マンション買い替えの流れとタイミングを解説！理想の新居に引っ越すには

「家族が増えて今よりも広い家に住みたい……！」

「お金に余裕ができたから、新築住宅に引っ越したい……！」

このような理由でマンションの買い替えを考えることがあると思います。

でも、一度は高いお金を出して購入したマンションを手放しての買い替えには、何かと不安がありますよね。

「今のマンションの住宅ローンが残ってるけど買い替えってできるの？」

「買い替えってどんな流れで行えばいいのか分からない……」

この記事では、そのような疑問や不安を解消するためにマンションの買い替えに必要な基礎知識・注意点を解説します。

なお、戸建て物件からの買い替えについてはこちらの記事で解説しています。

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マンションを買い替えるタイミング

マンションを買い替えるのであれば、やはり「いつ行えばよいのか」というのは気になりますよね。

この章では、マンションからの買い替えを実際に行った人のデータをもとに、マンションの買い替えを行うタイミングについて解説していきます。

マンションの買い替えは40代が最多

※すまいステップ実施「1年以内に不動産を売却した方向けアンケート（n=800）」|回答時期：2019.11.15～2020.12.15を基に作成

上記のグラフは、マンションを買い替えた人が何歳で買い替えを行ったかをまとめたグラフです。

ご覧のとおり、40代での買い替えが36.88%と最も多く、全体の4割近くを占めています。次に多いのが30代で25.5%、三番目に僅差で50代の22.13%が並びます。

これらの上位三世代で全体の85%ほどになっており、マンションの買い替えのほとんどは30代～50代であることが分かります。

また、買い替えの理由として以下のようなパターンが想定されます。

結婚・出産や子供の独立で間取りが合わなくなった

やはり最も多いパターンとして、

「結婚や出産で世帯人数が増えるから、家が手狭になってきた」

「子供が就職で一人暮らしになったから、家が手広になってきた」といった理由が挙げられます。

また、子供が転校をしなくて済むように、進学前に引っ越すという理由も多いようです。

転職/転勤、子供の進学で職場や学校が遠くなった

ライフプランとして想定していなくとも、急に転勤になってしまったり、子供が遠い学校に通うことになってしまったということもやはり起こりますよね。

そういった想定外の事情を背景に、マンションの買い替えを検討する人もやはりいるようです。

家族の近くに引っ越すことになった

高齢の両親の面倒を見るといったことを背景に検討を始める人もまた多いようです。

子供の養育費にお金をかけたいため、ローンの出費を抑えたい

結婚を機に家を購入したものの、子供の習い事や進学費などを理由に、現在のローンの支払いをもう少し抑えるという方も多いようです。

コロナウイルスによる経済への打撃などを背景に、住宅ローンを払うのが難しくなるというケースもまたあるようです。

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住宅ローンがあってもマンションを売ることは可能

「まだ今のマンションのローンを払いを終わってないけど、買い替えってできるの？」と疑問に思われる方もおられるかもしれません。

結論からいうと、現在のマンションの住宅ローンに残債があっても買い替えはできます。住宅ローンを完済するまでマンションを買い替えられないということはありません。

多くの方は「現在のマンションを売ったお金でローン残債を一括返済し抵当権を解除、そして次のマンションを買う」といった流れで住み替えるのです。

また「マンションを売ったお金でローン完済ができない」という場合にも「買換えローン(住み替えローン)」が利用できれば住み替え可能です。

買換えローン(住み替えローン)とは、新たに購入するマンションの購入額と現在のマンションの住宅ローンの残債額の合計分を融資してくれる住宅ローンです。

例えば、ローン残債が500万円ある状態で4,000万円の新居を購入した場合、4,500万円のローンを組めるという事です。ここから、500万円のローン残債を返済し抵当権を抹消するという流れとなります。

