【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地売却の全体を分かりやすく解説!流れ・費用・高く売るコツなど

  • 更新日:2024年4月12日
監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
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もくじ

土地売却で知っておきたい知識まとめ!

土地売却で知っておきたい知識まとめ

この記事では、土地の売却が初めての方に向けて、基礎知識やコツ・注意点を解説しています。

まずは、土地売却の流れを知っておきましょう。流れは6ステップあり、「事前準備」「査定」「不動産会社との契約」「売却活動」「買主と売買契約」「決済・引き渡し」の順番となります。詳しくは2章「土地売却の流れ」をご覧ください。

土地を売却するには、仲介手数料や税金などの費用がかかります。金額は売却方法や売却額によって異なりますが、一般的には売却額の4%程度かかります。詳しくは3章「土地売却にかかる費用や税金」をご覧ください。

土地の売却相場をあらかじめ把握しておくと、資金計画を立てやすいです。4章「土地の売却価格と手取り金額はいくらになる?」では、全国の土地売却相場と手取り金額の目安を解説しています。

土地を高く売るコツは、「査定は必ず複数社に依頼する」「売るタイミングを見計らう」「更地にした後は整地にする」「古家つきなら室内を整理・清掃」「土地売却の実績がある不動産会社を選ぶ」「仲介の依頼先は担当者で決める」です。それぞれについて詳しく知りたい方は、5章「土地を高く売る7つのコツ」をご覧ください。

古家付きの土地、相続した土地など、特殊な状況の土地を売りたい場合は、6章「古家つき・相続・田舎の土地はどう売る?」をご覧ください。状況ごとにやっておくべきことや、上手く売却するためのコツを解説しています。

土地売却で抑えておきたい注意点7章「土地売却で困らないための5つの注意点」をご覧ください。土地がなかなか売れないなどのトラブルを避けるポイントを解説しています。

土地売却の流れ

土地売却の手順は6つのステップにわけることができます。

はじめに土地売却の流れをおさえておきましょう。

土地売却の流れ

詳しい土地売却の流れについては、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

詳しく見る

【Step1】事前準備をする

土地を売る前の準備として、「必要な書類の用意」「土地の名義人の確認」「隣地との境界の確認」「売却相場の確認」の4つを行いましょう。

書類の準備

土地売却に必要な書類は色々ありますが、最低限以下の書類があれば売り出すことができます。

種類書類取得先
売主の確認書類実印印鑑証明書・住民票は市役所窓口にて申請
印鑑証明書(3カ月以内に発行)
住民票(3カ月以内に発行、登記上の住所と売主の住所が異なる場合必要)
身分証明書(運転免許証、パスポート等)
登記に関する書類登記済権利書または登記識別情報法務局窓口
固定資産税に関する書類固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書自宅に保管されていないか探す、紛失時は税務署の窓口申請
土地に関する書類土地測量図または境界確認書法務局にて申請

詳しく知りたい方は、不動産の売却に必要な書類について解説した記事をご覧ください。

土地の名義人の確認

不動産の売却は、原則として名義人本人でなければできません。そのため、まずは登記簿謄本を見て名義人の確認をしましょう。

登記簿謄本は、不動産の所有者などの情報が記載された法務局が管理する書類で、名義人や抵当権の有無を確認することができます。管轄法務局の窓口や郵送で請求することが可能です。

土地の名義が本人ではなかった場合、売却するには名義変更が必要です。詳しく知りたい方は、不動産の名義変更について解説したこちらの記事をご覧ください。

隣地との境界の確認

売却前に、土地の境界が定まっているかどうかを確認しましょう。境界が曖昧なまま売り出してしまうと、隣地とのトラブルになったり、売却価格が安くなってしまったりします。

手元に「確定測量図」があれば、境界が確定しているので大丈夫です。もし確定測量図がない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して作成する必要があるでしょう。確定測量図がなくても土地を売り出すことはできますが、買主を探すのが難しくなるためあまりおすすめしません。

