「住みながら家を売ると、安くなってしまったり、売れるまで時間がかかってしまったりしないかな…？」
一般的には、家は空き家にした状態で売りに出した方が、早く売れると言われています。
しかし、実際には自宅を売却する人の多くが、居住中のまま家を売却しています。
この記事では、住みながら家を売るメリット・デメリットをわかりやすく解説します。また、家を高く・早く売るコツを実際に住みながら家を売却した人の体験談を交えながらご紹介します。
また、資金の調達のために家の売却を考えている方向けに、リースバックやリバースモーゲージについても説明しています。
住み替えをご検討中の方は、ぜひ最後まで読んで、ご参考にしてください！
住みながら家を売るメリット
住みながら家を売ることには、以下のようなメリットもあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット①住み替えにかかる費用を抑えられる
一般的に、住みながら家を売却すると、空き家にして売却するよりも住み替えにかかる費用を抑えられます。
家を空き家にして売却する場合、前もって新居を購入して引っ越すか、家の売却中に仮住まいを借りなければなりません。
反対に、家を売却してから新居を購入して住み替えるスタイルを「売り先行」といいます。
引き渡しと新居購入のタイミングを合わせられれば、仮住まいも不要です。
出費を抑えつつ堅実に住み替えをしたい方には、今の家に住みながら売却活動をするメリットが大きいと言えます。
メリット②内覧時に家の魅力や暮らしぶりを伝えられる
住みながら家を売る場合、内覧時に、売主と購入検討者が直接コミュニケーションを取る機会を持てます。
家の購入検討者は、目に見える家の様子だけでなく、周辺環境など、その家での暮らしぶりや、不便はないかといったことも気にしています。
見学に来た人の疑問に家で暮らしている住人が直接答えられたり、魅力に感じる部分をアピールできることは、住みながら家を売る大きなメリットです。
また、家財の設置された状態で家を見ると、内覧者が実際の生活の様子をイメージしやすいというメリットもあります。
更に、中古住宅の購入を検討している人の中には、以前にどんな人が住んでいたのかを気にする人もいます。
内覧の際に売主と交わした何気ない会話が安心感をもたらして、中古住宅を購入する後押しすることもあります。
内覧の立ち会いは手間や時間がかかるものですが、以上のようにメリットに活かすことができるため、住みながら家を売る場合には、なるべく内覧を受け入れられるように予定を調整しましょう。
メリット③家の手入れや掃除ができるので劣化が防げる
家に住みながら売却すると、売却期間中に家の劣化を防げるというメリットもあります。
「家は人が住まなくなると劣化が早くなる」とよく言われますが、住みながら売却では家を空き家状態にしないため、掃除や換気、通水、庭の手入れなどが日常的に行われます。
住み続けるだけでは既に劣化したり傷んでしまった部分を直す事はできませんが、今ある状態をキープしながら売却ができるという点は、住みながら売却するメリットの1つと言えるでしょう。
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住みながら家を売るデメリット
住みながら家を売ることで、住み替え費用を抑えられたり、家の魅力を買主にアピールしやすいというメリットは魅力的です。
しかし、住みながら家を売ることで下記のようなデメリットが発生する可能性があります。
デメリットを加味した上で、住みながら家を売れそうか判断しましょう。
デメリット①内覧予定で休日が埋まる
住みながら家を売る場合、売主は基本的に内覧に立ち会わなければならないため、スケジュールを空けておく必要があります。
時には週末になって急遽、内覧の申し込みが入ることもあります。
内覧を断ると家の購入を検討してもらう機を逸することになってしまうため、家を早く売りたいのであれば、可能な限り予定を空けておいて多くの人に内覧してもらいたいところです。
また、内覧の度に掃除や片付けといった準備をしたり、内覧の予定がいつ入るかわからない中で生活するのは、人によってはストレスを感じることでしょう。
内覧の希望は土日が多いため、土日休みではない方は応対が難しい点もデメリットといえます。
新居を探しながら並行で売却活動を進めていたため、居住中の状態で仲介業者との相見積から始まり、通常の生活をしながら内見の対応などスムーズに進めていけるのか、居住中の状態で買い主は見つかるのかなど期待と不安でいっぱいでした。
