住み替えは自己資金なしでもできる？住み替え方法としておくべき準備を紹介

「自己資金なしで住み替えできるの？」

「自己資金がないと住宅ローンの金利が高くなるのでは？」

自己資金なしで住み替えを検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

ただし、自己資金なしで住み替えを行うには、住み替え前にしておくべき準備をしっかり行うことが重要です。

この記事では、自己資金なしで住み替える際の頭金や事前準備について詳しく解説します。

住み替えを検討している方はぜひ参考にご覧ください。

住み替えは自己資金なしでもできる！

家の住み替えでは、家の売却と新居の購入のそれぞれに多くの費用がかかります。

そのため、自己資金なしだと住み替えは難しいのではと思う方がほとんどでしょう。

ですが、家の住み替え方法はいくつかあり、自己資金がなくても住み替えは可能です。

ただし、自己資金なしで住み替えを行うには、住み替え前にしておくべき準備をしっかり行うことが重要です。

最後まで読み、注意点も合わせて理解しておきましょう。

住み替えで頭金はどれくらい必要？

住み替えは自己資金がなくても、事前準備をしっかり行い対策すれば可能です。

ですが、住み替えには通常どのくらいの頭金が必要になるのでしょうか？

この章では住み替えに必要な頭金の目安と、頭金を用意できない場合のデメリットも合わせて解説します。

頭金の目安は購入する家の価格の10～20％

住み替えで必要な頭金は、購入する新居の価格の10～20％が一般的です。

頭金とは、新居の購入資金を貯金などの自己資金から賄う部分を言い、住宅ローンを組む際に必要です。

しかし、金融機関によっては頭金がなくても新たにローンを組めます。

実際、住み替えた人のうちの半数は頭金を10％程度しか用意しておらず、頭金なしで住み替える人も少なくありません。

頭金なしで住み替えるデメリット

用意できる頭金が少なかったり、頭金なしで住み替えるにはデメリットがあります。

中古住宅に住み替える場合、中古住宅は担保価値が低く評価額も下がります。

そのため、金融機関によっては金利が高くなったり新たなローンの借入が難しい場合があります。

また、頭金なしで新たなローンを組む場合は借入額がその分大きくなるので、返済期間の長期化や月々の返済額が負担にならないか注意しましょう。

自己資金なしで住み替えする際にかかる主な費用

自己資金なしで住み替える際は、さまざまな費用が発生します。

どのような費用がかかるのか確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買を仲介してくれた不動産会社へ支払う成功報酬のことです。

売買が成立したら支払う費用であり、金額は不動産売買価格ごとに以下のように決まっています。

印紙税

不動産売買における印紙税とは、売買契約書に対して課される税金です。

売買価格によって税額は以下のように異なります。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

金額はそこまで高額ではないですが、どれくらいの印紙税がかかるのか想定しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。

譲渡所得が多いほど譲渡所得税も多くなり、不動産の所有期間によっても税率が異なります。

また、譲渡所得税を軽減する特例も利用できるため、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

各登記費用

不動産売買時にはさまざまな「登記」が必要です。

これらの登記は基本的に専門家へ依頼するため、それぞれの登記に依頼費用が発生します。

これらの登記は司法書士へ依頼し、数万円程度かかります。

詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

火災保険・地震保険料

不動産購入時に加入する火災保険と地震保険にも費用がかかります。

火災保険は、対象の保険適用範囲によって異なり、対象が広いほど費用も高くなります。

また、保険期間は最長10年で、契約期間が長いほど料金が安くなるのが一般的で、相場は10年プランで20万円前後のケースが多いです。

地震保険料に関しても同様に長期契約の方が安くなる傾向にあります。

地震保険への加入は任意ですが、日本は地震大国ですので万が一に備えて加入することをおすすめします。

住み替えを自己資金なしで行う方法は3つ

自己資金なしで住み替える方法を3つ紹介します。

自分に合う方法で進めてみましょう。

住み替え方法①：フルローンを利用する

自己資金がない場合の住み替え方法の一つとしてフルローンが挙げられます。

フルローンとは、物件価格全額を融資するローンのことで、頭金が必要ないので自己資金が不足している人でも利用できます。

ただし、借入先の金融機関によっては、フルローンを利用すると返済期間が長くなったり金利が高くなるなどの注意点があります。

住み替え方法②住み替えローンを利用する

住み替えローンは、現在の家の住宅ローン残債分と新しい家の住宅ローンをまとめて借りる方法で、頭金を用意する必要がありません。

住み替えローンを利用して住宅ローンを一本化すれば、家賃のように毎月一定の金額を支払えるので月々の返済額が抑えられます。

しかし、審査が厳しいので収入や借入額などの条件を満たす必要があります。

また、返済期間が延びることや総返済額が増えることがあるので自分に合った返済プランを選びましょう。

住み替え方法③つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が始まるまでの間に発生する費用を賄うために一時的に借り入れる融資です。

住宅ローンの融資が始まったら一括返済することが前提です。

つなぎ融資は無担保・短期間のローンですが利息や事務手数料が発生するので、利用する時は適切な借入額と返済計画をしっかりと立てることが重要です。

また、住み替えローンと同様に審査が厳しいので事前に十分な準備をしておきましょう。

住み替えを自己資金なしで行う前にしておくべき準備

自己資金なしで住み替える場合、事前にしておくべき準備が5つあるので紹介します。

しっかり確認してスムーズな住み替えを行いましょう。

住宅ローンの残債を確認しておく

まず初めに住宅ローンの残債がどれくらいあるのか確認しておきましょう。

基本的に、住宅ローンが残ったままだと家を売却することはできません。

家を売却するには、家に設定されている「抵当権」の抹消が前提であり、住宅ローンを完済しないと抵当権は抹消できません。

住宅ローンを完済するための自己資金を用意できるのか、家の売却代金で一括返済が可能なのか知るためにも、まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。

