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不動産買取とは?買取と仲介の違いを徹底解説!高く・早く売るならどっち?

不動産を売却する方法としては「不動産仲介」が一般的ですが、実は「不動産買取」と呼ばれる売却方法も存在します。

この「不動産買取」は、早く確実に売却を完了したい方にぴったりの売却方法です。

ただし、仲介にはないデメリットなども存在するので、不動産買取をするのであれば、まずは自分のケースが仲介と不動産買取のどちらが適しているのかを見ていく必要があります。

この記事では、「不動産買取と不動産仲介の違い」「不動産買取のメリット・デメリット」「不動産買取の相場」「不動産買取のできない物件」について解説しています。

不動産買取に関する理解を深め、自分にとって最適な売却方法を選択できるようにしましょう。

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監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社

不動産買取とは?

まずはじめに、不動産買取とはどのような売却方法なのかを見ていきましょう。

不動産買取は不動産仲介と同じく不動産を売って金銭を得る方法の一つですが、両者には大きな違いがあります。

「不動産買取」は不動産会社が直接買い取る

「不動産買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法のことです。

一般的な不動産売却(不動産仲介)の場合、買い主は不動産を求める個人なので、「買いたい!」と手を挙げる方がいなければいつまでも不動産は売れません。

しかし、不動産買取は不動産会社自身が買い主となるため、不動産会社から提示された買取金額に売り主が納得できれば、すぐに売却を完了することができます。

不動産会社は買い取った不動産の再販で利益を出すため、リフォームや販促活動にかかる費用を買取価格から差し引きます。

そのため買取の相場価格は市場相場よりも安くなりますが、短期的に確実に売却できるのが特徴です。

「不動産仲介」は不動産会社が買い手を探す

一般的な不動産の売却方法である「不動産仲介」は、不動産会社に間に入ってもらって、購入希望の方を紹介してもらう売却方法です。

不動産会社は売り主の代わりに買い主を探し、売買契約が成立した場合、仲介手数料を売り主から受け取ることで利益を得ます。

不動産仲介では、不動産会社がより良い条件の買い主を一般市場から探してくるため、できるだけ高値で売ることができるのが特徴です。

しかしその分、買い主を見つけるための期間が発生するため、売却完了までに時間がかかります。

また、購入希望者が現れなければ、いつまでたっても不動産を売ることができません。

「不動産買取」と「不動産仲介」の違い

不動産買取と不動産仲介には、主に6つの点で違いがあります。

【不動産買取と不動産仲介の違い】

  1. 不動産の買主
  2. 売却にかかる期間の長さ
  3. 売却価格の相場
  4. 販売活動(内覧対応等)の有無
  5. 仲介手数料の有無
  6. 瑕疵担保責任の有無

不動産買取と仲介の違いを表にまとめると、以下のようになります。

項目不動産買取不動産仲介
不動産の買主不動産会社個人
売却にかかる期間1~2ヶ月3ヶ月~
売却価格の相場市場価格の6割~7割市場価格と同じ
販売活動なしあり
仲介手数料なし販売価格の3~5%+消費税
契約不適合責任なしあり
上記の表から分かるように、不動産買取は売却価格が低い代わりに売主の負担が少なく、また売却完了までにかかる時間が短いです。
一方、不動産仲介は市場価格と同等の金額で売れる代わりに、売却が完了するまでの期間がはっきりせず、販売活動などの手間もかかります。
どちらの売却方法が適しているかは、ご自身の状況によって判断しましょう。

▼「不動産買取」と「不動産仲介」の流れの違い(図解)

不動産買取と仲介の流れ

記事後半の「 不動産買取と仲介のどちらを選べばいい?」の章では、不動産買取と不動産仲介がそれぞれどのようなケースに向いているかを解説しています。

不動産買取と仲介のどちらを選べばいい?

