不動産売却の方法には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取ってくれる「買取」という方法があります。
この記事では不動産売却時に買取を検討している方向けに「仲介」と「買取」の違いや、買取が向いている方の特徴、買取のメリット・デメリットを解説します。
- 監修逆瀬川 勇造
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
あなたの不動産の
不動産買取とは
買取とは、不動産買取業社があなたの物件を直接買い取る方法です。市場に向けた販売活動は行われず、売り主と買取業者間で交渉が成立すればすぐに売買契約が成立します。
この章では「不動産買取」の特徴を詳しく紹介していきます。
仲介と買取の違い
不動産売却の方法で一般的なのは、不動産会社が仲介役となり買主を探す仲介です。
仲介と買取の違いを見ていきましょう。
「仲介」は不動産会社が買主を探す
仲介は売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買契約を取りまとめます。
不動産会社は売主の意向に沿った買い手を探し、必要であれば事務手続きの代行等も行うので仲介手数料が発生します。
売主が売買契約を結ぶのはあくまでも個人の買主であり、不動産会社に仲介してもらいながら、最後には買主とも直接かかわり契約を進めていきます。
「買取」は不動産会社が買主になる
買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらいます。売主と不動産会社の間で売買契約を交わすことになります。
売主は不動産会社と直接価格交渉をし、条件がまとまればすぐに契約に結ぶことができます。
買い手探しが不要なため広告や内見などの販売活動を行う必要がありません。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 個人 | 不動産会社 |
| 販売活動 | する | しない |
買取の最大のメリットはすぐに現金化できることです。ただし、売却価格の相場が安くなってしまいます。買取のメリットとデメリットについては後ほど詳しく解説します。
即時買取と買取保証の2種類がある
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう買取のなかには、即時買取と買取保証の2種類があります。それぞれどんな違いがあるのか理解しておきましょう。
即時買取とは
即時買取は、不動産会社にすぐにでも買い取ってもらうことです。
市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。
例えば、引越しなどの都合で売却期間が迫っている人や、相続税の支払いや離婚による財産分与のために、すぐにでも売却したい人は即時買取がいいでしょう。
ただし、不動産会社に買い叩かれてしまう可能性は高く相場より安い価格でしか売れません。
買取保証とは
買取保証は、仲介で一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合に、不動産会社が買取をしてくれるという保証を指します。
不動産会社による買取では、買い手探しが不要で確実に物件が売れることがメリットですが、買取価格が市場価格よりも安くなってしまいます。
買取保証は最初の3カ月間は仲介で売り出せるので不動産会社に買い取ってもらうよりも高く売れる可能性が高くなります。
さらに、売れ残った場合は不動産会社が買い取ってくれるため、「高く売れるチャンスがあり、確実に売ることもできる」という仲介と買取の良いとこどりの制度だと言えます。
ご自身の状況や時間的な状況を踏まえた上どちらの方法を選ぶか判断しましょう。
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不動産買取6つのメリット
次に不動産買取のメリットを詳しく見ていきましょう。
仲介と比較して売却価格が低くなるデメリットがある一方で、買取を利用すれば仲介と比較してメリットも多くあります。
メリット①：仲介手数料が不要
仲介では、売主と買主の間に入って売買をサポートするため仲介手数料が必要となります。
しかし、買取の場合は不動産会社との直接取引のため仲介する人がいないため、仲介手数料が不要です。
仲介手数料は、法律で上限が決められていますが、その範囲内であれば不動産会社が自由に決めることができます。
例えば、4,000万円で売却できた物件であれば136万800円の仲介手数料となります。