当初は、特に売却に急いでいた訳では無く、むしろ「うちは期間的にも余裕があるから」と思い、専任媒介での売却をし始めましたが、「買い主が現れない限り、あらゆるスケジュールが立たない」というのは、内見対応含め、段々疲弊していきます。
23区内の閑静な住宅街で、駅チカ物件であったため、そんなに苦労せず売却出来るものと思っていましたが、築浅で人気エリアの駅チカタワマンなどでない限り、ある程度の期間と労力がかかることは覚悟して進めていく必要があるため、ある程度額面は下がりますが、残置物処理や退去スケジュールに融通を効かせてくれる「買取」という手段も選択肢に入れておくことをオススメします。 残置物処分費用や仲介手数料などを鑑みれば、結果買取のほうが得という可能性もありますよ。
東京都大田区 / 40代 / 住み替え / マンション / 築21年~25年 / 3LDK
査定額4,300万円→売却価格3,900万円
| 不動産会社 | （担当者：） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 返信が早かった |
| 満足度 | 4.7 |
デメリット②家の生活感が印象を下げることがある
見学してもらう家に「よくない生活感」がにじみ出ていると、内覧者の購入意欲をそいでしまう可能性があります。
特に、家の外観や室内に汚れや傷みが目立ったり、室内に物が多く、ごちゃごちゃとして部屋が狭く見えたり、日当たりが悪く見えてしまったりすると、印象を下げてしまいやすいです。
住みながら家を売るべきか空き家にして売るべきか
家に住みながら売却活動をするのと、先に引っ越しを済ませて空き家状態で売却活動をするのではどのような違いがあるか、以下にまとめてみました。
| 住みながら売る | 空き家にして売る | |
|---|---|---|
| 売却活動時 （内覧時） |
|
|
| 経済面 |
|
|
一般的には、以下に当てはまる方は住みながら家を売るのがオススメであると言えます。
住みながら家を売るのがおすすめな人
- 週末に内覧の対応ができる人
- 住み替えのために堅実な資金計画を立てたい人
家を空き家にしてから売るか住みながら売るか、2つの方法は一長一短です。
メリットの大きさで選ぶか、デメリットの小ささで選ぶか、ご自身にあった方法で売却しましょう。
住みながら家を売るコツ
住みながら家を売るデメリットを最低限に抑えながら、メリットを活かして売却するためには、以下のコツを実践して売却するのがオススメです。
ここからは、住みながら家を売るコツを1つずつ解説していきます。
コツ①早めに売却活動を始める
住みながら家を売る1つ目のコツは、できるだけ早めに売却活動を始めることです。
住みながら家を売る場合、空き家にして売るよりも売却期間が長引きやすい傾向があります。2章でも説明した通り、購入希望者の都合だけで内覧が実施できないからです。
特に、転居するために家を売却する方は、売却期限が決まっているケースが多いでしょう。
期日までに確実に売り切るためには、早めに売却活動を開始できるように準備するのがコツです。
家の売却をスムーズに行いたい方には、一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼をするのがオススメです。
不動産会社を比較・検討して決めたい方にとって査定の申し込みにかかる時間はネックとなりやすいですが、一括査定サイトならネットで複数の会社にまとめて査定依頼できます。
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転勤を機会に売却する事になりましたが、残債もあり、かつ仕事や引越し関係から売却期限も決まっていたため、タイトなスケジュールの中で希望通り売れるか不安でした。
売却検討開始から売却までの期限が決められていて、かつ延期も困難な中で、色々なケースを想定し、どんな状況になっても売却が出来るようにスケジュールを立てて頂き、とても助かりました。
売却する事が決まる前から可能性が出てきた時点で動き始めた方がより、希望通りの売却が出来ると思います。
神奈川県川崎市川崎区 / 40代 / 転勤 / マンション / /
査定額3,800万円→売却価格3,980万円
| 不動産会社 | （担当者：） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 返信が早かった |
| 満足度 | 5 |
コツ②査定額だけで不動産会社を選ばない
