マンションを売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
売却の方法として一般的なのは「仲介」です。
仲介は、マンションを購入したい買主を、売主に紹介（仲介）することで、売買取引が成立します。
一方で、「買取」は不動産会社がマンションを購入します。
不動産会社が買主となるため、仲介手数料がかからない売却方法です。
しかし、マンションの売却には、不動産会社への仲介手数料以外にも、かかるお金があります。
本記事では、マンションを買取で売却する場合にかかる費用や手数料を詳しく解説します。
また、マンション買取のメリットや、買取を選ぶ上での注意点についても、解説します。
マンション買取にかかる手数料・費用
マンションを買取で売却する場合、主にかかるお金は以下の通りです。
| 手数料・費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 200円～数万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 2,000円 |
| 司法書士への報酬 （抵当権抹消登記を依頼した場合） | 1万～2万円 |
| 譲渡所得税 | 売却益×約20％または約40％ (控除が受けられれば支払いがないことも多い) |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 5,000円～2万円 |
この章では、各種費用・手数料について、解説していきます。
印紙税
印紙税とは、金銭の取引をする契約書や、領収書を作成する時に課される税金です。書面に収入印紙を貼り付けることで納付します。
マンションの買取では、不動産会社と売買契約を結び、売買契約書を作成する時に印紙税がかかります。
印紙税の金額は、以下の表の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」(2022年9月22日閲覧)
なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書類については、印紙税に軽減税率が適用されます。
抵当権抹消登記費用
住宅ローンを組んでマンションを購入していた場合は、売却前にマンションに設定されている「抵当権」を抹消する手続きをしなければなりません。
抵当権の抹消は、法務局に「抵当権抹消登記」を申請して行います。
抵当権抹消登記には、手数料として2,000円かかります。
マンションの場合は、土地の所有権と建物部分の所有権の計2件で、2,000円を支払います。
また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬として別途1万～2万円がかかります。
抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを売却した利益（儲け）にかかる税金です。
譲渡所得税は、以下の式によって求められます。
＝(マンションの売却益－特別控除額)×税率
＝{マンションの売却価格－(購入にかかった費用＋売却にかかった費用)－特別控除額}×税率
売却するマンションが、自宅用マンションだった場合は、最大3,000万円まで控除を受けられます。
そのため、売却益が3,000万円を上回らなければ、譲渡所得税は支払わなくてよいです。
（売却益があった場合は確定申告は必要です。）
売却するのが自宅用マンションでない場合は、売却益に税率をかけ合わせて、譲渡所得税を求めます。
（自宅用マンションの売却益が3,000万円を上回る場合は、控除額を差し引いた金額に税率をかけ合わせます。）
税率は、マンションを所有していた期間に応じて異なります。
| 所有期間 | 所得税（※） | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年を超える | 15.315％ | 5％ |
| 5年以下 | 30.63％ | 9％ |
（※復興特別所得税2.1％分を含めた税率）
所有期間は、売却した年の1月1日を基準に年月を計算します。
2020年5月1日に購入したマンションを、2023年12月1日に売却した
⇒2023年1月1日時点で所有期間を計算する
所有期間は2年8ヶ月
また、売却するマンションが自宅で、更に所有期間が10年を超える場合には、上記の表の税率よりも安い税率を適用できる特例があります。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税（※） | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円までの部分 | 10.21％ | 4％ |
| 6,000万円を超える部分 | 15.315％ | 5％ |
