マンション売却相場を自分で調べる優良サイト7選と相場より高く売る秘訣！

マンションの売却を考えているけど、不動産会社に相談する前に自分のマンションの相場価格を知っておきたいという人は多いです。

マンションを売却をするにあたって、不動産会社に相談する前に、まず自分で相場価格を把握しておくことは今後の売却を成功させる上でかなり重要な要素と言えます。

一般的にマンションは買うより売る方がかなり難しいと言われており、自分の中でしっかり相場の感覚を持っておくことで、後々の不動産会社との連携や買い手との価格交渉もスムーズに実施することが出来るでしょう。

この記事では、誰でも簡単に相場を調べるおすすめの方法と相場を調べる際の注意点、相場より少しでも高く売るコツについて解説しています。

この記事を読めば、自分のマンションの適正価格と今後の売却で注意しておきたいポイントを網羅的に理解することができ、安心して次のアクションに進めるはずです。

監修逆瀬川 勇造

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士

マンション売却相場の調べ方は大きく分けて2種類

自分で出来るマンションの売却相場の調べ方は大きく分けて以下の2つに分かれます。

それぞれメリット、デメリットがありますので、以下で解説します。

① 過去の取引事例から相場を調べる

1つ目は、不動産会社の過去の取引事例やマンションを実際に売却した人のアンケート情報を基に自宅マンションの売却相場を把握する方法です。

メリットとしては実際の売却額を知ることが出来るので、自分のマンションはいくらぐらいで売れるのかをイメージしやすいことです。

デメリットとして、生データをそのまま公開している訳ではなく、場所や個人などが特定される情報は極力排除されているという点で、例えば「マンション名」などは公開されておらず、詳細に情報が知りたいとなったときに不利になります。

② 売り出し中の物件から相場を調べる

2つ目は、大手不動産ポータルサイトから売却相場を把握する方法です。

メリットとしては、大手のポータルサイトなので物件の掲載数が豊富で自分と同じマンション、もしくは自分のマンションと似たような条件の物件を探しやすいという点にあります。

デメリットとしては、掲載されている金額が実際に売買契約を結んだ金額（成約価格）ではなく、売り出し価格であるという点です。売り出し価格とは、買主側が「この金額で売りたい」という金額で、必ずしも手元に入ってくる金額ではないので注意が必要です。

過去の取引事例から相場を調べたいときのおすすめサイト

まずは過去の取引事例から相場を調べる具体的な方法について以下に記載します。

レインズマーケットインフォメーション

まずは公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Information（レインズマーケットインフォメーション）を使った相場の調べ方です。

「レインズ」とは、不動産会社などの宅地兼業務を扱っている人間のみが閲覧できる不動産の成約情報、売り出し情報が集まっている総合データベースですが、レインズマーケットインフォメーションはそのデータベースを一般の人達でも閲覧できるよう保有データに制限をかけたものとなります。制限がかかっているとはいえ不動産会社も同じデータを見ているので、信憑性は高いと言えます。

また、間取りや築年数、駅からの距離、成約時期などの細かい条件で相場を調べられるののも強みと言えます。使い方も非常に簡単で、主に3ステップで見たい情報にたどり着けます。

弱みとしては、掲載されている金額が実際の成約価格のみなので、売り出し中の金額からどの程度下がったのかを把握できないことや、前章でも説明したマンション名を特定することができない点にあります。

レインズマーケットインフォメーションの使い方

STEP① 「マンション」から都道府県と地域を入力する

まずはサイトにアクセスし、TOPページから「マンション」の方で都道府県と地域を選択してください。

STEP② 追加検索条件を入力する

TOPページから次のページに遷移したら、右枠の追加検索条件を入力していきます。「地域詳細」と単価、専有面積、間取り、築年数、成約時期、用途地域などを入力していきます。

STEP③ 取引条件を確認

追加検索条件を入力したら、画面の下部に過去の成約価格一覧が表示されるので、築年を縦軸、㎡単価を縦軸とした散布図とリストで表示され、一目で自分が求める物件の相場を知ることができます。

利便性や情報の網羅性の観点からレイズマーケットインフォメーションが最も利便性の高いサイトと言えます。マンションの成約価格の相場を知りたい人はまずこのサイトを使いましょう。

