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マンション買取に必要な手数料は?仲介手数料が不要な理由も解説

マンションを売却する方法には、大きく分けて「買取」と「仲介」があります。買取と仲介の違いは誰が所有する不動産を購入するかにあります。一般的なのは「仲介」です。仲介は不動産会社が紹介(仲介)してくれた買主がマンションを購入します。仲介の場合には、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。

「買取」は不動産会社がマンションを購入します。買取は不動産売却がすみやかに行われるうえ、不動産会社が仲介しないため仲介手数料は発生しません。ここではマンション買取時に発生する費用や手数料を詳しく紹介するとともに、マンション買取のメリットとデメリットを紹介していきます。

なかなかマンションが希望に沿った形で売れない人や、マンション売却を急ぐ人は「買取」という選択肢についても検討して、資産売却を成功させましょう。

監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社

マンション買取時に発生する手数料・費用

まず、マンションの買取を利用する場合にはどのような手数料・費用がかるのか理解しておきましょう。ほとんどは仲介で不動産を売却してもかかる費用なので、買取か仲介か迷っている人にもベースとしてかかる費用を理解しておきましょう。

遺産分割における不動産相続のための売却などの場合には、申告の期限だけではなく、売却金額も売却の重要な判断指標となります。手数料を差し引いた利益が相続に見合うのか、売却が最善かを判断するためにも、不動産の買取に伴う手数料や費用を理解しておきましょう。

抵当権抹消登記費用

マンション購入時に住宅ローンなどを組んで購入した場合には、ローンを返済し終わるまでローンを組んだ金融機関が抵当権をマンションに設定します。これは国の管理する登記事項証明書(登記簿)にも記載されるもので、抵当権のある不動産は基本的に売却できません。

売却する不動産に抵当権が設定されている場合には、残額を返済して登記簿から抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消は法務局に申請して手続きを行います。抵当権抹消手続きの際には、不動産1つにつき1,000円の手数料がかかります

マンションの売却の場合には、土地と建物の両方になるので、2,000円かかります。抵当権の抹消手続きを司法書士に頼む場合には、別途司法書士報酬として、1万円前後の料金が発生します。

印紙税

印紙税は課税される商品などの取引に関わる契約書や領収書などに課せられる税金です。不動産取引では売買契約書に印紙税がかかります。税額は取引金額に応じて以下のように変わります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書類については、右側の軽減税率が適用されます。資産価値が高くなるほど印紙税も上がるので、売却するマンションがいくらなのか知っておきましょう。

参考:国税庁

住宅ローンの一括返済手数料

マンションを売却するときに住宅ローンが残っている場合には、金融機関の抵当権を外すために一括返済する必要があります。抵当権をつけたまま不動産は売却できないので、住宅ローンが残っている場合には借り入れた金融機関に手続きや手数料などを確認しておきましょう

住宅ローンの一括返済手数料は金融機関によって異なります。金額の目安としては、5,000円から2万円程度が見込まれます。インターネットバンキングを利用すると安く、窓口で書面による手続きは高くなる傾向にあります。すでに借入時の契約によって決まっていることなので、借り入れた金融機関に確認しましょう。

不動産会社に依頼する場合には手続き等を代行してくれますが、基本的な部分については売主も理解してトラブルを避けましょう。

譲渡所得税・住民税

マンションを売却して利益(もうけ)が出たら、利益額に応じて税金が課せられます。不動産売買の利益によってかかる税金には譲渡所得税と住民税があります。税額は利益額に応じて変わります。譲渡所得税・住民税はマンションの売却価格から購入した時の金額や仲介手数料など経費を差し引いた利益額(課税譲渡所得額)に応じた一定の税率をかけて求めます。

譲渡所得税・住民税=[課税譲渡所得額]×税率

[課税譲渡所得額]=マンションの売却価格?(購入時金額+売却経費等)−特例控除等

購入時金額は売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額です。建物については減価償却費相当額を控除します。売却経費には売却時の仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接払った費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物の取壊し費用などです。

