「不動産会社の査定を受けてみたけれど、本当にこの価格で売れるの…？」
高い査定額を提示されて、本当にこの価格で売れるならぜひ売却したい。それでも、査定額が正しくなかった場合を考えると不安になってしまいますよね。
結論から申し上げますと、不動産会社を査定額の高さで決めるのは危険です。
この記事では、不動産の高額査定を安易に信じてはいけない理由や、不動産査定の結果の信ぴょう性を見極める秘訣について解説していきます。
また、高すぎる査定額を信じてしまった場合に起こり得るデメリットについても解説します。
不動産査定とは？おすすめの査定方法の選び方から手順・事前準備など基礎知識を完全解説
不動産査定で高すぎる査定額を信じてはいけない理由
一般的に、不動産査定で提示される査定額は「その不動産会社で3ヶ月以内に売却が見込める金額」といわれています。
一方で、不動産査定には統一的な基準がなく、各社が独自の裁量で査定額を算出しています。そのため複数の会社に査定を頼むと、査定額にバラつきが生じることが多々あります。
中には他社と比べて高額な査定額を提示してくる不動産会社もありますが、高すぎる査定額を安易に信じてしまうのは危険です。
この章では、高すぎる査定額を鵜呑みにしてはいけない理由を解説します。
査定額＝売却価格ではないから
不動産会社による査定額は、その金額で不動産が売れることを保証するものではありません。
つまり、査定額が高いからといって、その価格で売れるとは限らないのです。
不動産の売却価格は、最終的に売主と買主の交渉で決まります。
また、買主側も相場を調べて不動産の購入を検討しています。
相場を大幅に上回る高額査定を信じて売り出し始めると、そもそも購入希望の問い合わせが来ないという事態に陥ってしまいます。
契約を取るために高額査定を出す不動産会社があるから
では、実際にはその価格で売り出しても買い手がつかないような高い査定額を出してくる不動産会社があるのはなぜでしょうか。
実際の相場を上回る査定額を出してくる会社の目的は、売主を期待させて、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでもらうためです。
不動産査定の結果を見極めるための注意点
「この会社の査定額の方がいくら高い／安い」ということにとらわれずに不動産会社の査定結果を見るには、どのような点に注意すればよいでしょうか。
ここでは、以下の3つの注意点について解説します。
不動産査定の比較事例は適切か
不動産査定は、価格を知りたい不動産と、過去に実際に取引された物件と比較することで査定額を算出します。
そのため、正確な査定額を調べるためには、不動産そのものを見る目も大事ですが、適切な比較事例を選べているかどうかが、とても重要なのです。
- 比較対象の物件は離れすぎていないか
- 取引年月日が古すぎないか
- 高い取引価格の事例に絞られていないか
近隣で中古不動産の流通が少ない場合には、比較対象の取引事例に、やや離れた立地の物件や、古い取引が含まれるかもしれません。
しかし取引事例が、高い査定額を出すために恣意的に選ばれていないかどうかには注意が必要です。
以下のサイトでは、過去に成約した不動産の匿名化された情報を、一覧で見られます。
| サイト | 調べられる物件種別 |
|---|---|
| レインズマーケットインフォーメーション | マンション、戸建て |
| 土地総合情報システム | 不動産全般 |
特に「レインズマーケットインフォーメーション」では、最寄り駅や間取り、時期などの条件を絞り込んで、相場のグラフを閲覧できます。
全ての取引が掲載されている訳ではありませんが、査定結果で提示された取引事例に偏りがないか確認したい時に、利用してみるとよいでしょう。
他の売り出し中の物件の価格も考慮されているか
不動産査定を受けると、査定額の提示だけでなく「売り出し価格」の提案も受けるのが一般的です。
提案される売り出し価格が、競合する他の売り出し中の物件の価格を考慮しているかどうかも確認しましょう。
購入検討者は、同じエリアの売り出し中の物件や、同じマンションで売り出されている別の部屋などは、当然のようにチェックしています。
そのため、現在売り出し中の他の物件よりも高い価格で売り出せば、売却に苦戦するのは必至です。
売り出し中の物件は、各種不動産ポータルサイトで閲覧できます。
条件を絞って検索し、現在どのような物件が売り出されているか、自分でもチェックしてみましょう。
複数社の査定を比較する
不動産査定は、複数の会社の訪問査定を受けて、対応を比較しましょう。
受け取った査定結果の信ぴょう性を精査するのは、個人では限界があります。