この章では、不動産買取が向いているケースと、不動産仲介の方が向いているケースをそれぞれ紹介しています。

各ケースを参考に、自分は不動産買取と不動産仲介のどちらが良いのかを検討してみてください。

不動産買取が向いているケース

以下のいずれかに当てはまる場合、不動産買取が向いています。

【不動産買取が向いているケース】

  1. すぐに現金化したい
  2. 売却完了までの期限が決まっている
  3. 仲介で買い手がつきにくい物件を売却したい
  4. 売却活動中の新型コロナ感染リスクを減らしたい
  5. 解体費用をかけずに売却したい

①すぐに現金化したい

不動産仲介は売却の完了に平均3ヶ月~6ヶ月かかりますが、不動産買取の場合は2ヶ月以内に売却を完了することができます。

そのため、すぐに売却を完了して現金に換えたいという方には不動産買取がよいでしょう。

②売却完了までの期限が決まっている

一定期間後に不動産会社が確実に買い取ってくれる不動産買取に対し、不動産仲介は買い主が見つからなければ不動産の売却はできません。

そのため、住み替えなどで不動産を売却するまでの期限が明確に決まっている場合には、買取保証をつけるのがおすすめです。

買取保証をつけることで、希望時期までに売れなかった場合にも不動産会社が買い取ってくれます。

③仲介では買い手がつきにくい物件で売却したい

以下の条件に該当する物件は利用に制限がかかってしまうため、仲介では売れにくい傾向があります。

  • 築年数が40年以上超える旧耐震基準の物件
  • 立地が悪い
  • 事故やトラブルが発生したワケアリ物件である
  • 接道義務を果たしていない(再建築不可物件である)

安全性への不安から、仲介では築40年を超える旧耐震基準の物件は売れにくいと言われています。更に立地が悪い等の条件が重なると、更に買い取り手がつかなくなり、仲介での売却は難しくなります。

仲介で売却するためにリフォーム等の修繕に費用や手間をかけるより、最初から買取を依頼した方が費用と時間を節約できるケースもあります。

自殺や事故等の心理的瑕疵がある物件は市場での売却が難しいことが多いです。

また、接道義務を果たしていない物件も、買い手がその土地に新しく物件を建てることができない(再建築不可)ので、買い手がつきにくくなります。

このようなワケあり物件は仲介での売却が難しいため、買取を依頼することがおすすめです。

買取成功談:仲介で売るのが大変そうな築古マンション。買取でスムーズに売却出来ました。

埼玉県:男性 (55歳) 築32年 3LDKマンション
築年数が古いことから「買い主が見つかりづらいだろう」という不安がありました。仲介に出しても買い手がつかなかったとこから、買取を依頼しました。売却のタイミングが買主の事情に左右されることもなく、こちらの指定期日でスムーズに売却完了することができました。査定してもらった売却価格と比べると、実際の売却価格は低くなってしまいましたが、それでも許容範囲内なので、後悔はありませんでした

