マンションの売却を検討しており、不動産会社に相談する前に自宅マンションの相場価格を知っておきたいという人は多いです。
マンションを売却をするにあたって、不動産会社に相談する前に、自分で相場価格を把握することは今後の売却を成功させる上で重要です。
一般的にマンションは買うより売る方が難しいと言われており、相場を把握しておくことで、後々の不動産会社との連携や買い手との価格交渉もスムーズにできるでしょう。
この記事では、誰でも簡単に相場を調べる方法と相場を調べる際の注意点、相場より少しでも高く売るコツについて解説しています。
この記事を読めば、自分のマンションの適正価格と今後の売却で注意しておきたいポイントを網羅的に理解することができ、安心して次のアクションに進めるはずです。
- 監修逆瀬川 勇造
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
あなたの不動産の
マンション売却の相場を確認しよう
【主要エリア別】最新のマンション相場
まずはマンション売買の多いエリアごとに中古マンション売却相場を見ていきましょう。下の表をご覧ください。
| エリア | 平均売却額 | 平均築年数 |
|---|---|---|
| 東京 | 3,448万円 | 19年 |
| 神奈川 | 2,449万円 | 23年 |
| 千葉 | 1,890万円 | 25年 |
| 埼玉 | 1,967万円 | 24年 |
| 愛知 | 1,831万円 | 22年 |
| 大阪 | 2,107万円 | 23年 |
| 福岡 | 1,588万円 | 24年 |
※本データは国土交通省「不動産売却取引価格情報」の2018年第2四半期〜2019年第1四半期のデータを基にしています。
人口が多いエリアの方がマンションの相場が高く、東京、神奈川、大阪といった中心都市の相場が高いことが分かります。
大阪は2025年に万博が開催予定で開発が進むため、今後都市部を中心に相場が上昇する可能性がありそうです。
この表に載っていないエリアの相場を確認したい場合、こちらをクリックいただき、ページの真ん中にある日本地図から各エリアの相場を確認できます。
マンション売却相場の動向
次に、マンション売却相場の推移を見ていきましょう。相場の傾向を知っておくとよりマンション相場の理解が深まるでしょう。
国土交通省が発表している不動産価格指数によれば、2010年と比較して2020年にはマンションの相場は1.5倍まで上がっていることが分かります。（緑線がマンションの価格相場です）
金融緩和や東京オリンピックの開催が決定したことで、海外の投資家によるマンションの購入が相次ぎ、価格が上昇したと考えられています。
上図を見て分かる通り、マンションの相場が右肩上がりで伸び続けてきました。
では、今後の相場はどうなるのでしょうか？
2020年以降のマンション相場は高止まる可能性が高い
一般的には2020年以降は相場の高止まりが起きると考えられています。
東京不動産研究所の調査でも、新築マンション価格は2020年から横ばい、移行2025年までは微減すると予想されています。
コロナショックや東京オリンピックの閉幕により景気に悪影響が及ぶ可能性があることも、相場が高止まる1つの要因です。
ただし、不動産の相場は正確に予測することは難しいのも事実。もしマンションの売却を検討しているなら、まず、不動産会社へ査定を依頼することをオススメします。
マンション売却相場を自分で調べる方法3選
マンションの売却相場についてお伝えしてきましたが、実際いくらで売れるかは「マンションの特徴」によって差が出てきます。
この章では「自宅マンションの相場を”自分で”調べる方法」を紹介していきます。
マンションの売却相場を調べるために下記のようなサイトがよく使われています。
- 取引情報提供サイト・・取引事例から相場を把握したい人向け
- シミュレーションサイト・・時間をかけずに相場を知りたい人向け
- 不動産ポータルサイト・・売り出し価格の相場を知りたい人向け
この3つのサイトを使えば、マンションがいくらで売れるか相場が分かります。それでは１つずつサイトの特徴を見ていきましょう。
| サイトの種類 | サイト名 | 成約価格 | 売り出し価格 | オススメ度 |
|---|---|---|---|---|
| 取引情報提供サイト | レインズ・マーケット・インフォメーション | 〇 | × | ★★★ |
| シミュレーションサイト | Howma | 〇 | × | ★★ |
| 不動産ポータルサイト | マンションマーケット | × | 〇 | ★ |
方法①：レインズマーケットインフォメーション
まずは公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Information（レインズマーケットインフォメーション）を使った相場の調べ方です。
「レインズ」とは、不動産会社などの宅地兼業務を扱っている人間のみが閲覧できる不動産の成約情報、売り出し情報が集まっている総合データベースです。
