【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

不動産売却の流れ8ステップを図解で解説!査定方法や媒介契約を理解しよう

  • 更新日:2024年6月13日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
不動産売却の流れ8ステップを図解で解説!査定方法や媒介契約を理解しよう

「不動産売却って、どんな流れで進んでいくの?」

不動産売却は以下の流れで進めていきます。

  1. 売却相場を調べる
  2. 不動産会社に査定依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を開始する
  5. 購入希望者と条件交渉する
  6. 買主と売買契約を結ぶ
  7. 決済日に不動産の引き渡しをする
  8. 確定申告する

この記事では不動産売却を8つのステップに分け、必要書類や売却のポイントを紹介します。

不動産売却が初めての方でもわかるように解説しているため、ぜひ参考にご覧ください。

もくじ

不動産売却の流れ【全体像】

不動産売却の流れは、以下の8ステップに分けられます。

不動産売却の流れ

また、それぞれのステップにかかる期間は以下のとおりです。

ステップかかる期間
売却相場・費用を調べる1日~3日
②不動産会社に査定依頼する1週間~1ヶ月
③不動産会社と媒介契約を結ぶ3ヶ月~6ヶ月
④売却活動を開始する
⑤購入希望者と条件交渉する
⑥買主と売買契約を結ぶ
⑦決済日に不動産の引き渡しをする1ヶ月~3ヶ月
⑧確定申告する1ヶ月

不動産売却はおおよそ3ヶ月~6ヶ月ほどの期間がかかり、長いと1年以上かかるケースもあります。

早期売却するためにも、しっかりと流れを理解しましょう。


不動産を早めに売却したい方は、まずは不動産査定を受けてみましょう。

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不動産売却の流れ①:不動産売却相場・費用を調べる

まずは不動産の売却相場を調べましょう。

この章では、自分で売却相場を調べる理由調べる方法4選を紹介します。

すまリス
どれも簡単に調べられるから試してみよう!

自分で相場を調べる理由

自分で相場を調べる理由は、売却相場がわかれば、ある程度の売却価格も予想できるからです。

不動産の売却価格は自分が売りたい価格に設定してもなかなか売れません。

大切なのは相場に合っているかどうかであり、相場に見合った価格に設定するためには自分で相場を調べる必要があります。

売却活動をスムーズに進めるためにも、次に紹介する方法で売却相場を調べてみましょう。

自分で相場を調べる方法

自分で相場を調べる方法は以下の4つです。

それぞれを詳しく解説します。

▼不動産ポータルサイト

「SUUMO」や「ホームズ」などの不動産ポータルサイトには、さまざまな物件情報が記載されています。

自分の物件に似た情報周辺に売り出されている物件情報を参考にしてみましょう。

SUUMO

画像参照:SUUMO

利用時は複数の物件情報を参考にすれば、ある程度の相場が把握できるため、売り出し価格へ反映しやすくなります。

エリアや物件条件を絞り込んで検索してみましょう。

すまリス
実際に売り出されている物件を参考にしてみよう!

▼レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーション

画像参照:レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、全国の不動産会社のみが閲覧できる不動産情報サイト「レインズ」を一般ユーザー向けに公開しているサイトです。

全国の物件取引情報が記載されており、売り出し価格だけでなく成約価格まで見られるため、より正確な相場を把握できます。

すまリス
ポータルサイトより正確な相場がわかるよ

▼土地総合情報システム

土地総合情報システム

画像参照:土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、不動産の取引価格地価公示などを閲覧できるサイトです。

国土交通省が運営しているので信頼性も十分。売却相場を正確に把握したい方におすすめです。

また、全国の地価(土地の価格)まで詳細に記載しているため、土地売却を検討している方も利用できます。

▼AI査定

AI査定とは、AI(人工知能)が瞬時に査定額を算出してくれる査定方法です。

物件の築年数や構造、間取り、面積などを入力するとその場で査定してくれるため、今すぐ査定額を知りたい方に向おすすめです。

すまリス
10秒で査定してくれるサイトもあるよ

おおよその査定額を知りたい方は以下の「すまいステップの簡易査定」を利用してみましょう。

費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

不動産売却の流れ②:不動産会社に査定依頼する

売却相場を把握したら不動産会社へ売却について相談しましょう。

査定を行うことで「どれくらいの価格で売れるのか」と予想できるため、スムーズな売却につながります。

この章では査定時に必要な書類査定方法について解説します。

査定依頼に必要な書類

査定依頼に必要な書類は主に以下のとおりです。

戸建ての査定に必要な書類マンションの査定に必要な書類
登記簿謄本登記簿謄本
公図購入時の売買契約書やパンフレット
土地の測量図あるいは建物の図面マンション維持費の確認書類
身分証明書マンションの管理規約・長期修繕契約書
印鑑証明書リフォーム時の契約書
マンションの場合本人確認書類

