マンション売却を検討し、不動産会社へ相談する前に自宅の相場価格を知っておきたい人は少なくありません。
マンション売却にあたって、自分で相場価格を把握することは今後の売却を成功させる上で重要です。
相場を把握しておくことで、後々の不動産会社との連携や買い手との価格交渉もスムーズにできるでしょう。
ここからは、①2022年最新のマンションの売却価格の相場、②誰でも簡単に相場を調べる方法と③相場より少しでも高く売るコツの3点について解説しています。
- 監修秋津 智幸
- 不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
- 【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ、ファイナンシャルプランニング技能士２級
- 【URL】 不動産サポートオフィス
【2022年最新】主要都市のマンション売却価格の相場
まずはマンション売買の多いエリアごとに最新の中古マンション売却価格の相場を見ていきましょう。
| エリア | 平均売却額 | 平均築年数 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 北海道 | 1,507万円 | 27年 | 73.4万円 |
| 東京 | 3,696万円 | 19年 | 266.5万円 |
| 神奈川 | 2,624万円 | 23年 | 152.1万円 |
| 千葉 | 2.002万円 | 26年 | 96.9万円 |
| 埼玉 | 2,125万円 | 23年 | 115.4万円 |
| 愛知 | 2,029万円 | 22年 | 98.8万円 |
| 大阪 | 2,276万円 | 23年 | 126.6万円 |
| 広島 | 2,028万円 | 20年 | 99.8万円 |
| 福岡 | 1,629万円 | 23年 | 95.2万円 |
※本データは国土交通省「不動産売却取引価格情報(2020年第1四半期〜2020年第4四半期)」のデータをもとに編集部が集計しました。
人口が多いエリアの方がマンション価格の相場が高く、東京、神奈川、大阪といった中心都市の相場が高いことが分かります。
東京近郊のマンション売却価格の相場
東京都のマンション売却価格の相場は、平均平米単価80.8万円で、前年に比べて1.72%上昇しました。マンションの売却件数は9767件で、減少しました。
上記のグラフにはありませんが、2020年以降のコロナ渦でもマンション価格は高騰し続けています。コロナウィルス感染拡大の影響で、テレワークなど家にいる機会が増え、住まいに対する不満などが顕在化したことから、新たな住み替え需要が発生したことがコロナ渦であっても引き続きマンション価格が高騰し続けている要因の一つと言えます。
一方、オリンピックの選手村として利用された建物は中古マンションとして現在売り出されており、一部地域ではこの大量販売でマンション売却価格の相場の動向は注視が必要です。また、すでにマンション価格は高止まりしており、今後このまま高騰し続けるかは誰にもわかりません。
売却を検討している場合、早めに着手することも選択肢の一つと言えます。
次に、首都圏近郊のマンション売却価格の相場も見ていきましょう。
埼玉
埼玉県のマンションマンション売却価格の相場は、平均の平米単価で32.8万円です。
売却価格が高いのは、浦和区・大宮区・南区・中央区などの埼玉県中心部のマンションで、平米単価は50万円を超えます。
特に都心への通勤のしやすいマンションは、人気が高いと言えます。
神奈川
神奈川県のマンション売却価格の相場は、平均の平米単価で45.9万円です。
横浜市の中心地はマンションの売却価格が高く、特にみなとみらいのある横浜市西区のマンション売却価格の相場は1平米あたり77.9万円と東京都並みの価格で取引されています。
千葉
千葉県のマンション売却価格の相場は、平米単価で28.5万円となっています。
他の東京近郊エリアと同じく都心へのアクセスのしやすさによって、同じ県内でもマンションの売却価格の相場は大きく異なります。特に浦安市や市川市、船橋市などはマンション売却価格の相場が高くなっています。
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大阪
大阪府のマンション売却価格の相場は、2019年時点で平均の平米単価が37.9万円となっています。2018年に比べて売却価格は単価で1.5%ほど上昇しています。