特例控除には状況に応じてさまざまなものが用意されていますが、一般的にはマンションが自宅の場合には居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除が適用されます。その他にもさまざまな控除が用意されています。

課税譲渡所得額が求められたら、それに応じた税率は以下の表の通りです。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%?9%

税率は所有期間が5年を境に長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。5年超保有している場合には譲渡所得税・住民税を合わせて20%の税率が掛けられます。もし、保有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得に区分され税率は39%と倍近い金額になります。

さらにマイホームかつ10年超長期保有していた場合には、3,000万円の特例控除をした額に下記、軽減税率の特例が適用されます。

課税長期譲渡所得金額所得税住民税
6,000万円までの部分10%4%
6,000万円を超える部分15%5%

不動産の使用目的と保有期間は税金に大きく関わってくるので、売却時にどこに当てはまるのか注意しておきましょう。

なお、確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

参考:国税庁

状況に応じてかかる費用

マンションを売却するにあたって個別の状況に応じてかかる費用には様々なものがあります。主なものを上げてみましょう。

・引越し費用
・ハウスクリーニング費用
・測量費
・住所変更登記費用
・相続税

これらは売主の置かれた状況に応じて費用が発生したり金額が変わります。必要に応じて見積もりをとり、金額などを調べておきましょう。

マンションの買取で仲介手数料が不要な理由

マンションを売る場合には「仲介」が一般的ですが、「買取」という方法もあります。買取になると仲介手数料かかりません。ここではマンション買取で仲介手数料が不要な理由を仲介と買取の違いや買取の仕組みを通して紹介していきます。

仲介がないから

マンションの買取において仲介手数料が不要な理由は「仲介」がないからです。不動産取引の多くは不動産会社を介して買主(個人・企業など)を見つけて売却します。一方で買取は不動産会社が直接マンションを買い取ってくれます。

不動産会社は仲介における宣伝・広告・営業や売買契約の調整などの作業が無いため、売主に仲介手数料がかかりません。

転売によって利益を得るから

不動産会社がマンションを買い取る場合には、買取額よりも高く売れることを見込んで行います。マンションを安く購入して高く売ることで不動産会社は利益を得ます。その為、不動産会社は売主から仲介手数料を貰う必要はありません。不動産会社の利益を見込んだ金額で買取額が提示されます。

マンション売却で買取を選択するメリット

ここではマンションを「買取」で売却する場合のメリットについて紹介していきます。特に売却を急いでいる場合やなかなか買主が見つからない場合には買取を考えるメリットがあります。

仲介よりも売却費用が抑えられる

マンションを売却する場合には「仲介」にすると数十万円から数百万円の仲介手数料が発生します。仲介手数料は不動産業を行う上で必要な宅地建物取引業法によって上限が定められています。

売却価格仲介手数料
200万円以下の部分該当金額×5%+消費税
200万円超400万円以下の部分該当金額×4%+消費税
400万円超の部分該当金額×3%+消費税

これらをマンション価格に応じて足し合わせたものが仲介手数料の上限額になります。マンションの価値が高く、買取でも十分な価格が見込める場合には、売却費用の多くを占める仲介手数料を抑えられます。

参考:宅地建物取引業法

仲介よりも早く売却できる

マンションを「仲介」で売却する場合には、仲介の手続きから売買契約まで半年以上かかるケースも多く見られます。売却までに時間的余裕があれば良いですが、売却を急ぎたい場合には、買主が見つかるまで相当の時間が必要です。また、販売期間中は内覧の対応や販売状況の確認などに時間を取られます。

「買取」を選択した場合には、不動産会社との契約内容が決まれば、すぐに売買契約を結んで売却が完了します。相続などで早く現金化したい場合や事業資金に充てるなどで期限が決まっている場合などには、買取で現金化することも可能です。

