不動産売却のトラブル|認識不足にならないために知っておこう

不動産売却はトラブルがつきもので、多くは言った言わないや事前の確認不足から起こっています。トラブルの傾向や事例を知っておき、必要な対処方法を一緒に見ていきましょう。金額が大きくなる不動産取引のトラブルに合わない為に、必要な知識をつけておきましょう。
不動産の知識は一般人には難しく、また取り引きをする回数が一生でも数回あるか無いかです。したがってトラブルの多くはその認識の不足が大きな要因です。契約をする以上ある程度責任が伴う事を理解して、慎重に行いましょう。
一番大切なのは、信頼できる不動産業者を選ぶ事です。いろいろなサポートに回ってくれる親切丁寧な不動産業者を選びましょう。無料一括サイトを利用する事でいろいろな不動産業者を知る事ができ、それは信頼の不動産業者選びに繋がります。

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1. 不動産売却トラブルの種類

まずは不動産売却のトラブルの大まかな種類を知っておき、トラブルの無い契約を行うようにしたいです。

1.1 不動産業者とのトラブル

不動産業者とのトラブルの多くは被害者側の認識不足や知識不足につけこんでいる悪徳な業者です。一番多いトラブルは言った言わないという契約に関する事で、不動産業者側は契約書に書いてあり、それを捺印しているので十分。しかし、十分な説明されていないという事でトラブルになります。
不動産適正取引推進機構ではこのような不動産の取り引きのトラブルをデータベース化しており、これを利用する事で過去にトラブルが有った不動産業者を知る事ができます。また消費生活センターや地方自治体の土木課なども相談を受け付けておりトラブルが有った際の相談役になってくれる場所です。

1.2 売り主と買い主とのトラブル

売り主と買い主間のトラブルも多くあり、これも買い手の認識不足から生じているケースが多いです。売り手側の説明責任が果たされていないなどは、売り手側に明らかに負があります。また名義変更の際のトラブルと言うのも多く、相続が絡んでいるなど難しい問題も沢山あるもの。また、代金の未納や遅れなどもトラブルにになる要因です。
このような争いになって当事者間で解決できない場合には弁護士を立てて、裁判をすると言うケースもあり、信頼関係を築きにくく高額な不動産取り引きでは起こり得やすい事態です。

1.3 建設業者とのトラブル

建設業者とのトラブルもまれにあるケースで、リフォーム後の取り引きなどで不備が見つかったり、耐震補強をしていると言って工事をしているのが手抜き工事だったりするケースです。また太陽光パネル設置工事なども一時期社会問題化していました。売却する時にしっかりとした説明を行う事が良い方法です。
悪質な業者の中には、倒産をしてしまって、売り主に請求がきてしてしまったケースもあります。建設業者が家の売り買いに絡むような場合には、適切な業者選定が大事です。

1.4 銀行とのトラブル

多くは予定していたローンが借りられない事による契約不履行のケースが多く、支払いが滞る事や契約を特約で解除される事です。家の売買契約を先に進めてしまう事が多いです。いざ契約をする際に銀行からお金が借りられず、売却のやり直しを行わないといけなかったケースもあります。
ローン特約などで準備する事は可能ですが、この場合においても売れる時期を逃してしまうなどメリットが無く、最悪のケースはいつまでも家が売れないという事にもなりかねません。極力銀行とのトラブルは避けたいもの。銀行とのローンの審査を待って引渡しを決めるなどしておきたいです。
{
・トラブルは認識不足
・事前に防ぐ事が出来る
・業者選定の重要性
}

2. 瑕疵担保責任のトラブル

瑕疵担保責任の事例として一例を取り上げ、その解決策を練ってみましょう。

2.1 瑕疵担保責任の事例

Aさんは3カ月前に中古一戸建てを購入しました。ある日部屋の内側から見えたアリが気になったので、不動産鑑定士に建物の検査を依頼したところ、シロアリの巣ができていました。業者に頼み駆除を依頼、作業代は総額50万円ほどかかり、この代金を元の所有者であるBさんに請求しましたが、Bさんからは「売却後に起こった事なのでお金は払えない」と言われました。

2.2 解決策

Aさんが不動産鑑定士に相談したところこの場合には売却後すぐと言う事を加味しても、シロアリが以前から巣くっていたと容易に認定され、Bさんには瑕疵担保責任として、シロアリの駆除代を支払う義務か契約の解除の可能性が生じるとの事。Aさんはその旨をBさんと仲介した不動産業者Xに申し立て、シロアリの駆除代金全額をBさんが支払う事で合意しました。

