不動産売却の方法は2種類あります。
- 不動産買取
- 不動産仲介
このうち、不動産買取とは不動産会社が物件を直接買い取る売却方法のことです。
不動産会社は売主から不動産を買取った後、リフォームなどを行って市場価値を高め、買主に販売します。
そのため、買取ではリフォームや買主との交渉などの手間はかかりません。
しかし不動産会社はなるべく価格を抑えて物件を購入しようとするので、買取価格は仲介での売却相場の7割ほどです。
不動産買取と不動産仲介は何が違うのでしょうか？
また不動産を売却する場合、どちらの方法で売却するのがおすすめなのでしょうか？
大手不動産会社2社で契約件数1位やお客様満足度最優秀賞を獲得した山本健司さんに、不動産買取とは何かや、不動産買取業者の選び方を聞きました。
なお、不動産仲介による売却について知りたい場合は、「不動産売却の抑えるべき基本知識。宅建士が流れやコツを解説します」の記事も参考にしてください。
不動産買取と仲介の違い
不動産買取と仲介の違いを表にまとめました。
| 買取 | 仲介 | |
| 買主 | 不動産会社 | 個人 |
| 売却価格 | 仲介での売却価格の7割ほど | 買取に比べ高額 |
| 仲介手数料 | かからない | かかる |
| 売却にかかる期間 | 1~2カ月 | 3~4カ月 |
| 手間 | 少ない | 買取よりかかる |
| 瑕疵担保責任 | 負わない | 負う |
買取と仲介の違い①：買主
不動産会社の仲介による売却では買い主が個人になるのに対し、不動産買取では、買い主は不動産会社です。
不動産会社は不動産を買い取った後、リフォームなどで物件の市場価値を高め、新たな買主を探します。
不動産買取の場合、不動産会社は「買主への売却金額」と「売主からの買取金額」の差額から利益を得ています。
買取と仲介の違い②：売却価格
買取価格は、仲介での売却価格の7割ほどです。
山本さん：
不動産会社はリフォームやリノベーションを行い、買い取った不動産を再度販売して利益を得ています。
1つの物件を再販できた場合、不動産会社が得られる利益は10~20%。ただし、中には想定通り売れずに赤字になる場合も。買取での利益は平均すると5~8%に留まる会社もあります。
不動産会社にとってコストが発生するため、買取価格が安くなるのです。
買取で売却した場合の価格は以下の式で算出できます。
買取価格 ＝ 仲介での相場（査定額）× 0.7
山本さん：以前仲介と買取、どちらにするか悩んでいるお客様がいました。仲介で3000万円、買取で2100万円の査定額を見て、結局は仲介で売却されていました。
不動産買取にはメリットもたくさんありますが、そのメリットが価格が安くなることを上回るのかは慎重に判断しましょう。
買取と仲介の違い③：仲介手数料がかからない
不動産買取が仲介と異なる点に、「仲介手数料がかからない」ことが挙げられます。
中には、買取のメリットとして仲介手数料がかからないことをメリットに上げる営業担当者もいるかもしれません。
しかし、仲介手数料を払って仲介で売却するほうが得であることがほとんどです。
例えば、仲介で売却した場合に3000万円の不動産があるとします。
この物件の仲介手数料は以下のように求められます。
=（売却価格×3%+6万円）+消費税
=（3000万円×3%+6万円）＋消費税
＝約105万円
仲介手数料を差し引いた売却の利益は以下のように求められます。
＝売却代金 – かかった費用（仲介手数料）
=3000万円 - 105万円
=2895万円
一方、買取で売却した場合の価格は以下の通りです。
＝3000万円 ×0.7
=2100万円
仲介手数料を払ったとしても、買取のほうが約800万円も多くの利益をえることができます。
相場の30％低い価格で買取をするより、仲介手数料を払って仲介で売却したほうが手元に残るお金はずっと多いのです。
買取と仲介の違い④：売却にかかる期間
買取は、不動産を売却するのにかかる期間が短い点がメリットです。
不動産買取の場合、最短1週間～1カ月で売却することができます。
山本さん：不動産会社に相談してから5~10日ぐらいで売却価格や決済時期などの条件が決まります。
その後、決済や引き渡しまでは1~2カ月が多いですが、最短1週間で決済を行ったケースもあります。
仲介の場合と比べると、売却までの期間にどのぐらい差が出るのでしょうか？
下の図は、仲介における売り出してから売買契約を結ぶまでにかかった期間です。
仲介で売却する場合、マンションで平均83日間、仲介で99日間もかかることが分かります。
仲介での売却にかかる平均期間から考えて、2カ月以内に売却したい場合は買取がおすすめです。
不動産買取に向いているケース
- 2カ月以内に売却したい
買取と仲介の違い⑤：手間
上の図は、買取と仲介の流れを比較したものです。
仲介に比べて、買取は不動産売却にかかるプロセスが圧倒的に少ないことが分かります。
山本さん：家具などの残置物を残したまま売却できるなど、売却後の後片付けを省くことができるケースもあります。
特に、内覧対応の必要がない点は売主にとって大きな魅力です。
