マンション売却を検討し、不動産会社へ相談する前に自宅の相場価格を知っておきたい人は少なくありません。
マンション売却にあたって、自分で相場価格を把握することは今後の売却を成功させる上で重要です。
相場を把握しておくことで、後々の不動産会社との連携や買い手との価格交渉もスムーズにできるでしょう。
ここからは、①2021年最新のマンションの売却相場、②誰でも簡単に相場を調べる方法と③相場より少しでも高く売るコツの3点について解説しています。
- 監修藤野 慶和
- 大学卒業後、17年間政府機関職員として勤務、2015年に退職し、ふじの行政書士事務所開業。不動産関連業務を中心に幅広く許認可業務を展開。
【保有資格】行政書士、宅地建物取引士、管理業務主任者、不動産ビジネス専門家協会登録専門家
【URL】ふじの行政書士事務所総合サイト
【2021年最新】マンション売却相場（主要都市）
まずはマンション売買の多いエリアごとに最新の中古マンション売却相場を見ていきましょう。
| エリア | 平均売却額 | 平均築年数 | 平米単価 |
|---|---|---|---|
| 北海道 | 1,507万円 | 27年 | 22.2万円 |
| 東京 | 3,696万円 | 19年 | 80.6万円 |
| 神奈川 | 2,624万円 | 23年 | 46.0万円 |
| 千葉 | 2.002万円 | 26年 | 29.3万円 |
| 埼玉 | 2,125万円 | 23年 | 34.9万円 |
| 愛知 | 2,029万円 | 22年 | 29.9万円 |
| 大阪 | 2,276万円 | 23年 | 38.3万円 |
| 広島 | 2,028万円 | 20年 | 30.2万円 |
| 福岡 | 1,629万円 | 23年 | 28.8万円 |
※本データは国土交通省「不動産売却取引価格情報(2020年第1四半期〜2020年第4四半期)」のデータをもとに編集部が集計しました。
人口が多いエリアの方がマンションの相場が高く、東京、神奈川、大阪といった中心都市の相場が高いことが分かります。
東京都近郊のマンション売却相場
東京都のマンション売却相場は、平均平米単価80.8万円で、前年に比べて1.72%上昇しました。マンションの売却件数は9767件で、コロナウイルス流行の影響で減少しました。
2021年に開催された東京オリンピックの影響もあり、ここ数年東京のマンション売却相場は高騰しています。
しかし、オリンピックの選手村がマンションとして売り出されたり、2022年に東京近郊の農地が宅地として大量に供給される可能性があるため（2022年問題）、売却相場の動向は注視が必要です。
売却を検討している場合、早めに着手することも選択肢の一つと言えます。
首都圏近郊のマンション売却相場も見ていきましょう。
埼玉県のマンション売却相場
埼玉県のマンションマンション売却相場は、平均平米単価32.8万円です。
売却価格が高いのは、浦和区・大宮区・南区・中央区などのマンションで、平米単価は50万円を超えます。
都心への通勤のしやすさなどから、人気が高いと言えます。
神奈川のマンション売却相場
神奈川県のマンション売却相場は、平均平米単価が45.9万円です。
横浜市の中心街は売却価格が高く、特にみなとみらいのある横浜市西区のマンション売却相場は1平米あたり77.9万円と都内並みの価格で取引されています。
千葉のマンション売却相場
千葉県のマンション売却相場は28.5万円です。
都心へのアクセスのしやすさによって、同じ県内でも売却相場は大きく異なります。浦安市や市川市、船橋市などはマンション売却相場が高いです。
大阪府のマンション売却相場
大阪府のマンション売却相場は、2019年時点で平均平米単価が37.9万円です。2018年に比べて売却価格は1.5%ほど上昇しています。
特に、北区は2018年から2019年にかけて売却相場が9%も上昇するなど、マンションの売却価格は大きく上昇傾向でした。
しかし、2020年は大阪はコロナウイルス流行によるインバウンドの減少の影響を大きく受け、マンションの売却価格は下落しました。
大阪では2025年に大阪万博が開催されるため、今後はマンションの売却市場の状況も回復していくのではないかと予想されますが、注視していく必要がありそうです。
新型コロナウイルスが世間を騒がせている中、不動産の価格にはどのような影響があるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。不動産の価格はさまざまな要因によって変動するため、不動産の購入や売却、投資を考える場合にはタイミングの見極[…]
福岡県のマンション売却相場
福岡県のマンション売却相場は、平均平米単価29.8万円です。2019年度は2018年度に比べてマンション売却相場が5%も上昇している点も特徴的です。
