「専任媒介」と「一般媒介」どっちの契約が安全に早く売れる?

「不動産を売りたい!」
こんな時は、ほとんどの人が不動産会社に売却を手伝ってもらいます。

そして、その全員がよくわからない「媒介契約」というものを結ばされます。

媒介契約には、3種類の異なる契約があります。
不動産の売却では、この媒介契約の選択が今後の命運を分けます。

この記事で媒介契約毎の特徴を知り、実際の売却データを参考にどの媒介契約が有利なのかを抑えておきましょう!

媒介契約の選択一つで、あなたの売却はきっと楽しく満足できるものに変わります!

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媒介契約って何?

不動産の売却をする際に不動産会社と結ぶ契約を媒介契約といいます。

媒介契約を結ぶことにより、不動産会社が売却の仲介(お手伝い)をしてくれます。
例えば、SUUMOなどの不動産サイトへのアップ、広告の作成、買主の募集など。

 

この媒介契約には3つの種類があり、それぞれが違う特徴を持っています。
物件によってどの媒介契約が売却を有利にするかは異なります。

まずは媒介契約の特徴から確認していきましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社への依頼××
売主も買主を探せる×
不動産会社からの
活動報告
報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務なし7営業日以内5営業日以内
契約期間規定なし3ヶ月3ヶ月
レインズとは?
レインズとは、宅地建物取引業法に基いて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
このシステムに登録された物件は、全国の不動産会社が閲覧することができるため多くの買主候補を探し出すことができます。

それぞれの媒介契約を解説していきます。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約です。

他の不動産会社に仲介を依頼できない一方、レインズへの登録や定期的な活動報告があるため充実したサポートが期待できます。
契約期間は3ヶ月以内と短く、契約終了後は自由意志で継続することもできます。

次に説明する専属専任媒介契約は売主本人が買主を探すことが禁止されているのに対し、専任媒介契約はそれが可能です。
不動産会社からすれば他の会社と契約してほしくはないので、専任媒介契約を締結すると各種特典が付けたり、売れない場合の買取保証をつけていたりします。

メリット

  1. 契約日から7日以内にレインズに登録される
  2. 2週間に1回以上活動報告が受けれられる
  3. 売主が買主を見つけ売買契約を行うことができる
  4. 特典や買取保証が受けれることがある

デメリット

  1. 一社のみとの契約になる
  2. 契約期間(3ヶ月以内)は他の不動産会社を利用できない
  3. 他者との競争がないため、活動意欲のない会社に注意が必要

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約で、専任媒介契約と同様3ヶ月以内が契約期間となります。

専任媒介契約のように売主本人が買主を探すことはできませんが、不動産会社からの活動報告の頻度が高いためより勢力的な活動が期待できます。
もし自分で買主を見つけてきた場合には、契約中の不動産会社に仲介してもらうことで売却できますが、もちろん仲介手数料が発生します。

とはいえ、自分で買主を見つけ不動産会社を通さないで売買契約を結べる人は少ないので、多くの人が専属専任媒介契約をむすんでいます。

メリット

  1. 契約日から5日以内にレインズに登録される
  2. 1週間に1回以上活動報告が受けれられる
  3. 専任媒介と同様又はそれ以上の特典や買取保証が受けれることがある

デメリット

  1. 売主が買主を見つけ個人的に契約することができない
  2. 一社のみとの契約になる
  3. 契約期間(3ヶ月以内)は他の不動産会社を利用できない
  4. 他者との競争がないため、中には活動意欲のない会社がある

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。

不動産会社を通さずに自ら買い主を見つける取引も可能で、レインズへの登録と業務状況の報告義務も任意と、不動産会社としても売り主としても自由に販売活動を行えることが特徴です。契約期間の制限もありません。

最も自由度が高く、不動産選びに難航している場合はおすすめです。

メリット

  1. 複数の不動産会社と自由に契約できる
  2. 契約期間に決まりがない
  3. 売主が買主を見つけ売買契約を行うことができる

デメリット

  1. 他の会社が買主を見つけるリスクがあるため、勢力的に活動してくれないことがある
  2. 売れば買った場合の買取保証などが受けられない
  3. レインズへの登録義務がない
  4. 不動産会社の活動状況は自分で連絡し確認する必要がある

明示型と被明示型について

一般媒介契約には、明示型と被明示型という方法があります。

明示型とは

すでに不動産会社と一般媒介契約を交わしている状態で他の不動産会社と契約する際、別の会社と契約を結んでいることを知らせることを明示型といいます。
不動産会社側からすれば、どの会社が同じ案件に動いているのか知っておきたいところですよね。

非明示型とは

明示型のおよそ反対の意味が非明示型となります。
非明示型は、他の不動産会社に依頼をしている状況や契約の有無を知らせない方法です。

明示型、非明示型の選択はあなたが自由に選ぶことができます。

一般媒介契約は不人気?

