「売りたい土地があるけど売れるのか分からない、、、」「土地を売るって何から始めたらいいの？」
土地を売りたいと考えている方でこのような事を思っている方いませんか？
売ってしまいたいけど売れるか分からない、どこから手を付けていいのか分からない、そうした漠然とした不安が売却の決断を阻んでいるというケースも少なくはないと思います。
そこで今回は、そうした不安や疑問を解消するために、土地を売る際の手順や売却のコツなど、土地の売却を後押しする知識をお伝えしていこうと思います。
また、土地の売却について不安がある方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか？
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土地を売り出す流れ
まずは、土地を売却する際の流れを簡単に確認していきましょう。
土地を売却する際の基本的なのステップは以下の8つ。
| ステップ | 行う事 |
|---|---|
| ステップ① | 土地の情報収集を行う |
| ステップ② | 査定を依頼する |
| ステップ③ | 不動産会社を選択する |
| ステップ④ | 売り出し価格を決定する |
| ステップ⑤ | 売却活動を行う |
| ステップ⑥ | 売買契約を結ぶ |
| ステップ⑦ | 決算を行う |
| ステップ⑧ | 物件を引き渡す |
一つずつ詳しく見ていきましょう。
ステップ①：土地の情報収集
まずはご自身の土地の情報を集めるところから始めます。
土地の面積や境界線、その土地が市街化調整区域に指定されているかどうかなど、土地の性質や条件によって、その後の売却価格は大きく変わってきます。
ここでしっかりと情報収集を行う事で、その後の手続きや売却交渉をスムーズに進める事が出来ます。
また、最も大切なことは、これらの情報をもとに、土地の相場をある程度理解しておくことです。
土地の相場を理解しておく事で、のちに不動産会社を選択する際や、価格交渉を行う際などに非常に役に立ちます。
相場を調べる方法はこちらの記事で詳しくお伝えしていますので、ぜひ確認してみてください。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
ステップ②：査定を依頼
土地の情報をある程度把握し終えたら、次のステップは査定依頼です。
査定をしてもらう事によって、土地の価値がより明確になり、取引を行う不動産会社を選択する際の情報収集にもなります。
そのため、この工程は飛ばさずにしっかりと行うようにしましょう。
査定を依頼する際、ぜひ活用してほしいツールが「一括査定サイト」です。
一括査定サイトとは、ご自身の土地の簡単な情報をインターネットで入力すると、実際の不動産会社がその土地の価格を査定してくれるというものです。
一括査定サイトの特徴は、「複数社同時に依頼出来る」というところにあります。
本来は一社一社査定依頼を行わなければならないものを、この一括査定サイトを活用する事によって、一気に複数の業者に査定依頼を行える為、非常に効率的であると言えます。
一括査定サイトはいくつかありますが、中でも特にオススメをするのが「すまいステップ」です。
すまいステップなら一度に最大4社の査定結果を比較でき、土地売却と相性のよい不動産会社を見つけやすいです。さらに、独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
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ステップ③：不動産会社を決定
査定をしてもらったら、次に行う事は不動産会社選びです。
不動産会社選びでは、提示してきた査定額はもちろんですが、その企業の得意な分野や実際に話してみた業者の方の雰囲気、知識幅なども考慮した上で選択しましょう。
一度選んだ不動産会社を絶対に変更出来ないというわけではありませんが、変更するとなるとやはり様々なトラブルの種になりかねませんし、なにより手間になってしまいます。
その為業者選びは慎重に行いましょう。
不動産会社を決定したら、売り主と不動産会社の間で契約を結びます。
契約の種類は以下の3つ。
- 専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社のみと契約を結ぶという内容のものです。
この契約を結んだ場合、ほかの不動産会社と並行して契約を結ぶことはできません。
