【2021年最新】マンションの売却相場ー築年数別・地域別の相場を知る

マンション売却を検討し、不動産会社へ相談する前に自宅の相場価格を知っておきたい人は少なくありません。

マンション売却にあたって、不動産会社に相談する前に、自分で相場価格を把握することは今後の売却を成功させる上で重要です。

一般的にマンションは買うより売る方が難しいと言われています。

相場を把握しておくことで、後々の不動産会社との連携や買い手との価格交渉もスムーズにできるでしょう。

この記事では、2020年最新のマンションの売却相場、誰でも簡単に相場を調べる方法と相場を調べる際の注意点、相場より少しでも高く売るコツの3点について解説しています。

更に詳しくマンション売却について知りたい方は、「マンション売却の失敗体験談10選！よくある失敗から見る注意点」も参考になります。

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士

また、不動産会社に「自宅マンションの売却価格を調べてほしい」という方は下のフォームを入力すれば、完全無料で不動産会社に査定依頼ができます。

マンション査定の注意点については「マンション査定はどこまで見る？査定前の注意点と高額査定のポイント」をご覧ください。

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マンション売却の相場を確認しよう

【2020最新】主要都市のマンション売却相場

まずはマンション売買の多いエリアごとに最新の中古マンション売却相場を見ていきましょう。下の表をご覧ください。

※本データは国土交通省「不動産売却取引価格情報」の2020年第1四半期〜2020年第2四半期のデータを基にしています。

人口が多いエリアの方がマンションの相場が高く、東京、神奈川、大阪といった中心都市の相場が高いことが分かります。

大阪は2025年に万博が開催予定で開発が進むため、今後都市部を中心に相場が上昇する可能性がありそうです。

この表に載っていないエリアの相場を確認したい場合、こちらをクリックいただき、ページの真ん中にある日本地図から各エリアの相場を確認できます。

築年数による相場価格の変動

次に、築年数によってマンションの相場価格がどのように変動するのかも見ておきましょう。

築年数はマンションの相場価格に大きな影響を与えます。

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。

※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成

築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと87%、築20年を超えると51%と推移していきます。

築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になります。

この様にマンションは築年数によって大きく相場が変動するため、利益を最大限にあげるには素早く売却の判断が必要になります。

ただし、マンション価格の相場は正確に予測することは難しいのも事実です。

もしマンションの売却を少しでも検討しているなら、まずは不動産会社へ査定を依頼することをオススメします。

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現在のマンション売却相場の動向

地域別・築年数別の相場に続いて、現在のマンション売却相場の推移を見ていきましょう。相場の傾向を知っておくとよりマンション相場の理解が深まります。

特に、2020年はコロナウイルスの爆発的流行により、マンション売却の市場にも大きな変動がありました。

この章でコロナ前後のマンション売却市場の動きを確認し、損をしないマンション売却を目指しましょう。

コロナウイルス以前のマンション売却相場の動向

まずはコロナウイルスの流行前のマンション売却市場の動きを見てみましょう。

国土交通省が発表している不動産価格指数によれば、2010年と比較して2020年にはマンションの相場は1.5倍まで上がっていることが分かります。（緑線がマンションの価格相場です）

このマンション価格の値上がりは、「景気回復を目的とした金融緩和政策」「東京オリンピックの開催決定」などが理由であるといわれていました。

では、コロナ以降のマンション売却市場はどのように動いたのでしょうか。

コロナウイルス以降のマンション売却相場の動向

ここからは、公益財団法人 東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）のレポートをもとにマンション売却市場の動向を見ていきましよう。

※月例速報 2019年1月度~2020年11月度（東日本レインズ）を基に編集部が独自作成

東日本レインズの月次レポートによると、コロナのウイルスの流行が本格化した3月～緊急事態宣言発令中は、これまでの前年比右肩上がりの価格推移が一転してマイナスの結果となっていました。

