「親から相続した家を売りたいけれど、古すぎて売れるのか不安…」
「いっそのこと更地にした方が売れやすいのかな？」
経済的に価値がない家付きの土地は「古家付き土地」といわれています。
家の築年数がかなり古い場合、家付きのままで売れるのかと不安に感じる人は多いです。
この記事では、古家付き土地とは何か、古家付き土地として売却するメリット・デメリット、解体して更地にした方が売れるケースなどを解説しています。
この記事を読んで、古家付き土地で売却してよいかどうか、ご自身の状況と照らし合わせながらぜひ検討してみてください。
不動産一括査定サイトすまいステップを使えば、古家付き土地がいくらで売却できるか分かります。
古家付き土地とは？
「古家付き土地」とは、経済的な価値がない家屋が建っている土地の通称です。
広告の分類には「土地」と「中古住宅」がありますが、「土地（現状古家あり）」として販売されているものが該当します。
古家付き土地に明確な基準はありませんが、築20年以上の住宅は「古家」とされることが多いです。
通常、築年数が20年を超えた戸建ては資産価値がゼロになる（木造住宅の法定耐用年数は22年）と言われています。
古家付き土地は売却できる？
古家付き土地は、「建物の価値がないので土地として売ります」という、築年数が経った古い家を売却する手段の1つです。
「古家付き土地」として売り出すことで、土地を求めている人に訴求すれば売却が可能です。
古家の解体を前提に購入する買主が多く、解体費用が掛かることを踏まえて更地よりも土地の価格を下げて販売されることが一般的です。
古家付き土地を確実に売るためには、売却実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。
需要が低い立地にあるなど、古家付き土地の状態によっては、売却が難しいケースがあります。
『すまいステップ』は、累計100件以上の売買仲介実績のある不動産会社などが加盟していて、売買経験が豊富な不動産会社に相談できます。
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古家付き土地の売却方法
古家付き土地の売却方法は以下の2つあります。
- 古家付きのまま土地として売却する
- 古家を解体して更地にして売却する
古家付き土地でも売却できないわけではありませんが、一般的には更地（土地のみ）のほうが売却しやすいと言われています。
しかし、最近では古民家ブームもあり、古い家を再利用して店舗にしたりカフェにしたりと、一部ではニーズがあります。
まずは古家付き土地として、古家を解体せずにそのまま売り出してみることをおすすめします。
また、以下の記事では、「古い家の売却方法」を紹介しています。
古家付き土地として売却する以外の方法も解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
古い家を売る8つの方法をわかりやすく紹介！税金や節税対策も解説
古家付き土地で売却するメリット
前章では古家付き土地で売却した方がいい場合について簡単に触れました。
この章では、古家付き土地で売却するメリットをより具体的に解説していきます。
- 解体費用がかからない
- 固定資産税を節約できる
- 契約不適合責任に問われない
- 買主は住宅ローンを利用できる
- 家を建てた時のイメージがしやすい
メリット①解体費用がかからない
古家付き土地は、家屋の解体費用を買主負担で販売するため、売却にかかるコストを軽減できます。
古家付き土地を更地にする際には、取り壊しから整地までの費用がかかります。
坪単価で相場を見ることができますが、残置物が多かったり、もとの建物の構造などで、場合によっては高額になります。
売却にかかる費用が減るのはメリットといえるでしょう。
メリット②固定資産税を節税できる
不動産を所有していると毎年税金を納めなければなりません。
しかし土地の上に家が建っている状態であれば、土地にかかる固定資産税や都市計画税に減税を受けることができます。（住宅用地の軽減措置特例）
| 税の種類 | 200㎡以下の部分 | 200㎡を超える部分 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 価格×1/6 | 価格×1/3 |
| 都市計画税 | 価格×1/3 | 価格×2/3 |
家屋を取り壊すと、この減税措置を受けられなくなるため、固定資産税が増額します。
家屋を残したままであれば売却期間が長引いても、固定資産税は減税されたままであるため、じっくりと売却活動を行うことができます。
メリット③契約不適合責任に問われない
「契約不適合責任」とは、買主が不動産を購入したあとに、伝えられていない瑕疵（欠陥）が発見された時に売主が負う責任のことです。
契約不適合責任に問われると、売主は不動産の引き渡し後であっても解約や賠償金などを請求される可能性があります。
しかし、古家付き土地の場合は、古家についての契約不適合責任に問われる心配がありません。
