「マンションを買い替えたいけど、住宅ローンが残っていても買い替えられるのかな？」
「売るのと買うのどんな順番で進めたらいいの？」
マンションの買い替えを絶対に失敗できないだけに、不安もたくさんありますよね。
マンションの買い替えは、住み替え先の新居の購入と売却を同時並行で進めなければならず、場合によっては予期せず「ダブルローン」と呼ばれる状態に陥る可能性もあるからです。
この記事では、そのような疑問や不安を解消するために、マンションの買い替えに必要な基礎知識・注意点を解説します。
実際に合った失敗点まで解説していきますので、最後まで目を通してくださいね。
不動産会社への相談や買主との価格交渉の前に、ぜひ参考にしてみてください。
マンション買い替えのまとめ
- マンション買い替えのタイミングは、「ライフステージが変化した時」や「30代～40代」が多い。
- マンション買い替えの手順は「買い先行」と「売り先行」がある。
- マンション買い替えは住宅ローンが残っていてもできる。
マンション住み替えの流れは？失敗しない住み替え先の選び方や費用・税金を解説！
マンション買い替えのタイミング
マンションを買い替えるのであれば、「いつ行えばよいのか」というのは気になりますよね。
この章では、マンションからの買い替えを実際に行った人のデータをもとに、マンションの買い替えを行うタイミングについて解説していきます。
マンションの買い替えを検討したタイミングは？
実際にマンションの買い替えを行った方が、マンションの買い替えを検討したタイミングについて、見ていきましょう。
※すまいステップ実施「1年以内に不動産を売却した方向けアンケート（n=800）」|回答時期：2019.11.15～2020.12.15を基に作成
まず、マンションの買い替えを検討した理由としては、「家が手狭になったため」という理由が1番多いです。
次に、「周辺の住環境を改善したいため」「家の老朽化が気になるため」などが続きます。
全体の傾向としては、「金銭的な理由で仕方なく」というよりは「もっと快適な環境で暮らしたい」という動機での買い替えが多いことがわかります。
ライフステージの変化が買い替えのタイミング
また、ライフステージが切り替わるタイミングでマンションを買い替える方も多くいます。
以下は、すまいステップが2022年に利用ユーザーを対象に実施した「『住み替え』アンケートの調査結果」です。
上記のグラフを参考に、以下の3つを見ていきましょう。
- 結婚・出産のタイミング
- 家族の転勤・転職
- 子供の独立・進学
結婚・出産
結婚や、出産で子供が生まれるタイミングを買い替えのタイミングとする人は多くいます。
家族が増えて手狭になることを見越して、将来必要になる子供部屋を想定して購入することもできます。
家族の転勤・転職
持ち家があっても、予期せず家族が転勤になってしまうこともあります。
また、転職によって職場までの距離が遠くなる可能性も。通勤・通学の時間を減らすため、職場の近くに住み替えるケースが多いです。
子供が独立・進学
子供が独立や進学をして家の中にいる人数が減ると、それまで使っていた部屋が必要なくなる方もいます。
そのため、子供が独立して夫婦2人になったタイミングでマンションを買い替える人も多くいます。
40代が買い替えのタイミング
マンションの買い替えを行う平均年齢について、見ていきましょう。
※すまいステップ実施「1年以内に不動産を売却した方向けアンケート（n=800）」|回答時期：2019.11.15～2020.12.15を基に作成
上記のグラフは、「実際にマンションを買い替えた人が何歳で買い替えを行ったか」をまとめたグラフです。
グラフからわかるように、40代での買い替えが36.88%と最も多く、全体の4割近くを占めています。
次に多いのが、30代で25.5%、そのあと僅差で50代の22.13%が並びます。
引用：国土交通省「住宅市場動向調査(2018)」
上記によると、住み替え先として新築マンションを購入した世帯の平均年収は996万円、中古マンションを購入した世帯平均年収は797万円となっています。
売却を検討していて、手軽にマンションの査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
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マンション買い替えの手順
マンション買い替えには2つの方法があります。
- 売り先行
現在のマンションを売った後に新居を購入する流れ - 買い先行
新居を購入した後に現在のマンションを売る流れ
それぞれの特徴を抑えて、自分に合ったにあった買い替え方法を選択しましょう。
売り先行でのマンション買い替え
売り先行とは、現在住んでいるマンションを売却してから新居を探す方法のことです。
現在のマンションの売却金が手に入ってから新居を探すため、資金計画が立てやすいです。
そのため、はじめてマンション買い替えを行う場合は堅実な方法だと言われています。
買い先行のマンション買い替え
「買い先行」とは、新居を探してから住んでいるマンションを売却する方法です。