仲介で不動産を売却する場合、内覧対応が必要です。
しかし、知らない人を家に入れたくない人や、子供やペットがいるなどの事情で内覧対応が難しい人もいるでしょう。
不動産買取の場合、不動産会社がそのまま買い取ってくれるため内覧対応は必要ありません。
山本さん：仲介で販売活動をした場合、売却までの3カ月間、毎週の休日が内覧対応でつぶれてしまうことも。最近では、感染症対策のために不特定多数との接触を避ける効果もあります。
不動産買取は、事情があって内覧を受け入れられない人におすすめです。
不動産買取に向いているケース
- 内覧対応が難しい
買取と仲介の違い⑥：瑕疵担保責任
契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない物を売却した際に売主が買主に対して負う責任のことです。
以下のような条件に当てはまる不動産を、買主への十分な説明をせずに売却してしまった場合に適応されます。
- 雨漏り
- 柱や屋根の腐食
- シロアリによる被害
- 給排水管等の破損
山本さん：契約不適合責任は、建物の欠陥に気付いていない場合も問われます。そのため、特に築年数の経過している物件や、空き家の期間の長い物件は契約不適合責任に注意が必要です。
例えば、シロアリ被害のあった不動産を知らずに売却してしまったとします。
買主はシロアリ被害を見つけ、被害のあった部分の修繕を申し出てきました。
この場合、修繕費の数百万円は売主が負担しなければいけません。
山本さん：他の不動産会社が仲介したお客様で、雨漏りに気付かず売却し、契約不適合責任で100万円を超える補修費用を負担されたケースもありました。
予想外の出費を防ぐために、空き家や築年数の古い不動産を売却する場合は契約不適合責任に注意する必要があります。
不動産買取に向いているケース
- 雨漏りやシロアリ被害のある物件を売却したい
- 空き家や築年数の古い（築30年以上）物件を売却したい
不動産買取が向いているケース
ここまで、不動産買取と仲介の違いを見てきました。
ところで不動産市場において、仲介での売却件数に比べて、買取の売却件数が圧倒的に少ないことをご存じでしょうか？
矢野経済研究所とレインズマーケットインフォメーションのデータより編集部が作成。
不動産売却市場において、買取再販での成約件数はたった17%ほど。
残りの８割は仲介での成約となっています。
とはいえ、買取で売却したほうがいい不動産もあります。例えば、下記のような場合です。
- 戸建て、もしくは土地を2カ月以内に売りたい
- 旧耐震基準のマンションを売りたい
- 築30年以上の戸建てを売りたい
戸建て、もしくは土地を2カ月以内に売却したい
先述の通り、仲介で不動産を売却した人のうち、半数以上が3カ月以上の時間がかかっています。
流動性が高く近年人気が高まっているマンションに対し、戸建てや土地の売却にはより多くの期間がかかる傾向にあります。
そのため、特に戸建てや土地を2カ月以内に売却したい人は買取を利用することをオススメします。
旧耐震基準のマンションを売却したい
安全性への不安から、仲介では築40年を超える旧耐震基準のマンションは売れにくいと言われています。
また、築年数の古さの問題からリフォームが必要なケースも。
旧耐震基準のマンションを仲介で売却しようとすると、時間や費用がかかってしまいます。
一方、買取で売却を行えば買主は不動産会社であるため、リフォームや売却の手間がかかりません。
さらに、首都圏の立地の良いマンションを中心に買取を強化している不動産会社もあります。
強化したいエリアのマンションなら高く買い取ってくれる可能性が高いでしょう。
「マンションを早く売って現金化したいのに、なかなか売れない…」というのはマンション売却によくある悩みです。マンションを売る際、一般的なのは不動産会社を通して買い手を探す「仲介」ですが、早く売りたい人には「買取」という選択肢があります[…]
家を解体して、更地として売却したい
この記事を読んでいる人の中には、下記のような理由で、家を解体して更地として不動産を売却しようと考えている方もいるかもしれません。
- 築年数が古く、建物の資産価値がほぼない
- 長い間空き家で、建物の状態が悪い
しかし、家を解体するのにも費用がかかります。
構造や家の広さにもよりますが、中には100万円以上の解体費用がかかったケースも。
解体費用の支払いが難しい場合は、買取での売却がおすすめです。
買取で売却を行えば、解体費用は不動産会社が支払ってくれるので出費を抑えられます。
「親から古い家を相続したけど、管理や維持費の負担が大きく家を手放したい。」「でも、どうやって売ればいいか分からない・・。」このように悩んでいる方は多いのではないでしょうか？日本では相変わらず新築の人気が高く、築40年を過ぎた古い家を売る[…]
なるべく高く、3カ月以内に売り切りたいなら「買取保証」もおすすめ
「なるべく高く売却したいけど、3カ月以内に売り切りたい！」
そんな時には、「買取保証」がおすすめです。