全ての書類が揃っていなくても査定は受けられますが、念のため足りない書類がある場合は担当者に相談しましょう。

なお、登記簿謄本や測量図、公図を紛失してしまった場合は、法務局の窓口や法務局のホームページでオンライン申請をして再発行してもらうことができます。

査定方法は2種類

不動産会社が行う査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

それぞれで特徴が異なるため、確認しておきましょう。

▼机上査定

机上査定とは、物件の築年数や所在地、周辺相場などを参考に査定する簡易査定をいいます。

すまリス
データのみを参考に査定するよ

不動産会社のホームページから簡単に依頼できる方法で、査定依頼から数時間で結果がわかる場合もあります。

「ある程度の査定額を知りたい」「手間をかけずに査定したい」と思う方は利用してみましょう。

ただし、担当者が実際に目で見て査定したわけではないため、訪問査定と比べると査定の精度は劣ります。

▼訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定する方法をいいます。

机上査定と違い、担当者が実際に物件の外観や室内状況を見るため、査定の精度が高いです。

すまリス
部屋の汚れや壁の傷、設備の充実度も見ているよ

査定時間は1~2時間ほどで、査定から1週間程度で結果がわかります。

正確な査定額を知りたい」と思う方は利用してみましょう。

なお、すまいステップの不動産一括査定なら、簡単な物件条件を入力するだけで最大4社の優良企業へ査定依頼できます。

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不動産売却の流れ③:不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額に納得したら不動産会社と媒介契約を結びます。

この章では、媒介契約の概要や種類について解説します。

このステップで売主がやること
売却を任せる不動産会社を決める
物件周辺状況等報告書・付帯設備等を記入する
不動産会社と結ぶ契約の種類を決める

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産会社が売主に代わって売却活動することを約する契約のことです。

不動産会社は売主と売買契約を結ぶことで、買主を探したり広告掲載したりなどをしてくれます。

すまリス
成約に向けて売主の代わりに活動してくれるんだ

媒介契約締結後は、ご自身の不動産の状態や周囲環境についてを物件周辺状況等報告書・付帯設備等に記入します。

また、不動産が以下のような状況の場合には事前に申告しておく必要があります。

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 欠損
  • 周辺の騒音や悪臭

また、不動産の範囲内に倉庫や物置など、家以外の付帯設備等がある場合、売却するときには何を置いていくのかを記入しましょう。

次に媒介契約の種類を解説します。

媒介契約の種類

媒介契約は3つの種類に分かれており、それぞれで特徴が異なります。

自分に合う種類を選びましょう。

ポイント専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
契約できる不動産会社の数1社1社複数
自分で見つけた買主と取引できるか×
レインズへの登録7日以内に登録5日以内に登録任意
売却活動の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

▼専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは名前の通り、1社と専属契約する契約形態です。

ほかの不動産会社と媒介契約するだけでなく、自分で見つけた買主と契約するのも禁止されています。

すまリス
売却活動のすべてを不動産会社に任せる契約だよ

媒介契約のなかで最も縛りの強い契約のため、「売却をすべて任せたい」という方に向いています。

ただし、優秀な不動産会社や担当者であれば問題ありませんが、不誠実な対応をする企業や担当者、知識や経験の乏しい担当者に依頼すると、売却活動がスムーズに進まずに売却の長期化になる恐れがあります。

専属専任媒介契約を結ぶ際は、企業や担当者選びをより慎重に行う必要があります。

▼専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社と専任契約する契約形態です。

専属専任媒介契約と似ていますが、専任媒介契約は自分で見つけた買主と契約できます。

不動産会社に任せつつ自分でも買主を見つけたい」と思う方に向いています。

親族や友人などで買ってくれる人がいそうな場合は専任媒介契約を選ぶのがよいでしょう。

▼一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約したり自分で見つけた買主と契約したりしてもよい契約形態です。

