【一戸建て売却の流れ】相場の調べ方や高額査定のコツも紹介

更新日:2020年8月31日

一戸建ての売却を検討しているが「何から手を付けていいか分からない」という方は少なくないでしょう。

一戸建て売却を成功させるには、周辺の価格相場を把握し、物件のアピールポイントを考え、高値で買ってくれる人を探すなど、地道な努力が必要です。

この記事では、一戸建ての売却で得するために重要な情報を紹介していきます。一戸建て売却で得するためのコツを学んで売却を成功させましょう。

監修逆瀬川 勇造

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士

一戸建て売却の流れと期間

まずは一戸建て売却の流れを把握していきましょう。

一戸建て売却は6ステップがあり、売却完了までに6カ月程度の期間がかかります。一戸建てはマンションに比べ買い手を見つけることが難しく、売却期間が長くかかる傾向があります。

この章では、各ステップの詳細を解説していきます。一戸建て売却の流れの全体像を捉えて、自分が実際に一戸建てを売却している様子をイメージしながら確認していきましょう。

Step1:査定依頼

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Step3:売却活動開始

査定価格を基準に売主が一戸建ての売り出し価格を決めて、いよいよ物件を売りに出します。

基本的に売り出し中の売却活動は、不動産会社主導でレインズや不動産ポータルサイトへの掲載・周辺地域へのチラシ投函などが行われ、売主がすることはほとんどありません。

ただし、すべてを不動産会社任せてはいけません。活動活動がスムーズに進んでいるか、不動産会社と連絡を取り合って定期的に状況を確認しましょう。

Step4:内覧対応

売却活動のなかで購入希望者による内覧（内見）の申し込みがあると売主はその対応が必要です。

内覧では購入希望者が直接家を訪れ見学するため、購入の意思に大きな影響を与える重要な要素になります。

そのため、家を掃除を事前に行うなど売主は事前に準備をしておく必要があります。一戸建ての場合、玄関や浴室・トイレなどの水回りや和室のふすま・畳などを掃除したり修繕しておくことをオススメします。

Step5:売買契約の締結

内覧者が購入を希望すると、売却条件・価格などを購入希望者と相談・交渉します。一般的には購入希望者から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を話し合って決めます。

価格交渉が中心になりますが、この際に改修個所の有無や物件の引渡し時期など売却までの必要作業・スケジュールも併せて決めるようにしましょう。

また、交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねません。直接当事者同士で話し合うことは控えましょう。

条件の交渉に折り合いが付き、買主・売主とも戸建ての売買に合意すれば売買契約を締結します。一般的には売買契約締結日に買い手が手付金として購入代金の一部を支払うことになっています。

