土地売却に必要なことをやさしく解説！売る流れと税金や費用、注意点とは

「土地を相続したけど、田舎で遠いし、固定資産税もかかる。売るにはどうしたらいいんだろう…？」

土地売却は大きなお金が動く取引でもあるので難しく感じるかもしれません。しかし、基本的なことをおさえておけば、不動産会社にうまく活用しながら進めていくことができます。

この記事では、初めて不動産を売る人にもわかりやすいように、土地売却の流れや費用と税金、高く売るコツをやさしく解説します。

【図解】土地売却の流れをおさえよう！

土地売却の手順は8つのステップにわけることができます。

本章では、それぞれのステップを解説していきます。

Step1：事前準備を始める

まずは、不動産会社に相談するまえに事前の準備をしましょう。

土地の状態を確認したり、相談に必要な書類をそろえておくようにします。

最初に、売りたい土地の情報を収集します。例えば、駅やバス停、スーパーや学校などの施設が周りにあるか、過去にどのような使われ方をされていたのか等を調べて、不動産会社に伝えられるようにしておきましょう。

次に、売りたい土地の売却相場を調べておきましょう。売却相場は大まかであれば自分で調べることができます。ここで相場を調べておくことで、理想とする売却価格が現実的か、売れやすい価格はいくらなのかを見極められるようになります。

最後に、土地に関する書類を準備しましょう。不動産会社に相談する際に、土地の状態がわかる書類が必要になります。

▽査定に向けて揃えておく書類

不動産売却に必要な書類をわかりやすく解説！必須の書類は6種類

Step2：土地査定を行う

査定とは『今後3カ月での売却価格の見積もり』を不動産会社に提示してもらうことです。

見積もりは「査定価格」と呼ばれ、査定をうけた後に不動産会社から提出される査定書から金額を確認できます。

査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。売却を具体的にご検討中の方は、不動産会社が土地を訪問して査定価格を見積もる「訪問査定」を依頼することがおススメです。
訪問査定では、正しい査定価格や、不動産会社との相性の良さ（対応が丁寧か・信頼できるか）を判断できます。

訪問査定は不動産一括査定サイトか、不動産会社の公式ホームページから申し込みが可能です。申し込みすると、不動産会社の担当者から連絡が入り、訪問日程を調整します。

査定をうけて結果を受け取る

査定日当日は、更地であれば訪問に同行する必要はありませんが、建物がある場合は内覧のために鍵が要るので遠隔地でも同行を依頼されることがあります。

査定にかかる時間は更地であれば30分、建物が建っている場合は1時間以上です。

訪問日から約1週間で自宅に査定書が届き、査定価格がわかります。

土地査定の方法は？査定の流れと査定前の準備について解説！

Step3：売り出し価格を決める

査定結果がわかったら、査定結果を見比べながら売り出し価格を決めましょう。

複数の査定書を確認することで、売却できそうな価格の幅がわかります。

価格の幅がわかれば希望する売却価格や期日を考慮して、概ねその範囲内で売り出し価格を決めることができます。

売り出し価格は売り出した後も調整することが可能です。

おススメは「売れたらラッキーな価格」「概ね売れるであろう価格」「赤字がでないギリギリの最低価格」の3つを決めておいて、希望の売却期日が近づいてきたら徐々に価格を下げていくようにしましょう。

Step4：媒介契約を結ぶ

売り出し価格を決めたら、仲介を依頼する不動産会社を選んで「媒介契約」を結びましょう。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

選ぶ際は、査定価格の高さだけでなく、売却実績の豊富さや担当者の対応の良さから総合的に判断しましょう。

不動産の売買は担当者の実力や相性の良さで成否が決まるところが大きいです。

査定価格の根拠を説明してくれるか、連絡のスピードは早くて丁寧か、信頼できると思わせてくれるか等を査定期間中のやり取りを通じて見極めましょう。

媒介契約を選ぶ

媒介契約とは、その不動産会社からうけられる売却支援の内容を決めることです。

媒介契約には以下の3種類があり、どれが最適かは状況によって異なるので、特徴を抑えて選びましょう。

▽媒介契約の種類

媒介契約の特徴は以下にまとめています。

▽媒介契約の特徴

不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

Step5：売却活動をする

媒介契約を結んだら、いよいよ土地を売り出します。

現地見学の準備をする

売却活動を開始したら、土地に関する情報（災害の有無や周辺環境）や、ご近所間でのルールなどは、知っている範囲でまとめて不動産会社の担当者に伝えておきましょう。

見学に立ち会う必要はありませんが、伝えておくことで担当者から説明することができ、購入希望者が検討がしやすくなります。

不動産会社から活動報告を受ける

前提として、売り出した後の販促活動は不動産会社に全て任せることができます。

不動産会社はチラシやネット広告を通じて、買主募集のために販促活動を行い、売主に定期的に活動を報告します。

▼不動産会社による活動報告の内容

一括査定サイトのすまいステップでは、報告・連絡・相談を徹底できるかも、売却支援する不動産会社の営業担当者に対する、審査基準のひとつとなっています。
土地の売却は担当者と信頼関係を築けるかがとても大切です。売却活動中に密な連携をしてくれる担当者であれば、初めての方でも安心して売却活動をすることができます。
売却相談は以下のフォームからカンタンに問い合わせできますので、ぜひご活用ください。

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
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物件種別マンション一室一戸建て土地ビル一室店舗・事務所・倉庫マンション一棟アパート一棟ビル一棟その他

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売却希望時期1ヶ月以内3ヶ月以内6ヶ月以内1年以内3年以内

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都道府県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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市区町村

