気に入って購入したマンションに住んでいても、出産や子供の成長などライフスタイルの変化によって、戸建てへの憧れが高まることもあるでしょう。
「住み替えで後悔するのは嫌だ！」「マンションと戸建て、ぶっちゃけどっちがいいの？」
と、住み替えに対する不安から、戸建てに住み替えるべきかどうか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
この記事ではマンションから戸建てに住み替える場合のメリットやデメリット、住宅ローンの残債がある場合の住み替え方法について解説していきます。
マンション住み替えの流れを詳しく解説！メリットやデメリットを解説
マンションから一戸建てに住み替えるメリット7つ
まずは始めに、マンションから戸建てに住み替えるメリットをまとめたのでご紹介します。
- 住宅スペースが広い
- 管理費。修繕積立金などが必要ない
- リフォームを自由に行える
- 騒音などの隣人トラブルが少ない
- 規約がなくペットの飼育も可
- リバースモーゲーションが利用できる
- 土地が残る
住居スペースが広い
戸建てはマンションよりも住居スペースが広いです。
マンションは、エントランスや内廊下など、住居スペース以外の共有スペースも多いのが特徴です。
ですが、戸建ての場合、玄関や廊下などのスペースを最小限にすることで、設計次第では住居スペースを広めに確保することができます。
管理費・修繕積立金などが必要ない
戸建ては、マンションのような管理費や修繕積立金が必要ありません。よって毎月の固定費を減らす事ができます。
ですが、予期せぬタイミングで家の修繕が必要になった際、余裕をもって支払えるよう、自らが管理し、修繕費の積み立てをしておく必要があります。
リフォームを自由に行える
自分の所有する戸建ての場合、リフォームなどを自由に行うことができます。
家が手狭になったと感じても、マンションは、ほとんどの場合でリフォームができません。よって、もっと広い部屋への引っ越しを余儀なくされます。
ですが、戸建ての場合、家が手狭に感じた際はリフォームで部屋数を増やす事が可能です。
騒音など隣人トラブルが少ない
戸建ての場合、家族で住むことがほとんどのため、上下階や隣の部屋への物音をさほど気にする必要はありません。
マンションなどの集合住宅では、騒音によるトラブルが多いです。戸建てに住み替えた場合、こういったトラブルから回避できるといったメリットもあります。
規約がなくペットなどの飼育も可
また、戸建てでは守るべき規約がないため、庭でのガーデニングやペットの飼育も自由です。
庭が広い場合、BBQやテントを張ってキャンプをすることもできます。戸建てでの生活は、マンションに比べて自由度が高いです。
リバースモーケージが利用できる
戸建ての場合、リバースモーケージが利用できます。リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることができる高齢者向けの融資のことです。
自宅の土地を担保にし、借りたお金は本人が死亡時に住宅を売却して返済します。自宅があれば、老後、お金に困った際にお金を借りることができます。
土地が残る
一般的に戸建てを購入する際は、土地と家をセットで購入します。よって、自宅を取り壊すことになっても土地が残ります。
その土地でアパート経営や戸建て賃貸、駐車場など土地活用することで収入を得ることができます。
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マンションから一戸建てに住み替えるデメリット6つ
それでは次にマンションから一戸建てに住み替えるデメリットを紹介します。
- セキュリティ性が低い
- 交通の利便性が悪い
- バリアフリー対応度が低い
- 修繕費は本人が負担
- ダブルローンになる可能性がある
- ごみを毎日捨てられない
セキュリティ性が低い
戸建ては、マンションに暮らしているときよりもセキュリティが弱まる可能性が高いです。
マンションの場合は、先ほど挙げた管理費を払うことでエントランスやエレベーターなどの共用部分に防犯カメラが付いていたり、管理会社による防犯対策がなされています。ですが、戸建ての場合、管理費を払う必要がない分、セキュリティを自主的に強化する必要があります。
特に1階部分は外からの距離が近いため、窓ガラスを強化ガラスにしたり、玄関周辺に人感知センサーを設置するなどの対策を行うことをお勧めします。
交通の利便性が悪い
立地面を考えたときにマンションから戸建てにすることによって、交通が不便になる可能性があります。
マンションは通勤をするサラリーマン向けに駅近くに建てられやすいという特性がある一方、戸建ては駅から少し離れた閑静な住宅街のなかに建てられやすいという特性があります。