| （4,000万円（物件価格）×3％＋60,000円）×10％（消費税）＝138万6000円 |
つまり、買取の場合は、この138万6000円分の手数料を支払わなくて良い事になります。
メリット②：内覧準備が不要
現在住んでいる不動産を仲介に出した場合、購入希望者による内覧が行われます。
場合によっては、毎週末に2組から3組の内覧が行われて、毎回同じような質問に答えなくてはいけない、ということもよくあります。
共働きのご不動産庭の場合には、内覧のために不動産を掃除するのも大変で、かなりのストレスになるという人も多いものです。
また自分の生活を見ず知らずの人に覗かれる、というのもプライバシーの観点からストレスになります。
買取であれば、不動産会社によるビジネス的な視点による内覧が1回だけで済むので内覧の準備が必要ありません。
メリット③：近所に内緒で売れる
仲介では売却活動を行うため、インターネット上や折り込み広告などであなたの不動産の売却が近隣や知人に売却価格や詳細が知れてしまう可能性があります。
もちろん、不動産会社へ事前に相談して、宣伝範囲を限定することもできるでしょうが、限定したことで買い手が見つかりにくくなる可能性もあります。
一方、買取であれば不動産会社と、あなたのやり取りとなるため近隣や知人に知られることなく不動産を売却することができます。
メリット④：瑕疵担保責任がない
建物が伴う売買では、瑕疵（かし）担保責任といって売却後にシロアリや欠損などなんらかの欠陥が見つかった時に、売主が買主に対して負担しなければならない決め事です。
売主は欠陥に対しての補修を負担します。また、欠陥の程度によっては、損害賠償請求や契約解除などを求められるケースもあります。
仲介の場合は、この瑕疵担保責任は引き渡してから数週間から3カ月程度の範囲で設定されますが、買取の場合は、瑕疵担保責任は免除となり不動産会社に責任が移るので、瑕疵担保責任という不安要素が取り除かれるでしょう。
なお、2020年4月に改正民法が施行され、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりましたが、買取では契約不適合責任についても基本的には免責されます。
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メリット⑤：不動産の引渡しタイミングが調整しやすい
不動産会社に買い取ってもらうメリットには、スケジュールを売り手の都合に合わせてくれる、ということもあります。
例えば、子供の新入学のタイミングで引っ越しをしたいと思っても、買い手も同じタイミングで引っ越しをしたいと考えていたら、売り手は先に出るしかありません。
次の引っ越し先が空かない場合には、仮住まいをしなくてはいけないこともあり、余計な出費がかかることもあります。
不動産会社による買取の場合には、買い手の都合を考える必要はなく売り手の事情にすべて合わせてスケジュールを調整してもらえます。
転勤や新入学など、引っ越しのタイミングが決まっている場合には仲介よりも買取の方がメリットが大きいでしょう。
メリット⑥：すぐに現金化できる
即時買取であれば、不動産会社との話し合うだけですぐに不動産を売却できます。
早ければ最短で1週間、長くなっても1カ月程度で物件の売却金額を現金として支払ってくれます。
また、買取保証の場合であっても、売却期間を定めているので「いつまでも買い手が見つからない」といった状況になることがありません。
仲介では、決済までスムーズに進んだとしても3カ月以上かかってしまいます。早く売却したい、早く現金化したいといった場合には買取は最適でしょう。
時間的、経済的な余裕があれば仲介で売ってもいいですが、そうでないのなら、期限を区切るために買取保証を付けて不動産を確実に売却する方向で考えましょう。
不動産買取2つのデメリット
次に、不動産買取のデメリットを2つ紹介します。
デメリット①：売却価格の相場が低い
不動産買取1つ目の欠点は、買取額の相場が仲介で売却する価格の70％程度と低くなることです。
例えば、市場価値が3000万円の物件を不動産会社に買い取ってもらうと2100万円程度の価格にしかなりません。
買取価格が安くなる理由は主に2つあります。
1つ目は「修繕費用が差し引かれる」からです。
不動産会社は買い取った物件に対して、リフォームを施したうえで再販をするので修繕費用分を差し引いた額でした買い取ってくれません。
2つ目は「不動産会社の利益分が差し引かれる」からです。
不動産会社は安く買い取った不動産を高く売ることで利益を出しているので、必ず自社の利益になる価格でしか不動産を買い取りません。
