マンション買取の基本を学ぼう!仲介との違いや業者の選び方まで解説

「マンションを早く売って現金化したいのに、なかなか売れない…」というのはマンション売却によくある悩みです。

マンションを売る際、一般的なのは不動産会社を通して買い手を探す「仲介」ですが、一刻も早く売りたい人には「買取」という選択肢もあります。

買取はスピーディーにマンションを売れる一方で、デメリットも存在します。

マンション売却を成功するには買取の特徴を理解し、自分に合った方法で売却を進めていくことが欠かせません。

この記事では、初めてマンションの買取を検討している人のために、

  • 買取と仲介の違い
  • 買取のメリット・デメリット
  • 買取時の注意点
  • おすすめの買取業者

について解説しています。

この記事を読めば、マンション買取の特徴を理解した上で自分が買取を利用すべきか判断することができるでしょう。

まずは、マンション売却でよくある仲介と買取の違いについて説明します。マンション売却の流れや全体像を理解したい人は以下の記事をご覧ください。

【マンション売却ガイド】流れや注意点を専門家が徹底解説!

監修逆瀬川 勇造

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

マンション買取とは

マンションにおける「買取」とは、不動産買取業をおこなう不動産会社・買取業者が、あなたの物件を直接買い取る方法です。

買取業者は個人から物件を買い取ったあと、リフォームなどを行いその費用を上乗せして転売します。買取を専門に行っている業者や、大手の不動産会社で実施されています。

買取と仲介の違い

マンションの売却方法は、主に仲介買取の2つの方法があります。

図に記載されてる通り、仲介取引では個人の売主、買主を不動産会社が仲介する形で行われる取引形態を言います。

一方の買取は、買主が不動産会社であり、その後の取引は不動産会社が売主になって行う形になります。その為、これら二つの取引の間には様々な違いが生まれてきます。

本章では、仲介と買取のより詳細の違いについてお話していきます。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

不動産会社が買主を見つける「仲介」

前述した通り、「仲介」不動産会社に買主を探してもらい、個人のお客様にマンションを売却する方法です。

仲介の場合、売主は仲介してもらう不動産会社を探し、更にその不動産を購入してくれる買主を見つけなければなりません。

買取とは違い、購入希望者がいつ現れるか予測が出来ないので、マンションが必ず売れる保証ができません。

しかし、仲介は買取よりも売却価格が高いのが特徴です

買取は不動産会社が物件を一度買い取り、リフォームなど再販のための改善を施した後に売り出す形態である為、その再販費用が引かれた額が売主の売却益になります。

しかし、仲介は再販費用が引かれる事はないので、買取よりも高い価格で売却できます。

買主が不動産会社である「買取」

「買取」は不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

買取は前述した仲介とは逆で、比較的に短期間でマンションを売却できるのが特徴です。

仲介の場合、個人の買主を見つけ出すために、売却宣伝活動などを行わなければなりません。宣伝活動の結果が出なければ、非常に長い間売却が達成されない事もあり得ます。

しかし買取の場合、買い取ってくれる不動産会社を1つでも見つけることが出来れば、実質の買取は1週間から長くても1か月で完了する事が出来ます。

一方で、買取は売却益が仲介と比較すると低くなります。その理由は仲介のパートで記述した通り、再販費用を引いた価格が売却益になるからです。

仲介買取
買主個人不動産会社
販売活動するしない

即時買取と買取保証の2種類がある

買取のなかには、即時買取買取保証の2種類があります。それぞれどんな違いがあるのか理解しておきましょう。

即時買取とは

即時買取は、不動産会社にすぐにでも買い取ってもらうことです。

市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。

例えば、引越しなどの都合で売却期間が迫っている人や、相続税の支払いや離婚による財産分与のために、すぐにでも売却したい人は即時買取がいいでしょう。

ただし、不動産会社に買い叩かれてしまう可能性は高く相場より安い価格でしか売れません。

買取保証とは

買取保証は、仲介で一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合に、不動産会社が買取をしてくれる保証を指します。