バリアフリー対応度が低い
生活面を考えたときにマンションから戸建てにすることでバリアフリー対応度は低くなります。
マンションでは、基本的に共用部分にはエレベーターが設置されており、居住部分でも階段の上り下りをする機会は基本的にないですが、戸建てだと事情は違います。
修繕費はすべて本人負担
マンションの場合、毎月一定額の管理費や修繕積立金が徴収され、共有部の設備が壊れた際は、管理費や積立金から修繕・修理費用をおぎないます。
そのため、マンションの共有部に関しての修繕・修理費用は住居者との折半になります。ですが戸建ての場合、設備が壊れた際や修繕が必要になった際はすべて所有者の負担となります。
ダブルローンになる可能性がある
マンションから戸建てに住みかえる際、ダブルローンリスクがあります。
ダブルローンになると、二重にローンを支払う期間が長引くリスクと相場より安価な売却価格になるリスクがあります。
マンションの売却期間は平均3ヶ月ですが、買い手次第であるため期間を調整しづらく、当初の予定以上にダブルローンの期間が長引く可能性があります。
また、売却時に焦りが出ると買い手に足元を見られ、相場より安く買いたたかれる可能性があります。売り先行で仮住まいにする費用と比べると「買い先行」は何倍も資金面で損をしてしまう可能性があることが分かると思います。
ゴミを毎日捨てられない
一般的にマンションなどの共同住宅には、いつでもゴミを捨てられるようなダストボックスが設置されています。
ですが戸建ての場合は、地域の規定に従いゴミ出しをしなければならず、好きなタイミングでごみを出すことはできません。
埼玉県所沢市 / 60代 査定価格1,000万円売却価格880万円 千葉県流山市 / 40代 査定価格2,700万円売却価格2,980万円 大阪府大阪市北区 / 30代 査定価格1,300万円売却価格1,300万円 北海道河西郡芽室町 / 50代 査定価格1,800万円売却価格1,800万円 兵庫県姫路市 / 50代 査定価格150万円売却価格120万円 
ローンが残っているマンションでも一戸建てに住み替えられる？
住宅ローンの残債がある状態でも住み替えをすることができます。
この章では、住宅ローンの残債がある場合の住み替え方法や資金・費用について解説していきます。
また、マンションの売却から新居の購入までの資金が知りたい、という方はすまいステップの住み替えシミュレーションがお勧めです！
マンションの売却価格で住宅ローンを完済する
マンションの住宅ローンを既に完済している場合、特に問題なく戸建てを購入することが出来ますが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えなくなった時に、住宅ローンを融資している金融機関が担保である当該マンションを差し押さえできる権利です。ローンの残債がある限り、抵当権は金融機関側にあり、勝手にマンションを売却できません。
そのため、マンションを売るにはローンを完済し抵当権を抹消しなければいけません。
ローン残債を一括返済してマンションの抵当権を抹消できるか確かめるには、マンションのローン残債額とマンションの売却価格を把握する必要があります。
また、マンションの売却予想価格は不動産会社へ査定依頼することで把握できます。
マンションの正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
マンションの査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。
しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりにマンションが売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません。
『すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。以下のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。
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売却金でローン完済できないなら「住み替えローン」を利用
マンションの売却金だけでローンを完済できない場合はどうすればよいのでしょうか。
マンションのローン残債を自己資金で一括返済できない「オーバーローン」の場合、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用できます。
