【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

不動産売却益とは?計算方法と節税のポイントを解説!

  • 更新日:2022年9月20日
山田 幸平
監修山田 幸平
慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・M&Aなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計
不動産売却益とは?計算方法と節税のポイントを解説!

『不動産を売ったお金の内、どれくらい税金で持っていかれてしまうんだろう…?』

不動産を売却すると、売却価格の金額が売主に支払われます。
不動産売却でかかる税金は、この収入金額に対してではなく、「売却益」に課されます

本記事の解説をチェックして、納税に備えましょう!

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

不動産売却益とは

不動産売却益(譲渡所得)とは、不動産を売却して得た金額から、売却するためにかかった費用と、売った不動産を購入した際にかかった費用を差し引いた金額です。

日本の税法では、売却益に対して税金が課されます
不動産売却益にかかる税金は、分離課税です。給与所得など他の所得とは分けて、税金額を計算します。

不動産売却益とは

すまリス
収入金額ではなく、売却益に課税されるんだね!

不動産の売却における経費は、不動産を購入する時にかかった費用と、売却する時にかかった費用の合計金額になります。詳しくは、次章で解説します。

まだ不動産を売却していない方は、一括査定を利用して売却するのがおすすめです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較することで、より高い値段での売却を目指しましょう。
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不動産売却益の計算方法

不動産売却益は、次の計算式で求められます。

不動産売却益(譲渡所得)
売却価格-(取得費譲渡費用)-控除金額
すまリス
費用の内訳を詳しく確認していきましょう!

売却価格とは

「売却価格」とは、不動産を売却して、支払われた金額のことです。

譲渡価格譲渡収入金額などとも呼ばれます。

取得費とは

「取得費」とは、売却した不動産を「取得した時にかかった各種費用のことです。

取得費として計上できる主な費用は、次の通りです。

取得費になるもの

  • 売却した不動産を購入した時の代金
  • 建物の建築にかかった代金
  • 不動産購入時の仲介手数料
  • 購入時に支払った税金
  • 設備費
  • 土地の改良費
  • リフォーム費用  など

より詳しく知りたい方は、国税庁ホームページの「No.3252 取得費となるもの」をご覧ください。

※減価償却とは

建物や各種設備は経年によって劣化するため、消耗した部分の価値を計算で差し引く必要があります。これを、「減価償却」といいます。

土地の場合は購入代金がそのまま取得費に加算できますが、中古の建物については、購入代金から減価償却費相当額を差し引かなければなりません

減価償却の計算方法についてはこちらをクリック

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算は以下の通りです。

減価償却費=建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数

減価償却費を算出する際には、建物の購入価格のほかに、償却率や経過年数を調べなければなりません。
償却率は建物の構造や耐用年数によって異なります。

建物の構造耐用年数償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
70年0.015
れんが造
石造
ブロック造
57年0.018
金属造
・骨格材の骨格材の肉厚4mm超
・骨格材の肉厚3mm超4mm以下
・骨格材の肉厚3mm以下
51年
40年
28年
0.020
0.025
0.036%
木造
合成樹脂造
33年0.031
木骨モルタル造30年0.034

引用:国税庁(「減価償却費」の計算について)

以下の例で、計算してみましょう。

購入価格:5,000万円
建物の構造:木造
経過年数:23年

例の場合、木造のため償却率は0.031%になります。これをもとに減価償却費を計算していきます。

5,000万円×0.9×0.031×23年=32,085,000円
減価償却費は3,208万5,000円になります。

譲渡費用とは

「譲渡費用」とは、不動産を売却した時にかかった費用のことです。

譲渡費用として計上できる主な費用は、次の通りです。

譲渡費用になるもの

  • 不動産会社に支払った仲介手数料
  • 印紙税
  • 売却のために支払った建物の取壊し費用
  • 売却のために支払った立退料  など

より詳しく知りたい方は、国税庁ホームページの「No.3255 譲渡費用となるもの」をご覧ください。

控除金額とは

「控除金額」とは、課税の対象となる売却益(譲渡所得)から、差し引くことのできる金額です。

所得税は、売却益に応じて課税されるので、売却益の金額が小さくなると、課税額も少なくなります

税法には、政策上の様々な目的から、条件を満たすと控除を受けられる特例が設けられています。

すまリス
適用を受けるには確定申告で申請する必要があります。条件を満たしても自動的に適用はされないので注意!