建物は築20年以上経つと価値がないものとみなされ、古家付き土地は「土地のみの価格」で売却することになるからです。
契約不適合責任を免責にするには、売買契約時の条件として明記する必要があります。
メリット④買主は住宅ローンを利用できる
更地（土地のみ）だと住宅ローンなどの融資が受けにくく、審査も厳しくなりやすいというデメリットがあります。
しかし、古家付きの土地は、一般的に住宅ローンの融資が通りやすく、住宅ローンの利用を検討している買主にとっては購入しやすいです。
買主側にメリットがあれば売却しやすくなるので、売主にとっても大きなメリットでしょう。
メリット⑤家を建てた時のイメージがしやすい
建物が建てられている状態であれば、買主は新しく家を建てた時のイメージがしやすくなります。
建物の中からの眺めや日当たり、敷地の外からどう見えるかなどの細かい条件も分かりやすいので、成約にも繋がりやすくなるでしょう。
古家付き土地で売却するデメリット
古家付きの土地で売却するメリットはたくさんあります。
しかし、以下のようなデメリットがあることも頭に入れておきましょう。
- 買主が見つかりにくい
- 価格が安くなることが多い
- 土地の状態を確認しにくい
- 希望する家を建てられないことがある
デメリット①買主が見つかりにくい
古家を解体して建て替えたり、そのまま居住するにしても大規模なリフォームが必要な場合には、購入してから買主が暮らし始めるまでに費用も時間もかかります。
また、古家が建っている状態では土地の広さも分かりにくいため、更地の状態よりも買主見つかりにくくなる可能性があります。
デメリット②価格が安くなることが多い
残っている古家の状態にもよりますが、解体費用を買主側負担で売却します。
そのため、「古家付き土地」の価格は相場よりも低く設定しなければ売却が難しいです。
デメリット③土地の状態を確認しにくい
更地にして地盤調査などを行ってから売却すれば、買主は安心して購入できます。
しかし、建物が建ったままだと土地の状態が確認しにくく、土壌や地盤の調査がしにくいことがデメリットとして挙げられます。
埋没物の確認もしにくいので、買主としては不安材料となるでしょう。
デメリット④希望する家を建てられないことがある
買主が新しく建物を建てる時、法律の改正によって希望する建物を建てられない場合があります。
溶接率や建ぺい率の関係で、古家よりも小さな建物しか建てられず、イメージと違ったなどというトラブルになる可能性があります。
古家付き土地で売却した方がいい場合
以下の条件に当てはまる場合は古家付き土地で売却することがおすすめです。
- 解体費用をかけたくない
- 売却期間に猶予がある
- 建築制限があり解体後に再建築できない
- 建物に価値がある
解体費用をかけたくない
古家の解体には100万～300万円程度の費用がかかり、建物の構造や大きさによってはそれ以上かかることがあります。
その他にも、古家付き土地の売却には、仲介手数料や登記費用などの様々な費用が必要です。
土地の査定額より解体費用の方が高く、できるだけ費用の負担を減らしたい場合はまずはそのまま売りに出してみましょう。
売却期間に猶予がある
古家付き土地は、買主が見つかるまでに半年以上かかることは珍しくありません。
ですが、売却に焦っていないのであれば、まずはそのまま売りに出してみましょう。
古家付き土地で売却できた場合は、多額の解体費用を節約できるかもしれません。
建築制限があり解体後に再建築できない
市街化調整区域や再建築不可など、建築制限がある土地は古家を解体すると資産価値が大きく下がってしまいます。
再建築不可物件の場合は新しく建物を建てられなくなるので、古家付きのまま売り出すようにしましょう。
売りに出してみて買主が見つからない場合は、土地の買取を検討するなど他の売却方法を考える必要があります。
建物に価値がある
古民家を好きなようにリノベーションして楽しみたい、カフェや店舗にしたいという需要は高まっています。
建物に特に目立った外傷がなく、古民家として利用できる価値があれば、解体せずに古家付きのまま売り出すことをおすすめします。
古家付き土地を更地にして売却するメリット
まずは古家付きのまま売り出すことをおすすめしますが、更地にして売却する場合でも、以下のようなメリットがあります。
- 買主が見つかりやすい
- 高く売却しやすい
- 土地の状態を確認しやすい
- 契約不適合責任に問われない
メリット①買主が見つかりやすい
古家付き土地を購入するほとんどの買主は、古家を解体することを前提に購入することが多いです。
しかし、始めから更地であれば、買主は解体する費用や時間をかけずにすぐに新しい家の建設に入ることができます。
また、土地全体の大きさをイメージしやすく土地の形状も分かりやすいので、すぐに買主が見つかる可能性が高く、早期の売却も期待できます。
メリット②高く売却しやすい
用途を選ばない更地は需要が高いので、古家付き土地よりも高く売却しやすいです。
更地にしてしまえば、住宅や店舗にするのか、オフィスにするのかなどの幅広い用途があります。
