「マンションを買い替えたいけど、ローンが残っていても買い替えられるのかな？」
「売るのと買うのどんな順番で進めたらいいの？」
などなど、絶対に失敗できないだけに不安もたくさんありますよね。
というのも、買い替えは物件の購入と売却を同時並行で進めなければならず、場合によっては予期せず「ダブルローン」と呼ばれる状態に陥る可能性もあるからです。
この記事では、そのような疑問や不安を解消するためにマンションの買い替えに必要な基礎知識・注意点を解説します。
実際に合った失敗点まで解説していきますので、最後まで目を通してくださいね。
なお、戸建て物件からの買い替えについてはこちらの記事で解説しています。
マンション買い替えのタイミング
マンションを買い替えるのであれば、「いつ行えばよいのか」というのは気になりますよね。
この章では、マンションからの買い替えを実際に行った人のデータをもとに、マンションの買い替えを行うタイミングについて解説していきます。
マンションの買い替えを検討したタイミングは？
※すまいステップ実施「1年以内に不動産を売却した方向けアンケート（n=800）」|回答時期：2019.11.15～2020.12.15を基に作成
まずマンションの買い替えを検討した理由としては、「家が手狭になったため」というものが多いです。
次に「周辺の住環境を改善したいため」「家の老朽化が気になるため」などが続きます。
全体の傾向としては、「金銭的な理由で仕方なく」というよりは「もっと快適な環境で暮らしたい」という動機での買い替えが多いことがわかります。
マンション買い替えの平均的な年齢は？
※すまいステップ実施「1年以内に不動産を売却した方向けアンケート（n=800）」|回答時期：2019.11.15～2020.12.15を基に作成
上記のグラフは、マンションを買い替えた人が何歳で買い替えを行ったかをまとめたグラフです。
ご覧のとおり、40代での買い替えが36.88%と最も多く、全体の4割近くを占めています。
次に多いのが30代で25.5%、そのあと僅差で50代の22.13%が並びます。
買い替えを行う人の平均年収
国土交通省による住宅市場動向調査によれば、住み替え先として新築マンションを購入した世帯の平均年収は996万円、中古マンションを購入した世帯平均年収は797万円となっています。
ライフステージの変化が買い替えのタイミング
また、ライフステージが切り替わるタイミングでマンションを買い換える方も多くいらっしゃいます。
結婚・出産のタイミング
結婚や、出産で子供が生まれるタイミングを買い替えのタイミングとする人は多くいます。家族が増えて手狭になることを見越して、将来必要になる子供部屋を想定して購入することもできます。
家族の転勤・転職
持ち家があっても、予期せず家族が転勤になってしまうこともあります。また、転職によって職場までの距離が遠くなる可能性も。通勤・通学の時間を減らすため、職場の近くに住み替えるケースが多いです。
子供が独立して、間取りが合わなくなった
子供が独立して家の中にいる人数が減ると、それまで使っていた部屋が必要なくなる方もいます。そのため、子供が独立して夫婦2人になったタイミングでマンションを買い替える人も多くいます。
マンション買い替えは「買い先行」「売り先行」どっちがおすすめ？
マンション買い替えには2つの方法があります。
- 売り先行
現在のマンションを売った後に新居を購入する流れ - 買い先行
新居を購入した後に現在のマンションを売る流れ
それぞれの特徴を抑えて、自分に合ったにあった買い替え方法を選択しましょう。
売り先行でのマンション買い替え
売り先行とは、現在住んでいるマンションを売却してから新居を探す方法のことです。
現在のマンションの売却金が手に入ってから新居を探すため、資金計画が立てやすいです。
そのため、はじめてマンション買い替えを行う場合は堅実な方法だと言われています。
売り先行のメリットとデメリットは下記の通りです。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行のメリット・デメリットとしては、以下のような事柄が挙げられます。