不動産売却益にかかる税金

不動産売却益(譲渡所得)には、「譲渡所得税」がかかります

譲渡所得税とは

不動産売却益(譲渡所得)に応じて課される、以下の3つの税金の総称です。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

所得税は国に、住民税は自治体に納める税金です。
2037年(令和19年)12月31日までは、所得税額2.1%分の復興特別所得税も合わせて国に納めます。

売却価格よりも取得費や譲渡費用、控除金額が上回り、売却益が出ない場合や、損失が出た場合は譲渡所得税は課されません

譲渡所得税の計算方法

不動産売却益にかかる譲渡所得税は、次の式で計算します。

譲渡所得税=不動産売却益×税率

所得税率は所有期間によって変わる

所得税と住民税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。

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売却する年の1月1日時点で、5年が経過しているかどうかで判断します。

所有期間が5年超えのものは長期譲渡所得、所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得になります。

譲渡所得所有期間税率
短期譲渡所得5年以下39.63%(所得税・復興特別所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得5年を超え20.315%(所得税・復興特別所得税 15.315% 、住民税 5%)

不動産売却益にかかる税金を節税する方法

ここまで、譲渡所得税が不動産売却益(譲渡所得)に対して課税されるということを解説してきました。
つまり、売却益(譲渡所得)の金額をいかに抑えられるかが、税金額を安くするポイントになります

売却益の金額を抑えるには、以下の2点を心がけましょう。

  • 領収書を揃えて取得費や譲渡費用を残さず計上する
  • 控除や軽減税率を適用できる特例を利用する

取得費や譲渡費用として計上できる金額には、どうしても限界があります。
そこで、利用できる控除や軽減税率を適用できる特例がないか探して、活用しましょう

特例や特別控除は条件を満たしていても勝手に適用されるわけではないため、自分で利用できるものを申請しなければなりません

ここでは、以下の3つの特例をご紹介します。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

売却する不動産が自宅(マイホーム)なら、最大3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。

すまリス
「売却価格-(取得費+譲渡費用)」が3,000万円未満なら、その金額分が控除されるよ。

現在は住んでいない家でも適用を受けられますが、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限があります。

詳しい適用条件は、国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご参照ください。

所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

売却した不動産が自宅(マイホーム)で、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得の税率がさらに軽減されます

この特例は、マイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用が可能なため、3,000万円を控除しても譲渡所得が0円にならない場合に、併せて適用を申請するとよいでしょう。

適用される税率は、次の通りです。

項目6,000万円以下の部分6,000万円を超えた部分
所得税10.21%15.315%
住民税4%5%
合計14.21%20.315%

適用に関する詳しい条件は、国税庁ホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご参照ください。

相続した空き家を売却する時の3,000万円特別控除

相続や遺贈によって取得した家や敷地を売却する際に利用できる可能性のある特例です。
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることで、売却益から最大3,000万円を控除することができます。

相続開始の直前まで被相続人が居住していた家・土地の売却が対象で、売却するまでの間に誰も居住していないことや、家屋が耐震基準を満たしていることなどが条件になっています。

より詳しい適用条件は、国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご参照ください。

税金の専門家は税理士ですが、節税のために集めておくべき書類についてなどは、不動産会社の担当者にアドバイスを仰ぐこともできます
もしもまだ不動産の売却前で、不動産会社を探しているなら、インターネットの一括査定の利用がおすすめです。
不動産一括査定サイトのすまいステップ、独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます
また、最大4社までの査定なので、十分に比較をした上で、売却を任せる不動産会社選びをスムーズに進めやすいです。
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不動産の譲渡所得税の確定申告

不動産売却で発生する譲渡所得は分離課税になるため、確定申告をしなければいけません。

確定申告をしないと、取引で得た譲渡所得を正しく申告しないことになり、最悪の場合は脱税に該当します

一方、売却損が出た場合は確定申告をすることで給与所得から差し引き、減税することができる利点もあります。

すまリス
不動産売却後は、利益の有無に関係なく、確定申告しましょう!

確定申告と納付する時期

確定申告を行うのは、不動産を売却した年の翌年の確定申告期間内です。

2022年12月31日までの取引 ⇒ 2023年の確定申告
2023年1月1日~12月31日の取引 ⇒ 2024年の確定申告

申告期間は、2月16日から3月15日です。
(曜日の関係で、年度によって若干ずれ込むことがあります。)

この期間に申告しなければペナルティを課せられて、税負担が大きくなる可能性があるため、注意しましょう。

確定申告を行う方法

確定申告を行う方法は複数あり、主なやり方だと次のものが該当します。

  • 税務署の窓口で申告
  • 税務署の時間外文書収受箱への投函
  • 確定申告会場で申告
  • e-taxで電子申告

申告方法はどれでも構わないため、期間内に素早く終えることが大切です。
期限ぎりぎりになると各種窓口は混み合いますので、余裕をもって申告しましょう。

確定申告の時期になると税務署などで無料相談会を行っていることもあります。
書類作成で困ったことがあれば相談してみましょう。

納税する方法

納税が必要な場合は口座振替や現金、クレジットカードなど、複数の方法で納税できます。
また、反対に税金が還付される場合は、口座を指定して振り込んでもらいます。

クレジットカードが利用可能なものは、カードで支払うとポイントが貯まり、少しでもお得になるのでおすすめです。

不動産売却益が出たら控除を活用して節税しよう

不動産売却益が出た場合は、売却益の大きさに応じて税金がかけられるため、節税を考えて利用できる制度は積極的に活用することが大切です。

また、売却後には確定申告が必須なため、早めから準備を整えておかなければなりません。

不動産は売って終わりではないため、その後のことも考えて準備を進めておきましょう。

不動産を高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

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