【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

一戸建て売却の基本と成功させる6つのコツ

  • 更新日:2022年7月20日
監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

戸建ての売却検討者の中には、「下手したら安く売ってしまいそう」「損してしまうのでは」と不安を持たれている方も多くいます。

実際、「後悔がない」「満足できる」戸建て売却ができなかった方も多くいます。
後悔なく満足いく一戸建て売却をするには、全体像をイメージしながら売却を進めていくことと、たった5つのコツを知っておくことが重要です。

この記事では、売却の流れや期間。資金計画に重要な、売却費用や相場価格など基礎知識と、高く売るための5つのコツを解説いたします。

最後までお読みいただければ、より明確に売却をイメージできるようになり、不安なく不動産会社へ相談できるようになります。

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

一戸建て売却の前に行う準備

一戸建て売却を決めたらまず何から始めればいいでしょうか。

思い立ったらすぐに不動産会社へ行く方もいますが、自分でできる事前準備をしておくと、売却の失敗・後悔を回避できます。

ここからは、最も始めに行うべき事前準備について解説していきます。

売却前に行う事前準備

  • 住宅ローン残高の把握
  • 名義人が売主本人であるか確認
  • 隣地との境界線が確定されているか確認
  • 家の所有期間を把握
  • 一戸建ての売却相場を調べる
  • 必要書類を集める

住宅ローン残高の把握

まずは、金融機関窓口や残高証明書等で住宅ローンの残高を把握しておきましょう。

不動産会社の査定を受けた際に、家の価値が住宅ローン残高を上回っているか確認するためです。

 
すまリス
原則、住宅ローンを完済しなければ不動産は売れないんだ。

住宅ローン残高が、査定額より低い状態を、アンダーローン。
住宅ローン残高が、査定額より高い状態を、オーバーローンと言います。

オーバーローンの場合は、売却金額自己資金を合わせて完済する必要があります。

オーバーローン

名義人が売主本人であるか確認

不動産を売却できるのは、その不動産の名義人本人だけです。
(委任状がある場合は、その限りではありません。)

例えば、相続した実家で名義が親のままの場合は、相続登記と呼ばれる名義変更手続きが必要になります。

隣地との境界線が確定されているか確認

相続したような古い土地では、隣地との境界線が定まっていないケースがあります。

境界線が定まっていない土地は、正確な査定ができないうえ、原則的に売却できません。
法務局で取得できる「登記記録」あるいは「地積測量図」で確認しましょう。

土地の境界線が確定されていない場合は、土地家屋調査士に依頼し確定測量を行います。

 
すまりす
心配な方は、一度不動産会社の査定を受けて境界線について相談してみよう。

一戸建ての所有期間を把握

売却を始める前に、一戸建ての所有期間を確認しておきましょう。
売却益に対して課税される譲渡所得税の税率が、所有期間によって大きく異なるためです。

  • 所有期間5年以下:税率39.63%
  • 所有期間5年越え:税率20.315%

なお、相続で取得した一戸建ての場合は、被相続人が取得した時から数えます。

税金について詳しくは、本記事3章『売却にかかる費用』で解説いたします。

一戸建ての売却相場を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、一戸建ての売却相場を自分で調べておきましょう。

事前に一戸建ての売却相場を調べておけば、「いくらで売れそうか」「同物件の相場はどのくらいか」「不動産会社の査定額が相場に適しているか」を把握できます。

 
すまりす
査定額は会社によって異なるから、基準を知るために自分で相場を調べておこう!

一戸建ての売却相場は以下のサービスを利用すれば、簡単に調べられます。
できるだけ複数の方法で調べてみましょう。

売却相場を調べられるサービス

  • SUUMOなどのポータルサイト
  • 土地総合情報システム・レインズ
  • すまいステップの査定シミュレーション

SUUMOなどのポータルサイト

SUUMOやアットホームなど、中古物件の売買情報を掲載しているポータルサイトを利用します。

売りたい物件とエリアや駅からの距離、築年数など、できるだけ近しい条件で検索し複数の物件を見てみましょう。

例えば、『東京都/北府中駅/徒歩15分以上(駅遠)/築30年程度/80㎡~90㎡』で10分程度調べると、相場は価格はちょうど3,000万円程度と割り出すことが出来ました。

 
すまりす
買主も同じようにポータルサイトでいろんな物件を見えて、自然と相場感を身に着けているよ!