買取では、買い手探しが不要で確実に物件が売れることがメリットですが、買取価格が市場価格よりも安くなってしまいます。

買取保証は最初の3カ月間は仲介で売り出せるので不動産会社に買い取ってもらうよりも高く売れる可能性が高くなります。

さらに、売れ残った場合は不動産会社が買い取ってくれるため、「高く売れるチャンスがあり、確実に売ることもできる」という仲介と買取の良いとこ取りの制度です。

リナビス
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マンション買取のメリット・デメリット

買取を選択すべきか判断するためにも買取のメリットとデメリットを正しく把握しておくことは大切です。

マンション買取のメリット

まずはメリットを5つ紹介していきます。

メリット①:すぐに利益を得られる

仲介だと概ね3カ月程度かかりますが、買取であれば1週間から1か月程度で売却できます。

仲介の場合、買主が現れ、お金を払って購入してくれて初めて売却益を手にできるので、売れない期間が半年や1年、それ以上に及べば、その期間は当然お金は手に入りません。逆に、税金や売却活動にかかる費用などが出ていってしまいます。

買取なら、買い主を探す必要もなく、不動産会社にマンションを売った時点でお金が入ります時間や労力をかけることなく、すぐに利益を得られます。

メリット②:瑕疵担保責任の心配がない

中古物件の売却後、一定期間内に瑕疵(設備の不具合など)が発覚した場合、売主が責任をとらなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。特に築年数が古い物件では、後々買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修理費を負担しなければならない可能性もあり、注意が必要です。

しかし、買取を利用していれば、売主の瑕疵担保責任は免責となるのが一般的であるため、後になってトラブルに巻き込まれる事態も回避できます。

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メリット③:仲介手数料がいらない

仲介で売却した場合は、契約成立後、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。その金額の上限は、成約価格×3%+6万円(税別)です

一般的に、上限額を請求されることが多いため、例えば2,000万円で売却した場合は、66万円(税別)の仲介手数料がかかってきます。買取再販では、この費用は不要です。
一方、「買取」の場合は不動産会社が仲介に入らないので、仲介手数料はかかりません。

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メリット④:購入検討者への対応が不要

仲介の場合、買い手を見つけるために売却活動を行う必要があります。例えば、築古の物件にはそのままではなかなか買い手がつかず、多少のリフォームやクリーニングで見栄えよくする必要があるかもしれません。

また、購入希望者が実際に物件を見に来る「内覧」の対応も大変です。1回目や2回目で売却が決まればよいのですが、なかなか売れずに10回や20回となってくると、毎回きれいに掃除をして内覧者を迎えるのは辛いでしょう。買取を利用すれば、購入希望社への対応が必要ないので、非常に楽です。

メリット⑤:他人に知られず売却できる

何らかの事情があり近所の人などに知られたくない場合は買取がおすすめです。

仲介の場合は売却活動中にチラシや新聞の折り込み等で物件情報広まりますが、不動産会社の物件情報に情報が露出されてしまいますが、買取であれば不動産会社との直接取引なので情報が外部に漏れる心配はありません。

