住みながら売却のメリット・コツを「空き家で売る」と比較して紹介!

家を売却する人のなかには「今の家に住みながら売るか」「空室にして売るか」悩んでいる方もいるでしょう。

リナビス
住みながら売却ってできるのかな・・?

もちろん、家に住みながら売却する方も多くいますが、人が住んでいる家は内覧者に対して良くない印象を与える場合もあり、売却時に不利になる可能性もあるのが事実です。

ただ、ちょっとしたコツを実践すれば住みながらでも家を高く売ることができます。

この記事では、家に住みながら売却について、空き家として売却する場合と比較しながらメリットや売却のコツを詳しく紹介していきます。

家を売るなら「住みながら」と「空き家」どっちがベスト?

まず、結論を先にお伝えすると「空き家の状態で売却した方が売れやすい」をと言われています。

ただ、住みながら売却にもメリットがあるので、各方法の特徴を知った上で最適な方法を選ぶことが大切になります。

この章では住みながら売却と空き家売却の特徴を比較していきます。

住みながら売却の特徴

メリット:売却で得た資金を住み替え費用に使える

住みながら今の家を売却して、その後新しい家を探す(売り先行)ことで、売却で得た資金をローンの返済や新居の購入など住み替え費用に充てれることができます

そのため、手元に十分な自己資金がない方でも家の売却で自己資金を増やし、新居を購入することができます。

メリット:内覧時に買主へ家の魅力を伝えやすい

買主は中古物件を買う際に「どんな方が住んでいたのか」も気にしています。

住みながら売却していれば、内覧時に買主と直接話す機会があるので、住んでいたからこそ分かる物件の魅力や近隣の情報を伝えやすく、買主との関係構築がしやすいです。

買主は複数の物件を比較しているので、物件以外にも「売り手の印象が良い」ことが自分の家を買ってもらえる1つの理由になります。

家具や小物が配置されているので理想的な生活イメージしやすく、好印象にも繋がりやすいというメリットもあります。

一方、以下のようなデメリットもあります。

デメリット:急に内覧予定が入る

いつ内覧の予約が入るか分からないので、急な内覧の要望にもこたえなければいけません。

週の初めに週末の予定が分かっていれば準備もしやすいですが、実態として週末に急に「今日内覧できますか?」と連絡が来ます。

特に、内覧は土日に集中する傾向になるので休みの日を制限されてしまうかもしれません。

また、内覧のたびに部屋の掃除など内覧者お出迎えの準備をしなければいけないので、手間に感じる方もいるでしょう。

売却期間中は常に部屋の中をキレイにして、週末の予定も入れることができなくなると覚悟しておかなければいけません。

デメリット:生活感が出すぎた家は売却しずらい

家具などが置きっ放しのため、家によっては生活感が溢れ内覧者の印象が良くない場合もあります。

家の購入希望者は新しい住まいに夢を持っています。そんな方に「生活感が溢れた家」を内覧されると理想とかけ離れたイメージを持たれて購入意欲が下がります。

「誰も使っていない綺麗に整理された家」を内覧するのと洗濯物や靴が散乱している「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象は大きく違います。

内覧時の準備を怠るといつまでたっても家を売れなくなる危険性があります。

次に空き家にして売却の特徴を見ていきましょう。

空き家にして売却の特徴

メリット:内覧日程の調整がしやすい

鍵を不動産会社に預けておけば、不動産会社が内覧希望者の日程に合わせて物件を案内してくれるので、内覧時の売り手の負担はほとんどありません。

一般的に5~10件ほど内覧が入ってようやく成約にいたります。内覧を1回断るのは、売れるチャンスを1回逃しているのと同じです。

空き家にしてしまえば、いつ入るか分からない内覧予約のために外出制限をしなくて済むので気持ち的に楽です。

メリット:内覧時の部屋の印象が良く映る

部屋の中に物がないので、床面積の露出が多く部屋全体が広く見えやすくなります。

また、誰も住んでいない家の方が内覧者は気を使うことなく部屋を見学できます。人が住んでいると、寝室や収納まで見ることを遠慮してしまい購入を断念する可能性もあります。

