専任媒介が選ばれる理由とは?不動産売却の契約について知ろう

不動産の売却をする際には不動産会社と「媒介契約」を結びます。
この媒介契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。初めて不動産を売却する人の中には「どの媒介契約を選んでいいか分からない」という人も多いと思います。

不動産会社に売却の相談をした人の中には専任媒介契約と専属専任媒介契約を勧められた人もいるかもしれません。
実際に三菱地所グループの調査によればマンションを売却した人の中で74%が専任媒介か専属専任媒介を選んでいるというデータもあります。（回答者536人）

これだけ多くの人が2つの契約を選ぶには理由があります。
そこで今回は「なぜ専任媒介（または専属専任媒介）が多くの方に選ばれるのか」をメリットやデメリットの説明を交えて紹介していきます。

この記事を読めば、3種類の媒介契約の特徴を理解でき、自分に適した媒介契約が何か分かるようになるでしょう。

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3つの媒介契約の特徴

不動産を売却する時は不動産会社に売却の仲介を依頼するのが一般的です。この仲介を依頼する際に取り交わす契約が媒介契約です。
冒頭でお伝えしたように、媒介契約には3つの形態があります。まずは各媒介契約の特徴を詳しく見ていきましょう。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する際に交わす契約です。さらに、指定流通機構（レインズ）への登録義務があり、自己発見取引も認められているのが特徴です。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する際に交わす契約です。専任媒介契約との違いは、自己発見取引が禁止されていることです。

もし自分で買主を見つけてきた場合には、不動産会社に仲介に入ってもらい、仲介手数料を支払う必要があります。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
不動産会社を通さずに、自ら買い主を見つける取引も可能で、指定流通機構（レインズ）への登録と業務状況の報告義務も任意と、不動産会社としても売り主としても自由に販売活動を行えることが特徴です。契約期間の制限もありません。

複数の不動産会社の条件を比較しながら選べるという大きなメリットがある一方で、不動産会社を一社に絞らないデメリットもあります。

たとえば、不動産会社の立場としては、頑張って買主を見つけてきたとしても他業者と契約される可能性があるため、対応の優先順位が下がってしまうかもしれません。特に、買い替え、任意売却、財産分与など関係者が多く複雑な案件だと不動産会社としては敬遠されるかもしれません。

専任媒介契約を選ぶメリットとデメリット

前章では各媒介契約の特徴を紹介してきました。それではなぜ多くの方が専任媒介（専属専任媒介）を選ぶのかをメリットとデメリットを比較しながら説明していきます。

専任媒介契約のメリット

メリットは主に3つあります。

【メリット①】買主を見つけやすい

買主を探す不動産会社としては、買主さえ見つければ自社の成果になると分かっているので、優先的に売却活動を進めてくれやすくなります。

なので、買主を探している期間も短くて済むことが多いです。中でも、自分で買主を探すこともでき、不動産の担当者と定期的に連絡が取れる専任媒介契約は、ほかの媒介契約に比べて優れていると言えます。

【メリット②】売却活動の進捗が分かる

不動産会社の担当者から提起的に売却活動の報告があるため、どのような活動をしているか、現状はどうかを知ることができます。

不動産の売却は高額で、買主も慎重になっているため、買主が見つかるまで長期間かかってしまう場合があり、不動産会社と定期的に連携して買主を探すことがとても重要です。

【メリット③】買取保証を利用できる

不動産会社の中には専任媒介の契約者限定で追加のサービスを提供している会社もあります。
その追加サービスの中でも、買取保証があります。
この保証制度は不動産の買主を探して一定期間売れなかった場合、不動産会社自らが買主となって不動産を買い取るものです。

買い取り額は希望より下がってしまうかもしれませんが、確実に売ることができます。

専任媒介契約のデメリット

続いて専任媒介契約のデメリットを紹介します。

【デメリット①】複数会社と契約できない

専任媒介契約をのデメリットとしては、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できることが挙げられます。

不動産売却の活動を一社にすべて一任することになります。契約した不動産会社の対応が悪かったり、担当者と意見が食い違った場合、その会社との契約をやめて、ほかの会社で話をすすめることは基本的にできません。
もし、会社自体の運用方法、担当者の買主を探すアプローチ方法や販売戦略といった意見が食い違った場合、不便に感じてしまうことがあります。

専任媒介契約を選ぶべき人の特徴

専任媒介契約にはメリットもデメリットもあるので、一概に専任媒介契約が良いというわけではないということが分かります。それではどのような人が専任媒介契約を選ぶべきなのでしょうか？

結論としては、

• 不動産を早く売りたい
• 複数社とやり取りは手間に感じる
• 信頼できる不動産会社が見つかった

という人には専任媒介契約がオススメです。

逆に

• 時間がかかってもいいからいいオファーを待ちたい
• 複数社とのやり取りは手間ではない
• どの不動産会社に任せればいい迷ってる

という人は一般媒介契約を選べばいいでしょう。

専任媒介契約を締結する際の注意点

ここまで読んだ方の中には専任媒介契約を選ぼうと思っている人もいるかもしれません。
そんな人は、後で後悔しないように媒介契約のリスクも考慮しておくべきです。そこでこの章では専任媒介契約を結ぶ前の注意点を2つ紹介します。

