家の売却を検討している人の中には、「住民票を移す手順が知りたい」「異動させるタイミングが分からない」「住民票は売却のどんな場面で必要なのか」など、疑問をかかえている場合があるかもしれません。
住民票は、住所や生年月日などの個人情報を公的にまとめた台帳で、現在の住所とは異なる場所に引越した場合には、住民票の変更(異動)が必須です。また、家を売却する場面でも住民票が必要な場合があります。
ここでは、家の売却で必要な住民票異動の基礎知識から、基本的な住民票異動の手順や流れ、また売却をスムーズに進める住民票の取り扱いや、書類手続きで失敗しないポイントまで、わかりやすく紹介します。
家の売却による住民票異動の基本
家の売却をスムーズに進めるために、住民票異動のタイミングや、転出届、転移届の違い、また住民票を異動させないことで生じるデメリットなど、住民票異動に関する基礎知識を確認しておきましょう。
異動のタイミングは引越しから14日以内
住民票を異動するタイミングは、引越しから14日以内です。例えば、3月1日に新しい新居に移った場合、住民票の異動は3月14日までに行います。
住民票の変更は、住民基本台帳法の22条で原則14日以内と定められており、この手続きを怠ると最大5万円の罰金が科せられるため注意が必要です。
特に、近隣ではなく遠方に移り住む場合は、引越し後に旧住所の役所に出向いて転出届を出す必要がないよう、引越し前に手続きを終えましょう。
また、引越し先に提出する転入届は、転出届の後にしか手続きができません。そのため、転出届は余裕をもって行い、転入届が14日以内に収まるように手続きするのがポイントです。
住民票の異動が不要な引越し
引越しに伴う住民票異動は国民の義務です。しかし、中には住民票を移す必要がないケースもあります。
1つは新住所に住む期間が1年以内である場合です。例えば、単身赴任などで居住期間が短期間であれば、住民票を異動する必要はありません。
もう1つは、引越し先が生活の拠点ではない場合です。休暇に過ごすセカンドハウスなどを購入した場合も住民票の異動は不要となります。
【住民票の異動が不要な引越し】
- 新住所に居住する期間が1年以内
- 引越し先が生活拠点ではない
しかし、一般的には、家の売却に伴って住民票を異動する引越しが大半です。上記に該当しない場合は、引越しをしたら速やかに住民票を異動させるものと考えておきましょう。
家の売却で住民票を異動させない問題点
家の売却後に住民票の異動を怠ると、さまざまな問題点が生じます。それは前述した、住民票の異動が不要な引越しの場合も同様です。
次に紹介するのは、住民票を異動させないことで発生する主なデメリットです。
- 新住所で選挙(投票)ができない
- 確定申告は旧住所の税務署で行う必要がある
- 印鑑登録の書類が旧住所になる
住民票を異動させないと、引越し先で選挙権を行使できません。選挙権は住民票の住所が適用されるため、転居先で選挙に参加するためには住民票の異動が必須となります。
また、不動産売却した翌年に行う確定申告の手続きも、住民票に記載されている旧住所の税務署にわざわざ出向いて手続きする必要があります。遠方に移り住んだ場合は、時間や手間がかかるため注意が必要です。
さらに、住民票が旧住所のままだと印鑑登録の書類が旧住所のため、実印が必要な場面でもすぐに利用できないといったデメリットがあります。
転出届と転居届の違い
「転出届」とは、現在の住所とは異なる市区町村に引越した場合に必要な手続きです。書類の提出先は引越し前の役所・役場となります。
一方の「転居届」は、同じ市区町村内に引越す際に必要な手続きです。手続きは新しい住居の役所・役場で行います。なお引越し先が旧住所と同じエリアのため、この場合、転出届は必要ありません。
ちなみに、転出届を提出した場合は、手続きを終えた後に、新住所の役所・役場で「転入届」を提出する必要があります。転入届の手続きには、転出届を提出した際に受け取った「転出証明書」が必要です。
手続きは、転出届、転居届、転入届のいずれも、引越し日から14日以内にすませましょう。
家の売却で必要になる住民票異動の流れ
ここでは、異なる市町村に引越した場合に行う「転出届」と、引越し先に届け出る「転入届」に加え、同じ市町村内に引越した場合に行う「転居届」に必要な書類と、基本的な住民票異動の流れを紹介します。
家の売却で転出届を提出する場合
転出届の場合、手続きには運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類をはじめ、旧住所の役場が発行した保険証・医療証、加えて印鑑などが必要です。
【転出届に必要な書類】
- 転出届(役所・役場で入手可)
- 本人確認書類(運転免許証、住民基本台帳カード、マイナンバーカード、パスポートなど)
- 保険証・医療証等(旧住所の役場が発行している場合のみ)
- 印鑑・あれば印鑑証明(印鑑登録の抹消が可能)
必要書類を用意した後、引越し日から14日以内に、旧住所の役所・役場へ転出届を提出します。その際、転入届に必要な転出証明書が発行されるので、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。
