不動産査定書とは?無料の入手方法や見るべきポイントを解説!

不動産を売却する際には不動産査定書というものが必要になってきます。

しかし、「不動産査定書ってどこで入手できるんだろう」「不動産査定書っていくら費用がかかるんだろう」「不動産査定書ってどうやって見るの?」といったような不安があるのではないでしょうか?

この記事ではそのような不安を解消し、さらには不動産査定書のチェックポイント、高い査定額を得るためのポイントやコツまでご紹介していきます。

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不動産査定書は2種類ある

不動産を売却する際には、専門家による不動産査定を受けること一般的です。その査定結果を記載したものが不動産査定書です。

不動産査定書には2種類あり、1つ目は不動産会社による査定書、2つ目は不動産鑑定士による不動産査定書です。それぞれの特徴や費用について詳しく解説いたします。

【無料】不動産会社による不動産査定書

一般的に、不動産の査定は「不動産会社による不動産査定」のことを指します。不動産会社による査定結果が記載されている書類が不動産査定書です。

不動産会社による査定は、不動産を売りたい人が「不動産の市場価格」を確認するのに用いられます。

また、不動産会社による不動産査定は無料で行われます。

なぜかというと、不動産会社から見たら将来の取引のチャンスになるからです。もし査定を機にあなたが不動産を査定した会社の仲介で売却すると不動産会社の利益になります。

【有料】不動産鑑定士による不動産査定書

不動産鑑定士による査定書は「不動産鑑定書」とも言われ法的な効力を持つ書類です。

不動産鑑定資格を有した鑑定士が公式な鑑定評価基準に基づいて不動産を評価します。信頼性が高く、裁判など公的な証明書としても使用されます。代表例は以下の通りです。

  • 相続や離婚の際に財産分与をする時
  • 親族間で不動産を売買もしくは交換をする時
  • 償分割の価格を決める、または遺留分減殺請求をしたい時
  • 相続税の申告で土地評価額を下げたい時
  • 生前贈与、負担付贈与を行う時

不動産鑑定書の作成費用は20万円程度が発生するので、無料で不動産会社に査定書を作ってもらう方が一般的です。

迷ったときは不動産会社に依頼して不動産査定書を作成してもらおう

上記二つの方法で不動産査定書の入手を悩んだ場合には、不動産会社に依頼して不動産査定書を作成してもらいましょう。

不動産鑑定士による鑑定書が役立つシーンは、遺産分割したい時、生前贈与を行う時、土地の評価額を下落したい時、財産分与の時、不動産の売買や交換する時などが挙げられます。

不動産の市場価格を知りたいという場合には不動産会社に依頼して不動産査定書で十分です。

また、高い査定価格を得るコツとして、一社のみに査定依頼をするのではなく、複数社に査定依頼を出し、査定価格を比較することが大切です。そこでおすすめなのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サイトの手順

不動産一括査定サイトすまいステップを使えば簡単に複数企業へ査定を依頼できます。

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以下に不動産鑑定士に依頼する方法と不動産会社に依頼する方法を表でまとめましたので、ぜひご参考にしてください。

不動産鑑定士に依頼する方法不動産会社に依頼する方法
目的相続や財産分与で正式な書類が必要になった不動産の相場価格や市場価格を知りたい
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不動産査定書の見方