土地総合情報システム・レインズ

国土交通相の運営する土地総合情報システムレインズマーケットインフォメーションでは、過去の成約事例を閲覧できます。

上述のポータルサイトでは売り出し中の価格しか分かりませんが、成約事例は最終的な取引価格が分かります。

売りたい物件とできるだけ近しい条件で検索してみましょう。
完全一致する物件はないため、表示される坪単価をメモしておき、売りたい物件の面積と掛け合わせましょう。

すまいステップの査定シミュレーション

すまいステップの査定シミュレーションサービスは、公的な不動産価格と過去の膨大な売却事例から、自動で査定額を算出するサービスです。

売却事例等を参考にするため、相場価格と同義とお考えください。

下のフォームに簡単な情報を入力すると、瞬時に価格が算出されます。

必要書類を集める

事前に売却に必要な書類を集めておくとスムーズで、場合によって査定の精度を高めます。
例えば、地積測量図住宅性能評価書公図など、不動産の正確な情報が記載された書類があると、より精度の高い査定を期待できます。

査定前に全ての書類を用意する必要はありません。
最低限、「本人確認書類」と「登記済権利証(あるいは登記識別情報通知)」は用意しておくとスムーズです。

以下は、売却ステップごとに必要となる書類の一覧です。
区分け流れ必要になる書類
売り出し前事前準備をする
(ローン残債確認・相場価格・書類確認)
・購入時の売買契約書
・購入時の重要事項説明書
・建物・土地の図面
・登記簿謄本
査定依頼をする
動産会社と媒介契約
売り出し中売り出しを開始する・身分証明書
・実印,印鑑証明書
・登記済権利証or登記識別情報通知
・固定資産税納税通知書
・抵当権抹消書類
・住民票or戸籍の附票
・物件状況確認書
購入希望者の内覧
売買契約を結ぶ
売却後物件を引き渡す・鍵
・買主に渡す管理規約等
売却後(翌年)確定申告をする・確定申告書

⇒書類の詳しい解説や取得方法についてはこちら

一戸建て売却の流れ

1章では、真っ先に取り掛かるべき事前準備を解説しました。ここで一度売却の全体の流れを確認し、これからの行動イメージを持てるようにしましょう。

一戸建て売却の流れ

一戸建ての売却は平均でも6カ月長くて1年かかることもあるので、全体の流れを掴んでおくことが重要です。
以下で各ステップについて詳しく解説します。売却期間について詳しく知りたい方は『戸建て売却にかかる期間』をご覧下さい。

step1:事前準備をする

まずは売主ができる準備を徹底しましょう。
事前準備は1章で解説した通りですが、以下にもう一度示しておきます。

  • 住宅ローンはいくら残っているか確認する
  • 所有者が自分自身か確認する
  • 家の所有期間を確認する
  • 売却相場を調べておく
  • 必要書類を集める

上記の準備を行うことで、スムーズに売却できるようになります。

step2:査定を依頼する(1週間)

不動産会社に戸建ての価値を算出してもらうため査定を依頼します。
査定額は査定する不動産会社・担当者によって異なりますので、複数の不動産会社に査定してもらい比較するようにしましょう。

不動産一括査定サイトのすまいステップを利用すれば、一度に4社の不動産会社に査定が依頼できます。
また、独自の基準で厳選された不動産会社にのみ無料で依頼できます。

下のバナーより3分程度の簡単入力で依頼ができます。

step3:不動産会社と契約する(1~2週間)

一戸建ての売却は買主の募集や法的な手続き等を必要とするため、基本的に不動産会社に売却の仲介を依頼します。
仲介を依頼する際に不動産会社と交わす契約を媒介契約と言います。
媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3通りの契約方法があり、売主が任意で選べます。
 一般媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務○※明示型の場合××
自己発見取引×
契約の有効期間指定なし3か月以内3か月以内
指定流通機構への登録任意5日以内に登録7日以内に登録
業務状況の報告義務任意1週間に1回以上2週間に1回以上
おおきな違いとしては、複数の不動産会社に依頼できるのは一般媒介契約だけであること。
1社としか契約できない専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約の拘束力が高い代わりに、不動産会社が「どれほど密に売却活動をするか」が規定されています。
戸建てはマンションに比べて買手が見つかりにくいため、都内駅近等の立地が優れた物件以外は、専任媒介契約か専属専任媒介契約をの方が無難と言えます。
媒介契約を結ぶ前には不動産売却時の媒介契約とは?で各契約の特徴を確認し、どの契約をとるべきか考えておきましょ。
また、媒介契約時は売り出し価格売却方針契約期間等を決定します。

