- この記事のポイント
- 家を売却すると税金がかかる
- 家売却の税金には、手続きに必須な税金と、売却価格によってかかる税金がある
- 家の売却での税金は一定条件を満たしていれば控除できる
家を売却する時に、税金はかかるのか、かかるとしたら何にどれくらいかかるのかがわからず不安や疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、家を売却した時にかかる税金の種類や税額の計算方法、控除方法まで解説していきます。
家売却の税金に関するよくある質問
「不動産売却の税金って難しそう…」
家の売却の税金といっても、何から調べて良いのか、そもそもなぜかかるのかわからず疑問の多い方が多いではないでしょうか？
この章では家を売るための税金について理解しやすいように、家売却の税金の基礎の基礎をわかりやすく解説します。
- この章でわかること
- そもそも…家の売却に税金はかかるの？
- 家売却の税金ってどれくらいかかるの？
- 相続や空き家を売るときにかかる税金はある？
そもそも… 家の売却に税金はかかるの？
家売却の売却に税金ってどれくらいかかるの？
相続や空き家を売るときにかかる税金はある？
利益が出たときの控除も、一定の条件がありますが、売却物件の所有期間や住んでいた期間の要件はありません。居住していた期間が短期間であっても、実際に自宅として利用していた場合、特例を適用することは可能です。
ただし、相続する物件を売るときは、他に相続した遺産を含めた相続税がかかります。
家の売却の手続きにかかる費用
家売却の手続きには、以下の2つの税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許料
また、税金ではありませんが、不動産会社に手数料として仲介手数料の支払いもあります。
それぞれ何にかかる税金なのか、どれくらいかかるのかを解説していきます。
印紙税
印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。
印紙税の金額は、不動産の売買金額によって定められています。
| 記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」(2024年1月31日閲覧)
印紙税は印紙を購入費用に含まれているため、印紙購入時に支払っていることになります。印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。
登録免許税
ローンが残っている家を売却する場合は、抵当権付きの不動産を売却できないため、売却の決済・引き渡し前にローンを完済しておく必要があります。
この抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではなく、債務者が自ら手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています。
またこの際に、土地と建物はそれぞれ別々の不動産として数えられます。
したがって、一戸建ての売却であれば、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税され、合計で2,000円かかることになります。抵当権抹消登記のやり方に自信のない人は、司法書士に相談しましょう。10,000円程度で代わりに抵当権抹消登記の手続きを進めてくれます。また、不動産売買には、所有権移転の手続きもありますので、専門家に依頼した方が諸々スムーズです。
仲介手数料の消費税
不動産会社を通じて家を売却する場合、仲介手数料を支払うこととなります。
仲介手数料自体は税金ではないですが、これに消費税がかかります。仲介手数料は上限額が「売却価格×3%＋6万円」と定められており、これに10%の消費税がかかることとなります。
例えば家を3000万円で売却し、仲介手数料が96万円であったとすると、これにかかる消費税9.6万円を足した105.6万円を支払うことになります。
家を売却して利益が出たときにかかる費用
家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかる場合があります。ただし、条件によっては税金がかからないこともあるため、正しく理解しておくことが重要です。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、家や土地などの資産を売却して利益が出た場合にかかる税金のことです。簡単に言えば、「買った価格よりも高く売れた分にかかる税金」ということです。
例えば、2,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、差額の1,000万円が譲渡所得となります。ただし、実際の計算ではこの差額から売却にかかった費用（仲介手数料など）を引いた金額が課税対象となります。
譲渡所得税が発生した場合、数十万から数百万円ほどの高額になることも珍しくないため、あらかじめ金額の計算や控除方法を知っておきましょう。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なる
譲渡所得税の税率は、その家を所有していた期間によって変わります。所有期間が5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合：
所得税：30.63％（所得税30％＋復興特別所得税2.1％）
住民税：9％
合計：39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合：
所得税：15.315％（所得税15％＋復興特別所得税2.1％）
住民税：5％
合計：20.315％
このように、5年以上所有していた家を売却する方が税率が低くなります。例えば、1,000万円の譲渡所得があった場合、短期譲渡だと約396万円の税金がかかりますが、長期譲渡だと約203万円に抑えられます。
ただし、実際の税額はさまざまな控除や特例によって変わってきます。特に、自宅として住んでいた家を売却する場合は「3,000万円特別控除」や「居住用財産の軽減税率」などの特例が適用できる可能性が高いので、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
譲渡所得税の計算方法
1章で説明した通り、家を売却して譲渡所得出ると譲渡所得税の支払い義務が発生します。
この章では、譲渡所得税の計算方法を詳しく解説します。
簡単に家売却でかかる税金の額を知りたい方は、不動産売却の税金シミュレーションで算出できます。
ステップ①：譲渡所得を求める
譲渡所得の計算は次の式で計算できます。
譲渡所得= 売却価格 － 取得費用 － 譲渡費用
家の売却価格が「譲渡価格」
土地・建物の売却で得られる収入金額のことです。また厳密には「固定資産税の精算金」も譲渡価格に入ります。不動産に関わる固定資産税は、その不動産の1月1日時点での所有者に請求されるため、売却以降分を売買時に精算します。
購入時の費用が「取得費」
不動産の購入時にかかった費用を取得費といい、譲渡した土地・建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額が含まれます。
なお、建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。
売った時の費用が「譲渡費用」
譲渡費用とは物件を売るためにかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。