不動産会社は人件費や買取後の物件広告費等も買取で得た利益で賄うことになるため、買取金額が相場より安くされてしまうのは仕方がありません
上記の理由により、不動産を高く売ることを優先したい方には買取はオススメできません。
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デメリット②：買取してもらえない不動産もある
どんな不動産でも買取してもらえるわけではありません。
買取業者は再販を前提に買い取るので「買い手が見つからない」不動産は買い取ってもらえません。
例えば、以下のような条件の不動産は買取してもらえない可能性が高いです。
- 新耐震基準を満たしてない（ 1981年6月1日以前に建築確認を取得した物件)
- 広さが40m2以下
- 過疎が進んでいる田舎の土地
買取してもらえるの条件は買取業者によって異なります。買取を検討している方は、自分の不動産が買取条件に当てはまっているか企業に問い合わせてみましょう。
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買取と仲介どちらを選択すべき？
これまで買取のメリットとデメリットを紹介していきましたが、結局「買取」と「仲介」のどちらを選ぶのが良いのでしょうか。
買取と仲介の向き不向きを一覧にまとめました。買取と仲介で悩んだ時の判断材料に使ってください。
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 時間 | 出来るだけ早く | 時間的余裕がある |
| 手間 | 内覧対応したくない | 内覧対応が苦でない |
| 売却価格 | 安い | 高い |
| 売却資金の必要時期 | 急ぎ | 急がない |
| 近隣や知人の目 | 気にする | 気にしない |
| 瑕疵担保責任などの費用負担 | 対応出来ない | 対応できる |
| 物件 | 築年数が古い | 築年数が新しい(物件自体に付加価値がある) |
買取が向いている人の特徴
第一優先として、出来るだけ早く物件を売却したいと考えている人は買取が向いています。
仲介よりも売却価格は安くなりますが、時間や手間をかけずに売却することができます。
また、売却することを近隣や知人に知られたくない場合や、瑕疵担保責任で悩みたくない人にもおすすめです。
火災などで出来るだけ早く引っ越しをしたい、相続のために売却したいといった急を要する場合には、買取でスムーズに売却するのが良いでしょう。
・すぐに現金化したい
・現金化したい時期が決まってる
・仲介手数料などの経費を支払う余力が手元にない
・売却していることを知られたくない
・築年数の古く買い手が見つけにくい物件を売る
仲介が向いている人の特徴
時間や期間などに余裕があり、少しでも高く売却して資金として必要なら仲介を選びましょう。売却価格は、買取よりも1〜3割程度も高く売却できる可能性があるためです。
買い手が見つかるまでは売却ができないので、急ぎでないことや内覧の準備や対応を苦に思わない人には仲介での売却が合っているでしょう。
また、築年数が新しい不動産や物件自体に付加価値がある場合も高く売却できる可能性があるため仲介で売却しましょう。
・早さより高く売ることを優先させたい
・売却時期に余裕がある
・築浅物件を売却する
・立地の良い不動産を売却する
不動産買取の流れ
次に、不動産買取の大まかな流れを見ていきましょう。一般的に以下のような流れで行われていきます。
事前の情報収集から物件の引き渡しまで、かかる期間は1か月程度が一般的です。
仲介で不動産を売却する場合は6カ月程度かかるので、比較するとかなり短い期間で不動産の買取が行われていることが分かります。
それでは、手順を一つずつ説明していきます。
ステップ①：事前の情報収集
不動産の買取を行う際は事前の情報収集が必須です。不動産会社に連絡をする前に、まず自分で周辺の相場を把握しておきましょう。
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また、買取を行うにあたって必要になる資料があるので、あらかじめ手元に準備しておくと良いでしょう。
| No | 項目 | 目的 | 取得場所 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 市役所 |
| 2 | 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 | 市役所 |
| 3 | 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市役所 |
