「売りたい土地があるけど売れるのか分からない、、、」「土地を売るって何から始めたらいいの？」
土地を売りたいと考えている方でこのような事を思っている方いませんか？
売ってしまいたいけど売れるか分からない、どこから手を付けていいのか分からない、そうした漠然とした不安が売却の決断を阻んでいるというケースも少なくはないと思います。
そこで今回は、そうした不安や疑問を解消するために、土地を売る際の手順や売却のコツなど、土地の売却を後押しする知識をお伝えしていこうと思います。
あなたの不動産の
土地を売り出す流れ
まずは、土地を売却する際の流れを簡単に確認していきましょう。
土地を売却する際の基本的なのステップは以下の8つ。
- 土地の情報収集
- 査定依頼
- 不動産会社の選択
- 売り出し価格の決定
- 売却活動
- 売買契約
- 決算
- 物件引き渡し
一つずつ詳しく見ていきましょう。
ステップ①：土地の情報収集
まずはご自身の土地の情報を集めるところから始めます。
土地の面積や境界線、その土地が市街化調整区域に指定されているかどうかなど、土地の性質や条件によって、その後の売却価格は大きく変わってきます。
ここでしっかりと情報収集を行う事で、その後の手続きや売却交渉をスムーズに進める事が出来ます。
また、最も大切なことは、これらの情報をもとに、土地の相場をある程度理解しておくことです。
土地の相場を理解しておく事で、のちに不動産会社を選択する際や、価格交渉を行う際などに非常に役に立ちます。
相場を調べる方法はこちらの記事で詳しくお伝えしていますので、ぜひ確認してみてください。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
ステップ②：査定を依頼
土地の情報をある程度把握し終えたら、次のステップは査定依頼です。
査定をしてもらう事によって、土地の価値がより明確になり、取引を行う不動産会社を選択する際の情報収集にもなります。
そのため、この工程は飛ばさずにしっかりと行うようにしましょう。
査定を依頼する際、ぜひ活用してほしいツールが「一括査定サイト」です。
一括査定サイトとは、ご自身の土地の簡単な情報をインターネットで入力すると、実際の不動産会社がその土地の価格を査定してくれるというものです。
一括査定サイトの特徴は、「複数社同時に依頼出来る」というところにあります。
本来は一社一社査定依頼を行わなければならないものを、この一括査定サイトを活用する事によって、一気に複数の業者に査定依頼を行える為、非常に効率的であると言えます。
一括査定サイトはいくつかありますが、中でも特にオススメをするのが「すまいステップ」です。
すまいステップなら一度に最大4社の査定結果を比較でき、土地売却と相性のよい不動産会社を見つけやすいです。さらに、独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
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ステップ③：不動産会社を決定
査定をしてもらったら、次に行う事は不動産会社選びです。
不動産会社選びでは、提示してきた査定額はもちろんですが、その企業の得意な分野や実際に話してみた業者の方の雰囲気、知識幅なども考慮した上で選択しましょう。
一度選んだ不動産会社を絶対に変更出来ないというわけではありませんが、変更するとなるとやはり様々なトラブルの種になりかねませんし、なにより手間になってしまいます。
その為業者選びは慎重に行いましょう。
不動産会社を決定したら、売り主と不動産会社の間で契約を結びます。
契約の種類は以下の3つ。
- 専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社のみと契約を結ぶという内容のものです。
この契約を結んだ場合、ほかの不動産会社と並行して契約を結ぶことはできません。
この契約を結んだ際には、「媒介契約から5日以内にレインズ（指定流通機構）へ土地の情報を公開すること」「売主へ1週間に1回以上状況報告をすること」「契約期間は3カ月以内とすること」 などが法律によって義務付けられている特徴があります。
- 専任媒介契約
専任媒介契約も、上記の契約と同じく1社のみと結ぶというものです。
専属専任媒介契約と異なる点は、自分でも買主を探しても良いというところです。
専属専任媒介契約の場合は、不動産会社が買主探しのすべてを担う一方で、専任媒介契約はその作業を自分でも担う事が可能となります。
- 一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことが可能な契約方法です。
この契約の場合、不動産会社の併用が可能となる一方で、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比較して、各不動産会社における買主探しなどの作業の優先順位が低くなってしまう場合があります。
それは、ほかの不動産会社とも契約している事が前提の売り主である為、それよりも自分達のみと契約をしてくれている専属専任媒介契約や、専任媒介契約を結んでいる売り主を優先する傾向にあるためです。
それぞれの契約方法にメリット、デメリットがあるため、どの契約方法にするかもしっかりと検討する必要があります。
ステップ④：売り出し価格を決定
