【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

実家の処分で後悔をしない!余計な費用はかけず税金対策をしよう

親から実家を相続した場合に、自分では住まず、不要になってしまうことはあります。不要な家を残しておくと費用がかかってしまうため、早めに処分することが大切です。

相続した実家の処分は、方法次第で費用を節約して行えます。費用削減の方法や節税対策を知り、余計な出費を減らして賢く実家を処分しましょう。

Step2:売却を依頼する不動産会社選び

売却を依頼する不動産会社は、提示された査定額だけではなく、不動産会社の実績や担当者との相性など、総合的に判断して決めることが大切です。高額な査定を提示されたからといって、必ずしもその金額で売却できるわけではありません。

査定額はあくまで3ヶ月程度で売却できる目安の金額であり、実際の売却価格は買主との交渉や市場の需要などによって変動します。そのため、高額査定を信じて利用する不動産会社を決めても、実際には査定額を大幅に下回った金額でしか売却できず、損をしてしまうこともあります。

売り損を防ぐためには、査定額が相場から大きく離れていないかを確認することが大切です。また、不動産会社の実績は豊富か、担当者とストレスなくコミュニケーションが取れるかもチェックして、信頼できるパートナーを見つけましょう。

Step3:売却しやすい媒介契約を選択

不動産会社に仲介を依頼するには、業者と媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産会社に仲介業務を依頼するための契約と考えましょう。媒介契約には3つの種類があるため、自分の状況ではどれがもっとも売却しやすいかを考え、契約する種類を選ぶ必要があります。

【一般媒介契約】

  • 複数の不動産会社に依頼し契約できる
  • 自分で買い手を見つけて契約できる
  • 販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)
  • レインズへの登録義務はない(任意で登録は可能)

【専任媒介契約】

  • 複数の不動産会社に依頼し契約できない
  • 自分で買い手を見つけて契約できる
  • 不動産会社から依頼主への販売状況の報告頻度は2週間に1回以上
  • レインズへの登録義務は媒介契約から7日以内

【専属専任媒介契約】

  • 複数の不動産会社に依頼し契約できない
  • 自分で買い手を見つけて契約できない
  • 不動産会社から依頼主への販売状況の報告頻度は1週間に1回以上
  • レインズへの登録義務は媒介契約から5日以内

大きな違いは複数の不動産会社と契約できるか、自分で買主を見つけて契約できるかなどです。複数の不動産会社と契約可能なのは一般媒介契約のみで、他の2つは1社のみとの契約になります。

また、自分で買主を見つけられるのは一般媒介契約と専任媒介契約の2つであり、専属専任媒介契約は完全に不動産会社任せとなります。

もっとも制限の多い専属専任媒介契約は、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれるため、スムーズに売却しやすいです。反対に自由度の高い一般媒介契約は、不動産会社が活動に消極的になるケースもあります。

不動産流通システムのレインズへの登録義務も異なり、レインズへの登録義務があるほうが、より多くの人に物件情報を見てもらえるため、買主を募りやすくなることも覚えておきましょう。

Step4:価格を決めて実家の売り出し

不動産会社と媒介契約を結んだなら、売り出し価格を決めて実家を売り出します。覚えておきたいのは、売り出し価格と売却価格は、別物であるという点です。売り出し価格はいわば物件広告に載せる金額であり、売主の希望で自由に設定できます。

対して売却価格は、成約価格ともいわれ、買主と契約が成立したときの契約金額です。物件を売り出す際に決める売り出し価格は、ローンの残債や市場の相場、査定額などを参考にして決定しましょう。

また、売り出し価格は上限と下限の両方を決めておくことが大切であり、理想とする売却希望価格だけではなく、値下げが必要になった場合に、いくらまでなら下げられるかも考えておく必要があります。

Step5:買主が決まるまで内覧対応

物件広告を出した後は、買主が見つかるのを待ちます。家に興味を持つ人が出てきたなら、内覧の対応を行い、買主が決まるまでこれを繰り返します。内覧希望者が現れると、不動産会社から連絡が来るため、スケジュールを調整して立ち会いましょう。

また、内覧は不動産会社に任せることもできますが、家の魅力を十分にアピールしたいなら、自身も立ち会うことがおすすめです。

内覧は1件で決まることもあれば、数件、数十件しても決まらないこともあります。契約に至るまでには、平均5件から10件程度の内覧が必要といわれているため、根気よく続けましょう。

Step6:売買契約を結び実家の引き渡し

内覧で物件を気に入ってもらえたなら、諸条件を交渉して売買契約を結びます。契約時には売買契約書を作成し、交渉の内容をすべて書面に起こします。

売買契約書は売却価格や引き渡しの時期、引き渡しの条件や契約破棄、あるいは契約不履行となったときの対処など、売買契約における重要事項を記載するものです。口頭での約束はあとでトラブルに発展する可能性があるため、双方が合意している内容は、もれなく契約書に記載しておきましょう。

売買契約書を作成する時点で、手付金として売却価格の一部を受け取ります。手付金は買主と相談して決めますが、売却価格の10%とすることが一般的です。

契約締結後は、契約書に記載した日時で実家の引き渡しをし、その際に手付金を除いた残金の決済を受けましょう。

Step7:売却の翌年に確定申告

実家を売却して利益が出ている場合は、売却の翌年に確定申告を行います。利益の有無は、次の式で確認します。

売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費

上記の式で計算し、プラスになった場合は利益が発生しているため、確定申告が必要です。確定申告を行わないと、無申告加算税や重加算税などにより、通常よりも高い税率で所得税や住民税が課税されるため、必ず行いましょう。

