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土地売却には何が必要?売る流れや費用、成功させる事前準備

土地を売却することは人生の中でもそんなにたくさんあることではありません。

土地の売却は扱う金額も大きいですし、初めでうまく売れるか不安に感じる人も多いでしょう。

この記事では、土地を初めて売る人にむけて、売却流れや費用、成功のための事前準備や注意点を解説しています。

この記事を読んで、土地売却のイメージをつかみ、安心して売却活動を始められるようになってください!

監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス

また、土地の売却について不安がある方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか?

不動産一括査定サイトの手順

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土地売却の流れ

土地売却にかかる期間は3カ月~6カ月で、以下の6つのステップに沿って行います。

▼土地売却の流れ

土地売却

全体のスケジュール感を掴んでおくことで、気をつけるべきポイントなど見通しを持った売却活動ができるため余裕を持って土地を売却できます。

それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

Step1:査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。査定とは、不動産会社に土地がどれくらいで売れそうか見積もってもらうことです。提示される価格は「査定価格」と呼ばれ、立地や形状、市況など様々な要素を踏まえて決められます。

査定には「簡易査定」と「訪問査定」とよばれる2つの方法がありますが、売却を具体的に検討しているのであれば「訪問査定」を依頼しましょう。

訪問査定では、不動産会社が直接土地を訪れて立地や周辺環境を確認し、価格を見積もります。インターネットで共有した情報のみを参考に査定する「簡易査定」と比べると、査定価格の精度が高いのでおススメです。

>土地査定の方法や評価項目についてはこちら

Step2:媒介契約を結ぶ

査定を受けた不動産会社から、仲介を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約では、仲介にあたってどのような条件で売却活動を行うか、成約後の報酬をどのようにするか、といった内容をきめます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。状況によって最適が異なるため、特徴をおさえておくことが大切です。

▼3種類の媒介契約

比較項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社と契約できる
できない
×
できない
×
買主との直接取引できる
できる
できない
×
不動産会社からの連絡なし
(任意)
2週間に
1回以上
1週間に
1回以上

一般媒介契約

立地が良いなど需要が高い土地はおススメ!
複数社と契約できるため、不動産会社同士が競い合うことで、より好条件での売却を目指せます。

専任媒介契約/専属専任媒介契約

田舎や形が悪いなど需要が低い土地は必須。
1社にまかせることができるぶん、積極的に販促活動を行ってもらえます。

そのなかで、自分でも買主を探したいのであれば専任媒介契約を、不動産会社に任せきりたいのであれば専属専任媒介契約を選びましょう。

>媒介契約の詳細についてはこちら

Step3:売り出し価格を決める

売り出し価格とは査定額をもとに売主が自由に決められる売却希望価格のことです。一般的には、売り出し価格は査定価格を参考に決めます。査定価格通りか、査定価格より少し高めに設定しましょう。

少し高めにするのは、値引き交渉の可能性があるためです。買主もできるだけ安く購入したいと必死のため、相場よりも大幅に金額を値引いてくる購入希望者がいることは珍しくありません。売り出し価格を少し高めに設定しておけば、値引かれても想定通りの価格で売ることができます。

Step4:売却活動をする

売り出し後の販促活動は、基本的に不動産会社が行います。不動産会社が、チラシやネット広告を通じて販促を行い、問い合わせがあった場合は、土地の見学に同行をします。不動産会社から定期的に活動報告を受けられるためで、進捗を確認するようにしましょう。

購入希望者が現れたら、不動産会社から購入申込書が届きます。価格などの取引条件を確認し、不動産会社と相談しながら、検討しましょう。

Step5:売買契約を結ぶ

売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書を作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。

Step6: 決済・引き渡し

買主から手付金を除いた代金を支払ってもらえば、土地の引き渡しを行います。代金決済日は法務局で登記変更を行います。登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、引渡しは完了です。