特に、中央区では2018年から2019年にかけてマンション売却相場は10%上昇し、平米単価は約44万円と高い水準です。
さらに、福岡市はコロナ禍でも地価が上昇した地域の一つです。福岡市は人口が続いているため、今後も相場のアップが期待できそうです。
名古屋のマンション売却相場
愛知県のマンション売却相場は、平均平米単価29.5万円です。2018年から2019年にかけては、約8%も地価が上昇しています。
名古屋市の中でもマンションの売却価格が高い地域は東区や千種区で、平米単価が約41万円です。
しかし、2021年の公示地価は住宅地で9年ぶりに下落に転じています。
とはいえ、名古屋市の立地の良いエリアなどでは地価は上昇した地点もあります。マンションの売却相場への影響は慎重に見ていく必要があります。
札幌のマンション売却相場
北海度のマンション売却の相場は、平均平米単価22万円です。
すすきのなどの繁華街を要する中央区のマンション売却相場は28.5万円で、2018年は2019年に比べて12.8%相場が上昇しました。
コロナ禍のあとも市場状況は堅実で、2021年の公示地価でも住宅地は7.1%地価が上昇しています。
マンションを売却するときには、マンションの価格がわからないと、どれくらいの価格で売れるのかがわかりません。しかし、マンションは住んでいるうちに価値が下がります。そのため、マンションを売ろうと思うなら、初めにマンションの価格を[…]
マンションの売却相場【築年数別】
次に、築年数によってマンションの相場価格がどのように変動するのかも見ておきましょう。
築年数はマンションの相場価格に大きな影響を与えます。
以下の表は公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。
※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成
築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと87%、築20年を超えると51%と推移し、売却価格は下落していきます。
築20年を過ぎると、築浅物件の半分以下の価値になります。
この様にマンションの売却相場は立地や築年数によって変わるため、正確に予想することは難しいのも事実です。
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マンションの売却相場の動向
※2021年第1四半期「不動産価格指標」より
緑色のマンション価格を見ると、10年間で価格が1.5倍に上昇していることが分かります。
そのため、現在もマンション売却相場は上昇傾向と言えます。
直近の市場動向を踏まえて、今後のマンション売却相場がどうなるか考えていきましょう。
コロナの流行がマンション売却に与えた影響
2020年に起こったコロナウイルスの流行は、マンションの売却市場に一時的に影響を及ぼしました。
下のグラフは、東日本レインズのレポートをもとに「首都圏の中古マンションの成約価格」をグラフにしたものです。
※月例速報 2020年1月度~2020年12月度（東日本レインズ）を基に編集部が独自作成
これまでの前年比右肩上がりの価格推移が一転して、コロナのウイルスの流行が本格化した2020年3月～5月はマイナスの結果となっていました。
しかし1度目の緊急事態宣言が解除された2020年6月からは、再び価格が上がり調子となっていることも分かります。
また、成約件数についても緊急事態宣言解除後は順調に件数が戻りつつあります。
※月例速報 2019年1月度~2020年12月度（東日本レインズ）を基に編集部が独自作成
このことから、中古マンションの需要が衰えていないことが分かります。
上記のデータ等から分かるように、マンション売却市場においては、すでにコロナウイルスの影響はほとんどないと見て差し支えありません。
東京オリンピックがマンション売却相場に与える影響
東京オリンピックの開催が決まった頃、専門家達の間では「2021年の東京オリンピックまでマンション売却価格の相場は右肩上がりし、開催後は徐々に下がっていく」という説が有力でした。
下の図は、東京不動産研究所が新築マンション価格の相場を予想したものです。
当初は、2020年にオリンピックの開催が予定されていたため、2021年から横ばい、2025年までは微減すると予想されていました。
しかし、「相続税の実質的な値上げに伴う資産としてのマンション需要の高まり」や「在宅ワークの一般化による住宅にかける資金の増加」により、予想当時よりもマンションの需要は上がっています。
現在では、「オリンピック以降もマンション価格は値上がりし続ける」という予想も目立ってきました。
