「住みながら家を売りたいけど、デメリットはあるのかな、、?」
「住みながら家を売るにはどうしたらいいんだろう?」
住み替えを検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
一般的には、家は空き家にした状態で売りに出した方が早く売れると言われています。
この記事では、住みながら家を売るデメリットや方法をわかりやすく解説します。
住み替えをご検討中の方はぜひ最後まで読んで参考にしてください!
住みながら家を売る3つのデメリット
住みながら家を売ることで、住み替え費用を抑えられたり、家の魅力を買主にアピールしやすいというメリットは魅力的です。
しかし、住みながら家を売ることで下記のようなデメリットが発生する可能性があります。
デメリットを加味した上で、住みながら家を売れそうか判断しましょう。
家を売った後に仮住まいを用意する必要がある可能性がある
住みながら家を売却し、その売買契約が成立した場合、契約から引き渡しまでの期間は通常1カ月程度と短く、売り手はその間に新居への引っ越しを完了させる必要があります。
物件の引き渡しは原則空室で行う必要があるため、新居への移動が間に合わない場合、仮住まいを用意する必要が生じます。
仮住まいが必要になる理由としては、新居の購入や建築がまだ完了していない、引っ越しスケジュールが調整できない、あるいは売却が予想より早く成立したといったケースが挙げられます。
このような場合、仮住まい先の家賃や引っ越し費用が二重に発生したり、荷物をトランクルームに預ける手間や費用がかかったりすることがあります。
内覧予定で休日が埋まる
住みながら家を売る場合、売主は基本的に内覧に立ち会わなければならないため、スケジュールを空けておく必要があります。
時には週末になって急遽、内覧の申し込みが入ることもあります。
内覧を断ると家の購入を検討してもらう機を逸することになってしまうため、家を早く売りたいのであれば、可能な限り予定を空けておいて多くの人に内覧してもらいたいところです。
また、内覧の度に掃除や片付けといった準備をしたり、内覧の予定がいつ入るかわからない中で生活するのは、人によってはストレスを感じることでしょう。
内覧の希望は土日が多いため、土日休みではない方は応対が難しい点もデメリットといえます。
居住中の状態での売却で、買い主は見つかるのかなど期待と不安でいっぱいでした。
当初は、特に売却に急いでいた訳では無く、専任媒介での売却をし始めましたが、「買い主が現れない限り、あらゆるスケジュールが立たない」というのは、内見対応含め、段々疲弊していきます。
残置物処理や退去スケジュールに融通を効かせてくれる「買取」という手段も選択肢に入れておくことをオススメします。 結果買取のほうが得という可能性もありますよ。(体験談はこちら)
家の生活感が印象を下げることがある
見学してもらう家に「よくない生活感」がにじみ出ていると、内覧者の購入意欲をそいでしまう可能性があります。
特に、家の外観や室内に汚れや傷みが目立ったり、室内に物が多く、ごちゃごちゃとして部屋が狭く見えたり、日当たりが悪く見えてしまったりすると、印象を下げてしまいやすいです。
住みながら家を売る理由
住みながら家を売ることには、以下のような理由があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
住み替えにかかる費用を抑えられるから
一般的に、住みながら家を売却すると、空き家にして売却するよりも住み替えにかかる費用を抑えられます。
家を空き家にして売却する場合、前もって新居を購入して引っ越すか、家の売却中に仮住まいを借りなければなりません。
出費を抑えつつ堅実に住み替えをしたい方には、今の家に住みながら売却活動をするメリットが大きいと言えます。
内覧時に家の魅力や暮らしぶりを伝えられるから
住みながら家を売る場合、内覧時に、売主と購入検討者が直接コミュニケーションを取る機会を持てます。
家の購入検討者は、目に見える家の様子だけでなく、周辺環境など、その家での暮らしぶりや、不便はないかといったことも気にしています。
見学に来た人の疑問に家で暮らしている住人が直接答えられたり、魅力に感じる部分をアピールできることは、住みながら家を売る大きなメリットです。
また、家財の設置された状態で家を見ると、内覧者が実際の生活の様子をイメージしやすいというメリットもあります。
内覧の立ち会いは手間や時間がかかるものですが、以上のようにメリットに活かすことができるため、住みながら家を売る場合には、なるべく内覧を受け入れられるように予定を調整しましょう。
家の手入れや掃除ができるので劣化が防げるから
家に住みながら売却すると、売却期間中に家の劣化を防げるというメリットもあります。
「家は人が住まなくなると劣化が早くなる」とよく言われますが、住みながら売却では家を空き家状態にしないため、掃除や換気、通水、庭の手入れなどが日常的に行われます。
住み続けるだけでは既に劣化したり傷んでしまった部分を直す事はできませんが、今ある状態をキープしながら売却ができるという点は、住みながら売却するメリットの1つと言えるでしょう。
余裕を持って住み替え先を探せるから
家に住みながら次の住み替え先を探せるのは大きなメリットです。
住み替え先を見つけてから今の家を売却するため、今の家と住み替え先の家の住宅ローンが重なることもありません。
先に住み替え先を買ってしまうとダブルローンとなる可能性が高いため、今の家を早く売ろうと精神的にも焦ってしまいがちです。
その点、今の家に住みながら探せるので、精神的にも余裕を持って進められます。