イエウール

「イエウール」は不動産一括査定サービスでありつつも、国土交通省の不動産取引情報価格をもとにした専有面積、築年数、駅徒歩別に成約価格を確認できます。

さらに、実際に該当のエリアの売却動向、取引件数の推移、売却経験者のインタビューなど、いざマンションを売却しようとする方にとって参考になる情報が多く含まれています。

ただ、相場情報がレインズマーケットインフォメーションと比較すると少なく、相場だけ知りたいという人には不向きなサイトです。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、国土交通省が提供する不動産取引を実際に行った人のアンケート結果のデータベースサイトです。不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索することが出来ます。

中古マンションだけでなく、「土地」「建物」「農地」などの幅広い事例を算出することが出来ますが、表示される金額が取引総額のみなので相場を把握することが難しく、またアンケートを基にした情報なので若干信憑性に欠けるという弱みがあります。

マンション売却シミュレーター（AI査定）

近年はAI（人工知能）の発達・浸透により誰でも手軽にスマホやパソコンなどで査定価格を知ることが出来るようになっています。

入力画面に必要な情報を入力すると、保有している様々なマンション情報（ビッグデータ）からAIが近しい条件の物件情報を探し出し、査定額を算出してくれます。

その中でもおすすめのマンション売却シミュレーターが「HowMa（ハウマ）」です。

画面に必要事項を入力すれば、ものの5分程でAIが保有してるビッグデータから近しい物件を探し、仮の査定価格を算出してくれます。

不動産会社に査定を依頼した場合と比較するとまだ価格の正確さに欠けるようですが、短時間で手軽に今すぐ相場価格が知りたい場合に使うのがおすすめです。

以下の記事でマンション売却シミュレーターの注意点や使い方について詳しく解説しています。

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売り出し中の物件から相場を調べたいときのおすすめサイト

次は今実際に売り出しているマンションから売却相場を把握する方法です。大手不動産ポータルサイトを使った方法が中心になります。

マンションマーケット

マンションマーケットは「日本最大級のマンション相場サイト」というキャッチコピーの通り、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができます。

マンション名を入力すると相場価格を算出するだけでなく「過去の売買価格」「資産評価」またマンション内に現在販売中の物件があると「現在販売中の中古物件」として表示されるので、自分のマンションの売り出し価格の相場を調べるにはうってつけです。

しかし、掲載されている金額は販売時の価格であり実際に売却時の金額じゃないので注意が必要です。

全国マンション価格まるわかりマップ（マンションナビ）

マンションナビは地図から近隣マンションの売却相場を確認できる「全国マンション価格まるわかりマップβ版」というポータルサイトでも珍しい機能を持っているのが特徴です。

視覚的に分かりやすく近隣のマンションの売却相場を確認することが出来ます。ただまだβ版ということもあって同箇所に物件が重なると非常に見にくくなるなど改善の余地が見られます。

アットホーム

アットホームの「価格相場から中古マンションを探す」という機能では、該当の地域を入力すると間取り別・築年数別で価格相場を一覧で確認することが出来ます。

物件の掲載数も豊富ですがどちらかというと購入する側に特化したサイトなので、マンションマーケットのような過去の売買履歴や資産価値などの、売主側に嬉しい情報の掲載は比較的少ないです。

マンション売却相場を自分で調べる際の注意点

マンションの売却相場を調べる際に、幾つか注意しておいてほしい点があります。相場を調べる方法については次章で解説しますが、その前に以下の点に気を付けるようにしてください。

注意点① あくまで参考値と捉えること

マンションなどの不動産には個別性があります。同じマンションであっても階数や向き・間取りや内装の傷み具合が変われば1㎡あたりの単価も変わってきます。

土地や建物をどのような点で評価するかは、国土交通省が評価基準を設けています。「区分所有建物及びその敷地」に分類されるマンションは非常に多岐にわたる評価基準を設けています。

① 建物に係る要因
ア 建築（新築、増改築等又は移転）の年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の施設の状態
カ 建物の階数
キ 建物の用途及び利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の構成の状態
コ 耐震性、耐火性等建物の性能
サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

② 敷地に係る要因
ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する権利の態様

③ 建物及びその敷地に係る要因
ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ 建物と敷地の規模の対応関係
ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