そのため、自然と競争率も上がって高額で売却できる可能性が高まります。
メリット③土地の状態を確認しやすい
古家を解体して更地にすれば、埋没物の確認や土壌・地盤調査がしやすいです。
地盤改良が必要な場合は費用がかかりますが、埋没物が無く地盤改良も済んでいれば、買主にとっては安心材料となって購入に繋がりやすくなります。
メリット④契約不適合責任に問われない
古家付き土地を購入した買主は、購入後に古家を解体することを前提としていることが多いです。
土地の売却後、買主が古家を解体して地中埋没物が出てきた場合、売主は「契約不適合責任」に問われてしまう可能性があります。
契約不適合責任に問われると、契約の解除や損害賠償、埋没物の撤去費用を請求される恐れがあります。
更地にして土地の調査を済ませておけばトラブル回避に繋がり、売主と買主どちらにとっても大きなメリットと言えます。
古家付き土地を更地にして売却するデメリット
古家付き土地を更地にしてから売却するメリットを紹介しました。
しかし、一方で以下のようなデメリットも存在するのでそれぞれ解説します。
- 古家の解体費用がかかる
- 固定資産税が高くなる
- 売却できないことがある
- 新しく家を建てられないことがある
デメリット①古家の解体費用がかかる
古家付き土地を更地にするには、古家の解体費用がかかります。
解体費用は建物の構造や大きさによって変わり、木造住宅は坪単価3.1～6万円、鉄筋コンクリート造であれば坪単価3.5～8万円の費用がかかります。
また、解体後にも土地の整地や測量に費用がかかる場合があります。
デメリット②固定資産税が高くなる
古家付きの土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されますが、古家を解体して更地にしてしまうとこの特例は受けることができません。
住宅用地の軽減措置特例は固定資産税を3分の1～6分の1に減額できる制度で、古家を解体した場合は翌年の固定資産税が最大6倍に増えてしまいます。
なかなか買主がみつからず売却活動が長引く可能性がある場合は、古家を解体するタイミングを考慮する必要があります。
デメリット③売却できないことがある
高額な解体費用をかけたからといって、必ず土地を売却できるという訳ではありません。
土地の形状や立地条件などによってはなかなか売却できず、解体費用がそのまま赤字になってしまうリスクがあります。
購入者の少ないエリアや立地条件があまり良くない土地の場合は、更地にして売却することはおすすめと言えないでしょう。
デメリット④新しく家を建てられないことがある
築年数が経った古家付き土地は、一度古家を解体してしまうと、土地の条件によっては新しい家を建てられなくなる可能性があります。
築年数が経った古家は旧建築法により建てられている場合があり、「既存不適格物件」の可能性があります。
既存不適格物件とは、現行の建築基準法に適していないが既存の建物は特例として認められている物件です。
古家を建て替える場合は現行の建築基準法に従わなければならないので、土地の条件次第では新たに家を建てられない場合があります。
解体して更地にする前に再建築不可物件ではないことを必ず確認しておきましょう。
古家付き土地を更地で売却したほうがいい場合
以下の当てはまる場合は、古家を解体して更地にしてからの売却がおすすめです。
判断に迷ったら不動産会社に相談してみましょう。
- 解体費用をかけてでも早く売却したい
- 少しでも高額で売却したい
- 古家の維持管理から開放されたい
- 外観の印象が良くない
- 耐震性が低い
解体費用をかけてでも早く売却したい
土地売却の解体費用をかけてでも早く売却したいなら更地を検討してよいかもしれません。
実際のところ、更地のほうが利用用途が広がり、買主からの印象も良くなるため、買主は見つかりやすいです。
少しでも高額で売却したい
古家付き土地を売却する時、解体することを前提として購入する買主が多いです。
そのため、古家付き土地の価格は解体費用も含められており、更地で売却する場合よりも安くなってしまうことがあります。
建物の価値がほとんどなく老朽化が進んでいる場合は、更地にしたほうが高額で売却できる可能性が高まります。
古家の維持管理から開放されたい
また、同様に解体費用を負担してでも古家の維持管理から開放されたい人は更地を検討しましょう。
古家の売却期間は長引く可能性が高いので、売却期間中も古家の維持管理（定期的な掃除や換気）を行う必要があります。
遠方にある古家は行くまでにも時間や労力がかかってしまうため、どうしても管理が大変だという人は解体を考えましょう。
外観の印象が良くない
外観があまりに古い印象であれば、リノベーションして利用できる古民家としての価値が下がってしまいます。
古すぎるとリノベーションにかかる費用が高額になるのではと懸念され、買主が見つかりにくくなるでしょう。
また、修繕が難しいほど老朽化している場合は解体してから売却したほうがよいかもしれません。
耐震性が低い
古家の中には旧耐震基準で建てられているものもあり、現行の耐震基準を満たしていない場合があります。