（※復興特別所得税2.1％分を含めた税率）
受けられる税制上の特例は、売却するマンションの所有状況によって異なってきます。
マンションの売却にかかる税金について、更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
【図解あり】マンション売却でかかる税金は？シミュレーション機能付き
住宅ローンの一括返済手数料
マンションを売却する時に、住宅ローンを繰り上げで一括返済すると、一括返済手数料がかかります。
住宅ローンの一括返済手数料の相場は5,000円～2万円です。
金融機関や返済の手続き方法よって、金額が異なります。
たとえば、三井住友銀行で借入れをしている場合、全額繰り上げの一括返済手数料は以下の表のようになります。
| 手続き方法 | 一括返済手数料 |
|---|---|
| インターネットバンキング | 5,500円 |
| 窓口の専用パソコン | 11,000円 |
| 窓口の書面手続き | 22,000円 |
マンションは、住宅ローンの残債が残ったままでは売却できません。
必ず売却時に、売却代金で一括返済をします。
決済に関しては、不動産会社がサポートしてくれますが、ローン返済の流れについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてください。
マンション売却時に住宅ローンの残債がある場合の売却方法をわかりやすく解説！
その他場合によってかかる費用
ここまで解説してきた費用以外に、売却に伴って住み替えをする場合は引っ越し費用がかかります。
マンションの家財を、一時的に別の場所へ保管する必要がある場合は、トランクルームなどの利用料がかかるでしょう。
すまいステップの一括査定では、仲介の不動産会社と、買取を行っている不動産会社に、同時に査定依頼をすることができます。
仲介と買取、それぞれの査定金額を比較して納得した上で、売却方法を決められます。
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マンションを買取で売却するメリット
マンションを買取で売却するメリットは、以下の通りです
買取での売却を検討している方は、この章でメリットについて、ぜひチェックしてみてください。
仲介手数料がかからない
マンションを買取で売却すると、不動産会社への仲介手数料がかかりません。
マンションを不動産会社の「仲介」で売却すると、売却価格に応じて「仲介手数料」がかかります。
仲介手数料は、不動産会社の裁量で決められるものですが、法律で上限額が定められています。
上限額を簡単に計算する式は、以下の通りです。
（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
＝96万円＋96万円×10％
＝105.6万円
一方、「買取」での売却は、不動産会社が直接マンションの買主となります。
仲介業務をしてもらわないので、仲介手数料がかかりません。
早く・スムーズに売却できる
マンションを買取で売却すると、早く・スムーズにマンションを売って、現金を得ることができます。
買取の場合、平均1週間から1ヶ月でマンションを売却できます。
仲介の場合は、売却までに3～4ヶ月かかるケースが多いです。
買主が見つからなければ売却できないため、いつまでに売れるという見通しが立てづらい側面があります。
買取での売却は、不動産会社が買主となるため、価格や条件で合意できれば、すぐに売買契約を結ぶことができます。
そのままの状態で売却できる
マンションの室内をそのままの状態で売却できることも買取のメリットであると言えるでしょう。
マンションを売却する時は、原則的に、室内を空っぽの状態で引き渡す必要があります。
また、買い手を見つけやすくするために、室内を清掃したり、場合によってはリフォームをする人もいます。
買取での売却では、「現状での引渡しでOK」という業者が多いです。
家財についても、売却価格から差し引かれたり、別途料金がかかることもありますが、業者側で処分してくれるサービスを行っているところが多いです。
契約不適合責任を負う必要がない
買取での売却は、仲介と違い、「契約不適合責任」を負う必要がありません。
契約不適合責任とは、「契約書に記載されていない重大な欠陥（瑕疵）が見つかった場合に負う責任」です。
一定期間内に、買主から訴えがあれば、補修の費用を負担したり、場合によっては契約解除や損害賠償に応じなければなりません。
ただし、この契約不適合責任は「個人の買主」に対して負うものです。
そのため、買主が不動産会社である買取では、契約不適合責任を負わなくてもよいのです。
マンションを買取で売却する時の注意点
この章では、マンションを買取で売却する場合の注意点を3つ、解説します。
