価格が把握できれば、不動産会社に買取相談へ行ったときも、その提示金額が妥当か判断する目安になります。

また、一括査定を依頼するときには、すまいステップの利用がおすすめです。
簡単なフォームへの一度の入力で最大4社にまとめて査定を依頼できます。

調べた土地の買取相場を有効活用するポイント

では、調べた土地の相場を有効的に活用するためのポイントを紹介します。

土地の買取は相場より高い不動産会社に依頼

不動産の買取を依頼するときは1社だけでなく、複数の会社に査定を依頼します。

不動産の「買取」の場合、査定価格≒買取価格ということになるので、単純に査定金額が高い会社を第一優先として進めて問題ありません。

査定金額として提示してくる金額は不動産会社によって異なります。ですから、1つの会社にだけ査定を依頼するのではなく、複数依頼して査定金額を比較することが大事なポイントとなのです。

買取を依頼する時期を見極め

実は、不動産の相場は常に変動しています。一番安い価格で買って、一番高い価格で売るのがもちろん理想ですが、価格が上昇し始めるタイミングをつかむことは簡単ではありません。

底値で買うことやピークで売ることはあきらめて、上がっているか下がっているか、パッとみてすぐ分かる程度に相場が固まった段階で取引の臨むのがポイントといえるでしょう。

相場の変動に振り回されない1つの方法として、「いま売ったら損をするか得をするか」というシンプルな考え方を取り入れるのもおすすめです。

もし買った時から考えて少ししか値段が上がっていなかったとしても、買ったときよりも高く売れるとしたら売却タイミングとしては悪くありません。買ったときと売るときのシンプルな価格比較は、分かりやすい判断基準の1つです。

相場を踏まえた販売希望価格を設定することも、判断基準となり得る値の1つです。その価格よりも高く売れるのであれば売却タイミングとしては悪くありません。不動産の相場は絶えず変動しており、いつその価格から下がってしまうか分からないからです。

タイミングといえば相場だけでなく、季節にも注目する必要があります。日本では4月に年度が切り替わります。新学期や新年度が始まる4月までに引っ越しをしたいと考える人が多いので、その前の1月から3月は物件売却に適しているといえるでしょう。

調べた相場で買取の価格交渉

自分の物件に対して出してもらった査定を基に、不動産会社と価格交渉をすることもポイントの一つです。

買取の相場は仲介の7割になってしまうことは説明済ですが、それよりももっと安価な値段を提示されることもあります。そこで使えるのが、第三者に提示してもらった自分の物件の査定額です。

自分で事前に調べた相場を根拠に、不動産会社と価格交渉をして取引を進めるようにしましょう。

土地の買取で損をしない3つの対策

買取ってもらう際、損をしないために必要な対策を紹介します。

複数社の買取業者を担当まで比較

なるべく出会いたくはありませんが、買取の業者には詐欺まがいの会社も存在しています。

そのような業者と取引をするのを回避するためにも、声をかける時には複数の業者に声をかけることが必要です。もし依頼した内の1つの会社が怪しいことを言ってたとしても、他の会社が真っ当な業者であれば、その怪しさに気づくことができるはずです。怪しい意見を丸飲みにせず、比較して検討することができます。

選ぶ時には会社だけでなく、担当者も一緒に比較するようにしましょう。大切な物件は預けるなら、知識の数はもちろん、売主に誠実で信頼関係が築ける担当者を選びたいですね。

買取保証付きの不動産会社を利用

買取保証とは「仲介」で売り出していた物件が一定期間売れなかった場合、事前に決められた額で不動産会社が「買取」をしてくれる制度です。

買取保証付きの不動産を選ぶと、仲介と買取の良い所取りができます。

一定期間は仲介で売り出し、万が一売れ残ってしまった場合でも不動産会社が買い取ってくれる保証があるので、高く売れるチャンスを狙うことも、物件を確実に売ることもできるからです。

なるべく高く売りたいという思いはあるものの、物件の売却活動にかけられる時間が決まっている方にとってありがたい制度と言えるでしょう。

税金対策をして出費を最小限

不動産売却時にはいろいろな諸費用が掛かるという事を忘れてはいけません。

よく話題に出るのは仲介手数料です。これは不動産会社に支払う費用で、依頼して物件の買い手を見つけてもらい、無事売買契約が結ばれた際には成功報酬のような形で会社に渡します。ただ、この手数料を支払うのは仲介で物件を売却した場合のみです。