確定申告は2月16日から3月15日までの間に行う必要があり、期限を超過すると延滞税を課せられます。土日の関係でスケジュールが若干ずれることもあるため、詳細な期限は事前に確認しておきましょう。

▶実家を売却すること検討してる方はこちら

実家処分にかかる費用・税金の節約方法

実家の処分には、さまざまな費用や税金がかかります。処分にかかる費用は、大きく次の3つです。

  • 譲渡所得税
  • 解体費用
  • 登録免許税

処分の方法次第で費用や税金は節約できるため、賢く対処してコストダウンを目指しましょう。

確定申告で特別控除の申請

実家を売却した際には、確定申告をすることで特別控除を申請できる場合があります。たとえば3,000万円の特別控除なら、売却によって発生した利益から3,000万円の控除が適用できるため、譲渡所得税の大幅な節税が可能です。

また、売却によって損失が出ている場合でも、確定申告をすることで損益通算や繰越控除が適用できます。損益通算とは、売却によって出た損失を別の所得と通算して節税ができるものです。

損失が1年で通算しきれない場合は、以降3年にわたって繰越控除ができるため、損失が大きいと複数年節税が行えます。

適用可能な補助金の申請

空き家となった実家の解体、あるいは不要物の処分をする場合は、適用可能な補助金がないか探してみましょう。空き家の解体や不要物の処分について補助金を出している自治体も多く、制度を活用することで費用負担を減らせます。

自治体によって内容は異なりますが、解体にかかる工事費を負担してもらえたり、不要物の処分費用を支給してもらえたりと、補助金制度を利用するメリットは大きいです。

実家の解体や不要物の処分を考えているなら、実家のあるエリアの自治体で確認して、利用できる補助金は積極的に申請しましょう。

登記手続きを自分で行う

実家を相続する際に行う所有権移転登記は、司法書士に依頼せずとも自身で行うことは可能です。また、ローンが残っている実家を売却した際の、抵当権の抹消登記も自力で行えます。

司法書士に依頼すると、登録免許税とは別に司法書士への報酬が発生します。司法書士への報酬を節約したいなら、登記手続きは自身で法務局に出向いて行うとよいでしょう。

支払い済みのお金を回収

すでに支払っているお金を回収することも、費用削減のポイントです。たとえば火災や地震保険に加入している場合は、早めに解約しましょう。各種保険は解約時に残期分の保険料を返金してもらえます。

また、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの費用は、売却時に日割り計算して買主に請求できます。まとめて支払っている費用は、売却時に精算できるため、買主に交渉して少しでも費用を回収しておくことが大切です。

実家を処分するときの気になる疑問

実家を処分するときに気になる疑問として、次の3つがあげられます。

  • いつまでも売却できないときはどうするか
  • 実家の所有権を放棄できないか
  • 処分せず活用する道はあるのか

疑問とその回答から、実家の処分についての知識をさらに深掘りして身につけていきましょう。

いつまでも売却できないときはどうするか

仲介で売り出していつまでも売却できない場合は、次の2つの方法で対処しましょう。

  • 不動産会社による買取
  • 空き家バンクを利用する

不動産会社と直接取引をして売却する買取は、仲介では売りづらい状態の悪い家でも手放せます。ただし、仲介よりも売却価格は下がるため、売却の確実性や売却スピードの速さを求める人におすすめの方法です。

空き家となった実家を処分するなら、空き家バンクに登録してもよいでしょう。空き家バンクは全国の空き家情報を掲載したサイトであり、空き家を譲渡したい人と利用したい人の両方がアクセスしています。

空き家バンクに登録すると、空き家を買いたい人、利用したい人を探せるため、引き取り手が見つかる可能性があります。

実家の所有権を放棄できないか

実家を相続した後に所有権を放棄することは、原則できません。所有権の放棄が可能なのは、相続前です。ただし、相続放棄を選択すると、実家以外のすべての資産の相続もできなくなることは理解しておきましょう。

2023年の4月27日から相続土地国庫帰属法が施行され、これ以降は特定の条件を満たすことで所有権の放棄が可能となります。しかし、2022年現在では所有権の放棄はできず、相続放棄か相続後の売却などで対処する必要があります。

処分せず活用する道はあるのか

相続した実家は必ずしも処分しなければならないわけではなく、活用する方法もあります。たとえばリフォームやリノベーションをして賃貸経営をしたり、古民家カフェのようにテナントとして利用したりしてもよいでしょう。

建物を解体するなら、新たに賃貸物件やテナントを建築して経営するほか、駐車場やトランクルーム、太陽光発電などで活用する方法もあります。

実家は処分方法から慎重に検討し出費は最小限に抑えよう

実家を処分するなら、どのような方法で手放すかを慎重に考える必要があります。処分方法次第で、かかる費用は大幅に変わります。

慎重に検討して処分方法を選ぶことで、出費を最小限に抑えて実家を手放すことも可能です。コスト削減や節税対策を念入りに行い、最小限の費用で実家を処分しましょう。

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