不動産売却時の仲介手数料はいくら?計算方法や注意点を解説!

不動産売却時に時にかかる仲介手数料がどの程度かかるかご存じない方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。

仲介手数料の早見表や仲介手数料に関する注意点も紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。

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仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買時に売主と買主の間を仲介し調整や契約手続きを進める不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産を売却するには、購入検討者の集客や契約手続きに専門的な知識や経験が必要なので、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

【いつ】払う売却が成功したら(売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払う)
【誰が】払う売主であるあなた(不動産を買う側も同様に支払っている)
【誰に】払う不動産会社に支払う
【いくら】払う売却価格200万円以下は『(売却価格×5%)+消費税10%』

売却価格400万円以下は『(売却価格×4%+2万円)+消費税10%』

売却価格400万円超えは『(売却金額×3%+6万)+消費税』

【いつ】仲介手数料は成功報酬として「売買契約時」と「引き渡し時」に払う

仲介手数料は不動産の仲介取引が成立した際に成功報酬として支払いが発生します。

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却活動を行った時点で発生するわけではなく、売買契約が成立したタイミングで発生します。
要するに、売買が成立しなければ支払う必要はありません。
成約前に契約を打ち切った場合も仲介手数料は不要です。

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼していたとしても、支払うのは購入してくれた買主を見つけてきた不動産会社のみ。
もちろん、買主だけ見つけてもらい、成約前に依頼を打ち切って個人で買主と交渉することはできません。

仲介手数料の支払いは一般的に2回に分けて行われる

1回目…売買契約が成立した時点で50%
2回目…不動産の引き渡しが完了した時点で50%

不動産売買は契約成立後もその他の事務手続きを行うため、成立で終わりではありません。そこで、引き渡しまでの作業を円滑に行うためにも、売買契約成立後と引き渡しの後の二回払いで支払うほうがよいといえるでしょう。

支払いは現金で支払うことが多い

仲介手数料の支払いは、現金で支払うことが多いです。もちろん、銀行振込やクレジットカードに対応をしてくれる不動産会社が多数なので、大金を持ち歩くことが不安な方は、相談をして振込で行えるようにしてもらいましょう。支払い方法などは、早めに担当者に確認をしておくと安心です。
仲介手数料は、無事売買契約が完了したら発生するものですが、自分都合で契約を解除する場合などに仲介手数料が発生する場合があります。
詳しくは、3章『仲介手数料を支払う前の3つの注意点』をご覧ください。

【誰が】【誰に】仲介手数料は売主・買主がそれぞれ支払う

不動産を売却した際には、売主であるあなた不動産会社に仲介手数料を支払います。

実は買主側も同じ。
不動産を購入する人も不動産会社へ仲介手数料を支払っています。

【いくら】仲介手数料は上限額を簡単に計算できる

仲介手数料は宅建業法により上限額が決められています。
後ほど解説しますが、あくまでも上限であり下限額は決められていないので値引きをすることも可能です。

不動産会社の利益は仲介手数料のみですので、通常では上限額をそのまま請求してきます。
(なお、上限額以上を請求した不動産会社は法令違反となります。)
上限額は簡単な計算で求めることができます。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%
平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は18万円となりました。これは売主にのみ適用されることで、不動産会社はこのことに関し売主に事前説明をし合意を得る必要あります。
仲介手数料には消費税がかかります。
2021年1月現在では消費税は10%なので計算した仲介手数料の10分の1を足すだけ。
相変わらず高い消費税ですが、計算だけは簡単ですね。
例えば、1,000万円の不動産を売却する場合の仲介手数料は以下のようになります。
仲介手数料(税抜)1,000万円×0.03(3%)+6万円=36万円
消費税10%=3万6千円
仲介手数料(税込)=36万円+3万6千円=39万6千円
仲介手数料の上限額はどこの不動産会社でお同じになるので、変動する値は売却金額のみ。
売却金額別の早見表(消費税10%)を用意しましたのでお役立てください。
画像になっているので、保存しておくと便利です!