④売却活動中の新型コロナ感染リスクを減らしたい

先述のとおり、買取は仲介で発生する内覧対応を省くことができます。

不特定多数の買い取り候補者と直接接点をとる活動をしなくて済むので、感染症のリスクを減らすことができます。

感染症のリスクを最小限に抑えつつ、安全に売却したい方には不動産買取はおすすめです。

⑤解体費用をかけずに売却したい

この記事を読んでいる人の中には、家を解体して更地として不動産を売却しようと考えている方もいるかもしれません。

特に、築年数が古い物件や建物の状態が悪い物件などは、更地にした方が売れやすくなるのではと考える方は多いでしょう。

しかし、家を解体するのにも費用がかかります。

構造や家の広さにもよりますが、中には100万円以上の解体費用がかかったケースも。

解体費用の支払いが難しい場合は、買取での売却がおすすめです。

買取で売却を行えば、解体費用は不動産会社が支払ってくれるので出費を抑えることができます。

不動産仲介が向いているケース

以下の場合は、不動産買取よりも不動産仲介で売却する方が向いています。

【不動産仲介が向いているケース】

  1. できるだけ高く売りたい
  2. 売却完了までの期限に縛りがない
  3. 「築浅」や「駅チカ」など、売却する不動産の条件がいい

①できるだけ高く売りたい

不動産買取のデメリットで解説したように、買取価格は相場の6割~8割となるため、高く売ることを重視する場合は買取はおすすめできません。

売却益を元手として住宅ローンを完済したい方や、自営業で自社経営のためにできるだけ多くの資金を必要としている方などは、買取は避けることが無難といえます。

②売却完了までの期限に縛りがない

不動産買取は不動産仲介よりも売却金額が安くなってしまうので、売却完了までの期限がないのなら、買い手が見つかるまで不動産仲介で売却をすすめた方がお得です。

③「築浅」や「駅チカ」など、売却する不動産の条件がいい

築浅や駅チカなど不動産の条件が良い場合、仲介で出すと相場よりも高く売れる可能性があります。

条件がよい物件は購入希望者が多く、買い主を探すために時間を要することもなく、よりよい購入条件を提示した買い主にスピーディに売却することができるためです。

買取に出してしまうと仲介で出せば相場以上の価格で売れることができる物件も、相場の6割~8割で引き渡すことになってしまいます。

よって、条件がいい物件は買取よりも仲介で売却することがおすすめです。

不動産買取のメリット

ここまでの解説で、不動産買取の概要はお分かりいただけたのではないでしょうか。

ここからは実際に買取を依頼すべきかを判断できるように、不動産買取のメリットやデメリットをお伝えします。

まず、不動産買取のメリットとしては、以下の5つが挙げられます。

①手続きが少なく手間がかからない

前述の通り、不動産買取は仲介に比べて、不動産売却における販促活動のプロセスが発生しません。

特に内覧対応が含まれていないことから、物件をきれいに見せるために室内を整理したり、土日に買い主候補を案内する手間がなくなります。育児や仕事等、急な転勤による引っ越し準備で忙しいといった方は、買取によって手間をかけずに売却することができます。

②2ヶ月以内で現金化できる

不動産買取の場合、最短1週間~1カ月で売却することができます。不動産会社に相談してから5~10日ぐらいで売却価格や決済時期などの条件が決まり、その後1~2ヶ月で決済や引き渡しが完了します。

対して不動産仲介では、売却完了までに2ヶ月~半年の期間がかかることことが一般的です。

以下は不動産仲介で成約したユーザー1,500人を対象にした売却期間に関するアンケート調査の結果ですが、2ヶ月~半年間が半数以上(56%)を占めていることがわかります。

つまり、不動産仲介と比べると、買取は短期間で売却できる(=現金化できる)ことがわかります。

成約までにかかった期間(1500人にアンケート)

③契約不適合責任が免除される

契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない物を売却した際に売主が買主(個人)に対して負う責任のことです。

以下の条件などに当てはまる不動産を、買主へ十分に説明をせずに売却してしまった場合に適応されます。

  • 雨漏り
  • 柱や屋根の腐食
  • シロアリによる被害
  • 給排水管等の破損

実際に、雨漏りに気付かず売却し、契約不適合責任で100万円を超える補修費用を負担されたケースもあります。

契約不適合責任は、建物の欠陥に気付いていない場合も問われます。

そのため、特に築年数の経過している物件や、空き家の期間の長い物件は注意が必要です。

不動産買取の場合、業者(不動産会社)が買い手となるので、契約不適合責任を問われないことになります。

④近隣の人に知られることなく売却できる

事情があり近隣の人に不動産を売却することを知られたくない場合は、買取がおすすめです。

仲介を依頼する場合、販売エリアを決めてそのエリア内にチラシを撒くなどの販促活動を行うのが一般的です。週末も見学会を開催したりするため、近隣の人に売却することが知られてしまいやすいです。

不動産会社に販促活動を明るみに行わないことを約束することは可能ですが、その分、買い主が見つかる確率が下がってしまいます。

不動産買取の場合、不動産会社とのやり取りだけで売却が成立するので、近隣の人に知られることは少なくなります。

⑤資金計画が立てやすい

仲介による売却では、希望価格で買い手が見つかるまで不動産会社に販売活動をしてもらうため、実際の売却価格がわかるまでに時間がかかります。

一方不動産買取では、不動産会社の提示する価格で折り合いが付けば売却を進められるので、手に入る金額を早く把握することができ、今後の資金計画を立てやすいです。

⑥仲介手数料が発生しない

不動産を仲介で売却する場合、売り主は不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は法律で上限が決まっており、売買価格が400万円以上の場合は「売買価格の3%+6万円+消費税」が最大となっています。

不動産買取の場合は仲介を挟まないので、上記の仲介手数料が不要になります。

⑦不用品処分を代行してもらえる

不動産の売却の際、室内の家具の処分に困るケースは多いかと思います。

不動産買取の場合、不動産会社が売り主に代わって不用品処分を請け負ってくれることがあります。

不動産買取のデメリット

メリットが多い不動産買取ですが、デメリットも存在します。

不動産買取のデメリットとしては、主に以下の2つが挙げられます。

①売却価格が市場価格よりも2割~4割ほど低い金額になる

一般的に不動産買取は市場価格に対し2割~4割ほど安くなるため、不動産買取で売却する場合、手元に残る売却益は仲介より下がります。

不動産会社は買い取った不動産にリフォームやリノベーションを行い、再度市場で販売して利益を得ています。不動産会社にとって再販のためにコストが発生するため、その費用分が差し引かれ買取価格が安くなるのです。

買取価格が安くなることで、売却益は下がります。

すまリス
買取は仲介手数料がかからないから、仲介よりは売却益は上がるんじゃないの?

