【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【図解】不動産売却の流れを7ステップで解説!必要な手続きをわかりやすく解説

  • 更新日:2023年2月27日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
【図解】不動産売却の流れを7ステップで解説!必要な手続きをわかりやすく解説

「不動産売却って、実際にどんなことをするのかな…?」

不動産売却すると一口に言っても、通常6ヶ月程度の期間に様々な手続きをしなければなりません。

この記事では、不動産売却をこれから始める方に向けて、不動産売却の流れの全体像とそれぞれの手続きを詳しく・わかりやすく解説します。

不動産売却の注意点を流れに沿って解説!売却時のトラブルを防ごう

不動産売却の流れ【全体像】

不動産売却の流れは、以下の7ステップに分けられます。

不動産売却の流れ

また、それぞれのステップにかかる期間は、以下の表の通りです。

ステップかかる期間
①不動産会社に売却相談する1週間~1ヶ月
②不動産会社と媒介契約を結ぶ3ヶ月~6ヶ月
③売却活動を開始する
④購入希望者と条件交渉する
⑤買主と売買契約を結ぶ
⑥決済日に不動産の引き渡しをする1ヶ月~3ヶ月
⑦確定申告する

以上から分かるように、不動産売却には短くても3ヶ月~6ヶ月ほどの期間がかかります。


不動産を早めに売却したい方は、まずは不動産査定を受けてみましょう。査定時に、売却時期に関する相談もできます。

以下のバナーから、簡単に不動産の一括査定依頼ができます。

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次の章からは、不動産売却の流れの各ステップを詳しく解説していきます。

ステップ①不動産会社に売却を相談する

不動産売却は、不動産会社に売却を相談するところからスタートします。

不動産会社に相談するには、以下の2つの方法があります。

方法おすすめな人
自分で個別に不動産会社に問い合わせる
  • 売却を任せたい不動産会社が決まっている人
  • 知人に不動産売却の経験者がいて、会社を紹介してもらえる人
一括査定サイトから査定依頼する
  • まずは不動産の価格を知りたい人
  • 地域にどんな不動産会社があるかよく知らない人
  • 複数の不動産会社を比較して決めたい人

一括査定サイトを利用した場合、不動産査定の依頼を通じて、不動産会社に相談する機会を得られます。

自分で問い合わせした場合も、売却について具体的な計画を相談するために、まずは不動産査定を受けることになります。

不動産会社に査定してもらう一方で、自分でも「周辺の不動産の売却相場」を調べてみましょう

自分で周辺の不動産の売却相場を調べておくと、2つの利点があります。

  • 不動産査定を受ける前に相場がわかる
  • 不動産会社の査定額と比較できる

不動産の売却相場は、以下のサイトなどで調べられます。

サイト概要
REINS Market Information過去に売買されたマンション・戸建ての成約価格を、地域で絞り込んで調べられる
すまいステップの匿名簡易査定シミュレーション売りたいマンション・戸建て・土地の売却予想価格を匿名で調べられる

さらに詳しく不動産の売却相場を調べたい方は、以下の記事をご参照ください。


「自分で不動産会社を何社も探すのは面倒だな……」という方には、すまいステップなどの不動産一括査定サイトがおすすめです。

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ステップ②不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却の相談や不動産の査定を通じて「この会社に売却を任せたい」という不動産会社が決まったら、不動産会社と「媒介契約」を結びます

媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼をした際に、売主と不動産会社が結ぶ契約のことです。

媒介契約には、3つの種類があります。

ポイント専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数社との同時契約××
売主自身で買い主を探せるか×
契約期間3か月ごとに更新3か月ごとに更新規定なし
(通常3ヶ月ごとに更新)
レインズへの登録7日以内に登録5日以内に登録任意
売却活動の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

契約の種類ごとに特徴が異なるので、ご自身の売却プランにあったものを選びましょう。

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おすすめなのは、売れやすい不動産は複数社と一般媒介契約売れにくい不動産なら専属専任媒介契約です。

詳しくは以下の記事をご参照ください。

ステップ③売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ不動産の売却活動が開始します。

売却中の不動産の広告や売り込みは、基本的には不動産会社の営業担当者に一任します。

不動産の売却活動における売主の役割は、主に以下の2つです。

  • 売り出し価格や値下げを最終決定する
  • 内覧に応対する

内覧は、不動産に関心を持ってくれた購入希望者に、実際の様子を見学してもらうことです。

居住中の家やマンションの売却では、室内の掃除や整理整頓で、購入希望者の内覧時の印象を良くするように心がけましょう。内覧から成約に繋がる可能性が高まります。
すまリス
空き家や土地の場合や、スケジュールの都合がつかない場合は、内覧に立ち会いせずに不動産会社に任せることもできます。