【売り先行のメリット】
- 現在のマンションの売却代金を新居の購入費用に使える
- 先にいくらの売却代金が手に入るか分かるので、新居の購入予算を明確に決められる
【売り先行のデメリット】
- 現在のマンションを引き渡すまでに引越し先が見つからない場合、賃貸物件などに仮住まいする必要がある
- 仮住まいを避けようとして新しいマンションを買い急ぎ、妥協した新居選びを行ってしまうおそれがある
売り先行が向いている人
売り先行のマンション買い替えは、以下のような条件に当てはまる方に向いています。
- 住宅ローンの残債がある
- 現在のマンションの売却代金を新居の購入の予算に含めたい
初めてマンションを買い換える際には、売り先行のほうが堅実であると言われています。
買い先行のマンション買い替え
「買い先行」とは、新居を探してから住んでいるマンションを売却する方法です。
新居を探すことに時間をかけられるため、納得のいく物件を見つけやすいです。
買い先行の場合、新居の購入資金をいかに確保するかが重要です。
以下のようなサービスをうまく活用し、なるべくお得にマンション売却を行いましょう。
つなぎ融資
住んでいるマンションが売却できるまでの間、新居の購入費用の融資を短期間受けられる金融商品。住んでいるマンションを売却できたら、つなぎ融資を一括で返済します。
買い替え特例
新居を購入する際に、マンションを売却できない場合は新居の売買契約を白紙に戻す（＝売却代金を払わなくてよい）という特例を結ぶこと。ただし、新居の売主に断られる可能性がある。
買い先行のメリット・デメリット
買い先行のメリット・デメリットとしては、以下のような事柄が挙げられます。
【買い先行のメリット】
- 時間的制約なしで新しいマンションを選べるので、ゆっくりと理想の新居を探せる
- 仮住まいがいらないので引っ越しが一度ですみ、手間が少ない
- 空室でマンションを売りに出せるので、内見を入れやすく早く売れやすい
【買い先行のデメリット】
- マンションの売却価格が想定よりも安かった場合、資金計画が崩れる
- 現在のマンションの売却が長引いた場合、ダブルローンの期間が発生する
- マンションを売り急ぎ、売却代金が相場よりも安くなってしまうおそれがある
買い先行が向いている人
買い先行のマンション買い替えは、以下のような条件に当てはまる方に向いています。
- 住宅ローンを完済している、あるいは貯蓄などの自己資本でローンの残債を精算可能
- 現在のマンションの売却代金を新居購入に利用しない
- 資金・時間ともに余裕があって、妥協しない新居選びをしたい
- 現在のマンションが好条件の売れやすいマンションである
また、マンションは空室状態のほうが売れやすいという傾向もあります。
そのため、買い先行の場合は売却活動にかかる時間を短縮できる可能性もあります。
マンション買い替えでかかる費用・税金
マンション買い替えのタイミングや方法が分かったところで、マンション買い替えの「お金の事情」が気になる人もいるのではないでしょうか。
マンションに残債があっても買い替えはできる！
買い替えを検討している人の中には「今のマンションのローンを払いを終わってないけど、今買い替えられる？」と考える方もいるかもしれません。
現在のマンションに住宅ローンが残っていても買い替えはできます。
ただし、現在のマンションを売却すると同時にローンを完済する必要があります。
新居を見つけてからローンの残っているマンションを売却する場合、「住み替えローン」なども合わせて検討しましょう。
自己資金はどのくらい必要？
ところで、自己資金はどのぐらい用意しておけばいいの？
マンションの購入にかかる費用
ここからは実際に住み替えにかかる費用を見ていきましょう。
そもそも、買い替えるマンションの価格はどのぐらいが適切なのでしょうか？
悩む場合は、住宅ローンの借入金額を「自分の収入×4倍」までのバランスに収めることを意識しましょう。
下の図は、買い替え先が新築分譲マンション・中古マンション」それぞれの場合の「購入価格と年収倍率」の平均です。