step4:売り出しを開始する

査定価格や売却相場を参考に決めた売り出し価格(後に値下げも可能)で売り出しを開始します。
不動産会社は、ネットやチラシで広告を行い集客を始めます。
売り出し開始後、購入希望者からの問い合わせが入るまでは売主が特段すべきことはありません。
不動産会社に定期的に進捗を確認するほか、この後の内覧に備えて掃除を行うなどしておくと、売却がよりスムーズになります。

step5:購入希望者の内覧対応

売却活動を続けると、次第に購入希望者が現れ内覧予約が入ります。
内覧の対応は不動産会社に対応を任せても問題ありませんが、できる限り売主が立ち会うことをおすすめします。
購入希望者は、「どんな物件を買うか」以外に、「誰から買うか」も気にしています。
内覧の対応で印象を高められるように注力しましょう。
 
すまリス
内覧は購入希望者が購入を決めるために重要なイベント。
できるだけ出席して、売主視点で物件の良さを伝えられるようにしよう!
内覧に向けて準備できることはたくさんあります。
本記事5章『一戸建て売却を成功させる5つのコツ』では、内覧で成約率を高めるための事前準備等を紹介しています。

step6:売買契約を結ぶ

購入希望者が購入を決断したら、売買契約を結び、晴れて買主となります。
売買契約では、最終的な取引価格引渡しの日程を決めます。
引渡しの日程は、売買契約の1カ月後が目安となります。
値下げを要求される場合もあるので、「いくらまで値下げできるか」を決めておくとスムーズです。
また、値下げを前提として売り出し価格を割高に設定する選択肢もありますが、相場価格より高くなるほど買手は見つかりにくくなるので注意しましょう。

step7:物件を引き渡す

売買契約時で取り決め日程に引き渡しを行います。
鍵や所有権を引渡します。
引渡し日までに引っ越しを完了させておく必要があるので、遅くても売買契約締結後すぐに引っ越し業者を手配しましょう。
 
すまリス
所有権の移転など法的手続きは司法書士が代行するのが一般的だよ!

 

step8:確定申告をする

売却によって利益(譲渡所得)が出た場合は譲渡所得税の納税義務が発生します。
そのため、翌年の2月16日~3月15日に管轄の税務署で確定申告を行って、納税を行います。

税金を減らす制度(譲渡所得控除の特例等)を利用した結果、譲渡所得がかからない場合も、申請のために確定申告が必要になります。

 

一戸建て売却にかかる費用(手数料・税金)

一戸建ての売却では、平均にして、売却金額の5~7%の費用がかかります。

売却にかかる費用は以下の通りです。

科目費用の目安
仲介手数料売却額×3%+ 6万円 + 消費税
※売却金額400万円以上の上限額計算式
ローン一括返済手数料1~3万円(ネットバンキングの場合0円~15,000円)
解体費用坪3~5万円程(木造住宅の場合)
30坪であれば90万~150万円
境界線確定費用35万円~80万円
印紙税1000円∼6万円
譲渡所得税売却で出た利益に対し
39.65%(所有期間5年以下)
20.315%(所有期間5年越え)
抵当権抹消費用
(登録免許税)
1~2万円(司法書士に依頼する場合の報酬を含む
その他引越し費用など項目によって異なる

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼し、無事買主が見つかり売買成立した際に仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、不動産会社が請求できる金額の上限が法律で決められており、以下の計算で求められる額以下が手数料額となります。

売却金額の0~200万円の部分

売却金額×5%(+消費税)

売却金額の200~400万円の部分

売却金額×4%(+消費税)

売却金額の400万円以上の部分

売却金額×3%(+消費税)

売却金額の部分ごとに計算の割合が異なるため、一見すると難しい計算と思う方も多いでしょう。
ただ、売却金額400万円以上の物件であればまとめて、売却金額×3%+6万円(+消費税)で求められます。

仲介手数料の上限額(消費税10%)を一覧にしましたので是非参考にしてください。

仲介手数料早見表(ここをクリック)
仲介手数料上限額早見表(消費税10%)
売却価格仲介手数料(税込み)
100万円55,000円
200万円110,000円
300万円154,000円
400万円198,000円
500万円231,000円
600万円264,000円
700万円297,000円
800万円330,000円
900万円363,000円
売却価格仲介手数料(税込み)
1千万円396,000円
2千万円726,000円
3千万円1,056,000円
4千万円1,386,000円
5千万円1,716,000円
6千万円2,046,000円
7千万円2,376,000円
8千万円2,706,000円
9千万円3,036,000円
1億円3,366,000円
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は一定の要件を満たした場合に18万円とされました。これは売主にのみ適用されることで、不動産会社はこのことに関し売主に事前説明をし合意を得る必要があります。

