更新日:2020年6月29日
一戸建てを売却する場合、価格は不動産会社が行う「査定」によって決まります。
しかし、同じ家は一つとして存在しないことから、査定を行う不動産会社によって査定価格は大きく異なります。（100万円以上の差が出ることも）
家の持ち主としてはなるべく高く売りたいと思うのが心情でしょう。この記事では、一戸建ての売却で得するために重要な情報ご紹介していきます。
一戸建ての売却で高額査定を受け取るには、周辺の価格相場を把握し、物件のアピールポイントを考え、高値で買ってくれる人を探すなど、地道な努力が必要です。
この記事では、一戸建て売却で得するためのコツを学んで一戸建て売却を成功させましょう。
一戸建て売却の流れと期間
まず、一戸建て売却を売却の流れを把握しておきましょう。
大きく分けると6つのステップに分かれており、売却するまでに6カ月程度の期間がかかります。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| ①事前準備 | 2週間 |
| ②査定依頼 | |
| ③媒介契約の締結 | |
| ④売買活動開始 | 3~4カ月 |
| ⑤条件交渉 | |
| ⑥売買契約・引渡し | 1カ月 |
一戸建てはマンションに比べて買い手を見つけることが難しく、売却までに期間がかるので早めに売却準備を進めておくことが大切です。
では、売却ステップを一つずつ解説していきます。
Step1:事前準備
一戸建てをより良い条件で売却するには、事前準備が大切です。
いきなり不動産会社に連絡を取る前に、具体的には次の3つの準備をしておきましょう。
・一戸建ての相場を調べる
・ローン残債を確認
・必要書類を揃える
まずは、インターネットを使って自分の所有している一戸建てがどれくらいの価格で売れる、相場を把握しましょう。
ローンが残っている場合は、残高を確認しておきましょう。ローンが残っている場合、物件の引き渡し時の手続きが異なるため、不動産会社に残高を伝えなければいけません。
次に、一戸建て売却を行う際に必要となる書類も準備しておきましょう。代表的な必要書類は次の通りです。
| No | 項目 | 目的 |
|---|---|---|
| 1 | 登記済権利証 | 登記名義人の変更 |
| 2 | 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 |
| 3 | 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 |
| 4 | 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 |
| 5 | 身分証明書 | 売主本人の確認 |
一戸建てを売るには、物件の所有者であることを証明する「登記済権利書」、物件情報が分かる「間取り図・測量図」などが必要となります。
基本的には市役所で必要書類をそろえることができます。
必要書類については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせて確認してみましょう。
不動産売却の必要書類を準備せずに不動産売却を開始してしまうと売却がスムーズに進まなかったり、買主の方とトラブルになりかねません。この記事では不動産売却に必要な書類から各書類の使用用途、使用タイミング、さらには不動産売却後に必要な手続き、[…]
Step2:査定依頼
事前準備が終わったら、自身の一戸建てがいくらで売れるか不動産会社に査定依頼をして見積もってもらいましょう。
査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社へ依頼をしましょう。
自身で調べた相場情報と、査定価格がかけ離れていないか、査定額の根拠はあるかなど、気になった不動産会社に質問していきましょう。
査定依頼をした不動産会社のなかから仲介を依頼する会社を選んでいくことになります。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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Step3:媒介契約の締結
査定を依頼した不動産会社の中から、売却を仲介してくれる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
契約形態には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれ契約の特徴やメリット・デメリットは異なります。自身の希望条件・売却希望時期を踏まえて、契約形態を慎重に選びましょう。
売却契約の違いについては、以下の記事で詳しくは紹介しています。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契約[…]
Step4:売却活動開始
査定価格を参考に、売主が一戸建ての売り出し価格を決めて、いよいよ物件を売りに出します。
一戸建てを売り出したら、基本的には不動産会社が売却活動を進めてくれるので、ちゃんと活動しているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。