土地の測量について詳しく知りたい方は、、確定測量について解説した記事もありますので、こちらをご確認ください。

土地の売却相場の確認

土地の売却相場を自分で確認しておくと、資金計画などを立てやすくなります。土地の相場を調べるには、以下のサイトがおすすめです。

また、全国の土地売却相場について解説した記事や、土地査定シミュレーションができる記事も参考にしてみて下さい。

【Step2】土地を査定する

事前準備をしたら、土地の査定を依頼しましょう。

まずは簡易査定を依頼する

査定には、ネットから依頼して最短即日で結果が出る「簡易査定」と、実際に不動産会社の人が来て正確な価格を算出する「訪問査定」があります。

まずは複数社に簡易査定を依頼して、土地のおおまかな価格を把握したうえで訪問査定を依頼すると良いでしょう。

簡易査定なら、物件情報を入力するだけで簡単に完了する一括査定がおすすめです。

すまいステップ』なら、不動産会社4社の査定額を比較して、あなたの土地を納得のいく金額で売却してくれる不動産会社を探せます。

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訪問査定を申し込む

簡易査定を依頼したら、査定結果と共に不動産会社から連絡が来ます。

そこで、訪問査定の日時を決めて依頼しましょう。

簡易査定はあくまで物件情報に基づいた大まかな査定額です。土地を売るには、不動産会社の人を現地に呼んで正確に査定してもらう必要があります。

訪問査定も簡易査定と同様、無料で依頼できます。

訪問査定当日にやること

訪問査定に立ち会う場合は、不動産会社に土地の書類を渡したり、土地に関する質問に答えたりします。

このとき、土地周辺の情報やアピールポイントなどがあれば、伝えることでより正確に査定してもらえるでしょう。

遠方の土地を査定してもらう場合など、立ち会わない場合は不動産会社からの連絡を待っていれば大丈夫でしょう。

訪問査定自体は1~2時間程度で終わり、査定結果は1週間ほどで届きます。

土地の査定に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。

【Step3】不動産会社と契約して売却開始する

不動産会社に査定をしてもらったら、実際に売却を依頼する会社を選んで契約を結びます。

この時、査定額だけで判断せず、担当者の人柄なども見極めて選ぶようにしましょう。査定額が高くても、その価格で必ず売れるというわけではありません。大切な土地を任せるからこそ、信頼できる会社、担当者を選ぶことが成功の秘訣です。

不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、迷ったら専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。媒介契約に関して詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

媒介契約とは?契約の種類や手数料、注意点までわかりやすく解説

【Step4】売却活動をする

媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めて販売開始です。不動産会社が土地の広告を出したり、見学会を開催したり、買主候補に声を掛けたりして販売活動を行います。

売主としてやることは、不動産会社からくる販売状況の連絡を確認すること、見学希望者の対応などです。見学者が来る場合は、あらかじめ土地を綺麗にしておくと良いでしょう。

【Step5】買主と売買契約を締結する

買主が見つかり、価格交渉などを済ませて売却条件が決まったら、売買契約を締結します。

契約日は、主に「重要事項や契約書の読み合わせ」「手付金の受け取り」を行います。

売買成立後にトラブルが発生しないよう、お互いの認識を合わせておくことが大切です。

土地の売買契約について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

土地の売買契約とは?契約書や締結時の注意点を解説

【Step6】決済・引き渡し・確定申告をする

土地の引き渡し日になったら、決済と引き渡しをします。売主がやることは、主に「土地の売却代金を受け取る」「必要書類を買主に渡す」の2つです。

また、翌年に確定申告を忘れずに行うようにしましょう。土地を売却して利益が出た場合や、節税のための特例を申告するときは必ず行います。

土地売却後の確定申告について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

土地売却後の確定申告の必要書類が全てわかる!【チェックリスト付き】

土地を売却したら確定申告は不要?特別控除を受ける場合は?しないとどうなるかのペナルティも解説

すまリス
土地を売る前に、大まかな流れを把握しておくとスムーズに売却できるよ!

土地売却にかかる費用や税金

土地を売るのには費用や税金がかかります。土地の状況や売買金額によってかかる費用は様々ですが、整地の場合は「売却価格の5%~10%」の費用を見込んでおきましょう。

土地の境界が確定していない、建物付き(古家)の土地のため解体が必要、といった特徴がある場合は、売却価格よりも費用が高くなる可能性もあります。

実際に土地売却にはいくらかかるのでしょうか?

