不動産仲介の一般媒介とは何か｜媒介との違いについて解説

不動産売買の一連のプロセスを個人レベルで行うとなると膨大な時間と労力がかかってしまい、なおかつ手続き上のミスも増えてしまうため、ほとんどの取引で不動産業者の仲介を依頼することになります。

不動産売買の仲介方式には一般媒介、媒介、仲介などのパターンがあり、契約内容もそれぞれに異なるため、ケースバイケースでメリットの大きい方式を選択する必要があります。不動産売買の仲介と媒介、一般媒介の違いについて詳しく見ていきましょう。

また、「家を売る基礎知識を知りたい」方は家を売る記事が参考になります。

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不動産売却時の仲介と媒介に違いはあるのか

不動産物件の取引の専門誌などを見てみると、仲介と媒介という専門用語が出てきます。どちらも一見すると同じ意味のように思えますが、実際には定義の異なる用語であり、取引にあたっては2つの意味を正確に把握したうえで業者との交渉を進める必要があります。

不動産取引で選択できる仲介方式、および媒介方式についてひとつひとつ具体的に把握し、一連のプロセスを円滑に進められるようにしましょう。

仲介と媒介の違い

仲介も媒介も言葉としての意味は同じで、どちらも「2者間の取引や交渉を仲立ちすること」というニュアンスをもっています。

ただ、不動産業界で言う媒介は「不動産物件の大家や管理人から直接取引の仲立ちを依頼されること」を表すのに対し、仲介のほうは「媒介業者から取引の紹介をされること」を意味しています。

つまり、物件の管理人から見ると媒介契約のほうがよりダイレクトに業者に要望を出せるため、契約の自由度が広い方式であると言えます。

媒介契約は3種類

媒介契約にはさらに、以下の3種類があります。それぞれに契約方式が異なりますので、3つの違いをしっかりと把握しておきましょう。

一般媒介契約は最もシンプルな契約で、物件の大家および管理人は媒介契約を結んだ業者以外の提携物件とも契約を結ぶことができます。

専任媒介契約では、契約者である物件のオーナーは最初に契約した専任の媒介業者以外には提携を結ぶことができません。

専任専属契約はもう少し選択の幅が広く、専任の媒介業者と契約を結んでいる系列の不動産業者であれば新たに契約を結ぶことができます。

管理人の立場から見れば一般媒介契約のほうが自由度が広いと言えますが、専任媒介契約を結ぶことによって媒介業者からのより手厚いアフターフォローを受けられる場合がありますので、物件の規模や経営形態などに応じてメリットが最大化できる契約方式を選択しましょう。

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仲介方式にも2種類ある

媒介形式のパターンについて見てきましたが、仲介の方式にもいくつかの種類があり、取引のバリエーションごとに選択する必要があります。

仲介方式の違いは、「契約期間の長さ」に起因します。大きく分けて、入居者の募集から物件のPRまでを請け負う仲介方式と、入居者の案内から契約、物件の管理までを一括して引き受ける方式があり、買い手側にしてみれば後者の方が一貫性があり、対応が親切に思えるかもしれません。

売り主側から見ても、一連のプロセスを一貫して委託できる「包括仲介方式」のほうが管理の時間的コストが省けるというメリットがあり、日本国内ではこちらのほうが主流になっていると言われています。

業者に相談してメリットを判断

媒介契約と仲介契約では物件管理者の責任範囲が大きく変わります。また、媒介契約のなかでも一般媒介契約、専属媒介契約、専任専属媒介契約とさまざまなバリエーションがあるため、不動産取引に不慣れな方にとっては違いがわかりにくく、結果的にメリットの少ない契約形態を選ぶことになってしまうかもしれません。

また、仲介方式のほうも「業者にどこまで委託するか」という問題があり、どの方式が最善かはその時々のシチュエーションによって変わってきます。不動産取引において、ミスは許されません。後々のトラブルを防ぐためにも、まずは不動産業者のほうに相談したうえで、損失のない契約形態を見極めましょう。