購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して内覧の対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。
Step5:条件交渉
購入希望者が現れたら売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を話し合って決めます。
売却条件や価格などの内容をしっかりと確認し、検討していきます。改修箇所の負担の有無や、物件の引渡し時期などの細かい部分も決めていきます。
交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。
Step6:売買契約・引渡し
売買条件が決まれば、売買契約を締結します。一般的には売買契約締結日に買い手が手付金として購入代金の一部を支払うことになっています。
買主からの購入代金全額の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。
物件の引き渡した後は、不動産会社への仲介手数料や公共料金の精算、税務申告、なども忘れないように注意しましょう。
以上が一戸建て売却の大まかな流れです。
一戸建て売却相場の調べ方
戸建て周辺相場を知ることは、一戸建てをより高く売却するためのカギとなります。
この章では、一戸建てを成功するために相場を知るべき理由や相場の調べ方を紹介します。
一戸建ての相場が分かると売却しやすくなる
一戸建ての周辺相場は「いくらで売れるか」と「いつ売るのが良いか」の観点で正しく理解することが大切です。
①相場が分かると、売り出し価格で得をする
正しい売り出し価格を設定できると、売却ではとても有利になります。
| ケース | 売却への影響 | 損するか得するか |
|---|---|---|
| 売り出し価格が安い | 本来売れる値段よりも安く売ってしまう。相場より数百万円損する場合も。 | 損する |
| 売り出し価格が高い | 売れ残ってしまう。期限までに売るために大幅に値下げすることも。 | 損する |
| 売り出し価格が正しい | スケジュールの範囲で一番高く売却できる。 | 得する |
一戸建てを売却する際は「いつまでにいくらで売りたい」といった希望がありますよね。
売り出し価格を正しく設定できれば、希望のタイミングで希望通りの金額で売ることができます。
逆に言えば、一戸建て売却の際の周辺相場や判断基準を知らずに不動産査定に出すと、売却までの期間が長引き、安値で売りすぎて損する可能性が高まります。
②売り時が分かると、売れるタイミングで売却できる
売却する予定の一戸建てが、どのような場所にどのような構造であるのかで、買う人の特徴も変化してきます。
たとえば、受験が盛んな地域にあるファミリー層一戸建ての場合です。
買い手が多いタイミングは、受験の準備や入学手続きの多い時期の前までですよね。
言い換えれば、全く需要のないタイミングでは売却価格も落ちてしまいます。
普段見られることは無いかと思いますが、実は、不動産の売買価格相場はインターネット上で調べることが可能です。
それでは、相場の調べ方について見ていきましょう。
価格相場を調べるための方法2選
相場を調べるための方法はいくつかありますが、ここではオススメの2つの方法をご紹介していきます。
レインズ
国土交通大臣指定の不動産ポータルサイトである「レインズマーケットインフォメーション（通称レインズ）」で相場を調べる方法もあります。
レインズでは、実際に取引された成約価格を調べることが可能です。
現在売りに出されている価格や過去に成約した価格など、さまざまな不動産の価格情報を調べることができます。
また、レインズのサイトで過去に成約した価格を多数調べていると、次第に相場観が養われてくることもポイント。売りたいマンションがいくらくらいで売れそうかを想像しやすくなります。
参考：レインズマーケットインフォメーション
土地情報総合システム
土地総合情報システムは、国土交通省が提供しているサイト。不動産の取引価格や、地価公示・都道府県地価調査に関する情報を調べて閲覧することが可能です。
レインズと同様に、実際に行われた取引価格を調べることができます。四半期ごとの取引情報を確認でき、「選択した四半期のみ」「過去1年間を含む」「過去2年間を含む」など、期間を選択することが可能です。実際に売れた価格を見ることができるので、相場を知るには最良のデータだといえます。
参考：国土交通省「土地総合情報システム」
相場の調べ方について詳しく知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
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一戸建て査定の流れと評価ポイント
価格相場を掴んだ後は、いよいよ実際に価格査定を受けるための準備へと進めていきます。
この章では査定時の流れと査定で見られるポイントを紹介していきます。
一戸建て査定の流れ
一戸建て査定の流れを紹介していきます。