仲介手数料の相場を知るには複数社に査定を依頼しよう

不動産会社の仲介手数料を知るためには、不動産の売買価格を知らなければいけません。つまり、仲介手数料を事前に用意するには、不動産の相場価格をつかんでおくことが重要ということになります。

不動産の相場価格を知るには、複数社へ査定を依頼することが大切ですが、1社ずつ不動産会社に依頼をするのは、手間と時間がかかります。そこでおすすめなのが、一括査定サイトすまいステップです。すまいステップなら60秒で一括査定できます。また最大4社の不動産会社を比較できるのでとても便利です。

仲介手数料にはどんな業務が含まれているの?

仲介手数料には、仲介業務で発生する費用が含まれます。仲介業務の内訳としては、主に以下のような活動があります。

  • 不動産売却に関する適切なアドバイス
  • チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載(広告掲載)
  • 不動産検討者への物件案内
  • 不動産売却条件の交渉や契約手続き

不動産会社は売主と不動産検討者の間に立ち、互いが納得した契約を結ぶために様々な業務を行ってくれます。

こうした一連の活動を行うためにも、ある程度支払う必要があることがわかるかと思います。

これらの業務は全て仲介手数料内で対応してくれるため、基本的に仲介手数料以外の追加徴収はありません。

不動産売却時の仲介手数料は値引きできるか?

仲介手数料は下限価格が決められていないため、交渉次第では値引きできます。

しかし、仲介手数料は不動産会社の収入源なので手数料を値引いてほしい場合は不動産会社が納得する理由を踏まえて値引き交渉をしなければいけません。

値引きするなら「媒介契約前」が鉄則

仲介手数料を値引きするなら媒介契約の締結前に値引き交渉するのが鉄則です。

不動産会社は、売主と交わす媒介契約が獲得できないと不動産を売る機会を得られないので、多少売り上げが減ったとしても媒介契約の締結を優先する会社もいます。

そのため仲介手数料の値引きを交渉するなら「媒介契約より前」が絶対です。そのタイミングまでは売主の立場が圧倒的に有利です。「媒介契約を交わすので、仲介手数料を値引いてほしい」など相談を持ち掛けてみると良いでしょう。

仲介手数料を値引くデメリットもある

不動産会社は複数の売買案件を抱えているので、仲介手数料が高い物件を優先的に売っていきます。

仲介手数料を値引いたことで、あなたの物件の優先順位が落とされ、いつまで経っても売れない可能性も出てきます。

また、手数料を値引きされた不動産会社は、その分広告費用を抑えることもあり、限られた少ない費用での売却営業活動をされるので、物件が売れにくくなるデメリットもあるでしょう

不動産の買い手を探すにはチラシを刷ったり、ネット広告を出稿の費用がかかるものです。
売却価格が高い・安い以前に、「売却できない」ことは売主にとっても、大きなデメリットです。