（２）専有部分に係る個別的要因
① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無
１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因 – 不動産鑑定評価基準　暗記練習帳

不動産価値を一般の人が見極めるのは至難の業です。あくまで自分で出した相場は参考値として捉えるようにしましょう。

注意点② 売り出し価格と成約価格を見分けること

マンションの価格には「売り出し価格」と「成約価格」というものがあります。売り出し価格は、売主が「この価格で売りたい」という価格で、売れる価格の上限になるのが一般的です。SUMMOやHomesなどの大手不動産ポータルサイトに載っている物件価格は売り出し価格です。

成約価格は売主と買主が合意して「この価格で売買契約が成立した」価格です。東日本不動産流通機構の調査によると売り出し価格と成約価格の差が87.5％あると分かっています。

相場を調べる際は「売り出し価格」と「成約価格」をしっかり見極めるようにしましょう。

注意点③ 情報の鮮度に注意すること

チラシやネットで検索したとしても、情報の鮮度には注意が必要です。実は参考にしてた価格が5年前のデータだった….なんてことはよくあることで、5年も経つと築年数が古くなるのは当然のこと、首都圏など地価の変動の激しいところを中心に大きく条件が変わっていることが多いため注意が必要です。

高く売れる築年数の目安や築年数毎の注意点については以下の記事をご覧ください。

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注意点④ 不動産会社の対応に気を付ける

自分で調べた相場価格を不動産会社に押し付けることがないようにしましょう。言うまでもなく不動産会社は目利きのプロです。特に訪問査定をしてもらった後での価格交渉時に無理に押し付けるのはやめましょう。マンションの査定方法や注意点については以下の記事をご覧ください。

相場を把握したら不動産会社に査定を依頼しよう！

大体自分のマンションの売却相場を掴めたのであれば、次は不動産会社に査定を依頼し、査定価格を算出してみましょう。

査定価格とは不動産会社が「この価格だ売れる」と評価した価格のことで、市場の動向や近隣の売却事例をもとに算出するので、正確な相場を知ることが出来ます。

不動産会社による査定は、

の2種類に分かれます。

訪問査定と机上査定

訪問査定とは、不動産会社が実際に自宅マンションの部屋を訪問し、室内の状況、眺望、日当たりなどを加味した上でより精密な査定価格を割り出す方法です。

精密な査定価格を算出する代わりに、訪問日の調整や立ち合いが必要になるなどの時間的な制約が多少生まれてきます。

それとは逆に、実際に部屋を訪問せずに不動産会社が持っている過去のデータを基に査定価格を算出方法を机上査定といいます。

机上査定は数時間程度で査定価格を算出できるメリットを持っていますが、実際に物件を見ていないので業者選びを間違えると実際の売却額と価格が大きく異なってしまう場合があります。

おすすめの方法は「机上査定」→「訪問査定」の流れ

前章で机上査定と訪問査定の違いについて解説しましたが、必ずしもどちらかにに限定して実施する必要はありません。

おすすめの流れとしては、机上査定の一種であるインターネットの不動産一括査定サービスを使い複数の業者から出た査定額を比較し、その後に一番高い見積もり額を出した不動産会社に訪問査定依頼をする、といった流れです。

査定のステップを2段階ふむことで、おおよその査定額を掴んだ後に部屋の状況を加味した具体的な査定価格を算出することが出来ます。

以下の記事でマンション査定の方法や注意点について詳しく解説しています。

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マンションの査定は無料で出来る？

マンションの査定自体に費用がかかるのかというと、不動産会社に依頼する場合は無料で査定を依頼することが出来ます。不動産一括査定サービスも同様です。

しかし、国家資格を有する「不動産鑑定士」に査定を依頼する場合は有料になります。

不動産鑑定士に査定依頼をすると査定書をもらうことができます。

この査定書は証拠資料的な側面が強く、

これらのシーンで何かトラブルが起きた時に効果を発揮します。ただ、費用相場も15万円～30万円程度と決して安くはないので、何か特別な事情がない限りは無料での査定をおすすめします。

以下の記事で不動産鑑定の内容や費用について詳しく解説しています。

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マンションを相場より高く売却する6つの秘訣！

ここからはマンションを少しでも早く、相場より高く売るコツについて解説します。マンション売却の流れとしては全部で6つのSTEPに分かれ、売却までにかかる期間は平均3か月～6か月と言われています。