次に不動産査定書の書かれている項目と重点的に何を確認すればいいのかを説明します。

不動産査定書に書かれている項目

まずこちらが実際の不動産査定書です。

不動産査定書サンプル

査定書には次のような項目が書かれています。

査定物件の情報

住所や面積、駅までの距離や接道状況など査定した不動産の情報です。

査定地の査定価格

不動産の査定価格や面積、建物の査定価格、流通性比率から査定額です。

査定価格はあくまで不動産会社の予測にすぎないため、上限価格、標準価格、下限価格の3種類の査定価格が書かれている場合もあります。

査定額の根拠

査定地の周辺の環境や交通の便、隣地の状況、日照・採光の状況などの情報を基にした評価を行ったものです。

どのような要素が加点、減点になったのか分かりやすくするために、査定額を算出する計算式が書かれている場合もあります。

事例地情報

周辺エリアで類似物件の売買事例が書かれている場合もあります。不動産会社はこれらの事例を基準に査定額を算出しています。

以上のような内容が書かれています。

査定書で重点的に見るべきポイント

次に査定書のなかでも重点的に確認すべきポイントを紹介します。

査定結果の根拠が明確か

たとえば査定価格の出し方が「3000万円~4000万円」など幅がある場合は根拠なく査定結果を算出している可能性もあります。

また、流通性比率という「その不動産が売りやすいかどうか」を示す数値も確認しておきましょう。

1.00(100%)を基準としており、売りにくいと評価されるとマイナス評価になります。

もし流通性比率が1.00とは違う数字になっていれば、何故その数値になったか根拠を確認しましょう。

査定書に書かれていない場合は不動産会社に直接問い合わせてみましょう。たとえ流通性比率が低くても、その比率になる理由や物件のマイナス点を正確に教えてくれる不動産会社なら信頼できます。

査定書が見やすく分かりやすいか

査定書の分かりやすさは、不動産会社の集客力に直結するポイントです。
不動産会社は、物件の情報をサイトやチラシを通して買主を集客しますが、査定書が見づらい不動産会社に依頼した場合、チラシも見づらいものができあがるかもしれません。

作成してもらった査定書にあまりにも色使いがなかったり、書体がバラバラであるような会社は、一概には言えませんが集客ツールがセンスのないものになってしまう可能性があります。

販促活動には、少なからず美的センスがある不動産会社のほうが良いでしょう。

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不動産査定書の入手する流れ

次に不動産会社から不動産査定書を入手するまでの流れを紹介します。

STEP1:不動産会社へ査定依頼

まずは不動産会社へ査定依頼をします。街中や駅の近くにある不動産会社へ行って依頼する方法もありますが、インターネットが広まった現代では不動産一括査定サイトを使って依頼する人も増えています。

不動産一括査定サイトなら不動産の所在地や面積といった基本情報と自分の連絡先を入力するだけで、複数企業へ一度の査定依頼ができます。

査定の方法には机上査定と訪問査定の2種類がありますが、机上査定は物件の基本情報のみを参考にした概算価格です。正確な査定書が欲しい場合は訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。もちろん立ち合いが必要で、大体2~3時間ぐらいはかかるとみて、時間に余裕がある日時にするようにしましょう。

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STEP2 不動産会社の現地調査

予定していた訪問日時にて、不動産会社の担当者による現地調査が始まります。訪問査定直後に査定書が貰えることはほとんどなく、後日郵送で送付されます。

STEP3 査定書を受け取る

現地調査から3~4日後に不動産査定書がが届きます。査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。

受け取った不動産査定書の内容と、不動産会社の担当者の対応を参考に売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

不動産査定書を依頼するために必要な書類

査定書を依頼するために必要な書類には、「絶対に必要な書類」「あると便利な書類」「あったほうがより査定の精度が上がる書類」があります。

場合により用意する書類は異なるので、不動産会社にしっかりと確認することが大切です。

下記にあるそれぞれの必要書類は、場合により書類の用意が必要でなかったり、逆にもっと多くの書類の用意を求められたりします。

必ず準備すべき書類

査定書を依頼する目的や方法、不動産の種類などにより、必要な書類は異なります。下記にあるのは、必ず必要だとされている書類の代表的な例です。

➀登記簿謄本

「全部事項証明書」とも言われており、法務局(登記所)で取得できる書類です。登記簿謄本を見れば、どこにあるか、何坪の建物か、誰が所有しているのか、誰が担保に入っているのかがわかります。取得には500円ほどの手数料が必要です。もし以前に取得したものを持っていたとしても、最新のものを取得しましょう。