| 4 | 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | 市役所 |
| 5 | 身分証明書 | 売主本人の確認 | 市役所 |
| 6 | 建築確認済証、検査済証 | 建築基準を満たしてるかの確認 | 市役所 |
| 7 | 地積測量図、境界確認書 | 土地の大きさ等の確認 | （測量士に相談） |
ステップ②：買取査定の依頼
相場が分かったら、次に不動産会社に査定を依頼し、いくらで買い取ってもらえるか目安を把握しましょう。
また、査定を依頼した会社に必ず買い取ってもらう必要はありません。一括査定サイトを利用し、2～3社に査定を依頼してみて査定額や対応を比較すると良いでしょう。
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ステップ③：買取業者の選択
査定価格が出そろったら、査定を受けた会社の中から不動産を買い取ってもらう企業を選びます。
不動産買取業者の選び方については次章で詳しく解説します。
ステップ④：買取契約の締結
買取業者を選んだら契約内容の詳細を確認し、買取契約を締結します。契約当日は以下の点を買取業者と一緒に確認していきます。
- 買取契約書の読み合わせ
- エアコンなどの付帯設備の確認
- 雨漏り、給排水管の故障などの確認
- 記名・押印
契約書に押印をする前に疑問点は全て解消しましょう。
ステップ⑤：決済
買取契約を締結すれば、不動産会社から買取価格が一括で売主へ振り込まれます。
振込のタイミングは買取業者との交渉次第で即時振り込みしてもらえます。現金がすぐに必要な方は振り込みタイミングを早めてもらえるように買取業者に相談してみましょう。
ステップ⑥：不動産の引渡し
決済が完了したら、いよいよ不動産の引渡しを行います。
引渡日までに、抵当権抹消に向けた手続き、引っ越し準備などを済ませておきましょう。
一般的に、決済日当日に銀行などの金融機関で引渡手続きが行われます。
書類確認、売買代金の受領、各種清算金の受領、住宅ローンの完済と抵当権抹消手続きなどが済んだことを確認したのち、鍵や関係書類の引渡を行い、不動産買取による取引は終了です。
以上が不動産買取の大まかな流れです。買取の流れを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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不動産買取業者の選び方
不動産買取を成功させるために「業者選び」が非常に大切です。
買取価格や取引のスピード感は買取業者によって様々です。上手く業者を選ばなければ、買取価格も低く売れるまでに期間もかかります。
不動産の買取業者を選び際に確認すべきポイントは次の3つです。
ポイント①：査定価格の高い買取業者
買取の場合、不動産業者が提示する査定価格≒買取価格になるので、シンプルに高い査定価格提示してくれた会社を第一優先にしましょう。
提示してくる査定価格は、各不動産業者によってバラつきが出てきます。
よって1社だけでなく、複数社で査定額を比較した上で業者を選択することが非常に大切です。
一社だけでは買取価格の比較ができず、その価格が高いのか安いのか分からないので、安い価格で買い取られてしまう可能性があります。
一方で、複数の不動産会社に査定依頼をすることで高額な買取価格の査定を受けれるかもしれません。
複数の企業へ査定を依頼したい場合は不動産一括査定サイトを活用しましょう。
不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。
一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
オススメの査定サイトは「すまいステップ」
オススメの一括査定サイトは、エース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」です。
すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を買い取ってくれるでしょう。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
査定依頼はウェブ上でカンタン60秒で行え、一度に最大4社まで自宅の査定結果を比較できます。
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ポイント②：不動産買取の実績がある業者
