家査定時の注意点やおすすめの査定方法を紹介！匿名で売却査定できる？

家の売却を考え始めたら、「家がいくらで売れそうか？」を不動産会社に無料で査定してもらいます。

しかし「家の査定はどこに頼めばいいの？」「査定依頼したら家を売らなきゃいけないの？」など不安を感じることもあるでしょう。

この記事では、家の査定を検討している方に簡単に査定依頼できるサイトや査定時の注意点を紹介していきます。

なお、「家を売る基礎知識を知りたい」方は家を売る記事をご覧ください。

家の査定を依頼する2つの方法

まずは、家の査定を依頼する際におすすめの方法を2つ紹介します。

方法①：匿名査定シミュレーション

家の査定価格は知りたいが、1年以内に家の売却はしない方はシミュレーションサイトが便利です。

「住所」や「間取り」など物件情報だけで査定価格を簡単にシミュレーションできます。匿名で査定依頼できるので査定後に不動産会社から連絡も来ません。

過去の相場推移なども確認したい方は匿名査定シミュレーションがおすすめです。

ただし、シミュレーションサイトで見れる査定価格はあくまで概算です。

過去の売却実績を元に算出されているため、現時点の相場や自宅の個別事象は反映されません。実際に家を売却する場合は正確な査定額を知らなければいけないので、シミュレーションサイトは不向きです。

あくまで、簡易的な相場価格を把握するために利用しましょう。

家の査定シミュレーションをやってみた【無料・匿名・簡単10秒でわかる】

方法②：不動産一括査定サイト

不動産会社に査定依頼したい場合は不動産一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定サイトとは、物件情報を入力するだけで複数の不動産会社に一括で査定依頼できるサービスです。

あなたの物件情報を入力すれば、査定対象の家に適した不動産仲介会社を自動でマッチング仕組みです。

自分で不動産会社を探す手間が省け、さらに複数の不動産会社に一括で査定依頼できるので査定価格や不動産会社の対応の比較もできます。

不動産会社の提示する査定価格は会社によって差が出ます。場合によっては数百万円も差が出る場合も珍しくありません。そのため家を高く売りたいなら一括査定サイトを使って複数の不動産会社に査定依頼することをおススメします。

離婚やご近所トラブルなど他人に知られたくない事情がある場合も、一括査定時に要望を伝えられるので希望に沿った会社のみに査定依頼できます。

不動産一括査定サイトすまいステップを利用すれば、売却実績が豊富な優良企業のみに無料で査定依頼できます。すまいステップを使って、複数の不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

家の無料査定はどこに頼む？おすすめのサイトやトラブルに遭わないための注意点を解説

家の査定依頼前に準備すること

続いて査定依頼前に準備、確認しておくべき4つのポイントを紹介します。

準備1：ローンの残債を確認

住宅ローンを組んでいる方はローンの残債を確認しておきましょう。

不動産を売却するためには、基本的にローンを支払い終えている（または売却金額で一括返済できる）必要があります。

住宅ローンの残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。各銀行によって時期は少し異なりますが、毎年10月頃に送られてくるので確認してみましょう。

年末残高証明書が手元にない方は、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求すれば残債を確認できます。

万が一、査定額がローン残債＋貯金額よりも低い場合は、住み替えローンの利用や任意売却を考えなければいけません。

準備2：売却時に必要な書類を確認

家の査定をスムーズに進めるために、査定までに必要書類を一通り揃えておくと良いです。

書類がなくても査定を依頼できます。しかし、家を実際に売り出す場合に必要な書類が行くかあります。

査定前の段階で何があって何がないか確認しておくと、訪問査定時に不動産会社に書類について相談しやすくなります。

以下の表で必要な書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

古い家や相続した家の場合、隣地との境界線が明確でない時もあります。
境界線が確定されていない土地ではトラブルが起きやすいため、購入検討者が見つかりにくい他、確定されている場合よりも安く査定されてしまいます。

