【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

家査定の流れや損しないための注意点、事前準備を分かりやすく解説

  • 更新日:2024年5月22日
監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ
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家査定とは、不動産会社などに依頼して「家を今売ったらいくらで売れるか」という価格を算出してもらうことです。

家査定を不動産会社に依頼するとき、こんな不安があるのではないでしょうか。

「家査定ってどうやるの?」

「家の査定前にはどんな準備をすればいいの?」

この記事では、家の査定を検討している方に向けて、手順や準備、注意点、実際に査定時に伝えるべきことなどを紹介します。

この記事でわかること
家査定の流れ
家査定前にやっておきたい準備
家査定で損しないための注意点
家査定中に伝えるべきこと

家査定の流れ

家の査定は大きく分けて以下の5つのステップで行われます。

  1. ネットから簡易査定を依頼する

  2. 結果を見て訪問査定をするかどうか決める

  3. 訪問査定を依頼する

  4. 訪問査定を受ける

  5. 査定結果を聞いて、家を売るかどうか決める

ネットで簡易査定を依頼する

まず初めに、ネットで家の簡易査定を申し込みましょう。

簡易査定とは、最短当日で価格を知ることができる査定方法です。不動産会社に物件情報を送り、担当者がそれをもとに査定額を算出します。

特におすすめなのは、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼のできる不動産一括査定です。
ネットで無料かつ簡単に依頼でき、1社1社に申し込む手間を省けます。

依頼する際は、物件の住所や面積、築年数などの基本的な情報を準備しておきましょう。
すまいステップから査定依頼をすると、あなたの家のエリアに強い不動産会社最大4社から無料で査定を受けられます。

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結果を見て訪問査定をするかどうか決める

簡易査定の結果を受け取ったら、査定額を見て訪問査定を受けるかどうか決めましょう。

複数社に依頼していた場合は、結果を比較してどの不動産会社に訪問査定を依頼するか目星を付けておきましょう。

金額に納得いかない場合は、訪問査定を受けずに売らないということもできます。

訪問査定を依頼する

査定依頼をすると、不動産会社から電話やメールで連絡があります。

不動産会社から連絡があったら、訪問査定の日時を決めましょう。

訪問査定時には立ち合いが必要です。土日は人気があるため、休日に訪問査定を受けたい方は早めに査定依頼をして日程をおさえるようにしましょう。

査定依頼をしてから訪問査定を受けるまでは、通常数日~1週間程度の機関が空くため、その間に書類を準備することをおすすめします。

すまリス
訪問査定を受けたくない、おおよその査定額だけで良いという人は、机上査定匿名査定がおすすめだよ。

訪問査定を受ける

約束の日になったら、不動産会社の担当者があなたの家を訪問します。
まずは挨拶をして書類の受け渡しを行い、不動産会社の担当者が室内の設備を見てまわります。

特にお風呂やトイレ・キッチンなどの水回りやリビングの広さ、日当たりなどを重点的に確認します。
確認されるポイントについては、一戸建ての査定で見られるポイント、マンションの査定で見られるポイントで詳しく解説します。

時間としては1時間~1時間半程度のことが多いです。

査定結果を聞いて、家を売るか決める

設備のチェックが終わると、その場で・もしくは後日郵送で査定額を教えてもらえます。

当日査定結果を聞きたい場合は、あらかじめ不動産会社の担当者に「ざっくりでいいので訪問査定当日に査定額を教えて欲しいです」などと伝えておくとよいでしょう。

もし査定額に納得いかなければ、必ずしも家を売る必要はありません。

すまリス
査定額のとおりに売出し価格を決めないといけないわけじゃないよ。査定額の1割~2割増しで売り出す人が多いみたい!

以下のグラフは、すまいステップが2023年12月28日から2024年1月10日にかけて戸建て売却を経験した方65名に査定後に家を売ったか売らなかったかについて尋ねたアンケート結果です。

半数以上の人が、査定後に家を売らなかったと回答しています。

不動産査定後に売ったか売らなかったか

 

家査定の準備をしよう!査定依頼前にやる6つのこと

家の査定前に準備しておくべき6つのポイントは以下の通りです。

  • 物件に関する必要書類の準備
  • 住宅ローン返済状況の確認
  • 売却相場の調査
  • 戸建て:改修履歴の確認
  • 戸建て:土地情報の整理
  • マンション:管理規約の確認

物件に関する必要書類の準備

家の査定をスムーズに進めるために、査定までに必要書類を一通り揃えておくことをおすすめします。

不動産会社は書類の内容を元に査定額を算出するため、より正確な査定額が分かるためです。

また、書類の内容によって建物の管理状況などが良いと判断されれば、査定額でもプラスの評価を得られる可能性があります。

下記に訪問査定時までに準備しておきたい書類をまとめました。

項目取得方法
登記済権利証 または 登記識別情報通知書購入時に、司法書士または法務局から取得
固定資産税納税通知書市役所
間取り図 または 測量図市役所
建築確認済証、検査済証市役所
地積測量図、境界確認書測量士に相談

