マンションから一戸建てへの不安解消!戸建てに住み替える対策

気に入って購入したマンションに住んでいても、出産や子供の成長などライフスタイルの変化によって、戸建てへの憧れが高まることもあるでしょう。
ただ、生涯で最大の買い物ともいわれるマンションをせっかく購入したのに、

  • お金をかけて戸建てに住み替えてもいいのだろうか?
  • 高い買い物なので住み替えてみて後悔するのは嫌だ!

そんな不安が頭をよぎりマンションから戸建てに住み替える決心がつかない、ということはないでしょうか。

この記事ではマンションから戸建てへの住み替えを後悔しないために、マンションから戸建てに住み替える不安への対策や戸建てに住み替えるメリット・デメリット、住み替え時の流れをご紹介していきます。

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マンションから戸建てに住み替える5つの不安と対策

マンションから戸建てへの住み替えを検討し始めると様々な不安が沸き起こりますが、特に多くの人が抱える不安は以下の5つになります。

  1. ローン残債があっても戸建てに住み替えられるのか
  2. マンション売却が先か、戸建て購入が先か
  3. どれくらいの費用が住み替えにはかかるのか
  4. 固定費はマンションと戸建てどちらが大きいか
  5. 戸建て購入時のローンはいくら借り入れていいのか

それぞれの不安に対して上からひとつずつ回答していきます。いま抱えている不安への対策を講じましょう。

ローン残債があっても戸建てに住み替えできるのか

マンションの住宅ローンを既に完済している場合、特に問題なく戸建てを購入することが出来ますが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えなくなった時にその住宅ローンを融資している金融機関が、担保である当該マンションを差し押さえできる権利のことです。
ローンの残債がある限りはその権利は金融機関側にあり、勝手にマンションを売却して譲り渡すわけにはいきません。そのため、抵当権を抹消して名義変更が出来る状態にしなければいけません。

売却の際にローンを一括返済してマンションの抵当権を抹消できるかどうかを確かめるためには、マンションのローン残債額とマンションの売却予想価格を把握する必要があります。

マンションのローン残債額は、定期的に住宅ローンの一定額を返済するプランにしている場合は忘れがちかと思いますが、下のいずれかの方法であらかじめ把握しておきましょう。

  • 借入先の金融機関のウェブサイトをみる
  • 定期的に金融機関から発行される残高証明書をみる

また、マンションの売却予想価格は不動産会社へマンションの査定依頼をすることで把握することができます。
インターネットを通じて複数の不動産会社に無料査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を利用して「自分のマンションがいくらで売れるのか」を把握しましょう。

不動産一括査定サイトの手順
代表サイトのすまいステップでは、大手~地域密着の幅広い提携不動産会社のなかから、あなたのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけることが出来ます。
また、顧客からのクレームが多い悪徳不動産会社は定期的に排除しているので、しつこい営業電話を受ける心配もなく安心して査定依頼に踏み出すことができそうです。

※ローン残債があるマンションを売却するときのコツはこちらの記事をご覧ください。

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しかし、マンションの売却によってローン残債を完済できない場合はどうすればよいのでしょうか。

「住み替えローン」を利用する

マンションのローン残債を自己資金で一括返済できない「オーバーローン」の場合、「住み替えローン(買い替えローン)」というローン制度を利用して住み替えを行うことをおすすめします。
住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と購入する戸建ての住宅ローンをまとめて一緒に組めるローンのことです。

購入する戸建ての担保価値以上の融資を受けるため、通常の住宅ローンを借りるときよりも審査基準が厳しくなりますが、借りることができたら住み替え後の資金繰りがだいぶ楽になります。
また、住み替えローンはマンションの売却日と戸建ての購入日を同じ日にしなければいけないため、そもそも利用の条件が厳しいといえます。

※住み替えローンの審査基準や手続きに関して詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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マンション売却が先か、戸建て購入が先か

