【一戸建売却成功までの流れ】相場とコツをつかんで高く売ろう！

更新日:2021年5月17日 一戸建てのような高額な資産の売却では、「損をしてしまわないか」「もっと高く売る方法があるんじゃないか」と、不安ばかりでなかなか行動に移せませんよね。

一戸建ての売却には売却価格を高くするコツがありますが、まずは「いくらで売れるか」を知ることが大切です。 その上で全体の流れやかかる費用・税金を知り、最後に売却のコツを把握したら売却の準備は万全です！

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

まずは売却相場から売れる価格を知ろう

まずは売却相場を確認して、およそいくらで売れるかを知りましょう。 同じような条件の戸建て売却相場を調べることで、相場価格を掴むことができます。
なお、戸建ての売却価格は築年数の影響を大きく受けます。このことも理解しておきましょう。

築年数によって一戸建ての価格が異なる

一戸建ての価格は「築年数」と相関しており早く売った方が高く売れ、築年数が古いほど、価値も下落します。
一戸建ての木造住宅では、築年数20年を超えると建物の価値がほぼゼロになります。

こういった場合は、査定の際に戸建て部分の金額を含めず、土地のみの価格で算出されることが多いでしょう。
（リフォームやリノベーションを行っている戸建ては、相場価格よりも高く評価されることがあります。）

（出典：国土交通省『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』）

築年数以外にも戸建ての現況が金額に影響する

築年数により相場の価格は変動しますが、もちろんそのほかの要因も価格に影響します。
そのため、築年数が古くても高く売れる場合があるともいえます。

建物の相場価格に影響する要因

• 築年数
• 戸建ての劣化状況
• 設備の劣化状況・グレード
• リフォーム・リノベーションの有無

築年数以外にも、現在の劣化状況や設備の状態・新旧も見られます。
中でも、リフォームやリノベーションなどの修復経験は高く評価されます。

土地の相場価格に影響する要因

戸建ては、ほとんどの場合で建物と土地セットでの販売になるため土地への影響要因も確認しておきましょう。

• 周辺環境（工場や墓地、管理されていない空き家等が近くにないか）
• 利便性の高い施設との接近性（駅やスーパー、役所が近くにあるか）
• 土地そのものの評価（土地の面積・形状、接面している道路の影響）

土地の相場価格は、その地域ならではの環境や周辺の施設によって大きく変わります。
土地の面積はもちろん形も重要で、四角の土地を整形と呼び、形が崩れるほど評価が落ちます。

実際売却できる価格に近い価格を求めるには、不動産会社の訪問査定を受ける必要があります。

一戸建ての売却相場には大きな動きはなし

築年数による価格変動こそありますが、戸建ての売却相場には大きな変動はありません。 国土交通省が発表している不動産価格指数によると、2010年の価格を100としたときの相場推移は以下のようになりました。（青線が戸建て住宅の価格相場です。）

図を見て分かる通り、マンションの相場が右肩上がりである一方で一戸建ての相場は10年間横ばいが続いています。 コロナ期間でも相場の大きな下落がないことからも、一戸建ての相場は今後も安定することが予想できます。（あくまでも平均値）

あなたの戸建ての売却相場を調べてみよう

不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』を使えば簡単に売却相場を調べることができます。 このサイトでは実際に売れた価格（成約価格）を調べることができるので、同じ条件の戸建ての情報から、あなたの一戸建てが実際に売れる価格に近い金額がわかります。

使い方も以下3ステップでとても簡単です。

相場の調べ方について詳しく知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

関連記事

家の売却相場は今いくら？簡単に戸建ての相場を調べる4つの方法

家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか？」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格を把握す[…]

一戸建て売却の流れと期間

一戸建ての売却を8つに細分化して解説していきます。
一戸建てを売却するまでにかかる期間は平均で約6カ月といわれており、マンションに比べてより長い期間の活動が必要になります。

