【体験談】家の買い替えの前に知ってほしいこと・やるべきこと|後悔のない買い替えのために

「もっと広い家に住みたい!」「マンションから戸建てに引っ越したい!」

さまざまな理由で家の買い替えを検討することがあると思います。

買い替えは物件の購入と売却を同時並行しなければならないので、購入のみ・売却のみのケースよりも難しいと言われています。

十分な知識のない状態で動き始めると、後悔する結果になってしまうことも……。

この記事では、家の買い替えをしようか悩んでいる方に向けて、「実際に家を買い替えた方の体験談・アドバイス」をまとめています。

家の買い替えを行った方の体験をもとに、後悔しない家の買い替えを考えましょう。

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買い替えの前に考えること

まずは、買い替えを実際に行った方の声からみえた、「買い替えを検討する前に考えるべきこと」を紹介していきます。

なぜ家を買い替えたいのか考える

この記事を読んでいる方は、何かしら理由や事情があって家の買い替えを検討しておられるのだと思います。

実際に家を買い替えるのなら、この家を買い替えたい理由・事情の部分は一度詳しく考えてみましょう。

例えば、「今の家が狭いから買い替えたい」という場合、「なぜ狭いと感じるのか」「具体的にどのくらいあれば狭いと感じないのか」「今よりも広い家に住む以外に不満を解消する方法はないのか」などを細かく考えてみるべきです。

詳細に考えることにより、今考えている家の買い替え理由が妥当なのかどうか判断しやすくなります。

十分な検討をしないまま行動に移してしまうと、あとになって「やっぱり買い替えまでする必要はなかった」と後悔する可能性があります。

家の買い替えは大きな金銭の動くライフイベントです。本当に買い替えが必要なのかどうかは、買い替えたい理由をしっかり考え直した上で判断しましょう。

新居に求める条件を考える

これは、先程の「なぜ家を買い替えたいのか」を詳しく考える際に一緒に考えるべきことです。買い替えたい理由と紐付けて、「譲れない条件は何なのか」を明確にしておきましょう。

「家族が増えて家が手狭になってきた」「子供に一人部屋を与えたい」

このような思いで買い替えを検討しているのであれば、家の広さや間取りを最優先で考える必要があります。立地や築年数などの条件は二の次です。

一方、「通勤・通学に便利な場所に引っ越したい」「居住中の家の老朽化が気になる」などが買い替えの理由の場合は、家の面積・間取りよりも立地や築年数を優先すべきです。

新居の購入の際には様々な物件の紹介を受けるので、その中で目移りしてしまい、結果として当初解消したかった不満を解消できない物件を選んでしまったという声もあります。

上記のような失敗を避けるために、買い替えを検討した理由を基にして、新居に希望する最低条件を明確にしておきましょう。

家の買い替えにかかるお金について考える

家の買い替えにはとにかくお金がかかります。新居の購入費用だけでなく、今の家を売却するのにも費用が必要です。

さらに、この費用は単純な不動産の価格だけではなく、税金や不動産会社に支払う手数料も別途必要になります。

例えば、3000万円の家を売り、3000万円の家を新たに購入した場合には、売買にかかる税金・手数料だけでも300万~450万円になります。

それらを払ってもなお家を買い替えたいのかは、一度考えておくべきです。

また、現在居住中の家のローンが残っている場合、「居住中の家を売却した資金でローンを返済し、改めて新居の購入のためのローンを組む」という流れで動く方が多いです。

この流れで買い替えを行う場合、売却・購入のタイミングがうまく噛み合わないと、二重ローンを支払う期間が生まれる可能性もあります。

二重ローンを避けるために、「つなぎ融資」「買い替えローン」などの特殊なローンを利用することができますが、これらはいずれも通常の住宅ローンよりも高金利の上、ローン審査の基準も厳しいです。

