「不動産の売り時・買い時っていつなのかな…？」
不動産の価格は変動するため、売却・購入する際は売り時・買い時を見極めることが重要です。しかし、いつが売り時なのか・買い時なのかタイミングを見極めることが非常に難しいです。
そこで、本章では現在(2024年1月12日更新)まで不動産価格の推移や2024年の動向予想を徹底的に解説していきます。
2024年まで不動産価格の推移
2024年まで不動産価格は上がっています。過去から現在までの不動産価格指数の推移から現在の不動産価格の動向について詳しく解説していきます。
国土交通省が毎月公表している不動産価格の動向を表す指数です。2010年を100として推移を数値で表しています。
その時々の不動産取引の活発さを見るのに適しています。
以下のグラフは、2023年11月30日に発表された最新の不動産価格指数のグラフです。
引用：国土交通省『不動産価格指数（令和5年9月・第3四半期分）令和5年12月28日公表』（2023.1.12閲覧）
今回の調査(2023年9月度分)では前回の調査結果（2022年9月度分）に対して、住宅総合で3.2%増、戸建てで1.2%減、マンションで8.9%増となりました。
次にマンション、戸建て、土地に分けて価格の推移を解説していきます。
マンションの価格推移
住宅のなかでも、近年はマンションの価格の上昇率が飛び抜けて高いのが特徴的です。新築マンションの価格が継続的に上昇を続けています。
以下は、2024年最新版のマンションの平均価格です。
新築マンションの平均価格
| エリア | 2023年11月の平均成約価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 8,250万円 | 36.7% |
| 近畿圏 | 3,851万円 | 1.2％ |
| 名古屋圏 | – | – |
引用：株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 11 月」（2024.1.17閲覧）、株式会社不動産経済研究所「近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 11 月」（2024.1.17閲覧）
中古マンションの平均価格
| エリア | 2023年9月の平均成約価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 4,724万円 | ＋0.0% |
| 近畿圏 | 2,886万円 | ＋0.3% |
| 名古屋圏 | 2,247万円 | ＋0.7％ |
引用：東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」（2024.1.4閲覧）
「新築マンションは買えないのか…」と諦めた方が中古マンションに目を向けていることもあって、中古マンションの価格も急速に上がっています。築浅の中古マンションは、立地などによっては新築マンションの価格相場並みまたは、新築マンションの価格相場よりも高い価格で取引される場合もあります。
戸建ての価格推移
戸建ては、2020年度以降上昇を続けていますが、2023年は下落傾向でした。以下は、2024年最新版の戸建ての平均価格です。
新築戸建ての平均価格
| エリア | 2023年12月の平均成約価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 4,505万円 | ＋1.8％ |
| 近畿圏 | 3,616万円 | ＋1.9％ |
| 名古屋圏 | 3,325万円 | －2.0％ |
引用：東京カンテイ「主要都市圏・主要都市別／新築木造一戸建て住宅平均価格月別推移」(2023年1月)（2024.1.17閲覧）
新築戸建ての場合、国内外の情勢による原料の高騰によって価格が上昇し続けています。2022年2月、ロシアがウクライナを軍事侵攻し、各国が様々な経済制裁を加えた反動として、ロシアからのLNG・原油・金属・木材等の輸出がストップし、エネルギー価格の高騰と木材不足の問題が起こっています。
中古戸建ての平均価格
| エリア | 2023年12月の平均成約価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 3,799万円 | －2.5％ |
| 近畿圏 | 2,727万円 | －4.6％ |
| 名古屋圏 | 2,487万円 | ＋1.0％ |
引用：東京カンテイ「主要都市圏・主要都市別／中古木造一戸建て住宅平均価格 月別推移 」(2023年1月)（2024.1.17閲覧）
中古戸建ての場合、「価格の安さ」を魅力的に感じ、購入する人が多いため、価格が上昇した中古戸建ての需要が下がっているようです。(参考：国土交通省住宅局「住宅市場動向調査報告書(2022)」（2023.12.28閲覧）)
土地の価格推移
土地の価格の推移についてみていきましょう。以下のグラフは、2023年に国土交通省から発表された全国の住宅地の地価変動率のグラフです。
国土交通省「令和５年地価公示の概要」(2023年)「地価変動率の推移」(2018年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
土地の価格も2021年度以降2年間連続で上昇を拡大しています。特に2023年は上昇率が2倍以上拡大しました。以下は、2024年最新版の土地の平均価格です。