レインズマーケットインフォメーションはそのデータベースを一般の人でも閲覧できるよう保有データに制限をかけ公開しているサイトです。
制限がかかっているとはいえ不動産会社も同じデータを見ているので、信憑性は高いと言えます。
また、間取りや築年数、駅からの距離、成約時期などの細かい条件で相場を調べられるののも強みと言えます。使い方も非常に簡単で、主に3ステップで見たい情報にたどり着けます。
弱みとしては、掲載されている金額が実際の成約価格のみなので、売り出し中の金額からどの程度下がったのかを把握できないことや、前章でも説明したマンション名を特定することができない点にあります。
| 強み |
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|---|---|
| 弱み |
|
| おすすめ度 | ★★★ |
使い方も3ステップでとてもカンタンです。
STEP① 「マンション」から都道府県と地域を入力する
まずはサイトにアクセスし、TOPページから「マンション」の方で都道府県と地域を選択してください。
STEP② 追加検索条件を入力する
TOPページから次のページに遷移したら、右枠の追加検索条件を入力していきます。「地域詳細」と単価、専有面積、間取り、築年数、成約時期、用途地域などを入力していきます。
STEP③ 取引条件を確認
追加検索条件を入力したら、画面の下部に過去の成約価格一覧が表示されるので、築年を縦軸、㎡単価を縦軸とした散布図とリストで表示され、一目で自分が求める物件の相場を知ることができます。
利便性や情報の網羅性の観点からレイズマーケットインフォメーションが最も利便性の高いサイトと言えます。マンションの成約価格の相場を知りたい人はまずこのサイトを使いましょう。
サイト②：Howma（AI査定）
近年はAI（人工知能）の発達・浸透により誰でも手軽にスマホやパソコンなどで査定価格を知ることが出来るようになっています。
入力画面に必要な情報を入力すると、保有している様々なマンション情報（ビッグデータ）からAIが近しい条件の物件情報を探し出し、査定額を算出してくれます。
その中でもおすすめのマンション売却シミュレーターが「HowMa（ハウマ）」です。
画面に必要事項を入力すれば、ものの5分程でAIが保有してるビッグデータから近しい物件を探し、仮の査定価格を算出してくれます。
不動産会社に査定を依頼した場合と比較するとまだ価格の正確さに欠けるようですが、短時間で手軽に今すぐ相場価格が知りたい場合に使うのがおすすめです。
| 強み |
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|---|---|
| 弱み |
|
| おすすめ度 | ★★☆ |
以下の記事でマンション売却シミュレーターの注意点や使い方について詳しく解説しています。
サイト③：マンションマーケット
マンションマーケットは「日本最大級のマンション相場サイト」というキャッチコピーの通り、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができます。
マンション名を入力すると相場価格を算出するだけでなく「過去の売買価格」「資産評価」またマンション内に現在販売中の物件があると「現在販売中の中古物件」として表示されるので、自分のマンションの売り出し価格の相場を調べるにはうってつけです。
ただし、掲載されている金額が実際に売買契約を結んだ金額（成約価格）ではなく、売り出し価格であるという点です。売り出し価格とは、買主側が「この金額で売りたい」という金額です。
売り出し価格で成約するわけではないので、あくまで「売り出し価格」の参考値として活用してください。
| 強み |
|
|---|---|
| 弱み |
|
| おすすめ度 | ★☆☆ |
市況レポートを天気図で確認する「東京カンテイ」
「東京カンテイ」は会員制の不動産専門データバンクで、会員になれば全国の図面情報や価格などを調べることができます。
非会員でも閲覧ができる「中古マンション価格天気図」は、全国の中古マンションを価格動向を天気マークで表現したものです。市況レポートになるのでリアルタイムの更新という訳ではないですが、他のサイトとは違い価格の上がり下がりが直感的に理解できる、ということが特徴です。
マンション相場を調べる際の注意点
次に、マンションの相場を調べる際の注意点を2つご紹介していきます。
相場通りの金額で売却できるとは限らない
しかし、どれだけ精密に相場を調べ上げたとしても相場通りの金額で売却できるとは限りません。
マンションの取引は、買主の要望にもこたえなければ成り立たないからです。売主は「高く売りたい」買主は「安く買いたい」ので、価格交渉が行われ最終的には相場とかけ離れた価格で売られることもしばしばです。
売却価格を決めるなら査定額を参考にする
マンションは適正価格で売り出さなければ売れ残りの原因になります。