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| STEP1 | 不動産会社に査定依頼 |
| STEP2 | 訪問日時を決める |
| STEP3 | 不動産会社の現地調査 |
| STEP4 | 査定結果の報告 |
STEP1 不動産会社に査定依頼
まずは不動産会社に査定を依頼します。査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、実際に不動産をみないでデータや概要をもとに簡易的に査定額を算出する査定方法です。
簡易査定とも呼ばれ、数時間～1日の期間で手軽に行われます。近年では、特別に書類を用意することなくネット経由で無料で査定依頼を出すことができるようになっています。
一方、訪問査定とはデータだけではなく、現地の状況を加味して査定額を算出する査定方法です。
査定結果が出るまで3~4日の期間がかかりますが、不動産会社の担当者が実際にマンションに訪問し調査するので机上査定よりも正確な査定額が分かります。
一戸建て売却を積極的に検討している場合は訪問査定を選びましょう。
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STEP2 訪問日時を決め、現地調査
訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。
もちろん立ち合いが必要で、大体2~3時間ぐらいはかかるとみて、時間に余裕がある日時にするようにしましょう。
予定していた訪問日時にて、不動産会社の担当者による現地調査が始まります。
STEP3 査定結果の報告
現地調査から3~4日後に査定結果が届きます。査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。
もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと信用できない担当者の可能性が高いです。
一戸建て査定で見られるポイント
少しでも高く売るためには、どんなポイントが査定額に影響するか知ることが大切です。
一般的には築20年を経過すると、建物としての資産価値がなくなると言われています。
ただす、築年数が古くても、査定で見られるポイントが高評価の一戸建てなら、高値で売却されるケースもあります。
自身の一戸建てに当てはまるものを下記表を確認してみましょう。
| チェック箇所 | 影響度 | |
|---|---|---|
| 建物 | 築年数 | ★★★★★ |
| 外装（屋根、傾き） | ★★★ | |
| 内装（間取り、生活動線、雨漏り、異臭有無） | ★★★ | |
| 設備（水回り、破損状況） | ★★ | |
| 付加機能の有無 | ★ | |
| 土地 | 交通の便などの立地条件 | ★★★ |
| 土地の面積・形状 | ★★ | |
| 日照・眺望 | ★ | |
| 接道道路との関係 | ★★ |
査定額への影響度が高いのポイントの評価が高いと、高額査定も期待されます。
査定で評価されるポイントを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
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一戸建て売却にかかる費用
一戸建てを売却する際には、手数料などの各種費用がかかります。具体的には、主に以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 売買契約書作成時の印紙税
- ローン返済にかかる費用
仲介手数料
一戸建てを売却する際、個人間での売買も可能ですが、一般的には不動産会社に仲介を依頼する形になります。
その場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。売却金額が400万円を超える場合、売却価格の3%+6万円の手数料がかかります。
売却価格が400万円を超える場合とした理由としては、売却価格によって手数料率が異なるからです。詳しくは、以下の表をご覧ください。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％+6万円)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+6万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
なお、法律で定められている手数料率はあくまでも上限だけであり、交渉次第では手数料を下げることも可能です。具体的には、「4-4：手数料などの費用を安く抑えるためのコツ」をご覧ください。
売買契約書作成時の印紙税
売買契約書とは、一戸建てを売却する際売主と買主との間で交わす契約書のことです。
この売買契約書に対し、収入印紙を購入して貼付することで納税を果たしたことになります。印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されますので、注意しましょう。
売却価格によって金額は異なりますが、売却価格が1,000~5,000万円の場合で1万円がかかります（令和2年3月31日までは軽減税率適用のため）。
