専任媒介と一般媒介得に売れる契約は?期間中に解除はできるのか

不動産の売却をする際に不動産会社と結ぶ契約を媒介契約といいます。

媒介契約は、専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約の3種類に分かれその内容が異なります。
どの契約も仲介を任せ、売却のバックアップをしてもらうことが主たる目的ですが、媒介契約の選択は今後の売却の行方を大きく左右します。

そこで今回は、3つの媒介契約の特徴とメリット・デメリットを解説していきます。
あなたに合った媒介契約を見つけていきましょう。

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3つの媒介契約の特徴

不動産を売却する時は不動産会社に売却の仲介を依頼するのが一般的です。この仲介を依頼する際に取り交わす契約が媒介契約です。
媒介契約にはそれぞれ短所と長所があるため、一概にこれがいいと断定することはできません。

それぞれ順番に特徴を紹介していきますので、比較していきましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社への依頼××
売主も買主を探せる×
不動産会社からの
活動報告
報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務なし7営業日以内5営業日以内
契約期間規定なし3ヶ月3ヶ月
レインズとは?
レインズとは、宅地建物取引業法に基いて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
このシステムに登録された物件は、全国の不動産会社が閲覧することができるため多くの買主候補を探し出すことができます。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約です。
他の不動産会社に仲介を依頼できない一方、レインズへの登録や定期的な活動報告があるため充実したサポートが期待できます。
契約期間は3ヶ月以内と短く、契約終了後は自由意志で継続することもできます。

専属専任媒介契約は売主本人が買主を探すことが禁止されているのに対し、専任媒介契約はそれが可能です。
不動産会社からすれば他の会社と契約してほしくはないので、専任媒介契約を締結すると各種特典が付いたり、売れない場合の買取保証があったりします。

メリット
  1. 契約日から7日以内にレインズに登録される
  2. 2週間に1回以上活動報告が受けれられる
  3. 売主が買主を見つけ売買契約を行うことができる
  4. 特典や買取保証が受けれることがある
デメリット
  1. 一社のみとの契約になる
  2. 契約期間(3ヶ月以内)は他の不動産を利用できない
  3. 他者との競争がないため、活動意欲のない会社に注意が必要

専属専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約で、専任媒介契約と同様3ヶ月以内が契約期間となります。
売主本人が買主を探すことはできませんが、不動産会社からの活動報告の頻度が高いため勢力的な活動が期待できます。

もし自分で買主を見つけてきた場合には、契約中の不動産会社に仲介してもらうことで売却できますが仲介手数料が発生します。
3つの媒介契約の中でも最も利用者が多い媒介契約です。

メリット
  1. 契約日から5日以内にレインズに登録される
  2. 1週間に1回以上活動報告が受けれられる
  3. 専任媒介と同様又はそれ以上の特典や買取保証が受けれることがある
デメリット
  1. 売主が買主を見つけ個人的に契約することができない
  2. 一社のみとの契約になる
  3. 契約期間(3ヶ月以内)は他の不動産を利用できない
  4. 他者との競争がないため、中には活動意欲のない会社がある

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
不動産会社を通さずに自ら買い主を見つける取引も可能で、レインズへの登録と業務状況の報告義務も任意と、不動産会社としても売り主としても自由に販売活動を行えることが特徴です。契約期間の制限もありません。

最も自由度が高く、不動産選びに難航している場合はおすすめです。

メリット
  1. 複数の不動産会社と自由に契約できる
  2. 契約期間に決まりがない
  3. 売主が買主を見つけ売買契約を行うことができる
デメリット
  1. 他の会社が買主を見つけるリスクがあるため、勢力的に活動してくれないことがある
  2. 売れば買った場合の買取保証などが受けられない
  3. レインズへの登録義務がない
  4. 不動産会社の活動状況は自分で連絡し確認する必要がある

専任の媒介契約が最も選ばれている

ここまで各種の媒介契約を紹介してきましたが、実際に売却を行った1,500人を対象に行ったアンケートでは、専任媒介を選んでいる人が全体の63%以上に上ることがわかりました。