特に、北区は2018年から2019年にかけて売却価格の相場が9%も上昇するなど、マンションの売却価格は大きく上昇傾向でした。
大阪も首都圏と同じく、2020年以降もマンション売却価格は引き続き上昇しています。理由は同じく、コロナ渦での長時間家に滞在したことで住まいへの不満が顕在化し、買い換え需要が増えていると考えられます。
また、大阪では2025年に大阪万博が開催されるため、今後もマンションの売却市場の状況は変わらず上昇傾向が続くのではないかと予想されますが、注視していく必要がありそうです。
福岡
福岡県のマンション売却価格の相場は、平均の平米単価で29.8万円です。2019年度は2018年度に比べてマンション売却価格の相場が5%も上昇している点も特徴的です。
特に、中央区では2018年から2019年にかけてマンション売却価格の相場は10%上昇し、平米単価は約44万円と高い水準です。
さらに、福岡市はコロナ禍でも地価が上昇した地域の一つです。福岡市は人口増加が続いているため、今後もマンション相場のアップが続きそうです。
名古屋
愛知県のマンション売却価格の相場は、平均の平米単価で29.5万円です。2018年から2019年にかけては、約8%も地価が上昇しています。
名古屋市の中でもマンションの売却価格が高い地域は東区や千種区で、平米単価が約41万円です。
しかし、公示地価は住宅地で9年ぶりに下落に転じています。
とはいえ、名古屋市の立地の良いエリアなどでは地価は上昇した地点もあります。名古屋市の中心部以外のマンションの売却価格の相場への影響は慎重に見ていく必要があります。
札幌
北海度のマンション売却の相場は、平均の平米単価で22万円です。
すすきのなどの繁華街を要する中央区のマンション売却価格の相場は28.5万円で、2018年は2019年に比べて12.8%相場が上昇しました。
コロナ禍のあとも市場状況は堅実で、2021年の公示地価でも住宅地は7.1%地価が上昇しています。マンション価格についても札幌市の中心部は上昇傾向が続いています。また、中心部以外でも札幌ドームの移転先となる北広島市など再開発の進んでいる地域では、マンション価格は上昇しています。
マンションの売り時はいつ？
※2021年第1四半期「不動産価格指標」より
緑色のマンション価格の推移を見ると、10年間で価格が1.5倍に上昇していることが分かります。
そのため、現在もマンション売却価格の相場は上昇傾向と言えます。
- コロナ流行後もマンションの売却相場は上昇している
- ウッドショックでマンション価格は高騰
- 中古マンションの在庫が少ない
- 金融緩和が縮小し、住宅ローン金利が上がる可能性がある
- マンションの築年数が新しいほど高く売れる
直近の市場動向を踏まえて、今後のマンション売却価格の相場がどうなるか考えていきましょう。
コロナの流行後もマンションの売却相場は上昇している
2020年に起こったコロナウイルスの流行は、マンションの売却市場に一時的に影響を及ぼしました。
下のグラフは、東日本レインズのレポートをもとに「首都圏の中古マンションの成約価格」をグラフにしたものです。
※月例速報 2020年1月度~2020年12月度（東日本レインズ）を基に編集部が独自作成
これまでの前年比右肩上がりの価格推移が一転して、コロナのウイルスの流行が本格化した2020年3月～5月はマイナスの結果となっていました。
しかし1度目の緊急事態宣言が解除された2020年6月からは、再び価格が上がり調子となっていることも分かります。
また、成約件数についても緊急事態宣言解除後は順調に件数が戻りつつあります。
※月例速報 2019年1月度~2020年12月度（東日本レインズ）を基に編集部が独自作成
このことから、中古マンションの需要が衰えていないことが分かります。
上記のデータ等から分かるように、マンション売却市場においては、すでにコロナウイルスの影響はほとんどないと見て差し支えありません。
ウッドショックでマンション価格が高騰
「ウッドショック」の影響によって新築マンションの価格が高騰し、それに引っ張られる形で中古マンションの価格も上昇しています。
下の図は、経済産業省がまとめた木材の製材価格の推移です。
※経済産業省『新型コロナがもたらす供給制約 :ウッドショックの影響』より
2021年に入ってから、木材の価格が急激に上昇していることが分かります。
これは、アメリカに端を発した「ウッドショック」の影響によるものです。