住み替えを急いでいない方は、住みながら家を売る方がよいでしょう。
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住みながら家を売る方法
住みながら家を売るデメリットを最低限に抑えながら売却するためには、以下の方法を実践して売却するのがオススメです。
ここからは、住みながら家を売る方法を1つずつ解説していきます。
早めに売却活動を始める
住みながら家を売る1つ目のコツは、できるだけ早めに売却活動を始めることです。
住みながら家を売る場合、空き家にして売るよりも売却期間が長引きやすい傾向があります。2章でも説明した通り、購入希望者の都合だけで内覧が実施できないからです。
特に、転居するために家を売却する方は、売却期限が決まっているケースが多いでしょう。
期日までに確実に売り切るためには、早めに売却活動を開始できるように準備するのがコツです。
家の売却をスムーズに行いたい方には、一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼をするのがオススメです。
不動産会社を比較・検討して決めたい方にとって査定の申し込みにかかる時間はネックとなりやすいですが、一括査定サイトならネットで複数の会社にまとめて査定依頼できます。



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査定額だけで不動産会社を選ばない
家をできるだけ高く売りたいなら、複数社の査定を受けて結果を比較するのがオススメです。
しかし、実際に売却を任せる不動産会社は、査定額だけで決めてはいけません。
査定額だけを重視して不動産会社を選び、更に言われるがまま専任媒介契約を結んでしまうと、売却期間が延びてしまう恐れがあります。
相場よりも高すぎる査定額を鵜呑みにして売りに出してしまうと、購入希望者の目に入らず、そもそも購入を検討してもらえないという事態が起きてしまうからです。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約期間中は他社と並行して契約できません。「不動産会社選びを失敗したな」と思っても、他の会社と契約し直すには、契約期間の終了を待つか、正当な事由をもって契約解除するしかありません。
したがって、家の売却を任せる不動産会社と、不動産会社と結ぶ媒介契約は、よく吟味した上で選択しましょう
内覧に力を入れる
家の売却活動中は、購入検討者に家の様子を実際に見てもらえる「内覧」に力を入れましょう。
家の買主は内覧をした人の中から決まるのが基本です。そのため、できるだけ多くの内覧者を呼び、訪れた内覧者の目に家が魅力的に映るように対策するのが重要です。
内覧のコツ
- 土日の昼間の予定を空けておく
- 内覧前に家を徹底的に掃除する
- 内覧当日は換気や臭い・室温にも気をつける
- 内覧者への積極的なアピールは控え、訊かれたことに丁寧に答える
内覧の申し込みは、急遽舞い込むこともあります。また、土日のお昼の時間帯に内覧を希望する方が多いです。
突然の申し込みも逃さず対応できるように、週末の予定をできる限り空けておき、普段から部屋を綺麗に保つように心がけておくとよいでしょう。
また、是非とも家での暮らしぶりを購入希望者に伝えられるという「住みながら家を売るメリット」を活かしましょう。
特に、スーパーや病院・公園といった周辺で利用している施設やよく使う交通機関、近隣住民の様子や騒音の有無は、内覧者が気になりやすいポイントです。事前に質問されることを想定して、回答を準備しておくとよいでしょう。
物件写真を魅力的に撮ってもらう
できるだけ多くの人に内覧に来てもらうためには、不動産ポータルサイト(SUUMOなど)や広告・チラシに掲載する物件の写真を魅力的に撮影してもらうのもコツです。
物件の写真は、基本的に媒介契約後、家を売り出す前に不動産会社の担当者が撮影をします。
写真撮影前には、掃除をしっかり行い、洗濯物や洗い物など生活感の出やすい物が映らないように片付けもしておくとよいでしょう。
不動産会社によっては、お部屋がより魅力的に写るように、ホームステージングやプロカメラマンによる撮影をサービスとして受けられる場合があります。
また、写り込んでいる家具をCG加工で消して、空室のような写真を作成するサービスもあります。
無償で受けられるか、有償で業者を紹介してもらえるか、不動産会社の提供しているサービスによって異なるため、サービスを利用したい方は事前に確認しましょう。
新居探しも並行して進める
住み替えに売却代金を充てつつ、かかる費用も抑えられるというメリットを最大限に活かすには、新居探しも家の売却活動と並行して進めておきましょう。
仮住まいをせずに住み替えたい場合は、家を売却して引き渡しをするタイミングまでに新居を見つけて引っ越しする必要があります。
家の売却後に新居を購入すると割り切る場合でも、仮住まいの期間が長くなるほど出費はかさむため、ご自身の家の内覧の予定を縫って新居を探し、購入する家の候補を絞っておくのがよいでしょう。
家の売却にかかる期間の目安は、以下の通りです。
売り出しから売買契約(成約)までの期間は、ケースによって大きく異なりますが、3ヶ月~6ヶ月が売却期間の1つの目安になります。
売買契約から引き渡し日までの期間は約1ヶ月です。これは、買主側のローンの本審査に1ヶ月程度かかるためです。
売った家に住み続けられる方法・リースバック
家を売ろうと悩んでいる方には、資金計画でまとまったお金がほしいけどできれば家を手放さずに住み続けたい…と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか?
