住み替えによってマンションを買い替える際には、古い住宅の売却と新しい住宅の購入の2つの手順を行わなければなりません。そのため、手順が複雑になりやすく、ポイントを把握していないと上手くいかないことも多いです。
スムーズに住み替えを行い、かつ好条件で売却と物件の購入ができるように、マンションの買い替えのポイントを知っていきましょう。
あなたの不動産の
マンションの買い替え方法は2つ
マンションを買い換える際の流れとして、「売り先行」と「買い先行」の2通りがあります。
- 売り先行…新しくマンションを購入した後に現在のマンションを売る流れ
- 買い先行…現在のマンションを売った後に新しいマンションを購入する流れ
いずれの方法でも、現在のマンションの売却と新しいマンションの購入の全ての手続きが終了するまで、おおよそ3〜6ヶ月かかります。いずれの方法を選択した場合でも手続きがスムーズに進むように迅速に対応することが大切です。
| メリット | デメリット | |
| 売り先行 | ・新居の購入計画が立てやすい | ・仮住まいが必要になるケースがある |
| 買い先行 | ・仮住まいを用意する必要がない ・時間をかけて新居を探すことができる | ・売却金に頼らず、新居購入の頭金を用意する必要がある ・住宅ローンが二重に発生する可能性がある |
【売り先行】売却計画が立てやすい
ここでは、売り先行のメリットでとデメリットを紹介します。
売り先行のメリットとしては、現在のマンションの売却金を新しいマンションの購入資金に充当できる点です。購入資金を先に用意できるため購入計画が立てやすくなり、焦らずに新しい住まいを探すことができます。
売り先行のデメリットとして、、購入したい物件が思うように見つからず時間がかかる場合は、仮住まいが必要になる場合がある点です。新たに物件を賃貸する場合、家賃や光熱費など出費が生じることになります。
売り先行でのマンション買い替えの流れ
ここからは、売り先行でのマンション買い替えの流れを紹介します。
まずは現在のマンションの査定をしてもらい、不動産会社と媒介契約を交わします。査定金額が提示された時点で新たなマンションの購入計画を立て、物件探しを行います。
マンションの売却先が見つかったら売買契約を交わします。手付金や残代金を受け取り、物件を引き渡します。
マンションの売買契約を交わした後は、引き渡しまでの期間に新居の絞り込みを行い売買契約を交わします。その後ローンの手続きを行い残代金の支払いを終えると物件の引き渡しとなります。
【買い先行】：希望のマンションを吟味できる
買い先行のメリットとしては、時間をかけて新居を探すことができる点や、新たな住まいを先に確保できるため仮住まいを用意する必要がない点があげられます。
デメリットとしては、新たなマンション購入の際の頭金を用意する必要がある点や、前に購入したマンションがなかなか売れない場合は住宅ローンが２重に発生する恐れがある点があげられます。
買い先行でのマンション買い替えの流れ
まずは新居購入の計画を立て、購入物件を絞り込みます。同時に現在居住している物件の査定を依頼して不動産会社と媒介契約を交わします。
不動産会社が売却活動をしている間に、新居を決めて売買契約を交わします。新居のローンの手続きや残代金の準備をしている間に現在の住居の売買契約を交わします。
スムーズに引越しできるように、購入と売却の残代金の支払いと物件の引き渡しは時間を空けず、同じ時期に行います。
マンションの買い替えでの知っておくべきローンの知識
ここでは、マンションの買い替えをする際に、事前に知っておくべきローンの知識について紹介します。
売却段階でローンの完済は必要
売却予定のマンションに住宅ローンが残っていた場合、通常はマンションに抵当権が設定されています。抵当権を抹消するためにはマンションを売却する段階で住宅ローンを完済しておく必要があり、マンションの売買代金で残りの住宅ローンを支払います。
したがって、マンションの引き渡し日と売却代金の受領日、住宅ローンの完済日は全て同じ日にちとなります。具体的な流れは以下の通りです。
- マンションの引き渡し日に代金の受け取り
- 売却代金によって銀行へローンの一括返済
- 抵当権抹消
ローンが残っている場合は買い替えローンを利用する
マンションの買い替えをする際、売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は買い替えローンを利用するのが一般的です。買い替えローンとは、売却するマンションの住宅ローンと新たに購入するマンションの住宅ローンを合わせて組み直すローンです。