資金面の負担を減らすために、原則、先にマンションを売却してから戸建てを購入する「売り先行で住み替えるようにしましょう。

マンションのローン残債が残っている場合は特に、マンションを高値で売却して戸建て購入の際の負担を減らすことを最優先で考えるべきだからです。
売り急がず時間に余裕を持たせて売却を行うことで、買い手との価格交渉も優位に勧められやすく希望通りの売却価格で売却できる可能性が高いです。

ただ、売り先行にはもちろんデメリットがあり、マンションの引き渡し日から新居への入居日までの間の仮住まいが必要になります。仮住まいが必要な期間が短ければホテル暮らしという選択も可能ですが、ある程度期間がある場合は賃貸物件を借りる必要が出てきます。仮住まい期間が長期化すると、家賃や引っ越し費用など出費も大きくなるので「いかに仮住まいを避けるか」が売り先行のポイントになります。

しかし、先に戸建てを購入してからマンションを売却する「買い先行」を選択すると、マンションと戸建てそれぞれのローンを二重に払う「ダブルローン(二重ローン)」という事態に陥りやすいです。

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ダブルローンの2つのリスク

ダブルローンになると、二重にローンを支払う期間が長引くリスク相場より安価な売却価格になるリスクがあります。

マンションの売却期間は平均3ヶ月といわれていますが、買い手次第であるため期間を調整しずらく当初の予定以上にダブルローンの期間が長引く可能性があります。
また、売却時に焦りの気持ちが強まって買い手に足元を見られ、相場よりも10%ほど安い売却価格になってしまう可能性があります。たとえば、相場が5000万円のマンションであれば10%安い売却価格だとすると、500万円も損をしてしまうことになります。売り先行で仮住まいにする費用と比べると「買い先行」は何倍も資金面で損をしてしまう可能性があることが分かると思います。

このように、ローンの総返済金額が高くなるうえに手元に残る売却資金が少なくなるため資金面での負荷はさらに大きくなります。

人気の新築戸建てを購入希望の方は他の人に物件を購入されてしまうという心配があるかもしれませんが、住戸数が増えている近年では慎重に探せばいくらでも好条件の戸建てをみつけることができます。買い急ぐことなく理想の物件をゆっくり探すことができる機会を得たと思って「売り先行」でマンションから戸建てに住み替え、住み替え後の資金に余裕を持たせましょう。

※マンションの売却期間の目安と早く売却するコツについてはこちらの記事をご覧ください。

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注文住宅に住み替える場合は、「買い先行」で住み替える

注文住宅に住み替える場合は、先に新居を決めて後からマンションを売却する「買い先行」のスタイルで住み替えをおこなう必要があります。
自己資金を用意するのが難しいうえに住み替えローンが使えないため、「つなぎ融資」を利用して自己資金による負担を抑えましょう。

すでに完成している物件と異なり、契約してから建てられる注文住宅の場合は建築にかかる費用を分割して支払うため、住宅が完成する前にまとまった金額を用意する必要があります。
具体的には、注文住宅の場合、土地取得費用・着工時の着工金・上棟時の中間金・竣工後の引き渡し代金などが必要になり、基本的に着工時3割・上棟時3割・竣工時4割のように複数回に分割して建物価格を支払います。

そのため、例えば土地価格1500万円・建物価格3000万円の場合、土地価格の1500万円だけでなく着工時と上棟時に支払う建物価格の6割である1800万円、あわせて3300万円を本来であれば自己資金で用意する必要がありますが、つなぎ融資を利用すれば自己資金が少しでもマンションから戸建てに住み替えることができます。

つなぎ融資を利用する際は、住宅ローンの融資を受ける金融機関に合わせて申請しましょう。また、通常の住宅ローンよりも金利が高く2~4%であるため、事前に計算して必要な金額だけ融資を受けるようにしましょう。

※つなぎ融資を利用する時の詳しい手順やリスク・メリット/デメリットはこちらの記事をご覧ください。

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どれくらいの費用が住み替えにはかかるのか

戸建ての購入価格以外に、住み替えではマンションの売却時・戸建ての購入時にそれぞれ費用・税金がかかり、以下のようにそれぞれ平均で物件価格の7%以上の費用・税金がかかると考えましょう。

