マンションの売却を検討するとき、2つのパターンが考えられます。ひとつは、空き家となっているマンションを売りに出す場合です。
もうひとつは、現在住んでいる状態で売りに出す場合です。空き家の場合は内覧会などを行いやすいため、売却もスムーズに進むと考えられますが、居住中のマンション売却はどのように進むのでしょうか。
この記事では、マンションに居住している状態での売却について解説します。合わせて、売却のメリット・デメリットについても紹介します。
マンション居住中に売却はできる
居住した状態でマンションを売却できるのかと不安に感じている人もいるかもしれません。
不動産会社の調査によると、実はマンションの売却活動の6割が居住中に行われています。
引越しをしてハウスクリーニングをしてから売却活動をしたほうがよいのではないかと考える人もいるでしょう。
新居がすでに決まっていたり、離婚で早く家を出たいなどの理由がある場合は、空室にしてから売却活動をする方法もあります。
ただ、住み替えで売却する場合は、仮住まいが必要になるため、居住したまま売却活動をしたほうが費用を節約できます。
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居住中に売却するメリット・デメリット
居住中のマンション売却には、いくつかのメリットとデメリットがあります。
この章では居住中のマンション売却のメリット・デメリットについて解説します。居住しながらマンションを売却するかどうか迷っている場合は、参考にしてください。
- メリット：希望者の様子がわかる
- メリット：内覧者にアピールできる
- メリット：内覧者が生活のイメージをしやすい
- メリット：引っ越しまで環境を変える必要がない
- デメリット：内覧の日程調整が必要
- デメリット：気軽に内覧してもらえない
- デメリット：常にきれいにしておく必要がある
メリット：希望者の様子がわかる
居住した状態でマンションの売却をする場合は、購入者と接する機会が多くなります。空室の状態では不動産会社に売却活動を依頼したら、後は任せきりになることも多いでしょう。
マンションに居住していると、内覧の際も立ち会うことになり、購入希望者の様子を知ることができます。
購入を希望している人が、どんな人か分かれば、値引き交渉をされた場合の検討材料にすることができます。不動産の売却では、売買契約締結後にトラブルが起こることもあります。
購入者がどんな人か分かっていれば、契約の際も安心して手続きを進めることができるでしょう。
メリット：内覧者にアピールできる
マンションの売却は、不動産会社に依頼して買い主を探すケースがほとんどです。空室であれば内覧も業者に任せて売り主が立ち会うことはあまりありません。
一方で、居住した状態で売却する場合には、内覧の際に立ち会いをするケースがほとんどです。この場合、実際に住んでみた感想やよいと感じている点を自分の口から直接伝えてアピールできるメリットがあります。
買い主からすると、以前住んでいた人の人柄も購入の検討材料になることもあります。内覧で丁寧な対応をすることで、購入の意思を固めてもらうこともできるでしょう。
メリット：内覧者が生活のイメージをしやすい
居住中ということは、家電や家具など生活用品がそのままの状態ということです。内覧の際に掃除程度はするものの、家具などは移動できないため生活してる状態を見てもらうことになります。
購入希望者にとっては、実際にマンションを購入した後の生活をイメージしやすい点がメリットです。購入希望者が、自分の持っている家具や家電の配置を想像して新しい生活に希望を感じることができれば、購買意欲の向上につながります。
メリット：引っ越しまで環境を変える必要がない
居住したままマンションを売却する場合、仮住まいの費用を節約できる点もメリットです。売却が決まっても引越しする日まで居住することができるため、新居に入居するまでの間に間借りをする必要がありません。
引越しをしてから売却するよりも、生活環境の変化が少なくてすむ点もメリットといえます。
特に家族で生活している場合には、荷物量も多く移動も大変なため1回の引越しで住み替えが完了できることが理想です。
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デメリット：内覧の日時調整が必要
売却活動の中で、もっとも手間になるのが内覧会です。マンションに居住したままで売却する場合は、売り主の都合、購入希望者の都合、不動産会社の都合を調整しなくてはなりません。
居住中の売却には、基本的に売り主が立ち会います。セキュリティ面を考えると、やはり不動産会社に鍵を渡してしまうのはできるだけ避けたいところです。
内覧者が訪問する日には、売り主は自宅にいる必要があります。平日の昼間、夜など購入希望者の都合をできるだけ優先する必要もあるため、仕事をしている場合は休みを取る必要も出てきます。
こうした内覧会のスケジュール調整はデメリットといえるでしょう。
デメリット：気軽に内覧してもらえない
居住中の住宅の内覧は、購入希望者が敬遠するケースも多くあります。いくら売却されるマンションとはいえ、まだ人が住んでいる状態の家に訪問して、色々と見て回るというのは抵抗があるでしょう。
さらに、住んでいる人がその場に立ち会うとなると気軽に色々と見ることができない点がデメリットとなります。
事前に、見てもOKな範囲を不動産会社に伝えておいたり、内覧中はあまりウロウロせずに内覧者の視界に入らない場所で待機するようにしたり、配慮する必要もあるでしょう。
デメリット：常にきれいにしておく必要がある
内覧希望は急に入ることがほとんどです。さらに、希望者は早く物件を見たいという希望があるため、スケジュールを早めに設定することもあります。
そのため売却活動をしている最中は、いつ内覧希望者が来てもよいように、室内をきれいな状態で維持しておく必要があります。
急な内覧で、慌てて片付けをしなくてはならない事態にならないように、忙しくても掃除を怠れないという点は、デメリットのひとつといえるでしょう。
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居住中にマンションを売却するコツ
