家を売却する前にぜひ知っておきたい手順と不動産の基礎知識

家を売るにはいろいろな準備や手間が必要です。しかし、不動産について知識を持っていれば、手順や必要な事柄も分かってきます。手続きの方法をしっかり把握して、できるだけスムーズに不動産売却を行いましょう。

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家を売る流れを確認する

誰もが出来るだけ高値で売りたい、良い不動産業者にお願いして納得のいく金額で売りたいと思うのではないでしょうか。家を売却するとなると、売るまでの手続きが多く、準備などの手間も時間もかかります。簡単に売りに出せないですし、手続きを終えてから売買契約を結ぶまでも場合によっては時間がかかったり、手間がかかったりします。事前に不動産売買に関する知識を持ち、入念な準備をしておくべきです。

家を売るスケジュールを立てる

家を売るためには多くの時間と手間、準備が必要になります。さらに出来るだけ高値で売るためには、不動産に関する知識も必要になり、さまざまな調査を知る必要も出てきます。ある程度知識を付けた状態でスケジュールを立てて進めていくと、何かトラブルにあった時にもうまく対処でき、スムーズな売却もできるようになります。ここでは、一括査定サイトの「すまいステップ」での手順を例に、売却までの流れをご説明します。


売却方法を決める
査定を依頼する
業者を選ぶ
契約方法を選ぶ
売り出し価格を決める


家を売る方法を決める

ここからはそれぞれの手順について詳しくご説明します。家を売ることを業務としている不動産業者には、大きく分けて二つのタイプがあります。

 不動産業者による直接買取

買取を専門に行っている不動産会社に買取を依頼しましょう。不動産業者によっては、戸建専門、マンション専門など得意分野があります。さらに、買取だけを行っている業者でしたら、高値で売れる条件などに詳しいので、家を処分することを依頼するのなら買取り専門の業者を選ぶのがいいでしょう。

不動産業者の仲介による売却

不動産会社のほとんどは不動産売買の仲介を専門に行っています。売る側だけではなく買う側の知識も豊富なので、どのような物件が高値で売れるのかといった具体的な知識も多く持ち合わせています。最終的に売値を決めるのは売り主であるあなたですので、売値を自由に決めることができる仲介専門の業者の方がいいかもしれません。

業者選びにはネットも便利

数多くの中から、あなたの条件に合った業者を探すのは大変なことです。しかし、ネット上では簡単に業者選びをすることができるサイトがあります。ネット上で、地域や家のタイプなどを検索するだけで専門分野に長けている業者を調べることができます。

・業者の直接買い取り
・価格設定を自由に
・手軽で便利なネット検索

家の査定を依頼する

家を売却する方法を決定したら、次は不動産業者に査定を依頼します。

不動産業者に依頼する

不動産会社に査定依頼をする方法として、二つの査定段階を踏むことになります。

机上査定(簡易査定)

不動産情報から査定額を決めます。不動産の所在地や、坪面積、床面積、築年数、間取りなどに、現在の地価や周辺の不動産価格なども参考にして査定額を出します。

訪問査定

机上査定の後に、書面上では分からない部分を実際に見て査定します。室内の傷み具合や損傷部分の有無や度合い、修繕部分の状態、特に傷みやすい水回りの状態、外壁や屋根の状態、庭や玄関先、門、塀、ガレージの状態、さらに周辺の環境なども対象に査定をします。時間は30〜60分程度かかり、その後数日〜1週間ほどで査定額が知らされます。

不動産鑑定士に依頼する

査定だけを依頼する場合は、専門家である不動産鑑定士に依頼するという方法もあります。ただし、不動産業者に依頼するとそれなりの費用がかかります。ちなみに、不動産鑑定士に査定を依頼すると、平均して10〜20万円ほどかかります。

・査定には机上と訪問
・不動産鑑定士に依頼も
・業者なら気軽に依頼

不動産業者を選ぶ

査定が終わりましたら、契約をする不動産会社を選びます。通常は査定を依頼した業者にそのまま契約することがほとんどです。

不動産業者を選ぶチェックポイント

不動産会社を選ぶポイントとしていくつか挙げられます。

免許番号と行政処分歴を確認

正式な不動産会社は必ず宅地建物取引業の免許番号を取得しています。不動産事務所内に必ず掲示していますので、訪問した際にチェックしてみてください。また、不動産会社の中には過去に行政処分を受けている所もあります。この情報は自分で調べることができます。国土交通省のHPなどで情報を公開しています。