買取保証とは、決められた期日までは仲介で売り出し、その期間内で売れなかった場合は不動産会社が買い取ることを指します。
仲介で売り出している期間に買い手が見つかった場合、買取より高い金額で不動産を売却することができます。
ただし即時買取を行っている会社は限られている上に、「専任媒介契約を結ぶこと」などの条件があることが多いです。
買取保証での売却を検討している場合、不動産会社に詳細を問い合わせてみましょう。
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不動産買取業者の選び方
不動産買取を成功させるためには絶対に抑えなければいけないポイントがあります。
それは、「信頼できる不動産会社を選ぶ」ことです。
不動産買取では不動産会社が買い手になります。
山本さん
不動産会社の規模や得意な分野によっては、「仲介」と「買取」のどちらが好まれるかが変わります。
つまり、不動産会社選びによって売却価格が違ってくるということです。
どうすればなるべく高く買い取ってくれる不動産会社を見つけることができるのでしょうか？
ポイントは4つです。
- 複数社に査定依頼をする
- 上場企業ならIR資料に目を通す
- 行政処分歴を確認する
- 宅建免許番号を確認する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産会社の選び方①：査定は複数社に依頼する
不動産買取では、査定価格＝売却価格です。
つまり、なるべく高い査定価格をつけてくれる不動産会社を探すことが最も大切です。
不動産会社によって査定価格は全く異なります。
下の図は株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人にアンケートを取った結果です（仲介・買取を含む）。
複数社に査定依頼をした人のうち約7割が100万円以上の差があったと答えています。
複数社から査定を取ることで相場も掴め、不動産会社から買い叩かれることもなくります。
また、査定を行ったからといって必ずその不動産会社で買取を行う必要はありません。
オススメはすまいステップ
複数社に査定依頼をする際、おすすめのサービスはすまいステップです。
すまいステップを利用すると、Web上で「不動産の種類」や「築年数」などの項目を入力するだけで、同時に複数社へ査定依頼ができます。
さらに、すまいステップでは以下の基準のいずれか該当する優良企業・営業担当者のみをセレクト。
- 宅地建造物取引士の資格保有者
- 不動産営業 5年以上
- 累計100件以上の売買実績
- 市場相場よりも高値で売却した経験あり
査定依頼の際には、1点ポイントがあります。
不動産買取を検討している場合は、メモ欄に「不動産買取の査定額を教えてください。」など残しておきましょう。
不動産会社が間違って仲介での価格を査定しないようにするためです。
査定する会社を最大4社まで自分で選ぶことができ、費用も一切かかりません。
また、不動産会社に対してユーザーに対する迷惑行為（しつこい営業電話など）を禁止しているので安心です。
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不動産会社の選び方②：上場企業ならIR資料に目を通す
選択肢に上がっている不動産会社が上場企業の場合、IR資料に目を通すことで、その会社が得意とする物件や買取を強化していきたいエリアが分かります。
例えば、不動産買取大手の株式会社カチタスの2019年度通期の決算資料は以下のようなものです。
この資料から、カチタスの得意な物件は以下の条件にあてはまるものだということが分かります。
- 人口5~30万人ほどの地方都市の戸建
- 築20~45年
- 空き家など老朽化の進みすぎた家は買取の対象外
不動産会社の得意とする物件や、強化していきたいエリアなら、その分高く売れる可能性があります。
不動産会社の選び方③：行政処分歴を確認する
国土交通省の運営する「国土交通省ネガティブ情報検索」では、過去に行政処分を受けた不動産会社を検索することができます。
行政処分が行われると、例えば以下のように情報が開示されます。
不動産買取を依頼する不動産会社が過去に行政処分を受けていないかを確認しましょう。
不動産会社の選び方④：宅建免許番号を確認する
宅建業免許番号とは、不動産会社が宅地建物取引業を行う許可を得たときに割り振られる免許番号です。
この番号を見ることで、「その会社がどのぐらい不動産業を続けているか」が分かります。
「長く営業していればしているほどよい」ということではありませんが、「信頼や実績がある」という一つの指標になります。
免許番号は、不動産会社のホームページなどで確認できます。
例えば、以下のようなものです。
国土交通大臣免許(1）第×××××号
このマーカー部分の数字は、宅建業免許の更新回数です。
数字が多ければ多いほど、長く営業を続けているという計算になります。
不動産買取に対するよくある質問
最後に、不動産買取についてのよくある質問をまとめました。