これらの金銭的な事情とご自身の資産状況とを照らし合わせた上で、「家の買い替えは現実的なのか」を考えましょう。

実際に家を買い替えた人の中でも、買い替えにあたって不安だったこととして「金銭面の不安」を上げる人は多いです。

家の買い替えにかかる費用の詳しい解説はこちら

いつまでに家を買い替えたいか考える

もし家を買い替えるのであれば、買い替え理由・現在の家の状況・ご自身の資金状況などをもとに、「いつまでに買い替えを完了したいのか」もはっきりさせておくべきです。

その上で、事前に「いつまでに何をしなければならないのか」を逆算しておきましょう。

家の買い替えにかかる期間は、居住中の家の状況や動き始める季節、不動産会社との仲介契約の内容で大きく変わります。

平均すると3~9ヶ月ほどで完了しますが、1ヶ月前後の場合もあれば、数年単位の時間がかかることもあり、一概には言えません。

希望と大きくはずれたタイミングでの買い替えは資金計画を狂わせることも多いので、事前の計画をもとに、余裕のある買い替えスケジュールを検討しましょう。

家の買い替えの流れの解説はこちら

家族を説得できるか考える

家を買い替えた方の声の中で意外に多いのが、「家族の説得が大変だった」という声です。

家の買い替えは自分ひとりだけではなく、家族全員の人生に大きく関わってくる出来事です。

あとから喧嘩の火種になることを避けるために、家の買い替えを行うのであれば家族にしっかり納得をしてもらった上で行いましょう。

そのためにはやはり、「なぜ買い替えたいのか」を突き詰め、家を買い替えたい理由・事情が自分のわがままではない、家族全員に納得してもらえるような妥当なものであることを確認すべきです。

家の買い替えを検討した人の体験談

実際に家を買い替えるとなると、「残債があるのに買い替えなんて本当にできるの?」「売却に失敗したらどうしよう」などと、様々な不安を感じますよね。

この章ではそんな不安を解消するために、すまいステップの姉妹サイトで収集している、家の買い替えを検討した人の声・体験談をまとめました。

後悔のない買い替えのために、ぜひ参考にしてみてください。

家の買い替え(住み替え)を検討したことがある?

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「持ち家から買い替えることを考えたことはない」という方が大半であり、全体の約6割を占めています。まだまだ買い替えは誰しもが行うものではないようです。

しかし一方で、実際に買い替えた、あるいは現在も買い替えを検討している方の割合も2割ほどあることも分かります。

家を持っている方の5人に1人は買い替えを検討しており、その中の過半数の方が実際に買い替えを完了しているのです。

昨今は中古物件市場の拡大が著しく、中古物件の価格は年々上昇している傾向にあります。

コロナ禍の現状においてもその傾向は変わらず、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が発表した2020年8月のデータによると、首都圏の中古マンション・中古戸建て物件の売買成立件数はいずれも昨年比で+20%となっており、8月としては過去最高数を更新しました。

成約価格も昨年比で+5~6%の結果です。

このようなことから、家の買い替えを行う方の数は今後さらに増えていくと予想されます。

家の買い替え(住み替え)を検討した理由は?

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家の住み替えを検討した理由として最も多かったのが、「家が手狭になったため」です。

子供の成長、家族の増加などの理由でもっと広い家に住みたいと感じる方が多いのだと思われます。

そのあとには、「周辺の住環境を改善したいため」「家の老朽化が気になるため」などの理由が続きます。

全体的な傾向として、「必要にかられてやむなく買い替える」というよりは、「もっと快適な環境で暮らしたい」という動機での買い替えが多いようです。

実際に家を買い替えた人の声

以下では、実際に買い替えを行った方の物件が「いくらで」「どのくらいの期間で」売却できたのかをいくつかご紹介します。

実際に買い替えた方の声をもとに、ご自宅の買い替えについてイメージを膨らませてみてください。

一戸建てからの買い替え

残債が残らないかたちでの売却 / 40代男性

販売開始から売却完了まで 4ヶ月

査定価格 3000万円 → 成約価格 3000万円

残債が残るのか借金を抱えるのではととにかく不安だったが、対応が早くて借金が残らないかたちでの売却が出来た。

売却をしようか引っ越しが本当にできるか残債が残ってしまうんじゃないかと売却に二の足を踏んでいたが、熱心に何度も連絡をして来て、とにかく対応が早かった。残債が残らないプランや内覧の予定組みを含めてマメに何度も連絡をくれて悩みを良く聞いてくれたので、全て任せて売却する事を決意できた。