マンション買取のデメリット

前章で買取のメリットについては学べたかと思います。買取はメリットが大きい取引ですが、もちろんデメリットも存在しています。

デメリット①:売却価格が下がってしまう

買取の売却価格は仲介で売却した金額と比較して、6~7割程度の価格になります。

買取業者は、転売によって利益を得ているので、利益が出る価格でしか買い取ってくれません。

一般の購入希望者のように、このマンションに住みたいから、物件が気に入ったから、多少高くても検討するという選択・交渉の余地はありません。

買取は、買取再販業者にとっては「仕入れ」です。物件が売れると考えられる価格から、利益や商品に仕立てるための費用を差し引いて、買取価格を出しています。

リフォーム費用のほか、業者金融機関から融資を受けるときの事務手数料や人件費等、粗利益を差し引くため、結果として売却価格が低くなってしまいます。

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デメリット②:誰が住むか分からない

買取は業者に不動産を売り、その先でだれがその物件を利用するかを知ることが出来ません。

その為、売り出す物件に対して思い入れがある方にとっては、だれが住むか分からず、どのような使い方をされるかも分からない、という状況がデメリットになるとも言えます。

仲介の場合は、内覧会などで必ず1度は買主と対面する機会があり、その後どのようにその物件が使われるかなども知った上で売りに出すかを決める権利があります。

しかし、買取はそれが出来ず、全て不動産会社の判断になってしまうので、それが嫌である方は仲介の方をお勧めします。

デメリット③:買取してもらえないマンションもある

どんなマンションでも買取してもらえるわけではありません。買取業者は再販を前提に買い取るので「リフォームしても買い手が見つからない」物件は買い取ってもらえません。

例えば、以下のような条件のマンションは買取してもらえない可能性が高いです。

  • 新耐震基準を満たしてない( (1981年6月1日以前に建築確認を取得した物件))
  • 広さが40m2以下
  • 人口の少ないエリア

買取の条件は不動産会社によって異なります。買取を検討している方は、自宅マンションが買取条件に当てはまっているか各社に問い合わせてみましょう。

買取はメリットだけでなくデメリットも存在します。特性をきちんと把握したうえで慎重に検討しましょう。

買取と仲介どちらを選べばいい?

続いて、マンション売却時に「仲介と買取どちらを選ぶか」のポイントをご紹介します。

買取に向いている人

短期間(1か月以内)で売りたい

「出来るだけ早く物件を売却したい」「すぐに手元に現金が必要」という人は買取が適しています。

例えば、急な転勤などを理由も1~2か月以内に売却を完了させる必要がある場合です。

仲介でマンションを売却する場合、3カ月~6カ月ほどの期間がかかります。一方、買取を選べば最短1週間以内で売却が完了できるので短期間で売りたい人に向いています。

室内の状態が悪くリフォームが必要なマンション

壁や床など室内の状態が悪いと、内覧時にマイナスイメージがつきやすく、仲介での買い手を見つけることは難しくなります。

一方、買取であれば不動産会社がリフォームやリノベーションを行うので、買取時の室内の状態が悪いからと言って買取ってもらえないことはありません。

自分でリフォームしてから仲介で売却する方法もありますが、リフォーム費用と手間を考慮すると、不動産会社に買い取ってもらったほうが、結果的に手元に残るお金が増える場合もあります。

内装の状態が悪い物件を売却するなら、成約につながりやすい買取を選びましょう。

事故やトラブルがあったマンション

過去に自殺現場となった物件など心理的な面において住み心地の良さを欠くマンションは仲介では売りにくいです。

売却価格が下がるだけでなく、買手もなかなか見つからないため売却期間も長引くという問題が生じます。

もちろん、買取でも売却価格は下がりますが、売却期間が長期化するという事態は避けられます。
事故物件は仲介では売れないリスクがあるため、確実に売るのであれば不動産会社に買い取ってもらう方が安心と言えるでしょう。

仲介に向いている人

高く売りたい人

マンションを売るときにできるだけ高く売りたいと考えている方は、買取には向いていません。

買取の売却価格は仲介の7割程度が相場です。どれだけ条件の良い物件であろうと、仲介と同じくらいの金額で売れません。

今すぐ売却したいという人でない限り、基本的には仲介で売り出した方が良いです。

駅近や築浅など、条件が良いマンション

駅近や築浅など条件が良いマンションは、仲介であっても比較的早く買い手を見つけることができます。

こうした条件の良い物件なら、買取を利用するまでもなく早期売却しやすいので、高く売れる仲介を選んだ方が良いでしょう。

多額の住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っているマンションは、売却金でローン残債を返済して抵当権を抹消しなければいけません。

前述した通り、買取は売却価格が低くなってしまいます。返済できなかった分のローンは貯蓄を切り崩したり、新しくローンを借りなければならず売り手の負担が大きくなります。

ローンが返済価格が大きく残っている方は、少しでもマンションを高く売って返済費用に充てることが大切です。

マンションの買取で失敗しないための注意点

次に買取を行う際の注意点についてお話していきます。

買取をうまく行う為にはいくつか必ず抑えておくべきポイントが存在します。今回はそれらをまとめてご紹介しましょう。

注意点①:買取の査定は複数社に依頼すべき

買取を行う際は、必ず「査定」を行います。査定とは、マンションを不動産会社に見てもらい、買取価格の目安を提示してもらう事です。

提示してくる査定価格は、各不動産業者によってバラつきが出てきます。

よって1社だけでなく、複数社で査定額を比較した上で業者を選択することが非常に大切です。

一社だけでは買取価格の比較ができず、その価格が高いのか安いのか分からないので、安い価格で買い取られてしまう可能性があります。

もっと高く買い取ってくれる業者が他にあるかもしれないのに、査定段階でその可能性を絞ってしまうのはもったいないですよね。その為、必ず複数社に査定を依頼し、査定額を比較するようにしましょう。