住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と購入する戸建ての住宅ローンをまとめて一緒に組めるローン制度です。
ただし、購入する戸建ての担保価値以上の融資を受けるため、通常の住宅ローンを借りるよりも審査基準が厳しくなります。
住み替えローンの審査では特に以下5つポイントが確認されます。
| 評価項目 | 詳細 |
|---|---|
| 借り入れ履歴 | 現在借り入れているローンはあるか（今の住宅ローン、自動車ローンなど） |
| 勤務先 | 大手企業に勤めているのか、中小企業に勤めているのか |
| 収入 | 安定収入はあるか |
| 勤務年数 | 3年以上連続勤務の経験があるか |
| 健康状態 | *団体信用保険に加入できるか |
団体信用保険とは？
一般的に銀行は団体信用保険と呼ばれる、仮に債務者がローンの返済ができなくなった（病気、死亡）際に全額返済してくれる保険への加入を義務付けています。
団体信用保険も保険ですから健康状態が悪ければ加入することができず、その場合は、住み替えローンの審査も通らなくなります。
住み替えシミュレーションで費用をシミュレーションしてみよう！
すまいステップの住み替えシミュレーションでは、マンションの売却価格や売却にかかる費用、住宅ローンの借入可能額から、一戸建ての購入予算を算出することができます。
「住み替えにかかる費用を事前に把握してから売却を始めたい」、「住みたい家があるけど、マンションの売却価格と住宅ローンの借入額で購入できるのか知りたい」という方にお勧めです！
マンションから一戸建てに住み替える流れ
マンションから戸建てに住み替える際はマンションを売ってから一戸建てを買うか、一戸建てを買ってからマンションを買うのかで流れが変わります。
すまいステップの住み替えアンケートによると、実際にマンションから戸建てに住み替えた人は買い先行で住み替えをする人が多かったです。
それではそれぞれどのような理由で、売り先行/買い先行で住み替えをしたのか見てみましょう。
売り先行
売り先行とは、マンションを売ってから一戸建てを購入することです。
売り先行のメリットはマンションを売った売却資金が住宅ローンの完済に充てられたり、一戸建ての購入費用に充てられることです。
売り先行で住み替えをした方の、売り先行で売却したの声を見てみましょう。
売り先行にした理由
不動産屋さんや知人、親、先輩、上司等様々な方にも相談させていただきましたが、確実な金銭フローが必要だったため、売り先行を選択しました。知人は買い先行で、マンションから一軒家を購入しましたが、元住んでいたマンションがなかなか売れずに結局赤字になってしまったという話も聞いたのでいろいろ調べた結果の選択です。
売り先行にした理由
売り先行にする場合には、一時的に荷物を移す場所を借りる必要がありますが、私の場合はすぐに知人宅に住まわせてもらう話しがついたからです。また、いつ自分のマンションが売れるかが分からないのに、先に不動産を買ってしまうと、２重で支払いをしなければならなくなり、経済的負担と不安を減らすための住み替えのハズが本末転倒になってしまうと思ったからです。
このように、確実な金銭フローが必要な方や、費用面で不安がある方は、マンションを先に売却し、マンションの住宅ローンや一戸建ての購入費用を確定させてから住み替えをする方が多かったです。
買い先行
それでは次に買い先行で住み替えをした人の体験談を見てみましょう。
買い先行にした理由
前住のマンションはローンの支払いはすでに終わっており、新居を購入するにあたっては新たな住宅ローンを組むことが可能であったので、急いで売却せずに新居に移り住んでからゆっくりと売却できればいいと思っていたから。また、築年数が浅い物件なら売る時期はできるだけ早いほうがいいと思ったが、前住のマンションは築年数が20年を超えており、今更少し売るタイミングが遅れても、売却価格にさほど影響はないと考えた。
買い先行にした理由
新居を購入してから住んでいる家を売却した理由は希望の家が見つかったからです。理想の家が見つかったので少しでも早く手に入れたいと思う気持ちが強かったのです。そこで購入しないとまただらだらと家を探し続けなくてはならず、日頃急がしい生活の中で使える時間は限られていました。また、早く決めたので少し値引きがありました。
このように、住宅ローンを完済していたり費用に余裕がある場合、また購入したい物件が決まっている方は、買い先行で住み替えを行う方が多かったです。
売り先行で住み替えるか、買い先行で住み替えるかは、住宅ローンの状況や資金、ご自身の希望によって変わってくると思います。
不動産会社やご家族の方とよく相談してから決めるのが良いでしょう。