家をできるだけ高く売りたいなら、複数社の査定を受けて結果を比較するのがオススメです。
しかし、実際に売却を任せる不動産会社は、査定額だけで決めてはいけません。
査定額だけを重視して不動産会社を選び、更に言われるがまま専任媒介契約を結んでしまうと、売却期間が延びてしまう恐れがあります。
相場よりも高すぎる査定額を鵜呑みにして売りに出してしまうと、購入希望者の目に入らず、そもそも購入を検討してもらえないという事態が起きてしまうからです。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約期間中は他社と並行して契約できません。「不動産会社選びを失敗したな」と思っても、他の会社と契約し直すには、契約期間の終了を待つか、正当な事由をもって契約解除するしかありません。
したがって、家の売却を任せる不動産会社と、不動産会社と結ぶ媒介契約は、よく吟味した上で選択しましょう。
転勤に伴って住む必要がなくなったので売却を考えるようになりました。このようなコロナの影響下で購入を検討される方がいるのか？いたとしても内覧など行動してくれるのか？など、売却がスムーズに進んでいくのかの不安がありました。
住宅形態により、得意不得意があると思いますので、それに応じて業者様を選ばれるといいと思います。私の場合、戸建売却実績が１年以内にあり、探されているお客様をしっかりつかまれているか？を確認させていただいて業者様を選ぶようにしました。
気になることは全て質問して、それに対してしっかりキチンと回答してくれる業者様が後々付き合っていく中で、よりよいご縁になると感じました。
千葉県船橋市 / 50代 / 不要物件の処分 / 一戸建て / 築10年~15年 / 4LDK
査定額3,080万円→売却価格2,980万円
| 不動産会社 | 大成有楽不動産販売株式会社 船橋センター（担当者：鬼澤様） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | こまめに連絡をもらえた |
担当者と面会した際に直近で自社が担当した類似物件の事例や他社の過去の資料を提示して、適正価格を分かりやすく説明してくれただけではなく、売却をいつまでに終わらせるつもりなのか、など明確な説明があった。
売却価格は会社によって10％から20％ぐらいは普通に増減することから多くの会社に取材するべき。 特に大手が高いわけではなく、そのエリアのセールスに詳しくないと総じて低めの提示をしてきた印象。
東京都杉並区 / 40代 / 住み替え / 一戸建て / 築6年~10年 / 3DK
査定額6,800万円→売却価格6,450万円
| 不動産会社 | 殖産ベスト荻窪支店（担当者：橘田） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
| 満足度 | 5 |
コツ③内覧に力を入れる
家の売却活動中は、購入検討者に家の様子を実際に見てもらえる「内覧」に力を入れましょう。
家の買主は内覧をした人の中から決まるのが基本です。そのため、できるだけ多くの内覧者を呼び、訪れた内覧者の目に家が魅力的に映るように対策するのが重要です。
内覧のコツ
- 土日の昼間の予定を空けておく
- 内覧前に家を徹底的に掃除する
- 内覧当日は換気や臭い・室温にも気をつける
- 内覧者への積極的なアピールは控え、訊かれたことに丁寧に答える
内覧の申し込みは、急遽舞い込むこともあります。また、土日のお昼の時間帯に内覧を希望する方が多いです。
突然の申し込みも逃さず対応できるように、週末の予定をできる限り空けておき、普段から部屋を綺麗に保つように心がけておくとよいでしょう。
また、是非とも家での暮らしぶりを購入希望者に伝えられるという「住みながら家を売るメリット」を活かしましょう。
特に、スーパーや病院・公園といった周辺で利用している施設やよく使う交通機関、近隣住民の様子や騒音の有無は、内覧者が気になりやすいポイントです。事前に質問されることを想定して、回答を準備しておくとよいでしょう。
大阪府大阪市北区 / 60代 / 住み替え / 一戸建て / 築36年~40年 / 5LDK以上
査定額2,980万円→売却価格2,500万円
| 不動産会社 | （担当者：） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 家から近かった |
| 担当者の特徴 | 清潔感があって好印象 |
| 満足度 | 5 |
コツ④物件写真を魅力的に撮ってもらう