引用:おうちの語り部

「囲い込み」に陥らない為の戦略が大事でした。/ 50代男性

販売開始から売却完了まで 0ヶ月

査定価格 7480万円 → 成約価格 7300万円

当初、半年ぐらいの売却期間はかかるだろうと予想していましたが、売り出しから1週間で売れてしまい、引き渡しまでの期間が想定よりも短くなった事は嬉しい悲鳴でした。

販売価格については、販売会社と十分に協議したうえで売り出し価格を決めました。相場上限価格から売り出し、2.5%の割引率で、購入価格より高く売却出来、売却価格は概ね満足しています。

「どの不動産会社を選ぶか?」より「誰を選ぶか?」だと思います。結局は「人」です。

引用:おうちの語り部

初めての事でわからない事が多かった / 30代女性

販売開始から売却完了まで 3ヶ月

査定価格 2500万円 → 成約価格 3250万円

不動産という大きなものを売却というのは正直はじめは不安でしかないと思います。

うちの場合、新居の方も住宅ローンで支払うこともあり、売却のタイミング次第ではローンの支払いが重複してしまい家計への圧迫を懸念していましたが、そこを大変気にかけていただき、私たちにとってより良い時期などの提案やスケジュールを立てていただけたように思います。

お陰様で住宅ローンは1ヶ月も重複することなくとてもベストなタイミングで完済させる事が出来ました。

引用:おうちの語り部

分譲マンションからの買い替え

売却価格と担当者の対応が決め手 / 30代女性

販売開始から売却完了まで 2年1ヶ月

査定価格 4180万円 → 成約価格 4150万円

子どもが小学校に上がるまで二年以上の期間があったので売却を急いでおりませんでしたが、見学四組目覚めで購入が決まり契約まで二週間もかかりませんでした。早すぎて十分検討できる時間もないくらいでした。

流れのままになってしまい、正直適正価格を提示されたか分かりません。妊娠中で長男もまだ幼かったため十分に検討時間を置けてないことを後悔しています。これから売却を考える方には複数社に査定を依頼し、適正価格を見極めた上で、サービスも納得いく不動産屋を選択されたほうがいいと思います。

引用:おうちの語り部

 

こちらの気持ちに寄り添ってくれ、納得のいく売却でした! / 30代女性

販売開始から売却完了まで 4ヶ月

査定価格 3600万円 → 成約価格 3650万円

次の家を探している関係上、次の家が見つかるまで買い手が見つかっても待っててもらう、という条件も聞いてくれ査定から売却までこちらが思うペースで行ってくれたので、結果的に思ったより早く売却出来て良かったです。

最終的には買った値段より高く売れたので、とても満足している。

自分が絶対に譲れない条件は何なのか、それを明確にした上で、担当者とはしっかり話し合いをして結果的に納得して欲しい。

引用:おうちの語り部

 

対応の早さ、担当者の誠実さが決め手でした!/ 50代男性

販売開始から売却完了まで 7ヶ月

査定価格 1700万円 → 成約価格 2150万円

買い替え、新居への入居タイミングについて親身に相談に乗って頂き、こちらの要望に答えていただける形となりました。売却額のほとんどが早めに入金して頂け助かりました。引き渡しは新居の都合に合わせて、待って頂けたので本当に助かりました。