空き家にする際にキレイに掃除しておけば、生活臭や汚れも目立たなくなるので物件によっては「新築感」を醸し出して売れて買い手の印象は良くなりやすいでしょう。

一方、以下のようなデメリットもあります。

デメリット:長期間空き家が続くと劣化が進む

人が住んでいない家は急速に劣化が進むため、空き家の状態が半年以上続くとなると、定期的なメンテナンスが必要です。

物件の状態や立地によっては半年経っても売れない場合もあるため、定期的に部屋の換気や掃除のために空き家に訪れる手間がかかるかもしれません。

また、劣化を恐れて早く売りたいという心理が働くので必要以上に売り出し価格を値下げして損をする可能性もあるでしょう。

デメリット:住み替え時に二重ローンのリスクがある

今の家のローン返済と住み替え費用を手元の資金だけで賄えない場合は、資金捻出のため二重でローン(住み替えローン)を組まなければいけません。

しかし、住み替えローンを組める対象基準は高くだれでも利用できるわけではありません。また、今の家と新居のローンどちらの返済も求められるため金銭的なリスクが生じやすくなります。

以上が住みながら売却と空き家売却の特徴となります。

リナビス
結局どっちを選ぼうかな・・?
メリットデメリット
住みながら・住み替え費用を捻出しやすい

・内覧時に買主へ家の魅力を伝えやすい

・急に内覧予定が入る

・生活感が出て売りずらい

空き家・内覧日程の調整がしやすい

・部屋の印象が良く映る

・劣化が進みやすい

・二重ローンのリスクがある

【結論】住み替え費用に余裕がなければ住みながら売却しよう!

紹介した特徴を考慮すると空き家の状態で売り出した方が家は売りやすく住みながら売却した方が金銭的なリスクは少ないと言えます。

つまり、金銭的に余裕がある方であれば空き家の状態で売り出す方が理想です。

一方で、ローン残債をを手元資金で完済できない場合は金銭的リスクが高いので住みながら売却がオススメです。

このような事情から、住みながら売却している人の方が多いという調査結果も出ています。(参照:三菱地所 対象者:536名)

住みながら売却

 

リナビス
住みながら売却するのって大変そう・・どうすれば売れやすくなるのかな?

次の章からは住みながら売却を成功させるコツを紹介していきます。

住みながら売却を成功させる6つのコツ

家の売却を成功させるには、内覧で買主に満足してもらわなければいけません。

ただし、住みながら売却するなら、空き家で売却するよりも内覧が大変です。そこで次の5つのコツを意識して内覧準備を進めましょう。

コツ1:日中の時間帯でにスケジュールを調整
コツ2:入念に掃除する
コツ3:臭い対策も忘れない
コツ4:内覧者は「お客様」として出迎える
コツ5: 内覧の案内は不動産会社に任せきりにしない
コツ6: 新居探しを並行して進める

コツ1:日中の時間帯でスケジュールを調整

日中の時間帯で内覧の予定を調整すべき理由は多くの内覧者は「日当たり」を気にするからです。

また、日中の方が室内が明るく見え内覧時の印象も良くなります。

夜中や悪天候時に内覧をしても(口には出さないにしても)日当たりに関しての不安が解消されず売れない可能性があります。

リナビス
内覧予定を調整するのは大変そうだね・・

自分の家が最も良く見える時間帯は売主が分かっていると思うので、あらかじめ営業担当にその旨を伝えておきましょう。内覧希望者の都合もありますが、営業担当がベストな時間帯で調整してくれるでしょう。