たしかに買取には仲介手数料がかかりませんが、相場の30%に値する金額は、多くの場合で、仲介手数料の金額を上回ります。

よって、仲介手数料を払ってでも仲介で売却するほうが売却益が大きくなることがほとんどです。

例えば、仲介で3,000万円の価格で売れる不動産は、仲介手数料を差し引いても、買取より売却益が大きくなります。

仲介の売却益
=売却代金 – 仲介手数料[売却価格×3%+6万円 +消費税]
=3,000万円 - 105万円[3,000万円×3%+6万円 +消費税]
=2,895万円

一方、買取で売却した場合の価格は以下の通りです。

買取での売却価格
=3000万円
×0.7
=2100万円

仲介手数料を払ったとしても、仲介のほうが約800万円も多くの利益をえられることがわかります。

すまリス
買取は仲介手数料がかからないけど、買取価格が下がる分、仲介より利益が下がってしまうんだね。

②対象となる不動産が限られる

不動産買取業者の買取対象のエリア外に位置していたり、不動産会社が定める買取対象の条件に一致していない物件は、買取拒否される場合があります。

特に、買取対象のエリア外のために断られるケースが多いです。

買取の条件は不動産会社によって違うので、不動産会社のホームページやIR資料を確認し、自分の不動産が得意な不動産会社を探しましょう。

また、不動産会社は買い取った後、リフォーム・リノベーションを施して付加価値を付け、その物件を再販します。

そのため、需要が低いエリアやリフォーム・リノベーションが難しいほどに老朽化した物件、再建築不可の物件など、不動産会社が不可価値を付けても転売が難しく利益を得られないとみなした場合は、買取に応じてもらえないこともあります。

おすすめの大手不動産買取業者

不動産買取を依頼するとき、業者選びは非常に重要なポイントとなります。

購入希望者との交渉で成約価格が変わる不動産仲介に対し、不動産買取は業者が出した査定額がそのまま成約価格になるからです。
安く買い叩く買取業者に買取依頼をすると、損をしてしまいます。

そこでこの章では、2022年の「買取再販年間販売戸数の実績」をもとに、おすすめの不動産買取業者を5社ご紹介します。

ランク買取業者名年間販売戸数マンション販売戸数戸建て販売戸数
1位カチタス45253134212
2位リプライス16304141216
3位インテリックス1535142067
4位大京穴吹不動産148114810
5位フジ住宅14591232227

(データ参照:リフォーム産業新聞No.1466「買取再販年間販売戸数ランキング」2021年7月26日発行)