複数社にて査定を行っていたので、結果的に売却価格が上がった形となりました。プラスポイントで強気になり、予想以上の高値で売却できて満足しています。

引用:おうちの語り部

家の買い替えの大まかな流れ

以下では、実際に家の買い替えを行う際の流れを見ていきましょう。

家を買い替える際には売却と購入を並行する必要がありますが、この2つを完全に同タイミングで行うのは非常に難しいです。

そこで、家を買い替える方のほとんどが、ご自身の状況に合わせて、「新居購入を先にする」か、「居住中の物件の売却を先にする」かを判断し、買い替えの計画を立てています。

それぞれどのような流れになるのか詳しく解説します。

購入先行の買い替えの流れ

新居の購入を先行する場合、家の買い替えは以下のような流れで行われます。

  1. 居住中の物件の査定
  2. 資金計画を立てる
  3. 新居の内覧・候補の絞り込み
  4. 不動産会社と媒介契約を締結し、居住中の物件を売り出す
  5. 新居の購入
  6. 新居のローンの契約・新居の代金支払い
  7. 新居への引っ越し
  8. 旧宅の売買契約を結ぶ
  9. 旧宅の代金受け取り
  10. 旧宅の引き渡し

売却先行の買い替えの流れ

一方、居住中の物件の売却を先行する場合は、以下のような流れで行われます。

  1. 居住中の物件の査定
  2. 資金計画を立てる
  3. 不動産会社と媒介契約を締結し、居住中の物件を売り出す
  4. 旧宅の売買契約を結ぶ
  5. 新居の内覧・候補の絞り込み
  6. 旧宅の代金受け取り
  7. 新居の購入
  8. ローンの契約・新居の代金支払い
  9. 新居への引っ越し
  10. 旧宅の引き渡し

まずはじめに不動産の査定をするべき

購入先行・売却先行のいずれの場合でも、第一歩として居住中の物件がどのくらいの値段で売れるのか査定をしてもらう必要があります。

居住中の物件の売却価格の検討がつかないことには、新居の予算をはじめとした資金計画を組むことが難しいからです。

すまリス
まず今の家がいくらで売れるのか知ることからスタートだね!

自宅にいながら簡単にお住まいの物件の査定額を知る方法は、以下の記事で解説しています。

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家の買い替えは売却と購入どちらが先?

新居購入を先にする方法と居住中の物件の売却を先にする方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。

それぞれの特徴を掴んだ上で、ご自身の資産状況や買い替え検討理由にあった計画を立てましょう。

購入先行の買い替えの特徴

購入先行のメリット

購入先行のメリットは以下のような点になります。

  • 新居探しに時間を使えるので、焦らずに理想の家を探せる
  • 仮住まいが不要なので、引っ越しが一度ですむ
  • 居住中に内覧の対応をしなくてすむので、清掃などの手間が減る

購入先行のデメリット

一方、購入先行のデメリットは以下のようになります。

  • 当初想定していた価格で売却できなかった場合、資金計画が狂ってしまう
  • 家がなかなか売れなかった場合、二重ローンの期間が発生する
  • 物件を売り急ぎ、相場よりも安い価格で売却してしまう可能性がある

購入先行がおすすめの人

家の買い替えの際、以下のいずれかに当てはまる方は購入先行がおすすめです。

  • 住宅ローンを完済している、または貯蓄で残債を精算できる
  • 居住中の住宅の売却代金を新居購入に充てる予定がない
  • 貯蓄と時間に余裕があり、焦らず理想の新居を探したい
  • 居住中の物件が好条件の売れやすい物件である

金銭的に余裕があれば購入先行がおすすめ

金銭的に余裕がある方は、ご自身の希望条件に合う新居購入を優先するのが良いでしょう。

旧宅の引き渡しまでの期間を気にする必要がないので、心ゆくまで理想の新居を探すことができるのが魅力です。

また、新居に移り住んでから旧宅を売りに出すことになるので、引っ越しが一度ですむほか、物件の内覧の際の片付けや清掃が不要になります。売却までにかかる期間も、居住中の物件よりも空き家になっている物件のほうが短い傾向にあります。