➁公図、所在地がわかる地図

公図は、土地の図面、土地の形状、地番、道路、水路や隣接地の位置などがわかる書類です。法務局(登記所)で取得できますが、インターネットで取得することもできます。併せて、売却する不動産の所在地がわかる地図もあるとよいです。必ずではありませんが、土地勘がない不動産会社であれば、地図を提出したほうが良いでしょう。

➂身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など

本人確認書類として提示または提出を求められることがあります。そのため不動産の所有者全員の身分証明書(免許証や保険証など)、実印、印鑑証明書、住民票を用意しましょう。住民票や印鑑証明書などは、発行から3カ月以内である必要があります。登記上の住所と現住所が同じであれば、住民票は必要ありません。不動産が共有名義の場合は全員分の本人確認書類が必要です。

➃あると便利な書類

不動産会社から必ず用意してくださいと支持された書類以外に、不動産会社が査定をする際に、あると便利だとされる書類もあります。用意しておけば、より詳細な査定が期待できるので、不動産会社に下記にある書類も用意したほうが良いかを確認しましょう。

➄土地測量図、境界確認書

土地測量図とは、土地の面積や測量方法、土地の形状などがわかる書類で、法務局で取得できます。境界確認書とは、土地の形や境界を証明できる書類で、こちらも法務局で取得可能です。面積や境界線の情報を明確にしないと、後にトラブルの原因になるため、重要な書類になります。まだ未確認であれば、隣接地の土地の所有者の許可を得てから作成しましょう。

➅固定資産税評価確認書

固定資産税の正確な金額を把握するために必要な書類です。役所や都税事務所にて固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書が取得できます。不動産登記で税金の計算をする時にも、参考にする書類です。

➆登記済権利証または登記識別情報

登記が完了したら法務局(登記所)が発行する書類が登記済権利証です。現在はコンピューターに登録する登記識別情報に変わりました。このどちらかを用意し、買主に渡すことで、不動産の所有権を移転します。査定書を作成する段階ではすぐに必要になる書類ではありませんが、所有権を証明する大切な書類なので、用意しておくと良いでしょう。

より査定の精度が上げる書類

あったほうがより査定の精度が上がる書類もあります。全て用意する必要はありませんが、どのような書類があるのかを覚えておき、不動産会社に用意したほうが良いか相談してみましょう。

➀建築確認済証、建築設計図書、工事記録

新築した時に建築会社から建築確認済や検査証をもらいます。建築基準法に従い正しく建築されていることを証明する書類になるので、一戸建ての売却の際にはあるとよいでしょう。建築設計図書や工事記録は、どのように設計や工事をしたかがわかる書類です。買主が将来リフォームをする時に、情報としてあると便利になります。

➁マンションの管理組合規約、管理費や修繕積立金に関する書類

取引で必ず必要になる書類ではありませんが、分譲マンションの売却の際には、用意しておくことがトラブル防止につながります。買主にとって重要になる情報なので、提示できるようにしておきましょう。管理費や修繕積立金に関する書類は、買主のローンの返済計画や将来の資金計画を立てる際に役立ちます。

マンション査定額に影響するポイントについて更に詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

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➂売買契約書・重要事項説明書

売買契約書は、売却する時に重要になる書類です。不動産会社を仲介した場合は必ず必要です。重要事項説明書は、不動産を購入した時にもらう書類で、契約条件の重要事項の説明が記されています。売買契約までに買主に対してこの重要事項の説明を行うので、その時までに用意が必要です。

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インターネット査定などの簡易査定は書類が必要ない

用意が必要な書類、あったら便利な書類などはいろいろありますが、実際は用意する書類が全くないこともあります。

不動産会社に査定を依頼する際は、不動産会社が法務局などに行き不動産の情報を調べてくれるからです。自分で書類を持っており、不動産会社に渡すだけの状態であれば、渡したほうが査定が早くなったり精度が上がったりするなどのメリットはあります。

