「査定してみたけど、そもそも査定額と売却額って何が違うの？」
「査定してみたら、不動産会社に高い査定額を提示されたけど、このまま売れるの？」
家の売却を考えていて不動産会社で査定をしてみたけど、こんなことが気がかりになっている人もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論、不動産会社が出す「家の査定額＝家の売却額」になる訳ではないので、査定額で売れるとは限りません。
むしろ、高すぎる査定額で家を売ることはリスクになるかもしれません。
そこでこの記事では、家査定初心者向けに査定前に知っておくべき家の査定額に関する基礎知識をまとめました。
本記事を読めば、好条件でスムーズに売却を進めるための注意点も知れます。
家は査定額で本当に売れるとは限らない
なぜなら、家の査定額と売却額は意味合いが違うからです。
家の査定額は「売れると想定できる金額」だから
不動産仲介における家の査定額とは、不動産会社がおおむね3か月以内に買主が見つかって、売却できそうと想定した金額のことを指します。
売却額は、最終的な家の売却額は、査定した不動産会社ではなく、買主との売買時における値引き交渉や価格以外の条件の交渉によって決まります。
このように、家の査定額と売却額は、意味が違います。
家を売った人の半数が「査定額と売却額が10％違った」と回答
実際に、家を売った人の5割の人が家の査定額と売却額は10％以上違ったと答えています。
以下は、2022年1月28日から2022年5月22日にかけてすまいステップが、サービス利用者を対象に収集したアンケート結果です。
このように、査定額より売却額の方が安くなってしまう可能性があります。
このようなケースを避けるために、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうか、慎重に判断する必要があります。
査定額が妥当かどうか見極めるために、一括査定サイトなどを利用して複数不動産会社の査定を比較するのがおすすめです。
一括査定サイトすまいステップなら、無料で最大4社から査定を受け取ることができます。
是非、ご利用してみてください。
家を査定額に近い売却額で売れるための注意点
査定額に近い額で家が売れるためには、高すぎる査定額をしっかり見極め、信頼できる不動産会社・担当者に売却を依頼することが重要です。
現状、査定額について、法律上の罰則・取り締まりはないので、自分の目で見極めることが重要です。
本章では、以下の3つの注意点について詳しく説明していきます。
- 複数の不動産会社に査定を依頼し比較する
- 査定額の根拠を聞く
- 担当者との相性
複数の不動産会社に家の査定を依頼し比較する
不動産会社から提示された査定額が適正であるか、判断するために、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しましょう。
なぜなら、1社のみで査定しただけでは、相場と比べて査定額が高すぎるのか低いのか、判断ができないからです。
実際に不動産仲介で売却を行ったユーザーの約75％が、3社以上の不動産会社から査定を受け取っています。
以下は、2022年1月28日から2022年5月22日にかけてすまいステップが、サービス利用者を対象に収集したアンケート結果です。
複数の不動産会社で査定を行い、査定額についての説明や売却プランなどを比較し、妥当なプランかどうかを判断しましょう。
意図的に高い査定額を提示する不動産会社がある
意図的に相場より高い査定額を提示する不動産会社には、注意しましょう。
そのような不動産会社の狙いとしては、高い査定額で売主に期待を持たせ、売買契約を結ぶことです。
査定額は、各不動産会社が独自の基準で算出していて、不動産会社が各自の裁量で提示する金額を決められる余地があります。
好条件で売却を成功させるために、「家の査定額が最も高い会社を選べばよい」というものではないのです。
家の査定額の根拠を聞く
査定額の根拠を聞き、意図的に高すぎる査定額を提示されていないか、判断しましょう。
そのために、「不動産査定書」の受け取りを必ず希望しましょう。
不動産会社には「不動産査定の利用者に対して根拠を明示しなければならない」という規制があります。そこで、査定の根拠を示すために不動産査定書を作成します。
不動産査定書を受け取り、説明を受ける際には、以下の3つのポイントを確認しましょう。
- 比較されている取引事例は適切か
- 売り出し中の物件価格は考慮されているか
- ごまかさず、明確に説明しているか