しかし緊急事態宣言が解除された6月からは、再び価格が上がり調子となっていることも分かります。

特に最新の2020年11月では、成約価格の平均は2019年1月以降最高額を記録しました。

※月例速報 2019年1月度~2020年11月度（東日本レインズ）を基に編集部が独自作成

また、成約件数についても緊急事態宣言解除後は順調に件数が戻りつつあり、直近の2020年11月においては1990 年5月以降で過去最高の成約件数となりました。

このことから、中古マンションの需要が衰えていないことが分かります。

上記のデータ等から分かるように、マンション売却市場においては、すでにコロナウイルスの影響はほとんどないと見て差し支えありません。

直近でマンションを売却したいと考えている方は、動き出しても損をすることは少ないでしょう。

今後のマンション売却相場

「今すぐでは考えていないけど、数年以内に売りたい」と考えておられる方もいるかもしれません。

そのような方のために、今後のマンション売却相場の動向も確認しておきましょう。

東京オリンピックの開催が決まった頃、専門家達の間では「2020年の東京オリンピックまでマンション売却価格の相場は右肩上がりし、開催後は徐々に下がっていく」という節が有力でした。

実際に、東京不動産研究所の調査でも、新築マンション価格の相場は2020年から横ばい、2025年までは微減すると予想されていました。

しかし、「相続税の実質的な値上げに伴う資産としてのマンション需要の高まり」や「在宅ワークの一般化による住宅にかける資金の増加」により、予想当時よりもマンションの需要は上がっています。

「コロナウイルスによってオリンピックが2021年に延期されたこと」も、相場の右肩上がりを牽引する大きな理由の一つです。

現在では、「オリンピック以降もマンション価格は値上がりし続ける」という予想も目立ってきました。

そのため、今までのように「必ずオリンピックが終わる前に売る！」という風に考える必要はないでしょう。自分の状況に合わせてマンションの売却を検討すべきです。

マンション売却相場を自分で調べる方法3選

マンションの売却相場についてお伝えしてきましたが、実際いくらで売れるかは「マンションの特徴」によって差が出てきます。

この章では「自宅マンションの相場を”自分で”調べる方法」を紹介していきます。

マンションの売却相場を調べるために下記のようなサイトがよく使われています。

この3つのサイトを使えば、マンションがいくらで売れるか相場が分かります。それでは１つずつサイトの特徴を見ていきましょう。

方法①：レインズマーケットインフォメーション

まずは公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Information（レインズマーケットインフォメーション）を使った相場の調べ方です。

「レインズ」とは、不動産会社などの宅地兼業務を扱っている人間のみが閲覧できる不動産の成約情報、売り出し情報が集まっている総合データベースです。

レインズマーケットインフォメーションはそのデータベースを一般の人でも閲覧できるよう保有データに制限をかけ公開しているサイトです。

制限がかかっているとはいえ不動産会社も同じデータを見ているので、信憑性は高いと言えます。

また、間取りや築年数、駅からの距離、成約時期などの細かい条件で相場を調べられるののも強みと言えます。使い方も非常に簡単で、主に3ステップで見たい情報にたどり着けます。

弱みとしては、掲載されている金額が実際の成約価格のみなので、売り出し中の金額からどの程度下がったのかを把握できないことや、前章でも説明したマンション名を特定することができない点にあります。

使い方も3ステップでとてもカンタンです。

STEP① 「マンション」から都道府県と地域を入力する

まずはサイトにアクセスし、TOPページから「マンション」の方で都道府県と地域を選択してください。

STEP② 追加検索条件を入力する

TOPページから次のページに遷移したら、右枠の追加検索条件を入力していきます。「地域詳細」と単価、専有面積、間取り、築年数、成約時期、用途地域などを入力していきます。

STEP③ 取引条件を確認

追加検索条件を入力したら、画面の下部に過去の成約価格一覧が表示されるので、築年を縦軸、㎡単価を縦軸とした散布図とリストで表示され、一目で自分が求める物件の相場を知ることができます。

利便性や情報の網羅性の観点からレイズマーケットインフォメーションが最も利便性の高いサイトと言えます。マンションの成約価格の相場を知りたい人はまずこのサイトを使いましょう。

サイト②：Howma（AI査定）

近年はAI（人工知能）の発達・浸透により誰でも手軽にスマホやパソコンなどで査定価格を知ることが出来るようになっています。

入力画面に必要な情報を入力すると、保有している様々なマンション情報（ビッグデータ）からAIが近しい条件の物件情報を探し出し、査定額を算出してくれます。

その中でもおすすめのマンション売却シミュレーターが「HowMa（ハウマ）」です。

画面に必要事項を入力すれば、ものの5分程でAIが保有してるビッグデータから近しい物件を探し、仮の査定価格を算出してくれます。

不動産会社に査定を依頼した場合と比較するとまだ価格の正確さに欠けるようですが、短時間で手軽に今すぐ相場価格が知りたい場合に使うのがおすすめです。

以下の記事でマンション売却シミュレーターの注意点や使い方について詳しく解説しています。

サイト③：マンションマーケット

マンションマーケットは「日本最大級のマンション相場サイト」というキャッチコピーの通り、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができます。