以下は、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、土地売却経験者81名を対象にすまいステップ行ったアンケートの結果です。

成約価格によって平均の費用は異なりますが、土地売却にかかる費用は300万円未満です。

土地売却にかかった費用

具体的に土地売却にどんな費用や税金がかかるのか、確認してみましょう。

詳しく見る

土地売却にかかる費用

土地売却にかかる費用は以下の通りです。

名称金額
仲介手数料売却価格×3%+6万
測量費用
60万円~80万円
解体費用
建物の大きさと構造による
例:40坪木造戸建てで約150万円
整地費用
1㎡当たり300円~600円
例:30坪で3万円~6万円
地盤調査費用
約5万円
土壌汚染調査費用
約15万円
抵当権抹消費用
不動産あたり1,000円、司法書士へ依頼する場合は報酬約1.5万円

土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

土地売却にかかる税金

土地売却にかかる税金は以下の通りです。

名称金額
譲渡所得税(所得税・住民税)【所有期間が5年以下の場合】売却益の39.63%

【所有期間が5年超えの場合】売却益20.315%

印紙税1,000円~6万円
登録免許税
固定資産税評価額×0.4%

司法書士に依頼する場合、+ 6万円~8万円

(※)固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準となる価格のことです。固定資産税の課税明細書で確認できます。

土地売却にかかる税金はいくら?節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説

税金を節税するには

土地売却でかかる税金のうち、最も金額が大きいのが譲渡所得税です。ただし、譲渡所得税は工夫したり制度を利用することで節税できます。

▼税金を節税するには

  1. 所有期間が5年を超えてから売る
  2. 控除や特例を利用する

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下なら20.315%、5年超えなら39.63%です。

所有期間が5年を超えてから売る」と、5年以下で売る場合に対して税率が約1/2になります。また、ここでの所有期間は「土地を取得した年から売却した年までの期間」を差します。年明けまで待つことで所有期間が5年になる場合、売る時期を翌年へ調整すると税額を半減できます

控除や特例を利用する」と、課税対象となる譲渡所得から控除額を差し引けます。おススメは3,000万円特別控除で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、譲渡所得が3,000万円以下なら非課税になります。

なお、土地売却で利用できる代表的な控除制度には、以下のようなものがあります。ただし、適用要件を満たしていないと利用できないため、必ず内容を確認しましょう。

種類適用要件(一部)
相続空き家の3,000万円控除
  • 被相続人が生前一人で住んでいた建物であること
  • 相続開始から3年以内の12月31日までに売ること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物
居住用財産の3,000万円控除
  • 自分が住んでいた家屋を売ること
  • 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る
  • 家屋を取り壊してから売却までの間に事業用に利用していないこと

参考|国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」より、一部を抜粋して解説

土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

すまリス
控除を使って賢く節税しよう!

土地の売却価格と手取り金額はいくらになる?

土地を売ったとき、売却価格手取り金額はそれぞれいくらになるでしょうか?

ここでは、あなたの土地の売却相場が分かるデータベースと、手取り金額の相場、シミュレーションをご紹介します。

詳しく見る

全国の土地売却相場

すまいステップでは、都道府県・市区町村ごとの土地売却相場を掲載しています。過去から現在までの相場の動きもわかるため、こちらもぜひご活用ください。

▼都道府県ページの一覧

北海道・東北北海道 青森県 岩手県 秋田県 宮城県 山形県 福島県
北陸・甲信越山梨県 長野県 新潟県 富山県 石川県 福井県
関東東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 茨城県 栃木県 群馬県
東海愛知県 静岡県 岐阜県 三重県
関西大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県
中国岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県
四国愛媛県 香川県 高知県 徳島県
九州・沖縄福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県  沖縄県

手取り金額は売却価格の約95%

土地売却時の手取り金額は、一般的には売却価格の約95%程度となります。5%ほどが仲介手数料、税金の支払いに使われるためです。

ただし、土地売却で利益が出ると譲渡所得税が多くかかるため、手取り金額が想定以下になってしまうことも多いです。特に相続した土地だと購入時の価格が分からないことが多く、その場合は自動的に売却価格の5%を購入時の価格とみなされてしまうため、譲渡所得税が高額になります。

以下の手取り金額シミュレーターで、土地を売ったときにいくら手元に入るかを算出してみましょう。購入金額が分からないケースにも対応していますので、まずは使ってみて下さい。

土地を高く売る7つコツ

土地の売り方にはコツがあります。ちょっとした工夫で、お持ちの土地をより高く売れるかもしれません。

土地は大切な資産でもあるため、せっかくならできるだけ高く売りたいですよね。本章では土地を高く売るためのコツを解説しています。

▼土地を高く売るコツは?

  1. 査定は必ず複数社に依頼!
  2. 土地売却相場を調べる
  3. 売るタイミングを見計らう
  4. 更地にした後は整地にする
  5. 古家つきなら室内を整理・清掃
  6. 土地売却の実績がある不動産会社を選ぶ
  7. 仲介の依頼先は担当者で決める
詳しく見る

査定は必ず複数社に依頼!