売った家にそのまま賃貸として住み続けられる、リースバックというサービスについて紹介します。
リースバックとは?
リースバックは、一般的にリースバック運営会社とリースバックを利用したい個人間で、不動産の売買契約および賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることが可能になる仕組みです。
リースバックの流れ
不動産会社家を売却し、売却代金を受け取けとる
売った家で賃貸契約を結ぶ
毎月家賃を支払ながら住む
リースバックがやばい・後悔するって言われるのは何故?
リースバックをする際は、リースバックの特徴をしっかり理解しておかないと費用面で大きく損をすることになります。
ここではリースバックをすると後悔すると言われる理由を4つ紹介します。
- 買取額を市場価格より大幅に下げられた
- 家賃が払えない/値下げされた
- いつまでも賃借できるわけではない
- 買い戻しの費用が高くなる
買取額を市場価格より大幅に値下げられる
そもそもリースバックにおけるマイホームの買取額は市場価格の7~8割と言われています。
理由としては、
- 賃貸している間に地価が下がるというリスクを抱えている
- 買い戻しに大路るために自由に売買できない制約を抱えている
- 投資目的で購入するため、利回りを意識して安く設定する
- 家賃を滞納されるリスクがある
などが大きな理由です。
また、リースバックした後に買い取ってもらった場合、月々の家賃は買取額の7~10%で設定されることが多く、利用者側も買取額が低い方が都合が良いという点もあります。
というのも、通常の不動産売買なら売主はできるだけ高く売ろうというモチベーションがありますが、リースバックの買取の場合高く売ってしまうとその分年間の家賃が高くなることになるので、買主からすると値下げ交渉しやすいのです。
家賃が払えない/値上げされた
2つ目のトラブル事例は、買取後に月々業者に支払う家賃が払えなくなることです。
上にもあるように年間家賃は買取額の7~10%とされることが多く、相場に比べて割高に設定されてることが多いのです。
家賃の設定が自身の家計に対して適切でないと、支払いが徐々に厳しきなってしまい、最終的には手元資金が枯渇して家賃を支払うことが難しくなる可能性があります。
このようなトラブルを避けるために、契約前に売却価格と家賃のバランスが家計に対して適切かどうか、複数の運営会社で確認することが大切です。
また、賃貸借契約を結んでいる間は突然値上げされることはありませんが、契約更新をする際にリースバック業者や投資家に値上げをされることがあります。
リースバックの契約時に「更新の際に家賃を上げることはしない」と口約束をしたにもかかわらず、いざ更新する際に値上げをされるというのもよくある話です。
相場よりも高い家賃を払っているのに、それ以上の家賃がかかる可能性があるので注意しましょう。
いつまでも賃借できるわけではない
リースバックのメリットは、売却した住宅に住み続けることができる点です。ただ、ここには条件があります。不動産会社によっては、賃貸借契約期間を設けているところもあります。永続的にリースを行うことができるとは限らない点がデメリットとなります。
不動産会社によっては、賃貸借契約期間が終了したあとで物件を売りに出す予定にしているケースもあります。リースバックの契約を結ぶ場合には、リース期間をきちんと確認しておく必要があるでしょう。
買い戻しの費用が高くなる
リースバックで売却した不動産を買い戻したい場合には注意が必要です。売却した金額よりも、買い戻しに必要な費用が高額になるケースがほとんどだからです。
リースバックを行う不動産会社は、売買に関係する必要経費や上乗せ利益を買い戻し価格に上乗せします。
買い戻しに必要な費用は、以下の計算方法で算出することができます。
住みながら家を売るなら不動産会社に相談を!
この記事では住みながら家を売却することのメリットや成功のコツを解説していきました。
住みながら売却する場合は、家を買主に引き渡す前日までに引越しを完了させなければいけません。
そのため、早いうちから売却できる目途を経て、予算にあった新居を見つけておくことが大切です。
買主が見つかっても、契約、決済、登記登録の変更など多くの手続きやその準備に時間がかかりなかなか新居探しに時間を割けなくなります。
早めに不動産会社に家を査定してもらい、いくらで家を売却できそうかを把握しておけば、住み替え予算の目途が立つので早いうちから新居探しを進めていけます。
また、ローンが残っている家を売却する場合なら、売却価格でローンを返済できるのかも分かるので、早めに査定をしてもらい損することはありません。
初めて不動産を売却する人なら住みながら家を売却できるか不安になるのは当たり前です。そんな時は不動産売却のプロである不動産会社に相談するのが一番です。
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