「マンションを早く売って現金化したいのに、なかなか売れない…」というのはマンション売却によくある悩みです。
マンションを売る際、一般的なのは不動産会社を通して買い手を探す「仲介」ですが、早く売りたい人には「買取」という選択肢があります。
マンション売却を成功するには買取の特徴を理解し、自分に合った方法で売却を進めていくことが欠かせません。
この記事では、初めてマンションの買取を検討している人のために、
- 買取と仲介の違い
- 買取のメリット・デメリット
- 買取時の注意点
について解説しています。
この記事を読めば、マンション買取の特徴を理解した上で自分が買取を利用すべきか判断できるでしょう。
- 監修逆瀬川 勇造
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
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マンションの買取とは
マンションにおける「買取」とは、不動産買取業をおこなう不動産会社・買取業者が、あなたの物件を直接買い取る方法です。
買取業者は個人から物件を買い取ったあと、リフォームなどを行いその費用を上乗せして転売します。買取を専門に行っている業者や大手の不動産会社で実施されています。
買取と仲介の違い
マンションの売却方法は、主に仲介と買取の2つの方法があります。
図に記載されてる通り、仲介取引では個人の売主、買主を不動産会社が仲介する形で行われる取引形態を言います。
一方の買取は、買主が不動産会社であり、その後の取引は不動産会社が売主になって行う形になります。
本章では、仲介と買取のより詳細の違いについてお話していきます。
不動産会社が買主を見つける「仲介」
前述した通り、「仲介」は不動産会社に買主を探してもらい、個人のお客様にマンションを売却する方法です。
仲介の場合、売主は仲介してもらう不動産会社を探し、更にその不動産を購入してくれる買主を見つけなければなりません。
買取とは違い、購入希望者がいつ現れるか予測が出来ないので、マンションが必ず売れる保証ができません。
しかし、仲介は買取よりも売却価格が高いのが特徴です。
買取は不動産会社が物件を一度買い取り、リフォームなど再販のための改善を施した後に売り出す形態である為、その再販費用が引かれた額が売主の売却益になります。
しかし、仲介は再販費用が引かれる事はないので買取よりも高い価格で売却できます。
買主が不動産会社である「買取」
「買取」は不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。
買取は前述した仲介とは逆で、比較的に短期間でマンションを売却できるのが特徴です。
仲介の場合、個人の買主を見つけ出すために、売却宣伝活動などを行わなければなりません。宣伝活動の結果が出なければ、非常に長い間売却が達成されない事もあり得ます。
しかし買取の場合、買い取ってくれる不動産会社を１つでも見つけることが出来れば、実質の買取は1週間から長くても1か月で完了する事が出来ます。
一方で、買取は売却益が仲介と比較すると低くなります。その理由は仲介のパートで記述した通り、再販費用を引いた価格が売却益になるからです。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 個人 | 不動産会社 |
| 販売活動 | する | しない |
即時買取と買取保証の2種類がある
買取のなかには、即時買取と買取保証の2種類があります。それぞれどんな違いがあるのか理解しておきましょう。
即時買取とは
即時買取は、不動産会社にすぐにでも買い取ってもらうことです。
市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。
例えば、引越しなどの都合で売却期間が迫っている人や、相続税の支払いや離婚による財産分与のために、すぐにでも売却したい人は即時買取がいいでしょう。
ただし、不動産会社に買い叩かれてしまう可能性は高く相場より安い価格でしか売れません。
買取保証とは
買取保証は、仲介で一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合に、不動産会社が買取をしてくれる保証を指します。
買取では、買い手探しが不要で確実に物件が売れることがメリットですが、買取価格が市場価格よりも安くなってしまいます。
買取保証は最初の3カ月間は仲介で売り出せるので不動産会社に買い取ってもらうよりも高く売れる可能性が高くなります。
さらに、売れ残った場合は不動産会社が買い取ってくれるため、「高く売れるチャンスがあり、確実に売ることもできる」という仲介と買取の良いとこ取りの制度です。
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マンション買取のメリット・デメリット
買取を選択すべきか判断するためにも買取のメリットとデメリットを正しく把握しておくことは大切です。