不動産会社を選択したら、次は売り出し価格を具体的に設定していきます。
これは、不動産会社と話し合って、いくらで売り出せば買い手がみつかりやすいか、またいくらなら納得して売却できるかなどを考慮しながら売り出す際に提示する価格を決める工程です。
ステップ⑤：売却活動
売り出し価格が決まった後は、売却活動に移ります。
実際にその土地を購入してくれる買主を探す宣伝活動のようなものです。
この活動は、エンドユーザーとなる買主を見つけ出さなければならない作業であるためおそらく全てのステップの中で一番時間のかかる行程になります。
主に行う事は、不動産会社が持っている顧客リストで物件情報を拡散したり、広告を出して顧客へアピールしたりします。
不動産会社と二人三脚で行う重要な工程になるので、この工程の為にも不動産会社選びはしっかりと行いましょう。
ステップ⑦：売買契約
購入希望者が購入の意思を固めたら、売主と買主の間で売買契約が結ばれます。
この際は、売主、買主、不動産会社が立ち会って、契約書の確認や重要事項説明書の作成などを行っていきます。
この重要事項説明書は、万が一契約解除などになってしまったケースの規定などが記載されているものになっています。
一度契約を結ぶとその契約書に記載されている事が全て事実とされます。
その為、契約書にサインをする際は全ての確認事項をしっかりと理解し、完全に契約内容を把握した上で行う事を徹底しましょう。
ステップ⑧：決算、土地引き渡し
契約が成立したら、最後に決算を行い、土地の引き渡しを行って全ての契約が終了という事になります。
売買契約を行った際に、手付金の支払いを行うのが基本なので、決算の際に支払われる額は手付金を除いた残りの代金になります。
土地を所有していると、固定資産税がかかる、というお話を前章でしましたが、この決算、土地引き渡し日を境に固定資産税の支払人が変更されます。
固定資産税の支払いは1年に1回なので、1年のうちに所有していた期間で売主、買主間で固定資産税の支払額を平等に分けるのが一般的です。
土地を売りたいときに準備しておくことって？
土地売却を行う際、土地を売り出す前に準備しておくべきことがいくつかあります。
それらの準備をしっかりと行うことによって、スムーズな売却が行えたり、損をしない取引を行うことが可能となります。
そこで本章では、土地を売り出す前に準備しておきたほうが良い項目をいくつかご紹介していこうと思います。
ご紹介する項目は以下の３つ。
- ローンの完済と抵当権抹消の確認
- 土地の測量
- 売却条件の確認
1つ1つの項目について確認していきましょう。
ローンの完済と抵当権抹消の確認
抵当権とは、ローンの支払いが滞ってしまった場合などに備えて、その土地を担保にします、ということ金融機関と約束することによって生まれる権利です。
抵当権がついている土地は、ローンの滞納が継続的に行われた場合、金融機関の判断によって、競売にかけられてしまいます。
このような抵当権がついている状態では、いつ不渡りがあり売却されてしまうかわからないためになかなか書いては見つかりません。
また、ローンの返済が残っている状態も同様で、進んで買う人は滅多にいないでしょう。
そのため、ローンが完済していること、また抵当権を抹消していることは売却をする前に必ず確認しておきましょう。
土地の測量
土地を売却する際は、必ず土地の測量を行う必要があります。
基本的な土地の情報は、土地を所有した際に行う「登記」の内容で確認できますが、登記内容と実際の土地の情報に食い違いがある場合もあります。
こうした情報は、土地の価格を決定するうえで非常に大切になるため、必ず正確な情報を知っておく必要があります。
そのため、売却を行う際は、その前に測量をしっかりと行い、自分の土地についての情報を今一度確認する作業を行いましょう。
査定を行う際も、きちんと測量を行った証明があるのとないので査定額が変わってくることもあります。
出来るだけ高い売却を行うためにも、しっかりと測量を行いましょう。
売却条件の確認
土地売却を行う上で最もトラブルの原因になりやすいのが「売却条件の認識の違い」です。
土地を売却する際は、売り主と買主で必ず契約を結びますが、その際にどのような条件で土地を売却するのかを細かく決める作業があります。
その工程を適当に流してしまうと、売却後に大きなトラブルに発展する可能性があります。
そのため、売却条件の確認は売却をする前に念入りに確認するようにしましょう。
売却条件の確認事項として主に挙げられる項目は以下の通りです。
- 売買する土地の表示
- 売買代金と手付金の確認
- 公租公課の精算
- ローン特約の有無
- 手付の解除の確認
- 契約違反による解除がないかの確認
- 瑕疵担保責任
これらの確認事項については以下の記事で詳しくお伝えしているので、気になる方はぜひこちらも確認してみてください！
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特別な条件下での土地売却
土地売却をする際、特別なシチュエーションが2パターンあります。
それは、古家付きの土地の売却、そして相続した土地の売却です。
本章ではこれらのシチュエーションでの土地売却について詳しくお話していこうと思います。
古家付きでの売却
1つ目のシチュエーションは「古家付きの土地の売却」です。
