マンション買い替えにかかる税金・特例から確定申告まで徹底解説!

「マンション買い替えをしようと思っているけど、どのくらいの費用が掛かるんだろう??」

「マンションを買い替えるときの資金計画を立てたい!」

この記事は以上の方に向けて、マンション買い替えにかかるすべての費用と、買い替えで使える税金控除や節税制度について解説していきます。

マンションの買い替えでは新居の購入代金に加えて、

  1. マンションの売却・購入に共通してかかる費用
  2. 今住んでいるマンションの売却にかかる諸費用
  3. 新居(戸建て・マンション共通)の購入にかかる費用

の3つの費用がかかります。

したがって本記事では、上の順番に沿ってマンション買い替えにかかる費用について解説していこうと思います。

また、マンション買い替えについての全般的な知識を得たい方はこちらの記事をまずご覧ください。

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売却・購入の両方にかかる仲介手数料

仲介手数料は、マンション買い替えを行う際の売却・購入に共通してかかる不動産会社への報酬費用です。

したがって、マンション買い替えにおいては、仲介手数料を2回支払うということを忘れずに把握しておきましょう。

仲介手数料以外にも、「媒介報酬」「媒介手数料」「約定報酬」などの呼び方がありますが、すべて同じものです。

一般的には、売買契約時に仲介手数料の50%を支払い、その後物件の引き渡しを終えたタイミングで残りの50%を支払うのが一般的です

仲介手数料の計算方法

売買価格が1000万円~1億円の場合の仲介手数料は、以下のようになります。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税

仲介手数料の概算

売買価格が一億円までの仲介手数料の概算は以下の通りです。

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仲介手数料は値引きできる!

マンション買い替えにおいて大きな負担となってくる仲介手数料ですが、上で紹介した概算はあくまで法律で決められた上限額です。

したがって、不動産会社によっては、上限額よりも安い仲介手数料を設定していたり、契約条件に応じて値引きをしてくれたりします。

仲介手数料を値引く具体的な方法としては、「買い替え先を探すための媒介契約も同時に締結する」というものがあります。

売却と購入の両方の仲介を同じ不動産会社にした場合、不動産会社側は二度仲介手数料をもらえるチャンスがあるので、2倍の仲介手数料を得られる可能性は大きく上がります。

また、売却を成功させないと買い替え先の購入ができず、売却と購入両方での仲介手数料獲得ができません。優先的に広告活動を行ってもらいやすいというメリットもあります。

さらにくわしく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。

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マンション売却にかかる税金と費用

マンション売却にかかる費用をまとめると次の通りです。

項目費用の目安
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税
譲渡所得税(所得税・住民税・復興所得税)譲渡所得× 税率(20.315%または39.63%)
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額によって変動
登録免許税マンション一室につき2,000円~
司法書士に支払う報酬5,000~2万円
ローン一括返済手数料5000円~3万円
引越し費用10万円程度
ハウスクリーニング費用2万円∼6万円

一般的に、マンション売却にかかる費用はマンションの売却金額の5%~7%と言われています。

例えば、3000万円でマンションを売却した場合の概算は以下の通りです。

例)3000万円のマンションを売却した場合の費用の一例

1.仲介手数料(不動産会社に支払う手数料)
費用:105万6000円(3000万円×3%+6万円+消費税)

2.印紙税(売買契約書作成のために支払う費用)
費用:1万円(軽減後)
※2014年4月1日~2022年3月31日までの間に作成される不動産譲渡に関する契約書について軽減税率が適用されます。(参考:国税庁

3.抵当権抹消費用(抵当権の抹消に伴う費用:登録免許税+司法書士に支払う報酬)
費用:2万円

4.住宅ローン一括返済費用(住宅ローン返済の事務手数料)
費用:5,500円
※三井住友銀行:インターネットバンキングの場合

5.譲渡所得税
費用:0円
※売却額が3000万円以下のため、「3000万円特別控除」の適用で非課税になります。

6.その他
引っ越し費用:10万円
ハウスクリーニング費用:5万円

合計費用: 124万1500円

利益が出たら譲渡所得税がかかる

マンションを売却した際に、マンションの購入費(取得費)や不動産会社に支払う仲介手数料などを売却価格が上回った場合、つまりマンション売却によって利益が出た場合は譲渡所得税がかかります

譲渡所得税とは、譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興所得税の3つを総称したもののことです。

売却益は「譲渡所得」とも言い換えられ、以下のような計算で確認することができます。

譲渡所得 = マンションの売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用

上記の計算で算出した譲渡所得に譲渡所得税率をかけると譲渡所得税額が計算できます。

譲渡所得税 = 譲渡所得× 税率(20.315%または39.63%)
したがって、売却によって利益が出なかった場合は譲渡所得税もかからないことに注意しましょう。

譲渡所得税は所有年数によって変わる

譲渡所得税は、マンションを売却するまでに所有していた期間によって課税率が変わってきます。

具体的には、マンションの所有期間が5年を超えるか否かで以下のように変わります。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年以下30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超15%5%0.315%20.315%