できるだけ多くの人に内覧に来てもらうためには、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）や広告・チラシに掲載する物件の写真を魅力的に撮影してもらうのもコツです。
物件の写真は、基本的に媒介契約後、家を売り出す前に不動産会社の担当者が撮影をします。
写真撮影前には、掃除をしっかり行い、洗濯物や洗い物など生活感の出やすい物が映らないように片付けもしておくとよいでしょう。
不動産会社によっては、お部屋がより魅力的に写るように、ホームステージングやプロカメラマンによる撮影をサービスとして受けられる場合があります。
また、写り込んでいる家具をCG加工で消して、空室のような写真を作成するサービスもあります。
無償で受けられるか、有償で業者を紹介してもらえるか、不動産会社の提供しているサービスによって異なるため、サービスを利用したい方は事前に確認しましょう。
海外赴任が3ヶ月後に決まり短時間での売却が必須でした。担当者からは短い時間にもかかわらず、数多くの購入希望者をアレンジしていただき、結果としていいご縁に巡り合えた。
誠実な担当者、わかりやすく豊富な資料でイメージがわきやすかった。物件写真も印象が良く同時期に他社から売りに出てた他の部屋よりもだいぶ良さそうに見えた。
周囲の価格をベースに、相場、理想価格、最低売却希望価格など細かく設定できた。他社は理想価格ばかり言及していた節があったが、スピードを求めていた我々にはそぐわない提案だと思った。最終的に当方の設定する最低売却目標より高い価格で成約できたので十分であった。
大阪府茨木市 / 30代 / 転勤 / マンション / /
査定額4,200万円→売却価格4,000万円
| 不動産会社 | （担当者：） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | |
| 満足度 | 4.7 |
コツ⑤新居探しも並行して進める
住み替えに売却代金を充てつつ、かかる費用も抑えられるというメリットを最大限に活かすには、新居探しも家の売却活動と並行して進めておきましょう。
仮住まいをせずに住み替えたい場合は、家を売却して引き渡しをするタイミングまでに新居を見つけて引っ越しする必要があります。
家の売却後に新居を購入すると割り切る場合でも、仮住まいの期間が長くなるほど出費はかさむため、ご自身の家の内覧の予定を縫って新居を探し、購入する家の候補を絞っておくのがよいでしょう。
家の売却にかかる期間の目安は、以下の通りです。
売り出しから売買契約（成約）までの期間は、ケースによって大きく異なりますが、3ヶ月～6ヶ月が売却期間の1つの目安になります。
売買契約から引き渡し日までの期間は約1ヶ月です。これは、買主側のローンの本審査に1ヶ月程度かかるためです。
初めての事でわからない事が多かったですが、決して上からではなく丁寧に、一つ一つ確認しながら話を進めてもらいました。売却と同時進行で新居探しもしてもらい、嫌な顔一つせず、一つのチームのような感覚で進めて頂いたことに強い信頼を感じ依頼することにしました。
うちの場合、新居の方も住宅ローンで支払うこともあり、売却のタイミング次第ではローンの支払いが重複してしまい家計への圧迫を懸念していましたが、そこを大変気にかけていただき、私たちにとってより良い時期などの提案やスケジュールを立てていただけたように思います。お陰様で住宅ローンは1ヶ月も重複することなくとてもベストなタイミングで完済させる事が出来ました。
東京都大田区 / 40代 / 住み替え / マンション / 築21年~25年 / 3LDK
査定額4,300万円→売却価格3,900万円
| 不動産会社 | （担当者：） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 返信が早かった |
| 満足度 | 4.7 |
売却した家に住み続ける方法：リースバック
まとまった資金が必要なため、家の売却を検討しているものの、同じ家に住み続けたい場合は「リースバック」を利用するという手段があります。
リースバックとは、不動産会社に自宅を直接売却した後に、不動産会社を貸主として、賃料を支払うことで同じ住宅に住み続けるという仕組みです。
リースバックのメリット
家の売却によって、まとまった資金を得ながら、同じ家に住み続けられるのがメリットです。
さらに、不動産会社の買取で売却するため、確実に売れるというメリットもあります。
また、通常リースバックで賃貸できるのは2～3年といわれていますが、「普通借家契約」でリースバックの契約をすると、住み続けたいと思う限り、住宅を借り続けられます。