査定前の段階で何があって何がないか確認しておくと、訪問査定時に不動産会社に書類について相談しやすくなります。

通常、査定依頼をしてから不動産会社が来るまでには数日~1週間の時間がかかります。時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

不動産売却に必要な書類はこれで全部!重要度や入手方法などわかりやすく解説

住宅ローン返済状況の確認

住宅ローンを組んでいる方はローンの残債を確認しておきましょう。

不動産を売却するためには、基本的にローンを支払い終えている(または売却金額で一括返済できる)必要があります。

住宅ローンの残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。各銀行によって時期は少し異なりますが、毎年10月頃に送られてくるので確認してみましょう。

年末残高証明書が手元にない方は、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求すれば残債を確認できます。

万が一、査定額がローン残債+貯金額よりも低い場合は、住み替えローンの利用や任意売却を考えなければいけません。

査定を依頼してから実際に不動産会社が訪問するまでには1週間程度の時間があるので、ローンを調べていない方は先に査定依頼をしてから残高を確認すると良いでしょう。

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売却相場の調査

家査定を受ける前に、売却相場の調査をしておきましょう。

売却相場は以下の方法で確認することができます。

  • 不動産ポータルサイトで調べる
  • AI査定/査定シミュレーターを利用する
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産ポータルサイトでは、似た条件の物件や、同じ地域の物件をみることで売却相場を調べることができます。

実際に売り出されている価格を見ることができるため、「最も実際の売却価格に近い」相場を確認するのにぴったりです。

AI査定や査定シミュレーターでは、過去の取引実績や公的なデータをもとにおおよその売却相場を調べることができます。

戸建て:土地情報の整理

査定する家が戸建ての場合は、土地の情報を整理しておきましょう。

古い家や相続した家の場合、隣地との境界線が明確でない時もあります。

境界線が確定されていない土地ではトラブルが起きやすく購入検討者が見つかりにくいため、確定されている場合よりも安く査定されてしまいます。

境界線が確定していない場合は、確定測量を行う必要があるのですが、まずは査定時に不動産会社の担当者にその旨を伝えてみるとスムーズです。

境界線は登記事項証明書から確認でき、法務局又はオンライン郵送で取得できます。

オンラインで申請する方は、下記サイトで本人確認を行った後、『簡単証明書請求』より取得できます。

参考:登記・供託オンライン申請システム

戸建て:修繕履歴の確認

訪問査定を受ける前までに、家の修繕履歴を確認しましょう。

水回りのリフォームや外壁の塗り直しなどの補修を行っていると、査定時にプラスの評価を得られる可能性があるからです。

また、耐震診断やアスベスト使用報告調査などを行っている場合も、検査結果を踏まえた査定額が算出されます。

もし余裕があれば、修繕や検査の詳細が分かるよう下記の書類を準備しておくといいでしょう。

  • 修繕前後の間取り図
  • リフォームの契約書
  • 住宅性能評価書
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用報告書

修繕や検査を行っているなど、管理が適切に行われている家は査定での評価も高くなります。

修繕履歴・検査履歴をしっかりまとめて不動産会社に伝えましょう。

マンション:管理規約の確認

査定依頼する予定の家がマンションの場合は、管理規約の確認を行いましょう。

あれば長期修繕計画表も用意します。

マンションの管理規約は、以下の方法で入手することができます。

  • 管理組合や管理会社に直接問い合わせる
  • 物件購入時の契約書を確認する
  • 不動産情報サイトや公式ウェブサイトから確認する
すまリス
万全の準備で査定に臨もう!

家査定で損しないための注意点

家を査定してもらう際、本来の価値よりも低く査定されてしまうことは避けたいです。

ここでは、家査定で損しないための注意点を4つ紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は1社だけでなく、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

依頼するのが1社のみだと、査定結果を受け取っても価格が高いのか低いのか分かりづらいです。不動産の専門知識がないと、家本来の価値よりも安く査定されていたとしても気付きにくいでしょう。

複数社から査定してもらうことで、いくつかの査定結果を比較することができます。家の相場感を掴むことができるので、安く査定された不動産会社を避けて売却を進めることができるでしょう。

すまいステップ』なら、不動産会社4社の査定額を比較して、あなたの家を納得のいく金額で売却してくれる不動産会社を探せます。

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相場と大きく離れた査定額に気を付ける

2章「家査定の準備をしよう!査定依頼前にやる6つのこと」にて、自分で売却相場を調べておくべきと解説しました。

査定結果が相場から大きく異なっていた場合、注意が必要です。

特に査定額が極端に高い場合、不動産会社が「本当はもっと低いけど、契約が欲しいから高く査定しよう」と考え、売れるはずのない価格を提示している可能性もあります。このような不動産会社と契約してしまうと、長く売れ残ったり大幅な値下げをしたりと多くのデメリットが待っています。