また、新たにローンを組む場合は現在の住宅ローンの返済状況も審査に影響するので滞納などがないかも事前に確認が必要です。

家がどれくらいで売却できるか確認しておく

次に、家がどれくらいの価格で売却できるか確認しておきましょう。

ローンの残債がある場合、家の売却代金でローンを一括返済できる「アンダーローン」であれば問題なく家を売却できます。

しかし、ローンの残債が家の売却代金を超える「オーバーローン」であれば、自己資金を用したり新しいローンを検討するなどの対策が必要です。

家がどれくらいで売却できるか早めに確認し、必要であれば資金の準備などの対策に取り掛かりましょう。

住み替えに必要な費用を確認しておく

住み替えには様々な費用がかかります。

家の売却と新居の購入でかかる費用は異なるので注意が必要です。

資金計画を立てる際は、家の売却と新居の購入でかかる費用もしっかり考慮しましょう。

家の売却にかかる費用

以下は家の売却にかかる費用の一覧です。

売却時は、ローン一括返済や抵当権抹消の手数料がかかります。

また、売却物件の所有年数に応じて所得税額も異なるので確認しておきましょう。

新居の購入にかかる費用

以下は新居の購入にかかる費用の一覧です。

購入時は、登記費用や火災保険料、住宅ローン関連費などがかかります。

売却時よりも多くの税金がかかるので確認しておきましょう。

ローンの審査に落ちないように対策する

住み替えは、よほどの資金がなければ新たなローンを組むケースが一般的です。

ただし、住み替え時に利用できるローンは審査が厳しい傾向にあるので、あらかじめ審査項目を知っておくと良いでしょう。

以下は住み替え時に利用できるローンの審査項目です。

金融機関からすれば「この人はちゃんと返済してくれるのか」を重視して審査しています。

そのため、現在のローン残債が多く残っていたり、過去に滞納したりしているとわかれば、審査にマイナスな影響を与えます。

もし、審査に通らないようであれば、現在のローン残債を減らしてから再審査するのがよいでしょう。

審査に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

住み替えのスケジュールを立てておく

家を売却する時は「売り先行」か「買い先行」のどちらかで進めていきます。

進め方を決めてからスケジュールを組みましょう。

売り先行で進める

「売り先行」では、先に家を売却してから新居の購入を進めます。

以下に売り先行のメリットとデメリットをまとめました。

家の売却代金がどれくらいになるか明確になってから新居のこ購入に進むので、資金計画が立てやすいことが売り先行の最大のメリットです。

また、売り急ぐことがないので、希望した売却価格で家を売却できる可能性が高いです。

家を売却したあとに新居が見つかるまで仮住まいの必要があったり、内覧対応で忙しくなるデメリットもありますが、資金面で少しでも不安がある場合は売り先行をおすすめします。

買い先行で進める

反対に買い先行では、新居を購入してから家の売却を進めます。

以下は買い先行のメリットとデメリットです。

買い先行の大きなメリットは、新居選びに十分な時間をかけられることであり、気に入った家が見つかればすぐに購入できます。

しかし、買い先行は資金面でのデメリットが多いです。

家を売却できるまでは2つの家を所持することになり、二重ローンになったり固定資産税の負担が増えてしまいます。

そのため、住み替えを自己資金なしで行う場合は売り先行が適していると言えます。

住み替えを自己資金なしで行う時の注意点

自己資金なしでも住み替えは可能ですが、注意しなければならない点が3つあります。

それぞれ解説するのでしっかり理解した上で住み替えを行いましょう。

頭金なしだと金利や返済額が大きくなる

住み替えで新しくローンを組む際、頭金なしの場合は月々の返済額が高くなります。

また、金融機関によっては金利が高くなり、返済額がさらに大きくなってしまうことがあるので注意しましょう。

審査も厳しくなる傾向にあるので、十分な返済計画を立てておくことをおすすめします。

住み替えローンは審査が厳しくなる

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債額と、新居の購入費を合わせて借り入れるローンです。

新居の価格よりも高い融資をすることになるので、収入はもちろん、これまでの返済状況やクレジットカードの利用歴など様々な観点から審査されます。

また、住み替えローンの金利は高く設定されていることがほとんどなので、無理のない返済プランを立てられる借入額を検討しましょう。

住み替えローン利用時はスケジュールに注意する

住み替えローンを利用する場合は、現在の家のローンの完済と新居の購入を同日に行う必要があります。

住み替えローンは現在の家のローンと新しいローンを一本化します。

そのためには、現在の家の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同時に行わなければならないのです。

住み替えローンを利用する場合は、現在の家の売却と新居の購入を平行して進めていくためのスケジュール調整が必要です。

【まとめ】ローンを活用すれば住み替えは自己資金なしでも可能

自己資金がなくても「フルローン」「住み替えローン」「つなぎ融資」を活用すれば住み替えは可能です。

それぞれのローンの注意点を理解した上で、自己資金なしの住み替えを検討してみましょう。

自己資金なしで住み替えを検討している方は、すまいステップの利用をおすすめします。

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