また、1室ではなかなか売れない物件でも買取で売却できるケースもあります。仲介で売り出してみて、一定期間で買い手が見つからない場合には買取にするケースもあります。

契約不適合責任を負う必要がない

マンションなど不動産を売却する場合には、買主が個人なら契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負います。売却後一定期間内に契約書にない重大な欠陥(瑕疵)が見つかった場合には売主が対応する責任が法律で定められています。最悪の場合、契約が破棄されて売却額を払い戻す上に、損害賠償請求が行なわれる場合もあります。

一方で不動産会社が買取る場合には、一般的には契約不適合責任は免責となります。築年数が多いマンションや建築内容に不具合がある場合などは、仲介で売却しても心配がつきまといます。所有するマンションの欠陥が分かっている場合でも「買取」が可能か不動産会社に相談してみることで、改修なしに売却が可能な場合もあります。

参考:国土交通省

マンション売却で買取を選択するデメリット

ここではマンション売却において「買取」を選択した場合のデメリットについて紹介していきます。基本的には買取の場合、周辺相場よりも売却額は低くなるデメリットがあります。その他についても詳しくみていきましょう。

仲介よりも買取価格が低くなる

不動産会社による「買取」は購入後の転売による利益を見込んで買取価格が設定されます。そのため買取は基本的には周辺相場よりも安く買い取るため仲介よりも高く売却するのは難しいです。マンションの価値や買取条件によってもさまざまですが、20%から30%程度は周辺相場よりも低い金額になります。

買取を選ぶ場合には、自身が抱えている問題や、売却を急ぐ理由と周辺相場との差額とを比べてどちらを優先するか選択する必要があります。一般的には年数がたつほどに不動産価値は下がる傾向にあるため、仲介の見込みがないマンションは買取を進めるのが得策でしょう。

仲介手数料が発生するケースもある

仲介手数料は基本的に不動産会社が別の人などに物件を紹介して、契約できた場合に発生します。そのため依頼した不動産会社が買取る場合には仲介手数料は発生しません。ただし、依頼した不動産会社は買取れないが、依頼した不動産会社に紹介された不動産会社がマンションを買取る場合には、依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要が出てきます。

仲介手数料を節約できると買取を選んでも、依頼した不動産会社が買取れない場合には注意が必要です。買取では仲介手数料が発生しないと思ったままだと、思わぬ出費で資金計画がずれることがあります。

買取不可の場合もある

マンションの買取は基本、売却が見込める物件であることが必要条件です。不動産会社はどんなマンションでも買取ってくれるわけではありません。価値が高く、条件が良いマンションであれば価格交渉もできますが、売主側に早く売りたい事情があったり、条件が悪いマンションの場合には不動産会社主導で価格が決まることもあります。

さらに条件が悪い場合には、不動産会社に転売できる見込みが薄いと判断されると買取をしてもらえないこともあります。ただし、条件が悪いマンションを無理に仲介で売却しようと試みても、長い期間売れずに残っていると物件情報からかえって買主に避けられてしまうリスクもあります。

買取があるから大丈夫と不動産会社に相談するのは得策ではありません。まずは所有するマンションの価値を正しく判断し、どのような売却方法があるのかよく検討する中で買取という方法もあることは理解しておきましょう。すぐ売れない状況であれば賃貸や適切な時期まで先送りにするなどの方法も考えられます。

相続が発生したり急にまとまったお金が必要になる前に日頃から関連する不動産の価値や売却の見込みについては検討しておくとリスクを減らせます。

マンション買取を依頼する不動産会社選びのポイント

マンションの買取を依頼したい場合には、どのように不動産会社を選ぶのが良いのでしょうか。日頃から不動産の売買に携わっている人は限られています。

多くの人は一生に1度ないし2度あるかどうかといったところではないでしょうか。マンションを売却する際に失敗しないためのポイントについてここでは紹介していきます。是非参考にしてみてください。

複数の不動産会社から査定を受ける

不動産会社というと住んでいる街を見渡すだけでもいくつもの会社が目に留まることでしょう。マンションを購入した不動産会社がまずは頭に浮かぶかもしれません。購入する時にはより安く条件の良い物件を探したことでしょう。一方でマンションを売却するとなると、より高く、条件の良いところに売却することが望まれます。