売却時:マンション売却価格の7%
購入時:戸建て購入価格の7%(建売住宅・中古戸建ての場合) 戸建て購入価格の11%(注文住宅の場合)

マンションから戸建てに住み替えるときの総予算を見積もりましょう。費用項目を確認していきます。

マンション売却時にかかる費用

費用項目費用目安
仲介手数料(売却金額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税1,000円〜6万円 ※物件価格により異なる(1000万円~5000万円の場合:1万円)
抵当権抹消費用登録免許税:計2000円(建物部分と土地部分)
所有権移転登記:5,000~2万円(司法書士に依頼する場合ー地域によって異なる)
譲渡所得税保有期間が5年以下(短期譲渡所得):譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超(長期譲渡所得):譲渡所得の20.315%
保有期間が10年超(軽減税率の特例):譲渡所得の14.21%
※売却した年の1月1日時点での保有期間によって異なる
その他費用※売却費用によって異なる

※マンション売却にかかる費用のなかで、最も多くの割合を占めるものが仲介手数料です。仲介手数料を抑える方法・注意点に関してはこちらの記事をご覧ください。

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戸建て購入時にかかる費用

購入する物件種類によって、かかる費用が少し異なってきます。特に注文住宅の場合、土地を購入する費用や工事費用が多く含まれているため、高額になるのは必然です。
ただ、登記費用や不動産取得税は複数の条件を満たせば、軽減措置が適用されます。
中古戸建てを購入する場合、軽減条件のひとつである「新耐震基準を満たしているか(1981年6月1日以降に建築認可を受けているか)」を確認しましょう。

費用項目費用目安 物件種別ごとの要/不要
(〇:かかる、△:場合による、ー:かからない)
建売住宅
注文住宅中古戸建て
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる(1000万円~5000万円の場合:1万円)
登記費用約40万円前後(注文住宅の場合約30万円)
住宅ローン借入費用約70万円
固定資産税精算金取得日によって異なるが、約15万円
仲介手数料(購入金額×3%)+ 6万円 + 消費税
不動産取得税基本的に軽減措置が適用されて税額ゼロになる。
その他費用計約300万円

※中古住宅を購入する際の費用の詳細はこちらの記事をご覧ください。

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現在手元にある資金とかかる費用を照らし合わせて、もう一度購入予定の戸建ての予算を考える機会を設けましょう。

固定費はマンションと戸建てどちらが大きいか

結論を先にいうと、固定費として支払う費用や税金の総額はマンションよりも戸建ての方が安くなりますが、戸建ては自主的に維持修繕のための費用を積み立てる必要があります。

主に固定費は、マンションと戸建てのどちらでも支払いの必要がある固定資産税と都市計画税、マンションのみ固定での支払いが必須の修繕維持費の2つに分かれます。
それぞれの費用や税金を、マンションと戸建てで比較しながら確認していきましょう。

固定資産税・都市計画税

都市計画税は市町村によっては課税されないところもありますが、固定資産税は不動産を所有している人すべてが毎年定期的に納める税金で、自治体によって設定された「固定資産税評価額」を基に金額は決まります。

固定資産税評価額は建物・土地それぞれの資産価値を反映した価格です。築年数が経過しても土地部分の資産価値は維持されますが、建物部分の資産価値は下がっていくため、年々納める固定資産税も少なくなります。同じ理由で、マンションより建物部分の資産価値が下がりやすい戸建ての方が、固定資産税が安くなります。
なお、新築住宅は一定期間(戸建ては3年間・マンションは5年間)建物の固定資産税が半額になる軽減措置があるため、中古戸建てを購入するよりも固定資産税額は安くなります。

