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マンションの売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
買取はスピーディーに売却ができる一方で、価格が安くなってしまうというデメリットもあり、なかなか決めきれない方も多いのではないでしょうか。
この記事では「買取が向いているマンション」について、わかりやすく解説しています。
マンション買取のメリットとデメリットについて整理し、疑問や不安を解消して、売却に臨みましょう！
マンション「買取」とは？「仲介」との違いを解説
お手持ちのマンションを売却するには、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
買取も仲介も、不動産会社に依頼をしてマンションを売却しますが、買取は不動産会社が買主となる一方で、仲介は不動産会社に買主を探してもらうという点に、大きな違いがあります。
仲介と買取の違いについて、以下に簡単にまとめました。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却先 | 契約した不動産会社 | 契約した不動産会社があっせんした買主 |
| 売却までの期間 | 最短3日～1ヶ月 | 一般的に3ヶ月～半年 （買主が見つかるまで） |
| 売却価格 | 市場相場の約8割 | 売主と買主が合意した価格 （市場相場に近い価格） |
| 仲介手数料 （不動産会社への報酬） | かからない | 売却価格の3％程度かかる |
ここからは、それぞれの売却方法の特徴についてわかりやすく解説します。
買取の特徴
「買取」とは、不動産会社に直接マンションを売却する方法です。
あなたが売主、不動産会社が買主となって、売買契約を結びます。
この時、売主から不動産会社に支払う費用はありません。
▼買取のメリット
買取のメリットには、以下の4つが挙げられます。
不動産会社が直接買主となるので、買取が可能であれば、早くて1週間から1ヶ月以内に売却できます。
また売却を急ぐだけでなく、不動産会社と相談の上「転居に合わせてマンションを引き渡す」など、引き渡し日の調整も可能です。
▼買取のデメリット
マンションを買取で売却するデメリットは、仲介で売却した場合に比べて売却価格が安くなることです。
買取の売却価格は、仲介で売却する相場（市場相場）と比較して、約8割ほどの金額になります。
仲介の特徴
「仲介」とは、不動産会社にマンションを買いたい人（買主）を見つけてもらって売却する方法です。
不動産会社が売主と買主の仲立ちをするので、「仲介」と呼ばれています。
仲介では、売買が成立した時に、報酬として「仲介手数料」を不動産会社に支払います。
▼仲介のメリット
仲介の最大のメリットは、マンションを高く売れることです。
仲介手数料はかかりますが、購入希望者を広く募集するため、買取に比べると、一般的に手取り額が高くなります。
▼仲介のデメリット
仲介で売却するデメリットは、以下の4つです。
- 通常3～6ヶ月時間がかかる
- 売却期間の見通しを立てづらい
- 仲介手数料がかかる
- 契約不適合責任を負う必要がある
仲介で売却する場合は、買主が見つかるまで売却活動が終了しません。
また買主が見つかってからも、買主側のローン審査がある場合は、売買契約から決済まで1ヶ月ほど時間がかかります。
不動産会社に相談する時は、買取大手の専門業者も提携している不動産一括査定サイトの「すまいステップ」の利用がおすすめです。
複数の不動産会社にまとめて査定依頼することで、仲介と買取の査定価格の比較もできるので、売却方法を迷っている方も、まずは一括査定をしてみましょう。
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買取が向いているマンション
『マンション買取のことは分かったけれど、買取にするか仲介にするか決めきれない…』という方もいらっしゃるでしょう。
ここからはより具体的に、買取が向いているマンションについて解説していきます。
1つずつ詳しく見ていきましょう。
立地の悪い築古マンション
築古かつ立地の悪いマンションは、早めに売りたいなら買取がおすすめです。
築古のマンションであっても、駅近であれば、立地を重視する買主からの人気が高いです。
