媒介契約とは、不動産会社に不動産を売却するための営業活動を依頼するための契約です。
媒介契約には3つの種類があります。以下が3つの媒介契約と違いになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 〇 | × | × |
| 売主も買主を探せる | 〇 | 〇 | × |
| 不動産会社からの 活動報告 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 契約期間 | 規定なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
このうち、不動産会社からは「専属媒介契約」がおすすめされる場合が多いようです。
専任媒介契約とはどのようなものなのでしょうか？
メリットやデメリットは何なのでしょうか？
この記事を読めば、専任媒介契約を理解した上であなたに最適な媒介契約が分かるようになります。
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、1社の不動産会社のみに営業活動を依頼する媒介契約のことです。
専任媒介契約を結んでいる間、売主は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。
ただし例えば知人に不動産を売却するなど、仲介業者を通さずに自分で買主を探して取引を行うこと（＝自己発見取引）が可能です。
媒介契約を結ぶ際に費用は発生しませんが、不動産が売却できたら不動産会社へ仲介手数料を支払います。
専任媒介契約の特徴は下記の3つです。
- 契約期間は最長3カ月
- 2週に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられる
- 不動産会社が物件をレインズへの登録義務がある
契約期間は最長3カ月
専任媒介契約の契約期間は、最長3カ月です。
最長期間であるため、契約の内容などによっては3カ月より短くすることも可能です。（ただし、通常は3カ月の媒介契約を結びます。）
この期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができないため、注意しましょう。
2週に1回以上、不動産会社から営業活動報告を受けられる
不動産会社には、専任媒介契約を結んだ顧客に対して2週に1回以上営業活動の報告を行うことが義務図けられています。
他社からの紹介客に物件を紹介しない「囲い込み」や、営業活動を行わずに売却価格を値下げを強いる「値こなし」を防ぐためです。
営業活動報告では、以下のような項目に対する報告がメールやファックスで送られてきます。
- 販売活動の内容
- 問い合わせの件数
- 内覧希望者数
- 内覧の手ごたえや反応
万が一トラブルが発生する可能性を考慮し、報告書は売却が完了するまで保管しておきましょう。
不動産会社に対して、レインズへの登録義務がある
不動産会社には、専任媒介契約を結んだ物件をレインズに登録する義務があります。
レインズとは、売り出し中の物件情報が登録されているネットワークシステムのことです。
このシステムに物件情報を登録することで、他の不動産会社の担当者も物件情報を検索することができるようになります。
つまり、囲い込みを防ぎ、より高く物件を買ってくれる購入希望者を広く集めることができるのです。
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専任媒介契約のメリット
ここまで、専任媒介契約の特徴を見てきました。
専任媒介契約のメリットは3つです。
- 不動産会社に積極的に売り出してもらいやすい
- サービスが充実している
- 窓口を一本化できる
不動産会社に積極的に売り出してもらいやすい
専任媒介を結んでいれば、売主はその期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。
つまり、専任媒介契約の物件が売れれば、不動産会社は仲介手数料という形で必ず報酬を得ることができます。
そのため、専任媒介契約を結ぶと物件を積極的に売り出してもらえる傾向にあります。
サービスが充実している
不動産が売却できれば仲介手数料が手に入るため、不動産会社にとっては専任媒介契約を結んでくれた売主は重要顧客です。
そのため、専任媒介契約を結ぶと充実したサービスが受けられることも。
例えば、大京穴吹不動産では専任媒介契約を結んだ売主に対して以下のようなサービスを提供しています。
- 設備保障サービス
水回りを中心に住宅設備の補修費を最大10万円負担してもらえる - ハウスクリーニング費用の負担
水回りのハウスクリーニング費を負担してもらえる - プロカメラマン撮影サービス
ポータルサイトへ掲載するための物件写真をプロカメラマンに撮影してもらえる
窓口を一本化できる
専任媒介契約を結ぶ場合、営業活動を依頼する会社は1社です。
窓口が一本化できるため、複数の不動産会社とやり取りをする場合と比べて時間や手間を削減できます。
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専任媒介契約のデメリット
- 囲い込みを受ける可能性がある
- 売主都合でキャンセルする場合はキャンセル料がかかる
- 不動産を売りに出していることが周囲にバレやすい
囲い込みを受ける可能性がある