その中で特に気を付けておいてほしいポイントが以下になります。少しでも相場より高く売るために是非チェックしてください。

秘訣① 信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社選びはマンション売却において“肝”とも言える工程です。ここをおろそかにすると売却額が低くなるどころか、いつまで経ってもマンションが売れない…..という最悪な事態を引き起こしかねません。

そこで重要なのが「信頼できる不動産会社を選ぶ」ということですが、信頼できる定義は「1日でも早く、1日でも高く売る」という目標に向かってあなたのパートナー的な存在になってくれる不動産会社ないし担当の営業マンです。以下で具体的に選ぶ際のポイントを解説します。

ポイント1 売買が得意な不動産会社を選ぶこと

不動産会社には「賃貸が得意な会社」と「売買が得意な会社」があり、マンションを売りたいなら当然売買が得意な会社を選ぶ必要があります。

その中でも選ぶべきは「あなたのマンションの売買を得意とする不動産会社」です。過去にあなたのマンションの取引実績がどのくらいあるのかをヒアリングしましょう。次の条件を満たしていれば信頼のおける不動産会社の目安となります。

ポイント2 複数の不動産会社を比較すること

不動産会社はいきなり1社に絞るのではなく、2~3社程度の不動産会社と並行してやり取りすることをおすすめします。それぞれの対応や人柄などを見極めることがき、信頼できる担当者に出会える確立も上がります。

1社1社にアポをするのが面倒だったら、不動産一括査定サービスを使うのも有効です。簡単な入力だけであなたのマンションを売却するのにマッチする不動産会社を自動で選んでくれます。

不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」がおすすめです。大手から中小まで、全国の優良不動産会社のみが対応し、簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトの選び方や利用時の注意点については、以下の記事をご覧ください。

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ポイント3 「囲い込み」をしない不動産会社を選ぶ

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。不動産会社にとっては両手仲介ができた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

しかし、売主にとっては囲い込みされると他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるので売却価格が低くなってしまうリスクがあります。

秘訣② 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約に分かれます。その中でも理由がない限り「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめしています。

それぞれ特徴があり、簡単に説明すると以下の違いがあります。

媒介契約については以下の記事でも詳しく解説しています。

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何故、3種類の媒介契約の中で「専任媒介契約」が一番おすすめなのかというと、一言で言うと「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することになるので、不動産会社からすると競合他社に案件を奪われてしまうリスクがあり、積極的にチラシなどの広告を打たなくなります。「ポータルサイトに載せておけばいいか」だけで終わってしまう可能性が高いです。

一方、専任媒介契約は契約が1社のみ。また、3か月という契約期間の間位に物件を売らないと他社に流れる可能性があるので、本気度が違います。そもそも不動産会社は手数料商売なので、不動産会社からしても物件を売却しないと利益が出ないことも理由の一つにあります。

チラシなどのポスティングやポータルサイトでの露出強化のための工夫、現地販売などの集客に関しては圧倒的に一般媒介契約よりも量・質ともに上回るのは間違いありません。

ただ専任媒介契約を結ぶ上で1点注意して欲しいのが、前章でお伝えした「囲い込み」による不動産会社の利益優先の売り方にならないか、という点です。手口を理解した上で専任媒介契約を結び、怪しい素振りを見せたら釘を指すようにしましょう。

秘訣③「必要事項」を必ず契約書に記載してもらう

媒介契約を専任媒介契約にしたとはいえ、ここで安心してはいけません。担当の営業マンに販売戦略を詳しく説明させた上で、「説明通りの営業活動を必ず実行する」と契約書に追記させましょう。

具体的には次のような項目について記載してもらいます。

この他、「販売活動内容に疑問や不正があった場合は、専任の契約を解除する」旨を入れておきましょう。ここで渋るような会社なら、売却活動にそこまで力を入れないか、いずれトラブルを起こす可能性が高いので依頼しない方が懸命です。

