不動産売却時の仲介手数料とは?上限額の簡単な計算方法

不動産売却時に時にかかる仲介手数料がどの程度かかるかご存じない方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。

仲介手数料の早見表や仲介手数料に関する注意点も紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。

監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社

不動産売却時にかかる仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼した際、売買契約が成立した場合にのみ成功報酬として売主が不動産会社に支払う費用です。

不動産売却時は、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行っていくのが一般的で、この契約により不動産会社が売却活動をバックアップしてくれるようになります。

すまリス
媒介契約の種類によっては複数の不動産会社に依頼することがあるけど、仲介手数料を支払うのは、売買契約を成立させてくれた不動産会社だけでOK!
マンション売却の注意点を知りたい方はこちら

仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、宅建業法により請求できる手数料の上限額が決まっています。
あくまでも上限額ではありますが、ほとんどの不動産会社が上限額でそのまま請求するため、上限額を知ることで仲介手数料の相場が見えてきます。

仲介手数料(上限額)の計算方法

仲介手数料は、売却金額に応じて決まり、計算方法は以下の通りとなります。

売買価格仲介手数料の上限額
200万円以下の部分売却価格×5%(+消費税)
200万円を超え400万円以下の部分売却価格×4%(+消費税)
400万円を超える部分売却価格×3%(+消費税)

200万円以下の部分には5%が適用され、200万円を超え400万円以下の部分には4%が適用され…と金額の部分ごとに率が変わります。

仲介手数料の計算方法を解説する図

いちいち違う率で計算していくのも面倒ですので、売却金額が400万円を超える場合は以下の速算式で求めましょう。

売却金額400万円を超える場合の速算式

仲介手数料上限額=売却金額×3%+6万円(+消費税)

例えば、売却金額1,000万円であれば、『1,000万円×3%+6万円(+消費税)』で39万6,000円となります。

仲介手数料(上限額)の早見表

売却金額ごとに上限額を算出しました。
仲介手数料には消費税がかかるため、消費税10%を含めた金額を表示しています。

仲介手数料早見表(消費税10%)
売却価格仲介手数料(税込み)
100万円55,000円
200万円110,000円
300万円154,000円
400万円198,000円
500万円231,000円
600万円264,000円
700万円297,000円
800万円330,000円
900万円363,000円
売却価格仲介手数料(税込み)
1千万円396,000円
2千万円726,000円
3千万円1,056,000円
4千万円1,386,000円
5千万円1,716,000円
6千万円2,046,000円
7千万円2,376,000円
8千万円2,706,000円
9千万円3,036,000円
1億円3,366,000円
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は一定の要件を満たした場合に18万円とされました。これは売主にのみ適用されることで、不動産会社はこのことに関し売主に事前説明をし合意を得る必要があります。

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した際成功報酬として支払いが発生します。

その際、2回に分けて半額ずつ支払いを行っていきます。

支払いのタイミング

1回目:買主が見つかり売買契約が成立した時点で半額

2回目:不動産の引渡しが完了した時点で半額

不動産売買は、売買契約の成立後もその他の事務手続きを行うため、契約したら終わりではありません。
そのため、売買契約成立時引渡し時の二回払いとしている不動産会社が多いのです。

すまリス
仲介手数料が100万円を超えることはよくあるよ。
仲介手数料の支払いを振込で対応している不動産会社は多いけど、もし現金で支払う場合はATMの引き出し上限額に注意が必要だね!

仲介手数料で不動産会社がしてくれること

仲介手数料には、不動産会社への純粋な報酬以外に、仲介業務で発生する費用が含まれます。
仲介業務の内訳としては、主に以下のような活動があります。

  • 不動産売却に関する適切なアドバイス
  • チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載(広告掲載)
  • 購入検討者への物件案内
  • 不動産売却条件の交渉や契約手続き

不動産会社は売主と購入検討者の間に立ち、互いが納得した契約を結ぶために様々な業務を行ってくれます。

これらの業務は全て仲介手数料内で対応してくれるため、基本的に仲介手数料以外の追加徴収はありません。

すまリス
不動産会社のサービス範囲を超えるレベルの広告を依頼したり、遠方の買主への交渉にわざわざ不動産会社を派遣する場合は別途費用が請求されることがあるよ。
どこまでが業務内容にふくまれるのかしっかり聞いておこう!

仲介手数料「無料」「半額」って危険なの?