【関連記事】戸建て売却にかかる期間は約6カ月！期間を早め家を売る方法を解説

ステップごとに解説していくので、売却の全体像と最初にすべきことを把握しておきましょう。

Step1:事前準備

まずは、事前準備から始めていきます。 ここで行う準備は以下の4つです。

1. 相場の確認
2. 境界線の確認
3. ローン残債の確認
4. 必要書類の準備

これらの準備をしなくても不動産会社の査定を受けることはできます。ただし、準備をするとしないとでは価格やスムーズさに違いが出ます。

相場の確認

まずは、前章で解説した通り相場の確認をしましょう。 根拠のない高額な査定額を提示して契約をとろうとする不誠実な不動産会社も存在するので、自分で相場感をしっかりつけておきましょう。

境界線の確認

古い土地の場合、隣地との境界線が明確でない場合があります。 その場合は、境界線を確定する測量を行ってから売却に移るのが一般的です。 正確な土地面積がわからないと査定価格に影響しますし、のちのちのトラブルの種となりえます

ローン残債の確認

ローンがある場合も売却を行うことは可能ですが、一戸建ての売却金額をあてても完済しきることができない場合は任意売却という手段をとる必要があります。
又、住み替えの場合は住み替えローンを利用する選択肢などがあります。

ローンをしている金融機関に問合わせてみましょう。

必要書類の準備

不動産会社によっては書類が無くても査定を進めてくれますが、書類の有無が査定価格に影響する場合もあるのでできる限り揃えておきましょう。

書類をそろえる前に不動産会社に査定を依頼し、その際に書類について聞いてみるのもいいですね。 その場合は、査定の日程を調整し、その日までに書類をそろえておきましょう。

【関連記事】不動産売却の必要書類の取得方法を解説（一覧表付き）

Step2:査定依頼

次に不動産会社に査定を依頼します。
不動産会社の行う査定では、あなたの一戸建てがいくらで売れるのか根拠ある価格を算出してもらいます。

実際にその価格で売れることを保証するものではありませんが、個別性の強い戸建てを様々な観点から評価し査定額を算出するため、売り出し価格での失敗したり、安値での売買を回避できます。

Step3:媒介契約の締結

査定を依頼した不動産会社の中から、売却をサポート（仲介）してくれる不動産会社を選び媒介契約を結びます。

関連記事

不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]

Step4:売却活動開始

査定価格を基準に売主が一戸建ての売り出し価格を決めたらいよいよ物件を売りに出します。

基本的に売り出し中の売却活動は不動産会社主導で行われるため、基本的に売主が忙しくなることはありません。

ここで不動産会社行うことは、レインズ（全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるサービス）への登録、不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’S等）への掲載・チラシの作成 などです。

Step5:内覧対応

購入希望者が見つかった場合は、その後内見へと移り、売主の対応が必要になります。

購入希望者が実際に一戸建てを見学するので、購入するかどうかの意思決定に大きく影響します。 極端な話、ごみだらけの部屋であれば今後そこに住みたいとは思いませんし、家の魅力は十分には伝わらないでしょう。

Step6:売買契約の締結

Step8:確定申告を行い納税・節税

一戸建ての売却によって20万円以上の利益がでた場合は、確定申告を行い納税をする必要があります。
売却の翌年の2月16日～3月15日の間が申告期間で、この期間内に申告しないと無申告加算税が徴収されることがあるので注意が必要です。

一戸建ての売却でいう確定申告は、譲渡所得税（住民税と所得税をまとめたもの）を決定し納税するために行いますが、その際に適用できる特例を申請することで税金を大幅に抑えることができます。 節税の観点でも、必ず確定申告を行いましょう。 詳しくは次の章で解説していきます。

一戸建て売却にかかる費用と税金

一戸建てのような高額な資産の取引には、それ相応の費用と税金がかかります。

仲介手数料

仲介手数料は、無事に売買成立した際に仲介（買主の発見や広報、諸手続き等）してくれた不動産会社に支払う費用です。 計算間違いをしやすい仲介手数料ですが、以下の計算式で簡単に求めることができます。

関連記事

不動産売却時の仲介手数料はいくら？計算方法や注意点を解説！

不動産売却時に時にかかる仲介手数料がどの程度かかるかご存じない方も多いのではないでしょうか。今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。[…]