実際にマンションを売り出すなら、正確にマンションがいくらで売れる把握するために不動産会社から訪問査定を受けましょう。
近隣物件の相場だけでなく、売却すマンションの特徴（築年数、間取り、向き）や市況感（競合物件数など）も加味して査定価格を算出するため、自分で調べるより正確に「自宅が売れる価格」が分かります。
不動産会社の査定の精度が本当に高いのか調べるために、すまいステップ編集部が「1年以内に不動産を売却した」1500人を対象にアンケートを実施しました。
実際のアンケート結果はこちらです！
※回答時期：2019.11.15～2019.12.22 | 1491名が回答
調査の結果査定価格と実際に成約した価格の差はたった3%しかありませんでした。
査定は複数社に依頼しよう
査定を受けるなら複数の会社に依頼するのが鉄則です。
会社によって得意とする物件や査定方法が異なるため査定額に差が出るのは珍しくありません。
査定を1社に任せると相場を見誤る可能性がありますが、複数の会社に査定してもらえば査定額のブレは少なくなり、より正確な相場を把握できます。
不動産一括査定を利用すれば簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができるのでオススメです。
マンション売却相場が変動する要因は？
そもそも、マンションの売却相場がどのようなポイントが評価され決まるのでしょうか。
この章では具体的にどのようなポイントがマンション相場に影響するのか解説していきます。
築年数
マンションの相場に特に影響が大きいのが築年数です。
以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。
| 築年数 | 価格 | 変化割合 |
|---|---|---|
| 築0~5年 | 4895万円 | 100.0% |
| 築6~10年 | 4243万円 | 82.2% |
| 築11~15年 | 3931万円 | 75.9% |
| 築16~20年 | 3159万円 | 62.8% |
| 築21~25年 | 1899万円 | 42.4% |
| 築26~30年 | 1670万円 | 40.3% |
| 築31年~ | 1678万円 | 40.1% |
引用：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2016年｜東日本不動産流通機構）
築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%、築20年を超えると42.4%と推移していきます。
さらに、築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。
この様にマンションは築年数によって大きく相場が変動するため、利益を最大限にあげるには素早く売却の判断が必要になります。
住戸位置
住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの開口部の方位、日当たりや風通りの良さのことを指します。
所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評価額は高く査定されます。以下のグラフでも所在階による評価点の違いが如実に分かると思います。
例外として、階段のみのマンションだと3階を基準としてそれ以上の階層だと評価額が下がります。
また、開口部の方位は日当たりとも関係があり、陽当たりがよく、角部屋など採光の取りやすい部屋の方が人気です。
例えば、方位が南東か南西かだけの違いでも日の入り方が変わってくるので評価に大きな差がでます。基本的には日が入りやすい南向きのマンションの方が相場が高くなります。
室内の状態
室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると低い評価を受けます。
また、キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況も相場に関わります。
高級システムキッチンや大型の給湯質があれば、査定額が上がる可能性は高いでしょう。
一方で、長年生活していれば水回り設備は劣化があります。清潔が保たれにくい場所なので普段からのメンテナンスが大切です。
立地条件
マンションの周辺環境は査定額に大きく影響するポイントです。
交通の便
最寄り駅までの徒歩圏や、駅が徒歩圏にない場合はバス停までの距離が近いほど相場が高くなります。
基本的には会社や学校が密集している中心街に近いエリアほど査定額が高くなります。
逆にアクセスが悪く人口も減少しているエリアは利便性が低いとみなされ査定額が下がります。
生活利便性の高さ
マンションの周辺にスーパーや病院など、生活するために必要な施設がある方が高く評価されます。
一般的にはこれらの施設から徒歩10分（800m)が相場の目安となり、それ以上近いとプラス、遠いとマイナスになります。