たとえば、購入価格が同じ5000万円の新築戸建てとマンションを比較すると、戸建ての方が固定資産税額が毎年約4万円も安くなります。

修繕維持費

マンションにせよ戸建てにせよ物件は徐々に劣化していくため、安全に生活するための修繕維持費がかかります。

マンションの場合、エレベーターや廊下などの共用部分やセキュリティ面といった住民全体で費用を負担しなければならない箇所があり、毎月固定で修繕維持費を支払う必要があります。
修繕維持費の内訳は、毎月支払う必要がある管理費・修繕積立金、車や自転車を使っている場合は駐車場・駐輪場の利用費です。
都内の築10年の70平方メートルの平均的なファミリーマンションを例にすると、ひと月あたり約60000円:30年間になおすと約2160万円も維持費にかかる計算になります。(※車1台/自転車5台所有の想定)

また、修繕積立金は築年数ごとに上昇し変動するので、マンションに住み続けるほど毎月の固定費の負担が増えていくことになります。

一方、戸建てでは毎月固定で修繕維持費を支払う必要はありませんが、建物部分の劣化に合わせて定期的な修繕が必要になります。将来を見据えて10年で約400万円・30年で約1200万円を目安に積み立てておきましょう。

30年間で維持費を比較すると、マンションでは2160万円もかかる計算に対して戸建てはわずか1200万とおよそ1/2になることが分かります。

※維持費の詳しい目安や節約ポイントに関して知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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戸建て購入時のローンはいくら借り入れていいのか

今後世帯年収が大きく減ってしまうリスクや利息分の返済の必要があることを考えると、戸建て購入時のローンは絶対に返済できる額だけ借り入れるようにしましょう。
無理なく絶対に返済するために、用意しておくべき自己資金と返済期間の目安を確認しましょう。

前提として2割の頭金と住み替え費用分は用意しておく

無理なく返済するための借入額の目安は、税込年収の4倍です。例えば、世帯で1000万円の収入がある場合は、マンションの残債も合わせて4000万円までの借入額が理想です。
さきほどご説明した戸建てに住み替えた後の固定費以外にも、こどもがいる方は教育資金や貯蓄・生活費も合わせて計算しましょう。

なお、無理なく返済するためにも目安として、戸建ての購入価格の2割の頭金と住み替えにかかる費用分は自己資金で用意しておくと余裕を持った返済をすることが出来ます。
例えば、3000万円の中古戸建てを購入する場合、810万円(頭金2割の600万円+購入価格7%の210万円)は自己資金として十分に準備してから住み替えを行うのがよいでしょう。

返済期間を延ばしすぎない

また、ローンの借り入れ総額を決めたら返済期間を設定しましょう。

返済期間を延ばしすぎるのは避け、目安としては世帯主が定年を迎えるまでの年数で返済すると考えた方が良いでしょう。例えば、現在40歳の方は定年の60歳までの20年間で住み替えローンを全額返済できるように月々の返済額を設定しましょう。

月々の返済額を決める際にあわせて住宅ローンの借入先で設定されている金利割合を確認しましょう。例えば「フラット35」は、21~35年の返済期間の場合、金利は年1.21%となっています。(※2019年12月時点)
金利を残高にかけ合わせて利息額とするため、金利を把握せず毎月の支払いを続けると利息分だけ返済していて残高がほとんど減らないという恐れもあります。
そのため、一回当たりの返済で元本も返済できるよう返済期間の上限を定め、元本もきちんと返済しましょう。

また、住宅ローンの借り入れ額のシミュレーションを三井住友銀行のサービスで行っているため参考にしてみても良いかもしれません。

マンションから戸建てに住み替えるメリット・デメリット

マンションから戸建ての住み替えに踏み出すときに、物件種を変えることによる不安が生活面においても生じると思います。
高い買い物であるため、住み替えによって後悔したまま生活したくないのは当然のことと思います。そこで、ここではマンションから戸建てにするメリットとデメリットを紹介します。
メリット・デメリットの両方を理解することで、住み替えによる不安が軽減してマンションから戸建てへの住み替えに踏み出すことが出来るのではないでしょうか。

以下の表を参照に4つのメリット・3つのデメリットをご紹介していきます。

メリット①:住居部分が広くなる
②:自由度が高い庭が手に入る
③:周囲との騒音ストレスが減りやすい
④:リフォームに着手しやすい
デメリット①:セキュリティが弱まる
②:バリアフリー対応度が低い
③:交通の利便性が下がりやすい