ローン返済にかかる費用
一戸建ての売却に際し、ローンの残債がある場合には一括してローンの返済を行うことが一般的です。
もし、一戸建てを売却した後、住み替えを検討されている場合には、ローン残債と売却価格、新しい住まいにかかる費用を鑑みて資金計画を立てる必要がありますので、パートナーである不動産会社と相談しながら計画的に進めましょう。
また、ローンを一括で返済する場合、金融機関に手数料を支払う必要があります。
借り入れをした金融機関によっても金額は異なりますが、およそ2万円かかると考えておくと良いでしょう。
加えて、ローンを借りる際、土地や住宅を担保に入れている場合には抵当権抹消登記をする必要があります。
通常、この抵当権抹消登記は、司法書士の方に依頼することになります。抵当権抹消にかかる費用と司法書士の方への手数料を合わせ、概ね1万円程かかると考えておきましょう。
不動産売却にかかる費用について更に詳しく知りたい場合、以下の記事をご覧ください。
家や土地などの不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われていますが、具体的に「手数料がいくらかかるか」「いつ支払えばいいか」を分からない人も多いでし[…]
手数料などの費用を安く抑えるためのコツ
ここまで、一戸建てを売却する際にかかる各種費用を見てきました。最も大きい費用が仲介手数料になりますが、3%と聞くとそれほど大きく無いように感じてしまうかもしれませんが、3,000万円の物件を売却した場合には、96万円の手数料が発生しし、その他の費用もかかるためおよそ100万円の費用がかかることになります。
ここでは、いくつか費用を抑えるためのコツについてご紹介をしたいと思います。
方法1：専任媒介契約を結ぶことを条件に手数料を値引きする
不動産会社との契約には、複数のパターンがあり、1社とのみ契約を交わすパターン（専任媒介契約）と、複数社と契約を交わすパターン（一般媒介契約）とがあります。
そのため、1社とだけ契約を交わし、全てをお任せすることを条件として手数料を安くしてもらう交渉をしてみることはありです。
不動産会社にとっては、売主と契約するだけではお金を得られず、売買が成約してようやく収益を得ることができます。そのため、専任媒介契約を結ぶことで、収益を得られる可能性が高くなることから、不動産会社にとってメリットがあるのです。
専任媒介契約などの媒介契約について更に知りたい場合は以下の記事をご覧ください。
不動産の売却をする際には不動産会社と「媒介契約」を結びます。この媒介契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。初めて不動産を売却する人の中には「どの媒介契約を選んでいいか分からない」という人も多いと思います。[…]
方法2：仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
不動産会社の中には、手数料が無料または安いことを謳って営業活動をしている会社があります。そうした会社にお願いをすることで、交渉をせずに手数料を下げることが可能です。
ただし、注意しなければいけない観点として、手数料が低いことで販売活動が疎かになりやすく、結果売れないということがあれば本末転倒です。こうした会社と契約をする場合には、なぜ手数料が安いのかをしっかりと確認しておくことが重要でしょう。
仲介手数料について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
不動産売却では、不動産会社が媒介してもらった方が確かにスムーズで便利です。しかし、物件価格によっては、高額な仲介手数料がかかるため「本当に適正なのか」と疑問に感じるかもしれません。この記事では、不動産取引において、仲介手数料は値引きでき[…]
一戸建て売却時にかかる税金と節税方法
一戸建てを売った際、もし、利益が発生した場合には確定申告にて税金を支払う必要があるので覚えておきましょう。
なお、利益の算出方法はやや複雑な計算で成り立っているため、パートナーである不動産会社に相談しながら進めると良いでしょう。
また、簡単にお伝えしておきますと、3,000万円以上の利益が出ていない場合には税金がかからないのでご安心ください。
税金の計算方法とは？
税金を計算するためには、まずは一戸建てを売って得た利益の計算から行う必要があります。
売却益の計算方法
売却益は、以下の計算式で計算をすることができます。
売却して得られた金額に対し、購入時の金額だけでなく、購入時や売却時の手数料など諸費用を除いて算出されます。計算した結果、売却益（譲渡所得）がマイナスである場合、税金はかかりません。
※売却益がマイナスの場合も確定申告をしておくことをオススメします。
税金（譲渡所得税）の計算方法
利益を求められたら、次は支払う税金（譲渡所得税と呼ばれます）について計算します。なお、この税金には、所得税、住民税、復興特別所得税の3種類があります。
所得税と住民税は、物件の所有期間が5年を超えているか否かで税率が大きく変わってきます。また、復興特別所得税は、所得税に対して課されます。