仲介手数料が無料な場合はワケがある

不動産会社によっては、仲介手数料を無料で対応してくれる会社もいます。

売買活動を行う上で必要な費用である仲介手数料が無料なのは、その費用を取らないだけの理由があるということです。

例えば、不動産会社側が手数料を無料にしないと集客できないからという場合があります。

こういった場合、不動産倍売却における実力が相対的に低い可能性があるので、結果的に予想よりも値下げして売らざるを得なかったなんてこともあります。

初期費用をケチってしまった結果、初期費用を払って売却したよりも利益が少なくなってしまえば元も子もありません。

囲い込み(両手仲介)されている可能性がある

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。

手数料を値引きした不動産会社の中には、値引き分を補うために買い手を自社で囲っている範囲でしか探さず両手仲介を狙う場合があります。

囲い込み

売り手によっては、他社から好条件で購入依頼があっても依頼を断わられ不動産が売れない、といった事態になる可能性もあります。

この様に、仲介手数料が安い会社は、安いだけの理由があるので、媒介契約前に安い理由を担当者から聞きましょう。

値引きよりも不動産を高くることが優先しよう

これらのデメリットを踏まえると仲介手数料は満額支払って不動産会社にしっかり動いてもらった方が結果的に利益は大きくなる場合が多いです。

例えば、100万円の仲介手数料を10%値引いても費用の差は10万円にしかなりません。

それよりも、手数料を満額支払って不動産会社に高く売ってもらえば、より多くの金額が手元に残るはずです。

不動産会社は買い手探しや価格交渉の業務を担っているので、不動産会社の頑張りで相場より高く売ることもできるからです。

例えば、相場4000万円の不動産を相場の5%上乗せで売れば200万円のプラスです。手数料を値引くより多くの利益が出ることは明らかです。

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仲介手数料を支払う前の3つの注意点

仲介手数料を支払う際に、見落としがちな注意点をまとめました。

  • 不当な手数料を徴収する不動産会社には注意
  • 仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意
  • 売買成立しなくても仲介手数料が必要な場合がある

仲介手数料についての知識を余すことなくお伝えしたいと思います。

不当な手数料を徴収する不動産会社には注意

不動産会社によって仲介手数料の提示額が異なるため、次のような提案をされた場合は不動産会社の再考をした方がよいでしょう。

  • 上限を超えた手数料を提示
  • 上限一般の手数料が一律で決められていると説明
  • 仲介手数料以外の費用を当然のように請求

上限を超えた手数料を請求するような不動産会社は不誠実である可能性が高いので、別の会社に依頼した方が良いでしょう。

また、仲介手数料には、買主を探すための人件費や広告費も含まれているため、基本的には、仲介手数料以外の売買活動に関する費用の請求をされることはありません

例外的に通常では行わない広告宣伝や、遠隔地の購入希望者と交渉を行う場合などの活動を、売主自身が希望して依頼すると、追加費用を求められることがあります。

よって、不動産会社から「広告を作りましょうか?」などと提案を受けた際には、別途費用請求をされるのか事前に確認することが大切です。

ただし、依頼者からの依頼がないうえで別途費用を請求する会社も不誠実なので、仲介を依頼するのは避けた方が良いです。

仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意

仲介手数料が高額になる場合は、現金の用意に注意が必要です。なぜならATMから引き出せる金額には、上限額があるためです。

また、銀行窓口でおろす場合にも営業時間があるので、現金で支払う場合は計画的に用意をしておきましょう。

売買成立しなくても仲介手数料が必要な場合がある

仲介手数料はいわゆる「成果報酬」なので売却成立した時のみ支払いが必要ですが、以下2つの場合だけ例外的に売買が成立しなくても手数料の支払が求められます。

売買契約後に売り主の事情で契約を解除する場合

売買契約の後、手付解除期日(通常30日間)までは、原則理由を問わず、買い主は手付金を放棄することで、売り主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買い主に支払うことで、契約を解除できます。
手付解除の場合は、売買は成立していませんが、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

売買契約を守らず契約を解除する場合

売買代金を未払いなど契約違反(債務不履行)の場合は、相手方が損害賠償の請求を行い、催告しても履行されないと契約を解除できます。
この場合も不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

記事のおさらい

仲介手数料はいつ払う?

売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払う詳しく知りたい方は仲介手数料とはをご覧ください。

仲介手数料は誰が誰に払う?

仲介手数料は売主であるあなたが仲介してくれた不動産会社い支払います。買主も同様に購入の仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払っています。詳しくは仲介手数料とはをご覧ください。

仲介手数料はいくら払う?

仲介手数料は宅建業法によって請求できる上限額が決まっています。上限額の計算方法は以下の通りです。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

詳しく知りたい方は仲介手数料とはをご覧下さい。

仲介手数料は値引きできる?

不動産会社が請求できる仲介手数料の法的な制限は上限額だけなので値下げは可能です。交渉次第で値引くことも可能ですし、もともと仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社もあります。ただし、安すぎる仲介手数料には裏があることもあるので注意が必要です。詳しくは 不動産売却時の仲介手数料は値引きできるか?をご覧ください。


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不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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