戸建てのメリット

まずは、4つのメリットを確認していきましょう。

住居部分が広くなる

戸建てにすることによって住まいが広くなり開放感ある住み心地を手にして、住居部分が狭いマンションの窮屈な住み心地を解消することができます。

マンションの購入当初は夫婦二人でのびのびと暮らせたかもしれませんが、お子様の成長や誕生などライフスタイルの変化によって少しずつ家のなかが狭くなってきた感覚はありませんか。戸建ては2階部分まであるので使える部屋数が増えるうえに、隣室や階下と接していないので物音を気にせずのびのびと暮らすことが出来ます。
また、注文住宅という形で住み替える場合は、ロフトを2階部分に作ったり・階段部分を吹き抜けにしたりと空間を自由に設計することが出来ます。みんなでワイワイいいながら部屋の間取りを考えるなど、家族の絆を深める機会にもなりそうですね。

自由度が高い庭が手に入る

戸建てにすることで「広い庭がある家に住む」という夢をかなえ自由度が低いベランダを解消することが出来ます。

住宅の中では一部に過ぎない庭ですが、この夢をかなえたくてマンションから戸建てに住み替える!という人は意外と多いのではないでしょうか。
マンションはどうしても建築物の構造上ベランダ部分が狭くなってしまい、外に洗濯物を干したりすると何かをするスペースとして計算することは難しいです。
手入れをする必要はありますが、広い庭付きの家に住むことによって自由に使えるスペースが増え、ガーデニングや家庭菜園・バーベキューなどに取り組むことが出来るので生活の幅が広がりますね。

※庭をもつメリットや庭の有効的な活用方法に関しては、以下の記事をご覧ください。

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周囲との騒音ストレスが減りやすい

戸建てにすることで、周囲との音の問題に気を使う必要が減ります。
マンションの場合、上下左右の部屋に住んでいる住人との間にあるのが自室の壁であり、防音性が高いといっても完全防音でない限り歩く音や壁に何かが当たる音など自分側から発する音に気をつかう必要がありました。反対に、周囲からの生活音がうるさく日々不快感が溜まりトラブルになる恐れもあったと思います。
しかし、戸建ては上下階とは接点がないうえ、周囲の家とは壁が離れているだけではなく塀で離されています。そのためよっぽど大きな音でない限り窓や扉を閉めていると他の家の音は聞こえることもないので、こどもなどを自由に部屋の中で遊ばせることもできます。

リフォームに着手しやすい

戸建てにすることで、個人の意思決定だけで様々な場所のリフォームに着手することができるようになります。
マンションの場合、共用部分で欠陥や修繕したい箇所があっても住民で会議をして判断しないといけず自分の独断で修繕することができません。また、自室に関しても出来るリフォームはフローリングや設備の修繕にとどまり、増改築や吹き抜けを作るなど間取りにかかわる変更をすることは原則出来ません。
一方、戸建てであれば住み替え後に少し生活しずらい点が出てきたとしても自分の思うように修繕をすることができるのです。

戸建てのデメリット

続いて、3つのデメリットを確認していきましょう。

セキュリティが弱まる

戸建ては、マンションに暮らしているときよりもセキュリティが弱まる可能性が高いです。
マンションの場合は、先ほど挙げた管理費を払うことでエントランスやエレベーターなどの共用部分に防犯カメラが付いていたり、管理会社による防犯対策がなされていますが、戸建ての場合は管理費を払う必要がない分
セキュリティを自主的に強化する必要があります。特に1階部分は外からの距離が近いため、窓ガラスを強化ガラスにしたり玄関周辺に人感知センサーを設置するなどの対策を行うことをお勧めします。
万が一、その状態で窓や玄関の扉などの防犯対策を行わずに過ごしていると治安がよい地域だとしても何らかのトラブルが起きる恐れがあります。
実際に戸建てが犯罪に遭遇しやすいというデータもあるので、戸建てに住み替えたらすぐにセキュリティを強化しましょう。