マンション名を入力すると相場価格を算出するだけでなく「過去の売買価格」「資産評価」またマンション内に現在販売中の物件があると「現在販売中の中古物件」として表示されるので、自分のマンションの売り出し価格の相場を調べるにはうってつけです。

ただし、掲載されている金額が実際に売買契約を結んだ金額（成約価格）ではなく、売り出し価格であるという点です。売り出し価格とは、買主側が「この金額で売りたい」という金額です。

売り出し価格で成約するわけではないので、あくまで「売り出し価格」の参考値として活用してください。

自分で相場を調べるのが手間な方は、下のバナーをクリックして必要情報を入力すれば不動産会社に自宅マンションの売却価格を査定してもらうことができます。

マンション売却にかかる費用

実際にマンションを売却する際には、マンションの売却金額の5～7%の費用がかかると言われています。

マンション売却に向けて動き出す前には、「どのくらいの出費があるのか」を一度確認した上で資金計画を立てましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する場合には、仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法律で上限が決まっており、売買金額ごとに以下のように変動します。

この金額はあくまで上限金額なので、不動産会社によっては仲介手数料の値引き交渉ができる場合があります。

印紙税

マンションを売却する際には、「印紙税」という税金を必ず支払わなければなりません。

この税金は、一定額以上の金額を取り扱う契約書の発行にかかる税金で、契約書に記載される金額によって納税額が変わります。

印紙税の納税は、収入印紙を売買契約書に貼り付けることで行われます。

不動産会社の仲介でマンションを売却する場合には不動産会社が収入印紙を用意するので、売り主が納付のために何かを行うということはありません。

譲渡所得税

マンションを売却して売却益（譲渡所得）が出た場合のみ、「譲渡所得税」という税金を納付する必要があります。譲渡所得税は、譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興所得税の総称です。

譲渡所得は、以下のような計算で求めることができます。

このように保有期間によって譲渡所得税の税率は大きく異なるので、マンション売却で譲渡所得が発生しそうな場合には、保有期間が5年を過ぎてから売却するのがよいでしょう。

その他の費用

仲介手数料・印紙税・譲渡所得税以外にも、マンションを売却する際には状況によっていくつかの費用が発生します。

以下はその代表的なものです。

マンション売却にかかる費用を詳しく知りたい方は、以下の記事も参照してみて下さい。

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マンション相場を調べる際の注意点

次に、マンションの相場を調べる際の注意点を4つご紹介していきます。

条件の近いマンションの成約価格を参考にする

「マンション売却相場を自分で調べる方法3選」の章で紹介したようなサイトを使えば、多くの相場情報を得ることができます。

どの情報を参考にしていいか迷ったときは、「売りたいマンションと条件と近いマンションの成約価格」を参考にしましょう。

具体的には、以下のような点が自身の売りたいマンションと一致するマンションの相場を確認するのがよいでしょう。

マンションの相場は、細かな条件で大きく変わってきます。

できるだけ自分の売りたいマンションと条件の近しいマンションを見つけることが、より妥当な相場を調べる上で重要です。

平米単価で計算する方法を知っておく

「できるだけ条件の近いマンションで比較しましょう」とお伝えしましたが、部屋の広さまで同じマンションを見つけるのは意外と難しいです。

「売りたいマンションとほぼ同じ条件だけど部屋の広さがぜんぜん違う……」というような場合には、平米単価をもとに自分のマンションの広さだったらいくらくらいになるかを計算しましょう。

例えば、50㎡のマンションが2500万円で売れた時の平米単価は50万円です。

広さ以外の条件が同じ30㎡のマンションを売るのであれば、30㎡×50万円＝1500万円ほどが相場になってくるということです。

なお、「マンションの坪数しか分からない」というときには、【1坪=約3.3㎡】なので3.3倍すればおおよその㎡数を算出することができます。

査定は複数社に依頼しよう

査定を受けるなら複数の会社に依頼するのが鉄則です。

会社によって得意とする物件や査定方法が異なるため査定額に差が出るのは珍しくありません。

査定を1社に任せると相場を見誤る可能性がありますが、複数の会社に査定してもらえば査定額のブレは少なくなり、より正確な相場を把握できます。

不動産一括査定を利用すれば簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができるのでオススメです。

マンションを相場より高く売却する3つの秘訣！

ここからはマンションを少しでも早く、相場より高く売るコツについて解説します。マンション売却の流れとしては全部で6つのSTEPに分かれ、売却までにかかる期間は3か月～6か月と言われています。

