不動産売却時の仲介手数料はいくら?相場や計算方法など解説!

不動産を売却する際にかかる仲介手数料は、売却時にかかる費用の中で最も高額なものです。ただ、不動産の売却に費用がどの程度かかるのかご存じない方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。

仲介手数料の早見表や仲介手数料に関する注意点も紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。

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不動産売却の仲介手数料とは

マンションや戸建てなどの不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社を通じて不動産を売買した場合、仲介活動を行って成約させた不動産会社へ支払う費用が仲介手数料です。

仲介手数料は成功報酬

大前提で知っておくべきなのが、仲介手数料とは不動産の仲介取引が成立した際に支払われる、成功報酬ということです。

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却活動を行った時点に発生するわけではなく、売買契約が成立したタイミング発生します。そのため、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

そのため、売却活動が長引いた場合でも費用が増加することはなく、成約前に契約を打ち切った場合は仲介手数料は不要です。もちろん、買主だけ見つけてもらい、成約前に依頼を打ち切って個人で買主と交渉することはできません。

仲介手数料に含まれる業務とは

仲介手数料には、仲介業務で発生する費用が含まれます。仲介業務の内訳としては、主に以下のような活動があります。

  • 不動産売却に関する適切なアドバイス
  • チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載(広告掲載)
  • 不動産検討者への物件案内
  • 不動産売却条件の交渉や契約手続き

不動産会社は売主と不動産検討者の間に立ち、互いが納得した契約を結ぶために様々な業務を行ってくれます。

こうした一連の活動を行うためにも、ある程度支払う必要があることがわかるかと思います。

これらの業務は全て仲介手数料内で対応してくれるため、基本的に仲介手数料以外の追加徴収はありません。

仲介手数料の相場はいくらか

不動産売却の際に、最も費用が高くなるとされる仲介手数料ですが、仲介手数料は、法律で上限が決められているため、むやみやたらに高いわけではありません。

まずは、上限額を導き出す計算式を解説し、売却価格ごとの仲介手数料の上限も紹介します。大体の売却価格が分かっている方や、すでに売却価格が分かっている方は参考にしてください。

仲介手数料の上限額

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法の規制により上限が定められています。不動産会社が上限額以上に仲介手数料を受け取った場合は法令違反になります。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

また、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側からの合意を得ておく必要があります。

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

しかし、仲介手数料は下限は設定されていません。上限の範囲内なら不動産会社で自由に費用を設定できるため、相場の半額以下や極端な例だと手数料なしで仲介を行う会社もいます。

仲介手数料の計算例【2000万円で売却した場合】

例えば、不動産の売却価格が2000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が2000万円の場合の仲介手数料
(2000万円×3%+6万円)+9.6万円(消費税)=75.6万円

上限額を知らずに仲介を依頼すると、悪徳な業者に騙されて法外な費用を請求される可能性もあるため、注意しなければなりません。

仲介手数料の早見表

売却価格ごとの仲介手数料を以下でまとめたので、計算が面倒な方はぜひ参考にしてください。こちらは、消費税(10%)もプラスされた金額を記載しています。

売却価格仲介手数料(税込)
100万円54,000円
500万円231,000円
1,000万円388,800円
1,500万円561,000円
2,000万円712,800円
2,500万円891,000円
3,000万円1,036,800円
4,000万円1,360,800円
5,000万円1,684,800円
1億円3,304,800円

売買価格が高くなるほど、上限額も高くなりますが、あくまで上限であって、必ずしもこの金額を請求されるわけではありません。不動産会社ごとに仲介手数料の設定金額は異なるため、売買価格が高い場合は特に、仲介手数料がいくらになるか事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の相場を知るには複数社に査定を依頼しよう

不動産会社の仲介手数料を知るためには、不動産の売買価格を知らなければいけません。つまり、仲介手数料を事前に用意するには、不動産の相場価格をつかんでおくことが重要ということになります。

