マンション買い替えにかかる税金・特例から確定申告まで徹底解説！

「マンション買い替えをしようと思っているけど、どのくらいの費用が掛かるんだろう？？」

「マンションを買い替えるときの資金計画を立てたい！」

この記事は以上の方に向けて、マンション買い替えにかかる費用と、買い替えで使える税金控除や節税制度について解説していきます。

マンションの買い替えでは新居の購入代金に加えて、

1. 今住んでいるマンションの売却にかかる税金と費用
2. 新居(戸建て・マンション共通)の購入にかかる税金と費用

の3つの費用がかかります。

したがって本記事では、上の順番に沿ってマンション買い替えにかかる費用について解説していこうと思います。

マンション住み替えの流れを詳しく解説！メリットやデメリットを解説

マンション売却にかかる税金

マンション売却にかかる費用をまとめると次の通りです。

一般的に、マンション売却にかかる費用はマンションの売却金額の5%～7%と言われています。

例えば、3000万円でマンションを売却した場合の概算は以下の通りです。

利益が出たら譲渡所得税がかかる

マンションを売却した際に、マンションの購入費(取得費)や不動産会社に支払う仲介手数料などを売却価格が上回った場合、つまりマンション売却によって利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興所得税の3つを総称したもののことです。

売却益は「譲渡所得」とも言い換えられ、以下のような計算で確認することができます。

上記の計算で算出した譲渡所得に譲渡所得税率をかけると譲渡所得税額が計算できます。

譲渡所得税は所有年数によって変わる

譲渡所得税は、マンションを売却するまでに所有していた期間によって課税率が変わってきます。

具体的には、マンションの所有期間が5年を超えるか否かで以下のように変わります。

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点が判断基準になります。

なお、譲渡所得が発生した場合でも税金の特例を使うことが出来れば、場合によっては負担費用は0円に抑えることが出来ます。

詳しくはマンション買い替えで使える税金の特例をご覧ください。

印紙税

2つ目の税金は印紙税です。

印紙税とは、不動産を売却する際の売買契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。

この印紙税は、不動産の売却額によって変動してきます。

売却額に対する印紙税の振り分けは以下の表のようになっています。

売却価格が高くなるにつれて印紙税は上がっていきますが、一般的には1～2万円くらいだと認識しておきましょう。

登録免許税

マンションを売却する際、マンションの所有権を売り主から買い主に移す必要があります。

この手続きを「所有権移転登記」とよび、所有権移転登記の際には「登録免許税」という税金が必ずかかります。

また、売却するマンションに住宅ローンが残っていた場合は、「抵当権抹消登記」も必要になり、こちらにも登録免許税が課せられます。

所有権移転登記にかかる登録免許税

所有権移転登記にかかる登録免許税は、土地は売却するマンションの固定資産税評価額に対して1.5%（令和6年3月31日までの軽減税率）、建物は0.3％（2022年3月31日までの軽減税率）の税率をかけることで計算することができます。

ただし、所有権移転登記にかかる登録免許税は、通常不動産の買い主が負担することになっています。
そのため売主は、「所有権移転登記は売り主が負担する」という特約がない限りは支払わないと考えてよいでしょう。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

売り主が負担する登録免許税は、「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税です。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が購入するマンションを担保にする権利を指します。

抵当権付きの物件は、住宅ローンを返済できないと金融機関によって売却され、その売却代金をローン返済に充てるため売主は勝手に売却できません。

そのため、抵当権付きの物件を売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。この抹消の手続きが抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
マンションの場合、部屋1個につき1,000円、敷地権1個につき1,000円です。

マンション購入にかかる税金と費用

マンション購入にかかる費用をまとめると以下の通りです。

上記費用以外にも、家具購入費用や水道負担金など無数に購入費用は掛かってきますので代表的な費用だけ紹介しますが、合計費用としては購入代金の5~8%と考えておけば問題ないでしょう。