譲渡費用は上記費用の合計で計算できます。以上が譲渡所得の計算に必要な情報です。
ステップ②：特別控除額を差し引く
譲渡所得に税率をかける前に、特別控除額を差し引きます。
特別控除には、マイホームの売却時に利用できる3000万円控除や、空き家の3000万円控除などがあります。詳しくは次章で説明します。
ステップ③：税率をかける
譲渡所得に対して税率をかければ譲渡所得税額を算出できます。
譲渡所得税 = (譲渡所得 － 特別控除額) × 税率
所有期間によって変わる税率
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。
| 種類 | 対象期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下の土地・建物 | 39.63%(所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%) |
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年を超える土地・建物 | 20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%) |
参考：国税庁HP 土地や建物を売ったとき(2024年1月31日閲覧)
例えば、不動産売却で生じた譲渡所得が700万円あった場合、課税される税金は所有期間の違いによって以下のように変わります。
700万円×39.63％＝277.7万円（所得税210万円＋住民税63万円＋復興所得税4.4万円）
700万円×20.315％＝142.2万円（所得税105万円＋復興所得税2.2万円）
所有期間は売却した年の1月1日時点が基準
注意したいのは、まる5年所有していたとしても、長期譲渡所得として計算されないことがあることです。
なぜなら、所有期間は家を売却した年の1月1日時点が基準となるからです。
例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合は短期譲渡所得となります。
- 購入日：2015年4月1日
- 2020年1月1日時点の保有期間：4年9ヶ月（5年未満）
この数ヶ月だけで、税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。
家をすぐ売却したいと考えている方はまず、不動産会社の査定が必要です。所有期間や家の築年数によって売却価格も変わり、税金も変動します。
すまいステップでは、無料で複数の不動産会社から査定価格を知ることができるので、会社を見比べて適正な価格を把握しておきましょう。
この章のまとめ！
- 売却益（譲渡所得）にかかる税率は物件の所有期間が5年以下か5年超かで異なる
- 所有期間の算出は売却した年の1月1日を基準にカウントする
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家の売却にかかる税金をシミュレーションしてみよう
ここまで家の売却にかかる税金について解説してきました。
この章では実際にご自身の家を売った時、税金がいくらになるかのシミュレーションをすることができます。
売却価格がわからない…という方は、以下のページで売却額のシミュレーションができるので、試してみてください。
家売却時の譲渡所得税を控除する方法
家の売却で売却益が出れば税金がかかりますが、一定の条件を満たせば特例が受けられ税金の負担を軽くできます。
税金対策で用いられる特例は主に3つあり、売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が変わってきます。
この章では上図で紹介している3つの特例について詳しく解説していきます。
【売却益が出た場合】3000万円特別控除
この特例は、戸建てやマンションなどマイホームの売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。
したがって、譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税と住民税は課税されません。
また、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。
| 3000万円特別控除の適用条件 ・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る ・マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない ・売った年から3年前までにこの特例を受けていない ・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事 |
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例(2024年1月31日閲覧)
売却資産の所有期間の長短に関わらず受けられるためほとんどの方が適用可能ですが、一度この特例を受けるとその後2年間は再適用を受けられなくなります。
マイホームの買い替えで使える住宅ローン控除
「住宅ローン控除」は、家の買い替え時に使える特例で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローンを利用してマイホームを買った場合、毎年ローン残高の1%、最大40万円または20万円までを10年間、所得税・住民税から控除できるという制度です。
2019年時点では、消費税率の引き上げに合わせて、控除期間が13年間に拡充されています。この制度の対象になるのは新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されます。この控除は3,000万円特別控除との併用ができないため、どちらを利用したほうがより有利になるのか、状況に応じて判断する必要があります。
所有期間による軽減税率
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際には、軽減税率が適用され、長期譲渡所得の税額より低い税率で譲渡所得を計算することができます。この制度を利用した場合の税率は、次の表のようになります。
| 課税譲渡所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14%（所得税10％+住民税4％） |
| 6,000万円超の部分 | 20%（所得税15％+住民税5％） |
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例(2024年1月31日閲覧)
また、この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。したがって、3,000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することで、さらに節税することができます。
適用条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている必要があるので注意してください。また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。
以上が主に利用できる税金控除制度です。
家売却で生じる税金への注意点
取得費用が不明時の税金計算方法