一括査定サイトすまいステップが便利

査定を複数社に依頼する際に非常に役に立つツールが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトの手順

一括査定サイトとは、不動産の簡単な情報をネット上のフォーマットに入力するだけで、その物件を買取可能とする複数の業者につなげてくれるというものです。

これを利用する事によって、不動産会社を探す手間が省けます。

なかでも特におすすめのサイトは「すまいステップ」です。

すまいステップ

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を買い取ってくれるでしょう。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

査定依頼はウェブ上でカンタン60秒で行え、一度に最大4社まで自宅の査定結果を比較できます。

注意点②:事前に買取相場を把握しよう

買取を行う際は、必ず自分自身でも買取相場を把握するようにしましょう。

買取相場を自分自身で分かっておく事で、不動産会社が提示してきた査定額の損得を自分で判断できる目をもつ事が出来ます

更に、業者との買取額交渉する際に、買取相場を把握しておくことで、その数字を根拠に買取額を上げる交渉が可能になる場合もあります

自分自身の知識を増やし、その後の取引を有利に進めるために、必ず行うべき工程です。しっかりと相場を確認するようにしましょう。

買取相場は、立地や築年数など、いくつかの指標で測る事が出来ます。その詳しい方法については、こちらの記事をぜひ参考にしていみてください。

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注意点③:買取業者は慎重に選ぼう

買取業者を選ぶ工程は買取をする上で非常に重要です。買取の場合、買主が不動産会社である為、買取業者が提示した額がそのまま買取価格になります。

つまり、業者選びが売却益に直結するという事です。そのような点を踏まえて、買取業者は自分でしっかりと見極めて慎重に選びましょう。

買取業者を選ぶポイントは3つあり、「査定額」「実績」「対応」で判断することが出来ます。

これらの詳しい内容については次の章でお話していきます。

マンションの買取業者を選ぶ際のポイント

マンションの買取を行う上で、自分に合った業者を選択することはとても重要です。しかしどんな会社に買取を依頼したらいいのか分からない、という人も多いかと思います。

この章では買取業者を選ぶポイントを3つ紹介していきます。

ポイント①:納得のいく査定額を提示する業者

仲介の場合、マンションの購入者は一般の個人なので、不動産会社が高い査定価格を出したとしても、その価格で買いたいという人が出てこなければマンションは売れません。

しかし、買取の場合は不動産会社が直接マンションを買ってくれるので、より高い査定額を提示した不動産会社を選ぶのが基本となります

その為、まずは査定額を軸に業者を選択しましょう。前述した通り、査定額を比較するためには、複数業者の査定が必要です。

紹介した一括査定サイトなどを活用しながら、いくつかの業者の中で特に納得のいく査定額を提示してきた業者をまずは絞っていきましょう。

ポイント②:買取実績のある業者

大切なマンションなので安心して任せられる会社に依頼したい、という人もいると思います。そんな方は買取の実績があり、全国展開をしている大京穴吹様のような大手不動産会社に依頼しましょう。

基本的に、一括査定サイトに登録されている業者は悪徳業者ではありません。そのため、一括査定サイトを利用すれば心配が必要な業者には当たる事はないでしょう。

しかし、業者の中にも、取が得意な業者、仲介に特化した業者など、それぞれに特徴があります。その中で、特に買取の実績があり、マンション買取についても知識が豊富な業者を選択するのがベストな選択であると言えるでしょう。

買取実績はホームページを確認するのが最も手っ取り早い方法です。また、口コミなども非常に参考になると思います。自分の物件の条件を考慮して、特にマッチしている業者を探す意識を持ちましょう。

次章で、おすすめのマンション買取業者をいくつかご紹介しているので、そちらもぜひ参考にしてみてください!

