「不動産売却って、実際にどんなことをするのかな…？」
不動産売却すると一口に言っても、通常6ヶ月程度の期間に様々な手続きをしなければなりません。
この記事では、不動産売却をこれから始める方に向けて、不動産売却の流れの全体像とそれぞれの手続きを詳しく・わかりやすく解説します。
不動産売却の注意点を流れに沿って解説！売却時のトラブルを防ごう
不動産売却の流れ【全体像】
不動産売却の流れは、以下の7ステップに分けられます。
また、それぞれのステップにかかる期間は、以下の表の通りです。
| ステップ | かかる期間 |
|---|---|
| ①不動産会社に売却相談する | 1週間～1ヶ月 |
| ②不動産会社と媒介契約を結ぶ | 3ヶ月～6ヶ月 |
| ③売却活動を開始する | |
| ④購入希望者と条件交渉する | |
| ⑤買主と売買契約を結ぶ | |
| ⑥決済日に不動産の引き渡しをする | 1ヶ月～3ヶ月 |
| ⑦確定申告する | – |
以上から分かるように、不動産売却には短くても3ヶ月～6ヶ月ほどの期間がかかります。
不動産を早めに売却したい方は、まずは不動産査定を受けてみましょう。査定時に、売却時期に関する相談もできます。
以下のバナーから、簡単に不動産の一括査定依頼ができます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
次の章からは、不動産売却の流れの各ステップを詳しく解説していきます。
ステップ①不動産会社に売却を相談する
不動産売却は、不動産会社に売却を相談するところからスタートします。
不動産会社に相談するには、以下の2つの方法があります。
| 方法 | おすすめな人 |
|---|---|
| 自分で個別に不動産会社に問い合わせる |
|
| 一括査定サイトから査定依頼する |
|
一括査定サイトを利用した場合、不動産査定の依頼を通じて、不動産会社に相談する機会を得られます。
自分で問い合わせした場合も、売却について具体的な計画を相談するために、まずは不動産査定を受けることになります。
不動産会社に査定してもらう一方で、自分でも「周辺の不動産の売却相場」を調べてみましょう。
自分で周辺の不動産の売却相場を調べておくと、2つの利点があります。
- 不動産査定を受ける前に相場がわかる
- 不動産会社の査定額と比較できる
不動産の売却相場は、以下のサイトなどで調べられます。
| サイト | 概要 |
|---|---|
| REINS Market Information | 過去に売買されたマンション・戸建ての成約価格を、地域で絞り込んで調べられる |
| すまいステップの匿名簡易査定シミュレーション | 売りたいマンション・戸建て・土地の売却予想価格を匿名で調べられる |
さらに詳しく不動産の売却相場を調べたい方は、以下の記事をご参照ください。
「自分で不動産会社を何社も探すのは面倒だな……」という方には、すまいステップなどの不動産一括査定サイトがおすすめです。
すまいステップなら、独自の基準で厳選された優良不動産会社に、一度にまとめて最大4社まで査定依頼できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
ステップ②不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却の相談や不動産の査定を通じて「この会社に売却を任せたい」という不動産会社が決まったら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼をした際に、売主と不動産会社が結ぶ契約のことです。
媒介契約には、3つの種類があります。
| ポイント | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社との同時契約 | × | × | 〇 |
| 売主自身で買い主を探せるか | ○ | × | 〇 |
| 契約期間 | 3か月ごとに更新 | 3か月ごとに更新 | 規定なし （通常3ヶ月ごとに更新） |
| レインズへの登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
| 売却活動の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
契約の種類ごとに特徴が異なるので、ご自身の売却プランにあったものを選びましょう。
詳しくは以下の記事をご参照ください。
ステップ③売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ不動産の売却活動が開始します。
売却中の不動産の広告や売り込みは、基本的には不動産会社の営業担当者に一任します。
不動産の売却活動における売主の役割は、主に以下の2つです。
- 売り出し価格や値下げを最終決定する
- 内覧に応対する
内覧は、不動産に関心を持ってくれた購入希望者に、実際の様子を見学してもらうことです。
ステップ④購入希望者と条件交渉する
購入希望者が不動産を購入する意思を固めたら、不動産会社を通じて「購入の申し込み」が送られてきます。
不動産の購入を申し込む書面には、購入希望価格や手付金の金額、契約の希望日、引き渡しの希望日といった希望条件が記載されています。
ステップ⑤買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売主・買主・双方の不動産会社の担当者の立ち会いのもとで「売買契約」を結びます。
売買契約は、以下の流れで進みます。
売買契約時に必要な書類は、前もって不動産会社が教えてくれます。
参考までに、一般的に売買契約時に必要とされる書類を、以下にご紹介します。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
また慣例的に、売買契約の締結日に不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。
仲介手数料は不動産会社が請求する金額を自由に設定できますが、法律で上限額が決められています。
仲介手数料の上限額は、不動産の売却価格によって変わります。以下の速算式で、金額を算出できます。
ステップ⑥決済日に不動産の引き渡しをする
売買契約の後日、買主側のローン審査が下りれば「決済日」の日程調整をします。
売却する不動産に住宅ローンが残っており、売却で得たお金で完済する予定の場合は、残代金決済の前に「抵当権抹消の手続き」が必要です。
抵当権の抹消手続きには、2週間ほど時間がかかります。残代金決済の日に間に合うように、早めに準備しておきましょう。
不動産の名義変更手続きは、必要書類の提出と、書類への署名捺印で完了します。登記申請の手続きは、委任を受けた司法書士が行います。
決済日の最後に、不動産会社に仲介手数料の残り半額を支払います。
- 本人確認書類
- 代金の振込を受ける口座の通帳
- 登記済権利証または登記識別情報通知書
- 印鑑証明書
- 住民票（登記簿上の住所・氏名に変更がある場合）
- 固定資産評価証明書
- 鍵一式
- 確定測量図など買主に引き継ぐ書類
不動産売却における「決済」について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ステップ⑦確定申告する
不動産売却で「譲渡所得」があった場合は、翌年の2～3月に確定申告をしなければなりません。
確定申告後、譲渡所得に応じた税金を納付します。
不動産売却で譲渡所得があったかどうかは、以下の計算式で確認できます。
不動産売却で利用できる特例の例
譲渡損失を、他の所得に損益通算できる特例もあるため、いずれの場合も、不動産売却した翌年は確定申告をすることがおすすめです。
不動産売却の流れを押さえてスムーズに売却を成功させよう
この記事では、不動産売却における手続きを以下の7ステップに分けて解説してきました。
- 不動産会社に売却相談する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 購入希望者と条件交渉する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 決済日に不動産の引き渡しをする
- 確定申告する
スムーズに進めば、不動産売却は6ヶ月程度で終えられます。
不動産を半年以内に高く売るためには、不動産会社の選び方が重要です。
不動産一括査定サイトのすまいステップを利用すると、独自の基準で厳選した不動産会社のみに査定依頼を送れます。
知識・実力ともにトップクラスの担当者に、不動産の査定や売却を依頼できるため、不動産売却を成功させたい方は是非ご利用ください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