| エリア | 2022年月の平均成約価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 3,397万円 | ＋15.2 ％ |
| 近畿圏 | 2,253万円 | ＋7.4％ |
| 名古屋圏 | 1,804万円 | ＋11.2％ |
引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」(2022年)（2024.1.4閲覧）、近畿レインズ「2022年度年刊市況レポート」(2022年)（2024.1.4閲覧）、中部レインズ「2022年度年刊市況レポート」(2022年)（2024.1.4閲覧）
新型コロナウイルスの影響で景気が落ち込み、土地の価格も一時期落ち込みましたが、リモートワークの導入など生活スタイルが変化や円安などの影響によって、回復してきています。
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2024年までの主要都市の不動産価格の推移
全国の不動産価格の推移を見てみると全国的に不動産価格が上昇しているようです。
国土交通省が発表している「都道府県別の地価変動率」を見てみると、都市部中心に上昇傾向にあります。(※黄色・オレンジ・ピンクの都道府県が上昇傾向にある)
引用：国土交通省「令和5年地価公示概要」(2023年)（2023.12.28閲覧）
2023年の特徴としては、地価が上昇している地域が都市部だけでなく、郊外にも広がっている点です。新型コロナウイルスの流行をきっかけに、リモートワークの導入など生活スタイルが変化したことで、郊外の不動産需要が高まったことが影響していると考えられます。
すまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、不動産売却の経験者259名(マンション95名・戸建て83名・土地81名)を対象に「エリア別売却相場」についてアンケートを行いました。
マンション・戸建て・土地ともにエリアによって売却相場が大きく異なります。そこで本章では、2024年までの首都圏・近畿圏・名古屋圏に分けてマンション・戸建て・土地の価格の推移を解説していきます。
首都圏の不動産価格の推移
首都圏の不動産価格の推移についてマンション、戸建て、土地に分けて解説していきます。
公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」(2023年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」(2023年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」(2023年)を参考にすまいステップ編集部が作成
東京都の2023年11月1日付の人口は14,110,733人と対前年同月比で約6万人増加しているように都心回帰の動きが活発化しています。(参考：東京都「東京都の人口(推計)(2023年)」（2023.12.28閲覧）)その影響もあって、首都圏の不動産需要も伸びているようです。
また、円安で海外投資家が資産性の高いエリアに積極的に投資していることなども理由にあげられます。特に、商業施設など再開発がされて人口が増えている港区・中央区・千代田区の不動産価格は著しく上昇しています。
近畿圏の不動産価格の推移
近畿圏の不動産価格の推移についてマンション、戸建て、土地に分けて解説していきます。
近畿レインズ「2022年度年刊市況レポート」(2022年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
近畿レインズ「2022年度年刊市況レポート」(2022年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
近畿レインズ「2022年度年刊市況レポート」(2022年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
近畿圏では商業施設の再開発が活発に行われ、周辺エリアの利便性や期待が高まったことなどから不動産価格が上昇しています。
一方、外国人観光客などのインバウンド需要への依存度が高いエリアでは、不動産価格の大きな上昇は見られません。
商業施設の再開発が活発に行われているエリアのように利便性が高まったわけではなく、期待感という曖昧な要素が微増したからこのような結果になっているようです。
名古屋の不動産価格の推移
名古屋の不動産価格の推移についてマンション・戸建て・土地に分けて解説していきます。
中部レインズ「2023年度年刊市況レポート」(2023年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
中部レインズ「2023年度年刊市況レポート」(2023年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
中部レインズ「2023年度年刊市況レポート」(2023年)（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
名古屋市中心部の再開発や住宅需要の高まりが要因と考えられます。
商業施設がある利便性の高いエリアに高層マンションが建設されたことで、住宅需要が高まりました。特に「マンションを購入したい！」という需要は高まったため、マンションの価格上昇率が著しいです。
不動産価格はなぜ上がっている？