ステップ④購入希望者と条件交渉する

購入希望者が不動産を購入する意思を固めたら、不動産会社を通じて「購入の申し込み」が送られてきます

不動産の購入を申し込む書面には、購入希望価格や手付金の金額、契約の希望日、引き渡しの希望日といった希望条件が記載されています。

すまリス
この時、売り出し価格からの値引きを要求されることが多いです!
購入希望者の希望条件は、全て飲む必要はありません。不動産会社を通じて、再度「この条件なら売却可能です」と条件交渉できます。
不動産会社と相談しながら条件交渉を行い、相手との話がまとまったら、日程を調整して「売買契約」に臨みます。

ステップ⑤買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売主・買主・双方の不動産会社の担当者の立ち会いのもとで「売買契約」を結びます。

売買契約は、以下の流れで進みます。

売買契約の流れ

  1. 宅建士から重要事項説明を受ける
  2. 売買契約書の内容を確認する
  3. 売主・買主が売買契約書に署名捺印する
  4. 買主から手付金を受領する
  5. 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う

売買契約時に必要な書類は、前もって不動産会社が教えてくれます。

参考までに、一般的に売買契約時に必要とされる書類を、以下にご紹介します。

売買契約時に必要な書類
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
売買契約が一度完了すると、キャンセルには違約金が発生するようになります。
重要事項説明書や売買契約書にはきちんと目を通し、不明点があれば担当者に尋ねましょう。

また慣例的に、売買契約の締結日に不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。

仲介手数料は不動産会社が請求する金額を自由に設定できますが、法律で上限額が決められています。

仲介手数料の上限額は、不動産の売却価格によって変わります。以下の速算式で、金額を算出できます。

仲介手数料=売却価格×3%+6万円(+消費税)
すまリス
不動産会社が仲介手数料の値引きをアピールしていなければ、上限額通りの金額を請求されるケースが多いです。

ステップ⑥決済日に不動産の引き渡しをする

売買契約の後日、買主側のローン審査が下りれば「決済日」の日程調整をします。

すまリス
売買契約の締結から決済までは、通常1~3ヶ月かかります。
買主がローンを借り入れない場合は、売買契約から決済日までの日にちは短くなります。
決済日には、売主・買主・双方の不動産会社の担当者・金融機関の担当者・司法書士が立ち会って、以下の手続きをします。

決済日に行う手続き

  • 売却代金の「残代金」の受領
  • 不動産の名義変更
  • 買主への不動産の引き渡し
    (鍵や重要書類の引き継ぎ)
  • 仲介手数料の残額の支払い

売却する不動産に住宅ローンが残っており、売却で得たお金で完済する予定の場合は、残代金決済の前に「抵当権抹消の手続き」が必要です。

抵当権の抹消手続きには、2週間ほど時間がかかります。残代金決済の日に間に合うように、早めに準備しておきましょう。

不動産の名義変更手続きは、必要書類の提出と、書類への署名捺印で完了します。登記申請の手続きは、委任を受けた司法書士が行います。

決済日の最後に、不動産会社に仲介手数料の残り半額を支払います

すまリス
仲介手数料の支払いが終われば、不動産売却は完了です!
決済日に必要な書類は、以下の通りです。
決済・引き渡しに必要な書類
  • 本人確認書類
  • 代金の振込を受ける口座の通帳
  • 登記済権利証または登記識別情報通知書
  • 印鑑証明書
  • 住民票(登記簿上の住所・氏名に変更がある場合)
  • 固定資産評価証明書
  • 鍵一式
  • 確定測量図など買主に引き継ぐ書類

不動産売却における「決済」について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

ステップ⑦確定申告する

不動産売却で「譲渡所得」があった場合は、翌年の2~3月に確定申告をしなければなりません。

確定申告後、譲渡所得に応じた税金を納付します。

不動産売却で譲渡所得があったかどうかは、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得=売却価格-(不動産購入時の費用+売却時にかかった費用)
計算して、譲渡所得が黒字だった場合は確定申告と納税が必要です。
また、不動産の売却時には、税金の負担を軽減できる特例があります。

譲渡損失を、他の所得に損益通算できる特例もあるため、いずれの場合も、不動産売却した翌年は確定申告をすることがおすすめです。

不動産売却の流れを押さえてスムーズに売却を成功させよう

この記事では、不動産売却における手続きを以下の7ステップに分けて解説してきました。

  1. 不動産会社に売却相談する
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 購入希望者と条件交渉する
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 決済日に不動産の引き渡しをする
  7. 確定申告する

スムーズに進めば、不動産売却は6ヶ月程度で終えられます。

不動産を半年以内に高く売るためには、不動産会社の選び方が重要です。

不動産一括査定サイトのすまいステップを利用すると、独自の基準で厳選した不動産会社のみに査定依頼を送れます。

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