ウッドショックとは、コロナ禍によってアメリカで住宅需要が高まり、建材資材の木材が高騰している状況のことです。
日本でも、輸入木材の上昇に伴って建築資材の値上がりが起こり、新築マンションの価格が高騰しています。
中古マンションの在庫が少ない
現在、中古マンションの在庫が少ない状態が続いており、売却においてライバルとなる物件は少ないです。
コロナの流行によって住まいに対する不満が顕在化したことを背景に、住み替えニーズは高まっていると言われています。
一方で、マンションの売却を考えている人は「今でなくてもいいのではないか」と売り控えたり、反対に「価格上昇傾向は続いているからもう少し待とう」と様子見したりと、売り出し中の物件数はそれほど増加していません。
中古マンションを取り巻く市場状況については、2000件以上の不動産売却に携わった経験のあるプロへ取材してみました。
金融緩和が縮小し、住宅ローン金利が上がる可能性がある
現在、住宅ローン金利は1984年以降最低水準を維持しています。
しかし、今後も金利が低いままであるとは言い切れません。
現在、原料の高騰を背景に全世界的なインフレが懸念され、アメリカやEUをはじめ、金融緩和が縮小されるかが焦点となっています。
日本でも、金融緩和を推し進めてきた日銀総裁の黒田氏の任期である2023年4月が迫ってきています。
次期総裁が金融緩和を縮小する可能性も否定できません。もし金融緩和が縮小されれば、それに伴って住宅ローン金利が引き上げられるかもしれません。
住宅ローン金利が引き上げられれば、買主の買い控えや借入金額の見直しによってマンションの売却相場への影響も懸念されます。
マンションの築年数が新しいほど高く売れる
次に、築年数によってマンションの相場価格がどのように変動するのかも見ておきましょう。
築年数はマンションの相場価格に大きな影響を与えます。
以下の表は公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。
※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成
築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと86%、築20年を超えると54%と推移し、価格(資産価値)が下落していきます。
築20年を過ぎると、築浅物件の半分以下の価値になります。
この様にマンションの売却価格の相場は、立地は似たようなマンションでも築年数によって大きく変わるため、正確に予想することは難しいのも事実です。
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マンション売却価格の相場を自分で調べる方法
マンションの売却価格の相場は自分で調べることができます。
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調べ方は簡単。下のキャプチャのように、マンションのある都道府県や県庁所在地を選ぶだけです。
マンション売却価格の相場のシミュレーションをはじめ、以下のことが分かります。
- マンションの過去の売却価格や売却実績
- 都道府県や市区町村の相場動向
マンションの過去の売却価格や売却実績
マンションの専有面積を入力すると、そのマンションの過去の売却実績をもとに、査定価格をシミュレーションできます。
相場の推移や過去の売却実績も一目瞭然です。
都道府県や市区町村の相場動向
また、都道府県や市区町村も分かります。
例えば、世田谷区のマンション売却価格は前年に比べて約2.5%、3年前と比べて6.7%の上昇傾向であることが分かります。
売却件数は減少している一方、価格は上昇していることから、現在はライバルが少なくマンション売却に悪くない時期であると推察できます。
マンションの売却を考えているなら、プロに査定を行ってもらえる「不動産一括査定」もおすすめです。
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マンション売却で相場よりも安くなってしまうケース
ここまで、主要地域のマンション売却価格の相場を見てきました。
残念ながら、相場よりマンションの売却価格が安くなってしまうこともあり得ます。
この章では、相場よりも安くなってしまうケースの共通点と対策を紹介します。
- 同じマンションから同時期に複数の売り出しが出る
- 管理費・修繕費が高い
- 売り出し価格が安すぎる
- マンションを売り急ぐ