売却代金を新居購入に利用しないなら、物件を先に購入するメリットは大きいです。

残債があるけれど購入を先行したい場合はどうするか

「今の家のローンが残っているけど、どうしても先に引っ越したい!」

そのように考えておられる方もいるかもしれません。

その場合、居住中の物件が好条件の売れやすい物件なのであれば、つなぎ融資という融資を受けて購入を先行する選択肢もあります。

つなぎ融資  新居の購入と旧宅の売却の時期がずれる場合、新居の購入費用を短期で融資してくれる金融商品。旧宅の売却で得た金銭で融資額を一括返済する。

ただし、つなぎ融資は一般的に住宅ローンよりも高金利であり、融資の期間も6~12ヶ月以内と短期間です。融資期間中に月々の返済などは発生しませんが、期間内に一括で返済できなければ遅延損害金が発生します。

そのため、融資期間内に売れなければ、不動産会社に相場の70~80%ほどで買い取ってもらうという特約がついている場合が多いです。

例えば、つなぎ融資の期間内に物件が売れず、相場の売却額が2000万円の物件を相場の70%で不動産会社に買い取ってもらった場合、差額は以下のようになります。

2000×(1-0.7) = 600
仲介での売買と比べると600万円も安くなってしまう!

このように、買取になってしまった場合の損失は決して安いものではありません。

つなぎ融資の利用は、必ず居住中の物件の需要や類似物件の売却事例を確認した上で決めましょう。

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売却先行の買い替えの特徴

売却先行のメリット

売却先行のメリットは以下のような点になります。

  • 売却資金を新居の購入費用に充てることができる
  • 実際の売却金が先に分かるので、新居購入の際の予算をより具体的に決められる

売却先行のデメリット

一方、売却先行のデメリットとしては以下のようなものが考えられます。

  • 売却した物件の引き渡しまでに新居が見つからない場合、賃貸などの仮住まいが必要になる
  • 仮住まいの用意を避けようとして妥協した新居選びを行ってしまう可能性がある

売却先行がおすすめの人

以下に当てはまる方は家の買い替えに際して売却を先行するのがおすすめです。

  • 居住中の住宅のローンが残っている
  • 居住中の住宅の売却代金は新居購入に充てる予定
  • はじめて不動産の売買を行う方

ローンの残債がある場合は売却を優先すべき

ローンの残債を旧宅の売却代金で支払い、新居購入の際に新たに住宅ローンを組みたいと考えている方は、資金調達ができないリスクを避けるために、まずは売却を優先して動くのがよいでしょう。

よほど好条件の物件でない限り、売却には平均6~11ヶ月ほどの時間がかかると言われています。

見切り発車で購入を優先したものの、想定通りに物件が売れなかった場合には、ローンを二重で払う期間が生まれてしまいます。また、売却金額が当初の計画よりも下がった場合も、資金計画が大きく狂います。

せっかく理想の新居へ引っ越せても、金銭的に追い詰められると快適な生活はできないですよね。

そのような状況を避けるために、まずは物件の売却をすすめ、その上で新居購入にどのくらいの予算を組めるのか把握しましょう。

不動産売却が初めての方は売却先行がおすすめ

金銭的には多少余裕がある場合でも、不動産の売却自体が初めての方にはリスクの少ない売却先行の買い替えをおすすめします。

不動産の売買は事前にしっかりと時期と資金の計画を立てて行うものですが、一方で全てが計画どおりに進むケースというのは多くありません。物件の売却額が思ったよりも低かったり、当初予定していた時期までに売れなかったり……ということはよくあります。

初めてのこととなれば、なおさら計画通りにすすむことは少ないでしょう。

先に売却をして買い替えるのであれば、事前に立てていた計画が狂った場合にも、新居の予算を下げたり、仮住まいを用意したりすることで柔軟に対応ができるので安心です。

家を買い替えるときの注意点

家を買い替えて後悔をしないためには、事前に知っておくべき注意点がいくつかあります。

購入時と売却時に分けて、しっかり確認しておきましょう。

購入の際の注意点

購入時に注意すべき点として、以下のようなものが挙げられます。

  • 将来売ることになっても売れる物件か?
  • 新居購入にかかる費用が高くなりすぎていないか?