必ず複数社に査定を依頼しましょう。最低でも2~3社から一度に査定を受けることがおススメです。

査定価格は複数社を比較する

査定価格は不動産会社によって違います。不動産会社同士で300万円単位で価格に違いが出ることも珍しくありません。

複数社を比べることで相場が把握できますし、条件がよりよい不動産会社を選ぶことができます。

一括査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトのすまいステップがおススメです。

一度に最大4社までまとめて査定を依頼できますので、ぜひご活用ください。

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売るタイミングを見計らう

いまいくらで売れるかだけでなく、売り時であるかも確認しましょう。

シンプルですが、土地は価格が上がっているタイミングで売り出せば高く売れます。

また、過疎化などで値下がりが続いている場合はすぐにでも売り出した方が一番高い値段のときに売れます。

地価はエリアによって大きく異なるため、周辺でも値上がり基調か確認しましょう。

地価情報サイト「土地代データ」からは市区町村単位での地価推移や地価の昨年対比率がわかるのでおススメです。

▽土地代データの例
(千葉市における価格推移)

土地代データの推移

※土地代データの価格は、国土交通省が毎年調査している「地価公示価格」と呼ばれる価格指標を参考にしています

更地にした後は整地にする

更地にする場合は、必ず整地(土地を何もない状態にすること)にしておきましょう。

整地にすることで買主にとっての印象がよくなる他、すぐに利用できる状態になっているため購入しやすくなります。

整地の相場は1㎡当たり300円~600円(30坪で30,000~60,000円)が目安となります。

整地の適切な方法は用途によって異なるため、最適な方法を選ぶようにしましょう。

▼目的別の整地方法

目的整地方法概要
住宅地荒仕上げ解体業者がそのまま行う簡易的な整地方法。すぐ次の建築ができる。
砕石舗装雑草を抜き取り、防草シートをかぶせる。虫や猫を寄せ付けない。
駐車場真砂土舗装粗仕上げよりも細かく綺麗にする。
ガーデニング防草仕上げ真砂土を敷いて仕上げる。

古家つきなら室内を整理・清掃

古家つき土地で売り出す場合、家の中を整理・清掃しておきましょう。当然ですが、室内が乱雑で汚れた家は買主から嫌がられます。必ず室内は整理整頓、掃除をしておきましょう。

特に水回りは念入りに清掃しておくことが大切です。浴室や洗面所、キッチンに清潔感があるかは、買主がチェックする大きなポイントです。

リフォームは必要ない
古い空き家でも、リフォームする必要はありません。リフォームは個人の嗜好が反映されるため、高額な費用を負担して実施することで、あえて買主候補を限定してしまう結果になりかねません。「買ってから自分で好きなようにリフォームしたい!」という買主も多いことから、あえてリフォームや建て替えを行わず売却することで不要な支出を抑えることができます。

土地売却の実績がある不動産会社を選ぶ

▼不動産会社を探すポイント

  • 売りたいエリアに営業所がある
    ….そのエリアでの売買に注力していることがわかります
  • 該当の市区町村で売却実績を確認できる
    ….不動産会社の公式ホームページ・口コミサイト・一括査定サイトから参照しましょう

地場でも大手でも、売りたい土地のエリアに営業所がある不動産会社はそのエリアでの売買に詳しい可能性が高いです。

なお、売却実績を確認する際は、必ず『該当エリアで”土地”を売った実績』をチェックしましょう。

不動産売却は物件やエリアによって難しさが異なるので、『そのエリアで土地を売ること』が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。

一括査定サイトのすまいステップでは市区町村ごとで不動産会社の売却実績や口コミが確認できます。不動産会社を選ぶ際にぜひ参考にしてください。
土地売却の実績
参考|すまいステップの会社紹介ページ(市区町村別)

仲介の依頼先は担当者で決める

最終的にどの不動産会社に仲介を依頼するかを担当者の質で決めましょう。

不動産売却の成功は、担当者の実力と相性の良さで決まるといっても過言ではありません。

査定期間中のやりとりから、次のポイントは必ずチェックをして信頼できる担当者かを見極めましょう。

▽担当者をチェックするポイント

  • 査定価格の根拠をわかりやすく説明してくれる
    ….専門用語など説明がわかりづらい担当者は避けましょう
  • 希望条件を踏まえた売却プランを提示してくれる
    ….希望が難しいなら代替案を提案してくれるかを確認しましょう
  • 連絡が早くて丁寧
    ….今後ストレスなく連絡を取り合えるかがチェックできます
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信頼できる優秀な担当者に出会いたいなら、すまいステップがおススメです!

