不動産売却時の仲介手数料はいくら?相場や計算方法など解説!

不動産を売却する際にかかる仲介手数料は、売却時にかかる費用の中で最も高額なものです。ただ、不動産の売却に費用がどの程度かかるのかご存じない方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。

仲介手数料の早見表や仲介手数料に関する注意点も紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。

不動産売却の仲介手数料とは

マンションや戸建てなど、個人で不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

この不動産会社を通じて不動産を売買した場合、仲介活動を行って成約させた不動産会社へ支払う費用が仲介手数料です。

仲介手数料は成功報酬

大前提で知っておくべきなのが、仲介手数料とは不動産の仲介取引が成立した際に支払われる、成功報酬ということです。

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却活動を行った時点に発生するわけではなく、売買契約が成立したタイミング発生します。そのため、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

そのため、売却活動が長引いた場合でも費用が増加することはなく、成約前に契約を打ち切った場合は仲介手数料は不要です。もちろん、買主だけ見つけてもらい、成約前に依頼を打ち切って個人で買主と交渉することはできません。

仲介手数料に含まれる業務とは

仲介手数料には、仲介業務で発生する費用が含まれます。仲介業務の内訳としては、主に以下のような活動があります。

  • 不動産売却に関する適切なアドバイス
  • チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載(広告掲載)
  • 不動産検討者への物件案内
  • 不動産売却条件の交渉や契約手続き

不動産会社は売主と不動産検討者の間に立ち、互いが納得した契約を結ぶために様々な業務を行ってくれます。

こうした一連の活動を行うためにも、ある程度支払う必要があることがわかるかと思います。ただし、業務を全て仲介手数料内で対応してくれるため、基本的に仲介手数料以外の追加徴収はありません。

仲介手数料の相場はいくらか

不動産売却の際に、最も費用が高くなるとされる仲介手数料ですが、仲介手数料は、法律で上限が決められているため、むやみやたらに高いわけではありません。

まずは、上限額を導き出す計算式を解説し、売却価格ごとの仲介手数料の上限も紹介します。大体の売却価格が分かっている方や、すでに売却価格が分かっている方は参考にしてください。

仲介手数料の上限額

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法の規制により上限が定められています。不動産会社が上限額以上に仲介手数料を受け取った場合は法令違反になります。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

しかし、仲介手数料は下限は設定されていません。上限の範囲内なら不動産会社で自由に費用を設定できるため、相場の半額以下や極端な例だと手数料なしで仲介を行う会社もいます。

仲介手数料の計算例【2000万円で売却した場合】

例えば、不動産の売却価格が2000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が2000万円の場合の仲介手数料
(2000万円×3%+6万円)+9.6万円(消費税)=75.6万円

上限額を知らずに仲介を依頼すると、悪徳な業者に騙されて法外な費用を請求される可能性もあるため、注意しなければなりません。

仲介手数料の早見表

売却価格ごとの仲介手数料を以下でまとめたので、計算が面倒な方はぜひ参考にしてください。こちらは、消費税(10%)もプラスされた金額を記載しています。

売却価格仲介手数料(税込)
100万円54,000円
500万円231,000円
1,000万円388,800円
1,500万円561,000円
2,000万円712,800円
2,500万円891,000円
3,000万円1,036,800円
4,000万円1,360,800円
5,000万円1,684,800円
1億円3,304,800円

売買価格が高くなるほど、上限額も高くなりますが、あくまで上限であって、必ずしもこの金額を請求されるわけではありません。不動産会社ごとに仲介手数料の設定金額は異なるため、売買価格が高い場合は特に、仲介手数料がいくらになるか事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の相場を知るには複数社に査定を依頼し相場を知る必要がある

不動産会社の仲介手数料を知るためには、不動産の売買価格が必要です。つまり、仲介手数料を事前に用意するには、不動産の相場価格をつかんでおくことが重要ということになります。

不動産の相場価格を知るには、複数社へ査定を依頼することが大切ですが、1社ずつ不動産会社に依頼をするのは、手間と時間がかかります。そこでおすすめなのが、一括査定サイトすまいステップです。すまいステップなら60秒で一括査定できます。また最大4社の不動産会社を比較できるのでとても便利です。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産を売却する際の仲介手数料は高額になるため、用意をしておくためにも、支払いのタイミングなどを把握しておくことは大切です。

