不動産売却で査定書の作成を依頼！チェックポイントまで徹底解説

不動産を売却するなら、業者に査定書を作成してもらう必要があります。査定書を作成してもらうことで、どれくらいの価格で売却できるのか、おおよその目安を持つことができます。

不動産を損なく売却するには、査定書を参考にして、売却価格の目安を理解しておくことが大切です。査定書を作成してもらう方法や活用方法を知り、不動産の売却を成功させましょう。

不動産売却で作成する2種類の査定書とは

不動産売却の際に作成する査定書には、2つの種類があります。

• 不動産会社の無料の査定書
• 不動産鑑定士による有料の査定書

それぞれどのような違いがあるのかを知り、査定書についての理解を深めていきましょう。

不動産会社の無料の査定書

不動産会社が作成する査定書は、無料で利用できます。不動産会社による査定書は、対象となる不動産を売却するためのものであり、公的な場での証明力はありません。いわば、自社で売却してもらうための、集客ツールであるため、無料で作成してもらえると考えましょう。

不動産会社による査定の基準はさまざまであり、業者によって異なります。そのため、同じ不動産でも、依頼する不動産会社によっては提示される査定書の内容や査定額が変動することは覚えておきましょう。

無料の査定書にフォーマットなし

不動産会社が作成する無料の査定書には、明確なフォーマットはありません。各社が自由に作成し、査定書を希望する依頼主に提示できます。

査定書に記載される主な項目は、次の通りです。

• 不動産の所在地
• 土地の面積
• 建物の面積
• 建物構造
• 築年数
• 最寄り駅へのアクセス

不動産会社が作成する無料の査定書は、基本的には上記の内容を参考にして作成しています。

不動産鑑定士による有料の査定書

不動産鑑定士に依頼して査定書を作成してもらう場合は、有料となります。不動産鑑定士が作成するものは、不動産鑑定書と不動産査定書の2つであり、査定書は鑑定書よりも簡易的な内容を記しているため、作成時の料金は安いです。

不動産鑑定士に依頼する場合は、国土交通省によって定められた、「不動産鑑定評価基準」というものに基づいて、査定をおこないます。簡単にいえば、不動産会社による査定よりも、より正確かつ念入りな方法で査定書を作成するため、費用がかかると考えましょう。

不動産鑑定士による有料の査定書は、基本的には個人の不動産売却では作成してもらう必要はありません。鑑定士が作成した査定書は法的な根拠を持つため、不動産をめぐって裁判が起こり、不動産の正確な価値を証明しなければならない場合や、企業同士での不動産売買の際に使用されます。

不動産売却の査定書作成で使われる書類

査定書を作成するためには、特定の書類を用意しなければならない場合があります。

• 登記簿謄本・登記事項証明書
• 土地の公図
• 土地の測量図
• 建物の図面
• 建物のリフォームや修繕の記録
• 不動産所有者の本人確認書類

ただし、これらの書類は必ずしも必要なわけではありません。上記書類が必須となるのは不動産鑑定士に査定を依頼する場合であり、不動産会社による査定を受ける場合は、上記の書類がなくても問題はありません。

登記簿謄本・登記事項証明書

対象となる不動産の登記情報が記載されているものが、登記簿謄本や登記事項証明書です。登記簿謄本などには、不動産の面積や構造、地目や所在地、権利関係などが記されています。

登記簿謄本や登記事項証明書は、不動産を管轄する法務局で取得可能です。また、法務局の窓口で取得するだけではなく、ネットで申請して郵送にて受け取ることもできます。

土地の公図

土地の公図は、不動産の土地の位置や形状などが記された書類です。また、地番も記載されており、不動産の所在地や形について、正確に知るためのものと考えましょう。

公図は法務局で取得可能であるため、必要な場合は登記簿謄本や登記事項証明書と一緒に取得しておくことがおすすめです。

土地の測量図

土地の正確な形状や大きさが記されたものが、土地の測量図です。土地の登記が完了しているなら、法務所で取得できます。

もし所有する土地の境界が確定していない場合は、測量業者に依頼して測量をしてもらうことで、測量図が手に入ります。

建物の図面

建物の形状や土地と建物の位置関係を示す書類が、建物の図面です。建物の図面は新築時に登記されているため、新築の物件ならすでに手元にあります。もし手元にない場合は、法務局に申請することで、取得できます。