いずれも重要な項目なので一つ一つ見ていきましょう。

将来売ることになっても売れる物件か?

物件を購入する際には、その物件の将来的な資産価値も検討要素の一つ入れておく必要があります。

昨今は、定年退職を迎えたリタイヤ世代の方が今まで住んでいた戸建て物件を売却し、その売却益で利便性の高いマンションなどに買い替えるケースも増えています。

ご自身もそのようなプランを想定しているのであれば、築が古すぎる物件や、立地の悪い物件は避けるべきです。

一般的に不動産は、30年を過ぎると建物の価値が0円になり、価値は土地だけになります。そのことを念頭に置きながら、できる限り資産価値の落ちにくそうな物件を新居に選ぶことも重要です。

築年数による資産価値下落の推移は、以下の記事で詳しく確認できます。

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金を積む

新居購入にかかる費用が高くなりすぎていないか?

これは、買い替えを行う際に最も注意すべきことの一つです。

特に、旧宅のローン総額よりも新居のローン総額が高くなる場合には、ご自身の経済状況に照らし合わせて「本当にローンを完済できるのか」をよく考えましょう。

新居選びはわくわくしてつい無理をしてしまいがちなのですが、現実的に考えなければなりません。

基準として、定年退職の歳である65歳までに無理なく完済できるようにローンの計画を立てるのが無難です。

例えば40歳で家を買い替えた場合には、残りの25年間で新居のローンは問題なく払えるのかしっかりとシミュレーションすべきです。

はじめに家を購入したときよりもローン返済にかけられる年数は少ないほか、年齢が上がると介護保険料や子供の学費なども捻出しなければならなくなるので、買い替えたあとのローンの返済は想像以上にシビアです。

その点を考慮し、新居の購入費用は余裕をもって返済できる額までに留めておきましょう。

売却の際の注意点

売却時に注意すべき点としては、以下のようなものが主になります。

  • 複数の不動産会社で査定を行ったか?
  • 近隣の類似物件の売却事例を確認したか?
  • 売却の希望額が明確になっているか?

それぞれを以下で詳しく解説します。

複数の不動産会社で査定を行ったか?

家の買い替えを行う際には、購入先行・売却先行に関わらず、まずはじめに居住中の物件の査定を行う必要があります。今の家が大体いくらで売れるのかを知らなければ、買い替えの資金計画を立てられないからです。

この査定の際、一社ではなく必ず複数の不動産会社に査定を依頼するという注意点があります。

不動産の査定額なんてどこも同じだと考えられている方も多いですが、実は不動産会社ごとに金額が全く異なります。

これは、不動産会社にごとに営業の強いエリア・弱いエリアなどがあるからです。当然、営業の弱いエリアよりも強いエリアの方が、物件を高く売れる可能性が高いです。

損をしない家の買い替えを行うには、複数社で査定を依頼し、自分の物件の立地している場所に強い不動産会社を見つけるのが重要ということですね。

最低査定額の不動産会社と最高の査定額の不動産会社では、査定額が30%近く変わることもあります。

不動産の売買は非常に大きな金額を取り扱う取引なので、損をしないために必ず複数社の査定額を聞きましょう。

近隣の類似物件の売却事例を確認したか?

居住中の家の売却金額のあたりをつけるための資料として、同じような物件が直近でいくらで売れたのかを確認しましょう

査定額を鵜呑みにするのではなく、実際の事例を参考にすることで、より精度の高い買い替え計画を立てることができます。そうすれば、「思ったよりも売却金額が安くて、候補にしていた新居の購入ができない」などの状況に陥る可能性を下げられます。

居住中の物件と同じような条件の不動産の売却事例において、以下の項目を確認すべきです。

  • 売却までにどれくらい時間がかかったのか
  • 当初の売却希望額はいくらで、実際はいくらで売れたのか

不動産の売却事例は査定を依頼した不動産会社に教えてもらえるので、忘れずに聞いておきましょう。

売却の希望額が明確になっているか?