囲い込みとは、他の不動産会社に紹介された購入希望者に物件を売却しないことを指します。
それは、不動産会社が「両手仲介」を狙っているためです。
両手仲介を行えば、不動産会社は買主と売主両方から仲介手数料を得られます。
一方、他社から紹介された顧客がこの物件を購入した場合、不動産会社がもらえるのは売主からの仲介手数料のみ。
そのため、不動産会社はあなたの物件を他社からの紹介顧客に紹介せずに囲い込もうとするのです。
囲い込みを受けると、物件がなかなか売れずに値下げを余儀なくされる場合もあります。
囲い込みを受けないよう、レインズへの登録やポータルサイトへの広告出稿が行われているか確認しましょう。
売主都合でキャンセルする場合はキャンセル料がかかる
専任媒介契約の契約期間は3カ月です。
この間に、「媒介契約を結ぶ会社を変えたい」など売主都合で媒介契約をキャンセルする場合、かかった広告費や宣伝費を請求されることがあります。
専任媒介契約を結ぶ会社はしっかり見極めることにしましょう。
不動産を売りに出していることが周囲にバレる可能性がある
不動産会社は、専任媒介契約を結んだ物件をレインズに必ず登録しなければなりません。
レインズに登録された物件は、他の不動産会社の担当者も閲覧できてしまいます。
つまり、不動産を売りに出していることが近隣や知人に知られる可能性があります。
レインズに掲載せずに不動産を売却したい場合は、一般媒介契約を結びます。
しかし、レインズに掲載することで不動産を高く買ってくれる可能性のある顧客を広く募ることができるというメリットもあります。今一度、検討してみてください。
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専任媒介契約がおすすめな人
ここまで専任媒介契約のメリット・デメリットを解説してきました。良し悪しを知って専任媒介契約を結ぶか迷っている方もいると思います。
以下の画像は「マンション売却の際に交わした媒介契約の種類」になります。
グラフの通り、専属専任媒介契約・専任媒介契約が特に多く契約されていることから、売却する際には「専任」の媒介契約が人気と言えます。
この章では、専任媒介契約がおすすめな人について紹介しています。
専任媒介契約がおすすめな人は以下の通りです。
- 都心部・人気エリアから外れている人
- 早く売却したい人
- 複数社とやり取りするのが面倒な人
都心部・人気エリアから外れている人
都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が多いため、一般媒介契約で不動産会社を競わせて、広告が多く出し、より良い条件での売却できる可能性があります。
ですが、都心部や人気エリアから外れている場合、購入希望者は都心部や人気エリアに比べ多くないため、専任媒介契約を結び、1社で積極的に売却活動してもらった方が良い条件で売却できる可能性が高くなるからです。
早く売買したい人
以下の画像は、各媒介契約の成約にかかった期間です。
3つの媒介契約の中でも専属専任媒介契約と専任媒介契約が早く売却できる傾向にあります。
先述した通り、専任媒介契約で売却を成功させると、不動産会社は仲介手数料を得ることができるので、積極的に売買活動をしてくれます。
専任媒介契約では、レインズに7日以内に登録、2週間に一回の活動報告などがあり、依頼主も現状の把握がしやすいく、多くの物件情報を流すことで、購入希望者を募ることも可能です。
早く売却できますが、注意することがひとつあります。それは「囲い込み」です。
専任媒介契約は「囲い込み」をする会社があるので、囲い込みをしないか確認しておきましょう。
囲い込みをする会社かどうかを見極める方法として、不動産会社に販売戦略を直接聞くことも一つの方法です。
複数社とやり取りするのが面倒な人
複数の不動産会社と媒介契約を結んで、やり取りするのが面倒な人は専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
先述した通り、専任媒介契約は窓口を1社に絞って売却活動できるので、複数社とのやり取りがなくなり負担が軽くなります。
複数社とやり取りをしたくない人にとってはピッタリな媒介契約と言えます。
ここまで、専任媒介契約がおすすめの人について説明してきました。
媒介契約では不動産会社選びが非常に重要です。まずは複数社から査定を依頼し、査定額や対応の違いを比較しましょう。
すまいステップでは優良不動産会社を厳選。下記のバナーから無料で査定依頼ができます。
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専任媒介契約を結ぶ際の注意点
ここまで読んだ方の中には専任媒介契約を選ぼうと思っている人もいるかもしれません。
ただ、後悔しないためには事前に専任媒介契約を結ぶ際の注意点を知っておくことが大切です。
そこでこの章では媒介契約を結ぶ前の注意点を3つ紹介します。
- 不動産会社選びを慎重に行う
- 契約期間・解約方法を確認しておく
- 仲介手数料を確認しておく
不動産会社選びを慎重に行う
加えて、営業マンとの相性も重要です。相性をチェックする上で重要なことは2つです。
- 専門性
- 人柄
まず「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。