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点が判断基準になります。

なお、譲渡所得が発生した場合でも税金の特例を使うことが出来れば、場合によっては負担費用は0円に抑えることが出来ます。

詳しくはマンション買い替えで使える税金の特例をご覧ください。

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印紙税

2つ目の税金は印紙税です。

印紙税とは、不動産を売却する際の売買契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。

この印紙税は、不動産の売却額によって変動してきます。

売却額に対する印紙税の振り分けは以下の表のようになっています。

売却金額印紙税
100万円超え500万円以下2,000円
500万円超え1,000万円以下10,000円
1,000万円超え5,000万円以下20,000円
5,000万円超え1億円以下60,000円

売却価格が高くなるにつれて印紙税は上がっていきますが、一般的には1~2万円くらいだと認識しておきましょう。

登録免許税

マンションを売却する際、マンションの所有権を売り主から買い主に移す必要があります。

この手続きを「所有権移転登記」とよび、所有権移転登記の際には「登録免許税」という税金が必ずかかります。

また、売却するマンションに住宅ローンが残っていた場合は、「抵当権抹消登記」も必要になり、こちらにも登録免許税が課せられます。

所有権移転登記にかかる登録免許税

所有権移転登記にかかる登録免許税は、土地は売却するマンションの固定資産税評価額に対して1.5%(2021年3月31日までの軽減税率)、建物は0.3%(2022年3月31日までの軽減税率)の税率をかけることで計算することができます。

ただし、所有権移転登記にかかる登録免許税は、通常不動産の買い主が負担することになっています。
そのため売主は、「所有権移転登記は売り主が負担する」という特約がない限りは支払わないと考えてよいでしょう。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

売り主が負担する登録免許税は、「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税です。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が購入するマンションを担保にする権利を指します。

抵当権付きの物件は、住宅ローンを返済できないと金融機関によって売却され、その売却代金をローン返済に充てるため売主は勝手に売却できません

そのため、抵当権付きの物件を売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。この抹消の手続きが抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
マンションの場合、部屋1個につき1,000円敷地権1個につき1,000円です。

売却にかかるその他の費用

司法書士に支払う報酬

所有権の移転登記や抵当権抹消の登記を司法書士に依頼する場合、司法書士に報酬を支払う必要があります。

登記変更で司法書士に支払う報酬は、1万円~4万円ほどです。

ローン一括返済手数料

売却するマンションにローンが残っている場合、一括返済のための金融機関の事務手数料が必要になります。
なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、テレビ窓口等で行う場合、ネット経由で行う場合で異なります。

例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は33,000円、テレビ窓口は22,000円、ネット経由は16,500円。
三井住友銀行は窓口22,000円、窓口専用パソコン11,000円、ネット経由5,500円となっています。(2021年1月時点)

引越し費用

仲介手数料や税金のことを考えると、つい忘れてしまうかもしれませんが、マンションの買い換えを考えているのであれば、引っ越し費用も必要です。

引越し費用の相場は距離や荷物の量、時期によって異なりますが4人家族であれば10~15万円程となります。

また、新居に入居するまでに仮住まいをするのであれば、その間の家賃はもちろん、引っ越し費用も当然2回かかってくるため注意が必要です。

ハウスクリーニング費用

マンション買い替えにおいては、ダブルローンなどのリスクを抑えるため早くマンションを売ることが重要です。

そこで、買い替えにおいてはマンションのハウスクリーニング費用も頭に入れておきましょう。

同じ住宅でも、住んでいるかどうかで費用相場は異なります。また、部屋の広さでも相場は変わり広いほどコストは高くなりますが、相場価格は10万円前後と見積もっておけば問題ないでしょう。

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マンション購入にかかる税金と費用

マンション購入にかかる費用をまとめると以下の通りです。

項目費用の目安
申込証拠金(購入代金の一部)2~10万円が目安
手付金(購入代金の一部)購入代金の5~10%が目安
住宅ローン関連費用融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額によって変動
管理費・修繕費マンションによるが、平均は2万円前後
不動産取得税固定資産税評価額×0.4

上記費用以外にも、家具購入費用や水道負担金など無数に購入費用は掛かってきますので代表的な費用だけ紹介しますが、合計費用としては購入代金の5~8%と考えておけば問題ないでしょう。