新居を探すことに時間をかけられるため、納得のいく物件を見つけやすいです。
買い先行の場合、新居の購入資金をいかに確保するかが重要です。
以下のようなサービスをうまく活用し、なるべくお得にマンション売却を行いましょう。
買い替え特例
新居を購入する際に、マンションを売却できない場合は新居の売買契約を白紙に戻す（＝売却代金を払わなくてよい）という特例を結ぶこと。ただし、新居の売主に断られる可能性がある。
マンション買い替えは住宅ローンが残っていてもできる
住宅ローンが残っていても、マンションの買い替えは可能です。
以下２つの方法のいずれかを選択できれば、マンションの買い替えができます。
- 売却額で住宅ローンを一括返済する
- 住み替えローンを活用する
マンションの売却額で住宅ローンを一括返済する
住宅ローンが残ってる状況でマンション買い替えをする方法として、今住んでいるマンションの売却額で住宅ローンの残債を一括返済する方法が挙げられます。
住宅ローンが残っているマンションを売却するためには、住宅ローンの残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンを組む際に金融機関が債務者の不動産を担保にする権利のことです。債務者が住宅ローンの返済を滞った場合に、債権者である金融機関が裁判所を通して債務者の不動産を差し押さえられます。
抵当権が設定されているマンションは、住宅ローンを完済しない限り金融機関の許可がなく売却できません。
住宅ローンの残債を完済するために、今住んでいるマンションの売却額を住宅ローンの返済に充てられれば、マンションの買い替えが可能になります。
また、マンションの売却額で住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、自己資金などで不足分を完済する必要があります。
住み替えローンを活用する
住宅ローンが残ってる状況でマンション買い替えをする方法として、住み替えローンの活用が挙げられます。
今住んでいるマンションの売却額で住宅ローンの残債を返済し切れない場合に、売却額で払いきれない住宅ローンの残債と住み替え先のマンションの購入資金を借り入れられるローンのことです。
例えば、住宅ローンの残債が2,000万円あるマンションを1,800万円で売却したとします。また、住み替え先のマンションの購入価格が800万円だとします。
この場合、住宅ローンを完済するためには200万円足りません。また、住み替え先のマンションの購入価格である800万円も足りません。
つまり、マンションを買い替えるために1,000万円足りない状況です。
この状況で住み替えローンを利用すれば、不足分の1,000万円を借り入れられます。
ただし、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しいです。
今住んでいるマンションの住宅ローンの残債と住み替え先のマンションの住宅ローンを合わせて借り入れるため、通常の住宅ローンに比べて借入額が大きくなるからです。
また、住み替えローンを利用する場合は、今住んでいるマンションの売却と住み替え先のマンションの購入のタイミングが同時でなければいけません。
つなぎ融資を活用する
つなぎ融資とは、住んでいるマンションが売却できるまでの間、新居の購入費用の融資を短期間受けられる金融商品です。住んでいるマンションを売却できたら、つなぎ融資を一括で返済します。
ただし、つなぎ融資は住宅ローンと比べると金利が高く設定されています。
完済までの融資期間が長くなった分だけ利息を多く支払う必要があるため、マンションの売却先を早く見つける必要があります。
マンション買い替えでかかる費用・税金
マンション買い替えのタイミングや方法が分かったところで、マンション買い替えの「お金の事情」が気になる人もいるのではないでしょうか。
この章では、マンション買い替えでかかる費用や税金について解説します。
マンションを売却するときにかかる税金
マンション売却で利益が出た場合には、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
しかし、買い替えの場合は、「3,000万円の特別控除の特例」によって非課税にできることがほとんどです。また、「買換え特例」を利用することで税負担を一時的に軽減させることができます。
3,000万円の特別控除の特例
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、”マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例”のことです。
例えば、5,000万円で購入したマンションを5,500万円で売却できた場合、発生した売却益500万円はこの控除で非課税にすることができます。
（参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 ）
特定の居住用財産の買換えの特例
特定の居住用財産の買換えの特例とは、”特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べること”ができる特例です。