信頼できる担当者を選ぶ

大手の不動産会社でも、すべての担当者が優秀とは限りません。訪問査定や普段のやり取りの際に、少しでも不安を感じたら会社側に担当者の変更を申し出てください。我慢をしていては良い条件の売却は望めません。どうしても担当者を変えてもらえなければ、会社自体を変えることも必要です。

売買業務専門の業者を選ぶ

業者や担当者によっては得意とする分野があります。会社の規模が大きいほど得意分野に分かれています。会社に依頼する時点で、売却目的や希望条件をはっきりと伝えておくことで良い担当者に当たる可能性は高くなります。

査定額では選ばない

査定額をそのまま売却価格にする必要はありません。査定額はあくまでも参考価格ですので、査定額が高い=良い会社と考えるのは危険です。査定額が高い会社は、その分仲介手数料も高くなります。

・信頼性のある業者選び
・担当者との相性も大切
・査定額は参考価格

媒介契約を選択する

媒介契約とは、不動産の売却を依頼する不動産会社と契約することを言います。媒介契約には次の3つの種類があります。

専属専任媒介契約

売却から宣伝活動、契約まですべての業務を契約した不動産会社委託します。売却先の選定や売却価格もすべて不動産会社が設定します。売主の仕事は、内覧会での見学立ち合いと売買契約を結ぶことです。

専任媒介契約

不動産会社1社を仲介会社として契約します。宣伝や購入希望者への物件紹介などは契約した会社が行いますが、最終的に買い手を選び、直接売買契約手続きをするのは売り主が行います。

一般媒介契約

不動産会社は仲介と宣伝活動、購入希望者への紹介だけをし、実際の買主さがしは売主が行います。この契約は仲介業務が不動産会社の主な役目になりますので、売主が複数の会社と同じ契約を結ぶことができます。
いずれも契約期間は3カ月間です。この3カ月の間に、不動産会社は宣伝活動や購入希望者への物件案内、内覧会の実施など行います。3カ月後に契約が成立しなければ更新をすることもできます。

・専任契約で全て委託
・契約期間は3カ月
・自由な一般媒介契約

査定額から売り出し価格を決定

査定をした後に提示される査定額は、参考価格ですので、この査定額を基に売主が最終的に売り出し価格を決定することになります。

価格交渉

査定額そのままを売り出し価格にするわけではないですが、提示された価格に納得がいかなければ不動産会社にその理由を聞くことができます。そして相談して価格を調整もしくは変更して構いません。もし、価格設定が高すぎてなかなか買い手が付かない場合は、途中で価格を変更することもできます。

価格設定

通常価格は、地価や社会状況、周辺の物件価格などを参考にしますが、心理的な面でも価格設定に工夫をするのが効果的な場合もあります。
小売価格などでよく8や9の数字が含まれているのをよく見かけます。国によって数字は違いますが、日本の場合は8や9をよく使用します。それは「お得」に見えるからだと言われています。このことから、不動産もこの価格設定にしていることが多いようです。

・査定額を参考にして
・業者との交渉も大切
・価格決定は売主の役目

リフォームは行う必要はない

長い間住み慣れた家を売却するために、傷んでいる部分をリフォームしてきれいな状態で送り出すことは当然のこととして考えられてきましたが、最近ではあえてリフォームをしないこともあるようです。

リフォームをしない方がいい場合

ここで、リフォームをしないメリットについていくつか挙げてみましょう。

安価な物件を購入する人が増えている

最近では、リフォームがされていない物件を選んで購入する人が増えています。その理由はさまざまですが、一番多い理由として、安価で手に入り「自分好みにリフォームできる」からだそうです。確かに、リフォームが済んでいると、部屋のイメージが決められてしまって自分なりのインテリアができなくなります。

リフォーム費用は査定価格に上乗せされない

売りに出されている物件の広告には、「リフォーム済み」と書かれているものを多く見かけます。しかし、リフォームにかかった費用は原則として売り出し価格に上乗せされていないのが一般的です。

家の価値は「築年数」で決まる

そもそも、家の価格は築年数と土地の価格(地価)でほぼ決められています。言い換えれば、いくらリフォームを施しても売り出し価格を倍にすることはできないということです。

 リフォームした方がいい場合

やはりリフォームをしてあった方がいい理由も挙げてみます。

築年数が20年以上の場合の配管工事

築年数が長いほど傷みが顕著に出るのが、水回りと上下水管などの配管部分です。業者でも上下水道管の交換の目安を15〜20年としていますので、築20年を超えている物件は上下水道設備の状態がネックになる可能性があります。