「売買契約時」と「引き渡し時」に2回に分けて払う

仲介手数料は、売買契約成立時の売買価格が決まったタイミングで発生します。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引っ越し完了で残りの50%を支払うのが一般的です。また、仲介手数料を一括で支払うことも可能です。

ただし、不動産売買は契約成立後もその他の事務手続きを行うため、成立で終わりではありません。そこで、引き渡しまでの作業を円滑に行うためにも、売買契約成立後と引き渡しの後の二回払いで支払うほうがよいといえるでしょう。

支払いは現金で支払うことが多い

仲介手数料の支払いは、現金で支払うことが多いです。もちろん、銀行振込やクレジットカードに対応をしてくれる不動産会社が多数なので、大金を持ち歩くことが不安な方は、相談をして振込で行えるようにしてもらいましょう。支払い方法などは、早めに担当者に確認をしておくと安心です。

売買成立しなくても仲介手数料が必要な場合がある

仲介手数料はいわゆる「成果報酬」なので売却成立した時のみ支払いが必要ですが、以下2つの場合だけ例外的に売買が成立しなくても手数料の支払が求められます。

売買契約後に売り主の事情で契約を解除する場合

売買契約の後、手付解除期日(通常30日間)までは、原則理由を問わず、買い主は手付金を放棄することで、売り主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買い主に支払うことで、契約を解除できます。
手付解除の場合は、売買は成立していませんが、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

売買契約を守らず契約を解除する場合

売買代金を未払いなど契約違反(債務不履行)の場合は、相手方が損害賠償の請求を行い、催告しても履行されないと契約を解除できます。
この場合も不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

不動産売却時の仲介手数料は値引きできるか?

仲介手数料は下限価格が決められていないため、交渉次第では値引きしてもらうことも可能です。

しかし、仲介手数料は不動産会社の収入源なので手数料を値引いてほしい場合は不動産会社が納得する理由を踏まえて値引き交渉をしなければいけません。

値引きするなら「媒介契約前」が鉄則

仲介手数料を値引きするなら媒介契約の締結前に値引き交渉するのが鉄則です。

不動産会社は、売主と交わす媒介契約が獲得できないと不動産を売る機会を得られないので、多少売り上げが減ったとしても媒介契約の締結を優先する会社もいます。

そのため仲介手数料の値引きを交渉するなら「媒介契約より前」が絶対です。そのタイミングまでは売主の立場が圧倒的に有利です。「媒介契約を交わすので、仲介手数料を値引いてほしい」など相談を持ち掛けてみると良いでしょう。

仲介手数料を値引くデメリットがある場合も

不動産会社は複数の売買案件を抱えているので、仲介手数料が高い物件を優先的に売っていきます。

仲介手数料を値引いたことで、あなたの物件の優先順位が落とされ、いつまで経っても売れない可能性も出てきます。

また、手数料を値引きされた不動産会社は、その分広告費用を抑えることもあり、限られた少ない費用での売却営業活動をされるので、物件が売れにくくなるデメリットもあるでしょう

不動産の買い手を探すにはチラシを刷ったり、ネット広告を出稿の費用がかかるものです。
売却価格が高い・安い以前に、「売却できない」ことは売主にとっても、大きなデメリットです。