秘訣④ 広告が出たら必ず確認する

信頼できる不動産会社を選んでも、「広告を不動産会社任せにしない」というのがポイントです。広告はネットとリアル、どちらも必ずチェックするようにしましょう。

ポータルサイトは「写真」と「遷移しやすさ」を確認

不動産会社との媒介契約後、早ければ翌日には不動産ポータルサイトに新着情報としてあなたのマンションが掲載されます。各サイトに掲載されたらすぐに実際の広告をよく確認するようにしましょう。

例えば、撮影している写真は晴れた午後などに撮影された明るいものか、撮影する角度などはセンスが良いか、一目見てマンションの魅力が伝わる写真か、また、内覧動画やVR動画が採用されている場合は魅力的な動画となっているかなどを確認します。

また一般的にポータルサイト内の検索時には「エリア」⇒「予算」⇒「広さ」の洵で希望条件を入れて絞り込みをかけますが、あなたのマンション情報にたどり着くのがスムーズかどうかも確認し、ついでにライバルの物件情報も抑えておきましょう。

掲載チラシが近隣に届いているか確認

あなたのマンション情報が掲載されているチラシ、新聞や住宅情報誌などをよく確認しましょう。専任媒介契約を結んだとしても、念のためチェックした方がよいです。

あなたが所有しているマンションの近隣住民に売買情報をアピールするには地域の身にミニコミ誌への折り込みチラシやポスティングが有効です。住み替える人の大半が今の住居から半径３キロメートル以内とされています。中には同じマンション内でもう一部屋欲しいという人や、移動したいという人もいます。近隣のポスティング状況は入念にチェックするようにしましょう。

販売用図面（マイソク）は魅力的なものになっている？

店舗に張り出されている間取りや写真が掲載されている販売用図面（マイソク）も、買い手側から見て魅力的なものになっているか、店舗に出向いて確認してみましょう。いい加減な不動産会社だと簡単な間取りにコメントが1行～2行記載してあるだけ、ということも十分にあり得ます。

最低限以下3点は確認するようにしましょう。

秘訣⑤ 内覧前に部屋を清掃して「空室」にしておく

あなたのマンションの購入希望者が現れると、購入希望者が実際に部屋を見学しにくる「内覧」があります。内覧は就職でいう面接のようなもので、マンション売却において今後を左右する大事な局面です。

内覧時のポイントとしては部屋を「空室」にしておくことです。というのも、不動産会社の担当者のほとんどが口を揃えて「空室にした方が、早く売却が決まる」と証言しているからです。

居住中の内覧の場合はどうしても他人の生活を目の当たりにすることになります。よほど綺麗に、インテリア雑誌に出てくるような暮らしを実践しているのであれば問題はありませんが、ほとんどは一般的な生活をしているのではないでしょうか。売却の可能性を高めるためにも、生活の気配は消しておきましょう。

また部屋をカラッと明るく見せるために、内覧前に清掃はしっかりと行っておきましょう。水回りは特に見られるポイントなので、以下のポイントを入念に清掃するようにしましょう。

自力でも取れない汚れはハウスクリーニングを依頼して清掃するのも手です。プロの力を借りて「空室」にふさわしい部屋にしてもらいましょう。

また、扉の閉まり具合や浄水器、浴室乾燥機のフィルター交換など、安価で自分で修理できそうな設備は修理するようにしましょう。

秘訣⑥ 瑕疵担保責任免責の条項を契約書に入れてもらう

購入後に買主があなたに対して過剰な責任を求めてこないよう、売買契約書に「瑕疵担保責任免責」の条項を入れておけば、売主であるあなたは安心です。

瑕疵担保責任とは、その物件に瑕疵（欠陥）があった際に売主が修繕の責任を負うということで、新築の建売住宅ですと建設業者が、注文建築の場合はハウスメーカーがそれぞれ10年間の瑕疵担保責任を負う必要があります。これが中古住宅の個人間の売買となると規定が違ってきて、瑕疵担保責任は付けても付けなくても自由となります。

一般的には引き渡しから2~3か月と言われてますが、中古住宅の場合は0カ月で合意することも可能です。購入後は全て買主側の責任でお願いします、ということです。これを瑕疵担保責任免責と言います。

まとめ

この記事ではマンションの売却相場の動向や相場の調べ方、さらにはマンションを高く売るためのコツを紹介してきました。
マンション売却で成功するには相場を把握しておくことが欠かません。
そして手間なく正確な相場を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番オススメです。

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