一括査定サイトのすまいステップで出会える不動産会社の営業担当者は、以下の厳しい基準をクリアした優秀な担当者のみ。

▽営業担当者の審査基準

  • 報告・連絡・相談を徹底でき、コミュニケーション能力が高い
  • 物件の周辺環境について熟知している
  • 不動産売却に関しての法律や税金、控除に関しての知識を持っている
  • 物件ごとに売却までの道筋を描き、安易な値下げをしない
  • ユーザーに対する迷惑行為をしない(過度な電話営業など)

あなたの土地売却をサポートする、質の高い担当者とスグに出会うことができます。
以下の問い合わせフォームから、お近くの不動産会社にカンタンに売却相談ができますのでぜひご活用ください。

古家つき・相続・田舎の土地はどう売る?

本章では古家つき土地や相続した土地、田舎の土地など、個別で事情を持つ土地を売る方法を解説します。ポイントをおさえておくと、売却活動の見通しがたてやすくなるのでぜひチェックしておきましょう。

▼古家つき・相続・田舎の土地はどう売る?
  1. 古家つき土地
  2. 相続した土地
  3. 田舎の土地
  4. 遠方の土地
  5. 農地
  6. 山林
  7. 賃貸中の土地(底地)
詳しく見る

古家つき土地

土地に古い家が建っている場合、そのままで売るか、解体して更地で売るかは迷いますよね。それぞれに費用や売れやすさ等のメリット・デメリットがあるため、ご自分にあった方法を選ぶことが大切です。

▼古家つき土地を売却する方法

  • 費用をおさえたいなら古家つき土地
  • 高く売りたいなら更地

まず、費用をおさえたいなら古家つき土地で売りましょう。

古家つき土地で売る場合、解体費用がかからないぶん、更地の場合と比べて費用を節約できます。ただし、用途が限定されるため、更地より売れにくくなるリスクがあります。

ただし、古家つきでも、立地がよい土地や、構造が立派な建物であれば、そのままでも売れる可能性は高いです。その土地や建物自体に価値があるため、例えばリノベーション目的の購入希望者から反響を得られる可能性があります。

▽古家つきでも売れやすい土地の特徴

古家つきでも売れる土地とは

一方で、高く売りたいなら更地で売りましょう。解体して更地で売る場合、解体費用がかかりますが、用途がひろがるため高く売れやすくなります。

ただし、土地が「再建築不可」の場合、更地にすることでかえって売れなくなる可能性があります。「再建築不可」とは、一度更地にすると新しく建物が建てられない土地のことです。

下記の条件をすべて満たす場合は「再建築不可」であるため、更地にせずに接道義務を満たすために隣地を買い増すか、解体せず売る方法を不動産会社に相談しましょう。

▽再建築不可(全条件を満たす)

  • 都市計画区域 / 準都市計画区域
  • 昭和25年(1960年)以前に建築された
  • 接道義務を満たしていない(=幅員4m以上道路に対し間口が2m以下)

また、更地にしても売れずに1年以上が経過した場合、上昇した固定資産税(固定資産税評価額×1.4%)を支払うことになります

家付きの土地には固定資産税の軽減税率(住宅用地の特例)が適用されており、税率が通常の最大1/3までおさえられています。しかし、更地にすると適用対象外となり、翌年から税額が3倍~6倍まで跳ね上がるため注意しましょう。

古家付き土地を売却する場合は解体して更地にすべき?そのまま売却した方がよい?

相続した土地

相続した土地を売却する場合、売却活動を始めるにあたって注意すべき点があります。

▼相続した土地を売る際の注意点

  • 被相続人から売主本人へ名義を変更する
  • 節税したいなら相続から3年以内に売る

売却前に必ず、被相続人から売主本人へ名義を変更しましょう。前提として、土地は所有者本人でなければ売ることはできません。ここでいう『所有者本人』とは、「不動産登記簿(登記事項説明書)に記載されている名義人」となります。

相続した土地は不動産登記簿上に掲載されている名義人が被相続人のままになっていることが多いです。被相続人から相続人へ土地の名義を変更する手続きは「相続登記」と呼ばれ、必要書類を揃えた後、法務局に申請して実施します。

手続きは自分でも行うことができますが、司法書士に依頼することも可能です。

また、節税したいなら相続開始から3年以内に売るようにしましょう。「相続開始から3年以内に売る」場合、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円控除」における要件の一部を満たすことができます。

▽相続開始から3年以内に売却すると使える控除・特例

控除・特例の制度控除額
取得費加算の特例相続税額の一部
相続空き家の3,000万円特別控除最大3,000万円

※両者は併用不可となっています

控除額として、「取得費加算の特例」の場合は相続税額の一部を、「相続空き家の3,000万円控除」なら最大3,000万円を譲渡所得から差し引けます。

相続した土地の売却にかかる税金はいくら?特別控除や基本的な節税対策を解説!