例えば、売却するローンの査定額が残りのローンの金額よりも低い場合、その差額分と新たな住宅ローンを合算して新たにローンを組むことが可能になります。
一時的な資金不足につなぎ融資
マンションの買い替えの際には一時的に資金不足になる場合があります。例えば売り先行で売却資金を購入資金に充当しようと考えていたけれども、先に新居を購入することになり手元に資金を用意できない場合があります。
その際はつなぎ融資を利用して一時的な資金不足を解消することをおすすめします。つなぎ融資は売却代金が支払われるまでのつなぎとしての役割を果たしてくれます。そのため借入期間は通常より短く、1ヶ月〜1年程度になります。売却代金が振り込まれたらつなぎ融資を一括で返済する必要があります。
マンションの買い替えに必要な費用・税金
ここでは、マンションの買い替えに必要な費用や、発生する税金について解説します。
売却時にかかる費用・税金
マンション売却には手数料や印紙代とともに、各種税金が発生します。このような諸経費を把握して売却する価格を考慮する必要があります。
マンションの買い替えの際に発生する費用
マンションの買い替えの際に発生する費用は以下の通りです。
- 抵当権の抹消手続きにかかる費用
- ローンの繰上げ返済の手数料
- 売買契約書に貼付する印紙代
マンションを売却する際、マンションに抵当権があれば抵当権の抹消を行う必要があります。抵当権の抹消の手続きは司法書士に依頼することになり、2万円〜2万5千円ほど費用が発生します。
また住宅ローンの繰上げ返済を行う際は、金融機関に手数料を支払う必要があります。ローンの残高や申し込みプランにより、数千円〜数万円ほどの費用が発生します。
マンションの売買契約書に印紙を貼りますが、印紙代も売主が負担します。印紙代は5千円〜6万円と、売却代金により幅があります。これらの費用はマンションの購入時には発生せず、あくまで売却の際にだけ発生します。
マンションの売却の際に発生する税金
マンションの売却の際に発生する税金のなかに「譲渡所得税」があります。譲渡所得税はあくまでマンション売却で利益が発生した際にその利益に対してかかります。したがってマンションの購入価格より売却価格が低ければ利益は発生せず、譲渡所得税も発生しません。
譲渡所得は以下の式により算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
※「取得費」に関しては、実額法と概算法のいずれか大きい方の金額が利用されます。
実額法とは、マンションの購入代金と取得にかかった費用を合算した金額から、マンションの減価償却費を差し引いて取得費を算出します。概算法は下記の計算で算出します。
譲渡収入金額×5%
マンションを売却した際に発生する税金は以下の通りです。
| 譲渡所得税 | 売却で発生した利益に対して課税 |
| 住民税 | 売却で発生した利益に対して課税 |
| 復興特別税 | 売却で発生した利益に対して課税 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消手続きの際に課税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙に対し課税 |
購入時にかかる費用・税金
マンションの購入時にかかる費用は以下の通りです。
- 住宅ローンの保証金
- 火災保険費用
- 公租公課・管理費などの清算金
- マンションの登記費用
買い替えの場合、マンションは一度購入済みであることから、購入時にかかる費用は前回と特別変わることはありません。
また、不動産を購入した際は「不動産取得税」が発生します。不動産取得税の計算式は以下の通りです。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4%
マンションを購入した際に発生する税金は以下の通りです。
| 印紙税 | 売買契約書、住宅契約書に貼付する印紙に対して課税されます。 |
| 登録免許税 | 建物の保存登記や抵当権設定登記の際の課税されます。 |
| 不動産取得税 | マンションの評価額×4% |
マンションを購入した後に発生する税金は以下の通りです。
| 固定資産税 | マンションの評価額に課税 |
| 都市計画税 | マンションの評価額に課税 |
マンションの買い替えを成功させる3つの秘訣