古家付きの土地の売却とは、その名の通り、古家がついた状態で土地を売却する事を指します。
一般的に、一戸建ての家は築年数が20年以上経過してしまうと家自体の価値は0に等しい状態になってしまいます。
その為、築年数が20年以上の不動産を売却しようとすると、建物に価値がつかないため実質土地のみを売却する形になり、「古家付き土地」という形になるのです。
しかしこの際、建物を取り壊して更地にし、古家がない状態で土地を売却するという選択肢もあります。
更地の状態で土地を売ると、古家付きの土地よりも使い勝手が良く買い手が見つかりやすいので、早く買主が見つかり、古家付き土地よりも高く売却できる可能性が高くなります。
しかし、解体をするとなるともちろん解体費用がかかってきますので、その分の負担は大きくなります。
どちらの選択にもそれぞれにメリット、デメリットがあるという事を覚えておきましょう。
相続した土地の売却
次にあるケースは親から相続した土地を売却するパターンです。
相続した土地を売却する際には大きな注意点があります。
それは「相続登記の手続き」を行う事です。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、不動産の名義を相続人に変更する手続きです。
この手続きがしっかりなされていないと、その土地の所有者は相続をする前の両親である、とみなされ土地の売却取引が行えません。
その為、相続した土地を売却する事を検討している人は、必ず相続登記の手続きが完了し、土地の所有権がご自身である事を確認するようにしましょう。
相続登記の手続きで必要なものは以下の通り。
- 被相続人の戸籍謄本や除籍謄本
- 相続人の戸籍謄抄本
- 被相続人の本籍の記載のある住民票の除籍または戸籍の附票の写し等
- 相続人の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書や印鑑証明書（法定相続分以外で名義変更する場合）
時間も手間もかかりますので、急いで売却をしなければならない事情がある人は、早めに相続登記を行うようにしましょう。
また、登記はご自身で全て行う事も可能ですが、簡単な手続きではないので専門家に依頼する選択肢がある事もぜひ覚えておいて下さい！
土地を売りたい時にかかる費用はどれくらい？
次に、土地を売却する際の気になる費用についてお話していきます。
売却を行う際は、主に手数料や税金の支出が生まれてしまいます。
そこで本章では、各費用の詳細をお伝えしていきます。
費用①：手数料
土地を引き渡す際、「仲介」で売却する場合は不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料とは、土地や建物などの不動産を売買する際に、売り手と買い手をマッチングして成約に導くために、不動産業者があらゆる角度からサポートしてくれる対価として支払う費用のことです。
しかし、土地を売るために掛かる費用の中で、仲介手数料は圧倒的な負担となります。また、案件が少ない時期や金額の大きな案件、さらに、人気物件の場合は、他の仲介業者と競合するために売却価格を値引かれるケースがあるため注意が必要です。
ただし、「買取」を行う場合は、この仲介手数料がかかりません。その為買取は仲介と比較すると費用も少し抑えられる方法であると言えるでしょう。
土地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。なかでも仲介手数料は、土地の売却価格にもよりますが、高額になることもあります。売却で利益が出ると所得税や住民税の支払いがあり、そのほかにも手続きに関する支払いもあります。考えている[…]
費用②：税金
土地を売却すると、支払わなければならない税金が3種類あります。
- 所得税
- 住民税
- 印紙税
所得税と住民税は、売却した際に得られた利益に対してかかってくる税金になります。その為、利益が上がらなかった場合には支払う必要はありません。
一方の印紙税は、売却利益の有無にかかわらず必ず支払う税金になります。
これは、契約書に貼る印紙代として支払うもので、売却価格によって支払う金額が変動します。
それぞれの税金の計算方法など詳しい情報については、以下の記事に載っているのでぜひ確認してみてください！
不動産の売買契約にはさまざまな税金が関わってきます。知らないうちに支払うべき税金を忘れていて、あとから追徴金を請求されたということがないよう、しっかり知識をつけておくことが重要です。また、特別控除や繰越控除を知っておくことで、損失が出た[…]
土地を高く売りたい人は4つのポイントをおさえよう
ここまでで、土地売却の流れや費用など基本的な知識は得られたのではないかと思います。
そこでここからは、知っているとお得な、土地を高く売却する為のポイントをお伝えしていこうと思います。
ポイント①：土地の相場をしっかりと把握する
一つ目のポイントは、土地の相場をしっかりと把握する事です。
土地売却の流れの章でもお話した通り、相場を把握しておくことで不動産会社の提示査定額を見定める事が出来たり、価格交渉を有利に進めたりする事が出来ます。
以下で簡単に相場の調べ方をご紹介していきます。
土地の価格には、大きく分けて「公示価格」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」、「実勢価格」の四つがあり、それらの指標を参考に土地の相場を知る事が出来ます。
