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【2022年8月】不動産価格の推移と今後の予想!ウクライナ侵攻・コロナは価格に影響する?

  • 更新日:2022年9月22日
橋本 秋人
監修橋本 秋人
30年以上住宅メーカーにて顧客の相続対策、不動産活用を担当。早期退職後FPとして独立。セミナー、コンサルティング、執筆を中心に活動。
【保有資格】ファイナンシャル・プランナーCFP® 1級FP技能士 公認不動産コンサルティングマ スター 住宅ローンアドバイザー 終活アドバイザー
【URL】FPオフィス ノーサイド
【2022年8月】不動産価格の推移と今後の予想!ウクライナ侵攻・コロナは価格に影響する?

ロシアのウクライナ侵攻や新型コロナウイルスが世間を騒がせている中、不動産の価格にはどのような影響があるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

不動産の価格はさまざまな要因によって変動するため、不動産の購入売却投資を考える場合にはタイミングの見極めが重要です。

そこで本記事では、近年の不動産価格の動向を、エリア用途別に解説します。(2022年8月31日更新)

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2022年までの不動産価格の推移

まずは、近年の不動産価格指数の推移を見ていきましょう。

不動産価格推移とは、国土交通省が毎月公表している、不動産市場の動向を表す指数です。
その時々の不動産取引の活発さを見るのに適しています。

以下のグラフは、2022年7月28日に発表された、最新の不動産価格推移のグラフです。

2013年以降の不動産価格指数は、全体として上昇傾向にあります。

最新の2022年4月までのデータについても、不動産価格指数は全国で上昇傾向です。

前回の調査結果(2022年1月度分)に対しては、住宅総合で1.6%増、戸建て住宅で4.1%増、マンションで1.4%増の結果となりました。

不動産価格指数グラフ(令和4年4月分)

引用:国土交通省『不動産価格指数(令和4年4月・第1四半期分)令和4年7月29日公表』

住宅のなかでも、近年はマンションの価格の上昇率が飛び抜けて高いのが特徴的です。

都心部にある新築マンションは特に価格上昇が著しく、2022年には1990年代の不動産バブル時の平均価格を超えました。

マンションの価格が伸びている理由としては、人口の都市集中化やウッドショックによる新築マンション価格の高止まりなどが挙げられます。

マンション価格は今後下がる?2022年最新トピックから見る価格推移の予想

また、2020年以降は、戸建て住宅の価格も伸びつつあります。

これは、コロナウイルスの感染拡大に伴うテレワークの一般化で、部屋数にゆとりのある戸建てのニーズが強まったためと考えられます。

以上の情報を総合すると、不動産の価格は今後も伸びていくと予想できます。

主要都市における10年間の平均地価変動率の推移

次に、2012年から2022年までの10年間の公示地価を見てみましょう。

公示地価は、国土交通省が取引価格の参考として毎年調査・公表している公的な価格です。

住宅地の公示地価は、東京圏・大阪圏・名古屋圏でそれぞれ2年ぶりに上昇しました。

2021年は、三大都市圏においてコロナウイルスの流行による地価の下降がありましたが、2022年には回復の兆しが見られています。

住宅地の主要都市ごとの平均地価変動率の推移

調査年全国三大都市圏東京圏大阪圏名古屋圏地方圏地方四市
2013-1.6-0.6-0.7-0.90-2.5-0.2
2014-0.60.50.7-0.11.11.51.4
2015-0.40.40.500.81.11.5
2016-0.20.50.60.10.80.72.3
201700.50.700.60.42.8
20180.30.710.10.8-0.13.3
20190.611.30.31.20.24.4
20200.81.11.40.41.10.55.9
2021-0.4-0.6-0.5-0.5-1-0.32.7
20220.50.50.60.110.55.8

データ引用:国土交通省「平成29年地価公示 全国の地価動向」「令和3年地価公示の概要」「令和4年度地価公示の概要

また、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)の平均変動率については9年連続の上昇中であり、上昇率は拡大しています。

唯一の下落となったその他でも、下降率は10年前と比較すると大幅に縮小しました。

公示地価の変動率から見ると、2022年度において不動産価格は全国的に上昇傾向といえるでしょう。

そうは言っても、やっぱりプロの意見も聞いておきたい……

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2023年以降の不動産価格の推移予想

現在までの不動産価格の推移が大まかに把握できたところで、2023年以降の不動産価格の推移予想をお伝えします。

結論から言うと、日本の不動産価格は、マンションを中心に今後も数年間は上昇し続けていくと予想されます。

ただし、今後の価格の推移は不動産の立地によっても異なります。

そこでこの章では、不動産を以下の3つのグループに分けて推移を予想をしていきます。

  • 都市部
  • 郊外
  • 地方

なお、不動産の価格を左右する事象については、「今後の不動産価格を左右するトピック」の章で詳しく解説しているので、こちらも参考にしてみてください。

都市部の不動産の価格は今後も上がり続ける

まず、都市部の不動産については、2023年以降も価格は上がり続けると考えてよいでしょう。

冒頭でもお伝えしましたが、2013年以降の不動産価格は全体として上昇傾向で、その上昇を牽引しているのが都市部の不動産価格の高騰です。
マンションを中心に、価格の相場は上がり続けています。

