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「マンション買取とは何？」
「マンション買取向きの物件の条件とは？」
思い入れがあるマンションを売るからこそ、なるべく高い価格で買い取ってもらいたいものですよね。
しかしマンション買取がはじめての人は分からないことが多く、ちゃんと売却できるのか、騙されて買い叩かれないのか不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、マンション買取の基礎知識をできるだけ分かりやすく解説します。マンション買取のしくみを知って、高額買取を目指しましょう！
マンション買取とは
マンション買取とは、マンションを不動産会社に直接売却することを指します。
買取では、不動産会社は売主からマンションを買い取った後、自社でリフォームなどを行い市場価値を高めた上で再販売することで利益を得ています。
マンション買取とはどんなものかについては、下記の動画でも詳しく説明しています。
マンション売却のメリット
マンション売却のメリットは下記の5つです。
- 2ヶ月以内に現金化できる
- リフォームや内覧対応が不要
- 瑕疵担保責任が発生しない
- 仲介手数料がいらない
- 他人に知られずに売却できる
【メリット①】2ヶ月以内に現金化できる
マンション買取の売却期間は平均1週間から1か月です。しかし、仲介だと概ね3カ月程度かかります。
下の図は、すまいステップ編集部がマンションを仲介で売却したユーザー1,675人に、売却期間について独自でアンケート調査した結果になります。
仲介で売りに出した場合は半分以上は3カ月以上かかっていることがわかります。
一方、買取の場合は不動産会社がマンションを直接買い取るので、不動産会社にマンションを売った時点で現金化が可能です。
それは、買取では内覧に来る購入希望者への対応やリフォームの手間が省けるからです。
下の図は、マンションを買取で売却した場合と、仲介で売却した場合の流れを比較したものです。
実際に、多くのフローが省けていることが分かりますね。
【メリット②】仲介手数料がいらない
マンション買取では、仲介手数料はかかりません。不動産会社が直接マンションを購入するためです。
仲介での売却では、契約成立後に媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
その金額の法定上限は、成約価格×3％+6万円（税別）です。
一般的に不動産会社は仲介手数料を上限いっぱい取ります。例えば、4000万円のマンションを仲介で売却すると手数料は以下のように求められます。
=4000万円 × 3% + 6万円
=126万円
【メリット③】契約不適合責任が発生しない
中古物件の売却後、一定期間内に瑕疵（設備の不具合など）が発覚した場合、売主が責任をとらなければなりません。
これを契約不適合といいます。特に築年数が古い物件では、後々買い主からの苦情が入り、数百万円単位の修理費を負担しなければならない可能性もあります。
しかし、買取を利用していれば、売主の瑕疵担保責任は免責となるのが一般的であるため、後になってトラブルに巻き込まれる事態も回避できます。
マンション売却のデメリットは、売却価格が相場の7割になる点
しかし、マンション買取には大きなデメリットが存在します。それは、売却価格が安くなることです。
買取の売却価格は、市場相場での売却が可能な仲介で売った際の金額と比較して、7～8割程度の価格になります。
買取は、買取再販業者にとっては「仕入れ」です。物件が売れると考えられる価格から、利益や商品に仕立てるための費用を差し引いて、買取価格を出しています。
リフォーム費用のほか、業者金融機関から融資を受けるときの事務手数料や人件費等、粗利益を差し引くため、結果として売却価格が低くなってしまいます。
マンション買取と仲介の違い
ところで、マンション売却には「買取」の他に「仲介」という売却方法があることをご存じですか？
仲介とは、不動産会社にマンションの購入希望者を紹介してもらい売却する手法です。
仲介では買主が売主に支払う売却代金の3%程度が不動産会社に仲介手数料として受け取ります。
不動産会社としても高く売却できた方が利益が増えるため、一般的に買取よりも高額でマンションを売却できます。
仲介と買取の違いを表にまとめました。
| 項目 | 買取 | 不動産仲介 |
|---|---|---|
| 買い主 | 不動産会社 | 個人（一般市場） |
| 売却までの期間 | 3日~1カ月 | 3~4カ月 |
| 売却価格 | 市場相場以下（7割～8割になる） | 市場相場以上 |