周辺の騒音や景観
周辺環境が騒音がないか、景観として問題ないかも相場に関係します。
振動の項目は近くに高速道路や新幹線があると窓を閉めていても騒音や振動を生じると判断され大きく評価を落とします。
逆に、近くに工場などもないような閑散とした住宅街などは高い評価を得ます。
以上がマンションの売却相場に影響を与える主な要素です。
「マンションの査定で評価されるポイントは何だろう・・？」マンションを売却する際に、査定時に見られているポイントを知っている方は少ないと思います。リナビス不動産会社が何をチェックするか知らず査定を受けるのは心配。[…]
マンションを相場より高く売却する3つの秘訣！
ここからはマンションを少しでも早く、相場より高く売るコツについて解説します。マンション売却の流れとしては全部で6つのSTEPに分かれ、売却までにかかる期間は3か月～6か月と言われています。
| 1. 査定依頼 | 不動産会社にいくらで売れそうか査定をしてもらいます。売り出し価格が高過ぎても安すぎても損をしてしまうため、不動産のプロである不動産会社から査定を受けるのが大切です。 |
|---|---|
| 2. 不動産会社との契約 | 不動産会社と媒介契約を結びます。契約を締結した不動産会社が契約期間内で売却をサポートしてくれます。 |
| 3. 売却活動開始 | 不動産会社に買い手を探してもらいます。買い手が見つかれば、購入希望者があなたのマンションを内覧に訪れます。 |
| 4. 条件交渉 | 内覧を経て買主に購入の意思がある場合、条件の交渉が行ないます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、不動産会社が仲介役として条件を整理していきます。 |
| 5. 売買契約 | 買い手と交渉し、売却金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。 |
| 6. 引き渡し | マンションの登記を変更し、買い手にマンションを引き渡します。 |
その中で特に気を付けておいてほしいポイントが以下になります。少しでも相場より高く売るために是非チェックしてください。
秘訣① 信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社選びはマンション売却において“肝”とも言える工程です。ここをおろそかにすると売却額が低くなるどころか、いつまで経ってもマンションが売れない…..という最悪な事態を引き起こしかねません。
そこで重要なのが「信頼できる不動産会社を選ぶ」ということですが、信頼できる定義は「1日でも早く、1日でも高く売る」という目標に向かってあなたのパートナー的な存在になってくれる不動産会社ないし担当の営業マンです。以下で具体的に選ぶ際のポイントを解説します。
ポイント1 売買が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社には「賃貸が得意な会社」と「売買が得意な会社」があり、マンションを売りたいなら当然売買が得意な会社を選ぶ必要があります。
その中でも選ぶべきは「あなたのマンションの売買を得意とする不動産会社」です。過去にあなたのマンションの取引実績がどのくらいあるのかをヒアリングしましょう。次の条件を満たしていれば信頼のおける不動産会社の目安となります。
信頼できる不動産会社を見極めるためチェック事項
- あなたのマンションや近隣物件など最低でも直近3年程度、出来れば5年以上の取引事例を出してくれるかどうか
- 売るための戦略を分かりやすく説明してくれるかどうか
- 見学者集めのためにオープンルームや現地販売会をしてくれるかどうか
- 購入希望者による内覧が入った際、鍵の受け渡しなどがスムーズであるかどうか
- あなたのマンションの良さを引き出す販売用図面（マイソク）を作成してくれるかどうか
ポイント2 複数の不動産会社を比較
不動産会社はいきなり1社に絞るのではなく、2~3社程度の不動産会社と並行してやり取りすることをおすすめします。それぞれの対応や人柄などを見極めることがき、信頼できる担当者に出会える確立も上がります。
1社1社にアポをするのが面倒だったら、不動産一括査定サービスを使うのも有効です。簡単な入力だけであなたのマンションを売却するのにマッチする不動産会社を自動で選んでくれます。
不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」がおすすめです。大手から中小まで、全国の優良不動産会社に簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取ることが出来ます。
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不動産一括査定サイトの選び方や利用時の注意点については、以下の記事をご覧ください。