マンションを売却するにあたって、査定を受ける場合にはなるべく複数の会社に価格査定を依頼してまずは比較するところからはじめましょう。1社だけに絞って査定を依頼すると他社より低い金額を提示されてしまう可能性もあります。3社、5社と比較することで査定価格の根拠や金額の違いについて理解することができます。

買取を希望する場合には、買取価格だけでなく、条件についても細かく比較してわからないことについてはしっかり担当者に確認して理解しておきましょう。契約をした後ではこんなはずではなかったといっても終わったことになってしまいます。査定の段階で詰めておくことが重要です。

すまいステップを利用する

とはいえ、たくさんある不動産会社の中からマンションの買取をしてくれる不動産会社を見つけて、1社、1社査定を依頼していくのは大変な作業です。選んでみたけど悪質な業者が紛れていたということも起こります。

そんな人には複数の不動産会社に不動産の査定を一括で依頼できる不動産一括査定サイトが便利です。なかでも「すまいステップ」なら独自の審査により厳選された優良企業のみに査定を依頼するので安心して依頼ができます。個人情報を適切に管理しているので、依頼していない不動産会社から連絡がくることもありません。

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マンション買取の実績がある会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際に注意したいのが取り扱い実績です。大手の不動産会社なら戸建てからマンション、土地までさまざまな不動産に通じているからといって、所有している地域のマンション取り扱い実績に優れているとは限りません。

インターネットを活用して、地域のマンション買取の実績のある不動産会社を見つけると条件面でも得をすることがあります。査定を依頼する際には、会社の規模だけでなく、マンションの買取実績や営業担当者の対応にも注意しましょう。

マンション買取を成功させるには、誠意のある対応を心がけている、心から信頼できる会社を選ぶことがなにより大切です。決して安くない金額の売買ですので、複数社に査定依頼をかけたら、不動産会社選びにはじっくり手間暇をかけて慎重に決めましょう。

マンション買取を選ぶと仲介よりも手数料を少なくすることができる

マンションを売却するにあたっては、「買取」を選ぶと「仲介」で不動産会社に支払う仲介手数料は無くなります。不動産売買における手数料の多くは仲介手数料になるので、マンション買取にすることで手数料を少なくできます。ただし、仲介手数料を無くした分だけ買取価格が相場よりも高くなることは難しいです。

マンション買取は不動産会社が転売することを目的に行うので、買取価格は一般的に相場価格の7割~8割程度に抑えられます。それでも早く売りたい事情があったり、売却が困難なマンションを抱えている場合には不動産会社に買取ってもらうことで、仲介の査定額と遜色ない価格で買取ってもらえることもあります。

まずは売却したマンションを査定してもらい、買取を含めて売却方法を検討しましょう。不動産会社を選ぶ際には、不動産一括サイトを利用するのが簡単です。なかでもすまいステップなら厳選された優良企業の中からベテランの担当者が対応してくれるので安心です。

仲介ではなかなか売れそうにないからと売却を諦めるのではなく、買取という手法があることを理解して、不動産会社に相談できれば選択肢の幅が広がります。上手に売却して利益を確保しましょう。

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記事のおさらい

マンション買取時に発生する手数料・費用は?

マンション買取時に発生する手数料・費用は以下の通りです。

  • 抵当権抹消登記費用
  • 印紙税
  • 住宅ローンの一括返済手数料
  • 譲渡所得税・住民税

詳しく知りたい方はマンション買取時に発生する手数料・費用をご覧ください。

マンションの買取で仲介手数料が不要な理由は?

マンションの買取において仲介手数料が不要な理由は「仲介」がないからです。不動産取引の多くは不動産会社を介して買主(個人・企業など)を見つけて売却します。一方で買取は不動産会社が直接マンションを買い取ってくれます。不動産会社は仲介における宣伝・広告・営業や売買契約の調整などの作業が無いため、売主に仲介手数料がかかりません。詳しくはマンションの買取で仲介手数料が不要な理由をご覧ください。

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