ここまで解説してきたとおり、2024年まで不動産価格は上昇傾向にあります。本章では、不動産価格が上昇している要因を解説していきます。
日銀の超金融政策
不動産価格が上昇している要因として、2013年日銀の黒田総裁が始めた超金利政策による影響があげられます。大規模な金融緩和によって、住民ローンが組みやすくなり不動産の需要が伸びたことが理由として考えられます。
これまでの歴史的にも、不動産価格と住宅ローン金利には密接な関係があることが分かっています。
引用：松井証券「東証REIT指数時系列データ」および財務省「国債金利情報」（2023.12.28閲覧）
上記のグラフは、東証REIT指数（東証市場に上場する不動産投信商品全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数）と長期金利の推移を示すグラフです。
長期金利の値と東証REIT指数には反比例に近い相関関係があることが分かります。
株価の上昇
不動産価格が上昇している要因として、株価の上昇があげられます。不動産価格と株価は、どちらも景気によって影響を受けます。
経済が拡大している時は、企業の利益が増え株価が上昇します。不動産市場にも影響を与え、不動産価格が上昇する傾向にあります。逆に、経済が収縮している時は、企業の利益が減少し株価が下落します。不動産市場にも影響を与え、不動産価格が下落する傾向にあります。
日本経済新聞「日経平均株価」（2023.12.28閲覧）を参考にすまいステップ編集部が作成
上記のグラフからも株価と不動産価格に相関関係があることがわかると思います。
2023年12月時点では、株価は総じて上昇傾向にあります。株価が安定して上昇しているので、不動産価格も同じように上昇しています。
円安による影響
不動産価格が上昇している要因として、円安による影響があげられます。円安によって、海外投資家が日本の不動産を積極的に購入するようになり、不動産の需要が伸びます。
実際に、2022年に円安になってから、海外投資家が首都圏で再開発されているエリアのマンション等を中心に不動産を購入し、不動産価格が上昇しています。
CRBEの「ジャパンインベストメントマーケットレビュー(2023年)（2023.12.28閲覧）」によると、2022年の海外投資家の投資額が前年同期を上回り、対2021年同期比で22％増加しています。一方、国内投資家の投資額は対2021年同期比で37％減少しています。
このまま円安の環境が変わらなければ、海外投資家が日本の不動産に投資し続けるでしょう。
国内外の情勢による原料の高騰
不動産価格が上昇している要因として、国内外の情勢による原料の高騰があげられます。日本は木材や鉄など多くの建築用資材を海外からの輸入に頼っているので、原料の高騰の影響をダイレクトに受けてしまいます。
2022年2月、ロシアがウクライナを軍事侵攻し、各国が様々な経済制裁を加えた反動として、ロシアからのLNG・原油・金属・木材等の輸出がストップし、エネルギー価格の高騰と木材不足の問題が起こっています。
その影響で新築マンション・戸建て中心に不動産価格が上昇しました。
また、2023年10月に勃発したイスラエルの紛争の影響で、石油価格が高騰し、建材価格の上昇が起こる可能性があります。
実際に、世界銀行は、2023年10月30日に「最悪の場合、原油価格が75％高騰するかもしれない。」との見解を示した報告書（2023.12.28閲覧）を公表しています。
周辺地域の再開発などによる需要の高まり
不動産価格に影響を与える要因として、周辺地域の再開発などによる需要の高まりがあげられます。
周辺地域が再開発されると利便性が高まり、人口増加が見込まれるため、再開発の計画が立ち上がった時点で不動産価格が上昇する傾向にあります。
例えば、2020年東京オリンピックの時は、建設やインフラ整備によって早い段階から地価上昇が始まり、不動産価格が上昇しました。
大阪府門真市 / 60代 査定価格1,780万円売却価格1,750万円 北海道札幌市中央区 / 60代 査定価格390万円売却価格365万円 福岡県北九州市若松区 / 30代 査定価格500万円売却価格400万円 広島県三原市 / 60代 査定価格800万円売却価格500万円 兵庫県神戸市西区 / 60代 査定価格1,300万円売却価格1,300万円 
不動産価格は今後どうなる？2024年の動向を予想！
このような疑問を抱えている方もいらっしゃるのでしょうか。不動産の価格は専門家であっても正確に算出することは難しいです。しかし、不動産の価格に影響を与える要因などからどのように推移する可能性があるかを予想することはできます。
本章では物件種別とエリア別に2024年の不動産価格の動向を予想していきます。
物件種別ごとの価格推移予想
物件種別ごとの価格推移を予想していきます。
新築マンション・戸建ては継続的に価格が上昇する可能性が高いでしょう。依然として、国内外の情勢や円安による原料の高騰の影響を受けると考えられるからです。
ただし、中古マンション・中古戸建ては不動産価格が下落する可能性があります。近年、中古マンション・中古戸建ての価格が上昇した影響で不動産の購入を保留し、賃貸にするファミリーやカップルが増加しています。
また、住宅ローンの金利が上昇する可能性があるため、不動産の購入を見送る方が多いようです。
これらの背景から中古マンションや中古戸建ては不動産価格が下落すると予想できます。
エリアごとの価格推移予想
都市部の不動産価格は、継続的に上昇するでしょう。