売買契約を一度結んでしまうと、解除するのは難しくなるため契約書類に記載されている情報をきちんと確認してから契約を結ぶことを心掛けましょう。

Step6:決済・引渡し

決済と物件の引き渡しは同時に行われることが多く、所要時間は約1~2時間です。

買主の多くは住宅ローンでの購入になるため、決済手続きは買主が住宅ローンを借りる銀行に売主と買主、双方が媒介契約を結んだ不動産会社、司法書士が集まって行われます。

買主からの購入代金全額の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。

物件の引き渡した後は、不動産会社への仲介手数料や公共料金の精算、税務申告、なども忘れないようにしましょう。

以上が一戸建て売却の大まかな流れです。

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一戸建て売却前に相場を確認しよう

戸建て周辺相場を知ることは、一戸建てをより高く売却するためのカギとなります。

この章では、一戸建て売却を成功するために相場を知るべき理由や相場の調べ方を紹介します。

一戸建ての相場が分かると得をする理由

普段見られることは無いかと思いますが、実は、不動産の売買価格相場はインターネット上で調べることが可能です。

それでは戸建ての相場について見ていきましょう。

築年数によって相場が異なる

戸建ての相場は「築年数」と相関しており、早く売った方が高く売れます。逆に、築年数が古いほど、それに伴って価値も下落します。

国土交通省は、木造戸建住宅の価値は築10年で50%、築20年を過ぎると20%程度に下落すると発表しています。

また、築30年を超えると建物の価値はゼロになり土地にしか価格がつかないことがほとんどです。

このように築年数に応じた戸建て相場を頭に入れておきましょう。戸建てを高く売りたいなら、早い段階で売却するのに越したことはありません。

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価格相場を調べる方法

不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』を使えば簡単に相場を調べれることができます。

このサイトでは実際に売れた価格（成約価格）調べることができるので、あなたの一戸建てが実際に売れる価格に近い金額が分かります。

使い方も以下3ステップでとても簡単です。

上記の方法で自分の一戸建ての条件と近しい物件の成約価格を見つけてみましょう。

相場の調べ方について詳しく知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

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一戸建て査定の方法と評価ポイント

価格相場を掴んだ後は、実際に不動産会社から査定してもらいましょう。

この章では、不動産会社が行う査定方法や査定で評価されるポイントを紹介していきます。

机上査定と訪問査定がある

不動産会社に査定を依頼する場合「机上査定」と「訪問査定」の2種類のいずれかを選ぶことになります。

机上査定とは、実際に不動産をみないでデータや概要をもとに簡易的に査定額を算出する査定方法です。

一方、訪問査定とはデータだけではなく、現地の状況を加味して査定額を算出する査定方法です。

【早く査定額を知りたいなら】机上査定

机上査定とは、家の基本情報と過去の取引事例をもとにした査定方法のことです。

簡易査定とも呼ばれ、査定依頼してから1日程度で査定結果をメールで伝えてもらえます。

結果の正確性はそれほど高くありませんが、気軽に利用できるため、ある程度の価値を知ってから売却の判断をしたいという方にオススメです。

【正確に査定額を知りたいなら】訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、物件を詳細にチェックして資産価値を算出する方法です。

物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないと分からない部分が多いため、より正確な査定額を割り出すことが可能です。

机上査定に比べて査定結果が分かるのに時間がかかりますが、戸建て売却するには正確な査定が必要なため、戸建て売却を前向きに検討している方にオススメです。

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一戸建て価値の算出方法

一戸建てを査定する際、建物と土地で分けて計算をします。それぞれどのような計算を行うのでしょうか。

建物の算出方法

一戸建ての場合は「原価法」を用います。原価法では、今ある物件を現在の物件で再取得した場合に、いくらかかるのかを考えて査定を行います。また、経年劣化した部分も考慮するため、該当不動産の再取得の費用から、減価償却費を差し引いたものが原価法での査定結果になります。

土地の算出方法

土地の場合は「取引事例比較法」を用います。取引事例比較法は、査定する土地と実際の売買取引事例と比較しながら価値を算出する方法です。

不動産取引は、ケースバイケースで金額が変わるため、明確にいくらと計算することは難しいですが、いくつかの事例を参考にすることで、ある程度の相場価格は算出できます。

ただし、土地は同じエリアであっても形状や道路との設置状況によって査定額が異なります。

一戸建て査定で見られるポイント

一戸建てを高く売るためには、どんなポイントが査定額に影響するか知ることが大切です。

戸建ての査定時にチェックされやすいのは次の9つです。

影響度の高い築年数や立地条件は売主の努力で変えることはできませんが、内装や外装をキレイすることはできるでしょう。

また、実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを査定時に積極的に伝えるのも査定価格を上げるコツです。

査定で評価されるポイントを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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一戸建て売却にかかる費用・税金

一戸建て売却には様々な費用や税金が発生します。一般的に一戸建て売却額の5～7％の費用がかかります。売却費用の内訳は以下の通りです。

一戸建ての売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な費用を中心に紹介します。

仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に成約した場合に、仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、売買価格の大きさによって以下の通り変わってきます。

例えば、一戸建ての売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

なお、法律で定められている手数料率はあくまでも上限だけであり、交渉次第では手数料を下げることも可能です。

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印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙にかかる税金のことで、売却価格によって決められた金額を納税する必要があります。郵便局などで収入印紙を購入し、不動産売買契約書に貼って印鑑で消印します。

売却価格によって印紙税は以下のように変わります。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されますので注意しましょう。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関により設定される、購入する一戸建てを担保にする権利を指します。

住宅ローンで一戸建てを購入している場合、抵当権が残ったままでは売却できないため、住宅ローンの残債を清算し抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消は一般的には司法書士に依頼することが多く、だいたい2万円程の費用がかかります。

また、ローンを一括で返済する場合金融機関に手数料として2万円程度が請求されます。

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所得税、住民税、復興特別所得税

一戸建て売却によって、利益が出た場合にのみ支払う税金として、所得税、住民税、復興特別所得税があります。

これらの税金は一戸建ての売却金額から、一戸建ての購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合にのみ支払いが必要な税金です。

また、物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。

例えば、売却価格が5000万円、取得費が4000万円、譲渡費用が400万円とすると、譲渡所得は「5000万円−4000万円−400万円」で600万円が譲渡所得です。