- 不動産会社から囲い込みを受ける
同じマンションから同時期に売り出しが出る
同じマンションから複数の売りが出た場合、売却価格は相場よりも安くなりがちです。
なぜなら、同じマンションの場合は、立地や共用施設、仕様など物件の差別化ポイントが少なく、より早く売却するとなれば「価格」での競争になる傾向が強いからです。
中古マンションの購入を考えている人は、例えば下記のような点でマンションを選びます。
- 駅からの距離
- 築年数
- 間取り
- 広さ
- 共用施設
- 周辺環境
- 値段
しかし、同じマンションの場合はどうでしょう？
駅からの距離や築年数、共用施設、周辺環境はもちろん同じです。広さや間取りも似通ってくる場合が多いでしょう。
そうなると当然、相手よりも安く価格を設定したほうが購入希望者を見つけやすくなります。
対策：同じマンションから売り出しが増える時期を避ける
同じマンションから売り出しが出ている場合、可能な限り売却の時期をずらしましょう。
同じマンションから複数の売り出しが出ている場合、可能な限り売却の時期をずらしましょう。
- 管理費・修繕積立金が値上げされるタイミング
- 大規模修繕が行われるタイミング
- 2~4月にかけての、引っ越しが増えるタイミング
「管理費・修繕積立金の値上げタイミング」や「大規模修繕が行われるタイミング」を避けるためには、あらかじめ「長期修繕計画」に目を通しておくことが重要です。
一方「引っ越しの多い時期」の売却は、購入希望者が多い時期でもあり、他の２つよりは売却が集中しても影響が少ないと言えます。
良し悪しがあるため、売却するべきかどうか不動産のプロに聞いてみると良いでしょう。
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管理費・修繕費が高い
マンションの管理費や修繕費が高すぎる場合も、購入希望者がなかなか見つからず売却価格が安くなることがあります。
下の図は、東京カンテイがマンションの管理費・修繕積立金の平均がいくらぐらいかを調査した結果です。
管理費・修繕費は増額傾向で、2020年の管理費・修繕積立金の平均金額は約27000円です。
特に以下のようなマンションで維持管理費が高くなる傾向があります。
- 機械式駐車場がある
- 戸数規模が少ない
- ジムやラウンジなどの共用施設がある
管理費・修繕積立金が平均よりも著しく高い場合は、購入希望者に敬遠される可能性があるでしょう。なぜなら、管理費・修繕積立金の安いマンションと比べると、価格が同じ場合、住宅ローン返済額は同じでも管理費と修繕積立金が高い分、毎月支払う金額が増えてしまいます。そのため、価格が同じなら敬遠されてしまう可能性が高くなってしまうので。そこで、周辺のマンションと比較して毎月支払う金額に差がないように調整した価格とする必要が出てきます。その結果、価格を抑える（下げる）ことになるのです。
対策：自分のマンションの売却実績のある不動産会社に仲介を依頼する
マンションの維持管理費は安い方がいいと一概には言えません。
高すぎるのも問題ですが、安すぎると将来、共用部分の修繕費用が不足する場合があります。
そのため、不動産会社が購入希望者に対し管理費の使われ方や修繕計画が妥当であることを伝えられるかが重要です。
マンションがあるエリアに強かったり、対応が誠実なことも重要なポイントです。
信頼できる不動産会社見抜くためには、過去にあなたのマンションに似た物件の取引実績がどのくらいあるのかをヒアリングしましょう。
次の条件を満たしていれば信頼のおける不動産会社の目安となります。
信頼できる不動産会社を見極めるためチェック事項
- あなたのマンションや近隣物件など最低でも直近3年程度、出来れば5年以上の取引事例を出してくれるかどうか
- 売るための具体的な方策を分かりやすく説明してくれるかどうか
- 購入希望者をを集めるためにオープンルームや現地販売会をしてくれるかどうか
- 購入希望者による内覧が入った際、きちんと対応してもらえるかどうか
- あなたのマンションの良さを引き出す販売用図面（マイソク）を作成してくれるかどうか
売り出し価格が安すぎる
「売り出し価格」とは、不動産ポータルサイトやチラシに記載されているマンションの売却希望価格のことです。
当然ながら、売り出し価格は売主が自由に設定できます。
しかし、相場を見誤ってマンションの売り出し価格を安く設定しすぎてしまう失敗例も。