そのため、今までのように「必ずオリンピックが終わる前に売る！」という風に考える必要はないでしょう。自分の状況に合わせてマンションの売却を検討すべきです。
まずは複数社から査定を受け、査定額によってマンションを売却するかどうか考えてみましょう。
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マンション売却相場を自分で調べる方法
マンションの売却相場は自分で調べることができます。
おすすめは、会員登録や個人情報の入力が不要でマンションの売却相場を調べられる「すまいステップ」です。
調べ方は簡単。下のキャプチャのように、マンションのある都道府県や県庁所在地を選ぶだけです。
マンション売却相場のシミュレーションをはじめ、以下のことが分かります。
- マンションの過去の売却価格や売却実績
- 都道府県や市区町村の相場動向
マンションの過去の売却価格や売却実績
マンションの専有面積を入力すると、そのマンションの過去の売却実績をもとに、売却価格をシミュレーションできます。
相場の推移や過去の売却実績も一目瞭然です。
都道府県や市区町村の相場動向
また、都道府県や市区町村も分かります。
例えば、世田谷区のマンション売却価格は前年に比べて約2.5%、3年前と比べて6.7%の上昇傾向であることが分かります。
売却件数は減少している一方、価格は上昇していることから、現在はライバルが少なくマンション売却に悪くない時期であると推察できます。
マンションの売却を考えているなら、プロに査定を行ってもらえる「不動産一括査定」もおすすめです。
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マンション売却で相場よりも安くなってしまうケース
ここまで、マンション売却の相場の相場を見てきました。
残念ながら、相場よりマンションの売却価格が安くなってしまうこともあり得ます。
この章では、相場よりも安くなってしまうケースの共通点と対策を紹介します。
- 同じマンションから同時期に売り出しが出る
- 管理費・修繕費が高すぎる
- 売り出し価格が安すぎる
- マンションを売り急ぐ
- 不動産会社から囲い込みを受ける
同じマンションから同時期に売り出しが出る
同じマンションから売りが出た場合、売却価格は相場よりも安くなりがちです。
なぜなら、同じマンションの場合は物件の差別化ポイントが少なく、「価格」での競争になる傾向が強いからです。
中古マンションの購入を考えている人は、例えば下記のような観点でマンションを選びます。
- 駅からの距離
- 築年数
- 間取り
- 広さ
- 周辺環境
- 値段
しかし、同じマンションの場合はどうでしょう？
駅からの距離や築年数、周辺環境はもちろん同じです。広さや間取りも似通ってくる場合が多いでしょう。
そうなると当然、相手よりも安く価格を設定したほうが購入希望者を見つけやすくなります。
対策：同じマンションから売り出しが増える時期を避ける
同じマンションから売り出しが出ている場合、可能な限り売却の時期をずらしましょう。
同じマンションからの売り出しが集中しやすい時期としては、例えば以下が上げられます。
- 管理費・修繕費が値上げされるタイミング
- 大規模修繕が行われるタイミング
- 2~4月にかけての、引っ越しが増えるタイミング
「管理費・修繕費の値上げタイミング」や「大規模修繕が行われるタイミング」を避けるためには、あらかじめ「長期修繕計画」に目を通しておくことが重要です。
一方「引っ越しの多い時期」の売却は、購入希望者が多い時期でもあります。
良し悪しがあるため、売却するべきかどうか不動産のプロに聞いてみると良いでしょう
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管理費・修繕費が高すぎる
マンションの管理費や修繕費が高すぎる場合も、購入希望者がなかなか見つからず売却価格が安くなることがあります。
下の図は、東京カンテイがマンションの管理費・修繕費の平均がいくらぐらいかを調査した結果です。
管理費・修繕費は増額傾向で、2020年の管理費・修繕費の平均金額は約27000円です。
特に以下のようなマンションで維持管理費が高くなる傾向があります。
- 機械式駐車場がある
- 戸数規模が少ない
- ジムやラウンジなどの共用施設がある
管理費・修繕費が平均よりも著しく高い場合は、購入希望者に敬遠される可能性があるでしょう。
対策：自分のマンションの売却実績のある不動産会社に仲介を依頼する
マンションの維持管理費は安い方がいいと一概には言えません。
高すぎるのも問題ですが、安すぎると将来、共用部分の修繕費用が不足する場合があります。
そのため、不動産会社が購入希望者に対し管理費の使われ方や修繕計画が妥当であることを伝えられるかが重要です。