不動産の相場価格を知るには、複数社へ査定を依頼することが大切ですが、1社ずつ不動産会社に依頼をするのは、手間と時間がかかります。そこでおすすめなのが、一括査定サイトすまいステップです。すまいステップなら60秒で一括査定できます。また最大4社の不動産会社を比較できるのでとても便利です。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産を売却する際の仲介手数料は高額になるため、用意をしておくためにも、支払いのタイミングを把握しておくことは大切です。

「売買契約時」と「引き渡し時」に2回に分けて払う

仲介手数料は、売買契約成立時の売買価格が決まったタイミングで発生します。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引っ越し完了で残りの50%を支払うのが一般的です。また、仲介手数料を一括で支払うことも可能です。

ただし、不動産売買は契約成立後もその他の事務手続きを行うため、成立で終わりではありません。そこで、引き渡しまでの作業を円滑に行うためにも、売買契約成立後と引き渡しの後の二回払いで支払うほうがよいといえるでしょう。

支払いは現金で支払うことが多い

仲介手数料の支払いは、現金で支払うことが多いです。もちろん、銀行振込やクレジットカードに対応をしてくれる不動産会社が多数なので、大金を持ち歩くことが不安な方は、相談をして振込で行えるようにしてもらいましょう。支払い方法などは、早めに担当者に確認をしておくと安心です。

売買成立しなくても仲介手数料が必要な場合がある

仲介手数料はいわゆる「成果報酬」なので売却成立した時のみ支払いが必要ですが、以下2つの場合だけ例外的に売買が成立しなくても手数料の支払が求められます。

売買契約後に売り主の事情で契約を解除する場合

売買契約の後、手付解除期日(通常30日間)までは、原則理由を問わず、買い主は手付金を放棄することで、売り主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買い主に支払うことで、契約を解除できます。
手付解除の場合は、売買は成立していませんが、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

売買契約を守らず契約を解除する場合

売買代金を未払いなど契約違反(債務不履行)の場合は、相手方が損害賠償の請求を行い、催告しても履行されないと契約を解除できます。
この場合も不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

不動産売却時の仲介手数料は値引きできるか?

仲介手数料は下限価格が決められていないため、交渉次第では値引きできます。

しかし、仲介手数料は不動産会社の収入源なので手数料を値引いてほしい場合は不動産会社が納得する理由を踏まえて値引き交渉をしなければいけません。

値引きするなら「媒介契約前」が鉄則

仲介手数料を値引きするなら媒介契約の締結前に値引き交渉するのが鉄則です。

不動産会社は、売主と交わす媒介契約が獲得できないと不動産を売る機会を得られないので、多少売り上げが減ったとしても媒介契約の締結を優先する会社もいます。

そのため仲介手数料の値引きを交渉するなら「媒介契約より前」が絶対です。そのタイミングまでは売主の立場が圧倒的に有利です。「媒介契約を交わすので、仲介手数料を値引いてほしい」など相談を持ち掛けてみると良いでしょう。

仲介手数料を値引くデメリットもある

不動産会社は複数の売買案件を抱えているので、仲介手数料が高い物件を優先的に売っていきます。

仲介手数料を値引いたことで、あなたの物件の優先順位が落とされ、いつまで経っても売れない可能性も出てきます。

また、手数料を値引きされた不動産会社は、その分広告費用を抑えることもあり、限られた少ない費用での売却営業活動をされるので、物件が売れにくくなるデメリットもあるでしょう

不動産の買い手を探すにはチラシを刷ったり、ネット広告を出稿の費用がかかるものです。
売却価格が高い・安い以前に、「売却できない」ことは売主にとっても、大きなデメリットです。