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町名

完全
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Step6：売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、不動産会社から購入申込書が届きます。

売買契約書を結ぶ

その際は、購入希望者と売買契約の条件を交渉し、条件が決定したら、不動産会社に売買契約書を作成してもらいます。

その後、売主・買主・不動産会社の担当者の3名で契約書の締結作業を進めていきます。

手付金をうけとる

契約のタイミングで手付金が支払われます。手付金は売主と買主の合意によって決まりますが、相場は売却価格の約10%となっています。

手付金は「解約手付」の性質を持っており、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。売主が契約の解除を申し出た場合は、手付額の2倍の額を買主に提供する必要があります。

また、買主が土地購入で金融機関のローンを組む場合、契約書に「ローン特約」が設けられることが一般的です。もしローン審査に通らなかった場合は、売買契約は白紙に戻ります。その場合、契約時に受け取った手付金は、全額返金が必要です。

土地の売買契約とは？契約書や締結時の注意点を解説

Step7：決済・引き渡し

売買契約を結んだら決済・引き渡しを行います。

代金や税金を精算・決済する

土地の引き渡し当日には、売買代金の授受や固定資産税など金銭の清算を行い決済を完了させます。

決済では、土地の代金から、売買契約時に支払われた手付金の金額を差し引いた残代金を受け取ります。

口座に振り込んでもらう場合には、通帳を記帳するか、オンライン上の電子通帳などで着金を確認できれば完了です。

買主が住宅ローンで購入する場合は、住宅ローンの承認を待って残金決済をします。

所有権移転登記を行う

最後に、土地の名義人を売主から買主に変更する「所有権移転登記」を行います。

「所有権移転登記」では、土地の所有者が変わったことを法務局に申請して登録する手続きを実施します。

所有権移転登記は司法書士に代理を依頼できます。
司法書士に代理を依頼する場合、売主は申請手続きを行う必要がありません。司法書士に対する報酬の支払いは手続き完了後に行います。

不動産売却の決済の流れを徹底解説！決済日の流れ・必要書類・注意点は？

Step8：確定申告を行う

売却後に利益または損失が出た場合は確定申告を行います。

その際、領収書が必要になるので売却活動中に受け取った領収書は必ず全て保管しておきましょう。

売却益や損失が出たか確認

売却によって発生した利益や損失は、次のように計算できます。

▼売却益の計算式

申告は、売却をした日の翌年2月16日から、3月15日までに行います。

また、売却益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税（所得税と住民税）が課税されます。

納税時期は、所得税が確定申告と同期間の3月、住民税は6月となっています。（口座振替で所得税を納付する場合、4月下旬に引き落としされます。）

不動産売却後に確定申告は必要？手続きの流れや必要書類を解説

土地売却に必要な税金や費用は？

本章では、土地売却にかかる税金や費用について解説します。

▼土地売却にかかる税金

▼土地売却にかかる費用

（※）固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準となる価格のことです。固定資産税の課税明細書で確認できます。

【税金】所得税・住民税

土地売却で利益（譲渡所得）がでると、譲渡所得に所得税と住民税がかかります。（まとめて譲渡所得税とも呼びます）。

上記税率に加えて、令和19年までの基準所得税額に対する、復興特別所得税2.1%がかかっています。また、所有期間は売却した年の1月1日時点での期間になります。

不動産売却にかかる税金とは？計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説

【税金】印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金です。

土地の売買契約が成立すると、不動産会社は売買契約書を作成します。そのときに、売却金額に合わせて収入印紙を貼り、消印しなければなりません。

平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された契約書は軽減措置が適用されます。契約金額に合わせた収入印紙を売買契約書に貼り消印することで、印紙税を納めることができます。なお、印紙を貼り忘れると、払うべき印紙税の3倍の過怠税が課せられます。

不動産売却にかかる印紙税とは？いくらかかる？どの文書に必要？

【税金】登録免許税

登録免許税とは、土地の名義変更（相続登記）にかかる税金のことです。

原則、土地を売るためには土地の名義を売主本人へ変更する必要があります。

とくに、相続した土地は名義が被相続人のままになっているケースが多いので、名義変更が必要かは確認してください。

登録免許税の金額は『固定資産税評価額×0.4%』で計算されます。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地の相続登記にかかる登録免許税は「1,000万×0.4%」で4万円になります。

また、相続登記の手続きを専門家に依頼すると、登記費用に加えて専門家への報酬（7万～10万）が発生するので注意しましょう。

不動産売却の登記費用は誰が払うの？費用や種類など解説！

【費用】仲介手数料

仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。

仲介手数料は売却価格に応じて以下の計算式で上限額が決められています。一般的には、仲介手数料は上限額いっぱいで請求されます。

不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当？安すぎる手数料に注意

【費用】測量費用

土地の境界線は、原則として売主が確定することが義務付けられています。

測量費用は、土地の境界線を確定させるために、土地調査士と呼ばれる専門家に確定測量を依頼する際にかかる費用です。

測量費用は官民の立ち合いが必要かどうかで異なってきます。

市や国の公共用地と隣接している場合は必要になりますが、隣接地が私有地のみ場合は立ち会いが不要です。
官民の立ち合いが不要なら目安として35万円~、また、官民立ち合い必要なら、60万円～かかります（境界となる隣接地の筆数等により金額は異なります）。

測量費の負担は一般的に売主ですが、土地の商品価値を高めるためにも測量は必要です。

【費用】解体・整地費用

古家を解体して、更地として売却する場合には解体費用が必要です。

解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートと頑丈さが異なり廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になります。