ここからは、マンションの買い替えを成功させるための3つの秘訣について紹介します。
一括査定サイトを利用して売却相場を調べる
マンションの売却相場を調べる際は、一括査定サイトを活用すると良いでしょう。一括サイトを利用すると同時に複数の不動産会社が査定してくれます。不動産会社一軒一軒を訪ね歩く手間が省けるため効率的に調べることができます。
一括査定サイトはウェブ上に多数ありますが、特におすすめするサイトは「すまいステップ」です。すまいステップに登録している不動産会社は1,700社以上あり、都会だけでなく地方など日本全国あらゆる場所にある不動産会社すまいステップに登録しています。
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マンション売却に最適なタイミングを逃さない
マンションを売却する最適な時期は、年明けの1月〜3月になります。この時期は子供の進学や転勤の時期になるため、マンションの購入を検討する人が増える傾向になります。売却を予定している場合は、年明けの購入需要が高まる時期を見越して、早めに不動産会社にコンタクトするといいでしょう。
特例・特別控除を活用して税金を節約する
マンション買い替えの際に適用可能な特例や特別控除がいくつかあるので紹介します。
| マンション売却時の特例 | 居住用マンションを譲渡した場合、3,000万円の特別控除が受けられます。 |
| 長期保有マンション売却時の軽減税率 | 10年を超えて保有していたマンションを売却した場合、長期譲渡所有の税額を軽減することができます。 |
| 特定の居住用財産の買い替えの特例 | 譲渡益に対する課税を繰り延べすることができます。 |
マンションの買い替えでよくあるQ&A
マンションを買い換える際によくあるQ&Aを紹介します。確定申告やマンションが売れない場合の方法など、そのたメリット・デメリットなど参考になります。
【Q1】確定申告はしたほうがよいのか？
マンションを買い替えした場合は、利益を出した時でも損失を出した時でも、忘れずに確定申告を行いましょう。
マンションを売却して利益を出したにも関わらず確定申告を行わない場合、国から延滞税を請求されます。損失を出した場合でも、確定申告を行うことにより還付金を受け取れるケースがほとんどです。税理士と相談しながら正しく確定申告を行うことをおすすめします。
【Q2】マンションが売れない場合はどうすればいい？
マンションを売りに出してもなかなか買い手が見つからない場合は、マンションの買取再販業者に直接買い取ってもらう方法があります。買取再販業者は買い取ったマンションに利益を上乗せして再販することから、売却価格は一般人への売却と比べて安くなる傾向があります。
しかし手っ取り早く現金化したい場合や年数が経った古いマンションを販売する場合は、買取再販業者の利用が適しているでしょう。
【Q3】売却と賃貸はどちらがお得？
マンション買い替えの際、マンションを売却するか賃貸するか悩む方も多いことでしょう。売却と賃貸はどちらがお得なのでしょうか。両者のメリット・デメリットを紹介します。
マンションを売却するメリット・デメリット
メリット
マンションを売却すると、一定の売却益を得ることができます。買い替えの際の購入資金に充当できるメリットがあります。
デメリット
マンションを売却するためには、不動産会社と仲介手続きを交わしたり、売買契約や登録免許税の手続きを進める必要もあるため手続きが煩雑になります。
マンションを賃貸するメリット・デメリット
メリット
マンションを賃貸すると、毎月定期的に家賃収入を得ることができます。
デメリット
少子化の影響により今後は入居率が下がることが予想され、家賃収入が減少するデメリットがあります。また賃貸経営には管理費や修繕費、固定資産税などのコストがかかり、長期的に見ると利益が出にくい側面もあります。
| メリット | デメリット | |
| 売却 | 売却金が得られる | 手続きが煩雑 |
| 賃貸 | 定期的に家賃収入がある | 少子化による入居率の低下 |
| コストがかかり長期的に利益が出にくい |
計画的にマンション買い替えをしよう
マンションの買い替えの手続きは、マンションの売却と購入を並行して進める必要があるため手続きが複雑になります。両者のタイミングを間違えると、仮住まいのための賃貸料を負担することになるなど、思わぬ出費が発生する可能性があるため慎重に手続きを進めることが大切です。
マンションを買い換える際は今回紹介したコツを踏まえて、計画的に行うよう心がけましょう。