マンションがあるエリアに強かったり、対応が誠実なことも重要なポイントです。
信頼できる不動産会社見抜くためには、過去にあなたのマンションに似た物件の取引実績がどのくらいあるのかをヒアリングしましょう。
次の条件を満たしていれば信頼のおける不動産会社の目安となります。
信頼できる不動産会社を見極めるためチェック事項
- あなたのマンションや近隣物件など最低でも直近3年程度、出来れば5年以上の取引事例を出してくれるかどうか
- 売るための戦略を分かりやすく説明してくれるかどうか
- 見学者集めのためにオープンルームや現地販売会をしてくれるかどうか
- 購入希望者による内覧が入った際、鍵の受け渡しなどがスムーズであるかどうか
- あなたのマンションの良さを引き出す販売用図面（マイソク）を作成してくれるかどうか
売り出し価格が安すぎる
「売り出し価格」とは、不動産ポータルサイトやチラシに記載されているマンションの売却希望価格のことです。
実は、売り出し価格は売主が自由に設定できるのです。
しかし、相場を見誤ってマンションの売り出し価格を安く設定しすぎてしまう失敗例も。
特に、相場の値上がりが続いている昨今は、自分で調べた過去の売却価格のみから相場を判断すると、売り出し価格を低く見積もってしまう原因となります。
対策：複数社に査定依頼する
査定を受けるなら複数の会社に依頼するのが鉄則です。
会社によって得意とする物件や査定方法が異なるため査定額に差が出るのは珍しくありません。
下の図は、株式会社Speeeが1500人に行ったアンケートの結果です。
複数の不動産会社から査定を受けた人のうち、70%以上の人が100万円の差があったと答えています。
つまり、査定を1社に任せると相場を見誤る可能性があるということです。
複数の会社に査定してもらえば査定額のブレは少なくなり、より正確な相場を把握できます。
1社1社に連絡を行うのが面倒な場合は、不動産一括査定サービスもおすすめです。
おすすめの不動産一括査定サービスは「すまいステップ」
不動産一括査定とは、1度の入力で複数の不動産会社に査定ができるWeb上のサービスのことです。
株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」は、独自の審査で優良不動産会社を厳選。
例えば、査定依頼に対応するのは以下のような厳しい条件をクリアした担当者に限定しています。
- 宅建取引士の資格保有者
- 売買仲介営業業を5年以上経験している
- 累計100件以上の売買仲介実績
- 市場相場よりも高値で販売した経験あり
また、「しつこい営業電話」などユーザーへの迷惑行為を禁止しているため、はじめてでも安心して査定が行えます。
もちろん、費用は無料です。
マンションを相場より高く売却したい方は、まずは下のフォームから査定依頼に進みましょう。
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不動産一括査定とは、Web上で複数の不動産会社に査定を依頼できるインターネットサービスのことです。ユーザーが査定申し込みをすると、一括査定サイトが複数の不動産会社への査定依頼を代行します。そのため、一度の申し込みで複数の不動[…]
マンションを売り急ぐ
下の図は、株式会社Speeeがマンションを売り出してから売却できるまでの期間を尋ねた結果です。
不動産売却の経験のある1508人のうち、およそ半数以上が3カ月以上かかったと答えています。
マンションを売り急ぐと、足元を見られて購入希望者や不動産会社から、値下げ交渉を持ちかけられる原因になってしまいます。
そのため、マンションを売却するまで4カ月は余裕を持ちたいところです。
対策：「買い先行」を避ける
マンションの売却を急いでしまうケースでよくあるのが、「住み替えのためのマンションを先に買ってしまった」というパターンです。
住み替えを行う場合、新居を買ってから現在のマンションを売る「買い先行」と、現在のマンションを売ってから新居を買う「売り先行」があります。
マンションを高く売りたいなら、おすすめは「売り先行」です。
「売り先行」には、マンションの売却に時間がかけられることに加え、売却代金を受け取ってから新居の購入を検討できるので資金計画が立てやすいというメリットがあります。
住み替えについて詳しく知りたい場合は、下記の記事が参考になります。
「今住んでいるマンションから住み替えたい！」と思っても、何から手を付けていいか分からないですよね。すまリスマンション住み替えは「売却」と「購入」の2つを行わないといけないから大変だよね..この記事では、マンション[…]
不動産会社から囲い込みを受ける
「囲い込み」とは、売主側の不動産会社が他の不動産会社に紹介された購入希望者に紹介しないことを指します。
