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不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当?安すぎる手数料に注意

「仲介手数料ってどんな費用なんだろう」
「絶対払うの?高すぎない?」
「仲介手数料ゼロの会社もあるらしいけど、大丈夫なの?」

不動産会社に支払う仲介手数料がどういった費用なのか、疑問を抱えながら売却を進めている方も少なくありません。

すまリス
仲介手数料半額や無料の広告も見かけるけど、何を信用したらいいのか分からないな…
妥当な手数料っていくらなんだろう。

この記事では、仲介手数料がどんな費用でいくらかかるのか、本質的な内容を解説した後、半額や無料などの仲介手数料の実態を解説します。

最後まで読んでいただければ、妥当な仲介手数料が分かり、より信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

仲介手数料とはどんなものかを動画でも解説しておりますので是非ご覧ください。

監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社

不動産売却時の仲介手数料はこんな費用

不動産売却時の仲介手数料とは、売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に支払う費用です。
また、不動産売買の仲介における不動産会社の利益は仲介手数料のみです。

成功報酬のため、買主との売買契約まで達しなかった場合は、仲介手数料は発生しません。

すまリス
複数の不動産会社に仲介を依頼する場合もあるけど、仲介手数料を支払うのは、売買契約を成立させてくれた1社だけ!

仲介手数料に含まれる業務

不動産会社が行う仲介業務は以下のようなもので、仲介手数料にはこうした業務で発生する経費が含まれていると言えます。

仲介手数料は法的に上限額が決まっているため、上記のような仲介業務に含まれない業務を依頼した場合は別途費用が掛かります。

例えば、「不動産会社のサービス範囲を超えた広告依頼」や「遠方の買主への交渉にわざわざ不動産会社を派遣する」といったお願いをする場合に仲介手数料以上の額がかかります。

すまリス
仲介手数料に含まれないサービスを依頼していたとは知らずに、多額の請求が来たという事例があるよ。
悪質な業者に騙されないように、どこまでが仲介手数料の範疇か確認しておこう!

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで確定し、売買契約完了時物件引渡しの際の2回に分けて半額づつ支払います。

100万円近くかかることも多い仲介手数料ですが、2回に分けて支払うため、引渡しの際に決済される売却金額をそのまま仲介手数料に充てることもできます。

仲介手数料の上限額はいくら?

仲介手数料は、宅建業法により請求できる手数料の上限額が決まっています。
あくまでも上限額ではありますが、ほとんどの不動産会社が上限額でそのまま請求するため、上限額を知ることで仲介手数料の相場が見えてきます。

上限額は下表のとおりで、売却金額に応じて決められた割合をかけて求めます。

売買価格仲介手数料の上限額
200万円以下の部分売却価格×5%(+消費税)
200万円を超え400万円以下の部分売却価格×4%(+消費税)
400万円を超える部分売却価格×3%(+消費税)

「200万円以下の部分には5%」「200万円を超え400万円以下の部分には4%」「400万円を超えるなら3%」と、金額部分ごとに割合が変わります。

一見複雑な計算をしていますが、3パターンの速算式を知っていると簡単に計算することができます。

  • 売却価格200万円以下の場合:売却価格×5%(+消費税)
  • 売却価格200万円超400万円以下の場合:売却価格×4%+2万円(+消費税)
  • 売却価格400万円超の場合:売却価格×3%+6万円(+消費税)
例えば、売却金額2,000万円であれば、『2,000万円×3%+6万円(+消費税)』で726,000円です。

上限額は売却価格に対し一定なので、下の早見表を見れば簡単に相場がつかめます。

仲介手数料上限額早見表(消費税10%)
売却価格仲介手数料(税込み)
100万円55,000円
200万円110,000円
300万円154,000円
400万円198,000円
500万円231,000円
600万円264,000円
700万円297,000円
800万円330,000円
900万円363,000円
売却価格仲介手数料(税込み)
1千万円396,000円
2千万円726,000円
3千万円1,056,000円
4千万円1,386,000円
5千万円1,716,000円
6千万円2,046,000円
7千万円2,376,000円
8千万円2,706,000円
9千万円3,036,000円
1億円3,366,000円
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は一定の要件を満たした場合に18万円とされました。これは売主にのみ適用されることで、不動産会社はこのことに関し売主に事前説明をし合意を得る必要があります。

目安となる仲介手数料を知るには、不動産の査定価格を知っておく必要があります。
下のシミュレーションツールでは、不動産会社の査定を受けていない状態でも、推定の査定価格と仲介手数料額を自動で算出することができます。