この600万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。

例えば、2017年4月1日に購入した不動産を2022年4月1日に売却した場合、2017年1月1日時点の所有期間は4年9カ月で5年以下なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わるので、注意が必要です。

不動産売却でかかる税金について詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。

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税金控除を有効活用しよう

一戸建ての売却で売却益が出れば税金がかかりますが、一定の条件を満たせば税金の控除特例を利用して負担を軽くできます。

代表的な特例は「3000万円特別控除」です。この特例は、戸建てやマンションなどマイホームの売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例です。

この特例を利用すれば、一戸建てを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。

その他にもいくつか税金の控除制度があるので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧下さい。

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一戸建てを売却したら確定申告が必要

一戸建てを売って利益が出たら税金を支払う必要があるので必ず確定申告しましょう。確定申告の時期は、2月16日〜3月15日と決められており、必要事項を申告書に記入してて必要書類を揃えて税務署に提出する必要があります。申告書は、税務署で入手することができます。

また、利益が出ていなくても確定申告をすることで税金を控除できる可能性があるので、確定申告は忘れずに行いましょう。

土地売却時に利用できる節税対策について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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一戸建て売却を成功させる3つのコツ

一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

一戸建て売却の手続きは、ほぼすべてを不動産会社が担ってくれるので「不動産会社選び」が大切です。

不動産会社選びで失敗すると、一戸建て売却がスムーズに行われなかったり、納得のいく値段で売ることができない可能性もあります。

よって、一戸建ての売却の実績があり、地域情報に精通している会社を選びましょう。

大手は幅広いネットワークが特徴で、中小の会社は地域密着で集まる情報も異なるので、複数の不動産会社を比較して選ぶことが大切です。

不動産会社は担当者の力量で選ぶ

不動産会社を比較する際は、査定額だけでなく、担当者の力量も確認しましょう。

正しい担当者選びのポイントは、しっかりコミュニケーションが取れ、自分と相性が合う人か、不動産取引のスキルや提案のレベルが高いかどうか、という点です。

スキルやレベルを見極めるには、担当者に質問する内容を用意しておくことです。例として担当者の力量を見きわめる効果的な質問を記載します。

どれも販売戦略上重要なことばかりですので、上記の①～③の質問に曖昧に答えるような担当者や不動産会社はおすすめできません。

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不動産一括査定を使って複数社に査定依頼しよう

不動産会社の中には、契約を得るために意図的に高い査定額を提示して、売り出した後に値下げの提案をする企業もいます。

1社にしか査定依頼をしていなければ、査定額が高いか低いか判断できず、相場とかけ離れた価格で売り出すことになりかねません。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切なのです。

各社が提示する査定額を比較でき、相場とかけ離れた査定額を提示する会社を見分けることができます。

複数の不動産会社に査定依頼をする場合は「不動産一括査定サイト」の利用がオススメです。

無料で利用することができ、一括でお住まいの地域の優良な不動産会社に査定依頼できます。

内覧準備を怠らない

一戸建て売却を成功させるには、内覧者に好印象を持ってもらうことが重要です。
「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱し汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象を大きく違います。

内覧の際には買い主に「この家に住みたい」と思ってもらえるような工夫が必要です。

玄関や水回りは清潔か、照明が暗すぎないか、匂いが残っていないかは特に注意しましょう。

特に、最も重要度が高い箇所は浴室・キッチン・トイレなどの水回りです。
水回りは衛生面において多くの人が気になる部分です。たとえば、お風呂場にカビが生えているだけで印象がとても悪くなります。家を売る出すなら、真っ先に水回りを掃除しましょう。

汚れがひどいならハウスクリーニングを検討

掃除が苦手な人はハウスクリーニングサービスを依頼するのもいいでしょう。プロ用の機材でやテクニックで徹底的にきれいにしてくれます。

特に「浴室」「トイレ」「キッチン」などの水まわりが汚いと中古感が出てしまうため、魅力を感じてもらえません。自分で落としにくい汚れがあればプロに任せるとよいでしょう。