例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合は、通常4,000万円の譲渡益が発生します。
その7,000万円で購入したマイホームを将来8,000万円で売却した場合、譲渡益1,000万円と過去の譲渡益4,000万円を合わせた5,000万円が、譲渡益として課税されます。
「買換え特例」は将来への繰り延べであり、非課税にする特例ではないため注意が必要です。
（参考：国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例 ）
特例を利用するときの注意点
「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」は、併用することができません。
また、「3,000万円の特別控除の特例」や「買換え特例」を利用する場合は、「住宅ローン控除」を利用することができなくなります。
住宅ローン控除を含めて、どの特例を利用するのか、または利用しないのか慎重に決めることをおすすめします。
3,000万円の特別控除の特例を使わなかった方の体験談
結果的に、住宅ローン控除を利用した方が税制面での優遇金額が大きいことが分かったため、売却時における3000万円控除の権利を使用することはありませんでした。
上記の控除を利用してしまうと住宅ローン控除の恩恵を受けられなくなると聞き、控除を利用しませんでした。
直近の節税よりも長期で考えた時に住宅ローン控除の方がをうま味があると思いました。
マンションを売却するときにかかる費用
マンションを購入する時だけでなく、マンションを売却する際にも費用はかかります。
売却にかかる費用は、マンションの売却代金のおよそ5%~7%ほどと言われています。
マンションの売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。
正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
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マンションの購入にかかる費用
ここからは実際に住み替えにかかる費用を見ていきましょう。
そもそも、買い替えるマンションの価格はどのぐらいが適切なのでしょうか？
悩む場合は、住宅ローンの借入金額を「自分の収入×4倍」までのバランスに収めることを意識しましょう。
下の図は、買い替え先が新築分譲マンション・中古マンション」それぞれの場合の「購入価格と年収倍率」の平均です。
購入するマンションの価格が年収の何倍に相当するかを示した、年収倍率の平均値は新築分譲マンションで5.59、中古マンションで3.96となっていることがグラフから分かります。
購入するマンションの価格の目安は、自分の年収×4倍までに収められれば平均的だと考えましょう。
マンション買い替え準備はお早めに！
マンションの買い替えは、現在のマンションの売却と新居の購入を同時進行しなければならないので、「何からはじめたらいいんだろう？」と迷う方も多いかもしれません。
ですが、買い先行の場合にしろ、売り先行の場合にしろ、まずはじめにやるべきことは「マンションの査定」です。
現在住んでいるマンションがいくらで売れそうか把握しないことには、新居の購入の計画や今後の動き方も定まりません。
査定をしたからといって必ず売らなければいけないわけではないので、まずは気軽にマンションの査定を依頼しましょう。
手軽にマンションの査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンでマンションの物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
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記事のおさらい
住宅ローンが残っていても、マンション買い替えはできますか？
住宅ローンに残債があっても買い替えはできます。多くの方は、「現在のマンションを売ったお金でローン残債を一括返済し抵当権を解除、そして次のマンションを買う」という流れで進めますが、マンションを売ったお金でローン完済ができない」という場合にも「買換えローン(住み替えローン)」が利用できれば買い替え可能です。詳しく知りたい方はローンが残っていても買い替えはできるをご覧ください。
マンション買い替えのタイミングはどんな時ですか？
ライフステージによって買い替えのタイミングは変わります。詳しくはライフステージの変化が買い替えのタイミングをご覧ください。
マンション買い替えの流れを教えてください
マンションの買い替えには、売却を先に進める「売り先行」と購入を先に進める「買い先行」の二つの方法で進めます。詳しく知りたい方はマンションの買い替えの流れをご覧下さい。
マンションの買い替えにはどのくらい費用と税金がかかりますか？
売却にかかる費用は、売却価格のおよそ5~7%、購入にかかる費用は5~8％と言われています。詳しくはマンション買い替えにかかる費用と税金をご覧ください。