リースバックのデメリット
デメリットは、住宅の売却価格が安くなることです。
一般的に、リースバックによる住宅の売却価格は、相場の70%程度になるといわれています。
これは、物件を購入する不動産会社としては、リースバック期間後に物件を売却して利益を出すことを考慮して、買取価格を相場よりも下げざるを得ないからです。
また、リースバックで月々支払う賃料は、周辺の賃料相場よりも高くなります。
リースバックの家賃相場は、住宅の売却価格の7～13%程度が相場です。
不動産会社の買取価格を元に賃料が決まるため、周辺相場よりも賃料が高くなる傾向があります。
更に、リースバックの契約が定期借家契約によるものである場合、決められた契約期間が終了すると、住み続けるためには再契約が必要です。
もしも貸主の会社が再契約に応じてくれない場合は、住宅を引き渡さなければなりません。
家に住みながらお金を借りる方法：リバースモーゲージ
老後資金の調達のために家の売却を検討している方は、「リバースモーゲージ」を活用して融資を受けるという手段があります。
リバースモーゲージとは、現在居住している住宅を担保にして融資を受けられる、シニア層向けのローンです。
契約者の死亡後、担保にしていた住宅を売却して残債を一括返済するのが特徴です。
融資を受けられる限度額は、所有している住宅の評価額を基準に、戸建ての場合は約7割、マンションの場合は約5割の金額です。
申し込みには年齢制限があります。55～60歳から申し込みができるようになり、上限は80歳までという制約を設けている金融機関が多いです。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットは、住み慣れた家に暮らし続けながら、老後資金を準備できる点です。
リバースモーゲージの契約者が死亡するまで、担保にした家に住み続けられます。また夫婦の場合、契約者の死亡後は配偶者が契約を引き続けられる条件となっている商品が多いです。
高齢者でもローンの借り入れができるのもメリットといえるでしょう。
毎月返済しなければならないのは、利息分のみであるため、他の金融商品に比べて返済にゆとりがあります。
融資を受けたお金も使途に制限がなく、生活費や医療費、遊興費、住宅ローンの残債の返済など、自由に使えます。
（ただし、事業資金や投資資金には使えません。）
リバースモーゲージのデメリット
生涯、毎月利息分の支払いが発生することは、リバースモーゲージのデメリットといえるでしょう。
変動金利での契約の場合は、金利が上昇すると毎月の支払いが増額するリスクもあります。
また、契約者の死亡後は売却代金で残債を返済する契約であるため、担保にした住宅を相続できないのもデメリットとして挙げられます。
担保にしている住宅に、契約者とその配偶者以外が居住することもできません。
加えて、契約者が長生きした場合に、融資額では老後資金が足りなくなってしまうというリスクもあります。
更に、基本的には終身契約であるリバースモーゲージですが、期限が設けられている契約の場合は、契約期間終了時に元金と利息を一括返済しなければなりません。そのようなケースには、存命中でも自宅を手放さなければならない事態に陥ります。
住みながら家を売るなら不動産会社に相談を！
この記事では住みながら家を売却することのメリットや成功のコツを解説していきました。
住みながら売却する場合は、家を買主に引き渡す前日までに引越しを完了させなければいけません。
そのため、早いうちから売却できる目途を経て、予算にあった新居を見つけておくことが大切です。
買主が見つかっても、契約、決済、登記登録の変更など多くの手続きやその準備に時間がかかりなかなか新居探しに時間を割けなくなります。
早めに不動産会社に家を査定してもらい、いくらで家を売却できそうかを把握しておけば、住み替え予算の目途が立つので早いうちから新居探しを進めていけます。
また、ローンが残っている家を売却する場合なら、売却価格でローンを返済できるのかも分かるので、早めに査定をしてもらい損することはありません。
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初めて不動産を売却する人なら住みながら家を売却できるか不安になるのは当たり前です。そんな時は不動産売却のプロである不動産会社に相談するのが一番です。
相談や査定は無料で行ってくれるので、家の売却を少しでも検討している人がいれば、一括査定サイトを使って不動産会社に査定依頼をしてみましょう。
