- 専任媒介契約の期間はどのぐらい？
- 専任媒介契約の期間は法律で3カ月以内に定められている
- 専任媒介契約の契約期間が切れたら、「契約の更新」「契約形態の切り替え」「他社への乗り換え」の3つの選択肢がある
- 専任媒介契約は自動更新されないため、更新する場合は新たな契約書への署名・捺印などが必要
専任媒介契約の期間について、どれくらいの期間なのか、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
どの不動産会社とどんな媒介契約を結ぶかによって、売却の成否が左右されるといっても過言ではありません。
媒介契約の更新時には、漫然と更新せずに不動産会社の対応によっては契約の切り替えや他社への乗り換えを検討することも選択肢に入れることをおすすめします。
この記事を読むことで、専任媒介契約の契約を更新するかどうかの参考になれば幸いです。
専任媒介契約の期間は3カ月
専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約期間は、法律によって最長3カ月と定められています。
3カ月未満であれば契約期間は不動産会社との契約の中で自由に決められ、1カ月や2カ月などの期間で媒介契約を結ぶこともできます。
一方、複数の不動産会社と媒介契約が結べる一般媒介契約の場合は、法律上は契約期間の上限がないものの3カ月程度が望ましいとされています。
媒介契約の契約期間中も契約を解除することは可能ですが、不動産会社に非がない場合は違約金を請求されたり、それまでかかった広告宣伝費などの支払いを求められたりするため基本的にはおすすめできません。
そのため、契約形態の切り替えや他社への乗り換えを行いたいときは、専任媒介契約が切れるタイミングで行うことをおすすめします。
▼媒介契約の種類と契約期間
| 媒介契約の種類 | 特徴 | 契約期間 | 自動更新 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動会社と媒介契約を結べる | 制限なし （ただし3カ月程度が望ましい） | 更新特約を付すことで可能 |
| 専任媒介契約 |
| 3カ月以内 | できない |
| 専任専属専任媒介契約 |
| 3カ月以内 | できない |
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専任媒介契約の契約期間が切れる時の3つの選択肢
- 専任媒介契約を更新する
- 媒介契約を切り替える
- 他の不動産会社に乗り換える
①専任媒介契約を更新する
専任媒介契約が切れても、同じ不動産会社と契約を更新できます。
契約を更新する場合も契約期間は3カ月以下で、手数料等はかからず何回でも更新できます。
現在、不動産会社の対応に不満がある場合は、契約形態を切り替えたり他社への乗り換えも選択肢に入れましょう。
②媒介契約を切り替える
専任媒介契約の契約期間が切れたら、媒介契約の種類を切り替えることも可能です。
そもそも、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1つの不動産会社としか媒介契約を結べません。
一方、一般媒介契約では複数の不動産と媒介契約を締結することもできます。
媒介契約の契約形態ごとにメリットやデメリットが違うため、更新のタイミングで変更する人がいるのです。
ただし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は「1社としか契約できない」という点が似ているため、この2つの契約の間で切り替えを行う人は少ない印象です。
媒介契約の切り替えでよくあるパターンは下記の2つです。
- 専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約から一般媒介契約へ切り替える
- 一般媒介契約から専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約へ切り替える
専任媒介契約・専属専任媒介契約から一般媒介契約に切り替える判断基準
専任媒介契約から一般媒介契約に切り替える場合、複数の不動産会社と契約が可能になります。
複数の不動産会社が物件の売却活動を行ってくれるので、購入希望者の目に留まりやすくなることも期待できます。
購入希望者からの人気が高い物件の場合は、専任媒介契約を結ぶよりも、複数の不動産会社に適切に競争をさせたほうが高く売れやすくなる場合もあります。
しかし、一般媒介契約では、専任契約と比べて不動産会社の営業活動が積極的でなく、かえって不動産を売却しにくくなることがほとんどです。
不動産会社からみれば、せっかく購入希望者を見つけても他社の顧客に決まった場合は仲介手数料がもらえません。そのため、広告掲載や売却活動の報告がおろそかになる可能性があります。
一般媒介契約に切り替える場合は、契約内容やメリット・デメリットをよく吟味することをおすすめします。
一般媒介契約から専任媒介契約に切り替える判断基準
一般媒介契約から専任媒介契約に切り替える場合、1社の不動産会社のみが物件の売買活動を行います。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社が積極的に物件の売買活動を行うため、成約の可能性が高まることが期待されます。
しかし、他の不動産会社との契約が制限される点を考慮することが必要です。
また、不動産会社から紹介された購入希望者を取り次がない「囲い込み」には注意が必要です。
不動産会社の立場から見ると、専任媒介契約を結んだ売主と、自社に来店した買主の間で売買契約を結ぶと、売主と買主の両方から仲介手数料を貰えます。
そのため、他社からの顧客には「もうその物件は売れてしまいました」などと嘘をついて断る不動産会社がごくまれに存在します。
③他の不動産会社に切り替える
専任媒介契約の期間が終了し、成果が得られなかった場合、他の不動産会社に切り替える選択もあります。
同じ会社で専任媒介契約を更新しても、売却活動がうまくいくとは限らず貴重な時間を無駄にしてしまう可能性もあるためです。
下記のような状況に当てはまる場合は、不動産会社を切り替えたほうが良いかもしれません。
- 専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は週に1回以上の報告がない
- 購入希望者が集まらず、内覧に来ない
- 物件情報がレインズに掲載されていない
- 約束通りに広告が掲載されていない
- 囲い込みをされている可能性がある
一度更新すると契約期間中の解約は難しいため、同じ不動産会社と専任媒介契約を更新するかは慎重に判断しましょう。
専任媒介契約は自動更新されない
専任媒介契約は、契約期間が終了すると自動的に更新されることはありません。
契約の更新や変更を希望する場合、改めて契約を結びなおす必要があります。
更新時には基本的に売主が不動産会社に対して「媒介契約更新申込書」といった書面を提出して更新の意思を示します。
口頭での意思確認のみで更新させようとしてくる不動産会社には注意が必要です。担当者に書面で手続きができるように交渉しましょう。
まとめ
専任媒介契約は、不動産の売買において重要な契約の一つであり、基本的な契約期間は3カ月とされています。
この期間が終了した際には、契約の更新、契約の種類の変更、または他の不動産会社への切り替えなど、様々な選択肢が考えられます。
それぞれの選択にはメリット・デメリットが存在するため、物件の売買活動や不動産会社との関係を考慮しながら、最適な選択を行うことが求められます。
また、専任媒介契約は自動で更新されないため、契約期間の管理と適切な手続きが必要です。不動産取引における契約は、物件の売買成功率や費用に大きく影響するため、慎重な選択と確認が重要となります。
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