相続した家を売るとき、親が家をいくらで購入したか分からない場合があるでしょう。当時の売買契約書が残っていれば良いのですが、紛失していたら相続した家の取得費が分かりません。
このように売却物件の取得費が不明な場合は、売却額の5%を取得費にして計算します。例えば、相続した家を3000万円で売却すると取得費は150万円となります。
新居購入時の住宅ローン減税と売却時の特例は併用できない
以下の特例住宅は住宅ローン控除と併用ができません。
正確にいうと、購入物件に入居した年から前々年あるいは翌々年までに3,000万円特別控除を適用すると、住宅ローン控除は利用できなくなります。
一般的には、住宅ローン控除の方が上記の特例よりも節税額は大きくなることが多いです。
もし売却時の特例を利用したい方は、住み替え先を賃貸にして2年以上住んでから新居を購入するのも1つの手です。
税金以外に費用がかかる
家を売却すると税金以外にも費用がかかります。特に金額が大きい費用は不動産会社へ支払う仲介手数料です。不動産の売却価格の3~4%の支払が必要です。
以下のグラフは、すまいステップが2023年12月28日から2024年1月11日にかけて戸建て売却を経験した方83名に「売却時に費用が合計いくらかかったか」について尋ねたアンケート結果です。
※横軸が戸建ての売却価格、縦軸がかかった税金の金額を示しています。
家を売却したら翌年に確定申告が必要
納税が必要になった場合は、確定申告をしなければいけません。
家売却後に行う確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までに生じた所得金額と、それに対する所得税の金額を計算し源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。
先ほど紹介した各種節税特例を利用するためにも確定申告をしなければいけません。
申告するには確定申告書と譲渡所得税の内訳書が必要なので、税務署で入手するかインターネットでダウンロードしておきましょう。
申告書の書き方は、国税庁のホームページを見れば分かると思いますが、分からなければ税務署で聞くこともできます。ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。
確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1カ月ほどの間ですが、直前になって必要な書類が足りない状況になると、申告期限に間に合わないという事が発生しかねません。必要な書類を前もって準備しておきましょう。また、所得税は2月17日～3月16日の期間中に金融機関や税務署の窓口納付、住民税は、基本的に申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。まとめて納税するか年4回に分けて納税しましょう。
家の売却金額は引渡しのタイミングで入金されるので、税金分は手を付けずにおくと安心です。
家売却金額の入金タイミングについて詳しくはこちら
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売却損が出た場合は税金が戻る
マイホームを売ると赤字になる（購入した金額より売却した金額の方が少ない）こともあります。こうしたケースを救済するのが、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算」です。
損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失分を差し引くことです。その分課税される所得が抑えられ、税金を少なくできます。
この特例の適応対象となる居住用財産は、個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超え、さらに次の条件に合致する必要があります。
| 軽減税率の適用条件 ・売却相手が配偶者や直径の親族ではない |
さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して最長3年間差し引くことができます。
例えば、5000万円で売却した不動産の取得費が7000万円、譲渡費用が100万円かかっていた場合には2100万円の損失ですが、この特例の利用すれば給与所得（例では400万円とする）など、他の所得と損益通算できます。
| 譲渡損失 | 5000万円－(7000万円＋100万円)＝－2100万円 |
|---|---|
| 損益通算 | 400万円(給与所得)－2100万円＝－1700万円 |
上記例では、給与所得を相殺してもなお1700万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。
2023年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2022年で譲渡損失が残り1700万円、2023年で1300万円、2024年900万円、2025年に残り500万円となって控除の年数が終了します。
| 損益通算 | 譲渡損失 | |
|---|---|---|
| 2022年 | 400万円(給与所得)－2100万円 | －1700万円 |
| 2023年 | 400万円(給与所得)－1700万円 | －1300万円 |
| 2024年 | 400万円(給与所得)－1300万円 | －900万円 |
| 2025年 | 400万円(給与所得)－900万円 | －500万円 |
この特例の適応対象となる居住用財産は、個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超え、さらに次の条件に合致する必要があります。
| 軽減税率の適用条件・売却相手が配偶者や直径の親族ではない ・その年の所得が3000万円以下 ・売却した年の前々年までに他の特例を利用していない ・売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っている など |
損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。
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記事のおさらい
家売却ではどんな税金がかかるの？
家売却では必ず発生する税金と、場合によって発生する税金があります。
必ず発生する税金
- 印紙税
- 消費税
場合によって発生する税金
- 登録免許税
- 所得税
- 住民税
- 復興特別税
詳しく知りたい方は家売却で発生する税金とはをご覧ください。
譲渡所得税の計算方法は？
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税は譲渡所得に対しかかる税金です。不動産の所有期間5年以下の場合は39.63％。所有期間5年を超える場合は20.315％が税率となります。詳しくは譲渡所得の計算方法をご覧ください。
家売却の際に税金を抑える対策はある？
売却益が出た際の3,000万円特別控除を始め、買い替えの際に利用できる住宅ローン控除、所有期間によって適用される軽減税率により税金を抑えることができます。詳しく知りたい方は家売却の税金を控除する対策をご覧下さい。
不動産を購入した時の金額がわからない場合は税金をどう計算するの？
不動産購入時にかかった金額（取得費）を証明する書類がない場合は、売却額の5％を取得費として計算します。例えば、売却額が3,000万円の場合、5％の150万円が取得費となります。詳しくは家売却で生じる税金への注意点をご覧ください。