「どの不動産一括査定サイトを使えばいいか分からない・・！」不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。しかし、不動産を売る経験は人生で何度もあることではないので、初めて不動産一括[…]
秘訣② 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約に分かれます。
その中でも理由がない限り「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめしています。
それぞれ特徴があり、簡単に説明すると以下の違いがあります。
- 一般媒介契約
- 複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。売主に対して売却活動の報告義務はなし。
- 専任媒介契約
- 1社の不動産会社にしか依頼できない。友人や知人に売るような自己発見取引の場合は、仲介会社を入れなくても契約することが可能。その場合は仲介手数料の支払いをする必要がない。売主に対して2週間に一度の売却活動の報告義務がある。
- 専属専任媒介契約
- 1社の不動産会社にしか依頼できない。自己発見取引の際は仲介手数料が発生する。売主に対して1週間に一度の売却活動の報告義務がある。
媒介契約については以下の記事でも詳しく解説しています。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
何故、3種類の媒介契約の中で「専任媒介契約」が一番おすすめなのかというと、一言で言うと「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することになるので、不動産会社からすると競合他社に案件を奪われてしまうリスクがあり、積極的にチラシなどの広告を打たなくなります。「ポータルサイトに載せておけばいいか」だけで終わってしまう可能性が高いです。
一方、専任媒介契約は契約が1社のみ。また、3か月という契約期間の間位に物件を売らないと他社に流れる可能性があるので、本気度が違います。そもそも不動産会社は手数料商売なので、不動産会社からしても物件を売却しないと利益が出ないことも理由の一つにあります。
チラシなどのポスティングやポータルサイトでの露出強化のための工夫、現地販売などの集客に関しては圧倒的に一般媒介契約よりも量・質ともに上回るのは間違いありません。
ただ専任媒介契約を結ぶ上で1点注意して欲しいのが、「囲い込み」による不動産会社の利益優先の売り方にならないか、という点です。手口を理解した上で専任媒介契約を結び、怪しい素振りを見せたら釘を指すようにしましょう。
秘訣③「必要事項」を必ず契約書に記載してもらう
媒介契約を専任媒介契約にしたとはいえ、ここで安心してはいけません。担当の営業マンに販売戦略を詳しく説明させた上で、「説明通りの営業活動を必ず実行する」と契約書に追記させましょう。
具体的には次のような項目について記載してもらいます。
契約書への追記事項
- 近隣へお折り込みチラシを何回、いつ実施するか
- 新聞店への配布証明書（新聞販売店へ折り込みの納品が完了した旨を示す証明書）の提出を義務付ける
- 投げ込みチラシを、どの地域にどの程度の枚数で何回実施するか
- 「レインズ」はもちろん、「ヤフー不動産」や「ホームズ」などのWEB媒体に掲載すること
- 買い手の情報を多く持つ不動産会社に問い合わせを行い、報告書を提出させる
この他、「販売活動内容に疑問や不正があった場合は、専任の契約を解除する」旨を入れておきましょう。ここで渋るような会社なら、売却活動にそこまで力を入れないか、いずれトラブルを起こす可能性が高いので依頼しない方が懸命です。
まとめ
この記事ではマンションの売却相場の動向や相場の調べ方、さらにはマンションを高く売るためのコツを紹介してきました。
マンション売却で成功するには相場を把握しておくことが欠かません。
そして手間なく正確な相場を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番オススメです。
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マンション売却を検討している方はこちらの記事も合わせてご覧ください。
監修者から一言
本文で記載の通り、東京オリンピック開催や2022年問題などから、今マンションをお持ちの方で売却を検討している場合、今が売り時だといえるでしょう。特に不動産市場に慣れていない方で、マンションを売却して利益を得たいと思っている方は「一番儲かるときに売却する」ことを目指すのではなく、「そこそこ儲けが見えそうな段階で売却する」ことをおすすめします。欲張りすぎると多くの場合失敗してしまうものです。もちろん、あくまでも住むためのマンションと考えているのであればそのまま所有していてもよいでしょう。ただ、少しでも売却を考えているのであれば、不動産会社に一度相談してみてはいかがでしょうか。