例えば、あなたがA不動産会社にマンションを売却したいことを相談したとします。
A社はB不動産会社から紹介された購入希望者に「この物件はもう買い手がついてしまいました」と言って断ります。
一方、A社にやってきた購入希望者にはこの物件を紹介します。
そうすれば不動産会社は、購入希望者からもあなたからも仲介手数料をもらえます。
それは、「なかなか買い手がつかない」と感じて値下げに応じてしまいやすくなるためです。
また、購入希望者を紹介してもらえないため貴重な時間を無駄にしてしまうことにもつながります。
すまいステップでは独自の審査で優良不動産会社を厳選しています。
囲い込みをしない不動産会社に査定依頼をしたい場合は、下記フォームら査定依頼を行ってみましょう。
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対策：自分に合った媒介契約を選ぶ
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。囲い込みをされやすいのは、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結んだ場合です。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。売主に対して売却活動の報告義務はなし。 |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産会社にしか依頼できない。 友人や知人に売るような依頼者自らが取引の相手を見つける「自己発見取引」の場合は、仲介会社を入れなくても契約することが可能。 その場合は仲介手数料の支払いをする必要がない。売主に対して2週間に一度の売却活動の報告義務がある。 |
| 専属専任媒介契約 | 1社の不動産会社にしか依頼できない。 自己発見取引は原則禁止されているので、自己発見取引の際は仲介手数料が発生する。 売主に対して1週間に一度の売却活動の報告義務がある。 |
ただし、専任媒介契約を結ぶことが悪いという訳ではありません。
むしろ、不動産会社が広告の予算を割いてくれたり、アフターサービスに力を入れてくれたりするメリットがあるため、マンション売却がはじめてなら専任媒介契約がおすすめです。
重要なのは、信用できる不動産会社と媒介契約を結ぶことです。
もし囲い込みが不安な場合は、媒介契約書に「囲い込みをしない」という旨を明記してもらいましょう。
媒介契約とは、不動産会社に不動産を売却するための営業活動を依頼するための契約です。媒介契約には3つの種類があります。以下が3つの媒介契約と違いになります。一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約[…]
まとめ
この記事ではマンションの売却相場の動向や相場の調べ方、さらにはマンションを高く売るためのコツを紹介してきました。
マンション売却で成功するには相場を把握しておくことが欠かません。
そして手間なく正確な相場を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番オススメです。
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記事のおさらい
マンション売却市場にコロナウイルスの影響は出ている？
コロナウイルスの流行による緊急事態宣言発令中は、これまでの右肩上がりの価格推移が一転してマンション売却の相場はマイナスになっていました。しかし、緊急事態宣言が解除された6月以降、再びマンションの相場価格は上昇の一途を辿っています。よって、現在コロナウイルスの影響はかなり薄れていると考えて良いでしょう。詳しく知りたい方は現在のマンション売却相場の動向をご覧ください。
今後のマンションの売却相場はどうなる？
以前は「2021年の東京オリンピックまでマンション売却価格の相場は右肩上がりし、開催後は徐々に下がっていく」という説が有力でしたが、現在では、「オリンピック以降もマンション価格は値上がりし続ける」という予想も目立ってきました。詳しくは今後のマンション売却相場をご覧ください。
築年数によって相場価格は変わる？
マンションの相場は、築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと87%、築20年を超えると51%と推移していきます。詳しく知りたい方は築年数による相場価格の変動をご覧下さい。
マンションの売却相場はどのサイトで調べればいい？
マンションの売却相場を調べられるサイトは、主に以下の3つです。詳しくはマンション売却相場を自分で調べる方法3選をご覧ください。
- すまいステップ
- Howma
