マンションの売却相場について解説します。
「築年数別の売却相場を知りたい！」
「東京都のマンション売却相場はどれくらい？」
マンション売却相場は年々上昇傾向にある
マンションの売却相場は近年上昇し続けています。
不動産の価値を測る※不動産価格指数では、マンションの指数は2010年の「100」から2023年は「195」まで上昇しています。
つまり、単純にマンションの価値が2010年よりも1.95倍上昇しているということです。ほかの種別だと、「戸建て」は1.35倍、「土地」は1.15倍上昇のため、いかにマンションの価値が上昇しているかわかるでしょう。
※引用：国土交通省「不動産価格指数」
次に、過去10年間のマンション価格相場をご紹介します。
全国、首都圏、近畿圏の3つに分けて、それぞれのエリアにおけるマンション平均相場を、株式会社不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2023年」の情報から解説します。
全国平均相場
2023年におけるマンションの全国平均相場は5,911万円です。
2014年は4,306万円だったため、9年間で1,600万円以上も価格上昇しています。特に2022年から2023年の1年間での上昇率が大きく、2022年の売却相場は5,121万円であり、1年間で約800万円も上昇しています。
コロナ禍が落ち着いてきたこともあり、マンションの需要が大きく増したのが急上昇した要因でしょう。
首都圏平均相場
2023年におけるマンションの首都圏平均相場は、8,101万円です。
2014年は5,060万円だったことから9年間で3,000万円以上も相場が上昇しています。全国平均同様に2022年から2023年での上昇率が非常に大きく、2022年は6,288万円だったため、1年間で1,700万円以上も上昇しています。
首都圏は全国的にみても人気エリアが多く、マンションの需要があるため大幅上昇につながったと想定できます。首都圏のマンションを所有している方は、買った価格よりも高く売れる可能性が高いといえるでしょう。
2014年は3,647万円だったことから9年間で1,000万円以上相場が上昇しています。首都圏ほどの上昇幅はありませんが、近畿圏も同様にマンションの相場が上がってきているよいえます。
【エリア別】主要都市のマンション売却相場
全国の主要都市の最新のマンション売却相場をご紹介します。
| エリア | 平均売却価格 | 前月比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 5,956万円 | +1.1% |
| 神奈川県 | 3,782万円 | -3.0% |
| 埼玉県 | 2,733万円 | -7.0% |
| 千葉県 | 2,749万円 | -6.8% |
| 大阪府 | 3,252万円 | -0.6% |
| 愛知県 | 2,339万円 | +1.1% |
| 福岡県 | 2,333万円 | -7.9% |
| 札幌市 | 2,114万円 | -13.0% |
| 仙台市 | 2,741万円 | +7.0% |
| 広島市 | 2,575万円 | -10.1% |
（データ引用：公共財団法人東日本不動産流通機構「月例速報2023（令和5）年11月度Market Watch」「月例速報Market Watchサマリーレポート2023年11月度」、公共社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポートNo.132 2023年12月号」、公共社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ2023年（令和5年）11月度」、公益社団法人西日本不動産流通機構「市況動向データ・県別等レポート（2023年11月）」）
東京都のマンション売却相場
東京都全域の2023年11月のマンション売却相場は5,956万円です。
2022年11月の相場は5,519万円だったことから7.9%値上がりしています。また、成約件数も1,584件であり、前年の1,484件から増加しています。※引用：（公共財団法人東日本不動産流通機構「月例速報2023（令和5）年11月度Market Watch」
㎡単価の上昇や成約件数も増加しているため、東京都のマンションは前年と比べて売れやすい状況といえます。都内のマンションを売却しようとしている方は検討してみましょう。
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神奈川県のマンション売却相場
神奈川県全域の2023年11月のマンション売却相場は3,782万円です。
2022年11月の相場は3,686万円だったことから2.6%値上がりしています。ただし、成約件数は前年の657件から652件へ減少しています。※引用（公共財団法人東日本不動産流通機構「月例速報2023（令和5）年11月度Market Watch」
埼玉県のマンション売却相場
埼玉県全域の2023年11月のマンション売却相場は2,733万円です。