特に、相場の値上がりが続いている昨今は、自分で調べた過去の売却価格のみから不動産会社の意見を聞かずに相場を判断する、あるいは不動産会社1社だけの話を信じてしまうことも、売り出し価格を低く見積もってしまう原因となります。
対策：複数社に査定依頼する
査定を受けるなら複数の会社に依頼するのが鉄則です。
会社によって得意とする物件やエリアがあり、また査定方法が異なるため査定額に差が出るのは珍しくありません。
下の図は、株式会社Speeeが1500人に行ったアンケートの結果です。
複数の不動産会社から査定を受けた人のうち、70%以上の人が100万円の差があったと答えています。
つまり、査定を1社に任せると相場を見誤る可能性があるということです。
複数の会社に査定してもらえば査定額の差はあっても中心となる価格を知ることで、より正確な相場を把握できます。
1社1社に連絡を行うのが面倒な場合は、不動産一括査定サービスもおすすめです。
おすすめの不動産一括査定サービスは「すまいステップ」
不動産一括査定とは、1度の入力で複数の不動産会社に査定ができるWeb上のサービスのことです。
株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」は、独自の審査で優良不動産会社を厳選。
例えば、査定依頼に対応するのは以下のような厳しい条件をクリアした担当者に限定しています。
- 宅建取引士の資格保有者
- 売買仲介営業業を5年以上経験している
- 累計100件以上の売買仲介実績
- 市場相場よりも高値で販売した経験あり
また、「しつこい営業電話」などユーザーへの迷惑行為を禁止しているため、はじめてでも安心して査定が行えます。
もちろん、費用は無料です。
マンションを相場より高く売却したい方は、まずは下のフォームから査定依頼に進みましょう。
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マンションを売り急ぐ
下の図は、株式会社Speeeがマンションを売り出してから売却できるまでの期間を尋ねた結果です。
不動産売却の経験のある1508人のうち、およそ半数以上が3カ月以上かかったと答えています。
マンションを売り急ぐと、足元を見られて購入希望者や不動産会社から、大きく値下げ交渉を持ちかけられる原因になってしまいます。
そのため、マンションを売却するまで4カ月は余裕を持ちたいところです。
対策：「買い先行」を避ける
マンションの売却を急いでしまうケースでよくあるのが、「住み替えのためのマンションを先に買って（契約して）しまった」というパターンです。
住み替えを行う場合、新居を買ってから現在のマンションを売る「買い先行」と、現在のマンションを売ってから新居を買う「売り先行」があります。
特に買い先行でも、「買い換え特約」を付けて新居の売買契約を結んだ場合、買い換え特約期間内に売却しなければ、売買契約が解除されてしまうため、売り急ぐ必要が出てきてしまいます。「買い換え特約」とは、従前の住宅を売却しなければ新居を購入するための住宅ローンが利用できないことから、一定の期間を設けて従前の住宅の売却活動を行い、その期間内に売却できなければ、契約が解除され、支払った新居の手付金は返還されるという特約です。
また、すでに新居を購入し、引渡しを受けている場合でも住宅ローンの支払いが従前の住宅と新居の2重ローンになっている場合は、返済の負担が重いため、売り急ぐ必要が出てくることがあります。
マンションを高く売りたいなら、おすすめは「売り先行」です。
「売り先行」には、マンションの売却に時間がかけられることに加え、売却代金を受け取ってから新居の購入を検討できるので資金計画が立てやすいというメリットがあります。
住み替えについて詳しく知りたい場合は、下記の記事が参考になります。
不動産会社から囲い込みを受ける
「囲い込み」とは、売主側の不動産会社が他の不動産会社経由では購入希望者を取り次がないことを指します。
例えば、あなたがA不動産会社にマンションを売却したいことを相談したとします。その後、Ａ不動産会社と売却のための媒介契約を結び、売却活動に入ります。
通常、不動産業者間の情報ネットワークであるレインズに物件を登録しなければなりませんが、一定期間登録せずに自社の顧客だけに紹介するということもあります。
また、A社がレインズに登録後、B不動産会社から問い合わせたあった場合「この物件はもう買い手がついてしまいました」と言って断ります。
一方、A社にやってきた購入希望者にはこの物件を紹介します。