>土地売却の流れについてもっと詳しく

売却後に利益が出た場合は確定申告しよう

売却後に利益が出た場合、売却益には税金が課せられます。また、損失が発生した場合も他の所得を支払いに充てる(損益通算する)ことが可能です。

税金の申告や損益通算をするために確定申告を行います。確定申告は売却した翌年の2月~3月となりますので、忘れずに行うようにしましょう。

土地売却に必要な費用と税金

売却を行う際は、仲介手数料や測量費、解体費用、各種税金などが必要になります。

▼土地売却でかかる費用

種類概要
仲介手数料不動産会社に支払う手数料
測量費用境界線確定のためかかる費用
解体費用更地として売る場合、古家の解体にかかる費用

>土地売却の費用についてもっと詳しく

▼土地売却でかかる税金

種類概要
印紙税売買契約の手続きに必要な税金
登録免許税ローンの抵当権が残っている場合に支払う税金
譲渡所得税売却後に利益が出たら支払う所得税・住民税

>土地売却の税金についてもっと詳しく

土地売却を成功させる事前準備

この章では、土地売却で成功するために、やっておきたい5つのコツを解説します。
▼土地売却を成功させる事前準備
  1. 査定前に売却相場を調べておく
  2. 境界線を確定させておく
  3. 雑草や廃棄物は除去する
  4. 必要書類を揃えておく
  5. 複数社に査定依頼して比較する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①査定前に売却相場を調べておく

査定前に自分で売却相場を調べておきましょう。査定価格は不動産会社によって異なります。100万円単位で変わってしまうケースもあり、提示された査定価格を鵜呑みにすると売り出しで損をする恐れがあります。予め売却相場を調べておけば、査定価格の妥当性を判断しやすくなります。

土地の相場を調べる方法はさまざまですが、次の方法がおススメです。

▼土地の売却相場の調べ方

  • 公示地価から調べる
  • 実勢価格から調べる

公示地価」とは国土交通省が毎年全国の定点地点で調査する土地の価格です。売却価格を決める指標とされており、相場を調べるのに有効です。「実勢価格」とは、実際に土地が売買取引された価格のことです。

いずれも国土交通省が管轄する土地情報総合システムという地価情報サイトから調べることができます。売りたい土地近隣の価格を調べることで、相場を把握できます。

>土地の売却相場を調べる方法について詳しく

②境界線を確定させておく

土地の境界線は売り出し前に必ず確定させておきましょう。

境界線が確定されていない土地は、買主から嫌がられます。どこまでが自分の土地かわからないため、面積が不明で価格がつけられず、購入後に隣地所有者とトラブルがおこりやすいためです。

境界線を確定させる手続きは「確定測量」呼ばれ、測量会社が隣接地所有者全員に『境界線はここでいいか』と確認をとり、印鑑証明を得ることで合意形成をします。

ただし、土地によっては既に境界線が確定されている場合もあります。
確定測量図」など、「確定○○図」といった資料が保管されていれば、境界線が確定している証拠です。

③雑草や廃棄物を除去する

土地の外観を高めるために、雑草や廃棄物は必ず除去しておきましょう。

購入希望者は、購入を決める前に必ず見学しにやってきます。その際、雑草やゴミが散乱していると購買意欲が損なわれてしまいます。

第一に印象がよくありませんし、土地の状態が確認できないため、購入後の利用イメージがわきづらくなってしまいます。購入を決断した場合でも価格交渉が入り、思った金額では売れないかもしれません。高く売りたいのであれば、土地の状態はわかりやすく、見栄えを良くしておくことことが大切です。

遠方で赴けない、雑草の除去やゴミの撤去に時間を割けない場合には、専門業者に依頼することも可能です。

④必要書類を揃えておく

不動産の売却には書類が多く必要となります。スムーズに売却するため、早めに揃えておきましょう。

▼不動産売却に必要な書類

種類概要
身分証明書、印鑑証明、実印、住民票本人証明
登記済権利書土地所有者の証明
固定資産税納税通知書固定資産税額の確認
確定測量図、境界確認書境界線の確認
建築確認済証、検査済証建築基準法に準ずることの証明
間取り図、建築確認書間取り、建築規定に準ずることの証明

>不動産売却に必要な書類について詳しく

⑤複数社に査定依頼して比較する

査定は3社~4社に必ず一度に依頼しましょう。複数社に依頼することで、どの不動産会社が最も実力があり、相談しやすいかがわかります。

査定期間中は次のポイントを比較して、どの不動産会社に仲介を依頼するかを検討してください。

▼不動産会社を決める比較ポイント

  • 売りたいエリアの周辺で土地を売った実績がある
  • 査定額の根拠がしっかりしている
  • 売却理由を確認した上で、状況に合った売却プランを提案してくれる
  • 連絡が早くて丁寧

まとめ

今回は土地を売る流れや事前準備、費用や税金について解説しました。土地の売却にはお金や時間がかかってしまいますが、それ以上にずっと使わない土地を持ち続けているのは非常にもったいないです。

土地の売却を迷っている方は、不安に思うポイントについてしっかりと情報を集めた上で、売却に踏み込む事をお勧めします!

土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

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