媒介契約のなかで最も縛りの弱い契約なので、「いろいろな不動産会社と比較したい」「そんなに売り急いでいない」という方に向いています。

また、複数の不動産会社同士で契約を競わせることもできるため、人気物件将来性のある物件を売却しようとしている方は、より高値で売却できる可能性があります。

みんなの不動産売却体験談

female

埼玉県越谷市 / 40代

査定価格1,400万円売却価格1,320万円

不動産会社の決め手
他にも電話やメールが来ましたがこちらの話を聞いて売らなくてもいいけど今の状況をよく教えてくれました。何度かメールも下さり、売るときの費用ややり方もよく教えてくれたのでしばらく間は空きましたが決めました。
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male

千葉県流山市 / 40代

査定価格3,000万円売却価格3,480万円

不動産会社の決め手
長谷工のマンションであったため、管理会社との連絡も面倒がかからないと思い、長谷工リアルエステートに任せる事にした。また、同じマンションの別の部屋の売りも扱っていたため、価格設定が容易であった。
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female

東京都台東区 / 30代

査定価格2,500万円売却価格2,500万円

不動産会社の決め手
問題なく会話ができる担当者様であることと、多くの実績があることが、不動産会社を決める際の決め手です。また、Webでの評判も検索して確認します。
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male

大阪府箕面市 / 40代

査定価格3,200万円売却価格3,200万円

不動産会社の決め手
インターネットで査定依頼を出して、すぐに連絡をいただき、また最も高い評価額を示してくれたことです。また3月末までに売ってみせると約束してくれたことです。
この口コミをもっと見る
female

奈良県橿原市 / 50代

査定価格700万円売却価格780万円

不動産会社の決め手
会社というよりは、やはり担当者の方の対応と信頼性だと思います。最初のお電話から、この方なら一生懸命やってくれると直感したので決めさせていただきました。
この口コミをもっと見る

不動産売却の流れ④:売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ不動産の売却活動が開始します。

このステップで売主がやること
売り出し価格を決定する
物件情報を掲載する
購入希望者の内覧の準備をする

それぞれを詳しく解説します。

売り出し価格を決定する

売却を始めるために、売り出し価格を決定します。

売り出し価格は、売却が成功するかどうかを大きく左右する重要なポイントのため、慎重に行う必要があります。

売り出し価格の設定は、ポータルサイトで調べた価格や不動産会社の査定価格などを参考に設定します。

この際、自分で決めるのではなく、不動産会社の担当者と相談しながら決めた方が相場に見合った価格を設定できるのでおすすめです。

物件情報を掲載する

売り出し価格を決めたら、物件情報を掲載しましょう。

掲載場所は不動産ポータルサイトやweb広告、チラシなど幅広い場所に掲載できます。

効果的に掲載できれば宣伝効果も大きいため、早い段階で購入希望者が現れるかもしれません。

早期売却を実現するためにも掲載する場所に関しても担当者と相談しながら決めましょう。

内覧対応する

購入希望者が現れたら基本的に内覧を希望してくるため、内覧対応しましょう。

内覧とは、購入希望者が実際に物件を訪れて、外観や室内状況を自分の目で確かめることをいいます。

すまリス
実際に住んだ際のイメージをするよ!
内覧は売却できるかどうかに関わる重要なポイントなので事前準備をしっかり行っておきましょう。

▼内覧前日までに掃除しておこう

内覧前日までに家中を掃除しておきましょう。

部屋が極端に散らかっていたり壁や水回りが汚れていたりすれば購入意欲の低下につながってしまうからです。

すまリス
汚い家だと買う気が起きないよね

特に水回りは内覧者が気にする箇所のため、入念に掃除しておきましょう。

「掃除する時間がない」「面倒くさい」という方は、ハウスクリーニングを利用するのがおすすめです。

なお、内覧時の掃除については以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

▼内覧当日にしておくこと

内覧当日にしておくことは以下のとおりです。

  • 内覧者用のスリッパの用意
  • 各箇所の電気点灯・電球チェック
  • 芳香剤・アロマの設置

これらを準備しておくだけで、内覧者に対して好印象を与えられるのでおすすめです。特に玄関は第一印象につながるため、芳香剤を置いたりスリッパを用意したりなどしておきましょう。