2022年11月の相場は2,748万円だったことから0.5%値下がりしています。
千葉県のマンション売却相場
千葉県全域の2023年11月のマンション売却相場は2,749万円です。
2022年11月の相場は2,566万円だったことから7.1%値上がりしています。
大阪府のマンション売却相場
大阪府全域の2023年11月のマンション売却相場は3,252万円です。
2022年11月の相場は2,955万円だったことから10%値上がりしています。また、成約件数も前年より56件多い768件であるため、大阪府のマンション需要は上昇傾向にあるといえます。引用：（公共社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポートNo.132 2023年12月号」）
愛知県のマンション売却相場
愛知県全域の2023年11月のマンション売却相場は2,339万円です。
2022年11月の相場は2,303万円だったことから1.6%値上がりしています。ただし、成約件数が前年の345件から321件へ減っているため、成約しにくい状況となっています。引用：（公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報2023（令和5）年11月度マーケットウォッチ[全国版]」
福岡県のマンション売却相場
福岡県全域の2023年11月のマンション売却相場は2,333万円です。
2022年11月の相場は2,195万円だったことから6.3%値上がりしています。
また、㎡単価も6.3%上昇しています。成約件数も前年とほぼ同じのため、前年どおりの価格での売却になりやすいでしょう。（公益社団法人西日本不動産流通機構「市況動向データ・県別等レポート（2023年11月）」と「市況動向データ・県別等レポート（2022年12月）」
北海道のマンション売却相場
神奈川県全域の2023年11月のマンション売却相場は2,114万円です。
2022年11月の相場は2,157万円だったことから6.5%値下がりしています。
ほかの都府県よりも最も売却価格の値下がり率が大きく、㎡単価も下降しています。ただし、成約件数の上昇率が11.4%と大きく上昇しているため、不動産の需要はあるといえます。
その他のエリアのマンション売却相場
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【築年数別】マンション売却相場
エリア別の売却相場をお伝えしましたが、築年数によっても売却相場は異なります。
REINSが公表している「首都圏マンションの築年数別の成約価格」を見ると、築0～5年は6,638万円ですが築6～10年で6,193万円、築11～15年で5,543万円と下降しています。
築31年を迎えると2,193万円であり、築0年から約4,500万円も成約価格が減少しています。参照元：REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
このことからも、マンションの売却価格は築年数によって大きく異なるといえるでしょう。
次に、築年数を5年ごとに区切ってそれぞれの価格や特徴を解説します。
築0～5年は6,638万円
築0～5年の売却相場は6,638万円です。
この築年数であれば新築とほぼ同様の見た目であるため、価格も下がりにくい特徴があります。特に首都圏はマンションの需要があり、価格も高騰しているのでかなり高い価格での売却に期待できます。
築6～10年は6,193万円
築6～10年の売却相場は6,193万円です。
築0～5年と比べて6%ほど価格が下落しており、築年数の経過による影響を受けているのがわかります。それでも、まだ6,000万円代での売却に期待できるため、高く売りたい方はこの時期に売却するのがよいでしょう。
築11～15年は5,543万円
築11～15年の売却相場は5,543万円です。
築10年を超えると相場も大きく下がり、築0～5年と比べて17%も価格が下落しています。また、マンションは12年周期で大規模修繕を行う必要があり、この築年数はちょうど大規模修繕前後の時期のため、価格も変動しやすいといえます。
築16～20年は5,250万円
築16～20年の売却相場は5,250万円です。
築11～15年からさらに5%ほど価格が下がります。それでも、タイミング的には大規模修繕後の時期であり、価格の下落率を抑えられています。この築年数を超えると一気に価格が下落するため、マンションを少しでも高く売りたい人は早めの売却を検討しましょう。
築21～25年は4,290万円
築21～25年の売却相場は4,290万円です。
築16～20年から約1,000万円も価格が下落しており、マンションの価値も落ちてくる時期です。それでも4,000万円代で売れるため、首都圏マンションの売却を検討している方は早めに売却しましょう。
築26～30年は2,832万円
築26～30年の売却相場は2,832万円です。