それぞれについて簡単に説明していきます。
公示価格
公示価格とは、地価公示法という法律に基づいて、土地鑑定委員会が公表している土地の価格です。
公示価格は、全国の都市計画区域などに設定された標準値を基準としており、毎年1月1日時点での正常価格を不動産鑑定士が鑑定した上で、土地鑑定委員会が査定しています。
この公示価格は「土地総合情報システム」で確認できます。調べる際はぜひ活用してみてください。
相続税路線価
相続税路線価とは、土地や建物などの不動産を相続する人に課せられる相続税や贈与税を算出する基準となる路線価のことです。
相続税路線価は、毎年7月に構成される「財産評価基準書」によって、その年の1月1日時点の路線価を公表しています。この路線価は「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税として課せられる金額を算出するための基準となる土地や建物などの不動産評価額です。
固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて算出され、固定資産課税台帳に登録されます。なお、原則として3年毎に価格の見直しが行われます。
この価格は、各自治体から送付される課税証明書にて確認することができます。
実勢価格
実勢価格とは、実際に土地や建物などの不動産が取引された際の価格のことです。
実勢価格は、売り手と買い手との間で折り合いのついた価格となっているため、交渉次第で変動します。
このように四種類ある土地の価格ですが、実勢価格は、売り手と買い手との間で実際に合意された取引価格なので、土地を売る際には実勢価格を調べると参考になると言えます。
この価格は「不動産取引価格情報検索」で調べる事が出来るのでぜひ確認してみてください！
より詳しい情報や、各サイトの利用方法などについてはこちらをご覧ください。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
ポイント②：複数業者に査定を依頼する
2つ目のポイントは複数業者への査定依頼です。
前章でもお伝えした通り、査定という工程は土地の売買を行う上で非常に大切です。
査定依頼を一社のみに絞ってしまうと、その業者が提示した額が高いのか安いのかを判断する材料が少なくなってしまいます。
また、業者選びは査定額を参考にして行うのが基本であるため、業者を選択する幅も狭まってしまいます。
しかし、複数社の業者に査定を依頼すると、より具体的な相場も知る事が出来るのと同時に、それらの業者の査定額を比較する事で価格の選択の幅が広がります。
その為、必ず複数業者に査定を依頼するようにしましょう。
査定依頼を行う上で活用すべきツールは、先ほどご紹介した「一括査定サイト」です。土地売却を検討している方は、ぜひ活用してみてください。
ポイント③：土地の見栄えを整える
3つ目のポイントは、土地の見栄えを整える事です。
前章でも説明した通り、土地の買主は購入を決める前に見学をしにくる機会があります。
その際の土地の状態は、購入希望者の心を動かす上で非常に大切です。
どれだけ土地の条件が購入希望者が希望するものと一致していても、見学時に雑草やゴミであふれているような土地をみたら購入する気がうせてしまう人もいると思います。
購入者が確実に見つかる取引はなかなか無いので、出来るだけ売却の機会は逃すべきではないでしょう。
その為、土地の状態は常に綺麗にしておく事が大切です。
ポイント④：適切な業者を選択する
4つ目のポイントは、適切な業者を選択する事です。
土地の売却では、個人売買を行わない限り、買取にせよ仲介にせよ業者とのやりとりが必ずあります。
この業者選びに失敗してしまうと、売却の価格で損をしてしまったり、必要以上に費用がかかってしまったり、取引の中でストレスが溜まったりしてしまう可能性があります。
その為、適切な業者を選ぶ事は土地売却を成功させる上で非常に大切な要素です。
業者を見極める際は、まず業者の得意分野を調べる必要があります。
例えばマンションの売買を専門でやっている業者、特に買取に力を入れている業者、土地の仲介をメインで行っている業者、といったような具合です。
その為、まずは依頼候補の業者が土地売却に強みを持っているか確認する事が大切です。
また、会社で見極めるだけでなく、実際に依頼する担当者も信頼できる人物を選択する事が非常に大切です。
見極めるポイントの例としては、「査定額の根拠を丁寧にせつめいしてくれる」「売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれる」などが挙げられます。
どれだけいい業者に依頼しても、実際にやり取りをする担当者の方と合わなければ、非常にストレスの溜まるイベントになりかねない為、業者選びは慎重に行いましょう。
まとめ
今回は土地を売却する理由や方法、売却時に行うべき事など、土地売却の基本情報をお伝えしました。
土地の売却にはお金や時間がかかってしまいますが、それ以上にずっと使わない土地を持ち続けているのは非常にもったいないです。
土地の売却を迷っている方は、不安に思うポイントについてしっかりと情報を集めた上で、売却に踏み込む事をお勧めします！
土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