マンション買取のメリット
まずはメリットを5つ紹介していきます。
メリット①：すぐに利益を得られる
仲介だと概ね3カ月程度かかりますが、買取であれば1週間から1か月程度で売却できます。
仲介の場合、買主が現れ、購入してくれることで売却益を得ることができます。そのため、売れない期間が長いとその期間は当然お金は手に入りません。逆に、税金や売却活動にかかる費用などが出ていってしまいます。
買取なら、買い主を探す必要もなく、不動産会社にマンションを売った時点でお金が入ります。時間や労力をかけることなく、すぐに利益を得られます。
メリット②：瑕疵担保責任の心配がない
中古物件の売却後、一定期間内に瑕疵（設備の不具合など）が発覚した場合、売主が責任をとらなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。特に築年数が古い物件では、後々買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修理費を負担しなければならない可能性もあり、注意が必要です。
しかし、買取を利用していれば、売主の瑕疵担保責任は免責となるのが一般的であるため、後になってトラブルに巻き込まれる事態も回避できます。
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メリット③：仲介手数料がいらない
仲介で売却した場合は、契約成立後、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。その金額の上限は、成約価格×3％+6万円（税別）です。
一般的に、上限額を請求されることが多いため、例えば2,000万円で売却した場合は、66万円（税別）の仲介手数料がかかってきます。買取再販では、この費用は不要です。
一方、「買取」の場合は不動産会社が仲介に入らないので、仲介手数料はかかりません。
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メリット④：購入検討者への対応が不要
仲介の場合、買い手を見つけるために売却活動を行う必要があります。例えば、築古の物件にはそのままではなかなか買い手がつかず、多少のリフォームやクリーニングで見栄えよくする必要があるかもしれません。
また、購入希望者が実際に物件を見に来る「内覧」の対応も大変です。1回目や2回目で売却が決まればよいのですが、なかなか売れずに10回や20回となってくると、毎回きれいに掃除をして内覧者を迎えるのは辛いでしょう。買取を利用すれば、購入希望社への対応が必要ないので、非常に楽です。
メリット⑤：他人に知られず売却できる
何らかの事情があり近所の人などに知られたくない場合は買取がおすすめです。
仲介の場合は売却活動中にチラシや新聞の折り込み等で物件情報が露出しますが、買取であれば不動産会社との直接取引なので情報が外部に漏れる心配はありません。
マンション買取のデメリット
前章で買取のメリットについては学べたかと思います。買取はメリットが大きい取引ですが、もちろんデメリットも存在しています。
デメリット①：売却価格が下がってしまう
買取の売却価格は、仲介で売却した金額と比較して、6~7割程度の価格になります。
買取業者は、転売によって利益を得ているので、利益が出る価格でしか買い取ってくれません。
一般の購入希望者のように、このマンションに住みたいから、物件が気に入ったから、多少高くても検討するという選択・交渉の余地はありません。
買取は、買取再販業者にとっては「仕入れ」です。物件が売れると考えられる価格から、利益や商品に仕立てるための費用を差し引いて、買取価格を出しています。
リフォーム費用のほか、業者金融機関から融資を受けるときの事務手数料や人件費等、粗利益を差し引くため、結果として売却価格が低くなってしまいます。
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デメリット②：誰が住むか分からない
買取は業者に不動産を売り、その先でだれがその物件を利用するかを知ることが出来ません。
その為、売り出す物件に対して思い入れがある方にとっては、だれが住むか分からず、どのような使い方をされるかも分からない、という状況がデメリットになるとも言えます。
仲介の場合は、内覧会などで必ず1度は買主と対面する機会があり、その後どのようにその物件が使われるかなども知った上で売りに出すかを決める権利があります。
しかし、買取はそれが出来ず、全て不動産会社の判断になってしまうので、それが嫌である方は仲介の方をお勧めします。
デメリット③：買取してもらえないマンションもある
どんなマンションでも買取してもらえるわけではありません。買取業者は再販を前提に買い取るので「リフォームしても買い手が見つからない」物件は買い取ってもらえません。
例えば、以下のような条件のマンションは買取してもらえない可能性が高いです。
