親から相続した実家を処分しようと思った時、何から手をつけていいか迷う方もいらっしゃるでしょう。
家を処分する方法として一番に考えられるのは「売却」ですが、相続したままの状態では、すぐに売却できません。
この記事では、実家を処分するまでの流れと、しなければならない準備について、詳しく解説しています。
また、実家の処分に関して、どんな費用がどれくらいかかるかについても、解説しています。
実家を処分する流れ①：遺言書の有無を確認する
親（被相続人）が亡くなり、相続が開始したら、まずは遺言書の有無を確認します。
遺言書には、「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類があります。
| 保管場所 | 家裁の検認 | |
|---|---|---|
| 自筆証書遺言（※） | 自宅 | 必要 |
| 秘密証書遺言 | 自宅 | 必要 |
| 公正証書遺言 | 公証役場 | 不要 |
（※）法務局での保管制度を利用している場合は、法務局で閲覧でき、検認も不要です。
自宅で保管されている自筆証書遺言・秘密証書遺言は、自分で開封してはいけません。
遺言書として有効にするためには、家庭裁判所で「検認」してもらう必要があります。
公正証書遺言が遺されているかどうかは、公証役場で照会できます。
実家を処分する流れ②：遺産分割をする
遺言書を確認したら次に遺産分割をします。
遺産分割とはなにか、方法などを解説します。
遺産分割とは
遺産分割とは、被相続人が残した財産を相続人同士で分け合うことをいいます。
遺言書が存在する場合には、遺言書の通りに故人の財産（現金・不動産・証券類など）を分割し、相続します。
遺言書が存在しない場合や、遺言書通りの遺産分割をしない場合（法定相続人が遺留分を主張するケースなど）は「遺産分割協議」をして、遺産の分割方法と割合を決めます。
遺産分割は3種類ある
遺産の分割方法には、以下の3種類があります。
| 分割方法 | 概要 |
|---|---|
| 実物分割 | 故人の遺産を、相続人でそれぞれ分け合う |
| 代償分割 | 分割割合に則するように、大きな財産を相続した人が他の相続人に金銭を支払う |
| 換価分割 | 遺産を現金に換えてから相続人で分け合う |
実家（不動産）以外に大きな遺産がなく、相続人で売却益を分け合いたい場合には、「換価分割」がおすすめです。
遺産分割に関しては以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
実家を処分する流れ③：実家を名義変更する
実家の相続が決まったら、家の名義変更をする必要があります。この手続きを、「相続登記」といいます。
登記簿上の所有者は、自動的には変わりません！
不動産は、名義が異なる人が売却することはできないため、実家を売却するなら必ず相続登記が必要です。
相続登記は、最寄りの法務局で申請できます。
登記の申請手続きを、司法書士に依頼して代行してもらうこともできます。
【初心者向け】不動産の名義変更とは？費用・必要書類について解説！
実家を処分する流れ④：遺品整理・家財処分をする
家を売却するためには、基本的には家の中を空っぽにする必要があります。
名義変更の手続きと並行して、遺品の整理や家財道具の片付けを進めましょう。
家の中に遺された物を、要る物・要らない物に選別し、不要品は処分します。
家屋の解体を依頼する場合も、家の中に家電や家具が残っていると費用がかさむため、なるべく自分で片づけておくのがおすすめです。
特にきょうだいがいて、それぞれ遠方に住んでいる場合、誰が率先して片付けを行うのか、何を処分せずに取っておくのか、話し合って決めておきましょう。
また、トラブルを未然に防ぐために、片付けを行う人以外が、後から口を出さないことも約束してくとよいでしょう。
実家を処分する流れ⑤：実家の査定を依頼する
遺品整理などが終わったら実家の査定を依頼します。
査定時のポイントやおすすめの査定方法をご紹介します。
複数の不動産会社の査定を受けるのがおすすめ
査定は複数の不動産会社から受けるのをおすすめします。
複数の査定を受けることでそれぞれの査定額を比較できるため、相場に見合った査定額を判断しやすくなります。
以下は、実際に家を売却した人に対して「何社の査定を受けたか」についてすまいステップが独自にアンケートした結果です。
3社以上の割合が75%以上であるため、3～5社を目安に査定を受けてみるとよいでしょう。
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実家を処分する流れ⑥：不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額に納得したら不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約の概要や契約形態の違いについて解説します。
媒介契約とは
査定額に納得できたら不動産会社と媒介契約を結びます。
3種類の契約から選ぶ
| ポイント | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | 〇 |
| 自分で買主を見つけてもよいか | × | 〇 | 〇 |
| レインズへの登録 | 5営業日以内に登録 | 7営業日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
| 契約の有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 規定なし |
実家を処分する流れ⑦：買主と売買契約を結ぶ
売却活動を通じて買主が見つかったら売買契約を結びます。