仲介手数料は不動産の売却金額のおよそ3~5%かかるのが一般的ですが、中には「仲介手数料無料」や「半額」を売りにする不動産会社もあります。

不動産の売却仲介における不動産会社の利益は仲介手数料になりますので、その手数料をカットするということは何かしらの仕組みがあると疑いましょう。

ここからは、仲介手数料「無料」「半額」のサービスの仕組みやデメリット、他に安くする方法を紹介します。

仲介手数料が安い仕組み

仲介手数料が安くなる仕組みのほとんどは、売主からではなく買主から仲介手数料をとれるようにしたものです。

売却時の仲介手数料は当然売主が払いますが、その裏では不動産を購入するために不動産会社に赴いている『買主』が存在します。
不動産の購入が決定したら、買主も不動産会社に仲介手数料を支払うのです。

一般的な売買であれば、売主は依頼した不動産会社Aに、買主は依頼した不動産会社Bに別々に仲介手数料を支払うことが多くなります。

仲介手数料支払いの図

上図のような取引では、売り情報を発信する不動産会社と買い手を探す全国の不動産会社が購入希望者を探すため、買い手が早く見つかる確率が高まります。

一方で、売主の仲介手数料を安くする場合は、買主から手数料をもらう必要がありますので、以下の様に不動産会社Aが売り出しと買い手の発見をこなし、仲介手数料を確保します。

1社が仲介手数料を2重にもらう(両手仲介)図

安い仲介手数料で考えられるデメリット

「一つの会社が売り出しと買い手の発見を行う」
これ自体には問題がないのですが、中には他の不動産会社に買い手をとられないために、売り出しの情報を正しく伝えない場合があるのです。

囲い込みを行う不動産会社のイメージ

これは囲い込みと呼ばれる悪質な方法で、買い手が見つかる可能性が格段に落ちる他、なかなか売れずに物件の値下げを余技なくされる場合もあります。

すまリス
安くするサービスを行う不動産会社すべてが囲い込みを行っているわけではないけど、「無料」とまでいくと多くの会社が囲い込みが行っている可能性が高いのです。
中には、買主の発見まで自社で行うことを安くする前提条件としている会社もあるため、許容できる方であれば利用してみるのもいいでしょう。
囲い込みを行わずに仲介手数料を安くしている不動産会社も存在しますが、この場合は別途「広告費」などで請求してくる場合もあります。
不動産会社が合意もなく勝手な費用を上乗せするのは違法ですのでその場合は指摘しましょう。

安全に安くするには

「無料」や「半額」まで安くすることは難しいですが、比較的安全に仲介手数料を抑えるテクニックはあります。

以下で3つの方法を紹介します。

1.購入も行う(不動産会社が販売する物件を買う)

家を住み替える場合は、売るときと買うときの両方で仲介手数料が発生します。
これは、同じ不動産会社で一貫しても同じです。

ただし、買う物件がその不動産会社が販売しているものだった場合は仲介手数料が発生しません。

すまリス
売り手が不動産会社そのものなら、そもそも「仲介」は必要ないからだね!

2.過度でない値引き交渉を行う

2章で計算した仲介手数料はあくまで上限額であり、下限額は定められていません。
そのため、交渉次第で値下げを行うことはできます。

ただし、過度な値下げを行うと、その分を補おうと囲い込みに走る不動産会社も中にはいます。
ですので、強引な値下げ交渉は危険です。

値下げについて詳しくは下の記事をご覧ください。

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3.片手仲介の「無料」「半額」広告を利用

一つの不動産会社が売り手と買い手から仲介手数料をもらうことを両手仲介といいます。
反対に、別々の会社がそれぞれ仲介手数料をもらうことを片手仲介といいます。

「無料」や「半額」広告の最大のリスクはこうした両手仲介による囲い込みが行われることです。

しかし中には、店舗を持たずに人件費などを抑え積極的に仲介手数料を安くしている不動産会社も存在します。

一度広告を除いてみて、どういった仕組みをとっているのか確認してみましょう。
片手仲介であることが大切です。

仲介手数料を支払う前の3つの注意点

仲介手数料を支払う際に、見落としがちな注意点をまとめました。

  • 不当な手数料を徴収する不動産会社には注意
  • 仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意
  • 売買契約成立しなくても仲介手数料が必要な場合がある

仲介手数料についての知識を余すことなくお伝えしたいと思います。

不当な手数料を徴収する不動産会社には注意

不動産会社によって仲介手数料の提示額が異なるため、次のような提案をされた場合は不動産会社の再考をした方がよいでしょう。

  • 上限を超えた手数料を提示
  • 上限一般の手数料が一律で決められていると説明
  • 仲介手数料以外の費用を当然のように請求

上限を超えた手数料を請求することは法律違反ですし、このようなことをする不動産会社は不誠実ですので、別の会社に依頼した方が良いでしょう。

また、仲介手数料には、買主を探すための人件費や広告費も含まれているため、基本的には、仲介手数料以外の売買活動に関する費用の請求をされることはありません

例外的に通常では行わない広告宣伝や、遠隔地の購入希望者と交渉を行う場合などの活動を、売主自身が希望して依頼すると、追加費用を求められることがあります。

もし、不動産会社から「広告を作りましょうか?」などと提案を受けた際には、別途費用請求をされるのか事前に確認することが大切です。

仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意

仲介手数料が高額になる場合は、現金の用意に注意が必要です。なぜならATMから引き出せる金額には、上限額があるためです。

また、銀行窓口でおろす場合にも営業時間があるので、現金で支払う場合は計画的に用意をしておきましょう。

売買成立しなくても仲介手数料が必要な場合がある

仲介手数料はいわゆる「成果報酬」なので売買契約成立した時のみ支払いが必要ですが、以下2つの場合だけ例外的に売買が成立しなくても手数料の支払が求められます。

売買契約後に売主の事情で契約を解除する場合

売買契約の後、手付解除期日(30日間程度)までは、原則理由を問わず、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買主に支払うことで、契約を解除できます。