築21～25年から約1,400万円ほど価格が下落しており、マンションの価値も大きく減少しているのがわかります。2回目の大規模修繕の時期でもあり、マンション自体の経年劣化も多く見られる時期でしょう。また、共用部分や室内の設備も修繕や交換が必要になる時期であり、状況によってはリフォームが必要なケースもあります。
築31年～は2,193万円
築31年以降の売却相場は2,193万円です。
築0年と比べて33%の価格となり、約4,500万円も下落した価格での売却となるでしょう。
築31年以降のマンションは外観や室内状況が劣化しており、需要もなくなってきています。人気エリアであれば売却できる可能性は高いですが、利便性が悪かったり治安が悪かったりすると買い手すら現れないケースも十分にありえます。売り出し価格を安くしたり内覧対応を強化したりするなどの工夫が必要になるでしょう。
マンションを売却すべき5つのタイミング
マンションの売却を検討しているものの、「本当に今売るべきなのか」「もっと得するタイミングはないのか」気になる方もいらっしゃるでしょう。この章では、マンションの売却に適したタイミングをご紹介します。
周辺物件の動向
周辺の競合物件の動向は、売却すべきどうかのタイミングに関わる重要なポイントです。
例えば、構造や階数などが似ている近くのマンションが売り出されている場合、その売り出し価格に注目してみましょう。相場よりも高く売り出されていれば、自分のマンションを相場通りの価格で売り出すことで価格の差別化ができ、売却しやすい状況にできます。
反対に、競合物件が相場より安い価格で売り出していれば、自分のマンションも値下げする必要がでてきます。
このように、売却相場だけでなく実際に売り出されている周辺物件の動向も売却タイミングを計る指標となります。
築年数
前述のとおり、築年数は売却価格に大きく影響する要素です。また、築年数が経過するほど価値も減少していくのが一般的です。
REINSが公表している首都圏の築年数別成約価格では、築0年と築6年では売却価格に500万円以上もの差があります。築年数が経過すればさらに差が広がっていき、築26年を超えると、築0年の43%程度の価格まで下がります。参照元：全国宅地建物取引業協会連合会、全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
このように、築年数は成約価格に大きく影響するため、売却時はできるだけ早い段階で売るのがよいでしょう。
季節
季節も売却相場に関わるポイントです。
そもそも不動産は1年のなかで繁忙期と閑散期があり、売却する時期いよって成約できる確率も異なります。
REINSが公表している「月別成約数」のデータによると2月は1,824件、3月は2,221件と、1年のなかでも特に成約数が多いことがわかります。一方で8月は1,275件、12月は1,521件と成約数が少なくなります。参照元：REINS_TOWER（東日本不動産流通機構）：月例マーケットウォッチ（2021年度）
2、3月は4月からの新生活に向けて引っ越しや住み替えをする時期であり、不動産市場が活発になる時期です。一方で8月はお盆で帰省し、12月は年度末であり不動産売買が少なくなる傾向にあります。
このように、月によって成約できる確率が異なりため、できれば2～3月に成約できるように計画を立てるのがよいでしょう。
所有期間
マンションの所有期間も重要なポイントです。
不動産売却によって得た利益（譲渡所得）には所得税や住民税などが課せられますが、所有期間によって税率が大きく異なります。
所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」が適用され、譲渡所得に対して39.63%の税率がかかります。一方で5年を超える期間所有した場合の「長期譲渡所得」であれば20.315%であり、約半分の税率に抑えられます。参照：国税庁
このように、所有期間によって税率が大きく異なるため、できれば5年を超える期間所有してから売却するのがよいでしょう。
自分のマンション売却相場の調べ方
エリアごとのマンション売却相場や市況を見て「いま自分のマンションを売るとしたらいくらで売れるのか？」と気になる方もいらっしゃるでしょう。
個別のマンションの売却予想価格を知りたい場合は、不動産会社に査定してもらうのが1番正確性が高く、おすすめです。しかしながら、まずはもっと手軽に相場を調べたい方も少なくないはずです。
そこで、この章では手軽に自分のマンション売却相場を調べる方法をご紹介します。
すまいステップの「マンション査定シミュレーション」で調べる
以下のシミュレーターは、すまいステップが過去のマンション売却データ等を元にして作成した、簡易的に売却相場がシミュレーションできるものです。
完全無料・匿名で利用できるので、是非ご活用ください。
レインズマーケットインフォメーションで調べる
Reins Market Information（レインズマーケットインフォメーション）は、公益財団法人の東日本不動産流通機構が運営しているマンション・戸建ての成約情報や売り出し情報をまとめたデータベースサイトです。
サイトでは、過去1年間の売却事例に基づいた相場データを閲覧できます。