媒介契約利用者の割合

専任媒介契約が選ばれる理由

1.買取保証がついている

不動産の売却において、「売れなかったらどうしよう」と不安を感じることはよくあることです。
実際、長い間売却できず管理と税金にばかりお金が流れてしまっている方もいます。

専任媒介契約・専属媒介契約では、物件が期間内に売れなかった場合に不動産会社が買取してくれるサービスが展開されています。
無論、企業により異なりますが多くの会社が実施しているので、査定の際に担当者に質問してみましょう。

2.不動産会社がすすめる

不動産会社は基本専任媒介契約をすすめます。
それは、1社専任での媒介契約を結んでしまえば他社に売却されてしまうリスクがなくなるからです。
売却仲介において、不動産会社が利益を出せるのは自社仲介で売却が成立した時のみ他社とは契約してほしくないのです。

とはいえ、これには売主側にも利点があります。
不動産会社は売却をできなければ利益を出せないので、契約期間内に何としても売る努力をします。そのため早期売却成立の期待値が高まります。

ただし、他社との競争がないのをいいことに意欲的に活動をしない会社に注意しましょう。
不動産を選ぶ際は、複数の会社から査定を受け、会社・担当者の信頼度を加味したうえで決定するのがおすすめです。

一括で最大4社に査定依頼ができるすまいステップでは、独自の基準で優良な不動産会社のみと提携しております。
実際に無料で査定依頼を行い担当者にあってみましょう。

コラム:囲い込みの危険性

不動産会社は仲介をした売主、または買主から手数料をもらうことができますが、その両方から仲介手数料をもらう方法もあります。
それは売主と媒介契約を結び、さらに自社で買主を見つけてくることで可能になります。

そのため、他社からの買主の提案をされたくありません。
仲介手数料獲得のため、すべて自社で完結させたいのです。
そこで、他社からの買主情報を無視したり、レインズに登録せずに他社に売却物件を知られないようにする会社が現れました。これが囲い込みです。

囲い込みをしない会社選びには、売却実績が豊富な会社・担当者であり、信頼がおけるかどうかが重要になります。

専任媒介契約に向いている人、向いてない人

専任媒介契約にはメリットもデメリットもあるので、一概に専任媒介契約が良いというわけではありません。
それではどのような人が専任媒介契約を選ぶべきなのでしょうか?

専任媒介契約に向いてる人

専任媒介契約に向いている人は以下の3通りです。

  1. 売却が難しそうな物件を所有している人
  2. 不動産会社からのバックアップが欲しい人
  3. 売れなかった場合が怖い人

1.売却が難しそうな物件を所有している人

例えば立地が悪かったり、築年数の古い建物だったり。
売却が困難に思える物件は、専属媒介契約が向いています。

一般媒介契約では、売れにくい物件に労力をかけない傾向があります。
不動産会社が本当にしてほしいのは、自社との専任媒介契約であり、そこに労力が注がれているのです。

2.不動産会社からのバックアップが欲しい人

専任媒介契約では、定期的な販促活動の報告がされますし、積極的に売却成功に向けてのバックアップをしてくれます。

不動産会社も売れないうちは1円も発生しないので、本気で売却を成功させようと動いてくれます。

3.れなかった場合が怖い人

売却活動は決して短いものではありません、数カ月、ごく少数ですが1年以上かかるかたもいます。
その末、「家が売れなかったらどうしよう。」
そんな不安がある方は、専任媒介契約がいいでしょう。