買取は仲介よりも売却価格が安くなる
一般的に、買取での売却は、仲介での売却に比べて売却価格が安くなります。
買取の条件によって変動する部分もありますが、仲介で売却できる相場と比べると、6割から8割程度の価格になります。
マンションの買取をする不動産会社は、買い取ったマンションを再販することで利益を得ます。
マンションを再販するにあたって、リフォームを施す費用なども差し引いた上で利益を出さなければならないため、マンションを仕入れる価格も安く抑えようとする事情があります。
そのため、できる限り高く売りたいという場合には、買取よりも仲介で売却するのがおすすめです。
仲介手数料が発生してしまうケースもある
買取をする業者に、不動産会社の仲介を経てマンションを売却する場合には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、誰が買主になるかではなく、仲介業務が行われたかどうかで、支払いの有無が変わります。
たとえば、不動産会社Ａに買取を依頼した時に、
思いがけない出費を防ぐためにも、ご自身で直接買取をしてくれる業者を探すか、紹介を受ける場合は仲介手数料が発生するかどうかを事前に確認しましょう。
買取不可の場合もある
マンションの立地や状態によっては、買取を断られるケースもあることを留意しておきましょう。
先述の通り、買取をする不動産会社は、マンションを再販することで利益を得ます。
そのため、不動産会社が販路を持っているエリア外のマンションは、断られる可能性が高いです。
また、業者によって販売が得意な物件は異なるため、売りたいマンションの条件が合わず、買取をしてもらえないということもあります。
「買取不可でない限りは確実に売れる」のが買取のメリットですが、売りたいマンションに応じて、買取をしてもらう会社を探して選ぶ必要があります。
マンション買取を依頼する不動産会社選びのポイント
この章では、マンションの買取をしてもらう不動産会社を選ぶためのポイントを解説します。
複数の不動産会社から査定を受ける
マンションを買取で売却する時には、必ず複数の会社から査定を受けましょう。
仲介とは異なり、買取の場合は、業者の査定金額がそのまま売却価格になります。
また、引き渡しができる時期が決まっていたり、室内の家財の処分をしてもらいたいといった事情がある場合には、査定の時点で担当者に伝えておきましょう。
引渡し時期や片づけ費用によって、売却価格が変動する可能性があるからです。
契約する段階になってから認識に齟齬が出ないように、査定の時点で買取の条件について確認しておきましょう。
査定依頼をする不動産会社を見つけるには、不動産一括査定サイトを利用するのが便利でおすすめです。インターネットを使って申し込みをするので、1件1件不動産会社を訪ねる必要がありません。
不動産一括査定サイトの「すまいステップ」では、一度に最大4社の企業に査定の依頼ができます。各社エース級の担当者が査定を担当するため、マンションの価値をしっかり見極めてもらえます。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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マンション買取の実績がある会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際に注意して見たいのが、取扱いの実績です。
全国的に知名度のある不動産会社であっても、売りたいマンションが所在する地域の売買に優れているとは限りません。
不動産の買取実績を自社のサイトに掲載している不動産会社も多いため、査定の依頼前に見てみましょう。中には、実際の物件の写真を掲載している会社もあります。
ご自身が売りたいマンションと同じ地域で、築年数や立地の似たマンションの取引事例があれば、良い条件で買取をしてもらえるチャンスがあります。
【2024年最新】マンション買取業者のおすすめは？選び方や買取のメリットデメリットを解説
マンション買取を選ぶと仲介よりも手数料や費用を少なくできる
マンションを売却するにあたって、「買取」を選ぶと、「仲介」の時に不動産会社に支払う仲介手数料は無くなります。
マンションの売却にかかる手数料や費用の多くは、仲介手数料が占めるので、買取では支出を抑えてマンションを売ることができます。
ただし、仲介手数料を無くした分だけ高く売るというのは、難しいです。買取での売却価格は、一般的に仲介の相場価格の6割～8割程度になります。
マンションを引き渡したい時期が決まっていたり、早めに現金を手にしたい事情がある場合には、買取での売却がおすすめです。
また、マンションを現状のまま売却できるというメリットも、買取にはあります。
メリットと注意点を踏まえた上で、売却方法を判断しましょう。