居住中にマンションを売却するには、いくつかのコツがあります。できるだけ早く売却したい場合には、特にこれから解説するコツを押さえておきましょう。
不動産会社に依頼しているからと、自分では何もせずにいるとなかなか売れずに困るという事態を招きかねません。
ここでは、居住中にマンションを売却するコツを3点紹介します。
- 内覧前に掃除をする
- 質問には真摯に答える
- 査定は複数社から取る
内覧前に掃除をする
マンションを売却する際、部屋を掃除する義務はありません。
ですが、掃除をしておかないと、値引き材料にされ、高値で売却できなくなってしまいます。
内覧の際に、汚れが目立つ場所があって、購入希望者から汚れを理由に値引きの交渉をされることがあります。
値引き交渉されないためにも、部屋の掃除を怠ってはいけません。
また、水回りなどの厄介な掃除はハウスクリーニングに依頼すると、特にきれいな状態を保つことができるので、依頼してみてはいかがでしょうか。
質問には真摯に答える
購入希望者は、自分の前に住んでいた人がどんな人なのかも気になるでしょう。内覧の際には、第一印象も大切です。
また、質問をされた際には、よい点も悪い点も正直に伝えましょう。よいところばかりを必至に伝えようとすると、返って逆効果になってしまうこともあります。
査定は複数社から取る
マンションの売却を考えている場合には、不動産会社に仲介を依頼する場合がほとんどでしょう。マンション売却をスムーズに進めるコツは、優良な業者と契約することです。
優良な業者をみつけるには、複数者から査定を取ることがおすすめです。ただし、複数社に1人で連絡をとって何度も打ち合わせをすることはとても手間のかかる作業です。
そこでおすすめなのが、一括査定サービスです。すまいステップの一括査定サービスなら、一度の情報入力で複数社に一括で査定の依頼が可能です。
優良企業とのみ提携しているため、悪徳業者などと契約してしまう危険性も回避することができるでしょう。
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居住中のマンションを住み替えを成功させる方法
住み替えでは、「居住中のマンション売却」と「次住む家の購入」の2つを行います。以下の図が行う工程になります。
上記の作業を同時に行い、マンションを住み替えるのが理想的な動きですが、現実的に考えると難しいです。
まず、マンションの売却と購入どちらを先に行うと良いのか知っていますか？
以下では、売却と購入どちらを先に行えばいいのか解説しています。住み替えで悩んでいる方は参考にしてみて下さい。
「買い先行」より「売り先行」の方がおすすめ！
結論から先に述べると、マンションの購入よりも最初に売却の活動を始める「売り先行」の方がおすすめです。
売り先行の場合、大きなメリットが2つあります。
- 住み替えの計画が立てやすい
- 余裕をもって買主と交渉ができる
住み替えの計画が立てやすい
マンションからの住み替えにおいて、重要なのは資金繰りです。
十分な資金を集めておかないと、魅力的な新居を見つけたとしても、資金不足で購入の断念しなくてはいけません。
先にマンションを売却額を確定して予算が決まれば、新居探しもしやすく資金面の負担を軽減できます。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
余裕をもって買主と交渉ができる
売り先行の場合、売却の期日が決めっていないため、相場通り、それ以上の価格で設定できます。
また、買主から値下げ交渉されたとしても、無理して値下げする必要がなく、強気な交渉ができるので、結果的に高く売却できる可能性があります。
引っ越しが2回必要になってしまうのはデメリット
売り先行はメリットがありますが、もちろんデメリットがあります。
マンションの引き渡し日から新居の入居日までの期間は仮住まいが必要です。
仮住まいの期間が短い場合、ホテル暮らしの選択肢もありますが、仮住まいの期間が長い場合、賃貸で借りる必要が出てきます。
長期間の仮住まいの場合、引っ越し費用や家賃などの出費があるので、仮住まいの期間をいかに短くできるかが売り先行のカギになります。
買い先行をおすすめできない理由
買い先行の場合、売り先行のデメリットがなくなりますが、買い先行は大きなデメリットが2つあります。
- 売却価格が安くなりやすい
- 二重ローン（ダブルローン）の可能性がある
売却価格が安くなりやすい
新居を先に購入すると、出来るだけ早くマンションを売却する必要があり、売却期日を設定することがあります。
居住しているマンションにもよりますが、売却の期間は基本的に4か月～6か月かかります。
ですが、買い手がなかなか見つからなかったり、購入者が値下げ交渉に対応しなくちゃいけなくなり、思うような売却ができない可能性があります。
二重ローン（ダブルローン）の可能性がある
住み替え後の住宅ローンを払いながら、住み替えた前の家の住宅ローンを払い続けることを二重ローン（ダブルローン）と言いますが、2件分のローンを返済しているため費用面で圧迫してしまいます。
したがって、売り先行を選んで余裕をもってまずはマンションの売却をすることがおすすめです。
早く高くマンションを売却するためには、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。
まずは複数の不動産会社に査定依頼をして、自分のマンションの売却を任せるパートナーを探しましょう。
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居住中での売却にはメリットがある
マンションの売却は、居住中でもおこなえます。居住中であれば、内覧の際に直接、購買希望者にマンションのよさをアピールすることが可能です。
家具や家電がそのままの状態であるため、生活のイメージをしてもらいやすい点もメリットといえるでしょう。
自分が新居に移るまでの仮住まいを用意する必要もなく、費用の節約にもつながります。
居住しながら有利な条件でマンションの売却が進められるよう、一括見積もりサービスで優良な不動産会社をみつけましょう。
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マンション売却を進めていきたい方は『マンション売却で失敗しないための注意点』もご覧ください。