複数の不動産会社から査定額を聞き、相場価格を掴めたら、現在居住中の物件の希望売却額を明確にしましょう。

「最低でもこれ以上の価格で売りたい」という明確な基準がないと、売り急ぐあまりどんどん値下げに応じてしまうということも考えられます。

家の買い替えで損をしないためには、新居の予算との兼ね合いを見つつ、希望売却額と最低ラインをしっかり定めておくべきです。

家の買い替えにかかる費用

家の買い替えは、購入と売却の両方に税金と手数料が発生するので、よく調べていないと「こんなに高いの!?」と驚くことも珍しくありません。

買い替えにかかる費用とそれを軽減できるお得な制度を、購入時・売却時に分けて見ていきましょう。

買い替えにかかる税金・手数料

購入にかかる税金・手数料

項目おおよその金額
不動産仲介手数料{(売却額×3%)+ 6万円 }×消費税率
印紙税1,000円〜6万円(購入金額により変動)
ローン手数料融資額の1~2%前後、あるいは事務手数料として3~5万円
新居の保険料戸建ての場合、約1~2万/年が相場
引越し費用4人家族の県内引っ越しの場合、約10~16万円(時期・距離により変動)
不動産購入にかかる税金消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税など

これらの諸費用は、おおよそ物件の購入額の5~8%と言われています。

仮に3000万円の物件を住宅ローンを組んで購入した場合、税金・手数料は約150万~240万円ほどになります。

売却にかかる税金・手数料

項目おおよその金額
不動産仲介手数料{(売却額×3%)+ 6万円 }×消費税率
印紙税1,000円〜6万円(購入金額により変動)
抵当権抹消の手数料約1,000~2万円(自分で行うか、司法書士に依頼するかで変動)
ローン一括返済の手数料約1~3万円
不動産売却にかかる税金所得税・住民税・印紙税など

不動産売却の諸費用は、おおよそ売却額の5~7%ほどです。

仮に物件を3000万円で売却した場合、税金・手数料は約3150万~3210万円ほどになります。

なお、物件の売却額が物件を購入したときの金額を下回れば、所得税・住民税は発生しません。

家を売る際の費用の詳細は以下の記事にまとめられています。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

家の買い替えに利用できる制度・サービス

家を買い替える際には、通常の購入のみ・売却のみの場合よりも一度に大きな出費が必要になります。

以下のような制度をうまく利用すれば、出費を最小限に抑えたり、足りない資金の調達をしたりすることができます。

購入時に使える制度・サービス

項目内容特徴
買い替え(住み替え)ローン旧宅の残債と新居の購入費用を合わせて借りられるローン・旧宅の売買契約~売却費用の精算までの短期間に新居を見つける必要がある

・一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい

つなぎ融資新居の購入と旧宅の売却の時期がずれる場合、新居の購入費用を短期で融資してくれる商品・旧宅の売却で得た金銭で、融資期間内に融資額を一括返済する必要がある

・融資期間内に売れなければ、相場の70~80%で買取という特約がついている場合が多い

つなぎ融資・買い替えローン両方の大きな特徴として、一般的な住宅ローンよりも金利が高いことが挙げられます。

一般的な住宅ローンの変動金利型の金利が約1%なのに対し、つなぎ融資は3%、買い替えローンは2.475~4.200%ほどの金利がかかります。

いずれも「家を買い替えたいけど、資金が足りない……」という方にはありがたい商品ですが、利用の際には必ずご自身の経済状況を鑑みて、「本当に払っていけるのか」をしっかり考えましょう。