境界線が確定していない場合は、確定測量を行う必要があるのですが、まずは査定時に不動産会社の担当者にその旨を伝えてみるとスムーズです。

境界線は登記事項証明書から確認でき、法務局又はオンライン郵送で取得できます。
オンラインで申請する方は、下記サイトで本人確認を行った後、『簡単証明書請求』より取得できます。

参考：登記・供託オンライン申請システム

準備4：可能な限り掃除をする

訪問査定前に最低限の掃除をしておきましょう。築年数が古い家でも、大切に使われていることが客観的に伝わる家であれば査定額は上がります。

査定時に部屋が汚れているとハウスクリーニングやリフォームが必要と判断され、余計な費用がかかることにもつながります。

特に水回りの衛生面が評価の対象でキッチンや浴室は重点的に綺麗にしておきましょう。

家査定時5つの注意点

初めての家売却で失敗しないために、家査定に際しての注意点を把握しておきましょう。

注意点1：査定は複数の不動産会社に依頼する

家の査定は必ず複数社をに依頼し、査定結果を比較しましょう。

査定依頼を一社だけにすると「査定結果を比較できない」「担当者の対応や言っていることが正しいか判断できない」ため、結果的に最良の条件で売却できない可能性が高まります。

家の査定は3社程度に依頼するのがおすすめです。あまり数が多いと対応が大変になります。3社程度なら話は混乱せず比較検討しやすいです。

広告をたくさん出す大手、地元の集客に強い地元密着会社など異なるタイプの会社に声をかけてみましょう。

複数の不動産会社に査定依頼するなら不動産一括査定サイトすまいステップがおすすめです。

大手から中小まで、全国の優良不動産会社のみ査定依頼でき、簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取ることが出来ます。

【宅建士監修】不動産一括査定サイトのランキングを公開！厳選12サイトの特徴を解説

注意点2：高額な査定価格が出ても鵜呑みにしない

高額な査定額を鵜呑みにして、高く査定額を提示した不動産会社を選ぶことはやめましょう。

複数の不動産会社に依頼すると、思わぬ高額な査定額が提示されることがあります。

嬉しいことではある反面、不動産会社側が仲介手数料欲しさに実際に売れない価格を提示しているケースがあります。

相場より高い価格で物件を売り出すと、価格がネックで売れ残ってしまうリスクが高まります。

このような事態にならないために、査定価格を鵜呑みにせず、査定額の根拠を遠慮せずに聞くようにしましょう。

根拠がしっかりと説明できるのであれば問題ないですが、根拠が曖昧な説明をする不動産会社との契約を見送りましょう。

注意点3：1年以内に家を売るなら訪問査定を依頼

1年以上家を売るつもりがなければ、不動産会社からメールで査定額を教えてもらえる机上査定で十分です。ただし、1年以内に家を売りたいなら必ず訪問査定を依頼しましょう。