まとめると以下の表の通りとなります。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年より短い場合 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超の場合 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
例えば売却価格が5000万円、取得費が4000万円、譲渡費用が400万円とすると、譲渡所得は「5000万円−4000万円−400万円」で600万円が譲渡所得です。
この600万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。
600万円（譲渡所得）×39％（税率）＝234万円
600万円（譲渡所得）×20％（税率）＝120万円
なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。
例えば、2017年4月1日に購入した不動産を2022年4月1日に売却した場合、2017年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わるので、注意が必要です。
不動産売却でかかる税金について詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。
家を売却して利益が出ると税金がかかります。しかし「税金」と聞くと難しい印象があり「家を売却したら税金はいくらかかるの？」といった不安を持っている人は多いのではないでしょうか。そこで今回は、家を売却したときにかかる税金の計算方法や税金対策[…]
税金控除の制度とは
この章のはじめに、3,000万円以上の利益が出ていない場合は税金がかからないとお伝えしましたが、それは控除の特例があるためです。
ここでは、税金控除で代表的な2つの制度をお伝えしておきます。
3,000万円特別控除
家を売却して売却益が出た場合にに、売却益から3000万円までが控除される特例です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。
例えば、家を売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。
ちなみに、この控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。その条件とは、「自分が居住していた不動産であること」「売却した年をさかのぼって、2年間に特別控除や他の譲渡損失の特例を受けていいないこと」「買主とあなたの関係は夫婦や親子など特別な間柄でないこと」などです。
No.3302 マイホームを売ったときの特例
10年超所有軽減税率の特例
2つ目の特例として、10年よりも長く住んだ住居における特例をご紹介しておきたいと思います。
マイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまる場合には、かかる所得税が10%となり、長期譲渡所得の場合より5%安くなります（6,000万円を超える分については15%で計算）。
なお、こちらは3,000万円特別控除との併用が可能です。
家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。課税対象になら[…]
売却益が出ていない場合も確定申告が必要
売却益が出ていない場合、確定申告は必須ではありません。一方で、確定申告を行っておくことでメリットもあります。理由は、売却損を申告しておくことで、税負担を緩和し、税金の還付が受けられる可能性があるためです。
例えば、給与所得で300万円、不動産所得で100万円を得ている場合、合計400万円が課税対象額です。合算は所得がマイナスになった場合も可能で、給与所得300万円に対し、不動産所得が-500万円なら、差し引きしてその年の課税対象額はゼロになります。課税対象がなくなることで、税負担を抑えられ、かつ払いすぎた税金が還付されるため、売却時の損失をカバーできるでしょう。
更に詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。
住宅売却は面倒な手続きも多く、期間も長期化しやすいため大変です。いかに不動産売買のプロが仲介をしてくれるといっても、自身でもやるべきことは多く、売却を終えた頃にはくたくたになっていることも多いでしょう。しかし、住宅売却は引き渡しで完了する[…]
一戸建て売却を成功させる3つのコツ
一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ
一戸建て売却の手続きは、ほぼすべてを不動産会社が担ってくれるので「不動産会社選び」が大切です。
不動産会社選びで失敗すると、一戸建て売却がスムーズに行われなかったり、納得のいく値段で売ることができない可能性もあります。
よって、一戸建ての売却の実績があり、地域情報に精通している会社を選びましょう。
大手は幅広いネットワークが特徴で、中小の会社は地域密着で集まる情報も異なるので、複数の不動産会社を比較して選ぶことが大切です。
不動産会社は担当者の力量で選ぶ