仲介手数料「無料」「半額」のからくり

仲介手数料は不動産の売却金額のおよそ3~5%かかるのが一般的ですが、中には「仲介手数料無料」や「半額」を売りにする不動産会社もあります。

不動産の売却仲介における不動産会社の利益は仲介手数料になりますので、手数料をカットする場合、何かしらの仕組みがあると疑いましょう。

ここからは、仲介手数料「無料」「半額」のサービスの仕組みやデメリット、他に安くする方法を紹介します。

仲介手数料を安くできる仕組み

仲介手数料が安くなる仕組みのほとんどは、売主からではなく買主から仲介手数料をとれるようにしたものです。

売却時の仲介手数料は当然売主が払いますが、その裏では不動産を購入するために不動産会社に赴いている『買主』が存在します。
不動産の購入が決定したら、買主も不動産会社に仲介手数料を支払うのです。

一般的な売買であれば、売主は依頼した不動産会社Aに、買主は依頼した不動産会社Bに別々に仲介手数料を支払っています。

仲介手数料支払いの図

上図のような取引では、『売り情報を発信する不動産会社』と、『買い手を探す全国の不動産会社』が購入希望者を探すため、買い手見つかりやすくあります。

一方で、売主の仲介手数料を安くする場合は、買主から手数料をもらう必要がありますので、以下の様に、不動産会社Aが売り出しと買い手の発見をこなし、仲介手数料を確保します。

1社が仲介手数料を2重にもらう(両手仲介)図

安い仲介手数料のリスク

「一つの会社が売り出しと買い手の発見を行う」
これ自体には問題がないのですが、中には他の不動産会社に買い手をとられないために、物件の情報を正しく伝えない場合があるのです。

囲い込みを行う不動産会社のイメージ

これは囲い込みと呼ばれる悪質な方法で、買い手が見つかる可能性が格段に落ちる他、なかなか売れずに物件の値下げを余技なくされる場合もあります。

すまリス
安くするサービスを行う不動産会社すべてが囲い込みを行っているわけではないけど、「無料」とまでいくと多くの会社が囲い込みが行っている可能性が高いのです。
中には、仲介手数料を安くする代わりに『買主も自社で探す』と、プランとして説明している会社もあるので、許容できるのであれば利用してみましょう。
囲い込みを行わずに仲介手数料を安くしている不動産会社も存在しますが、この場合は別途「広告費」などで請求してくる場合もあります。
不動産会社が合意もなく勝手な費用を上乗せするのは違法ですのでその場合は指摘しましょう。

妥当な仲介手数料はいくら?信用できる不動産会社とは

仲介手数料には上限額があること。そして、安い仲介手数料には、不動産会社が利益を上げるカラクリがあることも分かりました。

では、妥当な仲介手数料はいくらなのでしょうか。

上限額、上限額付近が妥当

不動産売却の仲介では、不動産会社の利益は仲介手数料のみです。
加えて、仲介業務を行う上で大きな経費、人件費が発生しています。

不動産会社も慈善事業ではないので、利益(仲介手数料)が減れば、どこかで利益を補填するか、仕事の優先度を下げます。
場合によっては囲い込みが行われます。

いずれの場合も、物件が売れにくくなる可能性があり、結果的に売却価格を下げざる負えない状況に陥りやすくなります。

仲介手数料を数十万円~100万円程度安くした結果、売却価格が100万円単位で下がってしまっては本末転倒ですし、無駄に時間もかけてしまいます。

仲介手数料は極端に安くしようとせず、上限額付近、不動産会社も十分に利益を確保できる状態であるほうが、勢力的に仲介業務を行ってもらいやすくなるのです。

仲介手数料が安くても信用できる不動産会社もある

手数料は半額又は無料とされている場合は、何かしら不動産会社が儲かる仕組みがあると考えるが安心です。

しかし、中には誠実な営業努力で仲介手数料を安くしようとしている会社も存在します。

仲介手数料上限額も安くしている不動産会社に出会ったら、仲介手数料が安くなる理由についてしっかり聞いておきましょう。
『囲い込み』を認知していることが伝わるだけでも、囲い込みの抑止力になります。

加えて、不動産会社が物件の売買情報を掲載する『レインズ』というサービスの「登録証明書」を請求して、自ら物件情報を確認してみましょう。

もし、自分が囲い込みをされていると感じたら、他も不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。

記事のおさらい

仲介手数料はいくら払うの?

仲介手数料は宅建業法によって請求できる上限額が決まっています。上限額の計算方法は以下の通りです。

売買価格仲介手
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

詳しく知りたい方は仲介手数料はいくら?をご覧ください。

仲介手数料が「無料」「半額」のものって危ない?

仲介手数料「無料」「半額」の不動産会社の中には、囲い込みといった悪質な方法や、仲介手数料の代わりに別で費用を請求してくる違法な会社も存在します。一方で、店舗や人件費を減らし積極的に値下げを行う優良な不動産会社も存在します。詳しくは 仲介手数料「無料」「半額」って危険なの?をご覧ください。

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