専任媒介契約限り買取保証を実施している不動産会社もあるため、もし売れなくても心配する必要はありません。

実際に不動産会社に査定してもらい、その際に買取保証についても聞いてみましょう。

専任媒介契約に向いてない人

専任媒介契約に向いていない人は以下の3通りです。

  1. 時間がかかってもいい人
  2. 複数社とのやり取りが苦ではない人
  3. どの会社と契約するべきか決められない人

1.時間がかかってもいい人

いくら時間がかかてもいい人は一般媒介契約でもいいでしょう。

一般媒介契約には買取保証もありませんし、すべての不動産会社が売却活動にしっかり力を入れてくれる保証もありません。

とはいえ、築浅だったり立地がよかったり、ブランド力の高いマンションなんかは、一般媒介契約でもなんなく売れていくでしょう。

2.複数社とのやり取りが苦ではない人

一般媒介契約の場合は、不動産会社ごとに報告義務がないため、進捗を知るには自分から連絡を取らなければなりません。

複数の会社に自発的かつ定期的に連絡を取ることが面倒だと感じないなら一般媒介契約でもよいかもしれません。

3.どの会社と契約するべきか決められない人

家の査定は複数の不動産会社に行ってもらうのが基本です。
不動産会社によって査定額が異なりますし、なんだか態度が悪く信頼のない担当者も現れるでしょう。

複数社の中から厳選して選ぶことが大切なのですが、ただ一社には絞れない、決められない方は一般媒介契約を利用しましょう。

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契約期間内の解除は可能?

媒介契約の契約期間は原則的に3ヶ月以内とされていますが、場合によっては契約期間内の解除が可能です。

債務不履行として契約解除が可能

不動産会社自体や担当者の行動があまりに消極的であったり、当初の契約内容から逸脱している場合は債務不履行として契約解除することができます。

債務不履行である場合は契約期間満了を待たずに契約解除を申し出ましょう。
不動産の売却は大きなイベントです。少しでも不動産会社や担当者の行動に疑問があったらよく相談してそのまま任せられるかを考えなければいけません。

買い手が見つかっている段階での解除は不可能

専任媒介契約をしていて、買い手が付いた場合に契約者の一方的な都合で契約を解除することはできません。
買い手が付いた状態で契約を解除した場合、不動産会社の信用問題になってしまうのですから、売買寸前での契約破棄は認められないのです。

買い主が付いたのであれば契約解除はまず出来ないと考えましょう。

基本は3ヶ月後に解除しよう

専任媒介契約は期限は3カ月間と決まっています。専任媒介契約では定期的に担当者から連絡があるので、もし契約を解除する場合はまず担当者に相談しましょう。
3カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切るとトラブルになる場合があります。

専任媒介契約を締結する際の注意点

ここまで読んだ方の中には専任媒介契約を選ぼうと思っている人もいるかもしれません。
ただ、後悔しない契約を結ぶためには事前に注意点を知っておくことが大切です。

そこでこの章では専任媒介契約を結ぶ前の注意点を2つ紹介します。

契約後に査定価格の見直しは行えない

査定価格は契約情報に含まれているため、契約完了してしまうと見直してもらうことはできません。
「もっと高く売れたかもしれないのに…」と後悔しても遅いのです。

事前に複数社から査定依頼を受け、査定価格の目安を把握しておきましょう。

一社との契約なので慎重な会社選びが必要

専任媒介契約は数ある不動産の中からたった1社のみと契約します。
契約前に十分に不動産会社、その担当者を見極めましょう。

卸売業を専門にしている会社か

不動産業者といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にありスムーズに売却をサポートしてくれます。
不動産会社の専門領域は会社のホームページを見ればすぐに確認できます。

売却は売却のプロに任せましょう!

営業担当者が信頼できるか

営業マンの知識や交渉力によって取引条件が良くなります。営業マンの力量を「専門性」と「人柄」の2つポイントで選びましょう。

まず「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っていることの証明となります。
また実践的なアドバイスができるかを見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取ってください。あなたの疑問に親身に対応してくれるのか、相手の気持ちになって接してくれるのか、といった人として信頼できるかを見ておきましょう

 

不動産一括査定サイトのすまいステップはでは、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった条件のいずれかを満たしている担当者に査定依頼することができます。そのうえ、査定依頼に一切の費用は掛かりません。

まとめ

専門媒介契約を結ぶことができるのは1社のみです。不満があっても契約期間中に契約を終了すると違約金やトラブルのもととなってしまいます。不動産会社自体の方針や担当者の仕事の進め方を自分の力のみでしらべることは難しいと言えるでしょう。しかし、不動産の売却は高額なので慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

すまいステップで全国の不動産会社から選ぶ

すまいステップでは、インターネット上のフォームに情報を入力するだけで簡単に不動産の査定を全国の厳選された不動産会社に出すことができます。
不動産を売りたいのだけれど、会社をどのように選んだらよいか迷ったら、すまいステップを利用して複数の不動産会社から一番条件のいい不動産会社を選びましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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