不動産会社に売却を依頼する時は、まず不動産会社と媒介契約を結びます。
一般媒介契約は、媒介契約の種類の1つです。
複数の不動産会社と同時に契約して買主を探してもらえるため、一見メリットの大きな契約形式ですが、デメリットもあり、売却したい物件によっては専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が適していることもあります。
この記事を読んで一般媒介契約の特徴を理解し、納得した上で不動産会社との契約を行いましょう。
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一般媒介契約とは
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、契約期間に制限がないため、比較的自由に売却活動できるのが特徴です。
また、自分で購入希望者を見つけた際も売買できるため、不動産会社に依存しない取引ができます。
この章では、一般媒介契約の内容について更に詳しく、わかりやすく解説していきます。
同時に複数の不動産会社と契約できる
売主は、複数の不動産会社と同時に一般媒介契約を締結できます。
つまり、同時に複数の会社に物件の紹介や宣伝・広告をしてもらって、買主を探すことができます。
契約できる不動産会社の数に制限はありません。
自分で買主を見つけての売却も可能
一般媒介契約では、自分で買主を見つけて、その相手に不動産を売却することも可能です。これを、「自己発見取引」といいます。
たとえば、不動産会社と媒介契約を結んで家の売却を始めた後に、親戚の人から「あなたの家を買いたい」という申し出があったとします。
この時に、不動産会社を介さずに自分の見つけた買主と直接売買取引ができるのです。
自己発見取引で不動産を売却した場合は、どの不動産会社からも買主を仲介されなかったことになるため、仲介手数料がかからなくなります。
さらに明示型と非明示型の2種類がある
一般媒介契約にはさらに、「明示型」と「非明示型」に分かれます。
「明示型」の一般媒介契約は、契約している不動産会社に対して、他に契約している全ての企業とその所在地を通知しなければなりません。
一方で「非明示型」の一般媒介契約の場合、契約している不動産会社に対して、他に契約している企業を通知する義務はありません。
一般的に、明示型の方が「他社で売買が決まる前にうちが買主を見つけたい」というように不動産会社間の競争を煽ることができるため、売却活動に熱心に取り組んでもらえる傾向があるといわれています。
契約期間中の途中解約が自由にできる
一般媒介契約は、契約期間に関する法律上の規定がありません。
そのため、売主と不動産会社の間で自由に契約期間を定められます。
また、契約期間の途中であっても、売主都合で好きなタイミングで契約を解除できます。
契約を解除したい場合には、売主側から申し出る必要があります。もしも途中で1社との専任媒介契約に切り替えたいという場合には、必ず忘れずに他の不動産会社との一般媒介契約を解除しておきましょう。
レインズ登録や活動報告は義務ではない
一般媒介契約は売主側の自由度が高い反面、不動産会社側が負う義務も少なくなっています。
他の契約では必須となっているレインズ（不動産の指定流通機構）への物件登録や、営業活動の定期的な報告は、一般媒介契約では義務付けられていません。
ただし、レインズへの登録も営業活動報告も法律上の義務ではないだけで、依頼すること自体は可能です。
不動産会社側からレインズ登録や活動報告に関する説明がない場合、希望があれば実施してもらえないか尋ねてみましょう。
大切な不動産を少しでも高く売却するためには、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社と媒介契約を結びましょう。実際に不動産を売却をした方の約75％以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。
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一般媒介契約以外の2種類の媒介契約
媒介契約には、一般媒介契約以外に2種類の契約形式があります。
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
どちらも一般媒介契約とは異なり、1社の不動産会社と契約している間は他の不動産会社と契約できないという特徴があります。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、買主の募集を1社のみに任せる契約です。
専任媒介契約の契約期間中は、他の不動産会社といかなる媒介契約も締結できません。
ただし、売主による自己発見取引は可能です。
不動産会社側は、以下の義務を負います。
- 売却物件のレインズへの登録（契約の翌日から7日以内）
- 2週間に1回以上の活動状況の報告の送付
媒介契約の契約期間は、3ヶ月以内で取り決めます。不動産会社側に契約違反がなければ、基本的に途中解約はできません。
売買が決まる前に契約期間が終了した場合は、契約を更新するか、終了して他の不動産会社と契約を結び直すか決めることになります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、買主の募集を1社のみに任せる契約です。
また、売主による自己発見取引も禁止です。
つまり、専属専任媒介契約を締結した不動産会社を通じてのみ買主と売買取引できる契約です。