なお、マイナンバーカードを持っている場合は、証明書発行の代わりにカードが証明書となります。
また、原則として転出届は、引越しをする本人やその家族が行いますが、役所が開いている平日の日中に都合がつかない場合は、本人から委任された代理人による手続きが可能です。
代理人による転出届に必要な委任状の作成は、各自治体のホームページを参考に作成しましょう。
または、役場のホームページから郵送届出用の転出届を印刷して、必要事項を記入し投函する方法もあります。郵送の場合、手続きが完了するまでに5日程度かかるため、なるべく早めに対応するのがポイントです。
【転出届の手続きの流れ】
- 必要書類を用意
- 旧住所の役所に転出届を提出(引越しから14日以内)
- 転出証明書を受け取る
- 転出届の手続き完了
家の売却で転居届を提出する場合
転居届にも、転出届と同様に本人確認書類や、保険証・医療証、印鑑などが必要です。
【転居届に必要な書類】
- 転居届(役所・役場で入手可)
- 本人確認書類(運転免許証、住民基本台帳カード、マイナンバーカード、パスポートなど)
- 保険証・医療証など(市区町村役場が発行している場合のみ)
- 印鑑
必要書類を用意したら、新住所の役所・役場に転居届を提出します。転出届と同じく14日以内に手続きを済ませましょう。なお転居届の場合、引越し先が同じ市区町村内のため、転出届や転入届の必要はありません。
また、本人の都合で役所に足を運べない場合は、転出届同様、代理人による手続きが可能です。ただし、郵送による転居届は受けつけていません。
【転居届の手続きの流れ】
- 必要書類を用意
- 新住所の役所に転居届を提出
- 転居届の手続き完了
家の売却で転入届を提出する場合
転入届には、本人確認書類や印鑑のほかに、転出届の手続きの際に発行された転出証明書が必要です。役所に赴く際は忘れず持参しましょう。
【転入届に必要な書類】
- 転入届(役所・役場で入手可)
- 本人確認書類(運転免許証、住民基本台帳カード、マイナンバーカード、パスポートなど)
- 転出証明書(転出届の際に発行)
- 印鑑
必要書類を持参して、引越し日から2週間の間に、引越し先の市区町村にある役所に転入届を提出すれば手続きは完了です。
なお転入届は、旧住所の役所で転出届を出した後でなければ手続きができないため、転出届は早めに済ませる必要があります。
また転入届の場合、転居届と同様に代理人による手続きは可能ですが、郵送による手続きには対応していません。
【転入届の手続きの流れ】
- 必要書類を用意
- 新住所の役所に転入届を提出
- 転入届の手続き完了
家の売却をスムーズに進める住民票の取り扱い
売却をスムーズに進めるためにも、住民票が必要な場面や住民票の有効期限、また、住民票以外に家の売却で必要な書類などを、事前に把握しておきましょう。
必要になる場面までに住民票を用意
不動産売却で住民票が必要になるのは、売却時に登記簿上の住所と名義人の現住所が異なる場合です。つまり、売却よりも先に新居を決定して新しい住まいに住民票を異動したときは、住民票を用意する必要があります。
また、家を旧住所のまま登記している場合にも、登記変更のために住民票が必要なほか、売却後の確定申告にも住民票が必要です。
売却をスムーズに進めるためにも、どの場面で住民票が必要になるのかを予め把握しておきましょう。
なお住民票は、各市町村の窓口で即日発行してもらえます。市役所によっては、電話で申し込み休日や平日の時間外に住民票を受け取ることも可能です。
また手数料(1通/200円)はかかりますが、郵送での請求も可能なほか、コンビニエンスストアの証明書自動交付サービス(1通/200円)を利用して交付を受けることもできます。
提出する住民票の有効期限には注意
家の売却で必要な住民票の有効期限は、発行から3ヶ月間です。
住民票自体に有効期限はありませんが、不動産売却の手続き場面においては、原則として発行から3ヶ月以内のものを使用します。
住民票は早めに用意するに越したことはありません。しかし、早く発行しすぎて無効になるケースもあるため、住民票の有効期限には注意が必要です。
住民票と一緒にその他の書類も発行
家の売却には、住民票以外にもさまざまな書類が必要です。役所に申請して入手する書類も多いため、手続きをスムーズにすすめるには、早めの準備がカギとなります。
役所に申請して入手する書類には、住民票のほかにも、本拠地や身分関係を確認する戸籍謄本、また、本人確認のための印鑑証明証や、税額の確認のために必要な固定資産税納税通知書等があります。
加えて、住宅ローンを完済した際に抵当権を抹消するために必要な、手抵当権抹消登記申請書も用意しなければなりません。
書類の不備で手続きに遅れが出ることのないよう、住民票と一緒にこれらの書類も申請しておくと安心です。
家の売却で書類手続きに失敗しないポイント
家の売却は手続きが複雑な上、それに伴って多くの書類が必要です。そのため、書類の不備で手続きが滞るケースも少なくありません。ここでは、書類手続きで失敗しないためのポイントをいくつか紹介します。
優良な不動産会社のサポートを受ける