これらの特徴を踏まえると、買取は売却価格を妥協してでも早く売りたい人に向いていることがわかります。
マンション買取向きの人の特徴
マンション買取がおすすめの人に当てはまる条件は、下記の3つです。
- マンションを2ヶ月以内に現金化させたい
- 費用をかけずにマンションを売却したい
- 設備に修繕が必要なマンションを売りたい
【買取向き①】マンションを2ヶ月以内に現金化させたい
「2ヶ月以内にマンションを売却しないといけない」などスケジュールが決まっていたり、売却活動にあまり時間が避けない状況下では、買取がおすすめです。
例えば以下のような状況でマンションの売却を検討している方は、買取が向いていないか検討してみましょう。
- 急な転勤の辞令をうけ、早く引っ越さなければいけない
- 離婚することになり、元配偶者とできるだけ早く関係を解消したい
- 相続税を期限までに納付する必要があり、早く現金化させたい
- 借金の返済期日が迫っており、早く現金化させたい
以下はすまいステップが買取経験者100名に対して「買取を選んだ理由」について独自アンケート調査した結果です。（2021年9月に実施）
東京都：35歳・男性
会社の都合で急に海外転勤の辞令が出ました。転勤の間は賃貸で貸し出すことも考えましたが、手続きが面倒ということで住んでいるマンションを売却することに決めました。
ただ転勤の準備で忙しく、時期も迫っていたため手間がかからずすぐに売却できる買取を選びました。引き渡しも海外へ行くタイミングに合わせられたので余計な出費もなく、転勤・買取の手続きを進められました。
【買取向き②】費用をかけずにマンションを売却したい
仲介に比べて、買取でのマンション売却ではかかる費用が少ないです。
仲介で売却する場合、仲介手数料は売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払います。
売買契約時には「手付金」が、売却時には「売却代金」が振り込まれますが、「手付金」は売主都合で不動産売却をキャンセル際に買主に返還しなければいけないので引き渡し時まで使わずに取っておきます。
したがって、仲介手数料の半分は手持ち資金から捻出しなければなりません。
仲介手数料の半額分を手持ち資金から捻出するのが難しい方は、費用をかけずに売却できる買取がおすすめです。
【買取向き③】設備に修繕が必要なマンションを売りたい
壁や床など内装の状態が悪い場合は、値下げ交渉がおこりやすく仲介での売却は不利になります。
例えば、以下の例に該当するマンションは市場で買い手がつきづらい傾向があります。
- 雨漏りやシロアリの被害がある
- 設備が古く修理やリフォームが必要
買取であれば不動産会社がリフォームをするため、内装の状態が悪くても問題なく買い取ってもらえます。
また、自分でリフォームしてから仲介で売却するよりも、結果的に手元に残るお金が増えるケースもあります。
実際にリフォームを行わないと買い手がつきにくいかどうかは、不動産会社に相談してみなければわからないことが多いです。
複数の不動産会社に話を聞いて買取で売却するか仲介で売却するかを決めましょう。
不動産会社への相談は、買取大手の専門業者も提携している不動産一括査定サービス『すまいステップ』がおすすめです。
住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、マンションを高く売ってくれる全国の優良な不動産会社を自動的にマッチングし複数の会社へ一度に査定依頼ができます。
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仲介がおすすめなのは「手取り額を増やしたい人」
前述した通り、マンションを買取の売却価格は市場価格より20%以上下がってしまいます。
買取では仲介手数料を支払わなくて良いというメリットがありますが、仲介手数料は売却価格の3%程度。
仲介でマンションを売却したほうが、圧倒的に手取り額は多いのです。
仲介での手取り金額を知りたい方は、下記のフォームからシミュレーションできます。
例えば、住み替えや結婚など、多額の資金が必要なライフイベントを控えている人はできるだけ手取り額を増やせるよう仲介を選ぶのがよいでしょう。
仲介でのマンション売却はこちらの記事で詳しく解説しています。
マンション買取業者の選び方
- マンション買取業者の担当者の対応が良い
- マンションの買取実績が豊富
- 引き渡し日の調整が柔軟
マンション買取業者の担当者の対応が良い
長野県(30代・男性)
担当者の対応が良く、気持ちよく取引ができました。売却金額はもちろんそうですが、売却条件や細かな相談などその他の要望もくみ取ってもらえることが、取引の満足感につながると感じました。