売却の手段に関係なく必ず発生する費用の1つに、売買契約の締結にともなう印紙税の費用が挙げられます。印紙税は、印紙税法という法律で定められた、課税文書に対して課税される税金です。収入印紙を購入し、契約書に貼ることで納税したことになります。

また、もし売却予定の土地に支払いが済んでいない住宅ローンが残っていると、必要になってくるのが抵当権の抹消にかかる費用です。土地の売却には、土地の所有者と売主が一致していなければなりません。その土地に金融機関の抵当権が設定されている場合、売却するには抵当権の抹消しが必要です。また、その抹消には費用がかかります。

まず抹消登記の際にかかる登録免許税、そしてそのほかにも登記を依頼する司法書士へ支払う報酬も費用として必要になってきます。

⇒土地売却でかかる税金について詳しい記事はこちら

諸費用もかさむと大変ですが、土地の売却では税金の控除を適用できる場合もあります。一例を紹介します。

  • 相続空き家を売却する場合【3,000万円特例控除】
  • 相続してから3年10ヶ月以内に売却する場合【取得費加算の特例】
  • マイホームを売却した場合【3,000万円特例控除】 など

土地のみの売却でも適用される条件4つ

  • 家屋が天災などの災害により滅失し、土地だけを譲渡する場合
  • 居住用財産の家屋を取り壊してから譲渡する場合
  • 譲渡契約後に居住用の家屋を取り壊して譲渡する場合
  • 相続した居住用の家屋を取り壊して譲渡する場合

それぞれの条件をしっかりチェックして、出費を最小限に抑えましょう。

調べた相場を元に土地の買取を進めよう

相場に沿った価格で土地の買取を進め流れを見ていきましょう。

見積りに納得できる買取業者と引き渡し条件の話し合い

不動産会社と買取金額の取り決めをしたら、次に物件の引き渡し条件を話し合います。

引き渡し日を含む売却後のスケジュールや、必要な書類等の確認、物件を引き渡す上で必要な細かい確認事項はここで確認しておきましょう。

この確認作業は実はとても大切な工程です。しっかり確認しないままおろそかにしてしまうと、物の処分にかかった費用などの請求が後々届くということになりかねません。

もう一つはっきりさせておきたいのが入金日です。売主が予定していた日にちに入金されず、トラブルに発展するパターンが多く発生しています。トラブルなく進めるためにも、話し合いのタイミングでしっかりと確認しておくことが必要です。

土地の売買契約から引き渡し

書類や条件の確認などを全て終えたら、両者の合意のもとで晴れて契約が成立します。一般的には、銀行など、金融機関で行われる場合が多いでしょう。

物件引き渡し時には、住民票や印鑑証明などの本人を確認する書類が必要です。

契約締結の際は、契約書や契約約款などの重要書類を全て読み上げて内容の最終確認をします。その後、契約書などの必要書類に押印・サインをして、書類を完成させます。

無事契約が締結すると、物件の引き渡しが行われます。当日は重要書類のやり取りがあるので、司法書士が立ち会います。買取額の入金も、同じく引き渡しが完了したタイミングで行われます。

契約の締結には、膨大な量の書類が必要です。書類を集めるだけでも時間がかかるので、計画的に準備することをおすすめします。

買取が成立した翌年には確定申告

不動産の売却時、利益が出た場合は、翌年の2月中旬から3月中旬の間に確定申告をする必要があります。

確定申告においては、税理士に頼むか自分でやるかのどちらかの方法がありますが、費用を抑えたい場合は税務署で行われている無料相談会を利用して、自分での申請を検討してみましょう。

確定申告を忘れてしまうと、無申告加算税や延滞税などを上乗せして支払わなければなりません。忘れず、確定申告を行いましょう。

土地の買取で損をしないよう最新の相場を調べて売買契約を結ぼう

土地の買取で損をしないためには、自分のエリアの相場をしっかり調べることです。

後から「もっと高く売れたかも…」と思ったとしても、その時にはもう戻れません。そのような後悔のないよう、事前に不動産価格の相場をしっかり調べてから、取引に臨みましょう。

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