仲介手数料が無料な場合はワケがある

不動産会社によっては、仲介手数料を無料で対応してくれる会社もいます。

売買活動を行う上で必要な費用である仲介手数料が無料なのは、その費用を取らないだけの理由があるということです。

例えば、不動産会社側が手数料を無料にしないと集客できないからという場合があります。

こういった場合、不動産倍売却における実力が相対的に低い可能性があるので、結果的に予想よりも値下げして売らざるを得なかったなんてこともあります。

初期費用をケチってしまった結果、初期費用を払って売却したよりも利益が少なくなってしまえば、元も子もありません。

囲い込み(両手仲介)されている可能性がある

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。

手数料を値引きした不動産会社の中には、値引き分を補うために買い手を自社で囲っている範囲でしか探さず両手仲介を狙う場合があります。

囲い込み

し売り手によっては、他社から好条件で購入依頼があっても依頼を断わられ不動産が売れない、といった事態になる可能性もあります。

この様に、仲介手数料が安い会社は、安いだけの理由があるので、媒介契約前に安い理由を担当者から聞きましょう。

値引きよりも不動産を高くることが優先しよう

上記のデメリットを踏まえると仲介手数料は満額支払って不動産会社にしっかり動いてもらった方が結果的に利益は大きくなる場合が多いです。

例えば、100万円の仲介手数料を10%値引いても費用の差は10万円にしかなりません。

それよりも、手数料を満額支払って不動産会社に高く売ってもらえば、より多くの金額が手元に残るはずです。

不動産会社は買い手探しや価格交渉の業務を担っているので、不動産会社の頑張りで相場より高く売ることもできるからです。

例えば相場4000万円の不動産を相場の5%上乗せで売れば200万円のプラスです。手数料を値引くより多くの利益が出ることは明らかです。

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仲介手数料を支払う前の3つの注意点

仲介手数料を支払う際に、見落としがちな注意点をまとめました。

  • 仲介手数料には消費税がかかる
  • 仲介手数料へ原則追加料金は発生しない
  • 仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意

仲介手数料についての知識を余すことなくお伝えしたいと思います。

仲介手数料には消費税がかかる

消費税は、商品やサービスに対して支払われる税金ですが、不動産の仲介は売買活動を行ってくれるサービスなので、消費税がかかります。もう1つ、仲介手数料の消費税で注意したいことは、土地の建物を合わせて売買する場合です。

土地だけの場合は土地は非課税取引対象なので、表示も非課税価格で示されている場合が多いので問題ありません。

しかし、土地と建物の不動産になると税込表示になっているので、消費税を計算をする場合は、建物の価格から税を抜いて計算する必要があります

仲介手数料には原則追加料金は発生しない

仲介手数料には、買主を探すための人件費や広告費も含まれているため、原則、仲介手数料以外の売買活動に関する費用の請求をされることはありません

しかし、例外的に追加費用が発生する場合があるので注意が必要です。

例えば、通常では行わない広告宣伝や、遠隔地の購入希望者と交渉を行う場合などの活動を、売主自身が希望して依頼すると、追加費用を求められることがあります。

よって、不動産会社から「広告を作りましょうか?」などと提案を受けた際には、別途費用請求をされるのか事前に確認することが大切です。

基本的に、追加料金を請求される場合には、以下の3点を満たしている必要があります。

  • 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
  • 通常の仲介業務では発生しない費用であること

他の例外では「売買価格が400万円以下の空き家の売買を依頼した場合」が挙げられます。

この場合は、通常の仲介手数料とは異なり、上限額が18万円に設定されています。例えば、300万円の不動産を売却した場合は、通常の仲介手数料は、15万4,000円になります。

しかし、400万円以下の空き家の場合は、通常よりも少し高い18万円まで請求される可能性があります。

仲介手数料を現金で支払う場合はATMの上限額に注意

仲介手数料が高額になる場合は、現金の用意に注意が必要です。なぜならATMから引き出せる金額には、上限額があるためです。

また、銀行窓口でおろす場合にも営業時間があるので、現金で支払う場合は計画的に用意をしておきましょう。

不動産売却時は仲介手数料を慌てず用意できるよう準備しておく

不動産売却は、なかなか自分で行うことができないため、不動産会社の仲介は欠かせません。そのため、売却費用の仲介手数料は削ることはできない重要な項目になります。ほかにも、不動産売却前にかかる費用について理解を深め、費用の算段をしっかりと立てておく必要があります。

そのためには、まず相場価格を知ることが大切で、相場価格は売却時のベストな価格設定をするためにも知っておくとよいでしょう。売却の相場価格を知るためには、複数の不動産会社に査定依頼し、平均的な相場価格を出すことが重要です。まずは、所有する不動産の価値を知ることから始めてみてください。不動産会社なら、不動産売却時にかかる費用の細かな疑問点や不安点など、詳しく教えてくれるでしょう。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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