不動産会社を比較する際は、査定額だけでなく、担当者の力量も確認しましょう。
正しい担当者選びのポイントは、しっかりコミュニケーションが取れ、自分と相性が合う人か、不動産取引のスキルや提案のレベルが高いかどうか、という点です。
スキルやレベルを見極めるには、担当者に質問する内容を用意しておくことです。例として担当者の力量を見きわめる効果的な質問を記載します。
- 「どういったときに価格を下げますか？」
- 「購入されるターゲットはどのような人ですか？」
- 「広告活動は、どの程度やってくれますか？」
どれも販売戦略上重要なことばかりですので、上記の①～③の質問に曖昧に答えるような担当者や不動産会社はおすすめできません。
家の売却を思い立った際に「どの不動産会社に依頼すればいいんだろう？」「大手と地域密着型の不動産会社どっちがいいんだろう？」「悪徳不動産会社に依頼してしまったらどうしよう・・・」家を売却する際に最も重要なのが「不動産会社選び」です。な[…]
不動産一括査定を使って複数社に査定依頼しよう
不動産会社の中には、契約を得るために意図的に高い査定額を提示して、売り出した後に値下げの提案をする企業もいます。
1社にしか査定依頼をしていなければ、査定額が高いか低いか判断できず、相場とかけ離れた価格で売り出すことになりかねません。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切なのです。
各社が提示する査定額を比較でき、相場とかけ離れた査定額を提示する会社を見分けることができます。
複数の不動産会社に査定依頼をする場合は「不動産一括査定サイト」の利用がオススメです。
無料で利用することができ、一括でお住まいの地域の優良な不動産会社に査定依頼できます。
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内覧準備を怠らない
一戸建て売却を成功させるには、内覧者に好印象を持ってもらうことが重要です。
「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱し汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象を大きく違います。
内覧の際には買い主に「この家に住みたい」と思ってもらえるような工夫が必要です。
玄関や水回りは清潔か、照明が暗すぎないか、匂いが残っていないかは特に注意しましょう。
特に、最も重要度が高い箇所は浴室・キッチン・トイレなどの水回りです。
水回りは衛生面において多くの人が気になる部分です。たとえば、お風呂場にカビが生えているだけで印象がとても悪くなります。家を売る出すなら、真っ先に水回りを掃除しましょう。
汚れがひどいならハウスクリーニングを検討
掃除が苦手な人はハウスクリーニングサービスを依頼するのもいいでしょう。プロ用の機材でやテクニックで徹底的にきれいにしてくれます。
特に「浴室」「トイレ」「キッチン」などの水まわりが汚いと中古感が出てしまうため、魅力を感じてもらえません。自分で落としにくい汚れがあればプロに任せるとよいでしょう。
家に住みながら売却を考える場合、内覧の準備をどのようにしたらよいか悩んでいる方も多いようです。内覧時の印象が「売買の成否が決まる」と言っても過言ではありません。あなたが家を購入したとき、または、賃貸物件を借りたときおそらく内覧で物件を見[…]
「早く」売りたいなら買取を選ぶ
転勤や離婚などで、一刻も早く一戸建てを売りたい人は買取という売却方法で売ることをオススメします。
買取とは不動産会社が一戸建てを直接買い取る方法です。
一般的に仲介で家を売る場合6カ月ほど期間がかかりますが、買取の場合は買主探しが不要なので最短1~2週間で売ることができます。
ただし、売却価格が相場よりも7割程度に下がってしまうデメリットもあります。
多少金額が安くなっても構わないから早く売りたい場合は、初めから買取を依頼した方が良いでしょう。
不動産を売却する時は、不動産会社に買い手を見付けてもらう「仲介」という方法の他にも、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法があります。この記事では不動産の「仲介」と「買取」の違いや、買取が向いている方の特徴、買取のメリット・デメ[…]
一戸建て売却で失敗しない3つの注意点
一戸建て売却の際は注意点がいくつかあります。売却準備をするのと、合わせてチェックしておきましょう。
ローン残債は完済しないと売れない
一戸建てを売却する人の中には、住宅ローンが残っている方もいるでしょう。
ただし、ローンが残っている一戸建てを売るには、売却代金でローンを清算して抵当権を外さなければいけません。
抵当権とは、銀行が土地や建物を担保に入れて、万が一ローンが返済できなくなった時に担保に入れた不動産を売却できる権利です。
抵当権を外すには、売却時に住宅ローンを完済しなければならないので、残債よりも売却額の方が高い「アンダーローン」であることが理想です。
だだし実際は、残高よりも売却額の方が低い「オーバーローン」の場合もあります。
売却額だけでは残債を賄うことができなければ、売却額で足りない分の差額を預貯金や追加の借り入れで補填しなければいけません。