ポイント③:交渉に対応してくれる業者

不動産の取引では、売却の価格を決定する際に多少の交渉があると思います。その交渉に対して全く応じてくれない不動産会社は少し取引を考えましょう。

もちろん、売主側が無茶な価格の交渉をしていた場合、どの業者も対応はしてくれません。

しかし、他の不動産会社の査定額や、自分で調べた相場の価格など、根拠を示した上での交渉にも一切聞く耳をもってくれない業者については、手を引くという選択が正しい場合もあります。

値段交渉に応じてくれない業者は、その後の契約内容などについても柔軟に対応してくれない危険性がある為、その業者に特別なこだわりがない場合は別の不動産会社を探してみる事も検討してみてください。

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おすすめのマンション買取業者ランキング

最後に、マンション買取で信頼のできる業者ランキングを掲載します。買取での売却を決めた人は是非チェックしてください。

1位:住友林業ホームサービス

「実績のある不動産会社に任せたい」という人は住友林業ホームサービス様がオススメです。

住友林業

住友林業ホームサービスは、オリコン顧客満足度®ランキングにおいて1位(2016年・2017年・2019年)になった実績があります。店舗も東京、大阪、名古屋、福岡など主要都道府県にあります。ネットだけでなくて直接店舗に行って話を聞きたいという人は気軽に相談してみると良いでしょう。

業者名住友林業ホームサービス株式会社
住所(本社)東京都新宿区西新宿3-2-11 新宿三井ビルディング二号館11階
電話番号03-5381-7921
ウェブサイトhttps://www.sumirin-hs.co.jp/

2位:長谷川リアルエステート

「アフターサービスが充実している会社に任せたい」人は長谷川リアルエステート様がオススメです。

長谷工
この企業には、不動産を売却する際に出てきた疑問を直接専門家に質問ができるサービスがあります。たとえば不動産の売却で発生する税金や節税方法なども無料で教えてくれます。相談料も無料なので、安心して利用できるサービスです。

また、長谷工リアルエステート様では買取保証やリースバック等のサービスを行っており、安心して不動産買取を任せることができます。

業者名株式会社 長谷工リアルエステート
住所(本社)東京都港区芝 二丁目6番1号 長谷工芝二ビル5階
電話番号03-5440-5808
ウェブサイトhttps://www.haseko.co.jp/hre/

リースバックとは

不動産を売却した後に、賃料を払い続けることによってその家に住み続けることができるというシステムです。

リースバックについてさらに詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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住みながら売却はできる?

3位:大京穴吹不動産

「手早く取引を済ませたい」と考えている人には大京穴吹不動産様がオススメです。

大京穴吹不動産

 

大京穴吹不動産様は月間で120件もの買取を行っている不動産業者です。

最短一週間で買取を行ってくれるという魅力もあります。

また、大京穴吹不動産も買取保証とリースバックのサービスを行っております。

業者名株式会社大京穴吹不動産
住所(本社)東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル
電話番号03-6367-0470
ウェブサイトhttps://www.daikyo-anabuki.co.jp/

まとめ

マンション売却を成功させるには、自分の物件に適した売り方を見極め、良い不動産会社と取引することが大切です。買取を利用するにせよ、仲介で売却するにせよ、まずは複数の業者に相談し、価格や対応を比較してみましょう。

専門家
近年、マンションは中古市場が活発化しており、売却しやすい状況になってきています。買取再販する不動産会社も積極的に買取しているケースが多く、比較的高値での買取を提案してくれる可能性も高いといえるでしょう。
売却に期限がある場合では買取を選ばざるを得ないことがありますが、それ以外でも本記事でご紹介した買取保証を用意している不動産会社であれば、まずはこの制度の利用を検討してみることをおすすめします。
最初は仲介で高値での売却を目指せますし、いざ売却できない時には最低でも不動産会社が保証額で買い取ってくれるからです。
ただし、不動産会社によっては安値で買い取るために最初の仲介を積極的に行わないようなケースもあるため注意が必要です。
信頼できる不動産会社を探すのであれば、すまいステップのような一括査定サイトを使ってしっかり比較検討するようにしましょう。

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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