ローン返済費用（＋登録免許税）

ローンが残っている場合は、売却金額を含め一括でローンを返済する必要があります。 その際に手数料として1～3万円がかかります。 さらに金融機関が物件をローンの担保にするためについけていた『抵当権』をはずす必要があります。 抵当権を抹消する際にかかるのが登録免許税で、不動産1つにつき1,000円かかります。 一戸建ての場合は、土地と建物で最低2つとカウントされます。

譲渡所得税

譲渡所得税は、住民税と所得税を合わせたもので、売却で得た利益分にかかる税金です。 譲渡所得税の税率は物件の所有期間によって異なり、所有期間5年を境に以下の様になります。

まずは、売却で出た利益（譲渡所得）を計算します。

次に所有期間に応じた税率をかけていきます。

【関連記事】不動産売却で税金はいくらかかる？譲渡所得税の計算法と特例を解説！

印紙税

売買契約書を作成する際にかかるのが印紙税です。 印紙税は契約書に記載されている売却金額を元に決定し、決まった価格の印紙を郵便局で購入し契約書に張り付けることで納付します。 2022年3月31日までの契約には軽減税率が適用されます。

一戸建てを高く売る5つのコツ

できるだけ高く・早く売却し、より多く利益を残すためにはどういった対策がとれるでしょうか。 ここからは、より利益を出すための5つのコツを解説しています。

不動産会社の比較方法を知っておく

査定価格は不動産会社により大きく異なります。 そのため、より好条件で売却するには、複数の不動産会社を比較したうえで売却を始める必要があります。

1．査定価格に根拠はあるか

不動産会社の中には、根拠のない査定額を提示してくるものもいますので、1章で確認した売却相場と著しく離れているように感じたら査定額の根拠を担当者に直接質問してみましょう。 曖昧な説明や、すぐに回答できない担当者はあまり信用できません。

2．一戸建て売却の実績が豊富か

選ぶ不動産会社が『一戸建て売却』の実績があるか確認しましょう。 査定の際に必ず、一戸建て売却の実績について質問するようにしましょう。 一括で複数社に査定依頼を送ることができるすまいステップは、不動産売却を得意とする、実績豊富な優良企業のみと契約を交わしています。 査定依頼に一切の料金は発生しませんのでぜひご活用ください。

3．売却活動を行う担当者の力量はどうか

不動産会社を比較する際は、担当者の力量も確認しましょう。 正しい担当者選びのポイントはしっかりコミュニケーションが取れ、自分と相性が合う人か、不動産取引のスキルや提案のレベルが高いかどうか、という点です。 以下のような質問を用意しておくと、判断しやすいでしょう。

どれも販売戦略上重要なことばかりですので、上記の①～③の質問に曖昧に答えるような担当者や不動産会社はおすすめできません。

【関連記事】不動産会社選びで家売却の成否が決まる！？優良企業の見極め方を紹介！

物件のアピールポイントをまとめておく

不動産会社が行う査定では以下のようなポイントが見られます。

これらの中には、どうやっても改善できないものや、改善に大金が必要になるものがあります。
そこで、無料でできる限り評価を高めるコツとして、アピールポイントをまとめることが考えられます。

不動産会社だけでなく、買主の購入意欲を高める上でも重要なのでしっかり考えておきましょう。

すべてを一人で考える必要はありません。 思いつかない部分は不動産会社の担当者と相談しながら探していくといいでしょう。

内覧の準備をする（外観・内装の清掃）

内覧に備えできる限りの清掃を行いましょう。

外観

外観は物件に対する第一印象です。 いくら屋内がきれいに清掃されていいる物件でも、外観が悪いとマイナスな印象からスタートします。 一説によると第一印象は2年間持続するといわれています。第一印象が売却活動を決定づけるとも言えますね。

費用をかけず日曜大工的に行えるものもあるので、予算との折り合いを見ながら可能な範囲で改善していきましょう。

内装

極端な例ですが、「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱し汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは内覧者が抱く印象が大きく異なります。

注意すべきは玄関の清潔さ、照明が暗すぎないか、匂いが残っていないかなど。 特に、水回り。浴室・キッチン・トイレなどは印象を大きく左右します。 カビや油じみなど、売却する際は真っ先に水回りを掃除しましょう。