基本的に売主と買主が立ち会って契約しますが、事前に重要事項説明書の説明を受けたりや売買契約書の確認をする必要があります。
ただし、これらの書類は一般の方には難しい内容となっているため、担当者や説明する宅建士に疑問点を聞きながら進めるのがよいでしょう。
また、当日にすべて確認するのは非常に手間や労力を要するため、事前に原本のコピーを貰うなどして確認しておくのをおすすめします。
実家を処分する流れ⑧：決算・建物の引き渡し
売買契約を結んだあとに、買主から売主へ売買代金の支払い（決算）が行われます。
建物の引き渡しと売買代金の支払いは同時に行われ、売買契約から1ヶ月以内に行われるのが一般的です。
また、引き渡しと同時に所有権移転登記手続きも行われ、正式に売却が完了します。
実家を処分するための5つの準備
この章では、実家を売却する前の具体的な準備について解説します。
特に兄弟がいる場合は、話し合って決めるべきことについて、あらかじめ確認しておきましょう。
不要品を処分する
家に遺された物について、要る物に関しては相続人が引き取り、不要な物は以下の方法で処分しましょう。
- 買取に出す
- リサイクルする
- ごみ回収に出す
- 業者に依頼する
粗大ごみは、自治体によっては一度に出せる数に決まりがあります。ホームページなどで確認しておきましょう。
| 業者の種類 | 概要 |
|---|---|
| 遺品整理業者 | 遺族に代わって遺品を整理し、不要な物は買取や処分をする。場合によっては供養もしてくれる。 |
| 不用品回収業者 | 不要品の買取や処分をする。遺品整理は事前に遺族が行う必要がある。 |
家の売却時、不用品はどうするべき？処分する6つの方法や期限を解説
仏壇・神棚・お墓をどうするか決める
実家にある仏壇や神棚は、寺社に供養や祈祷をしてもらってから、移動や処分を行いましょう。
また、お墓についても引越しをするのか、実家近くの寺院に残しておくのかを決めなければなりません。
▼仏壇の引越し・処分
仏壇を相続人の家に移動する場合、事前にお寺の住職に供養（魂抜きなど）をしてもらいます。そして、引越し先の家で、改めて供養をしてもらいます。
仏壇を処分する場合には、移動する時と同じように供養をしてもらいます。
その後、お寺や仏壇店、不用品回収業者に引き取ってもらうか、粗大ごみとして処分します。
供養は、宗派ごとに異なります。
不要な場合もあるため、実家の菩提寺（檀那寺）に確認しましょう。
▼神棚の処分
神棚を処分する場合、神棚に祀っている「お札」を神社に返納します。
神棚自体の処分は、神社でお焚き上げをしてもらうか、神社で祈祷をしてもらった神棚は、自治体の規定に従ってごみとして処分できます。
▼お墓の引越し・処分
先祖のお墓を移す場合には、自治体に「改葬」を申請する手続きが必要です。まずは、菩提寺や墓地の管理団体に相談しましょう。
改葬の法要をしてもらう以外にも、墓石の解体費用などがかかります。
実家の購入費用がわかる書類を探す
家を購入した時の費用がわかれば、節税に繋がります。
家を売却した時に利益が出ると、利益に対して税金を納めなければなりません。
この「利益」とは、以下の式で計算します。
隣家と境界が確定しているか確認する
実家を売却する場合は、隣地との境界線が確定していなければなりません。
具体的には「確定測量図」があるかどうか、土地に境界標が残っているかを確認します。
確定測量図がない場合、売却前に土地家屋調査士に依頼して、確定測量をします。
確定測量には3ヶ月程かかるため、早めに確認しておきましょう。
確定測量ってなに？確定測量が必要なケースや費用感についても解説！
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実家の処分方法を決める
実家そのものをどのように処分するかも、決めなければなりません。
▼「仲介」で売却する
不動産会社に、広く買主を募集してもらう売却方法です。買主を不動産会社が仲介するので、「仲介」といいます。
広く買いたい人を募るので、買取よりも、高く売れます。
一方で、買主が現れるまで売却が完了しないため、売却期間の見通しが立ちづらいというデメリットがあります。
売却に時間をかけられる時間があり、できる限り高く売りたい場合には仲介がおすすめです。
▼「買取」で売却する
不動産会社に、直接家を買い取ってもらう売却方法です。
買取可能であれば、早く・確実に売却ができます。
ただし売却価格は、仲介で売却した場合の相場の6～8割程度になります。
2ヶ月以内に確実に売却したい場合は買取がおすすめです。
また、仲介では基本的に家の中の物を全て処分する必要がありますが、買取業者によっては、家財が残された状態でも売却ができます。
不動産買取は家・土地をスグに現金化できる！買取の流れや基礎知識をやさしく解説
▼知人や親族に譲渡する
知人や親族に譲渡する（個人間売買する）という方法もあります。
ただし無償での譲渡や、著しく低い価格での譲渡は、贈与と見なされます。譲渡された相手に贈与税が課されることに注意しましょう。
実家の処分を決めたら段取り良く進めて費用を節減しよう
実家を売却して処分すると決めたら、段取り良く準備を進めて、余分な出費を増やさないようにしましょう。
相続した状態から実家を売却できるようにするには、遺産分割後に名義変更をきちんと済ませ、家の中を空っぽにできるように片付けを進める必要があります。
スピーディーに売却を進めるには、早い段階で不動産会社の査定を受けておくことが重要です。
実家が遠方だったり、きょうだいが多いと、相続に関する書類手続きや遺品の整理に、思いがけず時間を取られてしまうこともあります。
準備が後ろ倒しになった結果、固定資産税や空き家管理の出費がかさんでしまうのを避けるためにも、今すべきこと・できることを把握して、少しずつでも進めていきましょう。