一方で、インターネット査定などの簡易査定を行う場合は、簡単な入力のみで査定書を作成するので、査定の精度は低いです。

しかし、書類は用意する必要がないので手間はかかりません。おおよその相場を知りたい場合は簡易査定で十分なので、気軽に試してみましょう

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不動産査定をする際のコツ

コツ➀高い売れやすい時期に査定依頼する

不動産の売却のタイミングによって査定額は大きく変動します。最も高く売れるタイミングは3月あたりと言われています。4月の新生活に向けて、多くのかたは3月に転勤や引っ越しの準備を開始します。

そのため、一般的に3月が不動産が最も高額で取引されるタイミングと言われています。ですので、逆算して、1月に査定依頼を開始しましょう。

コツ➁複数の不動産会社に査定依頼をする

不動産の査定依頼をするときは必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。なぜなら、不動産会社によって得意な物件や得意なエリアが違うからです。

あなたの物件を得意とする不動産会社と苦手とする不動産会社では査定額は数百万円の単位で変わってきます。

ですので、必ず査定依頼は複数社に出し、値段だけで決めるのではなくなぜその値段になったのかという価格の根拠も聞き、ご自身の不動産に最も合った不動産会社で査定依頼を行いましょう。

コツ➂良い営業パーソンを見つける

不動産の査定依頼をするときに不動産会社以上に大事なのが、営業パーソンです。

なぜなら、彼らのスキルや力量次第ではあなたの物件は大きく価格が変動し、良い条件の買主を見つけてきてくれる可能性が高まるからです。

そこで良い営業パーソンを見極める4つのチェックポイントをご紹介します。

  1. 専門用語を多用するのではなく、素人にも分かりやすく教えてくれるか
  2. レスポンスの速さ
    1. あなたが連絡をしたときに素早く返信してくれるか
    2. 不安材料があった時、先回りして連絡してくれるか
  3. 知識量やそのエリアに精通しているか
  4. 人当たりのよさ

以上の4つのチェックポイントを参考にしてよい営業パーソンを見つけてください。

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不動産査定書のひな形・テンプレートの無料ダウンロード方法

不動産査定書のひな形やテンプレートはどこでダウンロードできるのでしょうか?ここでは2つ紹介させていただきます。

不動産流通推進センターよりダウンロード

1つ目の方法が不動産流通センターよりダウンードする方法です。こちらのリンクからホームページに進んでいただきます。

ページの中部に以下「サンプル」がございます。価格査定マニュアル

ご自身の不動産種別に合った不動産査定書のひな形を無料で見ることができます。

不動産会社のホームページよりダウンロード

2つ目の方法が一般の不動産会社のホームページよりダウンロードする方法です。ここでは小菅不動産のホームページをご紹介させていただきます。こいらのリンクよりホームページに進んでいただきます。

すると以下のような部分がございますので、こちらもまたご自身の不動産種別に合った不動産査定書のひな形をダウンロードしてください。

不動産査定書サンプル

 不動産売却を検討しているなら査定書を作成してもらおう

不動産の売買にもいろいろあり、それぞれのケースにより無料の査定書で良いのか、有料の不動産鑑定書が必要かが変わります。売却の目的や不動産の種類など、ケースに応じて査定書を作成してもらいましょう。

査定をする際、インターネットを利用した簡易査定で良いのか、不動産会社の店舗に直接行くか、どちらが良いのか悩むものです。査定をする際の選択では、インターネットを利用した一括査定サービスをおすすめします。複数の不動産会社の情報を一気に把握することができて効率的です。

一方で、店舗を直接に行く査定依頼は非効率的になり、手間も時間もかかります。実績があり安心して利用できる一括査定サイトを利用し、信頼できる不動産会社を見つけて査定書を作成してもらいましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?