- 新耐震基準を満たしてない（ (1981年6月1日以前に建築確認を取得した物件)）
- 広さが40m2以下
- 人口の少ないエリア
買取の条件は不動産会社によって異なります。買取を検討している方は、自宅マンションが買取条件に当てはまっているかを下のバナーをクリックして各社に問い合わせてみましょう。
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買取はメリットだけでなくデメリットも存在します。特性をきちんと把握したうえで慎重に検討しましょう。
買取と仲介どちらを選べばいい？
続いて、マンション売却時に「仲介と買取どちらを選ぶか」のポイントをご紹介します。
買取に向いている人
短期間（1か月以内）で売りたい
「出来るだけ早く物件を売却したい」「すぐに手元に現金が必要」という人は買取が適しています。
例えば、急な転勤などを理由も1~2か月以内に売却を完了させる必要がある場合です。
仲介でマンションを売却する場合、3カ月~6カ月ほどの期間がかかります。一方、買取を選べば最短1週間以内で売却が完了できるので短期間で売りたい人に向いています。
室内の状態が悪くリフォームが必要なマンション
壁や床など室内の状態が悪いと、内覧時にマイナスイメージがつきやすく、仲介での買い手を見つけることは難しくなります。
一方、買取であれば不動産会社がリフォームやリノベーションを行うので、買取時の室内の状態が悪いからと言って買取ってもらえないことはありません。
自分でリフォームしてから仲介で売却する方法もありますが、リフォーム費用と手間を考慮すると、不動産会社に買い取ってもらったほうが、結果的に手元に残るお金が増える場合もあります。
内装の状態が悪い物件を売却するなら、成約につながりやすい買取を選びましょう。
事故やトラブルがあったマンション
過去に自殺現場となった物件など心理的な面において住み心地の良さを欠くマンションは仲介では売りにくいです。
売却価格が下がるだけでなく、買手もなかなか見つからないため売却期間も長引くという問題が生じます。
もちろん、買取でも売却価格は下がりますが、売却期間が長期化するという事態は避けられます。
事故物件は仲介では売れないリスクがあるため、確実に売るのであれば不動産会社に買い取ってもらう方が安心と言えるでしょう。
仲介に向いている人
高く売りたい人
マンションを売るときにできるだけ高く売りたいと考えている方は、買取には向いていません。
買取の売却価格は仲介の7割程度が相場です。どれだけ条件の良い物件であろうと、仲介と同じくらいの金額で売れません。
今すぐ売却したいという人でない限り、基本的には仲介で売り出した方が良いです。
駅近や築浅など、条件が良いマンション
駅近や築浅など条件が良いマンションは、仲介であっても比較的早く買い手を見つけることができます。
こうした条件の良い物件なら、買取を利用するまでもなく早期売却しやすいので、高く売れる仲介を選んだ方が良いでしょう。
多額の住宅ローンが残っている
住宅ローンが残っているマンションは、売却金でローン残債を返済して抵当権を抹消しなければいけません。
前述した通り、買取は売却価格が低くなってしまいます。返済できなかった分のローンは貯蓄を切り崩したり、新しくローンを借りなければならず売り手の負担が大きくなります。
ローンが返済価格が大きく残っている方は、少しでもマンションを高く売って返済費用に充てることが大切です。
以上が買取に向いている方、向いていない方の特徴です。向いていると思う方は、まず買取業者に査定を依頼してみましょう。
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マンション買取の流れ
次にマンション買取の流れを紹介していきます。一般的には次のような6つのステップで買取を進めていきます。
事前の情報収集から物件の引き渡しまで、かかる期間は1か月程度が一般的です。
仲介でマンションを売却する場合は3カ月程度かかるので、短い期間でマンションの買取が行われていることが分かります。
それでは、手順を一つずつ説明していきます。
ステップ①：事前の情報収集
マンションの買取を行う際は事前の情報収集が必須です。不動産会社に連絡をする前に、まず自分で周辺の相場を把握しておきましょう。
また、買取を行うにあたって必要になる資料があるので、あらかじめ手元に準備しておくと良いでしょう。
| No | 項目 | 目的 | 取得場所 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 市役所 |
| 2 | 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 | 市役所 |
| 3 | 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市役所 |
| 4 | 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | 市役所 |