申込証拠金

申込証拠金とは、新築マンション等の「購入申し込み」をする際に不動産会社に支払う費用のことです。

申込みを撤回する場合は返金され、そのまま契約に至る場合は手付金の一部となります。

なお、中古マンションなどの仲介会社が入る物件は必要のないケースがほとんどで、新築の場合でも近年は申込証拠金が不要な物件もあるので注意しましょう。

手付金

マンション購入にかかる手付金費用です。購入代金の5~10%程度が一般的ですが、売主と買主の合意によって決まるため、これよりも多くなるケースがあります。

最終的には購入代金の一部となります。

なお、支払うタイミングは売買契約時で、契約を破棄する場合は返金されませんので注意しましょう。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを組むにあたって、ローンと利息分のお金とは別に、諸費用がかかります。

例えば、住宅ローンの保証料という出費があります。これは、住宅ローンを組むにあたって、万が一払うことができなかった場合に、保証してくれる保証会社に支払うお金のことです。

ローンを組んだタイミングで、現金で一括で払ってしまうか、分割で払うことができます。分割で支払う場合には、保証料にも利息が乗ります。

住宅ローンに関わる諸費用は、保証料意外にも収入印紙代や、金融機関の事務手数料などが発生します。

【住宅ローン関連の諸費用の種類】

  • 保証料:ローンを組む際の保証会社に支払う
  • 収入印紙代:住宅ローンを組む際の契約書に必要な収入印紙の費用
  • 金融機関の手数料:ローンを借りる金融機関へ払う事務手数料

管理費・修繕費

分譲マンションでは、マンションの管理にかかる費用(管理費)を、毎月払わなければならないケースが多いでしょう。また、将来共有部分が老朽化などで修繕が必要になることを想定し、修繕費用を毎月住人が積み立てる、修繕積立金も毎月支払う必要があります。

基本的には、管理費も修繕積立金も入居後に毎月払うものです。

ただし、マンション購入時に、入居月と翌月分をまとめて前払いで支払う場合が多いため、購入時の諸費用として頭に入れておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、マンションに限らず土地などの不動産を売買や贈与で取得した場合にかかる税金です。

計算式は以下の通りで、

不動産取得税額=固定資産税評価額×税率

税率は、標準税率は4%ですが、特例により2021年(令和3年)度末までは、土地家屋ともに3%となっています。

マンション買い替えで使える税金の特例

マンション買い替えを行った場合の譲渡所得税については、国が3つの特別控除を用意しています。

これからご紹介する特別控除を利用すれば譲渡所得税の負担を軽くできるので、積極的に活用しましょう。

売却特例

3,000万円の特別控除

マンションを売却して譲渡所得が出た場合に、譲渡所得から3000万円までが控除できる特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

譲渡所得税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

例えば、マンションを売却して出た譲渡所得が3000万円以下であれば実質税金はかかりません。

ただし、この控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。

その条件とは、「自分が居住していたマンションであること」「売却した年をさかのぼって、前年と前々年にこの特例や他の譲渡損失の特例を受けていいないこと」「買主と売り主が夫婦・親子のような特別な間柄でないこと」などです。

また、3000万円特別控除を利用するためには必ず確定申告を行う必要があるので注意しましょう。

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特定居住用財産の買い換え特例

買い替え特例とはまさにマンション買い替えを行った際に使える制度で、一定条件を満たすことで、譲渡利益の課税が繰り延べできます。

繰り延べとはすなわち、譲渡益に対する課税を将来に先延ばしにするということなので、非課税になるというわけではありません。

将来買い換えたマンションを譲渡したときに、このときの譲渡利益の課税がまとめて課せらます。あとで困らないように、その点はしっかり理解しておきましょう。

買換え特例を利用する場合は、一定条件を満たす必要があり、条件としては主に以下のようなものとなります。

  • 新たに取得する住宅は築年数25年以内
  • または一定の基準を満たす耐震住宅
  • 床面積50m2以上
  • 売却年の前年から翌年までの3年の間に、新しいマイホームを取得する
  • 新たに取得する土地面積が500m2以下
  • 一定期間の居住期間や所有期間を満たすなど

また、買換え特例は前述の3000万円特別控除と併用することはできません。

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所有期間10年超の軽減税率

所有期間が10年を超えるマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税率が14.21%まで下がります。

3,000万円の特別控除と併用することもできます。

ただし、この制度で控除を受けると「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意してください。

なお、3000万円特別控除との併用は可能ですので、どちらを使えばよいかよく計算しておきましょう。

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マンションを買い替えた後も住宅ローン控除は使える?