これには、首都圏(一都三県)の人口が年々増加していることが影響しています。

また、「ウィズコロナ」の考え方が一般化しはじめた昨今、医療機関やインフラの充実した都市部の利便性の高さが再び注目を浴びており、人口の都市集中型は一層加速するとの見解もあります。

このことから、都市部の不動産の需要は今後も高まり続け、それに応じて価格も上がり続けると考えるのが妥当でしょう。

更に、2022年7月現在において日本では歴史的な円安が続いており、海外投資家が日本の不動産を買いやすい状態となっています。

もともと東京近郊の不動産は「ローコスト・ハイリターンのお手頃物件」として海外人気が高かったのですが、円安により更に人気に拍車がかかると予想されます。

そうなると、首都圏の不動産については国内の景気状況以上に価格が伸びる可能性もあります。

郊外の不動産は微上昇~横ばいの予想

都市部から少し離れた郊外の不動産の価格は、2023年以降、若干の上昇または変動なしと考えられます。

都市部の価格予想の箇所でも触れましたが、現在の日本では都市集中型の傾向が年々強まっています。
そのため、都市部から距離のある郊外の需要はさほど上がらないと考えられます。

「そうは言っても、コロナにともなって郊外への転居ニーズも高まったのでは?」
このように考える方もおられるかもしれません。

しかしながら、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の実施した『不動産の日アンケート(2022年2月)』によると、新型コロナウイルスの影響で住み替えをした方の割合はわずか2.8%にとどまっており、コロナ禍においても郊外への転居ニーズはさほど強くないことが分かります。

とはいえ、以前に郊外の不動産価格の暴落の要因として懸念されていた「生産緑地問題」はクリアされたため、不動産価格が下がる見込みも特にないというのが現状です。

今後都市部の不動産価格が上がり続けることで、金銭的な理由で都市部に住めない世帯が郊外に流れる可能性はあるので、郊外の不動産を急いで売る必要はないでしょう。

地方の不動産は横ばい~下落が見込まれる

地方の不動産については、都市部・郊外とは異なり、価格の下落が起こる可能性があります。

先述の通り人口は首都圏に集中し続けているため、地方の不動産は現状需要が先細りとなっています。
また、高齢化の著しい日本においては、家主の死亡による空き家の増加も多く、地方の不動産の供給過多が起こっています。

このことから、地方の不動産については、価格が上昇する要素はあまりなく、需要の低下による価格下落のほうが可能性としては高いといえるでしょう。

今後の不動産価格を左右するトピック

不動産価格には、社会情勢や経済施策、国内外のイベントなど、様々な事柄が影響しています。
直近でいうと、以下のようなトピックが不動産価格を左右する可能性があります。

  1. 超低金利住宅ローンの終了
  2. ロシアのウクライナ侵攻
  3. 新型コロナウイルスの流行
  4. 生産緑地開放
  5. 大阪万博

本章ではそれぞれの観点から今後の動向を詳しく見ていきましょう。

超低金利住宅ローンの終了

2013年に始まった異次元とも称される金融緩和政策により、住宅ローンの金利は大きく下がりました。

その結果、これまで金銭的な理由で不動産を購入できなかった世帯にも住宅取得のニーズが高まり、マンションを中心とする不動産価格のさらなる上昇が起こりました。

不動産業界の需要と価格を大きく左右する超低金利の住宅ローンですが、来年4月以降に終了する可能性があります。

というのも、異次元金融緩和を打ち出していた日銀の黒田総裁の任期が2023年4月までとなっているからです。

黒田総裁は金融緩和を直近で終了させる予定はないと述べていますが、次の総裁に変わったあとはどうなるか分かりません。

これまでの歴史的にも、不動産価格と住宅ローン金利には密接な関係があることが分かっているため、今後の価格推移を予想する上で、金融政策の動向は重要なトピックといえるでしょう。

東証REIT指数と長期金利の相関

データ引用:松井証券東証REIT指数時系列データおよび財務省国債金利情報

上記のグラフは、東証REIT指数(東証市場に上場する不動産投信商品全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数)と長期金利の推移を示すグラフです。