先述した取引事例の選定や売り出し価格の提案だけでなく、査定額についての説明の仕方や、売却するためのプランを比較することで、「担当者に信頼が置けるかどうか」を判断しやすくなります。
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高すぎる査定額を鵜呑みにしてしまうとどうなる？
相場よりも高すぎる査定額に飛びついて契約した結果、売却できず、値下げをするリスクについては、1章でも触れました。
なかには、「売れたらラッキー」のつもりで売りに出して、駄目だったら価格を下げればよいのでは？と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、単純に不動産の値下げをする以外にも、高すぎる査定額を鵜呑みにするデメリットがあります。
早期に売れる機会を逃してしまう
不動産会社との媒介契約は、3ヶ月ごとの更新が基本です。
売りに出して3ヶ月が経つと、改めて契約を結び直すことになるため、その前後に売り出し価格の値下げが打診されるでしょう。
3ヶ月後に相場通りの価格に値下げをするなら、初めから相場通りの価格で売り出せば、3ヶ月間を無為に過ごさずに済みます。
もちろん、あえて高めに売り出して高額売却を目指すというのも、売却プランの1つです。
しかし、相場を正しく伝えた上で、売り出し価格にアドバイスをくれる不動産会社と、相場を高めに見積もって伝えて売り出させる不動産会社では、どちらが売主に寄り添った対応をしているでしょうか。
値下げをしても売れ残りのイメージが残る
高めに売り出したものの売れない不動産は、値下げすればすぐに売却できるかというと、そうとは限りません。
既に数ヶ月売りに出している物件には、売れ残りイメージがつきます。そして売れ残りのイメージは、値下げをしても残ってしまいます。
売り出しから時間が経過している物件は「何かよくない理由があって売れていないのではないか」と購入検討者から思われやすいです。
また「もう少し待てば更に値下げをするのではないか？」と、様子見をされてしまうこともあります。
近隣で新しく登録される物件よりも不利な状況が続けば、売り切るためには更なる値下げを検討する必要が出てきてしまうのです。
初めから「囲い込み」を狙われている場合もある
囲い込みとは、不動産会社が買主も売主も自社の顧客で取引を成立させるために、他社からの問い合わせを断ったり、不動産の情報を正しくレインズに登録しないという行為のことです。
買主・売主のどちらも自社の顧客の場合、不動産会社は1つの取引で、通常の2倍の仲介手数料を得ます。
不動産の価格を多少値下げをしても、得られる仲介手数料が増えるため、不動産会社にとって囲い込みは効率のいい営業手法です。
相場以下に寝こなしをすれば、当然買い手をつけるのは容易になります。こういった点からも、囲い込みは不動産会社に都合がいいのです。
しかし、売主にとっては、囲い込みはデメリットでしかありません。
不動産を購入希望者に見てもらえる機会が減るため高く売りづらく、売却期間も長引きやすいからです。
まとめ
この記事では「高すぎる査定額を信じてしまうデメリット」と「不動産査定を見極めるポイント」について解説してきました。
不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、3ヶ月の間は他の会社と契約を結べません。
また、売却期間が延びていくと、本来相場通りの価格で売れた物件でも、相場以下に値下げせざるを得なくなる状況になる可能性があります。
売却を成功させるなら、不動産会社は査定額に惑わされず、契約を結ぶ前によく吟味して選ぶようにしましょう。
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実力のある担当者があなたの不動産売却をサポートするので、早く・高く売ることを目指せます。
不動産会社選びで失敗したくない方は、ぜひご利用してみてください。
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記事のおさらい
高すぎる不動産査定額は信じても大丈夫？
高すぎる不動産査定額を鵜呑みにするのは危険です。
査定額は、その価格で売れることを保証するものではないからです。
また、売主との契約を勝ち取るために、あえて相場よりも高い金額を査定額として提示する会社もあります。
詳しく知りたい方は相続した不動産を売却する方法をご覧ください。
高すぎる査定額に振り回されないためにはどうすればいい？
以下の点に注意して、不動産会社の査定結果を確認しましょう。
- 査定の比較事例が適切か
- 売り出し中の物件も考慮されているか
- 複数社の査定を比較する
詳しくは不動産査定の結果を見極めるための注意点をご覧ください。