この契約を結んだ際には、「媒介契約から5日以内にレインズ（指定流通機構）へ土地の情報を公開すること」「売主へ1週間に1回以上状況報告をすること」「契約期間は3カ月以内とすること」 などが法律によって義務付けられている特徴があります。
- 専任媒介契約
専任媒介契約も、上記の契約と同じく1社のみと結ぶというものです。
専属専任媒介契約と異なる点は、自分でも買主を探しても良いというところです。
専属専任媒介契約の場合は、不動産会社が買主探しのすべてを担う一方で、専任媒介契約はその作業を自分でも担う事が可能となります。
- 一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことが可能な契約方法です。
この契約の場合、不動産会社の併用が可能となる一方で、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比較して、各不動産会社における買主探しなどの作業の優先順位が低くなってしまう場合があります。
それは、ほかの不動産会社とも契約している事が前提の売り主である為、それよりも自分達のみと契約をしてくれている専属専任媒介契約や、専任媒介契約を結んでいる売り主を優先する傾向にあるためです。
それぞれの契約方法にメリット、デメリットがあるため、どの契約方法にするかもしっかりと検討する必要があります。
ステップ④：売り出し価格を決定
不動産会社を選択したら、次は売り出し価格を具体的に設定していきます。
これは、不動産会社と話し合って、いくらで売り出せば買い手がみつかりやすいか、またいくらなら納得して売却できるかなどを考慮しながら売り出す際に提示する価格を決める工程です。
ステップ⑤：売却活動
売り出し価格が決まった後は、売却活動に移ります。
実際にその土地を購入してくれる買主を探す宣伝活動のようなものです。
この活動は、エンドユーザーとなる買主を見つけ出さなければならない作業であるためおそらく全てのステップの中で一番時間のかかる行程になります。
主に行う事は、不動産会社が持っている顧客リストで物件情報を拡散したり、広告を出して顧客へアピールしたりします。
不動産会社と二人三脚で行う重要な工程になるので、この工程の為にも不動産会社選びはしっかりと行いましょう。
ステップ⑦：売買契約
購入希望者が購入の意思を固めたら、売主と買主の間で売買契約が結ばれます。
この際は、売主、買主、不動産会社が立ち会って、契約書の確認や重要事項説明書の作成などを行っていきます。
この重要事項説明書は、万が一契約解除などになってしまったケースの規定などが記載されているものになっています。
一度契約を結ぶとその契約書に記載されている事が全て事実とされます。
その為、契約書にサインをする際は全ての確認事項をしっかりと理解し、完全に契約内容を把握した上で行う事を徹底しましょう。
ステップ⑧：決算、土地引き渡し
契約が成立したら、最後に決算を行い、土地の引き渡しを行って全ての契約が終了という事になります。
売買契約を行った際に、手付金の支払いを行うのが基本なので、決算の際に支払われる額は手付金を除いた残りの代金になります。
土地を所有していると、固定資産税がかかる、というお話を前章でしましたが、この決算、土地引き渡し日を境に固定資産税の支払人が変更されます。
固定資産税の支払いは1年に1回なので、1年のうちに所有していた期間で売主、買主間で固定資産税の支払額を平等に分けるのが一般的です。
土地を売りたいときに準備しておくことって？
土地売却を行う際、土地を売り出す前に準備しておくべきことがいくつかあります。
それらの準備をしっかりと行うことによって、スムーズな売却が行えたり、損をしない取引を行うことが可能となります。
そこで本章では、土地を売り出す前に準備しておきたほうが良い項目をいくつかご紹介していこうと思います。
ご紹介する項目は以下の３つ。
- ローンの完済と抵当権抹消の確認
- 土地の測量
- 売却条件の確認
1つ1つの項目について確認していきましょう。
ローンの完済と抵当権抹消の確認
抵当権とは、ローンの支払いが滞ってしまった場合などに備えて、その土地を担保にします、ということ金融機関と約束することによって生まれる権利です。
抵当権がついている土地は、ローンの滞納が継続的に行われた場合、金融機関の判断によって、競売にかけられてしまいます。
このような抵当権がついている状態では、いつ不渡りがあり売却されてしまうかわからないためになかなか書いては見つかりません。
また、ローンの返済が残っている状態も同様で、進んで買う人は滅多にいないでしょう。