仲介手数料が無料な場合はワケがある

不動産会社によっては、仲介手数料を無料で対応してくれる会社もいます。

売買活動を行う上で必要な費用である仲介手数料が無料なのは、その費用を取らないだけの理由があるということです。

例えば、不動産会社側が手数料を無料にしないと集客できないからという場合があります。

こういった場合、不動産倍売却における実力が相対的に低い可能性があるので、結果的に予想よりも値下げして売らざるを得なかったなんてこともあります。

初期費用をケチってしまった結果、初期費用を払って売却したよりも利益が少なくなってしまえば元も子もありません。

囲い込み(両手仲介)されている可能性がある

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。

手数料を値引きした不動産会社の中には、値引き分を補うために買い手を自社で囲っている範囲でしか探さず両手仲介を狙う場合があります。

囲い込み

売り手によっては、他社から好条件で購入依頼があっても依頼を断わられ不動産が売れない、といった事態になる可能性もあります。

この様に、仲介手数料が安い会社は、安いだけの理由があるので、媒介契約前に安い理由を担当者から聞きましょう。

値引きよりも不動産を高くることが優先しよう

これらのデメリットを踏まえると仲介手数料は満額支払って不動産会社にしっかり動いてもらった方が結果的に利益は大きくなる場合が多いです。

例えば、100万円の仲介手数料を10%値引いても費用の差は10万円にしかなりません。

それよりも、手数料を満額支払って不動産会社に高く売ってもらえば、より多くの金額が手元に残るはずです。

不動産会社は買い手探しや価格交渉の業務を担っているので、不動産会社の頑張りで相場より高く売ることもできるからです。

例えば、相場4000万円の不動産を相場の5%上乗せで売れば200万円のプラスです。手数料を値引くより多くの利益が出ることは明らかです。

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仲介手数料を支払う前の3つの注意点

仲介手数料を支払う際に、見落としがちな注意点をまとめました。

  • 仲介手数料には消費税がかかる
  • 不当な手数料を徴収する不動産会社には注意
  • 仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意

仲介手数料についての知識を余すことなくお伝えしたいと思います。

仲介手数料には消費税がかかる

消費税は、商品やサービスに対して支払われる税金ですが、不動産の仲介は売買活動を行ってくれるサービスなので、消費税がかかります。

もう1つ、仲介手数料の消費税で注意したいことは、土地の建物を合わせて売買する場合です。

土地だけの場合は土地は非課税取引対象なので、表示も非課税価格で示されている場合が多いので問題ありません。

しかし、土地と建物の不動産になると税込表示になっているので、消費税を計算をする場合は、建物の価格から税を抜いて計算する必要があります

不当な手数料を徴収する不動産会社には注意

不動産会社によって仲介手数料の提示額が異なるため、次のような提案をされた場合は不動産会社の再考をした方がよいでしょう。

  • 上限を超えた手数料を提示
  • 上限一般の手数料が一律で決められていると説明
  • 仲介手数料以外の費用を当然のように請求

上限を超えた手数料を請求するような不動産会社は不誠実である可能性が高いので、別の会社に依頼した方が良いでしょう。

また、仲介手数料には、買主を探すための人件費や広告費も含まれているため、基本的には、仲介手数料以外の売買活動に関する費用の請求をされることはありません

例外的に通常では行わない広告宣伝や、遠隔地の購入希望者と交渉を行う場合などの活動を、売主自身が希望して依頼すると、追加費用を求められることがあります。

よって、不動産会社から「広告を作りましょうか?」などと提案を受けた際には、別途費用請求をされるのか事前に確認することが大切です。

ただし、依頼者からの依頼がないうえで別途費用を請求する会社も不誠実なので、仲介を依頼するのは避けた方が良いです。

仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意

仲介手数料が高額になる場合は、現金の用意に注意が必要です。なぜならATMから引き出せる金額には、上限額があるためです。

また、銀行窓口でおろす場合にも営業時間があるので、現金で支払う場合は計画的に用意をしておきましょう。

仲介手数料以外に必要な費用

不動産を売却する際には、仲介手数料のほかにも様々な費用がかかります。

不動産会社から仲介手数料以外の費用も請求されることがあります。本来必要な費用なのか判断するためにも実際にどんな費用がかかるのか、事前に確認しておきましょう。

費用名費用支払時期
印紙税1000円∼6万円売買契約書の作成時
引越し費用5万円~15万円引越し時
ハウスクリーニング費用3万∼10万円クリーニング実施後
測量費用50~80万円測量実施後

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

税額はその文章に記載された金額によって異なります。

記載された契約金額税額
10万円を超え 50万円以下200円
50万円を超え 100万円以下500円
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は売買契約書が2通になります。