一方で、駅から遠いマンションであったり、地方のマンションの場合は、買主を見つけるのに苦戦しやすいです。
同じ立地条件では、築年数の浅いマンションが選ばれやすいからです。
売り出したマンションがなかなか売れないとなると、価格の値下げを検討しなければなりません。
時間がかかった結果、結局値下げしなければならないという事態を回避するために、買取による早期売却は1つの選択肢として有効でしょう。
必要な修繕箇所が多いマンション
室内の状態が悪かったり、設備の故障・不具合が多いマンションも、買取がおすすめです。
買取での売却であれば、室内をハウスクリーニングしたり、リフォームしたりする必要はありません。
次に住む人のための清掃やリフォームは、不動産会社が買い取った後にまとめて行うからです。
つまり「せっかく買主を見つけるために費用をかけたのに、結局希望価格では売れなかった」という事態に陥る心配がありません。
「リフォームしなければマンションは売れない？」という悩みから仲介か買取かを迷っている方は、以下の記事もぜひご覧ください。
マンション売却前にリフォームは基本不要！築古でも売れる理由と高く売るコツを解説
訳あり物件のマンション
「心理的瑕疵」のある物件や、「環境的瑕疵」のある物件など、通常の仲介では買主が見つかりづらいようなマンションも、買取でなら売却できる可能性があります。
- マンション室内や共用部で自殺や事故死、殺人があった
- 周辺で事件・事故があり人が亡くなった
- 室内で自然死で亡くなった方の発見が遅れてしまった
- 近隣に墓地や葬儀場、刑務所、暴力団事務所、宗教施設、風俗店などがある
- 近隣に騒音や振動の原因となる施設がある
- 近隣に異臭の原因となる施設がある
買取でも、瑕疵がない状態の相場より更に安い価格になってしまうことが多いです。
しかし、買取可能であると査定されれば必ず売却できるというメリットがあります。
相続した遠方のマンション
相続した遠方のマンションを売却したい場合にも、買取はおすすめです。
メリットでも解説しましたが、買取で売却すると、マンション室内の不用品の処分まで任せることができます。
また、売却活動中に何度も遠方に足を運ぶ必要がありません。
馴染みの薄い土地のマンションでも、買取してもらえる不動産会社さえ見つけられれば、手間や時間をかけずに売却ができます。
遠方のマンションを売却するための方法と注意点。立ち合いなしで売却できる？
離婚が原因で売却したいマンション
離婚が原因で住まなくなったマンションを手放したい場合にも、買取での売却は向いています。
なかでも、共有名義でローンを組んで購入したマンションは、買取が特におすすめです。
共有名義のマンションを売却する場合は、買主が見つかるまでの間、元配偶者とはマンションの共同の売主としての関係が続きます。
さらに、売却のそれぞれの段階で、マンションの名義人である両者の立会いが必要です。
- 不動産会社との媒介契約
- 買主との売買契約
- 買主へのマンション引き渡し
以上のタイミングで、どちらかが同意を取り下げたり、委任状を書かずに欠席すると、売却がストップしてしまいます。
買取の場合は、査定結果が出た後に、売買契約と決済を同日にできる会社もあります（即日買取）
したがって、元配偶者との関わりをなるべく少なくして売却したい場合には、売却のステップが簡略で早期に売却できる買取がおすすめです。
離婚の際にマンションは売却できる？売却方法や他の選択肢まで考えておこう
マンション買取の相場の調べ方
1章にて「マンションの買取価格は、仲介で売却する相場の約8割の金額になる」と説明しました。
では、実際に買取で売却する場合の相場は、どのように調べればよいでしょうか。
▼マンションの買取相場の調べ方
- 仲介の相場価格を調べる
- 仲介の相場価格に「0.8」をかけ合わせる
マンションの市場相場は、以下の匿名査定ツールで調べられます。登録不要・完全無料で利用できます。
＝3,000万円×0.8
＝2,400万円
マンションを買取で売る時の注意点
マンションを買取で売却する時には、以下の5つのポイントに注意しておきましょう。
周辺の売却相場や取引履歴を調べておく
周辺のマンションの売却相場や、売買取引の履歴を調べておくと、売却方法を決める参考になります。
たとえば、周辺エリアのマンション売買が活発である場合は、仲介でも早期売却が見込める可能性があります。