そのため、ローンが完済していること、また抵当権を抹消していることは売却をする前に必ず確認しておきましょう。
土地の測量
土地を売却する際は、必ず土地の測量を行う必要があります。
基本的な土地の情報は、土地を所有した際に行う「登記」の内容で確認できますが、登記内容と実際の土地の情報に食い違いがある場合もあります。
こうした情報は、土地の価格を決定するうえで非常に大切になるため、必ず正確な情報を知っておく必要があります。
そのため、売却を行う際は、その前に測量をしっかりと行い、自分の土地についての情報を今一度確認する作業を行いましょう。
査定を行う際も、きちんと測量を行った証明があるのとないので査定額が変わってくることもあります。
出来るだけ高い売却を行うためにも、しっかりと測量を行いましょう。
売却条件の確認
土地売却を行う上で最もトラブルの原因になりやすいのが「売却条件の認識の違い」です。
土地を売却する際は、売り主と買主で必ず契約を結びますが、その際にどのような条件で土地を売却するのかを細かく決める作業があります。
その工程を適当に流してしまうと、売却後に大きなトラブルに発展する可能性があります。
そのため、売却条件の確認は売却をする前に念入りに確認するようにしましょう。
売却条件の確認事項として主に挙げられる項目は以下の通りです。
- 売買する土地の表示
- 売買代金と手付金の確認
- 公租公課の精算
- ローン特約の有無
- 手付の解除の確認
- 契約違反による解除がないかの確認
- 瑕疵担保責任
これらの確認事項については以下の記事で詳しくお伝えしているので、気になる方はぜひこちらも確認してみてください！
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土地を売りたい時にかかる費用はどれくらい？
次に、土地を売却する際の気になる費用についてお話していきます。
売却を行う際は、主に手数料や税金の支出が生まれてしまいます。
そこで本章では、各費用の詳細をお伝えしていきます。
費用①：手数料
土地を引き渡す際、「仲介」で売却する場合は不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料とは、土地や建物などの不動産を売買する際に、売り手と買い手をマッチングして成約に導くために、不動産業者があらゆる角度からサポートしてくれる対価として支払う費用のことです。
しかし、土地を売るために掛かる費用の中で、仲介手数料は圧倒的な負担となります。また、案件が少ない時期や金額の大きな案件、さらに、人気物件の場合は、他の仲介業者と競合するために売却価格を値引かれるケースがあるため注意が必要です。
仲介手数料には、「（売却額×3％＋6万円）＋消費税 」という上限が設けられているため、これ以上の価格になる事はありません。
ただし、基本的には上限いっぱいの価格で仲介手数料を請求してくる業者がほとんどです。その為、仲介手数料の計算はこの金額を目安にすると良いでしょう。
一方で「買取」を行う場合は、この仲介手数料がかかりません。その為買取は仲介と比較すると費用も少し抑えられる方法であると言えるでしょう。
土地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。なかでも仲介手数料は、土地の売却価格にもよりますが、高額になることもあります。売却で利益が出ると所得税や住民税の支払いがあり、そのほかにも手続きに関する支払いもあります。考えている[…]
費用②：抵当権抹消費用
2つ目の費用は「抵当権抹消費用」です。
抵当権抹消費用とは、土地のローンが残っている場合に、ローンを借りる際についてくる「抵当権」を抹消する際に発生する費用です。
抵当権とは、ローン債務者がローン返済を正当に行わなかった場合に金融機関が強制的に土地を競売にかける事が出来る権利の事で、ローン借入時はこの抵当権が必ず付き、返済完了後に消えるものになっています。
売却する際に抵当権がついたままになってしまうと、土地の所有権が買主に移った後も、売り主の残債の返済が滞った際に、土地が競売にかけられてしまう為、抵当権付きの土地は基本的に売却が出来ません。その為必ず抵当権抹消手続きを行う必要があります。
ここでかかる費用は、不動産1つにつき1000円です。
また、抵当権抹消の手続きに必要な資料を用意する必要があるため、その資料を集める際に細々とした手数料が発生する場合もあります。
この抵当権の抹消手続きを専門家（司法書士）に依頼する場合は、依頼費用として1万円程度かかります。この費用は依頼する司法書士によってさまざまですので、依頼する際は費用を確認してみましょう。