高すぎる査定額で売ると最終的な売却額が安くなるリスクがある
高すぎる査定額で家を売ると、最終的な売却額が安くなるリスクがあります。
高い査定額で売却した結果、買主が中々現れず、値下げして相場より安い売却額で家を売ることになってしまうケースがよくあります。
相場より高すぎる額で売却した結果、物件を見学に来られる購入希望者すら現れない状態が数か月以上続き、その後、安い額に値下げせざるを得ない状況に陥ってしまいます。
「最初から適正価格で売り出せていたら、こんなに値下げしなくて良かったのに」と後悔する可能性があります。
家の査定時の担当者との相性
査定時に、担当者が大切な資産の売却を任せられる人物かどうか、という視点を持ちましょう。
一般的に、不動産査定後に売却を依頼すると、売却の営業担当者になります。売却が完了するまで、同じ担当者と連絡を取り続けます。
チェックする観点としては、以下の3つなどが挙げられます。
- 不動産知識や地域の情報に精通しているか
- プロとしての見解を、根拠を持って説明できるか
- しっかりと段取りを立てて売却を進めてくれているか
営業担当者は、購入希望者への対応も行います。営業担当者の対応によって、購入希望者の印象を損ねて、売却機会を失ってしまう可能性もあります。
営業担当者との相性は、好条件で売却を成功させるための欠かせない条件といえます。
家査定の依頼方法は4種類ある
査定依頼方法は4種類あり、状況に応じて選択することが大切です。
この章では、以下の4種類の方法について解説していきます。
- 机上査定
- 訪問査定
- 不動産鑑定士による査定
- 土地査定シュミレーション
①机上査定で、家査定額を簡単に調べられる！
机上査定とは、顧客アンケート等を基に価格相場や成約事例、希望条件等を加味して査定する方法です。
情報を送るだけで査定ができるので、気軽に依頼することができます。
ただし、実際に家や土地を見ていないため、正確な査定額を出すことは難しいです。
②訪問査定で、データから詳細な家査定額を出せる！
訪問査定とは、実際に売る物件に訪問し、査定する方法です。物件の状態を実際に見るため、より正確な査定額を知ることができます。
訪問査定では、机上査定で算出された査定額をもとに、実際の物件状況を加味して正確な査定額を算出します。訪問査定時に査定額を算出する際に、以下の5要素などから検討します。
- 敷地形状・・・土地の形状・傾き・大きさを確認する。正方形に近いほど価格は高くなります。
- 接道幅員・・・接道の長さ、前面道路の幅員を確認する。
- 近隣関係・・・周辺の建物、越境の有無、高圧線の存在を確認する。
- ライフライン・上下水道、ガス、浄化槽の状況を確認する。
- 建物状況・・・綺麗さ、日当たり、増改築、建物の傾きを確認する。
家を売る場合、複数の不動産会社で机上査定額を聞き、もう少し詳しく見てもらいたい不動産会社に訪問査定を依頼することがほとんどです。
訪問査定は時間がかかるため、机上査定を受けた不動産会社の中から厳選して、訪問査定を依頼する不動産会社会社を決めることをおすすめします。
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③不動産鑑定士による査定で、信頼性の高い家査定額が出せる！
国家資格である不動産鑑定士の試験に合格し、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士によって、査定額を算出する専門性の高い方法です。
例えば、相続評価額を算出、収益用不動産の家賃価格の決定、病院やホテルなど相場が出しにくい特殊な物件の査定額を算出する際などに適しています。
ただし他の査定方法と違い、有料になります。相場は、20～30万円程度になります。
④査定シミレーションで、いつでも家査定額が出せる！
不動産情報サイトで、物件の査定額をシミレーションする方法です。AIが過去のデータを基に、10秒～5分で瞬時に査定額を算出してくれる方法です。
不動産会社に個人情報を伝えず、24時間いつでもどこでも簡単に査定額を算出することができます。不動産会社に査定を依頼した場合、結果がわかるまで簡易的な机上査定であっても1日かかります。
しかし、机上査定と同様、あくまでわかるのは大まかな査定額です。
不動産売却の一括査定サイトなどで複数の不動産会社に査定を依頼し、そこから訪問査定をしたい不動産会社を検討する際に利用するとよいでしょう。
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