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一般媒介契約と他の契約方法の違い

不動産業者との契約方式を選択するためにはまず、それぞれの特徴について把握しておく必要があります。

一般媒介契約の特徴

複数ある媒介方式のなかでも比較的初心者向きであるとされている一般媒介契約ですが、果たしてどのあたりにメリットがあるのでしょうか。

自分自身で買い手を見つけることもできる

専属媒介契約や専任専属媒介契約では物件の売買や入居者の募集を業者に一任しなくてはならず、委託者側は取引成立の報告を待つのみになります。

一方、一般媒介契約では依頼主自身も売却活動を行うことができます。ただし、その結果として買い手や入居者を見つけることができた場合には「自己発見取引」としてすべての媒介業者に対して通知を行う必要があります。

売却期限が定まっていない

売却のタイムリミットがないことも、一般媒介契約のメリットのひとつです。専属媒介契約、専任専属媒介契約では原則として3カ月以内という最終的な期限が定められていますが、一般媒介契約ではそのようなタイムリミットが特にもうけられておらず、取引が成立するまで委託契約を継続することができます。

ただし、当然その間にも仲介手数料が発生し続けますので、実際にはエリアごとの相場やその時々の状況などを考慮し、依頼者側がおおよその期限を区切ることになるようです。

明示型と非明示型がある

一般媒介契約にはさらに、「明示型」と「非明示型」に分けられます。明示型では提携を結んでいる媒介業者すべてに対しその時点での取引情報や進捗状況などを通知し、非明示型ではそれらの情報を後悔する義務はありません。

一般に、取引情報がリアルタイムで公開される明示型のほうが業者間の競争を煽る効果があり、取引が比較的早い段階で成立しやすくなる傾向があると言われています。

専属媒介契約

専属媒介契約では、原則として物件の所有者と不動産業者が1対1の関係にあり、オーナーは契約を結んでいる不動産業者以外の業者には物件の宣伝などを依頼できなくなります。

専任専属媒介契約

専任専属媒介契約でも専属媒介契約と同じく、物件のオーナーと業者が専属契約を結びます。しかしながら、専任専属媒介契約の場合は不動産業者と提携を結んでいる業者に対しても媒介を依頼することができ、その分だけ選択の幅が広がります。

・媒介契約は3種類
・自由度なら一般媒介契約
・取引に合わせて判断

一般媒介契約を選ぶべきケースとは

専属媒介契約、専任専属媒介契約などと比較して不動産取引の自由度が高いと言われ、主流になりつつある一般媒介契約はメリットが多いイメージがありますが、実際にはどのような点で強みがあるのでしょうか。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約が日本でも主流になりつつあるのは、「取引の自由度が高いから」だけではありません。一般媒介契約を選ぶおもなメリットについて具体的に見ていきましょう。

不動産業者選びで苦労しない

不動産取引において物件の売り手やオーナーが最も苦労するのは、不動産業者選びだと言われています。物件の売買が首尾よく進むかどうかは不動産業者の手腕次第と言われており、相性の合わない業者にあたってしまうと本来なら高く売れるはずの不動産物件がいつまでも売れ残ってしまう、ということも起こり得ます。

一般媒介契約であれば複数の不動産業者と契約を結ぶことができますから、まずは業者ごとの販促戦略や力量を一定期間見極めた上で専属媒介契約に移る、というケースがここ数年増えているようです。

不動産会社間での競争が高まる可能性がある

不動産会社は売買契約を媒介し、手数料を獲得することで利益を上げています。したがって、別の不動産会社が買い手を見つけた場合、手数料を得ることができなくなってしまいます。

このような状況が発生した場合、これまでに費やした広告費などが無駄になるため、他の不動産会社よりも早く買い手を見つけるべく、よりいっそう積極的に売却活動に取り組む可能性があります。

情報の囲い込みの防止

不動産物件の売買契約では、一部の不動産業者が買い手を独占的に見つけるために不動産情報を意図的に非公開にし、レインズなどの情報共有システムに売買情報をアップロードしないケースがあり、専門用語では「囲い込み」とよばれています。