| 5 | 身分証明書 | 売主本人の確認 | 市役所 |
| 6 | 建築確認済証、検査済証 | 建築基準を満たしてるかの確認 | 市役所 |
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ステップ②：買取査定の依頼
相場が分かったら、次に不動産会社に査定を依頼し、いくらでマンションを買い取ってもらえるか目安を把握しましょう。
査定を依頼した会社に必ず買い取ってもらう必要はありません。不動産一括査定サイトを利用し、2～3社に査定を依頼してみて査定額や対応を比較すると良いでしょう。
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ステップ③：買取業者を選ぶ
査定価格が出そろったら、査定を受けた会社の中からマンションを買い取ってもらう企業を選びます。
マンション買取の成功はどの企業に買い取ってもらうによって変わります。買取業者の選び方は別章で詳しくご紹介します。
ステップ④：買取契約の締結
買取業者を選んだら契約内容の詳細を確認し買取契約を締結します。
契約当日は以下の点を買取業者と一緒に確認していきます。
- 買取契約書の読み合わせ
- エアコンなどの付帯設備の確認
- 雨漏り、給排水管の故障などの確認
- 記名・押印
契約書に押印をする前に疑問点は全て解消しましょう。
ステップ⑤：決済
買取契約を締結すれば、不動産会社から買取価格が一括で売主へ振り込まれます。
振込のタイミングは買取業者との交渉次第で即時振り込みしてもらえます。現金がすぐに必要な方は振り込みタイミングを早めてもらえるように買取業者に相談してみましょう。
ステップ⑥：マンションの引渡し
決済が完了したら、いよいよ不動産の引渡しを行います。引渡日までに、抵当権抹消手続きや引っ越し準備などを済ませておきましょう。
一般的には決済当日に銀行などの金融機関でマンションの引渡手続きが行われます。
書類確認、売買代金の受領、各種清算金の受領、住宅ローンの完済と抵当権抹消手続きなどが済んだことを確認したのち、鍵や関係書類の引渡しマンション買取は終了です。
以上がマンション買取の大まかな流れです。買取の流れを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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マンションの買取で失敗しないための注意点
買取をうまく行うためにいくつか抑えておくべき注意点があります。本章はマンション買取時の注意点まとめてご紹介していきます。
注意点①：買取の査定は複数社に依頼すべき
買取を行う際は、必ず「査定」を行います。査定とは、マンションを不動産会社に見てもらい、買取価格の目安を提示してもらう事です。
提示してくる査定価格は、各不動産業者によってバラつきが出てきます。
よって1社だけでなく、複数社で査定額を比較した上で業者を選択することが非常に大切です。
一社だけでは買取価格の比較ができず、その価格が高いのか安いのか分からないので、安い価格で買い取られてしまう可能性があります。
もっと高く買い取ってくれる業者が他にあるかもしれないのに、査定段階でその可能性を絞ってしまうのはもったいないですよね。必ず複数社に査定を依頼し、査定額を比較しましょう。
一括査定サイトすまいステップが便利
査定を複数社に依頼する際に非常に役に立つツールが不動産一括査定サイトです。
一括査定サイトとは、不動産の簡単な情報をネット上のフォーマットに入力するだけで、その物件を買取可能とする複数の業者につなげてくれるというものです。
これを利用する事によって、不動産会社を探す手間が省けます。
なかでも特におすすめのサイトは「すまいステップ」です。
すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を買い取ってくれるでしょう。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
査定依頼はウェブ上でカンタン60秒で行え、一度に最大4社まで自宅の査定結果を比較できます。
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注意点②：事前に買取相場を把握しよう
買取を行う際は、必ず自分自身でも買取相場を把握するようにしましょう。
買取相場を把握してておく事で、不動産会社が提示してきた査定額の損得を自分で判断できる目をもつ事が出来ます。
更に、業者との買取額交渉する際に買取相場を把握しておくことで、その数字を根拠に買取額を上げる交渉が可能になる場合もあります。
自分自身の知識を増やし、その後の取引を有利に進めるために必ず行うべき工程です。しっかりと相場を確認するようにしましょう。
オススメはREINS Market Information
