古家付き土地とは?メリット・デメリットと売却のコツを紹介

「ずっと放置している空き家がある」「最近、相続した」という方は、古家付き土地をどうするか悩んでいるのではないのでしょうか。

手間や時間をかけずに売却したいという方がほとんどだと思います。
しかし、古家付き土地の売却ではそう簡単にいかないのも事実です。

この記事では、古家付き土地とは何か、古家付き土地売却のメリット・デメリットなどを解説しています。

古家付き土地の売却を成功させるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

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古家付き土地とは

古家付き土地とは、中古住宅として販売されている物件とは異なり、価値がほぼない家が建つ土地のことを言います。

正式な定義はありませんが、築年数が古く、建物の損傷が激しい、取り壊す選択肢がない建物を「古家」と表現するのが一般的です。

また、不動産の広告では「土地(古家付き)」などと掲載され、分類としては、土地になります。

築20年以上の家は古家として扱われる

戸建ての価値は、マンションに比べると下落スピードが速いです。

築20年を超えた家は、不動産自体の価値はほぼ0となり、相場は横ばい状態が続きます。
築30年を超えると、建物を解体して更地にした方が売却しやすいこともあるでしょう。

リフォームした場合は別ですが、何も施していない場合は不動産の資産価値は基本的にありません。
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古家付き土地の流通量は増加の傾向

以下の画像は、既存住宅の流通量と購入した世帯比率を表です。

既存住宅流通量推移

引用:野村総合研究所資料より

近年はリノベーションの人気もあり、古家の流通量は増加しています。

野村総合研究所の調査によれば、既存住宅の流通量が2005年から右肩上がりで伸びており、10年間で既存の流通割合が29%まで上昇しました。

このように古家を求めている層も増えているので、解体せずに古家付きのまま売り出した方が土地が売れやすいのです。

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古家付きの土地を売る際のメリット・デメリット

「古家付きで土地を売却したい」と思ったら、メリット・デメリットを理解しておくことが必要です。

以下では、古家付きの土地を売却する際のメリット・デメリットを解説しています。

古家付きの土地を売る際のメリット・デメリットは以下の5点です。

  • 解体費用がかからない
  • 固定資産税が安くなる
  • 買主が住宅ローンを利用できる
  • 買い手が付きにくい
  • 契約不適合責任に問われる可能性がある

メリット:解体費用がかからない

古家付き土地は、解体費用がかからないため、コストを軽減できます。

なぜなら、更地にする際に、取り壊し費用が高額になるので、支出が抑えられることは大きなメリットです。

木造住宅の場合、取り壊し費用は、1坪4万~5万円が相場の目安となります。
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メリット:固定資産税が安くなる

土地の上に家が建っている場合、土地の固定資産税(都市計画税)が安くなります。

古家付きのまま売却すれば、土地の固定資産税が安いまま、売却の活動ができるのも大きなメリットです。

これを「住宅用地の軽減措置特例」と言います。

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メリット:買主が住宅ローンを利用できる

古家付きだと、金利が安い住宅ローンの融資の対象になります。
一方、土地だけの場合は、住宅ローンの融資を受けにくく、手続きが難しくなります。

古家付きだと、買主は住宅ローンの融資が受けられるので、購入しやすいです。
売主にとっては、土地が売れやすくなるメリットがあります。

デメリット:買い手が付きにくい

古家付きの土地を売却する際、買い手が現れない場合があります。

買主にとって、すぐ住めるのは利点です。
しかし土地の用途が限られてしまうデメリットも生じます。

他にも、古家や地盤の状態などが悪い場合、印象が下がり、買い手が中々現れないこともあります。

デメリット:契約不適合責任に問われる可能性がある

古家付きのまま売却をすると、古家の契約不適合責任に問われる可能性があります。

契約不適合責任…買主が購入した不動産に、シロアリ被害や地中埋没物など見えない欠陥があった場合、補修費用の請求や、契約の解除、損害賠償の請求をされたりするものです。

古家付き土地売却の場合、あくまでも土地を売り渡すことがメインです。
「建物について一切の責任を行わないものとする」のような、「契約不適合責任免責」の条文を入れ込むと良いです。