不動産会社は、売買成立時に仲介手数料を得ることができ、両方を自社を請け負う場合は、手数料収入が倍になることになります。このような理由から、目先の利益を上げるために情報の囲い込みを行う不動産業者が少なくないと言われています。

情報の囲い込みが行われると、当然、本来であれば業者間で共有されるべき売買情報が公開されませんので、売り手側にとっても「売買がいっこうに成立しない」などのデメリットにつながります。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約においてももちろん、いくつかのデメリットがあります。媒介契約の形態を選択する際には、不利益を細かく把握したうえで判断しましょう。

売却活動が積極的に行われない

専属媒介契約や専任専属媒介契約の場合、不動産会社は、どのようなたちの媒介であったとしても仲介手数料を確実に手にすることができます。

したがって、媒介契約においては広告費をかけた分だけ両者にとって有益な状況が続き、不動産に関する多くの情報がたくさんの買い手の目に触れるため、不動産を売れる可能性が急速に高まると言えます。

しかし、一般媒介契約の場合、積極的に売却活動を行ったとしても他の不動産業者が買い手を見つけた場合は仲介手数料を得ることができないため、それまでに投じた広告費などのコストがすべて無駄になってしまいます。

そのため、「売却活動を行っても行わなくても変わらない」と一部の不動産業者が考えた場合、正当な売却活動が行われず、物件がいつまでも売れ残ってしまう可能性があります。

・一般媒介契約なら期限なし
・業者対応の手間が増える
・ケースバイケースで判断

信頼できる不動産会社を選ぶポイント

すぐに不動産業者を決める人がいますが、都市部では多くの優れた業者が営業しているため、複数の不動産業者に関する情報を収集する必要があります。たとえば、赤坂で不動産業者を探している場合は、六本木や乃木坂などの周辺地域にも範囲を広げることで、より有用で正確な情報を得ることができます。

不動産仲介業者と物件所有者との間には通常、仲介手数料のルールがあり、取引が成立した際には、あらかじめ定められたパーセンテージの仲介手数料が業者に支払われることになります。一定期間買い手を見つけられない場合、契約者は業者との契約をいつでも終了することができます。

仲介手数料の基礎知識

かつての不動産の常識では、土地や建物を何らかの形で取引する際には不動産業者に一定の仲介手数料を支払うことが当たり前になっていました。しかしながら、ここ数年は不動産業者も競争が激しくなり、仲介手数料を無料にするところが主流になりつつあります。

本来なら支払うべきはずの仲介手数料がなぜ無料にできるのでしょうか。仲介手数料そのものの仕組みから解説するとともに、無料にできる理由やユーザー側の注意点についてお伝えしていきます。

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仲介手数料の仕組み

不動産取引では通常、買い手と売り手の間に不動産業者が入ります。この際、買い手と売り手の両方から仲介手数料を徴収することを「両手間」といい、どちらか一方からしか手数料が入らないケースを「片手間」といいます。

なぜ手数料を無料にできるのか

手数料が無料であるケースのほとんどは、いわゆる「両手間」のケースです。言い換えれば、不動産業者の利益は、買い手側または売り手側から手数料を徴収できるかぎりゼロになることはありません。東京では都市部を中心に特に不動産取引が活発に行われており、手数料を無料にしても充分な収益を上げることができる、という背景があります。

これは単純な「手数料無料」の仕組みですが、一部の不動産業者はより複雑な仕組みによって手数料の無料化を実現しています。しかし、手数料の名目だけが変更されている可能性があるので、契約の内容を慎重に確認し、疑わしい点があればすぐに業者に尋ねましょう。

・業者の人間力もチェック
・仲介手数料も把握
・安易な手数料無料に注意

不動産の売却を有利に進めよう

不動産取引における仲介と媒介には、契約面で大きな違いがありました。それぞれにはさらに細かいバリエーションがありますので、メリットとデメリットを慎重に見極めた上で利益を最大化できるアプローチをしていきましょう。