購入するマンションの価格が年収の何倍に相当するかを示した、年収倍率の平均値は新築分譲マンションで5.59、中古マンションで3.96となっていることがグラフから分かります。
購入するマンションの価格の目安は、自分の年収×4倍までに収められれば平均的だと考えましょう。
マンションの購入にかかる費用のシミュレーション
新居の購入にかかる諸費用は、購入代金のおよそ5%~15%ほどと言われています。
3000万円で新築マンションを購入、2500万円の住宅ローンを組んだ場合、以下のような費用がかかります。
合計費用：495万9千円
1．登記費用：42万4,000円 ※1
2．管理費・修繕積立金等：10万5千円 ※2
3．住宅ローンの諸費用：150万円 ※3 ※4
4．固定資産税及び都市計画税：3万円 ※5
5．消費税：240万円
6．申込証拠金：5万円
7. 印紙税：3万円
8. その他(引っ越し費用や家具購入費用など)：25万円
9. 不動産取得税：20万円(概算)
- 注釈・補足
- ※1：①住宅を新築した際の登記②新築住宅を買った際の登記③ローンを借りたときの登記別々で費用が掛かります。
※2：①住宅を新築した際の登記②新築住宅を買った際の登記③ローンを借りたときの登記別々で費用が掛かります。
※3：諸費用の相場は、新築物件の場合物件価格の3~7%。今回は5%で試算。
※4：内訳は、融資手数料、ローン保証料、斡旋手数料、火災保険料、地震保険料、団体信用保険料。
※5：引き渡しから日割りで計算し、相殺するのが一般的。
マンションの購入にかかる費用の節約方法
- 減税制度を活用する
- むやみなオプションを付けない
減税制度を利用する
マンションを購入する際に、税金の軽減措置を利用できる可能性があります。
例えば以下のような制度があります。
| 制度名 | 軽減する内容 |
|---|---|
| 住宅ローン控除 | 年末のローン残債額の1%を10年間、所得税から控除されます |
| すまい給付金制度 | 消費税の引き上げによる負担を抑えるため、現金が給付されます |
| 長期優良住宅の軽減措置 | 劣化状態や耐震性の条件を満たし、長期優良住宅に認定されると税金が優遇されます |
保険でむやみにオプションをつけない
新居に保険を付ける際にむやみにオプションを付けないようにしましょう。
マンションの場合、管理組合の火災保険が適用されます。
部屋が高層階になる場合、洪水の被害は受けにくいので、水害に関しては付けなくても良いですね。
任意の火災保険に加入する際には、必要のないオプションをつけないで支払う保険料を減らすことができます。
マンションを売却する際にかかる費用
マンションを購入する時だけでなく、マンションを売却する際にも費用はかかります。
売却にかかる費用は、マンションの売却代金のおよそ5%~7%ほどと言われています。
マンションの売却にかかる費用のシミュレーション
3000万円でマンションを売却した場合の費用と税金のシミュレーションは以下の通りです。
合計費用： 124万1500円
【内訳】
1．仲介手数料：105万6000円（3000万円×3%+6万円+消費税）
2．印紙税（売買契約書作成のために支払う費用）：1万円（軽減後） ※1
3．抵当権抹消費用費：2万円
4．住宅ローン一括返済費用（住宅ローン返済の事務手数料）：5,500円 ※2
5．譲渡所得税費用：0円 ※3
6．その他：引っ越し費用：10万円、ハウスクリーニング費用：5万円
- 注釈・補足
- ※1:2014年4月1日～2022年3月31日までの間に作成される不動産譲渡に関する契約書について軽減税率が適用されます。（参考：国税庁）
※2:三井住友銀行：インターネットバンキングの場合。
※3:売却額が3000万円以下のため、「3000万円特例控除」の適用で非課税になります。
マンション売却にかかる費用の節約方法
マンション売却にかかる費用も、控除を利用するなどちょっとした工夫で減らすことができます。
ここでは、マンション売却にかかる費用を抑える方法を3つ紹介します。
- 売却にかかる税金は控除で節約する
- 仲介手数料の交渉を行う
- 引っ越し費用を抑える
マンション売却でかかる税金は控除で節約する