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「早く」売りたいなら買取を選ぶ

転勤や離婚などで、一刻も早く一戸建てを売りたい人は買取という売却方法で売ることをオススメします。

買取とは不動産会社が一戸建てを直接買い取る方法です。

一般的に仲介で家を売る場合6カ月ほど期間がかかりますが、買取の場合は買主探しが不要なので最短1~2週間で売ることができます。

ただし、売却価格が相場よりも7割程度に下がってしまうデメリットもあります。

多少金額が安くなっても構わないから早く売りたい場合は、初めから買取を依頼した方が良いでしょう。

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一戸建て売却で失敗しない4つの注意点

一戸建て売却の際は注意点がいくつかあります。売却準備をするのと、合わせてチェックしておきましょう。

必要書類は早めに準備する

一戸建てをスムーズに売却するには必要書類を準備しておくことが大切です。

一戸建てを売るには、物件の所有者であることを証明する「登記済権利書」、物件情報が分かる「間取り図・測量図」などが必要です。

基本的には市役所や法務局で必要書類をそろえることができます。

必要書類については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせて確認してみましょう。

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ローン残債は完済しないと売れない

一戸建てを売却する人の中には、住宅ローンが残っている方もいるでしょう。

ただし、ローンが残っている一戸建てを売るには、売却代金でローンを清算して抵当権を外さなければいけません。

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土地の境界線が確定してないと売れない

一戸建ては土地とセットで売ることになりますが、隣家との境界があいまいだと売れにくくなります。

長く住んでいると、境界線があいまいでも気にせず過ごせたかもしれませんが、一戸建て却後の境界をめぐるご近所トラブルは後を絶たないので、買主は境界が定まっていない家の購入を断念してしまいます。

もし土地の境界があいまいな一戸建てを売りたい場合は、まず、法務局で境界確認書や確定測量図を取得して境界線を調べましょう。

土地の境界があいまいな場合は確定測量が必要です。確定測量について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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一戸建ての欠陥は正直に伝える

一戸建て売却時に物件に欠陥があることを知りながら、それを隠して売った場合、売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられるので注意しましょう。

瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥があることを指し、「見えない欠陥（瑕疵）については売主側が責任を取ること」が求められます。

欠陥を隠したまま一戸建てを売ってしますと後から売主の責任問題となり、慰謝料の支払いや契約解除へ発展してしまいます。

一戸建てでは「雨漏り」「シロアリ被害」「周辺の騒音」「事故歴」などのトラブルが該当し、適用期間は引き渡しから2~3か月程度とするのが一般的です。

ただし、こうした問題について事前に買主に伝え、納得した上で購入していた場合は瑕疵担保責任を追及されることはありません。

なお、2020年4月1日に施行された改正民法により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わっていますが、基本的な内容は同じものと考えて問題ありません。

一戸建て売却よくある質問

最後に、一戸建て売却を検討している方が疑問に持ちやすいよくある質問に答えていきます。

売却か賃貸か迷う場合はどうする？

最近では、都心を中心として一軒家を賃貸に出しているケースもありますが、実際どちらの方がお得でしょうか。

一般的には、都心であり、かつ、駅から近い立地にある物件は賃貸価値が高い可能性があるため、検討余地はあるかと思います。

考えてみる場合には、維持費に対して賃料が上回るかどうかを計算してみると良いでしょう。維持費とは、ローンの返済額や管理費、固定資産税などの経費です。賃料は、不動産ポータルサイトなどで近くの似たような物件の賃料を探してみると目安をつけられます。

なお、維持費よりも賃料が上回る場合であっても、実際に借り手がいなかったり、空室が出てしまったりするとマイナスになる可能性がありますので、十分に検討の上決めるようにしましょう。

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売却前のリフォームで一戸建てを高く売却できるか？

結論からお伝えしますと、リフォームはしない方がよいです。

その理由としては、中古住宅を購入される方で、リフォームを希望される方の多くは自分たちでリフォームをしたいと思っているからです。

中古住宅のメリットとして、新築よりも安いということがありますが、比較的安価な中古住宅を購入することで、自分なりのリフォームをしたいという人は多くいらっしゃいます。

そのため、先にリフォームをしてしまうと、買い手がつきづらくなってしまう可能性があります。

一方で、水回りに関しては極力キレイにしておくことをオススメします。そのため、トイレやキッチンなど、部分的に新しいものに取り替えておくなどは不動産会社と相談して実施してみても良いでしょう。

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一戸建てが売れない場合どうする？

一戸建てが売れない場合には「売れない原因」を特定することが大切です。

例えば、売れない原因が内覧時の対応にも関わらず、むやみに売り出し価格を下げても効果がありません。

そのため、半年以上売れない期間が続くのであれば、これまでアプローチした購入検討者が購入を見送った理由を不動産会社からヒアリングした上で、適切な対策を打っていきましょう。

一戸建てが売れない原因や対策が知りたいか方はこちらの記事をご覧ください。

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