▼解体費用の相場

土地売却の解体費用の相場は？損しない税金の注意点

なお、アスベストが含有されている建物の場合は別途費用がかかります。

解体後に整地（解体した更地にを平らにならすこと）にする場合は、上記に加えて1㎡当たり300円～600円が追加でかかります。

【費用】地盤調査・土壌汚染調査費用

土地の状態が問題ないことを証明することは、購入後にトラブルがおこるリスクが減るため、買主にとって付加価値になります。
地盤調査や土壌汚染調査を行い、調査結果で「問題がない」ことがわかると、買主も購入に積極的になりやすいです。

地盤調査の場合は「スクリューウェイト貫入試験（スウェーデン式サウンディング試験）」がおススメです。地価10メートルで地盤に緩みがないかを調査でき、費用は5万円前後で、地盤調査会社に依頼すると実施できます。

土壌汚染調査の場合は以下の調査方法があり、相場は15万～60万になります。ただし、全ての調査を実施する必要なないので、そもそも調査を実施するかや、どこまでする必要があるかは相談するとよいでしょう。

▽土壌汚染調査の内容

【費用】空き家の片づけ費用

古家つきで売り出す場合、建物内の不用品を片付け・処分する必要があります。
自分でやったり、親戚の力を借りながら行う場合は費用がかかりませんが、業者に依頼する場合は委託費用がかかります。

空き家の片づけを業者に依頼する場合、かかる費用は間取りの大きさによって以下のように異なります。

▼空き家の片づけ費用（業者委託費用）

【費用】抵当権抹消費用

家を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入していると思います。家を売却するとき、この住宅ローンが残っていると、金融機関が抵当権を設定したままになっていて、売却することができません。

売主は住宅ローンの残債務を全額繰上返済し、抵当権を抹消してから売却することができます。

この抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円となります。

戸建ての住宅なら、土地を1筆と建物を1戸で、2,000円となります。抵当権抹消登記や住所変更登記などは、自分でも行うことができますが、スムーズに手続きを進めるなら、司法書士に依頼するとよいでしょう。

抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説

土地売却相場はいくら？

前章で解説したように土地売却には税金や費用による支出が発生しますが、売却相場はいくらになるのでしょうか？

本章では、土地がいくらで売れるかイメージできるように、全国別売却相場や調べ方を解説します。

全国の土地売却相場【2021年度】

土地がおおよそいくらで売れるのかは全国の土地売却相場からも把握できます。

以下は全47都道府県別の土地売却相場【2021年度】の一覧です。

該当する都道府県の売却相場（万円）・坪数別の相場を確認しましょう。

▼全国の土地売却相場（万円）【2021年度】

参照｜本データは、国土交通省「不動産取引価格情報」を参考にしています。

土地売却相場を自分で計算する方法

土地の売却相場は、国や一般財団法人が管轄する地価情報サイトから無料で調べることができます。

具体的には、国土交通省が管轄する『土地総合情報システム』や、一般財団法人資産価値評価システム研究センターが管轄する『全国地価マップ』があります。

『土地総合情報システム』では、地価公示価格と実勢価格を調べることができます。

地価公示価格とは「国が定めた売買取引価格指標」のことで、実勢価格とは「実際に取引された売買取引価格」のことです。

『全国地価マップ』では相続税評価額を調べることができます。相続税評価額は相続税額を決める基準となる評価額のため、地価公示価格と実勢価格に比べてやや正確さに欠きます。

▼土地売却相場の調べ方

それぞれの価格からの調べ方は次の記事で詳しく解説しています。

土地売却相場の調べ方は？いくらで売れるか自分で調べる方法をわかりやすく解説！

自分で調べられるのはあくまで目安としての売却相場です。
最も精度が高い売却相場は、不動産会社が提示する査定価格となります。不動産会社に査定を依頼するなら、すまいステップがおススメです。
すまいステップ経由で査定を承るのは、土地の売却実績が豊富な優秀な営業担当者のみ。
売却を具体的にご検討中の方は、ぜひ以下のフォームから査定を依頼してみましょう。

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

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物件種別マンション一室一戸建て土地ビル一室店舗・事務所・倉庫マンション一棟アパート一棟ビル一棟その他

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売却希望時期1ヶ月以内3ヶ月以内6ヶ月以内1年以内3年以内

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都道府県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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市区町村

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町名

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土地の古家は解体して売却すべき？

古家が建っている場合、更地にして売ったほうがよいかは誰しもが迷うポイントです。

本章では古家を解体して売却する場合の費用と相場、解体しない方がいい人とした方がいい人の特徴について解説します。

解体すると売却費用が高くなる

古家を解体するとそのぶん解体費用が加算され、売却費用の総額が高くなります。

売却費用が高額になるぶん、所得税と住民税は節税できますが、解体費用は節税分を上回ることがほとんどです。

例えば、以下の条件で土地を売却する場合、解体しないほうが約111万円の費用をおえられます。

▼条件

• 木造戸建て40坪1LDK
• 所有期間10年以上（親が10年保有した土地を相続して1年以内に売却）
• 売却価格1,000万円

▼費用の違い（解体しない場合とする場合）

費用名	解体しない場合	解体する場合
仲介手数料	39.6万円	39.6万円
印紙税（軽減税率適用）	5千円	5千円
抵当権抹消費用（＋司法書士への依頼費用）	千円（＋2万円）	千円（＋2万円）
測量費用	80万円	80万円
空き家片付け費用（業者委託）	20万円	0万円
解体費用	0円	160万円
所得税	131万円（譲渡所得が858万で計算）	109万円（譲渡所得が717万で計算）
住民税	42.9万円（譲渡所得が858万で計算）	35.8万円（譲渡所得が717万で計算）
土地売却合計費用	約316万円	約427万円
土地売却費用差分	約111万円（約427万円 – 約316万円）

