「親から相続した家を売りたいけれど、古すぎて売れるのか不安…」
「いっそのこと更地にした方が売れやすいのかな？」
経済的に価値がない家つきの土地は「古家付き土地」といわれています。
家の築年数がかなり古い場合、家付きのままで売れるのかと不安に感じる人は多いです。
この記事では、古家付き土地とは何か、古家付き土地として売却するメリット・デメリット、まずは古家付きで売ることがオススメの理由、更地にした方が売れるケースなどを解説しています。
この記事を読んで、古家付き土地で売ってよいかどうか、ご自身の状況と照らし合わせながらぜひご検討してみてください。
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古家付き土地とは？更地にして売却すべき？
この章では「古家付き土地とはなにか」や、「古家付き土地で売却した方がいい場合」と、「更地で売却したほうがいい場合」について解説しています。
古家付き土地とは
冒頭でも説明しましたが、「古家付き土地」とは、経済的な価値がない家屋が建っている土地の通称です。広告の分類には「土地」と「中古住宅」がありますが、「土地（現状古家あり）」として販売されているものが該当します。
古家付き土地に明確な基準はありませんが、築20年以上の住宅は「古家」とされることが多いです。通常、築年数が20年を超えた戸建ては資産価値がゼロになるといわれています。（例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年とされています）
古家付き土地は、古家の解体費用が掛かることを踏まえて、更地よりも土地の価格を下げて販売されることが一般的です。
古家付き土地で売却した方がいい場合
以下の条件に当てはまる場合は古家付き土地で売却することがオススメです。
- 解体費用をかけたくない
- 売却期間に猶予がある
- 建築制限があり解体後に再建築ができない
古家付き土地は買い手が見つかるまでに半年以上かかることは珍しくありませんが、売却に焦っていないのであれば、まずはそのまま売りに出すのがオススメです。古家の解体には100万～300万の費用がかかるため、古家付き土地で売却できる場合は多額の解体費用を節約できます。
市街化調整区域や再建築不可など、建築制限がある土地は解体すると資産価値が大きく下がってしまうので、古家付きのまま売り出すようにしましょう。売りに出してみて、買い手が見つからない場合は土地の買取を検討するなど他の売却方法を考えましょう。
更地で売却したほうがいい場合
以下の場合は更地での売却がオススメです。
- 解体費用をかけてでも早く売却したい
- 古家の維持管理から開放されたい
土地売却の解体費用をかけてでも早く売却したいなら更地を検討してよいかもしれません。
実際のところ、更地のほうが利用用途が広がり、買主からの印象もよくなるため、買い手がつきやすいです。
また、同様に解体費用を負担してでも古家の維持管理から開放されたい人は更地を検討しましょう。古家の売却期間は長引く可能性が高いので、売却期間中も古家の維持管理（定期的な掃除や換気）を行う必要があります。遠方にある古家はいくにも時間や労力がかかってしまうため、どうしても管理が大変だという人は解体を考えましょう。ただし、更地にすると解体費用がかかるだけでなく、固定資産税も増加しますので、実施して損しないかは注意が必要です。
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古家付きの土地で売却するメリット・デメリット
前章では古家付き土地で売却した方がいい場合について簡単に触れました。
この章では、古家付き土地で売却するメリット・デメリットをより具体的に解説していきます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
メリット①解体費用がかからない
古家付き土地は、家屋の解体費用を買主負担で販売するため、売却にかかるコストを軽減できます。
古家付き土地を更地にする際には、取り壊しから整地までの費用がかかります。坪単価で相場を見ることができますが、残置物が多かったり、もとの建物の構造などで、場合によっては高額になります。売却にかかる費用が減るのはメリットといえるでしょう。
▼解体費用の相場
木造住宅 3.1万～6万円／坪
鉄骨造 3.4万～7万円／坪
鉄筋コンクリート造 3.5万～8万円／坪
メリット②固定資産税が節税できる
不動産を所有していると毎年税金を納めなければなりません。しかし土地の上に家が建っている状態であれば、土地にかかる固定資産税や都市計画税に減税を受けることができます。（住宅用地の軽減措置特例）
| 税の種類 | 200㎡以下の部分 | 200㎡を超える部分 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 価格×1/6 | 価格×1/3 |
| 都市計画税 | 価格×1/3 | 価格×2/3 |
家屋を取り壊すと、この減税措置を受けられなくなるため、固定資産税が増額します。
家屋を残したままであれば売却期間が長引いても、固定資産税は減税されたままであるため、じっくりと売却活動を行うことができます。
デメリット①買い手がつきづらい可能性がある
解体して家を建て替えたり、そのまま居住する場合にも大規模なリフォームが必要な場合には、買主が購入から暮らし始めるまでに費用も時間もかかります。
また家屋が建っている状態では土地の広さもわかりづらいため、更地の状態よりも買い手がつきづらくなる可能性があります。
デメリット②価格が安くなることが多い
残っている家屋の状態にもよりますが、解体費用を買主側負担で売却するため、「古家付き土地」の価格は相場よりも低く設定しなければ売却が難しいです。
古家付き土地の売却価格はどう決まる？
家は築20年を過ぎると、不動産の資産価値は0になってしまいます。
また、古家の状態によっては、売却価格が査定額よりも低くなる可能性もあるでしょう。
この章では、古家付き土地の価格の付き方について解説しています。
築20年以上の土地の場合
古家には、状態の良い家があり、以下が状態の良い古家の条件になります。
- 構造自体が立派