転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、さまざまな理由で家を売りたい人がいらっしゃいます。その時に気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。家のローンが残っていることで売却を諦めてる方もいらっしゃいますが、実際はローンが[…]
土地の境界線が確定してないと売れない
一戸建ては土地とセットで売ることになりますが、隣家との境界があいまいだと売れにくくなります。
長く住んでいると、境界線があいまいでも気にせず過ごせたかもしれませんが、一戸建て却後の境界をめぐるご近所トラブルは後を絶たないので、買主は境界が定まっていない家の購入を断念してしまいます。
もし土地の境界があいまいな一戸建てを売りたいばあは、まず、法務局で境界確認書や確定測量図を取得して境界線を調べましょう。
土地を売却する際、土地の境界が定まっていないと後々大きなトラブルにつながります。そのため境界が定まっていない土地を売却しようと考えているなら境界を定めるために「確定測量」が必要です。しかし、確定測量と言われても「そもそも確定測量ってな[…]
一戸建ての欠陥は正直に伝える
一戸建て売却時に物件に欠陥があることを知りながら、それを隠して売った場合、売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられるので注意しましょう。
瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥があることを指し、「見えない欠陥（瑕疵）については売主側が責任を取ること」が求められます。
欠陥を隠したまま一戸建てを売ってしますと後から売主の責任問題となり、慰謝料の支払いや契約解除へ発展してしまいます。
一戸建てでは「雨漏り」「シロアリ被害」「周辺の騒音」「事故歴」などのトラブルが該当し、適用期間は引き渡しから2~3か月程度とするのが一般的です。ただし、こうした問題について事前に買主に伝え、納得した上で購入していた場合は瑕疵担保責任を追及されることはありません。
一戸建て売却よくある質問
最後に、一戸建て売却を検討している方が疑問に持ちやすいよくある質問に答えていきます。
売却か賃貸か迷う場合はどうする？
最近では、都心を中心として一軒家を賃貸に出しているケースもありますが、実際どちらの方がお得でしょうか。
一般的には、都心であり、かつ、駅から近い立地にある物件は賃貸価値が高い可能性があるため、検討余地はあるかと思います。
考えてみる場合には、維持費に対して賃料が上回るかどうかを計算してみると良いでしょう。維持費とは、ローンの返済額や管理費、固定資産税などの経費です。賃料は、不動産ポータルサイトなどで近くの似たような物件の賃料を探してみると目安をつけられます。
なお、維持費よりも賃料が上回る場合であっても、実際に借り手がいなかったり、空室が出てしまったりするとマイナスになる可能性がありますので、十分に検討の上決めるようにしましょう。
急な転勤や海外赴任で一軒家を離れてしまうケースは意外と多いです。もし自宅が空き家なったら売却するかもいらっしゃいますが、「資産を手放したくない」と考える方には賃貸も選択肢の1つです。この記事では一軒家を賃貸にするメリットやデメリット[…]
売却前のリフォームで一戸建てを高く売却できるか？
結論からお伝えしますと、リフォームはしない方がよいです。
その理由としては、中古住宅を購入される方で、リフォームを希望される方の多くは自分たちでリフォームをしたいと思っているからです。
中古住宅のメリットとして、新築よりも安いということがありますが、比較的安価な中古住宅を購入することで、自分なりのリフォームをしたいという人は多くいらっしゃいます。
そのため、先にリフォームをしてしまうと、買い手がつきづらくなってしまう可能性があります。
一方で、水回りに関しては極力キレイにしておくことをオススメします。そのため、トイレやキッチンなど、部分的に新しいものに取り替えておくなどは不動産会社と相談して実施してみても良いでしょう。
家を売る際に「リフォームした方がいいの？」と迷ってはいませんか？リナビスリフォームした方が高く売れるんじゃないの？家を高くスムーズに売るにはリフォームが有効な場合もありますが、基本的にはリフォームせずに売り出した方が良いです。[…]
一戸建てが売れない場合どうする？
一戸建てが売れない場合には「売れない原因」を特定することが大切です。
例えば、売れない原因が内覧時の対応にも関わらず、むやみに売り出し価格を下げても効果がありません。
そのため、半年以上売れない期間が続くのであれば、これまでアプローチした購入検討者が購入を見送った理由を不動産会社からヒアリングした上で、適切な対策を打っていきましょう。
一戸建てが売れない原因や対策が知りたいか方はこちらの記事をご覧ください。
「一戸建てを売り出したけどなかなか売れない・・」と不安に思う人も少なくありません。一戸建ては時が経つにつれ価値が落ちるので売れ残って良いことはありません。また、数か月経っても売れない状態が続くと大きなストレスになってしまいます。[…]