費用③：測量費用
土地を売却する際は、隣接する土地との境目をはっきりさせる必要があり、実際の土地の面積はどれくらいなのかを図らなければなりません。
その際に必要な測量にも費用が発生します。
測量に必要な費用の相場は、35万円～45万円程度です。
土地の測量費は依頼する業者によって様々であり、土地の大きさによっても異なるので、費用の計画を立てる際は上記の金額をあくまでも相場として計算してみましょう。
費用④：各種税金
土地を売却すると、支払わなければならない税金が4種類あります。
- 所得税・住民税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれについて確認していきましょう。
譲渡所得税・住民税
土地を売却した際、売却利益が発生した場合には「譲渡所得税」と「住民税」を支払う必要があります。
その為、売却利益が発生しなかった場合、つまりは、購入価格より安い価格で売却した場合にはこれらの税金は支払う必要はありません。
これらの税金の税率は、土地の所有期間によって異なってくるため、計算する際には注意が必要です。
具体的な計算方法は以下の記事から確認してみてください。
不動産の売買契約にはさまざまな税金が関わってきます。知らないうちに支払うべき税金を忘れていて、あとから追徴金を請求されたということがないよう、しっかり知識をつけておくことが重要です。また、特別控除や繰越控除を知っておくことで、損失が出た[…]
印紙税
印紙税とは、売買契約を行った際に契約書に貼る印紙にかかる税金です。この印紙税は、売却益の有無に関係なく、必ず発生する税金です。
印紙税の金額は、不動産の売買金額によって異なります。
以下がその指標になります。
| 売却金額 | 税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
印紙税を支払わなかった場合、印紙税の3倍の過怠税が課されてしまう為注意しておきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、先述した「抵当権抹消費用」に値する税金です。
抵当権を抹消する際に、登録免許税が発生します。
金額は、先ほどお話しした通り、1不動産につき1000円かかります。
それぞれの税金の計算方法など詳しい情報については、以下の記事に載っているのでぜひ確認してみてください！
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土地を高く売りたい人は4つのポイントをおさえよう
ここまでで、土地売却の流れや費用など基本的な知識は得られたのではないかと思います。
そこでここからは、知っているとお得な、土地を高く売却する為のポイントをお伝えしていこうと思います。
ポイント①：土地の相場をしっかりと把握する
一つ目のポイントは、土地の相場をしっかりと把握する事です。
土地売却の流れの章でもお話した通り、相場を把握しておくことで不動産会社の提示査定額を見定める事が出来たり、価格交渉を有利に進めたりする事が出来ます。
以下で簡単に相場の調べ方をご紹介していきます。
土地の価格には、大きく分けて「公示価格」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」、「実勢価格」の四つがあり、それらの指標を参考に土地の相場を知る事が出来ます。
それぞれについて簡単に説明していきます。
公示価格
公示価格とは、地価公示法という法律に基づいて、土地鑑定委員会が公表している土地の価格です。
公示価格は、全国の都市計画区域などに設定された標準値を基準としており、毎年1月1日時点での正常価格を不動産鑑定士が鑑定した上で、土地鑑定委員会が査定しています。
この公示価格は「土地総合情報システム」で確認できます。調べる際はぜひ活用してみてください。
相続税路線価
相続税路線価とは、土地や建物などの不動産を相続する人に課せられる相続税や贈与税を算出する基準となる路線価のことです。
相続税路線価は、毎年7月に構成される「財産評価基準書」によって、その年の1月1日時点の路線価を公表しています。この路線価は「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税として課せられる金額を算出するための基準となる土地や建物などの不動産評価額です。
固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて算出され、固定資産課税台帳に登録されます。なお、原則として3年毎に価格の見直しが行われます。