手付解除の場合は、あくまでも売買契約が成立した後の契約解除になりますので、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

売買契約を守らず契約を解除される場合

売買代金を支払わないなどで契約違反(債務不履行)となった場合は、相手方から契約の催告をされた上で、それでも行わない場合は
損害賠償(違約金)の請求をされた上で売買契約を解除されてしまいます。
なお、この場合も売買契約は成立した上での解除になりますので、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料以外にかかる費用と節約方法

不動産売却では、仲介手数料以外にいくつかの費用が発生します。
ここでは3つの費用を解説いたしますが、他にリフォーム費用や売却費用など、状況に応じて発生します。

費用を解説するとともに、費用を抑える方法まで解説しますので是非ご活用ください。

印紙税

印紙税は売買契約書を作成する際にかかる税金です。

売買契約書に記載された金額(売却金額)の額に応じて税額は異なります。
以下は印紙税額の表の一部になります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円

『国税庁:不動産売買契約書の印紙税の軽減税率』より一部引用

節約ポイント!
印紙税は、契約書の原本に課税されます。
買主・売主・仲介業者の3者が原本を作成することがありますが、この場合3部分の印紙税が課税されます。
実際、仲介業者が売買契約書を持っておく必要はあまりなく、売主も必要ないと感じれば作成する必要がありません。
こういった場合に、売買契約書を1部だけ作成しあと2枚をコーピーでとることができます。
すると、3者、又は売主・買主の2者で印紙税を折版することができます。

登記費用

ローンを払い終えた後抵当権抹消登記を行っていない場合は、売却前に手続きをすます必要があります。
抵当権抹消登記では、1つの不動産(「土地で1つ、建物で1つ」と別々に数える)につき1,000円登録免許税が発生します。
抵当権抹消登記を自分で行えば別ですが、司法書士に代行してもらう場合はさらに1万円~2万円ほどの報酬が必要となります。

不動産を引渡す際は、所有権移転登記を行います。
所有権移転登記にも費用が掛かりますが、これは買主が負担する場合がほとんどです。

節約ポイント!
登記費用を抑えるには、まず自分で手続きを行うことが考えられますね。
抵当権抹消登記は、必要な書類さえそろっていれば自分で行うのはさほど難しくありません。
しかし、ただでさえ複雑な手続きの多い不動産の売却では司法書士を依頼して手続きを進めることはよくあります。
その場合は、複数の事務所に見積もりをもらい費用を比較するようにしましょう。

譲渡所得税

不動産の売却により利益(譲渡所得)が発生した場合は譲渡所得税(所得税と住民税)が発生します。
不動産の所有期間により異なりますが、以下の表の様に非常に大きな税金といえます。

所有期間区分税率
5年以下の土地・建物短期譲渡所得39.63%(所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%)
5年を超える土地・建物長期譲渡所得20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%)
例えば、所有期間8年の建物で、売却にかかった経費等を差し引いた利益(譲渡所得)が3,000万円だった場合は、譲渡所得税は6,094,500円になります。
節約ポイント!
譲渡所得税は売主の負担が大きくなってしまうので、状況に応じて税金を抑える特例が用意されています。
一般の取引でよく使用されるものに『3,000万円特別控除の特例』がありますが、これは利益(譲渡所得)を3,000万円分控除(差し引く)ことができる内容となっています。
売却する不動産が自分のマイホームであることが前提条件となりますが、譲渡所得3,000万円以下の取引が非課税になるほど重要な制度なのでしっかり確認しておきましょう。

その他状況に応じてかかる費用

  • 住宅ローン返済手数料
    住宅ローンを一括返済する際にかかる手数料
    費用相場:5,000円~3万円
  • ハウスクリーニング費用
    ハウスクリーニングを実施した際にかかる費用
    費用相場:3万∼10万円
  • 測量費用
    測量にかかる費用。隣地との境界線が明確でない場合などに行う
    費用相場:50~80万円
  • 解体費用
    建物の解体にかかる費用。建物を解体し売却する場合に限る
    費用相場:100~300万円
  • リフォーム費用
  • 引っ越し費用
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記事のおさらい

仲介手数料はいくら払うの?

仲介手数料は宅建業法によって請求できる上限額が決まっています。上限額の計算方法は以下の通りです。

売買価格仲介手
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

詳しく知りたい方は仲介手数料はいくら?をご覧ください。

仲介手数料が「無料」「半額」のものって危ない?

仲介手数料「無料」「半額」の不動産会社の中には、囲い込みといった悪質な方法や、仲介手数料の代わりに別で費用を請求してくる違法な会社も存在します。一方で、店舗や人件費を減らし積極的に値下げを行う優良な不動産会社も存在します。詳しくは 仲介手数料「無料」「半額」って危険なの?をご覧ください。

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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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