ローン一括返済手数料

住宅ローンが残っている方は、売却金額を合わせて一括返済する必要があります。
その際に、手数料が発生することを覚えておきましょう。

手数料額は銀行によって異なり、平均で3万円程度かかります。
ただし、ネットバンキングで一括返済を行う場合は、安い銀行で0円高くて1万5千円程度となります。

解体費用

売却の方法にもよりますが、老朽化の激しい家は買手が見つかりにくく、場合によって解体をした方が売れやすいこともあります。

解体費用の相場は以下の通りで、木造30坪の一戸建で90万円~150万円かかります。

家の構造坪単価解体費用の相場
木造3~5万円30坪:90万~150万円
40坪:120万~200万円
50坪:150万~250万円
鉄骨造5~7万円30坪:150万~210万円
40坪:200万~280万円
50坪:250万~350万円
鉄筋コンクリート(RC造)6~8万円30坪:180万~240万円
40坪:240万~320万円
50坪:300万~400万円

また物件によっては、庭木や外構にかかる付帯工事費用や、解体で生じる廃材の処理にかかる廃材処理費用が高額になるケースもあります。

境界線確定費用

相続で取得した様な古い家では、隣地との境界線が定まってない場合があります。
売却前には、境界線を確定させる確定測量を行う必要があります。

100平方メートルほどの土地の確定測量で35万円~45万円かかります。

隣接地が官有地(現在でいる国有地)である場合は、官民立ち合いが必要になるため60万円~80万円かかります。

印紙税

印紙税は、売買契約書の作成にかかる税金です。
売買契約に記載された売却金額に応じて200円~60万円の費用が掛かります。

なお、令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書は軽減税率が適用されます。

印紙税額表
契約金額本則税額軽減後税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2000円1000円
500万円を超え1000万円以下のもの10000円5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの20000円10000円
5000万円を超え1億円以下のもの60000円30000円
1億円を超え5億円以下のもの100000円60000円
5億円を超え10億円以下のもの200000円160000円
10億円を超え50億円以下のもの400000円320000円
50億円を超えるもの600000円480000円

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得(売却益)に対して課税される住民税と所得税のことです。

物件の所有期間によって税率が異なる点に注意しましょう。

所有期間所得税率住民税率合計税率
5年未以下(短期譲渡所得)30.63%9%39.63%
5年越え(長期譲渡所得)15.315%5%20.315%
譲渡所得は、売却金額ではありません。
売却金額から、物件の購入にかかった費用売却にかかった費用を差し引いた金額です。
また、マイホームを売却する場合は3,000万円特別控除の特例を申請でき、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できます。
3,000万円特別控除については、国税庁ホームページもご覧ください。

抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンを利用して購入した物件には、抵当権が設定されています。
住宅ローン完済後に抵当権抹消手続きをしていない方は、引き渡しまでに手続きを行います。

抵当権を抹消する際は、登録免許税がかかるほか、司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。

登録免許税不動産一つにつき1,000円
(一戸建ての場合、土地で1,000円、建物一つで1,000円、それぞれ発生する)
司法書士の報酬15,000円~20,000円

一戸建て売却を成功させる5つのコツ

一戸建てを高く・早く売却し、より多く利益を残すためにはどういった対策がとれるでしょうか。ここからは、より利益を出すための5つのコツを解説しています。

一戸建て売却成功のコツ

  • 一戸建ての売却経験豊富な会社を探す
  • 1年余裕をもって売却を始める
  • 媒介契約は不動産会社に流されずに決める
  • リフォーム・修繕の履歴を用意しておく
  • 内覧前は掃除と準備を怠らない

一戸建ての売却経験豊富な会社を探す

必ずしも大手の不動産会社が、最良の売却活動をしてくれるとは限りません。

不動産会社には、「どんな物件に強いか(一戸建てやマンションなど)」「どんな業務に強いか(売却や賃貸、活用など)」の様に、得意不得意があります。
大手・中小問わず、一戸建て売却の実績が豊富な不動産会社を探すようにしましょう。