しかし、残債を抱えて借り入れるため、ローンの総額が多くなるため審査も当然厳しくなります。

毎月の支払いに対応できるのか、返済期間は長すぎないかなど「本当に返済できるのか？」といったことをよく検討して利用しましょう。

マンションの買い替えの流れ

次に、実際にマンションの買い替えを行う際の流れを見ていきましょう。

マンションを買い換える際の流れとして、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。

この2つの買い替え方法はそれぞれ向いている方が異なるので、特徴を抑えた上でご自身の状況にあった買い替え方法を選択しましょう。

なお、いずれの方法でも、マンションの買い替えの全ての手続きが終了するまでには3〜6ヶ月ほどかかります。

希望の時期に買い替えを完了できるよう、余裕をもって動き始めましょう。

売り先行のマンション買い替え

現在のマンションの売却を優先する「売り先行」の場合、下記のような流れでマンションの買い替えが行われます。

売り先行の買い替えのメリット・デメリット

売り先行のメリット・デメリットとしては、以下のような事柄が挙げられます。

売り先行が向いている人

売り先行のマンション買い替えは、以下のような条件に当てはまる方に向いています。

「住宅ローンに残債があり、それをご自身の貯金などの自己資本でまかなえない方」「新居の購入で住宅ローンを組みたい方」は、キャッシュが不足するリスクを回避するために現在のマンションの売却を優先しましょう。

売却には3～12ヶ月の期間がかかるのが一般的です。

「売れるだろう」とたかをくくって新居購入を優先し、売却が間に合わなかった場合には、ダブルローンの期間が発生してしまいます。

また、想定よりも売却価格が安くなってしまったときにも、資金計画に狂いが生じて経済面に不安が生まれます。

マンションがいくらで売れるかは、プロでも実際に売りに出してみないと分からない部分が大きいです。

なので、マンション売却がはじめてで知識のない方も、できれば売り先行で安全にマンション買い替えをすすめるのがよいでしょう。

買い先行のマンション買い替え

一方、新居の購入を優先する「買い先行」の場合は、下記のような流れで買い替えが行われます。

買い先行の買い替えのメリット・デメリット

買い先行のメリット・デメリットとしては、以下のような事柄が挙げられます。

買い先行が向いている人

買い先行のマンション買い替えは、以下のような条件に当てはまる方に向いています。

資金に余裕がある方は、時間をかけて新居を探すことができる買い先行でのマンション買い替えがおすすめです。

売り先行だとマンションの引き渡しに焦って新居選びで妥協してしまいがちなので、キャッシュ不足になるおそれがなければ先に理想の新居を見つけましょう。

また、マンションは空室状態のほうが売れやすいという傾向があるので、買い先行の場合は売却活動にかかる時間を短縮できる可能性もあります。

リスキーに捉えられがちな買い先行ですが、金銭的な余裕がある方は積極的に検討すべきです。

マンション買い替えの6つの注意点

買い替えは一般的な不動産の購入や売却よりもやることが多く、難しいと言われています。

この章では、難易度の高いマンションの買い替えを成功させるために注意すべきことを紹介していきます。

マンション売却時の注意点

マンション売却時の注意点としては、以下のようなものが挙げられます。

それぞれ確認していきましょう。

マンションの査定は複数社に依頼する

マンションの売却をするときは、まずはじめにマンションの査定を受け、自宅マンションがいくらで売れるかを把握する必要があります。

この査定のとき、不動産会社一社にしか声をかけなかったことで、売却金額で損をしてしまうことがよくあります。

マンションの査定額は、不動産会社によって100万単位で異なることも珍しくありません。

これは、不動産会社ごとに「マンションが得意」「◯◯（地域名）の物件に強い」などの特色があり、それが査定額に反映されているからです。

マンションの売却は非常に大きなお金が動くものなので、できる限り損をしたくないですよね。

マンションの買い替えの前には、必ず複数の不動産会社にマンションの査定を依頼し、現在のマンションをできるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を見つけましょう。

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近隣のマンションの売却事例を確認する

現在のマンションを売却するとき、不動産会社の査定額や意見をもとに売出し価格を決めますが、不動産会社の話を鵜呑みにして自分で相場を調べないのは非常に危険です。

不動産会社は成約しなければお金が入らないので、成約価格は安くてもいいから短期で売れてほしいと考えていることも多いです。

そのため、早く売りたいあまり相場よりも大幅に安い価格を提示し、「このくらいが近隣の相場です」と語ってくることもあります。

そのような不動産会社に騙されないよう、自分でもきちんと近隣マンションの相場を調べておきましょう。

相場の情報は、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などで収集することができます。

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売却活動を不動産会社に任せきりにしない

不動産会社と媒介契約を結んでマンションを売却する場合、売却活動を不動産会社に任せきりにしてなかなか売れない……という失敗もよくあります。

不動産会社ももちろんマンションが売れるように動いてはくれますが、売り主側もできる限り売却活動に協力しましょう。

具体的には、「住んでいて感じたマンションの魅力をリストアップして不動産会社にわたす」「内覧の準備を徹底する」「自分から宣材写真の提供する」などの協力をすると効果的です。