現行の耐震基準では「震度6強～7程度の揺れでも倒壊や損傷を受けないこと」を基準とされています。
現行の耐震基準を満たしていないと住宅ローンの減税を受けられない、改修工事の必要があるなど、買主にとってはデメリットとなるので、解体したほうがよいと言えます。
古家付き土地の売却にかかる費用
古家付き土地の売却には以下の費用がかかります。
- 売却費用
- 解体費用
解体する場合の費用の相場も紹介します。
売却費用
古家付き土地の売却には、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 測量費
- 登記費
- 抵当権抹消費
- 解体費用（更地にする場合）
仲介手数料とは、買主との仲介を行ってくれた不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料は法律で決められた以下の上限額があります。
| 売却価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
また、測量費用は依頼する会社によって異なる場合があり、登記費用には登録免許税や司法書士への報酬などがあります。
解体費用
古家を解体して更地にしてから売却するには解体費用がかかります。
以下は解体にかかる費用の相場ですが、解体する建物の構造や大きさなどにより変わります。
▼解体費用の相場
木造住宅 3.1万～6万円／坪
鉄骨造 3.4万～7万円／坪
鉄筋コンクリート造 3.5万～8万円／坪
古家付き土地を売却する時の注意点
古家付き土地の売却は、一般的な不動産の売却よりも難しく、時間がかかってしまう場合が多いです。
以下の4つに注意し、少しでも早くトラブルがないよう売却に備えましょう。
- 免責事項を確認する
- 権利や境界線を確認する
- ゴミを処分する
- 買取や更地にすることも検討しておく
免責事項を確認する
不動産の売買では、不動産の引き渡し後に瑕疵（欠陥）が見つかると、売主は「契約不適合責任」に問われることになります。
わざと伝えなかったわけではなく、売却時に売主自身も気づかなかった瑕疵についても責任を負わなければなりません。
古家付き土地の場合は、建物に価値がなく土地のみの価格で売却するので、建物についての瑕疵は承知の上での取引となります。
そのため、1つずつ免責条件として買主に提示する必要があります。
古家の場合は多くの瑕疵が存在しているはずなので、免責事項をしっかり確認しましょう。
権利や境界線を確認する
土地の売却時、売主には境界明示義務があります。
確定測量図が手元にないと境界明示できないので、売却時に焦らないように早めに確認しておきましょう。
古くから所有している土地は境界が確定していない場合もあるので、まずは測量を行う必要があります。
土地の権利関係の書類も早めに準備しておきましょう。
ゴミを処分する
古家付き土地を売却する時は、ゴミや不用品がある場合は処分しましょう。
家の中にあるゴミは一般廃棄物なので、解体時に出るゴミ（産業廃棄物）とは扱いが異なります。
購入後にすぐに解体作業に入れない可能性もあるので、必ずすべて処分しておきましょう。
買取や更地にすることも検討しておく
古家付き土地で売り出しても、なかなか売却できないということもあるでしょう。
そんな時に、買取もしてくれる不動産会社を選んでおくと安心です。
また、売却できなかった場合に備えて、更地にしてから売却することも視野に入れ、解体費用を用意しておくとよいでしょう。
まとめ
土地の売却にあたって、更地にすべきどうか判断に迷ったときは、まずは「古家付き土地」として売却活動を始めてみませんか。
売れないかもしれないと思っていた家でも、思わぬところに魅力を感じてくれる購入希望者がいるかもしれません。
状況を見て、後から更地にしての売却に切り替えることもできます。
むやみに家を取り壊して、そのまま翌年の1月1日を迎えてしまうと、土地にかかる固定資産税は最大6倍に増額します。
その後も売れずに、毎年高い固定資産税を支払い続けなければいけない状況は、ぜひとも避けたいものです。
土地の売却について困っていることがある場合は、不動産のプロに相談してみることをおすすめします。
その際には一括査定を利用して、複数社に見積もり依頼を出し、査定結果の比較を通じて信頼できる不動産会社を探しましょう。
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記事のおさらい
古家付きの土地で売却するメリットは？
古家付きの土地で売却するメリットは以下の通りです。
- 家屋の解体費用がかからない
- 売却まで固定資産税が節約できる
詳しく知りたい方は古家付きの土地で売却するメリットをご覧ください。
古家付き土地で売却する時の注意点は？
古家付き土地で売却する時の注意点は以下の通りです。
- 売り出し価格が安くなる可能性がある
- 測量を行っておく
- 買取も検討しておく
詳しく知りたい方は古家付き土地で売却する時の注意点をご覧下さい。