コツ2:入念に掃除をする

内覧時に「生活感」が伝わらないように部屋の整理整頓や掃除をしっかりやりましょう。

いつ内覧の予定が入るか分からないので日ごろから部屋をきれいにすることが重要ですし、内覧前にも入念に掃除が必要です。

水回りを優先的に掃除する

内覧時に良く見られる箇所は浴室・キッチン・トイレなどの水回りです。
水回りは衛生面において多くの人が気になる部分です。たとえば、お風呂場にカビが生えているだけで印象が悪くなります。

水回りは住んでいると毎日使う箇所なので内覧前には真っ先に水回りを掃除しましょう。

プロにハウスクリーニングを依頼する

自力で掃除しても汚れがこびりついて落ちない場合は、業者へハウスクリーニングを依頼するのもいいでしょう。

費用は掛かりますが、プロ用の機材でやテクニックで徹底的にきれいにしてくれます。

箇所費用相場
浴室
14000円~17000円
洗面所
8000円~10000円
キッチン
15000円~25000円
トイレ
8000円∼10000円

費用をかけることに抵抗がある方もいるでしょうが、家を高く売るのに必要な投資だと思って一度ハウスクリーニングを依頼してみましょう。

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コツ3:臭い対策も忘れない

掃除だけでなく、室内の換気して臭いの対策もしましょう。

人が住んでいる家の中には少なからず生活臭が生まれます。自分では臭いが気にならないと思っても、初めて来る人は臭いが気になるというのはよくあることです。

玄関を開けた瞬間に「なにか臭う」と思われてしまうと、部屋が綺麗でも台無しになることもあります。

特に、タバコを吸っている方やペットを飼っている方は臭い対策が絶対に必要です。

窓を開けて定期的に換気をするのはもちろん、内覧当日も換気をしたうえでお出迎えしましょう。

また、部屋の消臭はカーペットやソファに除菌消臭スプレーをしたり、カーテンやソファーカバーを丸洗いするのも効果的です。

臭いの出やすい場所に芳香剤を置いておくのも良いでしょう。

コツ4:内覧者は「お客様」として出迎える

内覧者にとっては「売主の印象」も気になるポイントです。

どんな方が暮らしている家なのか、が家購入の決め手になることもあります。

内覧者は家を買ってくれる「お客様」という認識を持って出迎え準備をきちんとしておきましょう。

綺麗なスリッパを用意しておく

スリッパなしで内覧をすることを不快に感じる方もいます。自分や不動産会社の担当者、内覧者の分が必要なため多めに綺麗なスリッパを用意しておきましょう。

内覧者にとって後に自分の家になるかもしれません。新居候補の家を、他人がスリッパなしの状態で歩いているのを見ると、購入意欲が下がってしまいます。

普段スリッパを履かない方は、スリッパを用意することを忘れてしまうことがあるので注意しましょう。

空調も調整しておく

普段の生活では節電を大切にしている方でも、内覧時はエアコンなどをつけて快適な室温を保ちましょう。

室温だけではなく湿度も適度に調整しておくことが大切です。乾燥が気になる時期には加湿器を付けておくなどし、室温も湿度も快適にします。

湿気がたまっている場合は、換気をして空気を入れ替えてからエアコンなどをつけるとよいでしょう。空気清浄機を持っている方は稼働させておくのもおすすめです。

コツ5: 内覧の案内は不動産会社に任せきりにしない

内覧当日は基本的に不動産会社の営業マンが家を案内してくれますが、売主も内覧に同席に適度に内覧者へ情報提供をしましょう。

アットホーム株式会社の調査では、購入希望者は内覧時に「前の住んでいた人の様子を知りたい」や「住んでいる人の生の声を聞きたい」というニーズが高いと分かっています。

不動案会社に案内や説明を任せきりにせず、内覧中に買主から質問があれば答えたり、近隣施設の情報を積極的に説明する方が好印象を持たれて良い成果につながります。

「安くて品揃えが良いスーパーが近くにある」「近くの公園は空いていて遊びやすい」「近くの川は桜並木がきれい」など、なにげない情報で構いません。

また、騒音やご近所付き合いについて気になっている方が多いです「お子さんの年代が近い家庭が近所にいる」「お隣は老夫婦で暮らしていて騒音は出ない」「近所の方との交流が多い・少ない」など、プライバシーを害さない程度の情報を伝えるのもよいでしょう。