建物の図面は建物の設計図や間取りが記載されたパンフレットとは違うため、必ず正確な図面を取得しておきましょう。

建物のリフォームや修繕の記録

売却する建物をリフォームしたり、修繕したりしている場合は、その記録も必要です。リフォームや修繕の記録は、建物の種類によって異なります。

• 戸建て：リフォームの契約書、報告書
• マンション：大規模修繕の記録

これらの書類は、リフォームや修繕がおこなわれた際に取得しているため、手元にないか確認しておきましょう。もしない場合は施工を依頼した業者に確認するか、マンションの場合は管理会社に相談する必要があります。

不動産所有者の本人確認書類

不動産の所有者、つまり名義人の本人確認書類は、査定の際に必要です。本人確認書類として使用できるものは、次の通りです。

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• 実印

本人確認書類はどれが使用できるのかを事前に確認しておき、必要なものを用意しておきましょう。

不動産売却で査定書作成の依頼方法

査定書を作成してもらうには、業者に査定の依頼を出す必要があります。不動産会社と不動産鑑定士のどちらに査定を依頼するかによって、方法は異なります。それぞれの依頼方法を知り、スムーズに査定書を作成してもらいましょう。

不動産会社に依頼をする場合

不動産会社に査定書を作成してもらうには、次の手順を踏みましょう。

1. 不動産会社に査定の依頼をする
2. 日程を調整して現地調査に来てもらう
3. 後日査定書を受け取る

査定を受けるには不動産会社に依頼する必要があるため、電話やネットで連絡するか、直接不動産会社の事務所に訪問して、査定をお願いしましょう。

効率的な依頼に一括査定サイト

効率的に査定を受けたいなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトとは、ネット上に物件情報を登録することで、複数社からまとめて査定が受けられる無料のサービスです。

複数社から査定を受けられるため、各社が提示する金額を比較し、条件のよい不動産会社に売却を依頼できることが大きなメリットでしょう。一括査定サイトの中でも、すまいステップは優良業者のみが登録されているため、安心して利用できます。

すまいステップを利用する場合の流れは、次の通りです。

1. すまいステップのサイトにアクセスする
2. 査定を受ける不動産があるエリアを選択する
3. 不動産の種別を選択する
4. 不動産の正確な住所を入力する
5. 延床面積と敷地面積を入力する
6. 部屋数と築年数を入力する
7. 物件の状況や物件との関係を入力する
8. 氏名などの個人情報を入力する

2分から3分ほどの作業で、一括査定を依頼できます。また、不動産会社による査定を受ける場合は、まずは一括査定で候補となる不動産会社を絞り込み、その後気になる業者に訪問査定を依頼する流れが一般的です。

不動産鑑定士に依頼をする場合

不動産会社ではなく、不動産鑑定士に査定を依頼する流れは、次の通りです。

1. メールや電話で不動産鑑定士に問い合わせをする
2. 査定にかかる金額の見積もりをもらう
3. 不動産鑑定士と契約し査定を受ける
4. 後日不動産鑑定書または不動産査定書を受け取る
5. かかった金額を支払う

不動産鑑定士に査定を依頼するには、業者に問い合わせる必要があります。問い合わせの後、見積もりを出してもらえるため、その内容で納得できるなら契約をして査定を受けましょう。

不動産鑑定士による調査が完了すると、数日後に不動産鑑定書や査定書が届きます。このとき不明点がある場合は、質問して疑問を解消しておきましょう。内容に問題がなければ、かかった金額を入金して終了です。

作成された査定書のチェックポイント

不動産会社に作成してもらった査定書は、詳細まで確認しておくことが大切です。

• 不動産の査定額
• 査定額を算出した根拠
• 作成された査定書の見やすさ
• 査定書の内容の充実度

上記のポイントをチェックし、査定書の内容が信頼できるかどうかを判断しましょう。

不動産の査定額

査定書を見る上でもっとも重要になるのは、不動産の査定額です。査定額がいくらになっているかを確認する際には、単純な金額だけではなく正確な金額が記載されているかもチェックしておきましょう。不動産会社によっては査定額に幅を持たせていることもあり、この幅が大きすぎる場合は注意が必要です。