引越し費用

住み替え目的で不動産を売却しる場合には引越し費用がかかります。引越し費用の相場は4人家族であれば10万円程となります。

また、新居に入居するまでに仮住まいに引っ越すなら、引っ越し費用も当然、2回かかってくるため注意が必要です。

ハウスクリーニング費用

マンションや戸建てを売り出す際に、内覧の印象を良くするためにハウスクリーニングを実施することもあります。

ハウスクリーニングには不動産会社からオススメされますが、費用は全て実費です。

住んでいるかどうかで費用相場は異なります。また、部屋の広さでも相場は変わり広いほどコストは高くなります。

部屋の広さ空室の費用相場居住中の費用相場
1R・1K18,000円~21,000円15,000円~25,000円
1DK・2K22,000円~25,000円28,000円~32,000円
1LDK・2DK28,000円~31,000円40,000円~45,000円
2LDK・3DK39,000円~42,000円50,000円~53,000円
3LDK・4DK42,000円~45,000円60,000円~65,000円
4LDK・5DK~46,000円~65,000円~

空室の方がコストが安いのは、部屋に物がなく、スムーズに作業がしやすいからです。居住中だと荷物が邪魔になりやすいため、空室時よりも費用は20~30%程度アップします。

測量費用

土地や土地付きの戸建てを売り出す場合に測量費用が請求されることもあります。

土地の測量は「土地の境界を明確にして境界紛争を防止する」「土地の地積を確定して売買金額の確定をする」といった目的で行われます。

不動産を売る際、買主からは売却範囲の確認のため、境界確認書や確定測量図を求めらる場合があるので、境界が定まっていない不動産を売却する際には確定測量が必要です。

その際の費用は、仲介手数料には含まれずに売主負担となります。費用は50万円〜100万円程です。

 

以上が不動産売却時にかかる仲介手数料以外の費用の一部です。その他にも税金など追加でかかる費用もあるので詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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不動産売却仲介手数料に関するよくある質問

ここまで、仲介手数料の基礎知識や手数料以外に必要な費用を紹介をしてきました。この章では、仲介手数料に関するよくある質問にお答えしていきます。

買い替えの場合、同じ不動産会社に仲介手数料は2回払うべき?

旧居の売却、新居の購入どちらに対しても仲介手数料がかかるのが一般的です。

ただし、交渉次第で仲介手数料を値下げすることはできるでしょう。「買い替えを御社に任せるので手数料を下げてほしい」など伝えれば、不動産会社としては「おいしい案件」になるので多少の値引きに応じてもらいやすくなります。

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個人で買主を見つけてきた場合も仲介手数料が必要?

不動産会社と締結している媒介契約の種類によって、手数料が発生する場合もあります。

媒介契約には個人でも買主を探すことができる「一般媒介契約」「専任媒介契約」と個人では買主を探すことができない「専属専任媒介契約」があります。

専属専任媒介契約が「1つの不動産会社に仲介業務を全部任せる」という契約内容です。依頼主が買主を探してきてしまうと、契約違反とみなされ仲介手数料が徴収されます。

ただし、専属専任媒介契約を結べば不動産会社によって手数料を安くしてくれる場合があります。

不動産買取の場合も仲介手数料はかかる?

不動産会社が直接不動産を買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。仲介手数料はあくまでも売買契約を「仲介」することにかかる手数料だからです。

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不動産売却時は仲介手数料を慌てず用意できるよう準備しておく

不動産売却は、なかなか自分で行うことができないため、不動産会社の仲介は欠かせません。そのため、売却費用の仲介手数料は削ることはできない重要な項目になります。ほかにも、不動産売却前にかかる費用について理解を深め、費用の算段をしっかりと立てておく必要があります。

そのためには、まず相場価格を知ることが大切で、相場価格は売却時のベストな価格設定をするためにも知っておくとよいでしょう。売却の相場価格を知るためには、複数の不動産会社に査定依頼し、平均的な相場価格を出すことが重要です。まずは、所有する不動産の価値を知ることから始めてみてください。不動産会社なら、不動産売却時にかかる費用の細かな疑問点や不安点など、詳しく教えてくれるでしょう。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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