2.3 瑕疵責任はきちんとした説明を

シロアリなどの害虫、土地の汚染や家屋の不備の点がある場合には、瑕疵担保責任として売却時に買い手に説明する事が義務付けられています。例えば更地から浄化槽が出てきた場合においても、建設業者ではなく売り主側に非があると認められるもの。瑕疵責任は非常に重いので、売る時に気になっている箇所があるのなら費用をかけても点検する必要があり、それを包み隠さず売る時に説明する事が求められます。
{
・瑕疵担保責任を知る
・売り手は買い手に説明
・マイナスな面も説明する
}

3. 仲介手数料のトラブル

仲介手数料のトラブルに関しては、不動産に知識が無い人を中心として起こっています。

3.1 仲介手数料の事例

Cさんは不動産業者Yと媒介契約を結び、一軒家を1,500万円で売却しました。後日手数料としてYから請求された金額は150万円、少し高いなと思い説明を求めたところ「当社は手数料1割でやらせてもらっています」との回答があり、納得して支払ってしまいました。後日その話を友人にしたところ、明らかに高すぎるという事で、不動産業者Yに掛け合ったところ「そのような話はしていない」との回答がありました。契約書には仲介手数料15万円と書かれていました。

3.2 解決策

Cさんは監督官庁である地方整備局建設産業課にこの事を訴えたところ、支払った形跡がある証拠があるのなら指導・勧告するとの事でした。銀行の振り込みの用紙が残っていた為、これが証拠になり、150万円は返還される事になり、Yは行政処分を受ける事になりました。

3.3 仲介手数料の上限を知ろう

不動産売買における仲介手数料には上限が設けられており、不動産業者はそれ以上に他の名目で金額を請求する事はできません。(ただし売り主の依頼によって広告を出した場合は除きます。)

取り引き金額仲介手数料の上限
200万円以下の部分取り引き金額の5%(+消費税)
200万円超え400万円以下の部分取り引き金額の4%(+消費税)
400万円を超える部分取り引き金額の3%(+消費税)

したがって1,500万円の取り引きの仲介手数料の上限は

200×5.4%+200×4.32%+1100×3.24%=55.08(万円)

これ以上の金額を請求する事は出来ませんし、もし契約が成立しなかった場合も費用を請求する事が出来ないのでそれを理解しておきましょう。
過去に不動産業者でトラブルになったケースは、国土交通省ネガティブ情報等検索システムで検索すると出てきます。このような業者は悪質性が高いですし、いろいろな理由をつけて仲介手数料以外を請求してくる業者にも注意が必要です。仲介手数料は売り手と買い手両方に請求できるので、仲介手数料を安くしている業者や無料としている業者もいます。
{
・報酬は仲介手数料のみ
・仲介手数料の上限を知る
・仲介手数料は両方から
}

4. 契約解除のトラブル

契約解除のトラブルも多くあり、普通の契約のように簡単に解約できるものではない事を理解しておきましょう。

4.1 契約解除の事例

売り主Dさんと買い主Eさんは土地の売買契約を結び、1,000万円の土地の売買をして500万円の手付金を支払いました。ところが10日後、EさんからDさんに「売買契約を白紙にするから手付金を返して欲しい」との連絡があり、Dさんは困って媒介契約に入ってもらった不動産業者Zに相談しました。

4.2 解決法

不動産業者Zによると、この場合20%の違約金を支払ってもらい解決するという事で、Dさんは500万円の手付金のうち300万円をEさんに返還しました。

4.3 契約は簡単には解除できない

不動産売買の契約は簡単に解除できないようになっています。また違約金の額も相手が住み替え用の頭金にしているなどのケースでは、これ以上の金額になる事や、契約書に違約金の記載があるケースがほとんどですから、その項目はチェックしておきましょう。ただしいろいろな特約を付ける事ができ、瑕疵担保責任によるものや銀行のローンが受けられないケースなどは、条件を付けずに解約できる場合が可能な点も注意しましょう。
{
・契約解除は簡単ではない
・違約金も莫大になる
・しっかりと説明を受ける
}