マンションの買取実績が豊富
買取業者は買取後に再販売を行いますが、再販売を成功させるためには立地エリアにおけるマンション相場の動向を把握しておく必要があります。
よって、立地エリアでマンションの再販売実績が豊富な買取業者はそれだけ相場に詳しく、再販能力が高いといえます。
マンションの再販売に慣れていない業者はリスクを下げるため、仕入れである買取の価格を低く設定する傾向があります。
よって、実績が豊富な業者に依頼することで、できるだけ高く買い取ってもらうことができるようになります。
引き渡し日の調整が柔軟
マンションの買取を依頼する方の中には、新しい新居に引っ越す「住み替え」目的の方も多いかと思います。
その場合、新居への入居日と現在のマンションの引き渡し日が近ければ引っ越し費用などの負担が少なくなります。
マンションの売買契約を行う前に、必ず引き渡し日の交渉を行いましょう。
柔軟に対応してくれる業者なら、結果的に持ち出しの費用を少なく済ませることができるかもしれません。
マンション売却にかかる費用
先述の通り、マンション買取では仲介手数料はかかりません。ただし、以下のような費用がかかります。
- 印紙税
- 登記費用（抵当権抹消登記の費用・司法書士報酬）
- 譲渡所得税
印紙代は、マンション買取の売買契約を結ぶタイミングで支払います。印紙代は買取代金によって異なりますが、5千円～3万円とそこまで大きな金額ではありません。
登記費用は、マンション名義変更の際に発生する費用となっていますが、こちらも大きな金額ではありません。
譲渡所得税は、買取が売却した購入価格よりも高く売れる場合に発生し、売却した年の翌年2月～3月の確定申告のタイミングで申請が必要になります。譲渡所得税は利益の大きさによって異なり、利益が出なかった場合は発生しません。
マンション買取の費用について詳しく知りたい場合は、下記の記事を参考にしてください。
マンション買取の流れ
不動産会社の選び方が分かったところで、マンション買取の全体的な流れをイメージするためにマンション買取の流れを見ていきましょう。
一般的には次のような6つのステップで買取を進めていきます。
事前の情報収集から物件の引き渡しまで、かかる期間は1か月程度が一般的です。
仲介でマンションを売却する場合は3カ月程度かかるので、短い期間でマンションの買取が行われていることが分かります。
それでは、手順を一つずつ説明していきます。
ステップ①：事前の情報収集
マンションの買取を行う際は事前の情報収集が必須です。不動産会社に連絡をする前に、まず自分で周辺の相場を把握しておきましょう。
また、買取を行うにあたって必要になる資料があるので、あらかじめ手元に準備しておくと良いでしょう。
| No | 項目 | 目的 | 取得場所 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 法務局 |
| 2 | 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 | 分譲会社・管理会社 |
| 3 | 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市区町村 |
| 4 | 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | 市区町村 |
| 5 | 身分証明書 | 売主本人の確認 | 市区町村 |
| 6 | 建築確認済証、検査済証 | 建築基準を満たしてるかの確認 | 都道府県もしくは市区町村 |
ステップ②：買取査定の依頼
相場が分かったら、次に不動産会社に査定を依頼し、いくらでマンションを買い取ってもらえるか目安を把握しましょう。
査定を依頼した会社に必ず買い取ってもらう必要はありません。マンション買取一括査定サイトを利用し、2～3社に査定を依頼してみて査定額や対応を比較すると良いでしょう。
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ステップ③：買取業者を選ぶ
査定価格が出そろったら、査定を受けた会社の中からマンションを買い取ってもらう企業を選びます。
マンション買取の成功はどの企業に買い取ってもらうによって変わります。必ず複数社に相談して比較するようにしましょう。
参考：マンション買取は業者選びが成功の秘訣！コツや注意点など解説！
ステップ④：買取契約の締結
買取業者を選んだら契約内容の詳細を確認し買取契約を締結します。
契約当日は以下の点を買取業者と一緒に確認していきます。