マンション売却でかかる税金は、控除を使うことで大幅におさえることができます。
マンションの売却に使える控除や制度として、例えば以下のようなものがあります。
- 3000万円の特例控除
- 特定居住用財産の買い換え特例
- 所有期間10年超の軽減税率
詳しく知りたい場合は、マンション売却の税金についての記事を参考にしてください。
マンション売却の仲介手数料を抑える
マンション売却でかかる費用の中で、支払う金額が最も大きくなるのは「仲介手数料」です。
仲介手数料は上限が決められていますが、仲介手数料が無料になったり、値引きできるケースもあります。
最も仲介手数料を値引きをしてもらいやすい交渉として、「買い替え先を探すための媒介契約も同時に締結する」というものがあります。
売却と購入の両方の仲介を同じ不動産会社にした場合、不動産会社は2回仲介手数料を得られるチャンスになります。
また、売却を成功させないと買い替え先の購入ができず、売却と購入両方で仲介手数料の獲得ができません。
積極的にに売却活動を行ってもらいやすいメリットもあります。
引っ越し費用を抑える
引っ越し費用は意外と高くつきます。特に家族の場合、10万円以上かかることが多いと言われています。
引っ越し費用は時期によって変動しており、最も高い月が3月・最も安い月が1月となっています。
そのため、3月～4月を避けて引っ越しを行うと、マンション売却にかかる費用を節約することができます。
マンション買い替えで失敗しないための注意点
でも、大きい買い物だし失敗しないか不安だな…
ケース①：新居と現在のマンションのダブルローンが苦しい
新居のローンとダブルローンがどこまで続くのか不安 / 50代女性
同居する家族が増えたため、新居のマンションを購入してから住んでいたマンションを売却しました。
新居のローンと現在のマンションのダブルローン。どこまで続くのか不安が強かったです。
委託会社からはもう少し最初の提示額で様子をみましょうと言われました。しかし早くすっきりしたいという気持ちからが強く、売り出し価格をさげたいと自分から不動産会社へ提案しました。
引用：おうちの語り部
新居を売ってから住んでいるマンションを売却する場合、一時的に現在住んでいるマンションと新居のローンの両方を支払う「ダブルローン」の状態になります。
ダブルローンの期間は、金銭的な問題だけでなく、精神的にも不安がかかります。
対策
- 資金計画や住み替えのスケジュールを綿密に立てる
- なるべく、住んでいる家を売却してから住み替え先を探す
- 購入を先に進める場合、新居の支払日と住んでいるマンションの売却金を受け取る日をなるべく近くする
ケース②：売却を焦って、安易に値下げしてしまった
希望より安い売却価格だった/30代男性
自分が早く引っ越ししたかったのもあったため短期間で売却できたらと思っていました。
しかし、売却価格は満足しておりません。自分が早く売却したかったのもあるのですが、希望より安い売却価格になってしまい、少し後悔しています。
不動産売却をそんなに急いで考えてないのであれば、納得のいく売却価格で売却された方がいいと思いました。
引用：おうちの語り部
マンション買い替えでは、ダブルローンが苦しくなったり、早く新居に引っ越したいなど様々な理由で売却を急いでしまうことが多々あります。
しかし、一般的にマンションを売却するには3~4カ月かかると言われています。
これよりも早く売却したい場合、ライバル物件よりも低い値段で売り出すなど価格を下げざるを得ない場合も。
また、現在のマンションの購入希望者に足元を見られると、値下げを要求される可能性もあります。
対策
- 売却のスケジュールに余裕を持つ
- 売り先行で余裕を持ってマンションを売却してから新居を探す
ケース③：不動産会社選びに失敗し、なかなかマンションが売れない
こちらもまずは体験談をご覧ください。
不動産会社選びに失敗し、時間を無駄に/40代女性
マンションから戸建てへの住み替えの為の売却で、子供の幼稚園入園前までには住み替え完了しておきたかったので、短期間で売却を検討していました。
最初に依頼した不動産会社は営業活動の報告が少なく不信感を感じました。途中で不動産会社を変え、マンションを売却するまでに結局半年かかりました。