費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

申込証拠金

申込証拠金とは、新築マンション等の「購入申し込み」をする際に不動産会社に支払う費用のことです。

申込みを撤回する場合は返金され、そのまま契約に至る場合は手付金の一部となります。

なお、中古マンションなどの仲介会社が入る物件は必要のないケースがほとんどで、新築の場合でも近年は申込証拠金が不要な物件もあるので注意しましょう。

手付金

マンション購入にかかる手付金費用です。購入代金の5~10%程度が一般的ですが、売主と買主の合意によって決まるため、これよりも多くなるケースがあります。

最終的には購入代金の一部となります。

なお、支払うタイミングは売買契約時で、契約を破棄する場合は返金されませんので注意しましょう。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを組むにあたって、ローンと利息分のお金とは別に、諸費用がかかります。

例えば、住宅ローンの保証料という出費があります。これは、住宅ローンを組むにあたって、万が一払うことができなかった場合に、保証してくれる保証会社に支払うお金のことです。

ローンを組んだタイミングで、現金で一括で払ってしまうか、分割で払うことができます。分割で支払う場合には、保証料にも利息が乗ります。

住宅ローンに関わる諸費用は、保証料意外にも収入印紙代や、金融機関の事務手数料などが発生します。

【住宅ローン関連の諸費用の種類】

管理費・修繕費

分譲マンションでは、マンションの管理にかかる費用（管理費）を、毎月払わなければならないケースが多いでしょう。また、将来共有部分が老朽化などで修繕が必要になることを想定し、修繕費用を毎月住人が積み立てる、修繕積立金も毎月支払う必要があります。

基本的には、管理費も修繕積立金も入居後に毎月払うものです。

ただし、マンション購入時に、入居月と翌月分をまとめて前払いで支払う場合が多いため、購入時の諸費用として頭に入れておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、マンションに限らず土地などの不動産を売買や贈与で取得した場合にかかる税金です。

計算式は以下の通りで、

税率は、標準税率は4%ですが、特例により令和6年3月末までは、土地家屋ともに3%となっています。

マンション買い替えで使える税金の特例

マンション買い替えを行った場合の譲渡所得税については、国が3つの特別控除を用意しています。

これからご紹介する特別控除を利用すれば譲渡所得税の負担を軽くできるので、積極的に活用しましょう。

3,000万円の特別控除

マンションを売却して譲渡所得が出た場合に、譲渡所得から3000万円までが控除できる特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

ただし、この控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。

その条件とは、「自分が居住していたマンションであること」「売却した年をさかのぼって、前年と前々年にこの特例や他の譲渡損失の特例を受けていいないこと」「買主と売り主が夫婦・親子のような特別な間柄でないこと」などです。

また、3000万円特別控除を利用するためには必ず確定申告を行う必要があるので注意しましょう。

特定居住用財産の買い換え特例

買い替え特例とはまさにマンション買い替えを行った際に使える制度で、一定条件を満たすことで、譲渡利益の課税が繰り延べできます。

繰り延べとはすなわち、譲渡益に対する課税を将来に先延ばしにするということなので、非課税になるというわけではありません。

将来買い換えたマンションを譲渡したときに、このときの譲渡利益の課税がまとめて課せらます。あとで困らないように、その点はしっかり理解しておきましょう。

買換え特例を利用する場合は、一定条件を満たす必要があり、条件としては主に以下のようなものとなります。

また、買換え特例は前述の3000万円特別控除と併用することはできません。

所有期間10年超の軽減税率

所有期間が10年を超えるマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税率が14.21％まで下がります。

3,000万円の特別控除と併用することもできます。

ただし、この制度で控除を受けると「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意してください。

なお、3000万円特別控除との併用は可能ですので、どちらを使えばよいかよく計算しておきましょう。

みんなの不動産売却体験談

埼玉県所沢市 / 60代

査定価格1,000万円売却価格880万円

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不動産屋に行く前から数社にお声掛けをしていて何件か電話を頂いたのですが朝日土地建物さんは毎月不動産売却の利点、不利益などノウハウを送ってくれていたのでこちらを訪ねてみようと最初に思いました