逆に内覧中にテレビを見たり、他のことをしていると、感じが悪く映り物件そのものにも悪い印象を与えかねません。

積極的なアピールは控える

一方で、売主の積極的なアピールがはマイナスになる可能性もあります。

聞かれてもいないことを話しすぎたり、内覧者にずっと付いて案内したりするのはよくありません。

売主がずっと付きっきりの状態になると、内覧者は部屋をじっくりチェックしづらいので、適度に距離を置きながら丁寧に接するようにしましょう。

以上が住みながら売却を成功させるための内覧のコツです。

コツ6:新居探しも並行して進める

次に注意したいのは、今の家を売却してから新居までの引っ越しタイミングです。

住みながら家を売る場合、売却が決まれば家の引き渡しまで新居に引っ越し完了しておかなければいけません。

引っ越しの時間を確保には一般的に3~4ヵ月程かかるため、売買契約時は買い手の希望入居時期を考慮しつつ引き渡し日を猶予をもって契約することが大切です。

また、希望の条件で新居がすぐに見つかるとは限らないので、売却活動と並行して新居の情報取集も行っておくと良いでしょう。

引っ越し先が決まらないまま家を引き渡すことになると仮住まいのための費用がかかってしまうので注意しましょう。

また転居が3月や9月など引っ越しが多い時期にぶつかってしまうと引っ越し費用が高額になるので、その時期を外して住み替え計画を立てましょう。

住みながら売却方法として「リースバック」も使える

リースバックとは、自宅などの不動産を不動産会社へ売却し、買主である不動産会社対して賃料を支払うことでその不動産に住み続けられる方法です。

 

リースバック

リースバックを利用すれば不動産会社が自宅を買い取ってくれるので安心ですし、賃料さえ払えば売却後の家に住み続けることもできます。

売却代金で住宅ローンを完済して賃貸としてそのまま住み続けても良いですし、売却後にゆっくり引っ越し先を探すことも可能です。

ただし、リースバックの買取価格は物件相場の70%程度になることが多いです。

物件を購入する不動産会社としては、リースバック期間後に物件を売却して利益を出すことを考慮すると、買取価格を相場よりも下げらるを得ません。

また、リースバックで物件を賃貸にするなら年間賃料は買取価格の10%程度が相場です。
たとえばリースバックを利用しマンションを2000万円で買い取ってもらったなら、そのマンションの賃料は月額16万円程度になります。
このようにリースバックの賃料は買取価格を基準に決まるので、家賃は周辺相場よりも高くなる傾向があります。

住みながら売却するなら不動産会社に相談を!

この記事では住みながら家を売却することのメリットや成功のコツを解説していきました。

住みながら売却する場合は、家を買主に引き渡す前日までに引越しを完了させなければいけません。

そのため、早いうちから売却できる目途を経て、予算にあった新居を見つけておくことが大切です。

買主が見つかっても、契約、決済、登記登録の変更など多くの手続きやその準備に時間がかかりなかなか新居探しに時間を割けなくなります。

早めに不動産会社に家を査定してもらい、いくらで家を売却できそうかを把握しておけば、住み替え予算の目途が立つので早いうちから新居探しを進めていけます。

また、ローンが残っている家を売却する場合なら、売却価格でローンを返済できるのかも分かるので、早めに査定をしてもらい損することはありません。

初めて不動産を売却する人なら住みながら家を売却できるか不安になるのは当たり前です。そんな時は不動産売却のプロである不動産会社に相談するのが一番です。
相談や査定は無料で行ってくれるので、家の売却を少しでも検討している人がいれば、一括査定サイトを使って不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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