参照｜上記はあくまで目安の値であり、実際とは異なる場合がございます。なお、「仲介手数料」「所得税」「住民税」は以下の式で計算しています。

• 仲介手数料＝（売却価格×3%＋6万円）＋消費税
• 所得税＝（売却価格ー売却費用）× 15.315%
• 住民税＝（売却価格ー売却費用）× 5%

解体すると売却相場が高くなる

古家は解体して更地にしたほうが、売却相場は高くなります。
以下は主要都市（東京・愛知・大阪）の築30年超えの建物つき土地と更地の売却相場の比較です。

例えば以下の条件だけでみた場合、古家付き土地は更地に対して約1.39倍、売却相場が高くなることがわかります。

▼条件

• 面積 100㎡
• 築年数20年以上

▼古家つき土地と更地の売却相場（万円）の違い【2021年度】

都道府県	戸建て（㎡単価）	土地（㎡単価）	対比（戸建て/土地）
東京	28.94	51.55	1.78
愛知	10,82	10.87	1.00
大阪	27.83	18.47	0.66
平均	49.03	68.57	1.39

参照｜本データは、国土交通省「不動産取引価格情報」を参考にしています。

解体しないほうがいい人とは？

更地にしないほうがいいひとの特徴は以下のとおりです。

売却を焦っていない

売却を焦っていない場合は、いったん古家つき土地で売り出してみるのがよいでしょう。

古家のままで買い手がつくかどうかは、実際に売り出してみないとわかりません。

スグに更地にせずに、いったん古家つきで売り出してみて、どうしても買主が見つけにくそうであれば解体するというのもひとつです。

再建築不可である

再建築不可とは、法律によって規定された『一度更地にすると新しく建物が建てられない土地』のことです。

該当する場合、更地にすることでかえって売れなくなる可能性があります。

▽再建築不可の土地（全条件を満たす）

• 都市計画区域 / 準都市計画区域
• 昭和25年（1960年）以前に建築された
• 接道義務を満たしていない（＝幅員4m以上道路に対し間口が2m以下）

上記全ての条件を満たす場合は「再建築不可の土地」であるため、更地にせずに接道義務を満たすために隣地を買い増すか、解体せず売る方法を不動産会社に相談しましょう。

解体費用によって赤字になる

土地によっては、解体費用が売却価格を上回ってしまうことも珍しくありません。

解体費用の相場は約100万～約300万なので、土地の売却価格が100万未満の場合、赤字になってしまいます。

接道面積が狭かったり、日当たりが悪い土地、不整形で使い勝手が悪い土地は安くなる可能性が高いです。

不動産会社に査定を依頼して売却価格を見積もり、赤字になっても解体したほうがよいかを検討するようにしましょう。

税金の支払い金額をおさえたい

更地にしても売れずに1年以上が経過した場合、上昇した固定資産税（固定資産税評価額×1.4%）を支払うことになります。

家付きの土地には固定資産税の軽減税率（住宅用地の特例）が適用されており、税額が通常の1/6～1/3まで抑えられています。しかし、更地にすると適用対象外となり、翌年から税額が3倍～6倍まで跳ね上がるため注意が必要です。

固定資産税額は毎年1月1日時点での土地の状態で決められています。更地にして1年経過しても売れない場合は、更地の場合の固定資産税額が課せられることになります。

固定資産税評価額が1,000万なら税額は約14万円、軽減税率が適用されると約4万だよ！適用外になると約10万で年間支出が増えるね…！

立地や建物に価値がある

駅などの公共交通機関、スーパーなどの生活利便施設が徒歩圏内の場合、土地自体に価値があることから古家が建っている状態でも売れる傾向にあります。

また、古民家など、趣がある構造が立派な建物の場合はリノベーション目的の購入者の反響が良く、古家のままでも比較的売れやすいです。

解体せずに売る場合の注意点

1. 築30年超えの古家は契約不適合責任が免責となる
2. 購入者が住宅ローンを利用できるので売れやすいことも
3. 解体費用分の値引きを要求されることがある

成約後に雨漏りやシロアリなどの被害が建物に発覚した場合、契約不適合責任に問われます。しかし、築30年超えの建物は契約不適合責任を免責にできるケースが多いです。
売却後のトラブを心配せずに済むので、売主にとっての安心ポイントといえるでしょう。

加えて、建物つきの場合は購入者が住宅ローンを利用できます。更地は住宅ローンの適用対象外となるため、建物つきで売ることで購入のハードルが下がり、買主を見つけやすくなります。

また、購入者が新築を希望する場合は解体費用分の値引きを要求されることもあります。新築の際は建物を取り壊すことになるので、解体費用をどちらが負担するかを交渉されるケースもあるため注意しましょう。

解体した方がいい人とは？

更地にしたほうがいいひとの特徴は以下のとおりです。

できるだけ早く・高く売りたい

一般的に古家は解体したほうが高く・早く売れる傾向にあります。

更地にほうが用途が多様であるため、幅広い対象者を購入対象者とすることができるためです。

空き家を管理したくない

遠方の土地など、空き家の管理が負担な方はスグに更地にしてしまうのもひとつかもしれません。

土地は売りに出してもスグ売れるとは限りません。空き家は定期的に清掃・換気しないとカビが生えたり埃がたまったりしてしまうので、売り出し期間が長引く場合はその手間を負い続けることになります。