マンション売却時には売り主からも売るための作戦を積極的に提案していきましょう。

新居購入時の注意点

続いて、新居を購入する際のよくある失敗を確認していきましょう。

新居購入時のよくある失敗としては、以下のようなものが挙げられます。

一つずつ解説していきます。

住宅ローンを借りすぎない

新居選びの際、理想を追い求めるあまりつい購入の予算を多くしてしまいがちです。

しかし、買い替えの場合には「返済に当てられる期間が以前よりも少ないこと」「将来的に収入が減少していく可能性があること」「介護保険や子供の学費といった出費が増えること」なども念頭に入れて、余裕を持ったローン返済計画を立てましょう。

せっかく理想の新居を手に入れても、住宅ローンの返済に追われていては生活を楽しむ余裕もないですよね。

新居の購入に住宅ローンを利用する場合は、定年退職の年である65歳までにしっかりと返済できる金額を借りましょう。

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住宅ローンの仮審査をはやめに行う

新居の購入に住宅ローンを利用する際、想定以下の金額の融資しか受けられず、購入を希望していた物件を諦めなければならなくなった……という失敗はめずらしくありません。

そのような事態を避けるためにも、新居の候補選びの段階で住宅ローンの仮審査を実施することをおすすめします。

仮審査を受けておけば、「自分がどのくらいの融資をしてもらえるのか」が分かり、新居の購入の予算を確定しやすくなります。

また、売り主との交渉の際にも、「◯◯万円のローンの仮審査に通っているので、◯◯円であれば即決します」といった具合に利用できます。

新居選びの時間をしっかり確保する

売り先行でマンションの買い替えを行う際によくある失敗が、「新居選びの時間が足りず、妥協した選択をしてしまう」ということです。

売り先行の場合、買い主に引き渡すまでに新居を選ばなければという気持ちが強くなりすぎて、希望条件を満たしきれてない物件で妥協してしまうということもありえます。

その結果、「せっかく買い替えたのに想像していたのと全然違う……」という後悔を抱いてしまうことも。

売り先行の場合でも、はやめにはやめに新居選びに着手しておくことが大切です。

万が一希望の物件が売れてしまっても、新居選びをすることで自分が新居に求める条件がより明確になるというメリットがあります。

まとめ：まずは一括査定を依頼しよう

マンションの買い替えは、現在のマンションの売却と新居の購入を同時進行しなければならないので、「何からはじめたらいいんだろう？」と迷う方も多いかもしれません。

ですが、買い先行の場合にしろ、売り先行の場合にしろ、まずはじめにやるべきことは「マンションの査定」です。

現在住んでいるマンションがいくらで売れそうか把握しないことには、新居の購入の計画や今後の動き方も定まりません。

査定をしたからといって必ず売らなければいけないわけではないので、まずは気軽にマンションの査定を依頼しましょう。

もし「どこに依頼していいか分からない……」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、すまいステップの利用がおすすめです。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

なお、マンションの買い替えでは、「住宅ローンを完済しているか」「オーバーローンかアンダーローンか」の2つのポイントでおすすめのローンが変わります。

以下のフローチャートをもとに、ご自身にあったローンを確認してみてください。

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マンション売却には手数料や印紙代とともに、各種税金が発生します。

売却にかかる費用は、売却代金のおよそ5%~7%ほどと言われています。

以下で詳しく諸経費を把握して、現在のマンションの売り出し価格を検討しましょう。

マンションの売却の際に発生する税金のうち、所得税・住民税・復興所得税の3つを合わせて「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得税は必ず課せられる税金ではなく、現在のマンションを売却した際に譲渡所得（譲渡益）が発生した場合にのみ課せられます。

したがってマンションの購入価格より売却価格が低ければ利益は発生せず、譲渡所得税も発生しません。

譲渡所得は以下の式により算出します。

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不動産を購入した際は「不動産取得税」が発生します。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。

計算方法なども詳しく知りたい場合は以下の記事もご覧ください。

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マンション買い替えの際には、譲渡所得税を節約できる特例や控除制度がいくつかあるのでご紹介します。

それぞれ適用条件が異なるので、利用を考えている際は一つ一つ確認をしましょう。

なお、マンションの買い替えかつ新居の売却予定がないのであれば、「特定居住用財産の買換え特例」の利用が最も節税できるケースが多いです。

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