最初の不動産会社選びに失敗したので時間を無駄にしたように感じます。
引用：おうちの語り部
不動産売却を成功させるには、仲介を担当する不動産会社の力量がかなり影響してきます。
不動産会社の販売力や得意なエリアによって、同じ不動産でも売却価格やかかる期間に差がでるからです。
また、頻繁に連絡を取り合う担当者との相性も重要です。
合わない担当者だと売却活動自体が苦痛になりかねません。
対策
- 売りたいマンションやエリアに強い不動産会社を選ぶ
- レスポンスがよく、相性の良い担当者を選ぶ
次の章からは、失敗を避けるために特に注意するべきポイントを具体的に見ていきましょう。
マンションを売る際の注意点
マンションがいくらで売れるかで、新居のマンションの予算や住宅ローンのプランなどの資金計画が変わってきます。
なるべく高くマンションを売るために、気をつけるべきポイントは下記の3つです。
- 売却期間に余裕を持つ
- 適切な売り出し価格を設定する
- 内覧時は徹底的に清掃する
売却スケジュールに余裕を持つ
マンションを売り急ぐと、購入希望者に足元を見られてマンションを買い叩かれる可能性があります。
そのため、マンションの売却期間には余裕を持ちましょう。
下の図は、株式会社Speeeがマンション売却の経験がある1675人に「マンションを売り出してから売却までにかかった期間」を尋ねた結果です。
半数以上の人が、マンションを売却するまでに3カ月以上かかったと答えています。
売却までの期間は、最低でも4カ月を見ておくことをおすすめします。
適切な売り出し価格をつける
売り出し価格とは、広告などに記載される物件の売却希望価格のことです。
実は、この売り出し価格はマンションの売却を行う人（＝売主）が自由に設定できます。
しかし、高すぎる価格をつけると購入希望者が現れず売れ残る原因になってしまいます。
逆に相場を見誤り、マンションを安く手放すことになってしまうケースも。
相場を正しく掴むには、複数の不動産会社のプロに査定依頼ができる「不動産一括査定」がおすすめです。
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内覧時は徹底的に清掃する
マンションを売却する際には、購入希望者にマンションの中を見せる「内覧」が行われます。
購入希望者に「マンションを買いたい」と思ってもらうには、内覧時の印象が非常に重要です。
そのため、内覧の前には徹底的に室内を掃除しましょう。
汚れがひどい場合や、忙しくて自分でマンションを掃除する暇がないときは、ルームクリーニングなどを利用することもおすすめです。
マンションを買う際の注意点
最近では、数年後にマンションを売る前提でマンション買い替えを行う人も増えています。
新居のマンションを買う際には、いずれそのマンションを売却するかもしれないことを考え、資産価値の下がりにくいマンションを選ぶことも一つのポイントです。
この章では、新居のマンションを選ぶ際のポイントを3つ解説します。
- 修繕計画や管理体制を確認する
- 資金計画を立てる
- ホームインスペクションはプロに依頼する
修繕計画や管理体制を確認する
修繕費が高すぎたり共有部分の維持管理が行き届いていないマンションは、いざ売却する際に購入希望者が現れにくい可能性があります。
もちろん、住んでいる間の毎月の管理費・修繕費の出費に苦しむ可能性も。
マンションを購入する際には、マンションの修繕計画がきちんとしているか・共有部分が清潔に維持されているかなど、管理体制にも目を向けてみましょう。
資金計画を立てる
マンションの買い替えを行う場合、新居の購入資金をローンで賄う方も多いと思います。
しかし買い替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなりがちなことをご存知でしょうか。
また買い先行の場合、現在のマンションの売却前に新居を買うため「つなぎ融資」を受けるなどダブルローンになることもあります。
どちらにせよ、毎月の返済額が無理のない範囲に収まるよう、あらかじめ資金計画をしっかり立てておきましょう。