周辺相場を大まかに知りたい場合は、以下のシミュレーターで調べられます。
更に「詳細な相場情報」からは、エリア内で「どんなマンション」が「いくら」で売れているかを知ることができます。
周辺エリアのマンションの過去の取引情報は「レインズマーケットインフォメーション」というサイトでも、調べられます。
（引用：レインズマーケットインフォメーション）
過去に成約した取引の情報と併せて、不動産ポータルサイトで売り出し中の物件の価格を調べてみると、売り出し価格と成約価格の差をイメージしやすくなるので、オススメです。
買取業者を仲介で紹介された場合は手数料がかかる
1章で解説した通り、買取には「仲介手数料がかからない」という特徴があります。
しかしながら、不動産会社に、その会社とは別の買取業者を紹介してもらってマンションを売却した場合は、仲介手数料の支払いが発生します。
上記の例では、不動産会社Aが「買主（買取業者B）を仲介する業務を行った」ということになります。
そのため、売主は不動産会社Aに対して仲介手数料を支払わなければなりません。
費用をかけずに買取してもらうためには、買取を行う不動産会社や買取業者に自分で直接依頼しましょう。
必ず買取してもらえるとは限らない
買取査定を申し込んでも、買取を断られてしまう可能性もあることに留意しておきましょう。
不動産会社や買取業者は、買取したマンションをリフォームした後に再販することで利益を得ます。
そのため、販路を持っているエリア外の物件など、自社では再販が難しいと判断したマンションの買取は断られてしまいます。
ただし、1社に買取を断られたからといって、他の会社からも断られてしまうとは限りません。
査定額の比較もできるため、ぜひ複数の会社の査定を受けて、買取をしてもらう企業を探しましょう。
マンション買取業者の選び方については、6章で解説しています。
引き渡しの条件をよく確認しておく
買取査定で査定額を提示された際には、引き渡しの条件についても併せて確認しておきましょう。
たとえば、以下のような事項は、買取する会社によって対応に差があります。
- いつ売却代金を受け取れるか
- 引き渡し日の調整ができるか
- 室内に物を残した状態で引き渡せるか
- 不用品処分の費用は査定額から既に差し引かれているか
査定額だけを見比べて決めてしまうと、不用品の処分費用を後から差し引かれて手取り額が想定より少なくなってしまったり、住み替えのタイミングが合わず、仮住まいの費用が発生してしまったりと、かえって損をしてしまう恐れがあります。
希望に沿った対応を取ってもらえるかどうかは、売買契約を済ませる前に確認しておきましょう。
売却で利益が出たら譲渡所得税がかかる
マンションを買取で売却した場合も、税金は支払う必要があります。
特に、譲渡所得（売却益）があった場合にかかる「譲渡所得税」は、高額になりやすいです。
買取の場合は売却価格が安くなりやすく、譲渡所得が出ないケースも多いですが、マンションが高く売れそうな場合は気をつけましょう。
マンション売却で支払う税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
マンション売却の税金はいくら？計算方法と節税に役立つ控除を紹介
マンションを早く・できる限り高く売却するコツ
『マンションを売却する期日があって買取を検討しているけれど、売却価格が安くなってしまうのは困る…』という方に向けて、この章では「マンションを早く・確実に売却しつつ、なるべく高く売るコツ」をご紹介します。
マンションを仲介で相場より少し安めに売り出す
マンションを早期に売却しつつ、なるべく高値で売る1番の方法は、「仲介で、市場相場の8割以上、市場相場以下の価格で売り出す」ことです。
市場に売りに出されているマンションは、相場よりも少し上乗せされた希望価格に設定されていることが多いです。
そこで相場よりも少し安い価格で売りに出すことで、マンションの購入検討者の目に留まりやすくなります。
高い売却力を持った不動産会社が査定に参加しているため、できる限り早く・高くマンションを売却したい方は、是非ご利用ください。
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買取査定額はそのまま売却価格になりますので、もしも仲介相場の8割を超えていて価格に満足できるようなら、売却の手間が少ない買取に決めるのも手です。