解体して売る場合の注意点

1. 複数の解体業者に見積もりを直接依頼する
2. 解体費用の補助金が利用できないか確認
3. 売買契約後の解体を条件に売る

解体費用は業者によって異なるので、必ず複数の解体業者に見積もりを依頼して、最も費用が安い業者に解体を依頼することが大切です。
なお、見積もりを依頼する際は業者に直接依頼するのがイチバンです。
例えば不動産会社に紹介してもらうと、仲介手数料ぶん解体費用が上乗せされる可能性があります。

また、解体費用の補助金が利用できないか、市区町村の公式HPで必ず確認しましょう。
自治体によっては空き家対策のため、補助金制度を設けているケースがあります。

売買契約後の解体を条件にして売るというのもひとつです。
売却代金を解体費用の支払いに充てることができますし、上昇した固定資産税の支払いも防ぐことができます。

土地売却の基礎知識

以下は土地を売るために必要な書類となります。スムーズに売却するため、早めに揃えておきましょう。

土地売却にかかる期間

土地のにも条件にもよりますが、少なくとも売り出しから半年間は買主が現れないか待ってみましょう。

一般的に、売り出しから成約までの期間は約1カ月～6カ月といわれています。ただし、なかなか売れない場合は半年から1年以上かかることも珍しくありません。

いつまで待てるかは売主の状況次第ですが、立地に問題があるなど人気が低い土地の場合、1年以上かかることも考えておいたほうがよいかもしれません。

参考｜2022年5月にすまいステップ編集部が実施したアンケート調査（調査対象225人）

土地売却に必要な書類

以下は土地売却に必要な書類に一覧です。早めに取り揃えておくことでスムーズに売却できるようになります。

▼必ず揃える書類

書類	目的	取得先
実印	売主の身分証明	印鑑証明書・住民票は市役所窓口にて申請
印鑑証明書（3カ月以内に発行）
住民票（3カ月以内に発行、登記上の住所と売主の住所が異なる場合必要）
身分証明書（運転免許証、パスポート等）
登記済権利書または登記識別情報	土地の権利関係の証明	法務局窓口
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書	固定資産税額の証明	自宅に保管されていないか探す、紛失時は税務署の窓口申請
土地測量図または境界確認書	土地の境界線の証明	法務局にて申請

売買取引において、欠かせない書類でもある印鑑証明や住民票は「発行から3カ月以内」といったように有効期限があります。売買が決まってからの取得で問題ありませんが、いつでも取得できる状態にしておきましょう。

▼揃えると尚よい書類

書類	目的	取得先
地盤調査報告書	土地の状態の証明	自宅に保管されていないか探す、紛失時は地盤調査会社から取得
建築確認済証および検査済証	（家付きの場合）建物状態の証明	自宅に保管されていないか探す、紛失時は各種調査会社やハウスメーカーから取得
建築設計図書
工事記録書等
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書等
購入時の契約書	家の設備や周辺環境などの証明	自宅に保管されていないか探す、紛失時はハウスメーカーや不動産会社から取得
重要事項説明書
パンフレット等

土地売却の必要書類をわかりやすく解説！必ず用意したい7種類と取得方法まで

土地売却に必要な資料は、不動産会社に相談した後からでも揃えることはできます。
必要書類以外にも費用や税金など、売却活動について不安や疑問をお持ちの方は、まずは信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

一括査定サイトのすまいステップから査定を依頼すると、土地の売却経験が豊富な不動産会社の担当者が、あなたの土地の売却活動をサポートいたします。

以下のフォームからカンタンに査定依頼できますので、売却を具体的にご検討中の方は、ぜひ利用してみてください。

↑こちらから査定を依頼できます！↑

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土地を高く・早く売るための注意点

本章では、土地をスムーズかつトラブルなく売るために、土地を売り出す前に必ず確認したい注意点を解説します。

境界線を確定させる

土地の境界線が確定されているかは必ず確認しましょう。

原則として、土地の境界線は引き渡し前までに売主が確定させておく必要があります。
境界線が曖昧だと、隣接地所有者とトラブルが発生しやすいため購入を避けられたり、購入後に裁判沙汰の訴訟に発展するリスクがあります。

境界線が確定されているかは、『境界確定図』や『確定実測図』など、「確定〇〇図」という名称の図面の有無で確認できます。

また「境界標」と呼ばれるコンクリートでつくられた標識が土地の境界部分に埋め込まれているかもチェックしてください。境界標は工事などで紛失しているケースもありますので、その場合は測量会社に依頼し再設置してもらいましょう。

境界線を確定させるための測量は「確定測量」と呼ばれ、測量会社の土地家屋調査士と呼ばれる専門家に実施してもらいます。

測量にかかる期間は約3～4カ月か半年以上、費用は60万～80万かかります。

このように費用も時間もかかるため、境界線の確定が必要かは早めに確認し、必要な場合は売却活動と並行して行うようにしましょう。

確定測量とは何か？~必要な理由や費用を解説~

土地に瑕疵がないか確認

土壌汚染や地中埋設物などの瑕疵（＝不具合）がある場合、そのまま引き渡すと思わぬトラブルにつながります。

契約不適合責任とは、成約後に土地に何らかの不具合が発覚した場合、売主は買主に対して損害賠償請求を負うというものです。

土地の瑕疵には事故物件や周辺の鉄塔や墓地がある等、心理的・環境的な内容も含まれます。

以下に該当する土地を売る場合は、成約前に予め買主に告知するか、契約不適合責任を免責にして売れないか交渉しましょう。

▼土地における瑕疵の種類

地中埋設物や土壌汚染などの物理的瑕疵の有無は、土地の利用履歴（過去どのように利用されてたか）から予想できます。

むかし住宅地や田畑として利用されていた土地であれば心配ありませんが、クリーニング店、工場、ガソリンスタンドなどであれば、土壌汚染や地中埋設物が残っている可能性が高いです。