5. 住宅ローンの審査

近年多いのがローン審査による売却キャンセルトラブルで、どのような点に注意しないといけないのか押さえておきましょう。

5.1 住宅ローン審査が通らない理由

住宅ローン審査が通らない理由がいくつかあり、それによって契約ができないケースがあります。主に以下の点に注意しておき、売却をする際には買主に確認しましょう。

  • 携帯電話料金の未納
  • 年金などの未払い
  • 税金の滞納
  • クレジットカードのキャッシング枠利用の借金
  • 健康状態

もちろん借金は注意したいですが、過去にさかのぼって信用情報というのが蓄積されます。特に携帯電話料金や年金、税金は大きな信用問題になり、住宅ローン審査に響きます。また、クレジットカードは持っているだけでキャッシング枠が借金をするリスクと見なされ、大きなマイナスポイントです。使わないクレジットカードは解約するか、キャッシング枠を外すようにカスタマーセンターなどに電話をしておく事をおすすめします。
健康状態は仕方のない事かも知れませんが、長期の支払いになる住宅ローンでは大事なポイントの1つです。買い手にこれを求めるには難しいかも知れませんが、取り引きが成立する前に銀行のローンが借りられるのかという事を、確認してもらう旨を不動産会社を通じて促してみてはいかがでしょうか。

5.2 ローンは先に銀行に確認しておくこと

売買契約を結んでから住宅ローンを組もうとする人が多いですが、先に住宅ローンがいくら組めるのか確認してもらう事をおすすめします。住み替えなどの理由の場合に、買い手のローン特約で契約解除になったら大きな迷惑をこうむる事になるからです。
{
・住宅ローンを知る
・どちらにも迷惑がかかる
・事前に確認すること
}

6. トラブル防止には不動産業者の選定が大事

トラブルを防止する一番簡単な方法は良い不動産業者を選ぶ事です。

6.1 不動産業者を選定するポイント

まず不動産業者の選定をする時にその店の雰囲気や清潔さ、従業員の身なりなどをよく観察するようにしましょう。良心的な不動産業者は、物件の管理をしっかりしています。したがって不動産会社そのものもしっかりときれいに管理されている点が大事なポイントです。
売却をする時には不動産業者が買い手側と主に交渉します。その時に身なりや行動などによって売買成立は大きな差となるもの。細かい点にチェックをして良く話を聞いてくれるような業者を選ぶ事が大事です。
親切丁寧な不動産業者は管理している物件を良く解ろうとしてくれますし、当然意向も考えてくれます。不動産売却を考えているなら、一度逆に買う側になってチェックしてみるのも良いでしょう。

6.2 納得できるまで話をして契約する

良い不動産業者はとにかく話を聞いてくれ、納得が行くまでいろいろな説明をしてくれます。不動産売却に関しては特に丁寧な説明が求められる事。当然その逆も然りで、売る側の意見もきちんと聞いて双方が納得して契約をし、トラブルにならないように動いてくれます。解らない事はこの会社(担当者)に話をすれば大丈夫と言うくらいまで信頼できる不動産業者を見つけてみましょう。

6.3 時間的に余裕を持つこと

色々と忙しいかもしれませんが、時間的な余裕はトラブル防止に役立ちます。多くのトラブルが言った言わないに該当されるように、トラブルは認識の不足や意思疎通が取れていない事に起因している場合が多いからです。時間的な余裕を持つ事で、大きなトラブルの種を取り除く事ができます
売却にあたっての不動産業者選びもいくつかの不動産業者からいろいろな話や接客態度、考え方などを確認する事で、より良い選択ができる場合も多いです。不動産業者としっかりと話をして、時間の余裕を持って行うようにしましょう。
{
・不動産業者選定のコツ
・納得いくまで話をする
・時間的な余裕を持つ
}

7. 不動産売却トラブルは適切な不動産業者を選定

不動産売却のトラブルには様々なケースがあり、人と人との取り引きの難しさを物語っています。ただし多くのトラブルの原因は認識不足や確認不足であって、それは時間をしっかりと割いて不動産業者と話をする事で解決できる問題です。
銀行のローンなどはどうにもならない理由もあるかもしれませんが、仕方のない事では済まされない事態になる場合もあります。念のため不動産の取り引きをする際には、事前に確認しておくように促してみましょう。
また、売却にあたっての不動産業者選びも重要です。接客態度など様々な角度から不動産業者をチェックしましょう。信頼できる業者を選び、ズムーズに不動産売却を行いましょう。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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