- 買取契約書の読み合わせ
- エアコンなどの付帯設備の確認
- 雨漏り、給排水管の故障などの確認
- 記名・押印
契約書に押印をする前に疑問点は全て解消しましょう。
ステップ⑤：決済
買取契約を締結すれば、不動産会社から買取価格が一括で売主へ振り込まれます。
振込のタイミングは買取業者との交渉次第で即時振り込みしてもらえます。現金がすぐに必要な方は振り込みタイミングを早めてもらえるように買取業者に相談してみましょう。
ステップ⑥：マンションの引渡し
決済が完了したら、いよいよ不動産の引渡しを行います。引渡日までに、抵当権抹消手続きや引っ越し準備などを済ませておきましょう。
一般的には決済当日に銀行などの金融機関でマンションの引渡手続きが行われます。
書類確認、売買代金の受領、各種清算金の受領、住宅ローンの完済と抵当権抹消手続きなどが済んだことを確認したのち、鍵や関係書類の引渡しマンション買取は終了です。
以上がマンション買取の大まかな流れです。
マンションの買取で失敗しないための注意点
買取をうまく行うためにいくつか抑えておくべき注意点があります。本章はマンション買取時の注意点まとめてご紹介していきます。
参考記事：マンション買取の注意点を理解して、高額売却を成功させよう
注意点①：買取の査定は複数社に依頼すべき
買取を行う際は、必ず「査定」を行います。査定とは、マンションを不動産会社に見てもらい、買取価格の目安を提示してもらう事です。
提示してくる査定価格は、各不動産業者によってバラつきが出てきます。
よって1社だけでなく、複数社で査定額を比較した上で業者を選択することが非常に大切です。
一社だけでは買取価格の比較ができず、その価格が高いのか安いのか分からないので、安い価格で買い取られてしまう可能性があります。
もっと高く買い取ってくれる業者が他にあるかもしれないのに、査定段階でその可能性を絞ってしまうのはもったいないですよね。必ず複数社に査定を依頼し、査定額を比較しましょう。
一括査定サイトすまいステップが便利
査定を複数社に依頼する際に非常に役に立つツールが不動産一括査定サイトです。
一括査定サイトとは、不動産の簡単な情報をネット上のフォーマットに入力するだけで、その物件を買取可能とする複数の業者につなげてくれるというものです。
これを利用する事によって、不動産会社を探す手間が省けます。
なかでも特におすすめのサイトは「すまいステップ」です。
すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を買い取ってくれるでしょう。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
査定依頼はウェブ上でカンタン60秒で行え、一度に最大4社まで自宅の査定結果を比較できます。
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注意点②：買取業者は慎重に選ぼう
買取業者を選ぶ工程は買取をする上でとても重要です。業者は複数社を比較しながら慎重に選びましょう。
買取業者のホームページ見れば買取実績や買取件数などを確認でき業者選びの材料になります。
逆に、ホームページ自体がない業者や、実績や口コミなどをホームページに載せていない業者は、買取に注力していない可能性が高いため選択肢から外しても良いかもしれません。
「不動産買取業者の口コミが気になる」という方は不動産売却専門のレビューサイトおうちの語り部で不動産会社の口コミや評判を知らべてみましょう。
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記事のおさらい
マンション買取とは何ですか？
マンション買取とは、不動産会社に直接マンションを売却することを指します。不動産会社にマンションの購入希望者を紹介してもらう「仲介」に比べて手間がかからない点がメリットです。詳しく知りたい方はマンション買取とはをご覧ください。
マンション買取はどんな人に向いていますか？
2カ月以内にマンションを売却したい、もしくはリフォームが必要なような築古のマンションを売却したい方におすすめです。詳しくはマンション買取と仲介の違いをご覧ください。
マンション買取のメリットは何ですか？
マンションの売却が完了するまでの時間が短く、転勤などで急いでマンションを売却したい方などにおすすすめです。詳しく知りたい方はマンション買取のメリット・デメリットをご覧下さい。
マンション買取のデメリットは何ですか？
マンションの売却価格が一般的な市場相場の7割程度に下がってしまうことです。詳しくはマンション買取のメリット・デメリットをご覧ください。