そうすれば不動産会社は成約すれば、この購入希望者からもあなたからも仲介手数料をもらえます。
それは、物件が実際に紹介される範囲が狭いために買い手が付かないのに、不動産会社から「なかなか買い手がつかない」と言われたとき、自分でもそう感じて値下げに応じてしまいやすくなるためです。
また、購入希望者を広く紹介してもらえないため貴重な時間を無駄にしてしまうことにもつながります。
すまいステップでは独自の審査で優良不動産会社を厳選しています。
囲い込みをしない不動産会社に査定依頼をしたい場合は、下記フォームから査定依頼を行ってみましょう。
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対策：自分に合った媒介契約を選ぶ
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。囲い込みをされやすいのは、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結んだ場合です。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。売主に対して売却活動の報告義務はなし。レインズへの登録義務もなし。 |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産会社にしか依頼できない。 友人や知人に売るような依頼者自らが取引の相手を見つける「自己発見取引」の場合は、仲介会社を入れなくても契約することが可能。その場合は仲介手数料の支払いをする必要がない。 売主に対して2週間に一度の売却活動の報告義務がある。 媒介契約後7日以内にレインズへの登録義務がある。 契約期間は最長3カ月。売却活動の報告義務がある。 |
| 専属専任媒介契約 | 1社の不動産会社にしか依頼できない。 自己発見取引は原則禁止されているので、自己発見取引の際は仲介手数料が発生する。 売主に対して1週間に一度の売却活動の報告義務がある。 媒介契約後5日以内にレインズへの登録義務がある。 契約期間は最長3カ月 |
ただし、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことが悪いという訳ではありません。
むしろ、不動産会社が広告の予算を割いてくれたり、アフターサービスに力を入れてくれたりするメリットがあるため、マンション売却がはじめてなら、中でも専任媒介契約がおすすめです。
重要なのは、信用できる不動産会社と媒介契約を結ぶことです。
もし囲い込みが不安な場合は、媒介契約書に「他社からの問い合わせにもきちんと対応する」という旨を明記してもらいましょう。
また、マンションを売却する際の詳しい注意点に関しては、『マンション売却で失敗しないための注意点』をご覧ください。
まとめ
この記事ではマンションの売却価格の相場の動向や相場の調べ方、さらにはマンションを高く売るためのコツを紹介してきました。
マンション売却で成功するには相場を把握しておくことが欠かせません。
そして手間なく正確な相場を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番オススメです。
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記事のおさらい
マンション売却市場にコロナウイルスの影響は出ている？
コロナウイルスの流行による緊急事態宣言発令中は、初期に一時的な相場の下落があったもののマンション価格は右肩上がり推移を続けています。よって、現在コロナウイルスの影響は現在はあまり気にする必要はないと考えて良いでしょう。詳しく知りたい方は現在のマンション売却価格の相場の動向をご覧ください。
今後のマンションの売却相場はどうなる？
以前は「2020年の東京オリンピックまでマンション売却価格の相場は右肩上がりし、開催後は徐々に下がっていく」という説が有力でしたが、現在では、「今後も当面はマンション価格は値上がりし続ける」という予想も目立ってきました。詳しくは今後のマンション売却価格の相場をご覧ください。
築年数によって相場価格は変わる？
マンションの相場は、築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと86%、築20年を超えると54%と平均的な価格（価値）が推移していきます。詳しく知りたい方は築年数による相場価格の変動をご覧下さい。