田舎の土地

田舎の土地を売る際は、地場の不動産取引に詳しく、売却支援の意欲が高い不動産会社に依頼することが大切です。

▼田舎の土地を売却するコツ

  • 地元の不動産会社に依頼する
  • 担当者の売却意欲をチェックする

仲介の依頼先候補のひとつとして、必ず地元の不動産会社に声をかけましょう。大手の不動産会社や、地元から離れた都心に営業所をかまえる不動産会社は、そのエリアでの売り方や市場動向に疎い可能性が高いです。
田舎の土地の場合、買主候補を見つけることがまず大変です。よって、土地をどう売り出すのか、買主に魅力的に伝えるにはどうしたらいいのか、知見がある地元の不動産会社に必ず依頼しましょう。

また、田舎の土地は売れにくいため、担当者が優先して売却活動を支援してくれないケースがあります。
よって、担当者が売却支援に積極的かどうかを、具体的な売却方法を提案してくれるか、現地をみにいってくれるか、などのポイントから確認しましょう。

田舎の土地を売りたい人必見!売り切るためのコツ・流れを徹底解説!

遠方の土地

売買契約時は原則として売主の立ち合いが必須となります。遠方の土地を売る場合、現地に赴きづらいぶん、物理的な売却が困難と考える方も多いでしょう。

現地にいかずに売買契約を締結させる方法としては以下があります。

▼遠方の土地を売却するコツ

  • 持ち回り契約を利用する
  • 代理人を立てる

遠方の土地で売買契約に立ち会えない場合は「持ち回り契約」を利用しましょう。「持ち回り契約」とは、売主が売買契約に立ち会えない場合、不動産会社の営業担当者が売主を訪問したり、契約書を郵送して契約を取り交わすことです。売買契約には売主本人の署名と捺印が必要になるため、本人が同席するのが原則です。しかし、遠方の土地の場合は難しいこともあるので、持ち回り契約を利用することで不動産会社に契約締結の代理を依頼することができます。ただし、売買契約の内容についてしっかりすり合わせたうえで代理を任せることになるので、不動産会社との信頼関係が大切になります。

また、共有名義の場合と同様に、代理権を付与した代理人に売買契約を締結してもらうという方法もあります。代理人に依頼する場合は「代理権委任状」が必要です。代理権委任状を作成することで、代理人が行ったことは委任した本人が行ったのと同じ効果を持たせることができます。ただし、ここでも代理人との信頼関係がとても大切になります。信頼できる親族や司法書士を選び、代理できるかどうかを相談しましょう。代理権委任状作成時は、トラブルを避けるために代理権の委任範囲を明確に記すことになります。

遠隔地の土地を売却する方法を基本から紹介!本人不在でも引き渡し

農地

農地を売却する際は、通常の土地とは異なり、規制やルールに従って売る必要があります。

▼農地売却のルール

  • 農業委員会から許可を得る
  • 農地の地目で売る場合、同業者(農家または農地所有適格法人)に売却する
  • 農地転用する場合は、農業委員会と都道府県知事の許可を得る

農地の売却には、農業委員会の許可が必要になってきます。農業委員会とは、市区町村に設置されており、農地の売買に限らずさまざまな農地に関する事務を行っています。
農業委員会から許可を得ずに売買取引しても、その取引は無効となるため注意してください。

また、農地の地目のままの売却する場合、農業営業できる農家の人か、農地所有適格法人(農業を事業の中心とする法人)にしか売ることができません。
農地購入者の条件は農地法3条によって定められています。具体的には、農業に必要な機械の所有している、常に農業を営んでいるなど、要件を満たさない購入者には売ることができません。

農地を農地以外の土地へ転用して売却する場合は、農業委員会や都道府県からの許可が必要です。
農地転用を申請する際は、「どういう目的でどのように扱うのか、それを実現する資金は十分にあるのか」を証明できないと許可が得られないので注意です。