結論から言うと、マンション買い替えを行った後も住宅ローン控除を利用することは可能です。

ただし、新築住宅を買った場合の条件、中古住宅を買った場合の条件をそれぞれ満たす必要があるので注意しましょう。

【新築住宅の場合の条件】

  • 新築または取得の日から6ヶ月以内に住み、各年の12月31日まで引き続き住んでいること
  • 控除を受ける年の所得金額の合計が3000万円以下であること
  • 床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が居住用であること
  • 住宅ローンの返済機関が10年以上であること
  • 住み始めた年とその前後2年(計5年)の間に長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないこと

新築住宅の条件に加えて、中古住宅では以下の条件が加えられるので注意しましょう。

【中古住宅の場合の条件】

  • マンションなど耐火建築物の場合は取得時点で築25年以内であること
  • 耐火建築物以外の場合は取得時点で築20年以内、もしくは一定の耐震基準をクリアしていること
  • 生計を一緒にする親族などからの購入ではないこと
  • 贈与された住宅ではないこと

以上の条件を満たせば、住宅ローン控除を利用することが可能ですが、長期譲渡所得の課税の特例などのほかの特例を受けていると、住宅ローン控除を受けられないことに注意しましょう。

長期譲渡所得などの特例を使うべきか、住宅ローン控除を利用するべきかどちらが得なのかを吟味して利用しましょう。

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利益が出たら確定申告が必要

売却して譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要です。

一般的な納税の手続きは、例えば会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくれます。

しかし、不動産売買の場合は個人の取引によって生まれた利益であるため、必ずご自身で行う必要がある点に注意しましょう

なお、マンションを売った際に譲渡益が出なかった場合は確定申告は必要ありません。

確定申告が必要か判断する金額は「特例・控除の適用前の金額」

ここで注意点なのですが、譲渡所得税がプラスかマイナスかを判断する際に見る金額は、上で紹介した特例や控除の「適用前の金額」であることに注意しましょう。

つまり、特例を使って譲渡所得がマイナスになり納税する必要がなかったとしても、特例を使う前がプラスであったなら確定申告が必要になります。

というのも、特例や控除を使うためには確定申告の際に申請することが必要だからです。

万が一確定申告が遅れた場合は、無申告加算税・延滞税が課せられるので注意しましょう。

確定申告のタイミング

譲渡所得がプラスになったり特別控除を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。(なお、2021年は新型コロナウイルスの影響で4月15日まで延期)

確定申告は、必要書類を準備し、譲渡所得税を計算、最後に申請書類を提出して終わりますが、税務署に持ち込むだけではなく、インターネットでも行う事ができるので、必要な場合は事前に準備しておきましょう。

確定申告の具体的な流れはこちらの記事をご覧ください。

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まとめ:マンション売るならまずは一括査定!

マンションを買い替えるとき、資金計画を立てることも重要ですが、まずはご自身のマンションがいくらで売れるのかを知ることが大事です。

マンションの売却額の見込みによって、引越し先や今後の資産運用に大きな影響が出ます。

まだマンションの査定を受けていない方は、これを機に一度マンションの査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

もちろん査定を受けたからといって必ず売らなければならないということはないので、将来的にマンションを売ることを検討しているのであれば、気軽に依頼してみましょう。

もし「不動産会社を探すのが手間……」「どこに依頼していいか分からない……」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、すまいステップの利用をおすすめします。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

記事のおさらい

マンション買い替えでかかる費用にはどんなものがありますか?

マンション売却時にかかる費用・売却時にかかる費用の2つの観点からいくつかの税金がかかりますが、共通してかかるのは仲介手数料です。詳しく知りたい方は売却・購入の両方にかかる仲介手数料をご覧ください。

マンション売却時にかかる費用にはどのようなものがありますか?

以下の費用が掛かりますが、マンション売却にかかる費用は売却金額の5~7%と言われています。
①仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税
②譲渡所得税(所得税・住民税・復興所得税) 譲渡所得× 税率(20.315%または39.63%)
③印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額によって変動
④登録免許税 マンション一室につき2,000円~
⑤司法書士に支払う報酬 5,000~2万円
⑥ローン一括返済手数料 5000円~3万円
⑦引越し費用 10万円程度
⑧ハウスクリーニング費用 2万円∼6万円
詳しくはマンション売却にかかる税金と費用をご覧ください。

マンション購入時にかかる費用にはどのようなものがありますか?

以下の費用が掛かりますが、マンション購入にかかる費用は売却金額の5~8%と言われています。
①申込証拠金(購入代金の一部) 2~10万円が目安
②手付金(購入代金の一部) 購入代金の5~10%が目安
③住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
④仲介手数料 ( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税
⑤印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額によって変動
⑥管理費・修繕費 マンションによるが、平均は2万円前後
⑦不動産取得税 固定資産税評価額×0.4
詳しく知りたい方はマンション購入にかかる税金と費用をご覧下さい。

マンション買い替えで使える税金の特例はありますか?

①3000万円特別控除
②住居用財産の買い替え特例
③所有期間10年超の軽減税率
の3つの特例を利用することが出来ます。詳しくはマンション買い替えで使える税金の特例をご覧ください。

 


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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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