媒介契約は解除できる場合もある

専任媒介契約は契約の履行期間が3カ月以内と決まっています。契約期間を考えて解除する方がトラブルが少なくて済みますし、不動産会社が買い手探しに消極的であったり、不便を感じた場合は債務不履行として契約を解除することもできます。しかしすでに買い手がついている時に売り手の都合で解除することは基本的にはできません。

3カ月経過したあと契約解除する

専任媒介契約は期限は３カ月間と決まっています。専任媒介契約では定期的に担当者から連絡があるので、もし契約を解除する場合はまず担当者に相談しましょう。３カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切るとトラブルになる場合があります。
専任契約では一社のみと契約になり、不便に感じてしまうこともあるかもしれませんが、契約期間中は無理に契約解除せず、３カ月経って契約期間が満了するタイミングで契約解除をしましょう。そうすれば、トラブルがなく解除することができ、他の不動産会社を検討することができます。

債務不履行として契約解除する

不動産会社自体や担当者の行動があまりに消極的であったり、当初の契約内容から逸脱していて違反している場合は債務不履行として契約解除することができます。不動産を売却するために会社に委託していて、契約料も払っています。そのため、不動産会社が契約内容にそぐわない場合は、遠慮せずに契約解除を申し出ましょう。不動産が売れないだけではなく、不当な売買契約を結ばされてしまうこともあります。債務不履行である場合は３ヶ月の契約期間を待たずに契約解除を申し出ましょう。
不動産の売却は大きなイベントです。少しでも不動産会社や担当者の行動に疑問があったらよく相談してそのまま任せられるかを考えなければいけません。

すでに買い手がついている場合は解除できない

専任媒介契約をしていて、買い手が付いた場合に契約者の一方的な都合で契約を解除することはできません。買い手が付いた状態で契約を解除した場合、不動産会社の信用問題になります。不動産会社としては買い手との売買契約の寸前に契約を破棄されてしまうのですから、とても迷惑なことです。自分の契約だけではなくその他の売り主に対する影響も大きいものになります。買い主が付いたのであれば契約解除はまず出来ないと考えましょう。
もし無理に契約を解除した場合、不動産会社からそれまでにかかった経費を損害賠償として請求してくる場合があります。裁判になってしまうと、他の不動産会社と契約が結べなくなる場合もあり、デメリットが非常に大きいです。もし不動産会社との契約に不満があったのであれば、買い手が付く前に契約解除を相談しましょう。

契約期間中に自分で取引すると違約金が発生する事も

専任媒介契約では不動産会社1社とのみ契約となりますので、契約を結んでいる最中にほかの不動産会社と取引することはできません。もし、他社の不動産と契約してしまった場合、不動産会社それぞれで定められている違約金が請求されることもありますし、場合によっては買い手を探すまでにかかった費用の返還も求められる場合があります。一般媒介契約と大きく異なっているので注意しましょう。

違約金が請求されることがある

専任媒介契約は、不動産会社に一任し、買い主を見つけ、売買を成立するまでの契約です。不動産会社としては買い主を見つけるためにさまざまな行動をしています。もちろんそれには人件費や広告費などといった経費が発生しています。
もし専任媒介契約を結んでいる不動産会社ではなく、自分で買い主を探してきて契約した場合、それらの経費が無駄になってしまいます。そのため、不動産会社によっては違約金が請求されることがあります。違約金があるのか、金額はどれくらいなのかは、媒介契約を行う時にしっかりと確認しておきましょう。

費用の償還が求められる事がある

売主が独自で買主を見つけ取引成立した場合、広告費などの費用の償還が求められる事があります。専任媒介契約では不動産会社がその物件を売るために広告、営業といった活動をします。買主が自ら契約を取り付けた場合は不動産会社を仲介した契約にはならないため、その費用を負担しなければならない可能性があります。

##専任媒介契約を結んでもいい会社の特徴
ここまで専任媒介契約の特徴や注意点を紹介してきました。専任媒介は1社としか契約なので「悪徳な不動産会社と契約しないか不安だな・・」と心配になることもあるでしょう。

そこで最後に、どんな会社とであれば安心して専任媒介契約を結ぶことができるのかを紹介していきます。

特徴①：売却業を専門にしている

不動産業者といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にありスムーズに売却をサポートしてくれるでしょう。
不動産会社の専門領域は会社のホームページを見ればすぐに確認できます。

特徴②：営業担当者が信頼できる

営業マンの知識や交渉力によって取引条件が良くなります。営業マンの力量を「専門性」と「人柄」の2つポイントで選びましょう。

まず「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っていることの証明となります。
また実践的なアドバイスができるかを見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取ってください。あなたの疑問に親身に対応してくれるのか、相手の気持ちになって接してくれるのか、といった人として信頼できるかを見ておきましょう。

まとめ

専門媒介契約を結ぶことができるのは1社のみです。不満があっても契約期間中に契約を終了すると違約金やトラブルのもととなってしまいます。不動産会社自体の方針や担当者の仕事の進め方を自分の力のみでしらべることは難しいと言えるでしょう。しかし、不動産の売却は高額なので慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

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