遠隔地の土地を売却する方法を基本から紹介!本人不在でも引き渡し

山林

山林の購入を検討している人は少なく、不動産会社に仲介を依頼しても買主がすぐ現れるとは限りません。そこで、不動産会社だけでなく、山林売買サイトや山林組合など、異なる売却ルートを探してもいいかもしれません。

▼山林を売るコツ

  • 山林売買サイトを利用する
  • 山林組合に相談する

山林売買サイトとは、山林を売りたいひと、買いたいひとのためのマッチングサイトです。通常の不動産の販売に比べると山林売買サイトを訪れる人はとても少ないですが、専門性の高いインターネットサイトは、そこを訪れる人が山林の購入を検討している可能性が高くなります。

森林組合とは、森林所有者が共同して林業の発展をめざしている協同組合です。森林所有者によってつくられた協同組合と民間の事業者団体から成立しています。山林の扱いに関しては不動産会社よりもプロなので、相談するとどのように処理すればいいか教えてくれる可能性は高いです。

ただし、山林は固定資産税などは安いものの、維持費がかかるため、売買が成立しないケースも多く、タダでも引き取り手がいないこともあります。
近隣で別荘や居住用の宅地開発が行われているような立地が恵まれた山林以外は、あまり売買できると期待しない方がいいでしょう。

賃貸中の土地(底地)

賃貸中の土地の場合、貸出中(底地)のまま売却するか、あるいは、借地人に立ち退いてもらってから売却するかのいずれかになります。

▼賃貸中の土地(底地)を売るコツ

  • 底地のまま売る場合は専門の不動産会社に探す
  • どうしても立ち退いてもらいたい場合は、賃貸期限まで待つか、退去の承諾を得る

定期借地契約の場合は、期限となれば更地にして返してもらえます。

しかし、普通借地契約の場合は、借地人の承諾がなければ借地契約を解約することはできません。

賃貸期間中の定期借地や、借地人が立ち退きを承諾しない普通借地の場合、底地の状態で売却するしかありません。

底地は、借地料はありますが自由に利用できないため、通常より相場よりかなり安いものになります。借地人が立ち退きに応じるとしても、交渉期間が長引くことや立ち退き料が発生するので、相応の時間と費用がかかってしまいます。

底地を売却したい場合は、貸出中の土地の扱える不動産会社に相談することがポイントになります。状況を詳しく説明してどのように売るのが得策か相談してみましょう。

特殊な事情がある場合は、本当に売れるのか、どうやって売ったらいいのか、不安になってしまいますよね。その場合は特に、積極的に買主を探してくれたり、適切な売却方法を提案してくれる、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

一括査定サイトのすまいステップで出会える不動産会社は、顧客対応や売却経験に関する厳しい審査基準をクリアしています。

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  • 報告・連絡・相談を徹底でき、コミュニケーション能力が高い
  • あなたの土地の周辺環境について熟知している
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土地売却で困らないための5つの注意点

本章では土地売却で困らないための注意点を解説します。

▼土地売却で困らないための注意点

  1. 土地に瑕疵がないか調べておく
  2. 共有名義なら合意形成させる
  3. ローンは引き渡しまでに完済させる
  4. 売れるまでの期間を把握しておく
  5. どうしても売れないなら買取を検討
詳しく見る

土地に瑕疵がないか調べておく

土壌汚染や地中埋設物などの瑕疵(=不具合)がある場合、そのまま引き渡すと思わぬトラブルにつながります。

契約不適合責任とは、成約後に土地に何らかの不具合が発覚した場合、売主は買主に対して損害賠償請求を負うというものです。

土地の瑕疵には事故物件や周辺の鉄塔や墓地がある等、心理的・環境的な内容も含まれます。

以下に該当する土地を売る場合は、成約前に予め買主に告知するか、契約不適合責任を免責にして売れないか交渉しましょう。

▼土地における瑕疵の種類

  • 物理的瑕疵
    土壌汚染や地中障害物、コンクリート擁壁の破損、コンクリート擁壁の地中部における隣地越境等
  • 法律的瑕疵
    埋蔵文化財包蔵地に指定されている、建築基準法上の道路に接道していない等
  • 心理的瑕疵
    数年前に建物で焼死自殺があった後、忌まわしい殺人事件があった後等の跡地等
  • 環境的瑕疵
    隣地に高圧線の鉄塔がある、目の前に墓地がある等