利用履歴は古地図（今昔マップon the web）や航空写真（国土地理院｜地図・空中写真・地理調）、登記簿から自分で調べられますので確認しておきましょう。

名義人が売主本人か確認

前提として、土地は所有者本人でなければ売ることはできません。

ここでいう『所有者本人』とは、「不動産登記簿（登記事項説明書）に記載されている名義人」となります。

相続した土地は不動産登記簿上に掲載されている名義人が被相続人のままになっていることが多いです。

被相続人から相続人（売主）へ土地の名義を変更する手続きは「相続登記」といいます。

相続登記の手続きは、必要書類を揃えた後、法務局に申請して実施します。手続きは自分でも行うことができますが、司法書士に依頼することも可能です。

相続した不動産の売却前には名義変更が必要！しないリスクと手続きを解説

共有名義なら合意形成しておく

共有名義の土地の場合、売却時に名義人全員の合意形成をする必要があります。

共有名義の土地を売る方法として、売買契約時に共有者全員が署名と捺印をするか、共有者全員を代表する一名が署名と捺印をする、の2つがあります。

共有者全員が売買契約時に集まって署名と捺印をする場合、売買契約日時を全員で調整する必要がでてきます。

対して、代表者が署名と捺印をする場合、代表者は他の共有者から委任状を集めて、売買契約時に持参することになります。また、代表者は委任状を集めるほか、「最低いくらで・いつまでに売却するのか」について共有者全員と合意形成をしておきます。

こうすることで、成約後に共有者間でトラブルが発生することを防ぐことができます。

共有名義の不動産は売却できる？トラブルを回避して売る方法

売るタイミングを見計らう

いまいくらで売れるかだけでなく、売り時であるかも確認しましょう。

シンプルですが、土地は価格が上がっているタイミングで売り出せば高く売れます。

また、過疎化などで値下がりが続いている場合はすぐにでも売り出した方が一番高い値段のときに売れます。

地価はエリアによって大きく異なるため、周辺でも値上がり基調か確認しましょう。

地価情報サイト「土地代データ」からは市区町村単位での地価推移や地価の昨年対比率がわかるのでおススメです。

▽土地代データの例
（千葉市における価格推移）

※土地代データの価格は、国土交通省が毎年調査している「地価公示価格」と呼ばれる価格指標を参考にしています

境界線を越えているモノを処分する

土地の境界線からはみだしているモノ（木の枝・ブロック塀・屋根など）は処分をしておきましょう。

購入後に隣地所有者とトラブルの原因になるため、そのままにしておくと買主に嫌がれてしまうためです。

ただし、無理に処分させようとすると隣人との関係を悪化させてしまうため、難しい場合は話し合って「覚書」として署名つきの書類にまとめておきましょう。

覚書として処分のルールを決めておくことで、買主に共有することができ、売却後のトラブルを防ぐことができます。

▽覚書で決めておく内容のポイント

更地にした後は整地にする

更地にする場合は、必ず整地（土地を何もない状態にすること）にしておきましょう。

整地にすることで買主にとっての印象がよくなる他、すぐに利用できる状態になっているため購入しやすくなります。

整地の相場は1㎡当たり300円～600円（30坪で30,000～60,000円）が目安となります。

整地の適切な方法は用途によって異なるため、最適な方法を選ぶようにしましょう。

▼目的別の整地方法

ローンが残っていないか確認

住宅ローンが残っている土地は、引き渡しまでに完済することをを条件に売りましょう。

基本的にはローンが残っている土地は売ることができません。

引き渡しまでに完済するために、売却金額を支払いにあてるか、その他で資金を工面することになります。

いずれにしてもローンの残高を確認し、売却金額を当てにする場合は査定価格から資金に不足分がなさそうか確認しましょう。

ローン返済中の家を売る方法は？住宅ローン完済せず売却できる⁈

古家つきなら室内を整理・清掃

古家つき土地で売り出す場合、家の中を整理・清掃しておきましょう。

当然ですが、室内が乱雑で汚れた家は買主から嫌がられます。必ず室内は整理整頓、掃除をしておきましょう。

特に水回りは念入りに清掃しておくことが大切です。浴室や洗面所、キッチンに清潔感があるかは、買主がチェックする大きなポイントです。

実績がある不動産会社に査定を依頼！

売りたいエリアで土地の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

該当エリアでの売却実績は、主に以下から確認することができます。

▼不動産会社を探すポイント

• 売りたいエリアに営業所がある
  ….そのエリアでの売買に注力していることがわかります
• 該当の市区町村で売却実績を確認できる
  ….不動産会社の公式ホームページ・口コミサイト・一括査定サイトから参照しましょう

地場でも大手でも、売りたい土地のエリアに営業所がある不動産会社はそのエリアでの売買に詳しい可能性が高いです。

なお、売却実績を確認する際は、必ず『該当エリアで”土地”を売った実績』をチェックしましょう。

不動産売却は物件やエリアによって難しさが異なるので、『そのエリアで土地を売ること』が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。