疑問を解決してあなたに合った不動産の売却方法を探しましょう！
【Q1】仲介でなかなか売れない場合、不動産買取を依頼したほうがいいの？
仲介でどうしても売れない場合、買取も選択肢の1つです。
しかし買取の場合、売却金額は仲介での相場の7割ほどになってしまいます。
そのため、買取を行う前にまずは以下の項目を確認しましょう。
- 囲い込みの恐れはないか
- Webページやチラシの写真は魅力的か
- 値下げの余地はあるか
①囲い込みの恐れはないか
囲い込みとは、他社からの内覧・購入の申し込みを、仲介を依頼した不動産会社がブロックすることです。
不動産会社は囲い込みをすることで、売り主・買主の両方から仲介手数料をもらえます。
もし、媒介契約を結んだ会社以外からの内覧申し込みや購入申し込みがない場合、まずは囲い込みを疑いましょう。
怪しい場合は、媒介契約の更新タイミングで、別の不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。
②Webページやチラシの写真は魅力的か
不動産会社に任せきりにし、意外と見落としがちなのがWebサイトやチラシの写真です。
物件の写真は購入希望者の購買意欲に強く訴えかけます。
せっかく立地や条件が良くても、物件の写真の写り具合がイマイチでは購入希望者が集まりません。
明るさは十分か、清潔感はあるかなど、Webサイトやチラシの内容を吟味してみましょう。
③値下げの余地はあるか
もしどうしても売れない場合、仲介で相場の7割の値段で売却するよりは値下げを検討するのも手です。
ただし一度値下げを行うと、元の価格に戻すのは困難です。
また何度も値下げを行うと、購入希望者に「この物件は何かあるのではないか…」と疑われることにもつながります。
値下げを行う際には、自分でも周辺の相場状況を調べ、タイミングを慎重に見極めるようにしましょう。
【Q2】買取を拒否されることはある？
結論、買取を拒否される可能性はあります。例えば、以下のような場合です。
- 買い取り対象のエリア外である
- 物件が不動産会社の買取対象に値する条件と一致しない
特に、買取対象のエリア外のために断られるケースが多いです。
買取の条件は不動産会社によって違うので、不動産会社のホームページやIR資料を確認し、自分の不動産が得意な不動産会社を探しましょう。
不動産会社の選び方については以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産売却の方法は2種類あります。 不動産買取 不動産仲介このうち、不動産買取とは不動産会社が物件を直接買い取る売却方法のことです。不動産会社は売主から不動産を買取った後、リフォームなどを行って市場価[…]
【Q3】買取保証って何？
買取保証とは、仲介で一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合に、不動産会社が買取をしてくれるという保証を指します。
最初の3カ月間は仲介で売り出せるので不動産会社に買い取ってもらうよりも高く売れる可能性が高くなります。
その後、売れ残った場合は不動産会社が買い取ってくれるため、「高く売れるチャンスがあり、確実に売ることもできる」という見方もできます。
ただし人気物件の場合、不動産を安く買い取りたい不動産会社が仲介での売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。
ご自身の状況や時間的な状況を踏まえた上どちらの方法を選ぶか判断しましょう。
不動産を売却する方法として買取保証という選択肢があります。買取保証についての理解を深めることで不動産を早く確実に売却できるかもしれません。しかし、買取保証について詳しく知っている人は多くないと思います。リナビ[…]
まとめ
この記事では不動産買取とは何かやメリット・デメリットについてみてきました。
仲介なら高く売れるかもしれませんが、自分でリフォームや修繕費用を捻出すると、手元に残る売却益が少なるなることもあります。
一方、買取であれば売主のリフォームは不要で、業者にもよりますが、引越し時にいらない不動産具は、そのままにしておくこともできます。
手間がかからなかったり、買い手が付くかどうかわからない物件を確実に買ってもらえるという安心感は仲介にはない大きなメリットです。
物件が売れなくて困っている人や、速やかに物件をお金に変えたい人は買取での売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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不動産売却の基礎的な情報を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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また、不動産売却について詳しく知りたい方は不動産売却の抑えるべき基本知識。宅建士が流れやコツを紹介しますをご覧ください。