バリアフリー対応度が低い

生活面を考えたときにマンションから戸建てにすることでバリアフリー対応度は低くなります。
マンションでは、基本的に共用部分にはエレベーターが設置されており、居住部分でも階段の上り下りをする機会は基本的にないですが、戸建てだと事情は違います。
二階部分に頻繁に上り下りしたり、玄関や庭を出た後に段差があることがほとんどだと思います。
現在は周囲にバリアフリー設備を必要とする方がいなくても、将来的に自分自身やパートナーがバリアフリー設備を必要になる可能性もあります。

交通の利便性が下がりやすい

立地面を考えたときにマンションから戸建てにすることによって、交通が不便になる可能性があります。
マンションは通勤をするサラリーマン向けに駅近くに建てられやすいという特性がある一方、戸建ては駅から少し離れた閑静な住宅街のなかに建てられやすいという特性があります。
既に購入する戸建てのエリアはある程度決めているかもしれませんが、マンションに住んでいるときに比べて最寄り駅までの距離は長くなることは覚悟しておいてください。
場合によっては最寄り駅までにバスなどの公共交通機関を挟んで少し伸びる可能性もあります。

マンションから一戸建てに住み替える流れ

マンションから一戸建てへの住み替えは、どのような流れで行うのでしょう。この章ではマンション売却の流れを中心に一戸建てへの住み替え手順を解説します。

ステップ①:資金計画を立てる

まずは、住み替えの資金計画を立てるために「ローン残債がいくらか」と「自宅マンションがいくらで売れるか」を知ることから始めましょう。

まずはローンの残債額を確認

前述した通り、住宅ローンを完済し抵当権を抹消しないと、マンションを売ることができません。

住宅ローンの残債は借入先の金融機関のウェブサイトか、毎年10月頃に送られてくる年末残高証明書を見れば分かります。

自宅マンションがいくらで売れるか調べよう

また、マンションの売却金をローンの返済に利用できるので、自宅マンションがいくらで売れるか不動産会社に査定してもらいましょう。

周辺マンションの売却価格を調べればある程度の相場は分かりますが、あくまで参考情報です。築年数や立地によって相場は大きく変わるため、住み替えを検討してるなら不動産会社に査定してもらいましょう。

また、複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、より正確な査定価格が分かります。

返済計画や住み替え先選びの条件を決める

住宅ローン返済状況や、新居の頭金の金額から、住み替える一戸建ての予算を決めましょう。

マンションの売却価格よりローンの残債額の方が大きいと、マンション売却時に貯蓄を切り崩す必要もあります。早めに資金計画を立て現実的な住み替えを探していきましょう。

ステップ②:マンションを売り出す

査定を依頼した不動産会社の中から仲介を依頼する会社を選び、マンションを売り出していきます。

マンションを売り出してから売却が完了するまで4か月程度の期間はかかります。

売出価格の決定や内覧対応、売買契約の条件交渉など、様々な対応が必要なので、売り出してすぐに売却が完了することはほとんどありません。

住み替え時期が決まっている方は、期間に余裕をもって不動産会社に相談しておくことをオススメします。

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ステップ③:売却の目途が立ったら新居を探す

新居を探すのは、マンション売却の目途が立った後の方が良いです。あらかじめ住みたい一戸建ての目星は付けておけば、購入手続き自体は1カ月程度でできます。

必ずしもマンション売却の仲介をしてもらった不動産会社経由で一戸建てを購入しなくても良いです。

より自分たちのライフプランに合った一戸建てを探すために、マンション売却と並行して新居選びをしておくと良いでしょう。

ステップ④:一戸建てへ引っ越す

一戸建ての購入が済んだらいよいよ引越しです。

マンション売却と一戸建て購入のタイミングが合えば引越しが一回で済みますが、マンションが先に売れてしまうと、仮住まいへの引っ越しが必要になります。

極力売買のタイミングを合わせられるように、不動産会社に要望を伝えておき、引っ越しの手間や費用を最小限に抑えましょう。

以上が大まかですが、マンションから一戸建てへの住み替えの流れです。より詳しく流れを知りたい方はこちらの記事も参考になります。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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