「都心」「再開発」などの立地が良く利便性の高いエリアにある不動産の価格は、上昇傾向にあります。また、都心回帰の動きが活発化していて、今後も地方から都市に移住してくる人が増えることが予想されています。
2025年に大阪万博が控えている関西圏では、都市のインフラや不動産の開発は活発化になっています。そのため、関西圏において、不動産価格の上昇が起こると考えられます。
以上のような背景から、不動産の需要が都市部により一層集中するでしょう。
郊外都市部の不動産価格は微上昇すると予想できます。1章で解説した通り、現在の郊外都市部の不動産価格は都市部の不動産と同じく上昇傾向にあります。
繰り返しになりますが、新型コロナウイルスの流行をきっかけに、リモートワークの導入など生活スタイルが変化し、郊外の不動産需要が高まったことが影響していると考えられます。また、都市部の不動産価格が上昇したことで、郊外都市部の不動産の需要がファミリー層を中心に高まったようです。
ただし、人口は都市部に集中すると予想されているため、都市部から距離があるエリアは、都市部のように上昇することは期待できません。
地方の不動産は下落する可能性が高いです。空き家の増加や人口の減少などの影響によって、地方の不動産需要は低下すると考えられるので、下落する可能性が高いです。
不動産価格ってどうやって調べられる？
不動産売却・購入を考えている方でこのような疑問を持っている方もいらっしゃると思います。そこで、本章では不動産価格の調べ方について解説していきます。
| 調べ方 | 特徴 | 精度 |
|---|---|---|
| 実際の取引価格から調べる | 戸建て・マンション・土地の取引価格が調べられる。ネットを通じて誰でも簡単に調べられる。 | 〇 |
| 公的機関の評価から調べる | 土地の取引価格が調べられる | △ |
| 査定価格から調べる | 戸建て・マンション・土地が持っている価値がわかる。 現在の市況や不動産の状態を加味した上で売却予想価格を算出してもらえる。 | ◎ |
実際の取引価格から調べる
不動産価格の調べ方として、ご自身が持っている不動産と似た条件の物件の実際の取引価格から調べる方法があります。ネットを通じて、できるだけ似た条件の物件の取引価格を調べることであたりがつけられます。
方法としては、以下の2つがあります。
| サイト名 | 調べられる物件 |
|---|---|
| 不動産取引価格情報 | 宅地・農地・林地・マンション等 |
| レインズ・インフォメーション・マーケット | 戸建て・マンション |
不動産取引価格情報とは、国土交通省が提供する不動産の取引価格情報です。不動産取引価格情報では、過去に実際に売買された不動産の成約価格を調べられます。
ご自身の売却したい不動産と築年数・最寄り駅などが類似した不動産の成約価格を調べられるので、以下のリンクから調べてみましょう！
レインズ・インフォメーション・マーケットとは、全国の不動産会社が実際に成約した不動産の情報を共有するシステムのことです。
レインズ・インフォメーション・マーケットでは、売却したい不動産と類似している物件がいくらで売れたか、実際の事例を簡単に検索できます。
以下の記事では、レインズ・インフォメーション・マーケットについて詳しく解説しているので参考にしてください。
公的機関の評価から調べる
不動産価格の調べ方として、公的機関の評価から調べる方法があります。ただし、こちらの数値は「土地」の取引価格になります。
| 公的評価額 | 調べられる物件種別 |
|---|---|
| 公示地価（地価公示価格） | 全国の土地 |
| 相続税路線価 | 都市部の土地 |
| 固定資産税評価額 | 全国の土地 |
上記の土地の取引価格と面積をかけて不動産価格を算出します。そのため、やや手間がかかるのと実際の数値とは乖離があります。詳しい算出方法は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
不動産会社に依頼して調べる
不動産価格の調べ方として、不動産会社に依頼して調べる方法があります。不動産のプロである不動産会社に依頼すると、最も精度の高い不動産の価格を調べてもらえます。
手軽に不動産の価格を不動産会社に調べてもらいたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンで不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
『すまいステップ』なら、お家で24時間いつでも不動産会社に査定を依頼できます。
「今お持ちの不動産がどれくらいで売れるのか」を完全無料で知れるので、以下のフォームに物件情報を入力して査定を受けてみましょう。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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また、以下の記事で、不動産一括査定サイトについて詳しく解説しているので参考にしてください。
まとめ
今回は、不動産価格の動向や推移、そして調べ方などについてお話してきました。現在日銀に金利政策やイスラエル情勢などの影響で、不動産価格の動向には注意が必要です。
このような状況の中で、地価の動向に対する知識や情報をしっかりと持っていることはたいへん重要です。
不動産の売却を行う場合も、価格変動の要因や、実際の価格の調べ方を理解し、売却のタイミングをしっかりと押さえて成功を目指しましょう！