その中で特に気を付けておいてほしいポイントが以下になります。少しでも相場より高く売るために是非チェックしてください。

秘訣① 信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社選びはマンション売却において“肝”とも言える工程です。ここをおろそかにすると売却額が低くなるどころか、いつまで経ってもマンションが売れない…..という最悪な事態を引き起こしかねません。

そこで重要なのが「信頼できる不動産会社を選ぶ」ということですが、信頼できる定義は「1日でも早く、1日でも高く売る」という目標に向かってあなたのパートナー的な存在になってくれる不動産会社ないし担当の営業マンです。以下で具体的に選ぶ際のポイントを解説します。

ポイント1 売買が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社には「賃貸が得意な会社」と「売買が得意な会社」があり、マンションを売りたいなら当然売買が得意な会社を選ぶ必要があります。

その中でも選ぶべきは「あなたのマンションの売買を得意とする不動産会社」です。過去にあなたのマンションの取引実績がどのくらいあるのかをヒアリングしましょう。次の条件を満たしていれば信頼のおける不動産会社の目安となります。

ポイント2 複数の不動産会社を比較

不動産会社はいきなり1社に絞るのではなく、2~3社程度の不動産会社と並行してやり取りすることをおすすめします。それぞれの対応や人柄などを見極めることがき、信頼できる担当者に出会える確立も上がります。

1社1社にアポをするのが面倒だったら、不動産一括査定サービスを使うのも有効です。簡単な入力だけであなたのマンションを売却するのにマッチする不動産会社を自動で選んでくれます。

不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」がおすすめです。大手から中小まで、全国の優良不動産会社に簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトの選び方や利用時の注意点については、以下の記事をご覧ください。

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秘訣② 媒介契約は「専任媒介契約」を選ぶ

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約に分かれます。

その中でも理由がない限り「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめしています。

それぞれ特徴があり、簡単に説明すると以下のような違いがあります。

媒介契約については以下の記事でも詳しく解説しています。

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何故、3種類の媒介契約の中で「専任媒介契約」が一番おすすめなのかというと、一言で言うと「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することになるので、不動産会社からすると競合他社に案件を奪われてしまうリスクがあり、積極的にチラシなどの広告を打たなくなります。「ポータルサイトに載せておけばいいか」だけで終わってしまう可能性が高いです。

一方、専任媒介契約は契約が1社のみ。また、3か月という契約期間の間位に物件を売らないと他社に流れる可能性があるので、本気度が違います。そもそも不動産会社は手数料商売なので、不動産会社からしても物件を売却しないと利益が出ないことも理由の一つにあります。

チラシなどのポスティングやポータルサイトでの露出強化のための工夫、現地販売などの集客に関しては圧倒的に一般媒介契約よりも量・質ともに上回るのは間違いありません。

ただ専任媒介契約を結ぶ上で1点注意して欲しいのが、「囲い込み」による不動産会社の利益優先の売り方にならないか、という点です。手口を理解した上で専任媒介契約を結び、怪しい素振りを見せたら釘を指すようにしましょう。

秘訣③「必要事項」を必ず契約書に記載してもらう

媒介契約を専任媒介契約にしたとはいえ、ここで安心してはいけません。担当の営業マンに販売戦略を詳しく説明させた上で、「説明通りの営業活動を必ず実行する」と契約書に追記させましょう。

具体的には次のような項目について記載してもらいます。

この他、「販売活動内容に疑問や不正があった場合は、専任の契約を解除する」旨を入れておきましょう。ここで渋るような会社なら、売却活動にそこまで力を入れないか、いずれトラブルを起こす可能性が高いので依頼しない方が懸命です。

まとめ

この記事ではマンションの売却相場の動向や相場の調べ方、さらにはマンションを高く売るためのコツを紹介してきました。
マンション売却で成功するには相場を把握しておくことが欠かません。
そして手間なく正確な相場を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番オススメです。

マンション売却の失敗体験談10選ーよくある失敗から見る注意点

マンション売却の買い替えを検討している方はこちらの記事も合わせてご覧ください。

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