REINS Market Informationは非常に有名なサイトで、このサイトは実際の売却価格をもとに不動産取引の相場を提供しているサイトです。
地域を絞ると、その地域周辺での実際に行われた取引事例などを見る事が出来、更に沿線や最寄り駅、間取りや広さなど、物件の詳細情報を入力していく事でより具体的な情報を得られる仕様になっています。
マンションの買取相場は、立地や築年数など、いくつかの指標で測る事が出来ます。マンション買取の相場について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしていみてください。
「マンション買取の相場って仲介と比べてどれくらい？」 「マンションの買取相場の詳しい調べ方が知りたい！」そのような疑問やニーズを抱えていませんか？マンションの買取を検討する上で最も大切な工程の一つが「相場調べ」です。[…]
注意点③：買取業者は慎重に選ぼう
買取業者を選ぶ工程は買取をする上でとても重要です。業者は複数社を比較しながら慎重に選びましょう。
買取業者のホームページ見れば買取実績や買取件数などを確認でき業者選びの材料になります。
逆に、ホームページ自体がない業者や、実績や口コミなどをホームページに載せていない業者は、買取に注力していない可能性が高いため選択肢から外しても良いかもしれません。
「不動産買取業者の口コミが気になる」という方は不動産売却専門のレビューサイトおうちの語り部で不動産会社の口コミや評判を知らべてみましょう。
おうちの語り部には実際に不動産を売却したユーザーだけのリアルな口コミを5000以上掲載しており全て無料で閲覧できます。
「売却価格」「売却スピード」「会社・社員の対応」そして「この会社を選んだ決めて」など、ここでしか分からないリアルな評判を確認できるので、不動産売却時の不動産会社選びに活用してみましょう。
不動産を売る際は仲介と買取の2つの方法から選ぶことになります。買取は早期売却できるの一方で、仲介に比べて売却価格が下がってしまうデメリットがあります。しかし、最近は高額買取してくれる業者も登場しており、こうした業者に依頼をす[…]
どんな会社に買取を依頼したらいいか分からない、という方は以下3つのポイントで比較すると良いです。
ポイント①：納得のいく査定額を提示する業者
買取の場合は不動産会社が直接マンションを買ってくれるので、より高い査定額を提示した不動産会社を選ぶのが基本となります。
その為、まずは査定額を軸に業者を選択しましょう。前述した通り、査定額を比較するためには、複数業者の査定が必要です。
紹介した一括査定サイトなどを活用しながら、いくつかの業者の中で特に納得のいく査定額を提示してきた業者をまずは絞っていきましょう。
ポイント②：買取実績のある業者
大切なマンションなので安心して任せられる会社に依頼したい、という方もいると思います。そんな方は買取の実績があり、全国展開をしている大京穴吹様のような大手不動産会社に依頼しましょう。
基本的に、一括査定サイトに登録されている買取業者は大手が多く悪徳業者には当たる事はないでしょう。
また、買取実績はホームページを確認するのが最も手っ取り早い方法です。
ポイント③：交渉に対応してくれる業者
不動産の取引では、売却の価格を決定する際に交渉をすることもあります。その交渉に対して全く応じてくれない買取業者は取引をしない方が無難です。
売主が無茶な価格の交渉をしているならどの業者も対応はしてくれませんが、他の買取業者の査定額や自分で調べた相場の価格など、根拠を示した上での交渉にも一切聞く耳をもってくれない業者は、手を引くという選択が正しい場合もあります。
値段交渉に応じてくれない業者は、その後の契約内容なども柔軟に対応してくれない可能性がある為、その業者に特別なこだわりがない場合は別の不動産会社を探してみる事も検討してみてください。
「マンションの買取業者はどう選べばいいの？」「買取業者の探し方って？」このような疑問を持たれる方、いるのではないでしょうか？マンションの買取を行う際、必ず通るプロセスの中に「業者選び」があります。この業者選びは、買取の取引を[…]
まとめ
マンション売却を成功させるには、自分の物件に適した売り方を見極め、良い不動産会社と取引することが大切です。買取を利用するにせよ、仲介で売却するにせよ、まずは複数の業者に相談し、価格や対応を比較してみましょう。
売却に期限がある場合では買取を選ばざるを得ないことがありますが、それ以外でも本記事でご紹介した買取保証を用意している不動産会社であれば、まずはこの制度の利用を検討してみることをおすすめします。
最初は仲介で高値での売却を目指せますし、いざ売却できない時には最低でも不動産会社が保証額で買い取ってくれるからです。
ただし、不動産会社によっては安値で買い取るために最初の仲介を積極的に行わないようなケースもあるため注意が必要です。
信頼できる不動産会社を探すのであれば、すまいステップのような一括査定サイトを使ってしっかり比較検討するようにしましょう。