この価格は、各自治体から送付される課税証明書にて確認することができます。
実勢価格
実勢価格とは、実際に土地や建物などの不動産が取引された際の価格のことです。
実勢価格は、売り手と買い手との間で折り合いのついた価格となっているため、交渉次第で変動します。
このように四種類ある土地の価格ですが、実勢価格は、売り手と買い手との間で実際に合意された取引価格なので、土地を売る際には実勢価格を調べると参考になると言えます。
この価格は「不動産取引価格情報検索」で調べる事が出来るのでぜひ確認してみてください！
より詳しい情報や、各サイトの利用方法などについてはこちらをご覧ください。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
ポイント②：複数業者に査定を依頼する
2つ目のポイントは複数業者への査定依頼です。
前章でもお伝えした通り、査定という工程は土地の売買を行う上で非常に大切です。
査定依頼を一社のみに絞ってしまうと、その業者が提示した額が高いのか安いのかを判断する材料が少なくなってしまいます。
また、業者選びは査定額を参考にして行うのが基本であるため、業者を選択する幅も狭まってしまいます。
しかし、複数社の業者に査定を依頼すると、より具体的な相場も知る事が出来るのと同時に、それらの業者の査定額を比較する事で価格の選択の幅が広がります。
その為、必ず複数業者に査定を依頼するようにしましょう。
査定依頼を行う上で活用すべきツールは、先ほどご紹介した「一括査定サイト」です。土地売却を検討している方は、ぜひ活用してみてください。
以下がその入力フォームになります。
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ポイント③：土地の見栄えを整える
3つ目のポイントは、土地の見栄えを整える事です。
前章でも説明した通り、土地の買主は購入を決める前に見学をしにくる機会があります。
その際の土地の状態は、購入希望者の心を動かす上で非常に大切です。
どれだけ土地の条件が購入希望者が希望するものと一致していても、見学時に雑草やゴミであふれているような土地をみたら購入する気がうせてしまう人もいると思います。
購入者が確実に見つかる取引はなかなか無いので、出来るだけ売却の機会は逃すべきではないでしょう。
その為、土地の状態は常に綺麗にしておく事が大切です。
ポイント④：適切な業者を選択する
4つ目のポイントは、適切な業者を選択する事です。
土地の売却では、個人売買を行わない限り、買取にせよ仲介にせよ業者とのやりとりが必ずあります。
この業者選びに失敗してしまうと、売却の価格で損をしてしまったり、必要以上に費用がかかってしまったり、取引の中でストレスが溜まったりしてしまう可能性があります。
その為、適切な業者を選ぶ事は土地売却を成功させる上で非常に大切な要素です。
業者を見極める際は、まず業者の得意分野を調べる必要があります。
例えばマンションの売買を専門でやっている業者、特に買取に力を入れている業者、土地の仲介をメインで行っている業者、といったような具合です。
その為、まずは依頼候補の業者が土地売却に強みを持っているか確認する事が大切です。
また、会社で見極めるだけでなく、実際に依頼する担当者も信頼できる人物を選択する事が非常に大切です。
見極めるポイントの例としては、「査定額の根拠を丁寧にせつめいしてくれる」「売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれる」などが挙げられます。
どれだけいい業者に依頼しても、実際にやり取りをする担当者の方と合わなければ、非常にストレスの溜まるイベントになりかねない為、業者選びは慎重に行いましょう。
まとめ
今回は土地を売却する理由や方法、売却時に行うべき事など、土地売却の基本情報をお伝えしました。
土地の売却にはお金や時間がかかってしまいますが、それ以上にずっと使わない土地を持ち続けているのは非常にもったいないです。
土地の売却を迷っている方は、不安に思うポイントについてしっかりと情報を集めた上で、売却に踏み込む事をお勧めします！
土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
使っていない土地を売却したいとお考えの方のなかには 何から始めていいか分からない 誰に相談していいんだろうといった不安を抱え売却への一歩が踏み出せていない方もいらっしゃるでしょう。土地は所持しているだけで維持[…]