以下でそれぞれの会社についてもう少し詳しく見てみましょう。
さらに詳しく不動産買取業者を知りたい場合は以下の記事がおすすめです。

>>【2022年】大手不動産買取業者ランキングを戸建て・マンション別で紹介

カチタス

カチタス買取再販の年間販売戸数で7年連続で買取実績NO.1を誇る不動産買取業者です。

主に地方都市の戸建住宅の買取を行っています。

カチタスは一般的に買取が厳しい不動産でも買い取ってくれる場合が多いので、まずは一度相談してみることをおすすめします。

店舗も全国に100店舗以上設けられており、対応地域も随一です。

また、マンション専門の不動産買取業者が多い中、カチタスは再販した戸数の93%が戸建て物件となっており、戸建て物件の買取にどこよりも強いという特徴があります。

会社名株式会社カチタス
本社所在地東京都中央区新川1-18-3 新川中埜THビル4階
フリーダイヤル0120-593-000

カチタスを含む不動産買取業者への相談を希望する方は、以下のフォームから簡単に問い合わせをすることができます。

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リプライス

リプライス

リプライスは2020年に、1位のカチタスに続いて1630戸の買取再販を行った不動産買取専門業者です。

リプライスは1カチタスのグループ企業となっており、グループ連結売上は買取再販業界における圧倒的なNo.1です。

グループ会社のカチタスと同じく条件の悪い不動産の買取も実施しており、買取対応範囲は広い業者です。

会社名株式会社リプライス
本社所在地愛知県名古屋市中区栄1丁目9−16 NFビルディング3F
フリーダイヤル0120-001-475

インテリックス

インテリックスは、マンション中心に不動産買取を行う不動産会社です。

インテリックスは、「リースバック」というサービスを積極的に提供しているのが特徴となっています。

マンションのリースバックならこちらの買取業者に相談してみるとよいでしょう。

株式会社インテリックス
本社所在地東京都渋谷区渋谷2-12-19 東建インターナショナルビル11F
フリーダイヤル0120-37-3986

大京穴吹不動産

大京穴吹不動産は、仲介・買取の両方で事業を展開する全国区の不動産会社です。

仲介業を営んでいるため、買取保証付きの仲介を依頼できるのが特徴となっています。

また、マンションの買取再販の年間販売戸数は全国1位のため、マンションの買取を検討している方にはおすすめの買取業者です。

会社名株式会社大京穴吹不動産
本社所在地東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル
フリーダイヤル0120-800-244

フジ住宅

フジ住宅は、買取・仲介の両方に精通した不動産会社です。

買取専門のブランドとして「フジホームバンク」というブランドを持っています。

関西での営業に力を入れている企業なので、関西の不動産の買取を希望している方にはおすすめの買取業者です

特に、大阪にはグループ企業を含めて支社を10社もっており、力の入れようが分かります。

会社名フジ住宅株式会社
本社所在地大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
フリーダイヤル0120-321-001

不動産買取のよくある質問

最後に、不動産買取でよくある質問をご紹介します。
「不動産買取を考えてるけど、本当に大丈夫かな?」と心配なことがある方は、一度確認してみてください。

【不動産買取でよくある質問】

  1. 買取後にしばらく住み続けることはできる?
  2. 遠方の不動産を買い取ってもらうことはできる?
  3. 空き家は買い取ってもらえる?
  4. 住宅ローンが残っている不動産は買い取ってもらえる?
  5. 他社の仲介で売りに出している不動産は買い取ってもらえる?
  6. 賃貸中の不動産は買い取ってもらえる?
  7. 不動産買取に必要な書類は?

Q1. 買取後にしばらく住み続けることはできる?

リースバック」という制度を利用すれば、売却後もその家に住み続けることができます。

買取を行っている不動産会社はリースバックのプランを押し出していることも多いので、会社のHPなどを確認してみましょう。

Q2. 遠方の不動産を買い取ってもらうことはできる?

全国に支店を持つ買取業者であれば、遠方の不動産も買取が可能です。

その場合、買取希望の不動産の近くの支店とやり取りをすることになります。

Q3. 空き家は買い取ってもらえる?

空き家となっている物件でも、買取することは可能です。

居住者の有無は買取の可否には影響がありません。

ただし空き家となっている物件は買取の条件を満たさないことも多いため、買取以外の選択肢も検討しておくのがよいでしょう。

Q4. 住宅ローンが残っている不動産は買い取ってもらえる?

住宅ローンの残債がある場合でも、買取は可能です。

ただし、買取金額がローン残債を上回ることが条件になります。

買取金額が住宅ローンの残債を下回る場合は、不足分を現金で用意しなければなりません。

Q5. 他社の仲介で売りに出している不動産は買い取ってもらえる?

仲介を依頼している不動産会社との契約形態が「専属専任媒介契約」以外の場合、買取を依頼することができます。

専属専任媒介契約を結んでいる場合、他の不動産会社に不動産を売却する場合でも仲介手数料がかかってしまいます。

契約期間の満了を待つか、契約解除を行いましょう。

Q6. 賃貸中の不動産は買い取ってもらえる?

賃貸中の不動産でも買取は可能なケースが多いです。

ただし、入居者のいる不動産は用途が限られるため、空室よりも低い値段で取引されることが多いです。

Q7. 不動産買取に必要な書類は?

不動産買取の際には、以下のような書類が必要になります。

  • 購入時の売買契約書
  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税納付書または固定資産税評価証明書
  • 銀行口座書類
  • ローン残高証明書
  • 住民票
  • 土地測量図面または境界確認書
  • 建築確認通知書または検査済証
  • 建築設計図または工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • マンションの管理規約書・使用細則

まとめ

この記事では不動産買取の概要やメリット・デメリットについてお伝えしました。

不動産買取は不動産仲介よりも売却価格が安くなるものの、「買い手が付くかどうかわからない物件を確実に買ってもらえる」「すぐに現金化できる」などの大きなメリットもあります。

不動産が売れなくて困っている人や、速やかに物件をお金に変えたい人は、買取での売却を検討してみてはいかがでしょうか

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