不動産会社のホームページを見れば買取実績を確認できます。買取件数や、ユーザーからの評価を確認すれば、その業者が誠実な対応で買い取ってくれるかの判断材料になります。
逆に、ホームページ自体がない業者や、実績や口コミなどをホームページに載せていない業者は、買取事態に注力しているいない可能性が高いため選択肢から外しても良いかもしれません。
「不動産買取業者の口コミが気になる」という方は不動産売却専門のレビューサイトおうちの語り部で不動産会社の口コミや評判を知らべてみましょう。
おうちの語り部には実際に不動産を売却したユーザーだけのリアルな口コミを5000以上掲載しており全て無料で閲覧できます。
「売却価格」「売却スピード」「会社・社員の対応」そして「この会社を選んだ決めて」など、ここでしか分からないリアルな評判を確認できるので、不動産売却時の不動産会社選びに活用してみましょう。
不動産を売る際は仲介と買取の2つの方法から選ぶことになります。買取は早期売却できるの一方で、仲介に比べて売却価格が下がってしまうデメリットがあります。しかし、最近は高額買取してくれる業者も登場しており、こうした業者に依頼をす[…]
ポイント③：交渉に応じてくれる営業マン
買取価格は売主と営業マンとの交渉によって決まります。
売主の質問に対して、どのような提案をして、どれだけ真剣に向き合ってくれるのかを見ておきましょう。
査定額が高いからと不信感を感じつつも営業マンと付き合わうと、気持ちよく取引が行えなえずかえって手間がかかってしまうかもしれません。
不動産は高額な資産の取引となり一生で何度も行うことではないので、信頼できる人をパートナーとして選ぶことも重要です。
買取の場合、他業者の査定価格を基準に買取価格を交渉できます。例えば、1900万円の査定額を出したA社に対して「B社の査定額は2000万円」と伝え、A社にそれ以上の金額で買い取ってもらうよう促す、といった具合です。
もちろん、不動産会社も全ての交渉に応じるわけではありません。しかし、提示された査定額が納得いかない場合に、こうした交渉にまったく聞く耳を持たない業者には注意しましょう。
仮に、交渉に応じなかくても営業マンがどれだけ親身に疑問に答えてくれるかも重要な確認ポイントです。
「不動産を買い取ってほしいけど、どんな業者に依頼したらいいんだろう・・？」初めて不動産の買取を検討している方であれば誰しも感じる不安でしょう。人生で1~2度しかない経験なのでどんな業者に相談していいか不安になるのは当然です。[…]
買取で不動産を確実に売却しよう
この記事では不動産買取の流れやメリット・デメリットについてみてきました。
仲介なら高く売れるかもしれませんが、自分でリフォームや修繕費用を捻出すると、手元に残る売却益が少なるなることもあります。
一方、買取であれば売主のリフォームは不要で、業者にもよりますが、引越し時にいらない不動産具は、そのままにしておくこともできます。
手間がかからなかったり、買い手が付くかどうかわからない物件を確実に買ってもらえるという安心感は仲介にはない大きなメリットです。
物件が売れなくて困っている人や、速やかに物件をお金に変えたい人は買取での売却を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産売却の基礎的な情報を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
「家を売りたいときどうするの？」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい！」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。この記事では、家を売る流[…]
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また、不動産売却について詳しく知りたい方は不動産売却を成功させる6つのコツ!流れや費用感までやさしく解説をご覧ください。
不動産買取はすぐに売却でき、手間がかからず、仲介手数料も不要など、不動産仲介と比べて多数のメリットがありますが、唯一最大のデメリットとして、売却価格が安くなってしまうということが挙げられます。このため、多くの方が不動産買取より不動産仲介を選びます。
仲介を選ぶか、買取を選ぶかについてはこの点に注意して判断することが大切だといえるでしょう。
なお、本記事でもご紹介している通り、買取の場合査定額=買取価格なので、複数の不動産会社に査定を依頼し、高い査定額を提示してくれる不動産会社を選ぶことがより重要となります。少しでも買取を検討しているのであれば、まずは一括査定サイトを活用して査定依頼してみるとよいでしょう。