不動産売却の流れ⑤:購入希望者と条件交渉する

内覧者に物件を気に入ってもらえたら取引に向けて条件交渉をします。

条件交渉の際は以下の2点について確認しておきましょう。

購入申込書面を確認する

購入希望者が不動産を購入する意思を固めたら、不動産会社を通じて「購入の申し込み」が送られてきます

不動産の購入の申し込み書面には、購入希望価格や手付金の金額、契約の希望日、引き渡しの希望日といった希望条件が記載されています。

契約後のトラブル防止のためにもしっかりと内容を確認しておきましょう。

値引き交渉されるケースが多い

購入希望者との交渉時は値引きされるケースが多いですが、条件を全て飲む必要はありません。

「この条件なら売却可能です」と伝えたうえで購入希望者と話し合いましょう。

ただし、こちらの要望ばかりを押し通してしまうとせっかくの売却のチャンスを逃すことになるため、購入希望者の意見も受け入れながら交渉するのが大切です。

不動産会社と相談しながら条件交渉を行い、相手との話がまとまったら日程を調整して「売買契約」に臨みます。

不動産売却の流れ⑥:買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売主・買主・双方の不動産会社の担当者の立ち会いのもとで「売買契約」を結びます。

売買契約では、売主と買主で、売却価格や支払時期、支払い方法についてのすり合わせや、不動産の情報を再確認します。

すまリス
売主と買主の双方が揃って確認するよ
このステップで売主がやること
売買契約当日までに必要な書類を準備する
売買契約書の内容を確認し、署名捺印する
不動産会社に仲介手数料の半金を支払う

売買契約は、売主側の不動産仲介会社で行うことが多いです。

買主と売買契約を結ぶ当日は、以下の流れで進みます。

売買契約の流れ

  1. 宅建士から重要事項説明を受ける
  2. 売買契約書の内容を確認する
  3. 売主・買主が売買契約書に署名捺印する
  4. 買主から手付金を受領する
  5. 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う

契約前に重要事項説明書の説明を受け、その後売買契約書の確認、署名捺印をして契約完了です。

契約時には手付金を買主から受け取り、不動産会社へ仲介手数料を半分を支払います。

その他にも、契約に必要な必要な書類や仲介手数料、売主が負う責任があるため、詳しく解説します。

すまリス
契約後のトラブルにならないように確認しておこう!

必要書類

売買契約時はいくつかの書類を準備する必要があります。

スムーズに売買契約を結ぶためにも事前に準備しておきましょう。

売買契約時に必要な書類
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 収入印紙

売却の決済を行うために「権利証」は必須書類です。

また、売買契約締結後のキャンセルには違約金が発生します。

契約書類にはきちんと目を通し、不明点があれば契約前に担当者へ尋ねましょう。

書類についての詳細や入手方法については以下の記事を参考にご覧ください。

仲介手数料

また慣例的に、売買契約の締結日に不動産会社へ仲介手数料の半分を支払います

仲介手数料を支払うタイミング

残りの半分は、不動産の決済と引き渡しの際に支払います。

仲介手数料は不動産会社が請求する金額を自由に設定できますが、法律で仲介手数料率の上限額が決められています。

支払う仲介手数料の上限額は不動産の売却価格によって変わり、以下の速算式で、金額を算出できます。

仲介手数料=売却価格×3%+6万円(+消費税)
すまリス
不動産会社が仲介手数料の値引きをしていなければ、上限額通りの金額を請求されるケースが多いです。

契約不適合責任について

売主は契約不適合責任について理解しておきましょう。

契約不適合責任とは、目的物が契約と適合しない場合において売主が買主に対して負う責任のことです。

買主は契約不適合を知ってから1年以内であれば売主へ該当箇所の修繕や補填を催告でき、催告に応じなければ損害賠償請求契約解除売買金額の減額などを請求できます。

※売主が契約不適合について売却時に知っていた場合、期間制限はなし。

すまリス
売主は売っても一定期間責任を負う可能性があるんだ

不動産売却の流れ⑦:決済日に不動産の引き渡しをする

このステップで売主がやること
ローンを借入している銀行に決済日を連絡する
決済・引き渡しに必要な書類を揃える
居住中の場合は引っ越しを済ませる
不動産会社に仲介手数料の残額を支払う