査定の際に、同じエリアの売却実績を問いましょう。
不動産会社によっては書類を作成してくれます。

不動産会社の得意と不得意

一戸建て売却に強く、その上信頼できる不動産会社を選ぶには、複数社の比較が必要不可欠です。

すまいステップのような一括査定サイトを利用すれば、全国から厳選された売買に強い不動産会社に一括で査定を依頼できます。

売却期間は1年の余裕をもって売り急ぎを無くす

本来の価値よりも安く売れてしまう原因の一つに売り急ぎがあります。

早く売却するために最も直接的な方法は価格を下げることですので、売主が売り急いでいるなら、不動産会社は値下げを勧めます。

値下げは悪いことではありませんが、不動産会社の中には安く早く売って回転率を上げようと、必要以上の値下げを提案する場合があるため注意が必要です。

一般的に、売主はできる限り高く売ろうとしますが、売り急いでいる時は不動産会社に足元を見られ余計な値下げをしてしまいかねないので注意しましょう。


下の記事では、不動産業界の裏側をよく知る、人気漫画『正直不動産』の原案者夏原武さんへのインタビューをまとめております。
住み替えに関するインタビューですが、売り急ぎの危険性について語られているので是非ご覧ください。

媒介契約は不動産会社に流されずに決める

仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約を媒介契約と言います。
契約方法が以下3つの形態に分かれるため、売主は各々適切な契約方法を選ぶ必要があります。

  • 一般媒介契約:複数社に仲介を依頼でき、自己発見取引が可能
  • 専任媒介契約:1社しか依頼できないが、自己発見取引が可能
  • 専属媒介契約:1社しか依頼できないうえ、自己発見取引も禁止

※自己発見取引:不動産会社を挟まずに売買契約を結ぶこと

この中で、不動産会社は基本的に専任媒介契約(あるいは専属専任媒介契約を勧めることを覚えておきましょう。
複数社に依頼できる一般媒介契約では、他の会社に成約をとられるリスクがあるためです。

専任媒介契約が適した方ももちろんいますが、不動産会社の話に流されず自分の意思で契約を決められるようにしましょう。

リフォーム・修繕の履歴を用意しておく

各所修繕したことがある場合、いつどんな修繕をしたのか履歴を確認しておくといいでしょう。
査定額に直接的な影響があるからです。

また、購入希望者が意思決定する上でも修繕履歴があるかどうかは重要です。

内覧前は準備と掃除を怠らない

一戸建ての購入希望者にとって内覧は最重要なイベントです。

内覧当日は不動産会社に対応を任せられますが、できる限り売主が同行し、物件の魅力を伝えるようにしましょう。

内覧時の印象を最大限にアップさせるため以下の準備を行いましょう。

  • アピールポイントをまとめておく
  • 内覧当日の用意・事前準備を徹底する

また、ハウスクリーニングも効果的です。
十数万円の費用がかかりますが、印象を大きく高められます。

アピールポイントをまとめておく

内覧で一戸建てを案内する際は、アピールポイントを伝えるようにしましょう。
住んでいた人が感じた『良いところ』は売主の意思決定に重要な要素となります。

「あそこの保育園は教育に積極的」「駅前のスーパーがよく安売りしている」など、具体的なポイントまで伝えられると、購入希望者は生活をイメージしやすくなります。

 
すまリス
アピールポイントは事前にメモしておこう!

内覧当日の用意・事前清掃を徹底する

内覧時は、広告で見る写真に比べ、細かい傷や汚れがよく見えます。
何もしなければ広告写真を見た際の印象より下がる」と考えましょう。

対策できることは、掃除や設備のチェック、当時のもてなし用意です。

まずは査定依頼!失敗しない依頼方法

売却をするか決めるにも、売却に向けて動きだすにも、査定は必要です。

これまで査定を依頼する方の多くは、最寄りの不動産会社に直接行っていました。
最近では、依頼の簡便さや複数社を比較したい需要が増し、ネットからの査定依頼が主流になりつつあります。

以下では、信頼できる不動産会社を簡単に見つけやすいすまいステップでの依頼方法について解説します。

オススメの依頼方法は『すまいステップ』

不動産一括査定サイトのすまいステップは、3分程度の簡単な入力で最大4社の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。
東京証券取引所の上場企業株式会社Speee(証券コード:4499)の運営で、マッチングの精度とセキュリティの高さに強い信頼があります。

また、数ある不動産一括査定サイトの中で、すまいステップの強みは不動産会社・査定担当者を厳しく選定している点です。

サービス開始時点から、不動産会社・査定担当者の厳選に高いハードルを設定し、優良不動産会社とのみ提携を結び、実力を持った査定担当者に依頼ができる仕組みを整えています。

すまいステップの仕組みの図説

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実際に、すまいステップで査定を依頼してみましょう。
もちろん、査定・査定依頼で一切料金はかかりません。

下のフォームより3分程度の入力で査定が依頼できます。

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