一括査定サイトのすまいステップでは市区町村ごとで不動産会社の売却実績や口コミが確認できます。不動産会社を選ぶ際にぜひ参考にしてください。

参考｜すまいステップの会社紹介ページ（市区町村別）

査定は必ず複数社に依頼！

必ず複数社に査定を依頼しましょう。最低でも2～3社から一度に査定を受けることがおススメです。

査定価格は不動産会社によって違います。不動産会社同士で300万円単位で価格に違いが出ることも珍しくありません。

複数社を比べることで相場が把握できますし、条件がよりよい不動産会社を選ぶことができます。

一括査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。

一度に最大4社までまとめて査定を依頼できますので、ぜひご活用ください。

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仲介の依頼先は担当者で決める

最終的にどの不動産会社に仲介を依頼するかを担当者の質で決めましょう。

不動産売却の成功は、担当者の実力と相性の良さで決まるといっても過言ではありません。

査定期間中のやりとりから、次のポイントは必ずチェックをして信頼できる担当者かを見極めましょう。

▽担当者をチェックするポイント

• 査定価格の根拠をわかりやすく説明してくれる
  ….専門用語など説明がわかりづらい担当者は避けましょう
• 希望条件を踏まえた売却プランを提示してくれる
  ….希望が難しいなら代替案を提案してくれるかを確認しましょう
• 連絡が早くて丁寧
  ….今後ストレスなく連絡を取り合えるかがチェックできます

信頼できる優秀な担当者に出会いたいなら、すまいステップがおススメです！

一括査定サイトのすまいステップで出会える不動産会社の営業担当者は、以下の厳しい基準をクリアした優秀な担当者のみ。

▽営業担当者の審査基準

• 報告・連絡・相談を徹底でき、コミュニケーション能力が高い
• 物件の周辺環境について熟知している
• 不動産売却に関しての法律や税金、控除に関しての知識を持っている
• 物件ごとに売却までの道筋を描き、安易な値下げをしない
• ユーザーに対する迷惑行為をしない（過度な電話営業など）

あなたの土地売却をサポートする、質の高い担当者とスグに出会うことができます。
以下の問い合わせフォームから、お近くの不動産会社にカンタンに売却相談ができますのでぜひご活用ください。

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 遠方・田舎の土地・農地はどう売る？

本章では遠方の土地や田舎の土地など、特殊な事情を持つ土地を売却する方法について解説します。

通常の土地を売る場合と比べて、独自の手続きが必要だったり、買主候補が限定されていたり…

遠方の土地

売買契約時は原則として売主の立ち合いが必須となります。

遠方の土地を売る場合、現地に赴きづらいぶん、物理的な売却が困難と考える方も多いでしょう。現地にいかずに売買契約を締結させる方法としては以下があります。

▼遠方の土地を売却するコツ

遠方の土地で売買契約に立ち会えない場合は「持ち回り契約」を利用しましょう。「持ち回り契約」とは、売主が売買契約に立ち会えない場合、不動産会社の営業担当者が売主を訪問したり、契約書を郵送して契約を取り交わすことです。売買契約には売主本人の署名と捺印が必要になるため、本人が同席するのが原則です。しかし、遠方の土地の場合は難しいこともあるので、持ち回り契約を利用することで不動産会社に契約締結の代理を依頼することができます。ただし、売買契約の内容についてしっかりすり合わせたうえで代理を任せることになるので、不動産会社との信頼関係が大切になります。

また、共有名義の場合と同様に、代理権を付与した代理人に売買契約を締結してもらうという方法もあります。代理人に依頼する場合は「代理権委任状」が必要です。代理権委任状を作成することで、代理人が行ったことは委任した本人が行ったのと同じ効果を持たせることができます。ただし、ここでも代理人との信頼関係がとても大切になります。信頼できる親族や司法書士を選び、代理できるかどうかを相談しましょう。代理権委任状作成時は、トラブルを避けるために代理権の委任範囲を明確に記すことになります。

遠隔地の土地を売却する方法を基本から紹介！本人不在でも引き渡し

田舎の土地

田舎の土地を売る際は、地場の不動産取引に詳しく、売却支援の意欲が高い不動産会社に依頼することが大切です。

▼田舎の土地を売却するコツ

仲介の依頼先候補のひとつとして、必ず地元の不動産会社に声をかけましょう。大手の不動産会社や、地元から離れた都心に営業所をかまえる不動産会社は、そのエリアでの売り方や市場動向に疎い可能性が高いです。
田舎の土地の場合、買主候補を見つけることがまず大変です。よって、土地をどう売り出すのか、買主に魅力的に伝えるにはどうしたらいいのか、知見がある地元の不動産会社に必ず依頼しましょう。

また、田舎の土地は売れにくいため、担当者が優先して売却活動を支援してくれないケースがあります。
よって、担当者が売却支援に積極的かどうかを、具体的な売却方法を提案してくれるか、現地をみにいってくれるか、などのポイントから確認しましょう。

田舎の土地を売りたい！売却のコツと基礎知識を解説

農地

農地を売却する際は、通常の土地とは異なり、規制やルールに従って売る必要があります。

▼農地売却のルール

農地の売却には、農業委員会の許可が必要になってきます。農業委員会とは、市区町村に設置されており、農地の売買に限らずさまざまな農地に関する事務を行っています。
農業委員会から許可を得ずに売買取引しても、その取引は無効となるため注意してください。

また、農地の地目のままの売却する場合、農業営業できる農家の人か、農地所有適格法人（農業を事業の中心とする法人）にしか売ることができません。
農地購入者の条件は農地法3条によって定められています。具体的には、農業に必要な機械の所有している、常に農業を営んでいるなど、要件を満たさない購入者には売ることができません。

農地を農地以外の土地へ転用して売却する場合は、農業委員会や都道府県からの許可が必要です。
農地転用を申請する際は、「どういう目的でどのように扱うのか、それを実現する資金は十分にあるのか」を証明できないと許可が得られないので注意です。