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古家付きの土地を売却するコツ

古家付き土地で売却する際のコツを掴めば、成約につながる可能性が高くなります。

以下では、古家付き土地を売却する際のコツを紹介しています。

不動産一括査定をしよう

不動産会社の査定では、複数社に依頼をして、査定額を比較すると良いでしょう。
しかし、複数社に依頼すると、時間と労力がかかってしまいます。

そこで利用すべきなのは、不動産一括査定サイトの「すまいステップ」です。

すまいステップ

は独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間が取れない方には、特におすすめです。

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売却期間をあらかじめ設定しておこう

古家付き土地で売る際、思い通りの期間で売却できないことがあります。

そうなった場合に備えて、売却がうまくいかない場合の代替案を考えておきましょう。

例:「○月○日までに売却できない場合は、更地にして再度売り出す」

上記のような、期限付きで次の行動を決めておくと、売却できる可能性が高くなります。

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相続した古家は特例や特別控除を利用しよう

古家付き土地が相続した不動産の場合、税金の特例・特別控除の対象になっている事があります。
種類内容
取得費加算の特例相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却した場合に、相続税の一部を取得費として換算してもよいという特例
相続した古家を売却する時の3,000万円特別控除古家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円控除される税金の特例
売却を始める前に、どのような特例・特別控除を利用できるのか、確認しておきましょう。
特別控除などを利用すると、節税をしつつ、利益を出すことも可能なので、事前に調べておくことをおすすめします。
特例・特別控除については、以下の関連記事で詳しく解説しています。
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古家付き土地の価格の付き方

家は築20年を過ぎると、不動産の資産価値は0になってしまいます。
また、古家の状態によっては、売却価格が査定額よりも低くなる可能性もあるでしょう。

この章では、古家付き土地の価格の付き方について解説しています。

古家だが状態のいい家

古家には、状態の良い家があり、以下が状態の良い古家の条件になります。

状態の良い古家の条件
  • 構造自体が立派
  • 使っている建材に価値がある
  • 古家のメンテナンスが行き届いている

古家の中には、構造自体が立派で、使っている建材に価値がある、古家のメンテナンスが行き届いているなど、多少手を入れれば家として活用できる古家は、売却できる見込みがあります。

買手としても、安く古家を手に入れて、リフォーム・リノベーションを施すだけで住めるのであれば、新しく家を建てるよりも予算が浮くので大きなメリットになります。

すまリス
アピールポイントは不動産会社の人に伝えておきましょう!

古家の状態がボロボロ

古家の状態がボロボロの場合、解体をしないと売れ残る可能性があります。
以下が状態の悪い古家の条件です。

状態の悪い古家の条件
  • シロアリ被害がある
  • 古家の腐朽が進んでる

古家のシロアリ被害や古家の腐朽が進んでると解体前提の売却になってしまうので、買手側は解体費がネックとなり売却しにくくなります。

また、「解体費用を売却価格から差し引いてくれないか」と交渉されることもあります。

中古住宅の性能評価制度を利用しよう

古くても良い状態の家は確かにありますし、売却がしやすくなります。
所有している古家がどっちなのか気になるのではないのでしょうか。

そこで利用するのが、「中古住宅の性能評価制度」です。

中古住宅の性能評価制度とは
国土交通省の取り組みで、もともと新築住宅のみが対象でしたが、2002年12月から中古住宅も対象にスタートしました。
古家でも客観的に評価をして、これ以上の空き家発生を防ぐ効果があります。

中古住宅の性能評価制度を利用すると、古家の価値がわかり、どのようなアピールポイントがあるのかがわかるようになります。

他にも、修繕が必要な部分の把握、リフォーム費用の目途がつくので、買手側への安心材料にもなるでしょう。

中古住宅の性能評価制度について詳しく知りたい方は、以下のURLでチェックしましょう

国土交通省:既存住宅の住宅性能表示制度ガイド

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古家の価値を見極めてから売却活動をすると良いでしょう。
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古家付き土地で売却する時の注意点