ホームインスペクションを依頼する
中古のマンションを購入する際、建物に欠陥がないかを調べる「ホームインスペクション」を行うことがあります。
購入後に住宅の設備に不具合を見つけるといったトラブルを避けるために、インスペクションを行うことをおすすめします。
物件によっては売主や不動産会社がインスペクションを行ってくれることもあります。
しかしインスペクション業者の中立性を担保するため、できれば自分で依頼を行うことがおすすめです。
売却時・購入時共通の注意点
マンション買い替えを成功させる上で、売却にも購入にも共通する重要なポイントがあります。
それは、「不動産会社を複数比較して選ぶこと」です。
「売却」の不動産会社と「購入」の不動産会社は違ってもいい
不動産会社には、「物件を売るのが得意」「購入を手伝うのが得意」などそれぞれの強みがあります。
不動産会社を選ぶ際は、それぞれの会社の強みを考慮して選ぶことが重要です。
例えばマンションを売却した会社が、新居のマンションの購入の実績があまりない場合、別の不動産会社に購入を依頼することもできます。
逆に、一つの不動産会社に「購入」と「売却」の両方を依頼することを交渉材料にすれば、仲介手数料の値引き交渉などもしやすくなります。
不動産会社は比較して選ぶ
不動産会社によって得意分野が異なることは先に述べた通りです。
そのため、不動産会社を選ぶ際は複数の不動産会社を比較して選ぶことが重要です。
例えば購入の場合、新築と中古で以下のような違いがあります。
| 物件種別 | 得意な不動産会社 | 仲介手数料 |
|---|---|---|
| 新築マンション | ディベロッパー | なし |
| 中古マンション | 不動産仲介会社 | 6万円＋物件価格の3% |
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まとめ
マンションの買い替えは、現在のマンションの売却と新居の購入を同時進行しなければならないので、「何からはじめたらいいんだろう？」と迷う方も多いかもしれません。
ですが、買い先行の場合にしろ、売り先行の場合にしろ、まずはじめにやるべきことは「マンションの査定」です。
現在住んでいるマンションがいくらで売れそうか把握しないことには、新居の購入の計画や今後の動き方も定まりません。
査定をしたからといって必ず売らなければいけないわけではないので、まずは気軽にマンションの査定を依頼しましょう。
もし「どこに依頼していいか分からない……」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、すまいステップの利用がおすすめです。
すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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記事のおさらい
住宅ローンが残っていても、マンション買い替えはできますか？
住宅ローンに残債があっても買い替えはできます。多くの方は、「現在のマンションを売ったお金でローン残債を一括返済し抵当権を解除、そして次のマンションを買う」という流れで進めますが、マンションを売ったお金でローン完済ができない」という場合にも「買換えローン(住み替えローン)」が利用できれば買い替え可能です。詳しく知りたい方はローンが残っていても買い替えはできるをご覧ください。
マンション買い替えのタイミングはどんな時ですか？
ライフステージによって買い替えのタイミングは変わります。詳しくはライフステージの変化が買い替えのタイミングをご覧ください。
マンション買い替えの流れを教えてください
マンションの買い替えには、売却を先に進める「売り先行」と購入を先に進める「買い先行」の二つの方法で進めます。詳しく知りたい方はマンションの買い替えの流れをご覧下さい。
マンションの買い替えにはどのくらい費用と税金がかかりますか？
売却にかかる費用は、売却価格のおよそ5~7%、購入にかかる費用は5~8％と言われています。詳しくはマンション買い替えにかかる費用と税金をご覧ください。