そもそも査定額は3ヶ月程度で売却できる金額の目安であるため、明確に売却価格を示すものではありません。しかし、査定額の幅が大きすぎると、実際にいくらで売れるのか、目安も曖昧になってしまいます。

複数社の査定書を比較するなら、より細かく査定額を記しているものを基準にしたほうが、実際の売却価格を想定しやすいでしょう。

査定額を算出した根拠

査定書には査定額だけではなく、その金額になった根拠も記されています。根拠が記されているかを確認することは重要であり、査定額が相場より高くても、根拠がない場合は提示された金額では売却できない可能性があります。

反対に査定額が相場より高くても、納得できる根拠が記されているなら、高額売却できる可能性は高いです。根拠が明確に記されているものほど信頼できるため、なぜその金額になっているかは、必ず詳細まで確認しておきましょう。

作成された査定書の見やすさ

不動産会社が独自に作成した査定書は、見やすさもチェックしておきましょう。査定書は不動産会社にとって集客の道具であり、これが見やすく作成されているなら、売却時の物件広告も丁寧に作成してくれる可能性が高いです。

査定書が見づらい場合は、チラシの完成度への不安が残ってしまうため、見やすい査定書を作成する不動産会社を選んだほうがよいでしょう。

査定書の内容の充実度

査定書の内容がどれだけ充実しているかも、チェックしておきたいポイントです。そもそも必要な要素をきちんと盛り込んで査定書を作成すると、おおよそ10ページ程度になります。もし査定書の枚数が極端に少ない場合は、調査の根拠が乏しく、十分な内容が記載されていない可能性もあります。

反対に極端に枚数が多い場合は、要素を盛り込みすぎて正確に判断できていないか、そもそも詳細な内容を読ませる気がないケースもあります。10ページ程度で読みやすいと信頼度は高いため、査定書の内容は充実度が過剰、あるいは少なすぎないかを確認しておきましょう。

作成した査定書を不動産売却で活用する注意点

不動産会社に作成してもらった査定書は、上手に活用することで不動産売却の成功を目指せます。そのため、失敗しないためには、活用する際に注意すべきポイントがあります。

• 査定額と売却できる価格は違う
• 査定額だけで不動産売却の依頼先を選ばない

注意点を正しく理解して、上手に査定書を活用して不動産売却をおこないましょう。

査定額と売却できる価格は違う

査定書に記載されている査定額は、あくまで3ヶ月程度で売却できる金額の目安です。そのため、「査定額＝売却できる価格」とは限らず、実際の売却価格は市場の相場や買主との交渉によって変動すると考えましょう。

不動産売買では、購入者が値引き交渉をすることは多いです。実際にいくらで売れるかは買主との交渉次第であるため、査定額は参考程度に考えておきましょう。

査定額だけで不動産売却の依頼先を選ばない

売却を依頼する不動産会社は、査定額だけで選ぶのは危険です。不動産会社によっては、自社で売却してもらうために、根拠なく高額査定を出すこともあります。

査定額が高いからといって、それだけで不動産会社を決めてしまうと、査定額よりも大幅に低い金額でしか売れず、資金計画が狂ってしまうことがあります。不動産会社を選ぶ際には、査定額だけではなく、次のポイントもチェックしておきましょう。

• 不動産売却の実績があるか
• 記載された査定額の根拠が明確であるか
• 担当者とのコミュニケーションがスムーズか

実績が豊富で、明確な根拠を持って査定額を提示している不動産会社なら、信頼度は高いです。また、担当者との相性も重要です。

ストレスなくコミュニケーションが取れるか、質問に対して丁寧に答えてくれるかなど、自身との相性もチェックしておきましょう。

不動産売却のため気軽に無料で査定書の作成

不動産を売却する場合は、不動産鑑定士ではなく不動産会社に無料で査定書を作成してもらいましょう。不動産鑑定士による有料の査定書が必要なのは、裁判などで法的に不動産の価値を示さなければならない場合のみです。

そのため、売却するための査定なら、不動産会社による無料のもので構いません。不動産会社の査定なら無料で気軽に受けられるため、複数社から査定を受けることがおすすめです。

最低3社程度を目安に査定を受け、それぞれの査定書の内容を確認して、もっとも信頼できる不動産会社を選んで、売却を成功させましょう。