机上査定は、相場や売り出し事例を参考に価格を算出するので正確な査定額が分かりません。

訪問査定は、外装や内装などの実際の老朽化具合や周辺環境まで考慮した正確な査定額が分かります。

訪問査定後でも必ずしも家を売却する必要もありません。そのため、家の売却を考えはじめたら、査定を受けるのが一般的です。

実際に家を売る場合は、売り出し価格によって売れ具合が大きく左右されるため必ず訪問査定を受けましょう。

家の査定方法と正しい依頼方法を解説

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注意点4：査定時は「営業担当者の対応」を確認する

家の査定時の営業担当者の対応を見て、信頼できるか判断しましょう。

「家売却が成功するは、不動産会社選びにかかっている」とよく言われます。
これは、同じ物件でも、担当者の力量や熱意によって売却価格が大きく変わるためです。

不動産は定価販売ではないので、高く売るためには担当者がその家の魅力をいかにアピールできるかが重要です。

家の査定時は、担当者に知識、実績、相性など担当者が信頼できる人か見る機会になります。

査定額を知るだけでなく「自分の家を一番高く売ってくれそうな不動産会社を探す」機会としても活用しましょう。

注意点5：査定時に瑕疵を正直に伝える

査定に瑕疵を包み隠さず不動産会社に伝えましょう。瑕疵とは、本来あるべき性能が発揮できない欠陥を指します。

瑕疵を隠した査定結果をもとに家を売り出してしまうと、修理や保全費用を売主が負担しなければならず、最悪の場合売買契約が破棄されることもあります。

瑕疵には物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。

物理的瑕疵

建物の雨漏り・地盤の軟弱化・地下埋没物など

法律的瑕疵

法律によって不動産の使用が制限されていること（建築基準法など）

心理的瑕疵

心理的、精神的に問題になる可能性があるもの（事故、事件、火災など）

環境的瑕疵

周辺環境によって生じる問題（騒音、悪臭など）

言いづらいことでも先に営業担当者に伝えておくとかえっていい結果を生みます。くれずれも瑕疵を隠さないように注意してください。

瑕疵保証ってどんなサービス？新築と中古で変わる保証期間に注意

家査定で評価される5つのポイント

家査定を成功させるために、査定時に何が評価されるか理解しておくことも大切です。
どのポイントが評価されるか、その要素をどのように計算して査定額が算出されるか確認していきましょう。

• 築年数
• 専有面積
• 交通の便・立地条件
• 間取り
• 日当たり・通気性

築年数

築年数は家の価値を決める重要な要素です。

日本では特に、新築不動産が人気で新しい家に住みたいという志向が強く、築年数が浅いほど査定額が高く・築年数が古いほど査定額が低くなります。

「法定耐用年数」という不動産取引における評価基準が以下のように建物構造別で定められています。

（参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）」）

築年数経過に伴う住宅価値推移を示した下図を見ると、一戸建ての建物価値はマンションに比べて早い段階でほぼゼロになります。
ここで気を付けておきたいのは、価値がゼロになるのは建物のみで、土地部分の価値はほぼ変動しないため、土地の価値で査定額が決まります。

面積

一戸建ての場合「床面積」マンションの場合「専有面積」と呼び方は異なりますが、基本的に面積が広ければ広いほど高い査定額が出ます。

一戸建てでは坪単価・マンションでは㎡で自分の家の面積を確認しておきましょう。

交通の便・立地条件

立地も査定価格に大きく影響をします。

交通の便は、電車やバスなど最寄りの公共交通機関までの距離/分数が基準になります。交通利便性が高ければ評価が上がります。
また、家の周辺にスーパーや商店街などの商業施設・学校や保育園などの教育施設、病院などの医療機関があるかも査定価格に影響します。

マンションの場合は、周囲の景観が良い場合、上層階の家の査定額が上がる要因にもなります。

間取り

室内の間取りが居住者にとって使いやすいかも査定額に良い影響を与える要因です。

具体的には、間口が狭い構造になっていないか・生活者がよく使う水回りの設備（お風呂やトイレ・洗面台）が利用しやすい位置にあるかが重要視されています。

また、マンションの場合は角部屋などは余計な柱などで家具を配置しずらい場合は価格が下がる原因になります。

日当たり・通気性

日当たり・通気性が良いか悪いかによって評価が異なり、査定額に反映されます。
特に、訪問査定でしか分からない情報であるため、家の日当たりや通気性がいい場合、特に訪問査定を受けるメリットが大きいです。
また、住戸内の主要採光部分（居間の窓の位置・リビングのバルコニーの位置）は重視してみられるポイントです。

具体的には、建物自体の向き（方角）が南向きを基準とすると、東向き→西向き→北向きの順で査定額が徐々に低くなる傾向にあります。

以上が家査定時に主に評価されるポイントです。ほかにも一戸建て・マンション特有で評価されるポイントもあります。

詳しく知りたい方は一戸建て査定とマンション査定の記事が参考になります。

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