具体的なマンション名などは匿名化されているためわかりませんが、類似物件の売買事例から調べられる㎡単価を元に、自分のマンションがいくらで売れるのかを大まかに算出できます。
なお、運営元が公益財団法人なので、情報の信頼性を重視する方にもおすすめです。
紹介してきた方法でわかるマンションの相場は、あくまでもおおよその金額です。
マンションの室内の状況などを加味した、より正確な売却相場を知りたい方は不動産会社から査定を受けましょう。
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マンション売却時に相場より安くならないための注意点
マンション売却相場の好調を受けて「マンションを売却しよう」と思い立っても、「本当にこの価格で売却できるのか」不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
この章では、相場よりも実際の価格が安くなってしまう事態を避けるための注意点を4つご紹介します。
注意点①：複数社から査定を受ける
マンションを売却するにあたって査定を受ける時は、最低でも3社以上に査定を申し込みましょう。
不動産の査定額は、査定する不動産会社や担当者によってバラつきが生じることが少なくありません。そのため1社からしか査定を受けなければ、その査定額よりも高く売れる可能性を逃してしまったり、反対にその査定額が本来の相場よりも高すぎたために売却に失敗してしまう恐れがあります。
より正確に相場を見極めるためには、複数の不動産会社の査定を受けて、各社の査定額を比較しましょう。
また、査定を受けた時にそれぞれ査定額の根拠を説明してもらうことで、各社の査定の信ぴょう性を測ることもできます。
注意点②：囲い込みに気をつける
囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却を依頼された物件の売買を自社の顧客同士で成立させるために、他社を通じた申し込みを断ったり、情報の公開を買主に無断で制限する行為です。
囲い込みは、不動産会社にとっては1つの取引で買主からも売主からも手数料を得られるため「効率的な営業手法」である一方で、売主にとっては「広く買主を募集する」という仲介のメリットがなくなってしまいます。
本来はもっと早く・高く売れたかもしれないマンションが、囲い込みによって売却が長引いてしまったり、値下げせざるを得なくなってしまう恐れがあります。
売却を依頼してから最初の1ヶ月で問い合わせがないようであれば、別の不動産会社を通して物件がきちんと売り出されているのか確認してみるのも手です。
注意点③：売却期間にゆとりを持つ
マンションを高く売るためには、売り急がないことが鉄則です。
売却期限が短いと、期限までに売り切ることを優先して大幅に値下げせざるを得なくなってしまったり、買取での売却に切り替えることで価格が安くなってしまうという事態に陥りやすいです。
すまいステップ編集部が「マンションを売却した経験がある方95名に行ったアンケート調査（調査期間：2023年12月28日～2024年1月11日）」では、マンション売却にかかる期間の平均は4～5ヶ月でした。
しかしアンケートの回答の詳細を見ると、売却に1～3ヶ月かかった方の次に4～6ヶ月かかった方が多いという結果になっています。
万全を期すなら、マンションを損せずに売却したい方は最低でも半年以上のスケジュールを見込んでおきましょう。
注意点④：相場より少し高めに売り出す
マンションを売りに出すときに、相場よりも少し高い金額で売り出し価格を設定することも、相場より安く売らない秘訣です。
不動産売買においては、マンションの購入申し込みの際に、買主から価格交渉を受けることがよくあります。売り出し価格からおおよそ5～10％の値引きされた金額が、最終的な売却価格になることが一般的です。
すまいステップ編集部が「マンションを売却した経験がある方95名に行ったアンケート調査（調査期間：2023年12月28日～2024年1月11日）」でも、マンションの売り出し価格と成約価格の乖離率が10％以下だった方の割合が全体の約75％を占めていました。
したがって、あらかじめ値引き金額分を見積もって、相場より1割程度高い価格で売りに出すことで、相場を下回る価格での売却を回避できます。
実際の価格設定については、売却を依頼した不動産会社の担当者と相談した上で判断しましょう。
まとめ
この記事では、各主要都市のマンションの売却相場や、自分のマンションの売却相場の調べ方、マンションの売り時や売却時の注意点について解説してきました。
マンション売却を成功させるためには、相場の動向を把握しておくことが欠かせません。
売却時期を決める際にはエリアの相場を参考にして、いざ具体的に売却の準備を進める際には、複数の不動産会社から査定を受けて、ご自身のマンションの相場をできる限り正確に見極めましょう。
マンション売却についての全般的な知識を知りたい方はこちらの記事もご参考にしてみて下さい。
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