ホームステージングを活用する

もちろん内装の印象も高額売却には欠かせない要因です。 ホームステージングは、物件にインテリアコーディネートを加えより魅力的な演出をするサービスです。 何もない部屋だと、生活するのに適しているのか検討がつきませんし、そこでの理想的な暮らしが想像しにくいものです。 すでに退去している物件であれば、ホームステージングでモデルルームの様に売り出してみるもの効果的です。

インスペクションを行う

中古の一戸建てを検討しているユーザーには、劣化や欠陥に対する警戒心が必ずあります。（目には見えないシロアリ被害やきずきにくい雨漏り被害などが付きまとうため）
だからマンションよりも売りにくいといわれているのです。

なので、中古の一戸建てでは、品質を保証するインスペクションというサービスを利用することで、よりスムーズで高額な売却を期待できます。

近年ではインスペクションを行っている不動産かどうか告知する義務があるため、インスペクションの有無が一層購入希望者の意思決定を左右するのです。

【関連記事】中古住宅の売却を成功に導く売却の注意点と流れを徹底解説！（インスペクション対策を行う）

一戸建て売却よくある質問

最後に、一戸建て売却を検討している方が疑問に持ちやすいよくある質問に答えていきます。

Q.境界線の有無は売却価格にかかわるの？

土地の境界線が明確でない土地は、購入希望者が表れにくいだけでなく、土地そのものの価格も低くなりがちです。 境界線の決定は不動産会社の査定が終わった後でも問題ありませんが、正確な査定価格を得るには境界線の確定後、再度査定を受ける必要があります。

【関連記事】確定測量とは何か？~必要な理由や費用を解説~

Q.築20年を超えた一戸建てだけど取り壊すべき？

一戸建ての売却には『取り壊して更地として売却する』という選択肢があります。 建物自体に価値も需要もなくなった場合、更地の状態の方が高く売れる。又は売れやすいことがあるのです。 しかし、土地のみになると、売れない期間中の固定資産税が通常の最大6倍になります。 さらに、売却までに期間がかかりすぎると通常使えるはずだった節税の特例が利用できなくなります。 現在は、自分好みのリフォームやDIYを加えたいという需要が増しているので、中古の一戸建ても注目されつつあります。 そのため、基本的には解体をせずに売却を進めていくことをお勧めしています。 その地域に強い不動産会社と相談しながら決めていくといいでしょう。 査定を依頼する際に、地域での売買実績を確認したいと伝えましょう。

Q.高く売れる時期はある？

高く売るのであればたくさんの購入希望者に検討してもらう必要があります。 「売買の需要が高まる時期」という観点で見ると2月3月が最も高い傾向に傾向にあります。次に9月10月の秋ごろです。 新学期や、人事異動などのイベントが結果に影響していると予測できます。 そのため、反対に1月と8月は最も需要が低い傾向にあります。 売買需要の高い時期の少し前。例えば1カ月前には動き出し、多くの購入希望者を募りましょう。

Q.早く売りたい場合は不動産会社が買い取ってくれるの？

不動産の売却には、不動産会社に仲介を依頼し第三者に売却する『仲介』と、直接不動産会社に買取をしてもらう『買取』の方法があります。

買取の場合は、境界線が定まっていない場合の境界線確定測量や買主募集の手間がありません。
そのため、最短で1週間ほどで売却を完了させることができます。

また、仲介市場ではなかなか売れない物件も買取をしてくれる場合があるため、中古の一戸建ての場合は買取が適している場合があります。

ただし、買取で売却する場合は、仲介で売却できる金額のおよそ6～7割程度の金額になってしまうので注意しましょう。

【関連記事】不動産買取とは？メリット・デメリットや業者選びのコツを解説します！

Q.住み替えの場合「買う」「売る」どっちを先にした方が得？

買いを先行する場合。売りを先行する場合。どちらもメリットデメリットが存在しますが、金銭的なリスクを抑えるのであれば「売る」を先にすすめることをお勧めします。 買いを先行した場合、2重ローンに陥ることが考えられるためです。

【関連記事】住み替え完全マニュアル　住み替えの流れや住宅ローンまで徹底解説！

一戸建てがなかなか売れないとお困りの方は『一戸建てが売れない時どうする?売れない理由を特定して対策を打とう』をご覧ください。