「リフォーム済み」がアピールポイントになる

やはり、きれいな家に引っ越したいと思う人は圧倒的に多くいます。実際、広告の「リフォーム済み」の表示を気にする人もいますので、「リフォーム済み」が「売り」のアピールポイントになるのは確かです。

・リフォームは必要ない
・家の価値は築年数次第
・リフォーム済もあり

家をよく見せる工夫も大切

家を高値で売るためには売主の日頃のケアも必要です。

室内を清潔に保つ

内覧などで購入希望者に室内を見てもらうわけですから、清潔感あふれる明るいイメージをアピールした方がいいでしょう。廊下や玄関まわりなどに不要なものを置かないなど、普段から気を付ける習慣をつけましょう。

日当たりを確認しておく

家を選ぶポイントとして重視されるのが日当たり状態です。たとえ南向きに大きな窓があっても、分厚いカーテンがかかっていたり、窓際に大きな障害物を置いてあると明るい日差しを遮る原因にもなってしまいます。

 臭いに気を付ける

長い間生活すると、家それぞれの生活臭が染みついてしまうものです。気にならない程度の匂いでしたらいいのですが、たばこのにおい、ペットのにおい、トイレやゴミ箱のにおいなどは不快になります。

戸建は庭の手入れも

戸建の場合、庭の手入れも大切です。庭のある家が欲しくて戸建の家を選ぶ人が多いので、庭が荒れ放題になっていると、庭付きの家へのイメージが悪くなってしまいます。庭や敷地以外の部分のケアも大切です。

・清潔感が売りの強み
・臭いのケアは忘れずに
・庭の手入れも大事

家を売るタイミングを考える

売却価格を決めた後は、売るための手続きをします。価格を決めてすぐに売りに出すよりも、タイミングを見て売った方が宣伝費など少ないコストでも売れる可能性が高くなります。

時期を見極める

家の価格も地価や社会状況によって変動します。逐一地価の状況を見極めている必要があります。なお、首都圏の地価や家の需要は上昇傾向が続いており、この傾向は2020年の東京オリンピックまで続くと言われています。

季節を見極める

不動産には、売れる時期が決まっています。一般的に、2〜3月下旬か8月〜9月上旬が家の売買が多く行われるといわれています。すぐに売らなければいけないのであれば、このような時期を狙って広告を出すのも効果的です。

築年数も重要

やはり、中古の物件を選ぶポイントとして重視されるのが築年数です。しかし、築年数でも戸建の場合は築15年までは下落し、それ以降は価格が安定します。しかし、土地の価格も関係してくるので、地価の変動率も重要な要素となります。

・売れる時期を見極める
・季節は春が一番
・やはり築年数は重要

家の売るための書類を用意する

家を売るためには用意しなければいけない書類があります。

売却契約前に準備しておくべき書類

売却前に必要な書類として、次のようなものが挙げられます。主に、不動産会社との媒介契約の際に必要な書類です。

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 売買契約書(購入した際の契約書)
  • 権利済証(あるいは登記情報識別通知書)
  • 物件の重要事項説明書
  • 住宅ローン明細書

売却時および後に必要となる書類

売却時および売却契約後に提出が必要な書類は次の通りです。

  • 売買契約書
  • 売買受領書
  • 所有権移転登記
  • 確定申告書
  • 固定資産税精算書
  • 仲介手数料領収書
  • 除票住民票

確定申告

家を売却した翌年に確定申告をしなければいけません。売却によって利益が出ても出なくても申告しなければいけません。利益があった場合は追徴課税の対象になりますし、利益がない場合は税金還付が受けられません。

・売却前に書類の準備を
・準備万端でスムーズに
・確定申告は忘れずに

計画的な家売却を

家を売却するには、多くの手間と知識が必要です。売却をスムーズに進めるためにも売却する前に知識をつけておく必要があります。これによって高値で売る方法なども知ることができます。家を売ることは、人生に一度あるかないかの大仕事です。その大事な仕事を後悔しないためにも、良い不動産業者と出会って家売却を成功させたいものです。

信頼できる不動産業者探しや無料一括査定はすまいステップが便利

信頼できる不動産業者を選ぶには、一括査定サイト「すまいステップ」がとても便利です。すまいステップは、全国の不動産会社と提携し、一度に最大4社まで査定依頼をすることができます。すまいステップが提携を結んでいる会社はいずれも優良会社ばかりですので、安心して業者選びができます。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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