さらに、実践的なアドバイスができるかを見極めるために仲介業務の経験年数が長ければなおよいです。
「人柄」は営業マンの対応を複数社比較してみることをオススメです。
あなたの疑問に親身に対応してくれるのか、相手の気持ちになって接してくれるのか、といった人として信頼できるかを見ておきましょう
信頼できる不動産会社選びなら、すまいステップがおすすめ
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すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。
さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができより高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
また、不動産会社に対してしつこい営業電話などの迷惑行為を禁止してます。そのため、安心して査定を受けられます。
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契約期間・解約方法を確認しておく
契約期間や解約の条件を今一度確認しておきましょう。
- 一般媒介契約…契約期間の規定なし（連絡一つで解約が可能）
- 専任媒介契約…契約期間3ヶ月以内
- 専属専任媒介契約…契約期間3ヶ月以内
一般媒介契約は契約期間の決まりこそありませんが、簡単な連絡で解約が可能です。不動産会社に電話をかけてみましょう。
専任媒介契約、専属媒介契約は期間に3ヶ月以内の規定があります。
専任媒介の解約方法１：債務不履行として
動産会社自体や担当者の行動があまりに消極的であったり、当初の契約内容から逸脱している場合は債務不履行として契約解除することができます。
この場合は契約期間満了を待たずに契約解除を申し出ましょう。
専任媒介の解約方法２：基本的には3ヶ月後に解除
専任媒介契約は期限は３カ月間と決まっています。専任媒介契約では定期的に担当者から連絡があるので、もし契約を解除する場合はまず担当者に相談しましょう。
３カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切るとトラブルになる場合があります。
仲介手数料の額や支払うタイミングを確認する
媒介契約は、不動産売却の営業活動を不動産会社に依頼する代わりに、不動産が売却できた際には仲介手数料を支払う契約です。
支払う段階で慌てないよう、あらかじめ支払う仲介手数料の額を把握しておくようにしましょう。
また値引き交渉や支払い時期の交渉をするなら、おすすめのタイミングは媒介契約締結前です。
媒介契約を一度結ぶとの内容を変えることは難しいため、契約内容に要望がある場合は媒介契約締結前に交渉を行うようにしましょう。
仲介手数料の金額
仲介手数料の上限は法律で決まっています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+2万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
例えば、1000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料の上限は以下の式で求められます。
＝（売却価格×3％+6万円）+ 消費税10％
＝（1000万円 × 3% +6万円）＋ 消費税10％
= 39万6000円
この額は、あくまで法律で定められた「上限」の金額です。
専任媒介契約の場合、一般媒介契約に比べて値引きしてもらいやすいとも言われています。
値引き交渉を検討している人は下記の記事も参考にしてみてください。
仲介手数料の支払いタイミング
仲介手数料は慣習として、売買契約成立時に半額、残りは決済時に支払うことが多いです。
決済時に払う手数料は売却代金から支払うことができますが、中には売買契約時に仲介手数料の支払いをすることが難しい人もいるかもしれません。
その場合は、仲介手数料の支払いタイミングをずらせないかを媒介契約締結前に不動産会社に相談してみましょう。
まとめ
専任媒介契約は、不動産会社の手厚いバックアップを受けながら不動産を売却できます。
ただし、専任媒介契約を結ぶ際は慎重に不動産会社を選びましょう。
契約期間の間は他の不動産会社と媒介契約をむすぶことができないためです。
実績のある優良会社に査定依頼をし、その中から信頼できる不動産会社を選びましょう！
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記事のおさらい
専任媒介契約とは？
専任媒介契約とは、1社の不動産会社のみに営業活動を依頼する媒介契約のことです。詳しく知りたい方は専任媒介契約とはをご覧ください。
専任媒介契約のメリットは？
不動産会社に積極的に売り出してもらいやすく、他社でも買取が可能です。詳しくは専任媒介契約のメリット・デメリットをご覧ください。
他の媒介契約との違いは？
専属専任媒介契約：活動報告が週1回以上報告が来るので、勢力的に売却活動ができます。一般媒介契約：他の契約よりも自由度の高い売却活動ができます。詳しく知りたい方は他の媒介契約の違いをご覧下さい。
媒介契約する際の注意点は？
契約期間と解約期間をしっかり確認しておきましょう。また不動産会社選びも慎重に行うと良いでしょう。詳しくは媒介契約を締結する際の注意点をご覧ください。