「買取保証」で仲介にチャレンジしつつ確実に売る
売却期日まで3ヶ月は猶予があり、なるべく価格を下げずにマンションを売りたい方は「買取保証」のある不動産会社で、仲介にチャレンジするという手があります。
「買取保証」とは、まずは仲介で不動産を売り出してみて、一定期間売却でいなかった場合に、売り出し前に保証された金額で買取をしてもらえるというサービスです。
マンションを仲介で売り出した後に買主が見つからなかった場合、マンションの相場は売り出し価格以下と見なされてしまいます。
さらに、買取の相場は仲介の相場に紐つくため、買取価格も下がってしまいます。
しかし、買取保証なら、一度マンションを売り出した後も、初めに提示された価格通りに売却できることを保証してくれます。
「買取保証」でマンションを売却する場合は、以下の2点に注意しましょう。
- 仲介で売却中に成約したら仲介手数料の支払いが発生する
- 「囲い込み」をしない信頼できる不動産会社を選ぶ
「囲い込み」とは、一般的には両手仲介をするために他社からの購入希望者を締め出す行為を指します。
買取保証付き売却のケースでは、保証価格で買取するために、わざと仲介を成立させない行いをする会社があります。
悪質な行為を受けないためにも、事前に複数の会社に相談して、信頼できる不動産会社を選びましょう。
マンション売却の不動産会社はどこがいい？選び方や注意点を解説
マンション買取業者の選び方
この章では、マンションを買取で売却することを決めた方向けに、実際に買取をしてもらう会社を選ぶ時のポイントについて解説します。
複数の会社に査定依頼する
お手持ちのマンションが買取可能か、いくらで買取してもらえるかを知るには、まず各社の「査定」を受けます。
この時、必ず複数の会社に査定依頼をするようにしましょう。
買取査定で提示される査定額は、仲介の場合の査定に比べてとても重要です。
なぜなら、買取査定で提示される査定額は、不動産会社が「この金額で購入します」という価格だからです。
よって1社だけでなく、複数の会社の査定額を比較した上で買取してもらう会社を選ぶことで、少しでも高くマンションを売却できます。
査定依頼先は買取再販実績が豊富な会社を選ぶ
買取査定の依頼先は、売りたいマンションの所在地域に精通していて、マンションの買取再販の実績が豊富な会社を選ぶとよいでしょう。
マンションの再販に慣れていない会社は、在庫を抱えるリスクを下げるために、マンションの仕入れ時の価格、つまり買取価格を押さえようとする傾向があります。
反対に、エリアでのマンションの再販売実績が豊富な会社は、マンションの需要を熟知しています。
マンションの需要を熟知していると、客層に合ったリフォームを実施したり、販売戦略を取れるため、再販にかかる経費を下げられます。
したがって、できるだけ高く買取をしてもらうためには、地域での買取再販実績が豊富な会社を選ぶのがおすすめです。
査定額が近い時は担当者の対応で選ぶ
買取査定額を比較したら、金額がほとんど変わらない……という時は、不動産会社の担当者の対応をチェックして売却先を選ぶとよいでしょう。
長野県(30代・男性)
担当者の対応が良く、気持ちよく取引ができました。売却金額はもちろんそうですが、売却条件や細かな相談などその他の要望もくみ取ってもらえることが、取引の満足感につながると感じました。
マンション買取業者の選び方やおすすめの会社については、以下の記事で、さらに詳しく解説しています。
記事のおさらい
マンション買取は、仲介での売却と比べてどう違うの？
マンション買取は、不動産会社がマンションの買主となるのに対して、仲介では不動産会社に買主を見つけてもらうことでマンションを売却します。
買取は、早く確実に売却できる一方で、仲介よりも売却価格が安くなります。
詳しく知りたい方はマンション売却の「買取」と「仲介」の違いをご覧ください。
買取向きのマンションはどんなマンション？
買取に向いているマンションは、以下のようなマンションです。
- 立地の悪い築古マンション
- 必要な修繕箇所の多いマンション
- 訳あり物件のマンション
- 相続した遠方のマンション
- 離婚が原因で売却したいマンション
詳しくは買取が向いているマンションをご覧ください。
「マンション買取」については、以下の動画でも解説しています。