実際に売却を行った1,514人を対象に行ったアンケートでは、専任媒介契約・専属専任媒介契約を選んだ人が全体の63%以上に上ることがわかりました。

媒介契約利用者の割合

複数社と契約できる一般媒介契約の方が一見有利にみえそうですが、なぜこのような結果になったのでしょう。

専任媒介契約が選ばれた理由

1.買取保証などのサービスや特典が付いてる

不動産の売却において、「売れなかったらどうしよう」と不安を感じることはよくあることです。
実際、長い間売却できず管理と税金にばかりお金が流れてしまっている方もいます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、物件が期間内に売れなかった場合に不動産会社が買取してくれるサービスが展開されています。
無論、企業により異なりますが多くの不動産会社が実施しているので、査定の際に担当者に質問してみましょう。

中には、キャッシュバックや商品券などのキャンペーンを実施している不動産会社もいます。

2.不動産会社がすすめる

不動産会社は基本専任媒介契約をすすめます。
それは、1社専任での媒介契約を結んでしまえば他社に売却されてしまうリスクがなくなるからです。
売却仲介において、不動産会社が利益を出せるのは自社仲介で売却が成立した時のみ他社とは契約してほしくないのです。

とはいえ、これには売主側にも利点があります。
不動産会社は売却をできなければ利益を出せないので、契約期間内に何としても売る努力をします。そのため早期売却成立の期待値が高まります。

ただし、他社との競争がないのをいいことに意欲的に活動をしない会社に注意しましょう。
不動産会社を選ぶ際は、複数の会社から査定を受け、会社・担当者の信頼度を加味したうえで決定するのがおすすめです。

 

コラム:囲い込みの危険性

不動産会社は仲介をした売主、または買主から手数料をもらうことができますが、その両方から仲介手数料をもらう方法もあります。
それは売主と媒介契約を結び、さらに自社で買主を見つけてくることで可能になります。

そのため、他社からの買主の提案をされたくありません。
仲介手数料獲得のため、すべて自社で完結させたいのです。
そこで、他社からの買主情報を無視したり、レインズに登録せずに他社に売却物件を知られないようにする会社が現れました。これが囲い込みです。

囲い込みを行うには専属・専任媒介契約を結ぶ必要があります。
そうした理由で専任媒介契約をすすめてくる悪徳な業者がいることにも注意しましょう。

囲い込みをしない会社選びには、売却実績が豊富な会社・担当者であり、信頼がおけるかどうかが重要になります。

一括で最大4社に査定依頼ができるすまいステップでは、独自の基準で優良な不動産会社のみと提携しております。
実際に無料で査定依頼を行い担当者にあってみましょう。

あなたに合った媒介契約を選ぼう

媒介契約にはどれが正しいというものはありません。
一長一短。物件によって向き不向きがあるのです。

基本的には専任媒介契約を結ぼう

基本的には専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
「一般媒介契約はたくさんの不動産会社と契約を結べることにより売却も早いのでは」と考える方もいらっしゃいますが、売却達成までの割合を調べたところ(専属)専任媒介契約の方が早いことがわかりました。

【媒介契約別】成約までにかかった期間

一般媒介契約は、不動産会社が売却活動に注力したところで他社に契約を取られたら利益はゼロになります。
逆に売却活動にかかった経費や時間は損失となりますので、一般媒介契約では不動産会社が勢力的な売却活動をしないことが多いのです。

売れやすい物件であれば一般媒介契約を結ぼう

不動産会社が大規模な広報活動を行わなくても売れてしまうような需要のある物件であれば一般媒介契約を結びましょう。

複数の不動産会社と契約することで、その分多くの顧客に物件を周知してもらえます。
もともと売れやすい物件なら不動産会社が勢力的な売却活動をしなくても、顧客の目に触れれば売却できる可能性は十二分にあります。