長期金利の値と東証REIT指数には反比例に近い相関関係があることが分かります。

超低金利住宅ローンが終了すれば、不動産取得のニーズが下がり、不動産価格が大きく下がることも考えられます。

不動産の売買を考えているのなら、政府の金融政策の方針はこまめに確認しておきましょう。

【2022年7月21日追記】

2022年7月21日、日銀は現在の大規模な金融緩和政策を継続する方針を発表しました。
(NHK「日銀 金融緩和策を維持 物価の見通しは+2.3%に引き上げ」2022年7月21日閲覧)

さらに、必要であれば追加の金融緩和に踏み切るともしています。

これにより、2023年の黒田総裁の任期満了後もしばらくは住宅ローンの超低金利状態は続く可能性が高くなりました。

今回の金融緩和政策の継続の背景には、ロシアのウクライナ侵攻の影響によるエネルギーや食料品などの価格の上昇があります。

金融政策方針と同様に、世界情勢・物価などにもつねにアンテナを張っておきましょう。

ロシアのウクライナ侵攻

2022年2月、ロシアがウクライナを軍事侵攻し、世界各国で大きな議論を巻き起こしました。

大多数の国はロシアの行為に対して批判的な見解を示し、様々な経済制裁を加えています。

その反動として、ロシアからのLNG・原油・金属・木材等の輸出がストップし、エネルギー価格の高騰と木材不足の問題が起こっています。

エネルギー価格高騰・木材不足は、いずれも建材価格の上昇を招きます。

今後、ロシアのウクライナ侵攻の影響で、新築物件の価格上昇が起こる可能性が高いでしょう。

新築価格が上昇すれば、新築物件に手の届かない人が中古物件に流れ、需要の高まりとともに中古物件の価格も上昇します。

マンション価格・戸建住宅の価格の今後については、ロシアのウクライナ侵攻が多少なりとも影響を与えそうです。

新型コロナウイルスの流行

新型コロナウイルスは現在も私達の社会に大きな影響を及ぼしており、不動産取引にも一部影響を与えていました。。

しかし結果として、新型コロナウイルスよる不動産価格指数の低下は一時的なものにとどまり、全国的に緊急事態宣言の発令された2020年においても、不動産価格指数は2019年の数値を上回る結果となりました。

その理由として、特に住居系不動産の需要が高いことがあります。
新型コロナの影響で在宅時間が増えたことにより、新築建売住宅やマンションの販売が増加している傾向も見られます。

とはいえ、変種の感染も拡大しているため、今後の動向をしっかりと見守っていく必要がありそうです。

コロナ禍で不動産価格はどう変わる?専門家がトレンドをもとに解説!

生産緑地開放

1992年施行の改正生産緑地法により、30年間または終身営農の義務を負うことで市街地にある一定の農地は「生産緑地」として固定資産税や相続税が大きく優遇されていました。

その当時に生産緑地の指定を受けた農地が、ちょうど30年後にあたる今年(2022年)に期限を迎えて開放されます。

この生産緑地開放について、固定資産税の増加に耐えられない農家が農地を宅地に転換し、大量の農地が宅地が供給されることで土地価格が下落するのではという懸念がありました。

生産緑地は首都圏を中心に分布し、三大都市圏だけでも東京ドーム2000個分の広さを有していたため、その広大な面積の市場への流れ込みは大変な脅威でした。

しかしながら、2022年5月現在、生産緑地開放の問題はほとんど杞憂に終わったと考えてよいでしょう。

というのも、2018年に施行された改正生産緑地法により、特定の申請を行った生産緑地への税制優遇が10年続くことになったからです。

多くの生産緑地はこの税制優遇制度の延長適用をのぞみ、2021年7月の段階で東京だけでも9割の生産緑地が維持されることが判明しています。

特定生産緑地への移行状況

引用:東京新聞「生産緑地の2022年問題、都内9割が「緑地」維持へ<教えてQ&A㊦>」2022.1.16

市場に流れ込む少数の生産緑地が郊外の戸建住宅等に転用される可能性は考えられますが、その影響もあまり大きいものではないでしょう。

大阪万博

2025年に大阪万博が控えている関西圏では、不動産価格がどのように影響するのでしょうか。

東京オリンピックの時は、建設やインフラ整備によって早い段階から、地価上昇が始まり、不動産価格を上昇しました。

そのことも考えると、大阪万博でも、都市のインフラや不動産の開発は活発化になり、東京オリンピック同様に大阪万博においても不動産価格、地価の上昇が起こると考えるのが妥当でしょう。

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まとめ

今回は、不動産価格の動向や推移、そして調べ方などについてお話してきました。

現在新型コロナウイルスなどの影響で、不動産価格の動向には注意が必要です。変このような状況の中で、地価の動向に対する知識や情報をしっかりと持っていることはたいへん重要です。

不動産の売却を行う場合も、価格変動の要因や、実際の価格の調べ方を理解し、売却のタイミングをしっかりと押さえて成功を目指しましょう!

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