古家付き土地を売却する時、いくつか注意点があり、知っておかないとトラブルになりかねます。

この章では、古家付き土地売却をする際の注意点を解説しています。

古家付き土地売却をする際の注意点は以下の3つです。

  • 売り出し価格が安くなる可能性がある
  • 測量を行っておく
  • 買取も検討しておく

売り出し価格が安くなる可能性がある

古家付きで土地を売却する際、「解体費用は買主が負担する」ケースがあります。
そのため、売り出し価格は相場価格から解体費用を差し引いた分になってしまいます。

少しでも高く土地を売却したいと考えている方は、この値引きがデメリットになってしまいます。

本来は売主が解体費用を負担しますが、買主が代わってくれるのはメリットです。

測量を行っておく

古家が建っていたとしても土地として売却をするので、売主は境界の明示義務があります。

現在「境界確定測量図」が手元にあれば、境界の測量は済んでいるので、境界の明示が可能です。

一方で古くから土地を所持している場合、測量を行っていない場合があります。
境界がわかっていない場合、測量をして、境界を確定してから、売却活動を開始しましょう。

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買取も検討しておく

古家付き土地のまま売却をする時、買い手が中々見つからず、売却期間が長引く可能性があります。

中々売れないとなったら、不動産買取を検討してみましょう。

買取とは、不動産会社が査定をして、買取価格を売主に提示することで、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

また不動産買取でも2種類の買取方法があります。
買取方法は以下の通りです。

  • 即時買取
  • 買取保証

即時買取

即時買取とは、不動産会社にすぐ買い取ってもらう方法です。

最短で1週間、長くても1カ月以内には売却ができます。

「すぐに土地を手放したい」、「すぐお金が欲しい」人におすすめです。
ただし、市場の価格よりも、1~3割ほど安い価格で買取を行うので、注意が必要です。

買取保証

買取保証とは、一定の期間に土地が売却できなかった時、不動産会社が買取る保証があります。

一定の期間は、仲介で販売活動を行い、契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に締結した金額で買い取ってもらえます。

期間内に仲介で、売買が成立した場合、仲介手数料を払う必要がありますが、買取になった場合、仲介手数料は発生しません。

まとめ

更地にすべきか判断に迷うこともあるでしょう。

そのときは「古家付きで売却する」から試してみましょう

自分では買い手がつかないだろうと思っても買い手がつくかもしれませんし、解体するにしても買い手が見つかってから解体するのが賢明です。

買い手がいないのに解体してしまい、そのまま1月1日を迎えてしまうと固定資産税は6倍になりますし、何年も売れなければそれは毎年所有者が負担することになってしまいます。

空き家はそのまま放置してしまうとデメリットはありますが、だからと言っていきなり解体するのは避けましょう。

記事のおさらい

古家付き土地とは?

古家付き土地とは、中古住宅として販売されている物件とは異なり、価値がほぼない家が建つ土地のことを言います。正式な定義はありませんが、築年数が古く、建物の損傷が激しい、取り壊す選択肢がない建物を「古家」と表現するのが一般的です。また、不動産の広告では「土地(古家付き)」などと掲載され、分類としては、土地になります。詳しく知りたい方は古家付き土地とはをご覧ください。

古家付き土地売却のメリットは?

古家付き土地売却のメリットは以下のものです。

  • 解体費用がかからない
  • 固定資産税が安くなる
  • 買主が住宅ローンを利用できる

詳しくは古家付き土地売却のメリット・デメリットをご覧ください。

古家付きの土地を売却するコツは?

古家付きの土地を売却するコツは以下のものです。

  • 不動産一括査定をしよう
  • 売却期間をあらかじめ設定しておこう
  • 売却で時間がかかる場合は買取も検討
  • 相続した古家は特別控除を利用しよう

詳しく知りたい方は古家付きの土地を売却するコツをご覧下さい。

古家付き土地と中古住宅の違いは?

古家が建っている土地でも、古家付き土地ではなく、中古住宅として売り出すケースもあります。どちらで販売するのかに明確な基準はなく、売主の希望や売却の戦略次第で決めるのがほとんどです。基本的には、上述通り、築年数の古さや、ひどい損傷がある場合などは、中古住宅として販売することは難しいでしょう。逆に、「住宅として利用価値がある」場合は、中古住宅として販売することも可能です。詳しくは古家付き土地と中古住宅の違いをご覧ください。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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