売買契約後、買主のローン本審査を待って「決済日」の日程調整をします。

すまリス
売買契約から決済までは、1~3ヶ月かかるのが一般的です。買主がローンを借り入れない場合は、売買契約から決済日までの日にちは短くなります。

借入先の金融機関へ連絡する

決済日が決まったら、ローンを借入している金融機関へ決済日を連絡します。

金融機関は決済日に合わせて金利の計算や抵当権抹消の手続きの準備を進めるため、決済日が変更になった場合はその都度連絡が必要です。

なるべく早い段階で金融機関へ連絡しましょう。

決済日に行う手続き

決済日当日には、売主・買主・双方の不動産会社の担当者・金融機関の担当者・司法書士が立ち会って、以下の手続きをします。

決済日に行う手続き

不動産の名義変更手続きは、必要書類の提出と、書類への署名捺印で完了します。

登記申請の手続きは委任を受けた司法書士が行い、決済日の最後に、不動産会社に仲介手数料の残りを支払います。

すまリス
仲介手数料の支払いが終われば不動産売却は完了

必要書類

決済日にはさまざまな書類が必要となります。
事前に以下の書類を準備しておきましょう。
決済・引き渡しに必要な書類
  • 本人確認書類
  • 代金の振込を受ける口座の通帳
  • 登記済権利証または登記識別情報通知書
  • 印鑑証明書
  • 住民票(登記簿上の住所・氏名に変更がある場合)
  • 固定資産評価証明書
  • 鍵一式
  • 確定測量図など買主に引き継ぐ書類

書類についての詳細や入手方法については以下の記事を参考にご覧ください。

不動産売却の流れ⑧:確定申告する

このステップで売主がやること
不動産売却による譲渡所得を計算する
利用できる控除・特例がないかチェックする
確定申告書を作成・提出する
税金を納付する
すまリス
確定申告後、譲渡所得に応じた税金を納付します。

譲渡所得を計算する

不動産を売却して「譲渡所得」があった場合は、売却をした年の翌年の2~3月に確定申告をしなければなりません。

譲渡所得とは:不動産や株などを売却して得た利益のこと。
譲渡所得に対しては一定の所得税が掛かります。

不動産売却の譲渡所得額は、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得=売却価格-(不動産購入時の費用+売却時にかかった費用)
譲渡所得が黒字だった場合は確定申告と納税が必要で、赤字だった場合は確定申告は不要です。
このように、不動産売却によって利益を得てもすべてが手元に残るわけではありません。
まずは譲渡所得がいくらなのかを計算してから、確定申告を進めるのがよいでしょう。

利用できる特例を確認する

譲渡所得が黒字の場合は確定申告をして納税する必要があるとお伝えしました。

しかし、「せっかく売却したのに税金で持っていかれるのはイヤ」と思う方もいるでしょう。

そんな方は、譲渡所得額を一定額控除できる特例を活用するのがおすすめです。

すまリス
節税の効果「大」だよ!
利用できる特例は主に以下の2つです。

これらの特例を利用すれば譲渡所得税を大きく削減できるため、節税効果に期待できます。

譲渡所得額が黒字の場合は参考にしてみてください。

確定申告書を作成する

譲渡所得額を計算したら確定申告書を作成しましょう。

作成時は、国税庁のホームページで公開されている「確定申告書作成コーナー」の利用がおすすめです。

確定申告書作成コーナーの画像

参考:国税庁「確定申告書作成コーナー」

画面の案内に沿って進めるだけでだれでも簡単に申告書を作成できるため、ぜひご利用ください。

申告書を作成したら実際に納税して確定申告は完了です。

なお、確定申告の期限は毎年2月15日~3月15日で、1日でも遅れるとペナルティを受ける可能性があります。

期限中は税務署も込み合うため、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。

すまリス
土日も営業していないから会社員の人は気を付けよう

まとめ:不動産売却の流れを理解して売却活動をスムーズに進めよう!

不動産売却の流れを解説しました。

最後にまとめて確認しておきましょう。

  1. 不動産売却相場を調べる
  2. 不動産会社に査定依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を開始する
  5. 購入希望者と条件交渉する
  6. 買主と売買契約を結ぶ
  7. 決済日に不動産の引き渡しをする
  8. 確定申告する

不動産売却の流れを理解できていないと不動産会社に頼りっきりの状態となってしまい、満足のいく売却ができなくなる可能性があります。

また、媒介契約や売買契約などの重要な「契約」もあるため、しっかり理解していないと売却後のトラブルになりかねません。

「すべてを理解するのは大変」という方は、ある程度の流れや必要書類などだけでも理解して、あとは不動産会社の担当者と相談しながら進めるのがよいでしょう。

これから不動産売却を始めようとしている方はぜひこの記事を参考に進めてみてください。

#不動産売却 #不動産売却流れ

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