売れやすい物件の目安1:駅徒歩10分以内

駅から10分以内の物件は需要が高く、駅に近いほど人気になりやすいです。
物件を検索する際は、ほとんどの人が詳細検索で「駅徒歩10分以内」を検索します。

理想を1分でも超えると「遠い」と感じてしまいますし、そもそも徒歩10分以内の検索に徒歩11分の物件は表示されません。

売れやすい物件の目安2:築10年以内

新築需要の高い日本では、築年数も非常に重要視されています。
駅からの距離と同じように、ほとんどの人が築10年以内の物件を検索しています。

築年数が11年以上になった時点で比較的不利な状態といえます。

売れやすい物件の目安3:周辺環境がよく日当たりがいい

半径500~1キロ以内の周辺環境も重要です。
例えば市役所や病院、スーパーや学校。欲を言えば有名校なんてあれば人気の高いエリアといえそうです。

そのうえで、日当たりがいいことが大切。
人気のエリアにある物件であろうとも、日が差し込まない物件はまず購入を躊躇されます。

もしマイナスポイントがある場合は、専任媒介契約を結び勢力的に動いてもらう方がよっぽど安全に売却できるでしょう。

専任媒介か専属専任媒介で迷った場合

一般媒介契約があなたの選択肢から排除されたら、次に専任媒介契約か専属専任媒介契約で迷うでしょう。

この場合は基本的には専属専任媒介契約をおすすめします。
専属専任媒介契約の方が不動産会社の行動義務が多いため、より活発な売却活動期待できます。

専任媒介にするメリットとして「自己発見取引が可能」という点がありますが、売買契約は非常に複雑で不動産会社の仲介なしでは正確な契約が困難です。
自己発見取引をできるだけのスキルを持ち合わせていないのなら、専属専任媒介契約にしてしまう方がメリットが大きいでしょう。

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媒介契約を締結する際の注意点

ここまで読んだ方の中には専任媒介契約を選ぼうと思っている人もいるかもしれません。
ただ、後悔しない契約を結ぶためには事前に注意点を知っておくことが大切です。

そこでこの章では媒介契約を結ぶ前の注意点を3つ紹介します。

契約期間・解約方法を再確認しておく

契約期間や解約の条件を今一度確認しておきましょう。

  • 一般媒介契約…契約期間の規定なし(連絡一つで解約が可能)
  • 専任媒介契約…契約期間3ヶ月以内
  • 専属専任媒介契約…契約期間3ヶ月以内

一般媒介契約は契約期間の決まりこそありませんが、簡単な連絡で解約が可能です。不動産会社に電話をかけてみましょう。

専任媒介契約、専属媒介契約は期間に3ヶ月以内の規定があります。

専任媒介の解約方法1:債務不履行として

動産会社自体や担当者の行動があまりに消極的であったり、当初の契約内容から逸脱している場合は債務不履行として契約解除することができます。

この場合は契約期間満了を待たずに契約解除を申し出ましょう。

専任媒介の解約方法2:基本的には3ヶ月後に解除

専任媒介契約は期限は3カ月間と決まっています。専任媒介契約では定期的に担当者から連絡があるので、もし契約を解除する場合はまず担当者に相談しましょう。
3カ月よりも短い期間で契約を一方的に打ち切るとトラブルになる場合があります。

一般媒介をするなら不動産会社に頼り切らない

一般媒介契約では、不動産会社からの活動報告が義務図けられていないため、現況を把握するのが困難になります。

今どんな状況なのか。不動産会社の動きを確認するには、契約した複数社に自分から連絡をしなければいけません。

「不動産会社に頼んだから大丈夫!」と慢心せず、自分で情報を集める意欲を持ちましょう。

専任媒介は一社との契約なので慎重な会社選びが必要

専任媒介契約は数ある不動産の中からたった1社のみと契約します。
契約前に十分に不動産会社、その担当者を見極めましょう。

卸売業を専門にしている会社か

不動産業者といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にありスムーズに売却をサポートしてくれます。
不動産会社の専門領域は会社のホームページを見ればすぐに確認できます。

売却は売却のプロに任せましょう!

営業担当者が信頼できるか

営業マンの知識や交渉力によって取引条件が良くなります。営業マンの力量を「専門性」と「人柄」の2つポイントで選びましょう。

まず「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っていることの証明となります。
また実践的なアドバイスができるかを見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取ってください。あなたの疑問に親身に対応してくれるのか、相手の気持ちになって接してくれるのか、といった人として信頼できるかを見ておきましょう

 

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まとめ

一見すると、複数社と契約ができる一般媒介契約が売却に有利そうに見えますが一概にそうとは言えないことがわかりました。

不動産会社に頼らずとも売れるような物件だと一般媒介契約でより早く売ることができるでしょう。

基本的には、専任媒介契約の方が不動産会社の手厚いバックアップを受けることができますし、事実売却達成の期間も早い傾向にあります。

ただし、専任媒介契約を結ぶ際は不動産会社選びに真剣に取り組みましょう。
不動産会社の力量、誠実さはピンキリ。
実績のある優良会社に査定依頼をし、その中から信頼できる不動産会社を選びましょう!

 

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不動産を売りたいのだけれど、会社をどのように選んだらよいか迷ったら、すまいステップを利用して複数の不動産会社から一番条件のいい不動産会社を選びましょう。


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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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