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千葉県流山市 / 40代

査定価格2,700万円売却価格2,980万円

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査定をお願いした2社目が三井のリハウスで佐々木さんという方がこちらの状況を理解してくれて、親身に相談に乗ってくれた。その際に1社目より価格の設定や住宅ローン会社とのやり取りをしてくれて、信頼出来る方だと思った。

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大阪府大阪市北区 / 30代

査定価格1,300万円売却価格1,300万円

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一般媒介契約をしたいと言っても嫌な顔をしないこと。すぐに契約できそうな顧客がいること。説明が丁寧で分かりやすいこと。仲介手数料が安いこと。

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北海道河西郡芽室町 / 50代

査定価格1,800万円売却価格1,800万円

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4社程に依頼したが査定額はさほど変わらず何を基準するべきか考えた結果やはり担当者の方の人間性だと考え親身に接して頂いた不動産会社を選びました

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兵庫県姫路市 / 50代

査定価格150万円売却価格120万円

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一番の決めてはスピード感。本当に売れるのか、心配でしたが、1ヶ月も経たないうちに連絡が入り、商談でした。また話によると、二人目の希望者も待ってますとのことでした。

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マンションの買い替えで節税する方法と注意点

この章では、マンションの買い替えで節税する方法と注意点について解説します。

マンションを買い替えた後も住宅ローン控除は使える？

結論から言うと、マンション買い替えを行った後も住宅ローン控除を利用することは可能です。
ただし、新築住宅を買った場合の条件、中古住宅を買った場合の条件をそれぞれ満たす必要があるので注意しましょう。

新築住宅の条件に加えて、中古住宅では以下の条件が加えられるので注意しましょう。

以上の条件を満たせば、住宅ローン控除を利用することが可能ですが、長期譲渡所得の課税の特例などのほかの特例を受けていると、住宅ローン控除を受けられないことに注意しましょう。

長期譲渡所得などの特例を使うべきか、住宅ローン控除を利用するべきかどちらが得なのかを吟味して利用しましょう。

利益が出たら確定申告が必要

売却して譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必要です。

一般的な納税の手続きは、例えば会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくれます。

しかし、不動産売買の場合は個人の取引によって生まれた利益であるため、必ずご自身で行う必要がある点に注意しましょう。

なお、マンションを売った際に譲渡益が出なかった場合は確定申告は必要ありません。

確定申告が必要か判断する金額は「特例・控除の適用前の金額」

ここで注意点なのですが、譲渡所得税がプラスかマイナスかを判断する際に見る金額は、上で紹介した特例や控除の「適用前の金額」であることに注意しましょう。

つまり、特例を使って譲渡所得がマイナスになり納税する必要がなかったとしても、特例を使う前がプラスであったなら確定申告が必要になります。

というのも、特例や控除を使うためには確定申告の際に申請することが必要だからです。

万が一確定申告が遅れた場合は、無申告加算税・延滞税が課せられるので注意しましょう。

確定申告のタイミング

譲渡所得がプラスになったり特別控除を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。

確定申告は、必要書類を準備し、譲渡所得税を計算、最後に申請書類を提出して終わりますが、税務署に持ち込むだけではなく、インターネットでも行う事ができるので、必要な場合は事前に準備しておきましょう。

マンション住み替えの流れを詳しく解説！メリットやデメリットを解説

まとめ：マンション売るならまずは一括査定！

マンションを買い替えるとき、資金計画を立てることも重要ですが、まずはご自身のマンションがいくらで売れるのかを知ることが大事です。

マンションの売却額の見込みによって、引越し先や今後の資産運用に大きな影響が出ます。

まだマンションの査定を受けていない方は、これを機に一度マンションの査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

もちろん査定を受けたからといって必ず売らなければならないということはないので、将来的にマンションを売ることを検討しているのであれば、気軽に依頼してみましょう。

もし「不動産会社を探すのが手間……」「どこに依頼していいか分からない……」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、すまいステップの利用をおすすめします。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。