- 使っている建材に価値がある
- 古家のメンテナンスが行き届いている
古家の中には、構造自体が立派で、使っている建材に価値がある、古家のメンテナンスが行き届いているなど、多少手を入れれば家として活用できる古家は、売却できる見込みがあります。
買手としても、安く古家を手に入れて、リフォーム・リノベーションを施すだけで住めるのであれば、新しく家を建てるよりも予算が浮くので大きなメリットになります。
古家の状態がボロボロ
古家の状態がボロボロの場合、解体をしないと売れ残る可能性があります。
以下が状態の悪い古家の条件です。
- シロアリ被害がある
- 古家の腐朽が進んでる
古家のシロアリ被害や古家の腐朽が進んでると解体前提の売却になってしまうので、買手側は解体費がネックとなり売却しにくくなります。
また、「解体費用を売却価格から差し引いてくれないか」と交渉されることもあります。
中古住宅の性能評価制度を利用しよう
古くても良い状態の家は確かにありますし、売却がしやすくなります。
所有している古家がどっちなのか気になるのではないのでしょうか。
そこで利用するのが、「中古住宅の性能評価制度」です。
国土交通省の取り組みで、もともと新築住宅のみが対象でしたが、2002年12月から中古住宅も対象にスタートしました。
古家でも客観的に評価をして、これ以上の空き家発生を防ぐ効果があります。
中古住宅の性能評価制度を利用すると、古家の価値がわかり、どのようなアピールポイントがあるのかがわかるようになります。
他にも、修繕が必要な部分の把握、リフォーム費用の目途がつくので、買手側への安心材料にもなるでしょう。
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古家付き土地で売却する時の注意点
古家付き土地を売却する時、いくつか注意点があり、知っておかないとトラブルになりかねます。
この章では、古家付き土地売却をする際の注意点を解説しています。
古家付き土地売却をする際の注意点は以下の3つです。
- 売り出し価格が安くなる可能性がある
- 測量を行っておく
- 買取も検討しておく
売り出し価格が安くなる可能性がある
古家付きで土地を売却する際、「解体費用は買主が負担する」ケースがあります。
そのため、売り出し価格は相場価格から解体費用を差し引いた分になってしまいます。
少しでも高く土地を売却したいと考えている方は、この値引きがデメリットになってしまいます。
本来は売主が解体費用を負担しますが、買主が代わってくれるのはメリットです。
測量を行っておく
古家が建っていたとしても土地として売却をするので、売主は境界の明示義務があります。
現在「境界確定測量図」が手元にあれば、境界の測量は済んでいるので、境界の明示が可能です。
一方で古くから土地を所持している場合、測量を行っていない場合があります。
境界がわかっていない場合、測量をして、境界を確定してから、売却活動を開始しましょう。測量は土地家屋調査士に依頼すると良いでしょう。
買取も検討しておく
古家付き土地のまま売却をする時、買い手が中々見つからず、売却期間が長引く可能性があります。
中々売れないとなったら、不動産買取を検討してみましょう。
買取とは、不動産会社が査定をして、買取価格を売主に提示することで、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。
また不動産買取でも2種類の買取方法があります。
買取方法は以下の通りです。
- 即時買取
- 買取保証
即時買取
即時買取とは、不動産会社に土地をすぐ買い取ってもらう方法です。
最短で1週間、長くても1カ月以内には売却ができます。
「すぐに土地を手放したい」、「すぐお金が欲しい」人におすすめです。
ただし、市場の価格よりも、1～3割ほど安い価格で買取を行うので、注意が必要です。
買取保証
買取保証とは、一定の期間に土地が売却できなかった時、不動産会社が買取る保証があります。
一定の期間は、仲介で販売活動を行い、契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に締結した金額で買い取ってもらえます。
期間内に仲介で、売買が成立した場合、仲介手数料を払う必要がありますが、買取になった場合、仲介手数料は発生しません。
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まとめ
土地の売却にあたって、更地にすべきどうか判断に迷ったときは、まずは「古家付き土地」として売却活動を始めてみませんか。
売れないかもしれないと思っていた家でも、思わぬところに魅力を感じてくれる購入希望者がいるかもしれません。状況を見て、後から更地にしての売却に切り替えることもできます。
むやみに家を取り壊して、そのまま翌年の1月1日を迎えてしまうと、土地にかかる固定資産税は最大6倍に増額します。その後も売れずに、毎年高い固定資産税を支払い続けなければいけない状況は、ぜひとも避けたいものです。
土地の売却について困っていることがある場合には、不動産のプロに相談してみましょう。その際には一括査定を利用して、複数社に見積もり依頼を出し、査定結果の比較を通じて信頼できる不動産会社を探すのがおすすめです。
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記事のおさらい
古家付きの土地で売却するメリットは？
古家付きの土地で売却するメリットは以下の通りです。
- 家屋の解体費用がかからない
- 売却まで固定資産税が節約できる
詳しく知りたい方は古家付きの土地で売却するメリット・デメリットをご覧ください。
古家付き土地の売却価格はどう決まる？
家は築20年を過ぎると、不動産の資産価値は0になってしまいます。また、古家の状態によっては、売却価格が査定額よりも低くなる可能性もあるでしょう。詳しくは古家付き土地の売却価格はどう決まる？をご覧ください。
古家付き土地で売却する時の注意点は？
古家付き土地で売却する時の注意点は以下の通りです。
- 売り出し価格が安くなる可能性がある
- 測量を行っておく
- 買取も検討しておく
詳しく知りたい方は古家付き土地で売却する時の注意点をご覧下さい。