地中埋設物や土壌汚染などの物理的瑕疵の有無は、土地の利用履歴(過去どのように利用されてたか)から予想できます。

利用履歴からわかる瑕疵のリスク

むかし住宅地や田畑として利用されていた土地であれば心配ありませんが、クリーニング店、工場、ガソリンスタンドなどであれば、土壌汚染や地中埋設物が残っている可能性が高いです。

利用履歴は古地図(今昔マップon the web)や航空写真(国土地理院|地図・空中写真・地理調)、登記簿から自分で調べられますので確認しておきましょう。

不動産売却時の瑕疵担保責任とは?トラブルを起こさないための対策

共有名義なら合意形成させる

共有名義の土地の場合、売却時に名義人全員の合意形成をする必要があります。

共有名義の土地を売る方法として、売買契約時に共有者全員が署名と捺印をするか、共有者全員を代表する一名が署名と捺印をする、の2つがあります。

共有者全員が売買契約時に集まって署名と捺印をする場合、売買契約日時を全員で調整する必要がでてきます。

対して、代表者が署名と捺印をする場合、代表者は他の共有者から委任状を集めて、売買契約時に持参することになります。また、代表者は委任状を集めるほか、「最低いくらで・いつまでに売却するのか」について共有者全員と合意形成をしておきます。

こうすることで、成約後に共有者間でトラブルが発生することを防げます。

共有名義の不動産は売却できる?トラブルを回避して売る方法

ローンは引き渡しまでに完済させる

住宅ローンが残っている土地は、引き渡しまでに完済することをを条件に売りましょう。基本的にはローンが残っている土地は売ることができません。

引き渡しまでに完済するために、売却金額を支払いにあてるか、その他で資金を工面することになります。

いずれにしてもローンの残高を確認し、売却金額を当てにする場合は査定価格から資金に不足分がなさそうか確認しましょう。

住宅ローン中の家を売る方法は?オーバーローンやアンダーローンを解説!

売れるまでの期間を把握しておく

土地のにも条件にもよりますが、少なくとも売り出しから半年間は買主が現れないか待ってみましょう

一般的に、売り出しから成約までの期間は約1カ月~6カ月といわれています。ただし、なかなか売れない場合は半年から1年以上かかることも珍しくありません。

いつまで待てるかは売主の状況次第ですが、立地に問題があるなど人気が低い土地の場合、1年以上かかることも考えておいたほうがよいかもしれません。

土地売却期間のアンケート結果グラフ

参考|2022年5月にすまいステップ編集部が実施したアンケート調査(調査対象225人)

土地の売却にかかる期間は?売却までの流れと期間内に売るコツ

どうしても売れない場合は買取も検討

すぐに売りたい・売り出してもなかなか売れない場合は「買取」での売却がおススメです。

「買取」とは、再販を目的とする不動産会社に土地を売る方法です。不動産会社が買主となるため、市場でなかなか売れない場合も、約1カ月以内にすぐに売却できます。

ただし、不動産会社は再販売を目的で買い取るため、売値は市場相場の約8割と下がります。

いったん市場に出してみて売却期日が近づいたら買取で売りたい方は「買取保証」という方法もあります。「買取保証」とは、不動産会社と決めた一定期間は仲介で売り出して、その期間が過ぎても売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

希望する売却期日が明確で、確実に売り切りたいと考えているひとにはおススメです。

土地買取のデメリットは?仲介との違いや高く売るコツをやさしく解説!

すまリス
スグにでも土地を買い取ってもらいたい方は、不動産一括査定サイトのすまいステップから買取査定を依頼しよう!

土地を高く買い取ってもらうためには資金力がある不動産会社を選ぶことが大切です。
すまいステップには、全国都道府県を代表する大手の不動産会社が加盟しており、初めての方でも安心して査定を依頼できます。
以下のフォームから申し込みできますので、ぜひご活用ください。

▼すまいステップでの買取査定依頼の流れ

買取査定依頼の流れ

土地を売却したいならすまいステップ

土地を高く売るためには土地の売却実績がある、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

土地売却の成否は不動産会社の担当者の実力によるところが大きく、土地の売却に詳しい担当者であれば、あなたの土地や状況にあった売却プランを提案してくれます。

優れた不動産会社の担当者と出会う方法として、不動産一括査定サイトのすまいステップがあります。

すまいステップから依頼できるのは土地の売買仲介の実績豊富な経験者のみ。厳しい審査基準を満たした優秀な担当者が、あなたの土地の査定を行います。

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都道府県ごとの不動産売却情報

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