遠隔地の土地を売却する方法を基本から紹介！本人不在でも引き渡し

山林

山林の購入を検討している人は少なく、不動産会社に仲介を依頼しても買主がすぐ現れるとは限りません。

そこで、不動産会社だけでなく、山林売買サイトや山林組合など、異なる売却ルートを探してもいいかもしれません。

▼山林を売るコツ

山林売買サイトとは、山林を売りたいひと、買いたいひとのためのマッチングサイトです。通常の不動産の販売に比べると山林売買サイトを訪れる人はとても少ないですが、専門性の高いインターネットサイトは、そこを訪れる人が山林の購入を検討している可能性が高くなります。

森林組合とは、森林所有者が共同して林業の発展をめざしている協同組合です。森林所有者によってつくられた協同組合と民間の事業者団体から成立しています。山林の扱いに関しては不動産会社よりもプロなので、相談するとどのように処理すればいいか教えてくれる可能性は高いです。

ただし、山林は固定資産税などは安いものの、維持費がかかるため、売買が成立しないケースも多く、タダでも引き取り手がいないこともあります。
近隣で別荘や居住用の宅地開発が行われているような立地が恵まれた山林以外は、あまり売買できると期待しない方がいいでしょう。

賃貸中の土地（底地）

賃貸中の土地の場合、貸出中（底地）のまま売却するか、あるいは、借地人に立ち退いてもらってから売却するかのいずれかになります。

▼賃貸中の土地（底地）を売るコツ

定期借地契約の場合は、期限となれば更地にして返してもらえます。

しかし、普通借地契約の場合は、借地人の承諾がなければ借地契約を解約することはできません。

賃貸期間中の定期借地や、借地人が立ち退きを承諾しない普通借地の場合、底地の状態で売却するしかありません。

底地は、借地料はありますが自由に利用できないため、通常より相場よりかなり安いものになります。借地人が立ち退きに応じるとしても、交渉期間が長引くことや立ち退き料が発生するので、相応の時間と費用がかかってしまいます。

底地を売却したい場合は、貸出中の土地の扱える不動産会社に相談することがポイントになります。状況を詳しく説明してどのように売るのが得策か相談してみましょう。

賃貸物件の売却方法とその流れ｜価格の決め方や注意点も解説

特殊な事情がある場合は、本当に売れるのか、どうやって売ったらいいのか、不安になってしまいますよね。その場合は特に、積極的に買主を探してくれたり、適切な売却方法を提案してくれる、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

一括査定サイトのすまいステップで出会える不動産会社は、顧客対応や売却経験に関する厳しい審査基準をクリアしています。

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土地が売れない場合はどうする？

これまで土地を高く売るコツや、状況別の注意点を紹介してきました。

ただし、万全に対策してもなかなか売れない場合は、どうしたらいいのでしょうか？

本章では土地が売れない場合の対処法について解説しています。

土地が売れない原因と解決策

土地が売れない原因と解決策は以下になります。

▼土地が売れない原因と解決策

どうしても売れないなら買取

すぐに売りたい・売り出してもなかなか売れない場合は「買取」での売却がおススメです。

「買取」とは、再販を目的とする不動産会社に土地を売る方法です。不動産会社が買主となるため、市場でなかなか売れない場合も、約1カ月以内にすぐに売却できます。

ただし、不動産会社は再販売を目的で買い取るため、売値は市場相場の約8割と下がります。

いったん市場に出してみて売却期日が近づいたら買取で売りたい方は「買取保証」という方法もあります。「買取保証」とは、不動産会社と決めた一定期間は仲介で売り出して、その期間が過ぎても売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

希望する売却期日が明確で、確実に売り切りたいと考えているひとにはおススメです。

土地買取のデメリットは？仲介との違いや高く売るコツをやさしく解説！

土地売却で適切な相談先は？

これまで解説してきたように、土地売却には、売却の流れだけでなく法律や税金に関する知識も必要となります。
各分野はいずれも専門性が高いため、困りごとが生じた場合はそれぞれの専門家に相談するのがイチバンです。

本章では土地売却で困った場合の適切な相談先について解説しています。

基本的な売却相談なら不動産会社

基本的な売却相談であればまずは「不動産会社」に相談しましょう。

不動産会社にとって相談者は大切な売主候補ですので、快く引き受けてもらうことができます。

▽不動産会社への相談で解決できること

また、上記に該当しないことでも相談すれば、解決できる専門の相談先を紹介してもらえます。不動産会社は、不動産売却に関わる各領域の専門家（税理士、弁護士、不動産鑑定士etc..）との繋がりをもっているので、積極的に活用していきましょう。

お悩み別！土地売却の相談先

以下は相談する内容ごとの、適切な相談先（専門機関・専門家）です。

土地売却の相談先は以下の記事で詳しく解説していますのでご参考ください。

土地売却で悩んだらどこに相談すればいい？状況に合わせ適切な専門家を見つけよう！

土地を売却したいならすまいステップ

土地を高く売るためには土地の売却実績がある、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

土地売却の成否は不動産会社の担当者の実力によるところが大きく、土地の売却に詳しい担当者であれば、あなたの土地や状況にあった売却プランを提案してくれます。

優れた不動産会社の担当者と出会う方法として、不動産一括査定サイトのすまいステップがあります。

すまいステップから依頼できるのは土地の売買仲介の実績豊富な経験者のみ。厳しい審査基準を満たした優秀な担当者が、あなたの土地の査定を行います。

以下のフォームで簡単に査定依頼ができますので、売却を具体的にご検討中の方はぜひご利用ください。

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