売却を初めて経験する人は、不動産会社に相談すると安心でしょう。優良な不動産会社のサポートを受けることで、滞りがちな手続きや書類の用意もスムーズに進みます。
不動産会社を選ぶ際は、査定額が妥当であるか、また、担当者が信頼できるかを客観的に判断するためにも、1社だけではなく複数社に査定を依頼するのがポイントです。
優良な不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。家に居ながらにして、気軽に複数の不動産会社に査定依頼できるのが大きなメリットです。
株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」は、厳しい審査を通過した不動産会社の中から、最大4社に一括査定依頼できる無料の査定サイトです。
不動産会社の中でも、宅地建物取引士の資格を保有した、実績のあるエース級の担当者が対応するので、高値での早期売却が期待できます。
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登記手続きを司法書士に依頼する
家の所有者を変更する「所有者移転登記」などは、登記の専門家である司法書士に依頼すると手続きがスムーズに進みます。
司法書士は、法律に基づいて登記の代理を行う国家資格者で、土地・建物の権利登記も業務の一部です。
登記は売主本人が行うことも可能ですが、手続きが複雑な上、さまざまな書類を入手する必要があります。費用はかかるものの、司法書士に依頼すると書類の不備がなくなるのは大きなメリットと言えるでしょう。
また、司法書士は手続きの代行もするので、売主本人が法務局に出向く必要もありません。申請する手間や時間を節約できるのも利点の1つです。
また、所有者移転登記のほかにも、住宅ローンを完済した際に、金融機関に設定された抵当権を抹消する抵当権抹消登記も代行してもらえます。
【Q＆A】家の売却による住民票の手続き
両親が病院に長期入院、あるいは老人ホームに入所したため、家を売却する場合、両親の住民票はどうなるのかは気になるところです。ここでは、家の売却による住民票手続きに関する疑問に答えます。
老人ホームに住民票は異動できるか
両親が老人ホームに入居した場合などは、老人ホームに住民票を異動することが可能です。ただし、この場合の異動は義務ではなく任意のため、必ずしも住所を変更する必要はありません。
また、家が残っている間は住民票を移す必要がない、「住所地特例制度」を利用するのも良いでしょう。
住所地特例制度とは、現住所以外の市区町村にある老人ホームに入居する際、住民票を移すことなく、これまでと同じ自治体に保険料を納めることができる制度です。
この制度は、介護施設が多い地域に税金が集中するのを防ぐ目的があり、対象者は65歳以上、もしくは医療保険に加入する40歳から65歳までの人となっています。
なお、条件や詳細は地域によって異なるため、制度を利用する際は、各市町村のホームページをしっかりチェックしましょう。
長期の入院中に家を売却すると住民票はどうするか
両親が1年以上の長期入院で、在宅への復帰が難しく将来は老人ホームなどに入居を予定している場合に、空き家を売却すると、親の住民票は病院や老人ホームに移すことは原則可能です。
しかし、病院や老人ホームによっては住民票の異動ができないケースも多く見られます。
荷物や行政などからの手紙が病院に届くと、事務負担がかかり医療にしわ寄せが行くというのがその理由です。そのため、病院に住民票を移すのはあまり現実的とは言えないかもしれません。
住民票の異動ができない病院や老人ホームの場合は、家を売却する親族の住所に住民票を移すのが一般的です。
家の売却前の住民票異動は問題があるか
家の売却契約時や決済・引き渡し時には、印鑑登録証明書が必要です。売却する前に住民票を異動すると、旧住所の印鑑登録が抹消されるため、手続きが滞る場合があります。
印鑑証明書が用意できない場合、ときに買主との間でトラブルに発展する場合もあるため、なるべく住民票異動の手続き前に印鑑登録証明書を発行しておきましょう。
なお、印鑑登録証明書の有効期限は、住民票と同じく取得してから3ヶ月間です。
せっかく証明書を取得しても、3ヶ月の間に売却先が見つからないと無効になってしまうため、家の売却は計画的に行う必要があります。
また、両親名義の家を親に代わって子供が売却する場面では、親の印鑑証明書に加え、代理人である子供の印鑑証明書も必要です。双方の印鑑証明書が揃っていないと売却できないため、早めの準備が必要です。
スムーズに住民票の転出・転居や転入を行い家を売却
引越し時には住民票の異動が必須です。異動の手続きは引越し日から14日以内に済ませる必要があるため、転出や転入、あるいは転居する場合でも期限に注意する必要があります。
また、売却時に登記簿上の住所と名義人の現住所が異なる場合や、家を旧住所のまま登記している場合、また売却後の確定申告など、家を売却する場面でも住民票は必要です。
住民票だけではなく、不動産売却に必要な書類は多岐に渡ります。不備がないように書類の申請は計画的に行い、家の売却をスムーズに進めましょう。