不動産会社の査定額は会社によって異なることがある

査定結果を受け取ったら、不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう。明確な回答が返ってきた場合は信用できる可能性が高く、そうでない場合は売却を任せるのはやめましょう。

訪問査定にはできるだけ立ち会う

訪問査定時に、不動産会社の人に家の情報を伝えることで査定額の精度を上げることができます。

設備に関することやリフォーム履歴など、住んでいないと分からないポイントを伝えることで、評価が高まり査定額がアップする可能性も十分あります。

また、今後のやり取りをするうえで重要な要素である、担当者の人柄を見ることができます。家という大きな財産を任せられるか、コミュニケーションにストレスがないかどうかなどです。

家が遠方にある場合は難しいかもしれませんが、なるべく立ち会って会話しながら査定してもらうことをおすすめします。

自己判断でリフォームしない

築年数の古い家だったり、設備や壁に傷みがあったりする場合、「査定前にリフォームすべきなのではないか」と考える人も多いでしょう。

ただし、自己判断でリフォームするのはおすすめしません。なぜなら、査定額のプラスよりもリフォーム費用の方が多くなってしまう可能性が高いからです。

また古い家の場合、購入者が好きにリフォームできることをアピールして売り出すことも多いです。

リフォームするかどうかは、不動産会社と相談して決めた方が良く、査定前には不要です。

すまリス
あらかじめ注意点を知っておけば、当日も安心だね!

家の査定時に不動産会社に伝えるべきこと

家の査定時は、不動産会社の担当者に家の価値や不動産売買についてを詳しく質問できる貴重なタイミングです。

また、正しい査定額を出すために伝えるべきこともいくつかあります。例えば以下のようなものです。

  • 希望条件
  • 売主から見た物件のアピールポイント
  • 不具合のある箇所など物件の「瑕疵」
  • 第三者的な立場から見た物件の強み・弱みを聞く
  • 家を高く売るための売却戦略とその根拠を質問する

希望条件

家を査定する際、まずは希望条件を明確に伝えましょう。

理想の売却価格や価格や売却のタイミングなどの希望条条件を伝えることで、査定の結果に反映される可能性が高まるためです。

例えば4,000万円と査定の物件でも、「1カ月以内に売りたい」など切羽詰まったような状況では少し値下げをして売ったほうが確実に売却できる確率が上がります。

一方でゆっくり売主探しをする時間があるなら、査定額よりも高めの価格で買ってくれる人も見つかるかもしれません。

査定時には、売却時期や希望価格など売却にあたっての希望条件を不動産会社の担当者に伝えましょう。

売主から見た物件のアピールポイント

売主の視点から、物件のアピールポイントを伝えることも重要です。

その家に住んでみたからこそ分かるおうちの魅力は、購入希望者を惹きつけるヒントになるため、査定額に影響したり購入希望者が見つかりやすくなったりする可能性があるからです。

普段住んでいると気づくことが少なくても、例えば以下のようなことは物件のアピールポイントになります。

  • 広々としたリビングルーム
  • キッチンなどの設備
  • バスの便が良い
  • 商業施設や病院などが近く生活しやすい
  • 学区
  • 閑静な周辺環境で過ごしやすい

不動産会社の担当者に会ったら、自信を持って物件の魅力や特徴を説明しましょう。

不具合のある箇所など物件の「瑕疵」

家に「瑕疵」がある場合には、正直に伝えることが大切です。

瑕疵とは、雨漏りや壊れている設備などの不具合のある箇所のことを指します。

家を売却した後に瑕疵が見つかると、売主は買主に対して補修箇所を修繕したり損害賠償金を支払ったりしなければならない民法上の責任に問われます

これを契約不適合責任と言います。

契約不適合責任に問われないよう、例えば以下のような不具合のある箇所を把握している場合は必ず不動産会社の担当者に伝えましょう。

  • 雨漏り
  • 電気・ガス・水道などライフラインの不具合
  • 扉などの立て付け
  • シロアリ被害
  • はっきりと分かる範囲での床の傾き

家を高く売るための売却戦略とその根拠を質問する

最後に、家を高く売るための売却戦略とその根拠を査定業者に質問しましょう。

具体的なマーケティング戦略や類似物件の成約価格などの情報を得ることで、売却時の戦略を立てることができます

例えば以下のようなことを質問するとよいでしょう。

  • 査定額を算出した根拠
  • 近隣エリアの戸建ての売却実績
  • 近隣エリアの中古物件売却市場の状況
  • 物件広告はどこに・どんな方法で出稿しているのか

すまいステップでは「宅地建物取引士の資格あり」「不動産売買仲介歴5年以上」「相場より高く売却した経験あり」など独自の基準で査定にあたる担当者を厳選しています。

不動産取引の知見豊富な担当者にあなたの物件を査定してもらいましょう。

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