親族からの援助が受けられたり、貯蓄が残っていたりする場合には、そちらを優先して買い替えの資金を調達するほうがリスクは少ないです。

売却時に使える制度・サービス

項目内容条件
3000万円特別控除自宅の売却の場合、譲渡所得から3000万円を差し引ける制度・売却した不動産が自宅である

・過去2年以内に本特例や、特定の居住用財産の買換え特例を受けていない

・物件の買い主が親族・自身が所有する法人ではない

10年超え所有軽減税率の特例自宅の所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得の6000万以下の部分にかかる税率を下げる・売却した物件が3000万円特別控除の対象である
特定の居住用財産の買換え特例自宅を買い替える場合に、譲渡所得にかかる税金を、次回の買い替えの歳まで繰延べする

※3000万円特別控除との併用不可

・自宅の買い替えである

・旧宅の居住・所有期間が10年以上

・売却額が1億円以下

・新居の床面積が50㎡、土地面積が500㎡以下

・売却した年の前後一年以内に新居を購入している

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例所得税の課税対象額から、譲渡損失額を差し引くことができる(引ききれない損失は翌年の所得からも差し引く)・自宅の所有期間が5年以上

・売却した物件の買い主が親族でない

・10年以上ローンが残っている物件の売却である。

・その年の所得が3000万円以下

・過去2年以内に関連の特例を受けていない

・購入した物件に10年以上のローンがある

自宅の買い替えの場合、上記のような譲渡所得に関する特例を受けることができます。

譲渡所得 旧宅の売却額から旧宅の購入額を引いた利益(売却益)。損失が出た場合には、その損失を譲渡損失と呼ぶ。譲渡所得には所得税と住民税が課せられる。
いずれも自宅の買い替えの場合には利用して損のない制度ですので、しっかりと内容と条件を理解して積極的に利用しましょう。
なお、以下の記事で譲渡所得に関する特例の詳しい解説を読むことができます。
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家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。課税対象になら[…]

家の買い替えに最適な時期

家をより高く売り、より安く買うには、買い替えのタイミングを考えることも重要です。

買い替えを急いでいないということであれば、不動産売買のしやすいタイミングに買い替えの時期を合わせることをおすすめします。

以下では、不動産売買の最適な時期を簡単に解説していきます。

築年数は10年以内が高く売れやすい

不動産の売却において、築年数は非常に重要な要素です。

一般的に築年数が古いほど高く売れにくく、逆に新しいほうが高く売れやすいです。

特に築10年までは1年ごとに急速に価値が落ちるので、将来的な買い替えを決断しているのであれば、早く動き出したほうが損が少ないです。

一方、築10年を超える物件の場合、1年ごとの価値の下落幅は大きくないので、ゆっくり検討してもいいかもしれません。

不動産売買のシーズンは春と秋

年間で不動産売買が最も活発になる時期は、春と秋と言われています。月で言うならば、2~4月と9~11月です。

これは、上記の時期が進学・転勤の時期と重なるためです。

もちろん不動産の売買は年中通して行われていますが、ベストシーズンに行うことによって、新居購入の際の選択の幅が広がるほか、売却予定の物件に興味を持ってくれる方も増えます。

無理に春と秋に合わせる必要はないですが、知識として知っておくと、家の買い替えの計画を立てやすくなります。

家を買い替えるなら、複数社での査定が最重要

本記事を読まれた方は、家の買い替えについて検討をはじめた段階の方が多いかと思います。

家の買い替えは大きなお金が動く人生のビッグイベントなので、後悔をしない・損をしないために事前にしっかり計画を立てることが必須になります。

とはいえ、計画と言っても検討する材料や専門知識なしにはそれも難しいですよね。

家の買い替えを検討中の方は、まずはじめに居住中の自宅を複数の不動産会社に査定してもらうべきです。

このとき、一社ではなく、複数の不動産会社とコンタクトを取ることが最重要です。

複数の選択肢の中から、最も信頼できる・安心して任せられると感じる不動産会社を選んで買い替え計画の相談をしましょう。

すまいステップを利用すれば、全国の優良不動産会社の査定を最大4社まで無料で取得することができます。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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