売主側に対する制限が大きい一方で、不動産会社側も専任媒介契約よりも厳しい義務を負います。
- 売却物件のレインズへの登録（契約の翌日から5日以内）
- 1週間に1回以上の活動状況の報告の送付
専属専任媒介契約も、契約期間は最長3ヶ月となっています。契約期間の終了後に依頼を継続する場合には、契約更新が必要です。
また、専任媒介契約と同様に、基本的に途中解約ができません。
一般媒介契約のメリット
この章では、一般媒介契約のメリットについて解説します。
一般媒介契約を検討中の方は参考にしてみてください。
- 不動産会社選びで迷わない
- 不動産会社間で競争してもらえる可能性がある
- 「囲い込み」を防止できる
不動産会社選びで迷わない
不動産を売却する上で、仲介業務を依頼する不動産会社選びは最も重要なプロセスであると言っても過言ではありません。売却を任せる不動産会社次第で、売却価格や期間が大きく左右されるからです。
しかしながら「信頼できる不動産会社」を見極めて1社選んで契約するのは、とても困難な決断です。
しかし一般媒介契約なら、複数の不動産会社と同時並行で契約できるため、査定を受けて少しでも「良さそう」だと感じた不動産会社すべてに契約を依頼できます。
また、後から契約する会社を1社に絞り込んで、専任媒介契約に切り替えることもできます。
不動産会社間で競争してもらえる可能性がある
不動産会社への仲介手数料は、成功報酬です。売主は、売買取引の成約後に、買主を仲介してくれた不動産会社に対してのみ仲介手数料を支払います。
これは不動産会社からすると、たとえ営業活動に費用を投じていたとしても、他の会社との間で取引が成立してしまえば収入を得られないということです。
そのため、他の不動産会社よりも早く売買を成立させられるように各社が売却活動に臨むことで、不動産会社間で競争が発生し、より良い条件で売却できる可能性があります。
「囲い込み」を防止できる
一般媒介契約は、「囲い込み」のリスクを考慮せずに不動産売却ができる唯一の契約形式です。
不動産売却において、同じ不動産会社の顧客同士で成立した売買取引を「両手仲介」といいます。「片手仲介」に比べて得られる仲介手数料が多いため、不動産会社にとって美味しい取引です。
時に、両手仲介を狙った不動産会社によって、売主の知らないところで他社の顧客の購入申し込みを断ったり、物件情報の公開を意図的に制限することがあります。これを「囲い込み」といいます。
買主の候補者が減ってしまうため、囲い込みは売主にとってはデメリットが非常に大きな行為です。
しかしながら、一般媒介契約の場合は、売主はそもそも複数の会社を通じて売買取引できるため、不動産会社は囲い込みを行えないのです。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約を選ぶデメリットについて解説します。
メリットと併せて確認しておきましょう。
売却活動が積極的に行われない可能性がある
一般媒介契約の場合、不動産会社が広告に費用をかけたり、業務に時間を割いたとしても、その間に他社で売買が成約してしまう可能性が常にあります。
積極的に売却活動した結果、他社で成約してしまうと、仲介手数料が得られないどころか、かけた費用や時間が無駄になってしまうのです。
一方で、不動産会社にとっては、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、売却活動の途中で他社で売買取引が決まってしまうリスクがありません。
そのため、一般媒介契約よりも、専任媒介契約や専属専任媒介契約の取引を優先したい不動産会社は多いです。
つまり、たくさんの不動産会社と一般媒介契約を結んだとしても、契約した全ての不動産会社に積極的に売却活動に取り組んでもらえなければ、一向に不動産が売れないという事態は起こり得るのです。
一般媒介契約は人気物件を売りたい時におすすめ
ここまで一般媒介契約のメリットとデメリットについて見てきましたが、「結局のところ自分は一般媒介契約で依頼するべきなのか」知りたいという方も多くいらっしゃるでしょう。
結論として、買主に人気のエリアで、高額売却が期待できる物件を売りたい場合は、一般媒介契約で複数社と契約するのがおすすめです。
【買主の場合】一般媒介契約を結ぶのが基本
不動産を購入する場合でも、不動産会社と媒介契約して、売買成立時に仲介手数料を支払います。
しかし、媒介契約書の作成はあくまで「合意した内容を明らかにしておく」ためのもので法的な義務がないため、不動産を購入する時の場合は、慣例的に売買契約と同じタイミングで仲介手数料に関する取り決めを記載した契約書を作成して署名捺印することが多いです。
事前に媒介契約書を作成しておく場合は、買主側の希望条件（物件の種類や価格、間取り、立地など）を記載した媒介契約書を作成します。
また、不動産を購入する時の媒介契約は「一般媒介契約」が基本です。
理由は、不動産の購入希望者は、複数の会社に希望条件に合う物件を探してもらったり、問い合わせを送ってもらうのが当たり前だからです。
わざわざ1社に限定して購入物件を探すのは購入希望者にとってはデメリットしかないため、複数社と締結できる一般媒介契約が選択されます。
不動産の売却を有利に進めよう
不動産取引における仲介と媒介には、契約面で大きな違いがありました。
それぞれにはさらに細かいバリエーションがありますので、メリットとデメリットを慎重に見極めた上で利益を最大化できるアプローチをしていきましょう。
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