「不動産売却って、実際にどんなことをするのかな…？」
不動産売却すると一口に言っても、通常6ヶ月程度の期間に様々な手続きをしなければなりません。
この記事では、不動産売却をこれから始める方に向けて、不動産売却の流れの全体像と、それぞれのステップで売主がやるべきことを詳しく・わかりやすく解説します。
不動産売却の注意点を流れに沿って解説！売却時のトラブルを防ごう
不動産売却の流れ【全体像】
不動産売却の流れは、以下の7ステップに分けられます。
また、それぞれのステップにかかる期間は、以下の表の通りです。
| ステップ | かかる期間 |
|---|---|
| ①不動産会社に売却相談する | 1週間～1ヶ月 |
| ②不動産会社と媒介契約を結ぶ | 3ヶ月～6ヶ月 |
| ③売却活動を開始する | |
| ④購入希望者と条件交渉する | |
| ⑤買主と売買契約を結ぶ | |
| ⑥決済日に不動産の引き渡しをする | 1ヶ月～3ヶ月 |
| ⑦確定申告する | – |
以上から分かるように、不動産売却には短くても3ヶ月～6ヶ月ほどの期間がかかります。
不動産を早めに売却したい方は、まずは不動産査定を受けてみましょう。査定時に、売却時期に関する相談もできます。
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次の章からは、不動産売却の流れの各ステップを詳しく解説していきます。
ステップ①不動産会社に売却を相談する
不動産売却は、不動産会社に不動産売却を相談するところからスタートします。
- このステップで売主がやること
- 不動産会社に売却の相談をする
- 不動産会社の査定を受ける
不動産会社に相談するには、以下の2つの方法があります。
| 方法 | おすすめな人 |
|---|---|
| 自分で個別に不動産会社に問い合わせる |
|
| 一括査定サイトから査定依頼する |
|
一括査定サイトを利用した場合、不動産査定の依頼を通じて、不動産会社に相談する機会を得られます。
ご自身で不動産会社に問い合わせした場合も、売却について具体的な計画を相談するために、まずは不動産査定を受けることになります。
不動産査定時には、以下のような書類の貸し出しが求められます。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 不動産の面積や間取り、境界線がわかる書類
- 固定資産税の課税額がわかる書類
- 購入時の契約書類
- マンションの規約や管理費等がわかる書類 など
全ての書類が揃っていなくても査定は受けられるので、足りない書類がある場合には査定の担当者に相談しましょう。
「どんな不動産会社に相談するべきか分からない…」と不安を感じる方は、不動産一括査定サイトの「すまいステップ」の利用がオススメです。
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ステップ②不動産会社と媒介契約を結ぶ
- このステップで売主がやること
- 売却を任せる不動産会社を決める
- 不動産会社と結ぶ契約の種類を決める
不動産の査定額に納得し、「この会社に売却を任せたい」という不動産会社が決まったら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼をした際に、売主と不動産会社が結ぶ契約のことです。
媒介契約には、3つの種類があります。
| ポイント | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社との同時契約 | × | × | 〇 |
| 売主自身で買い主を探せるか | ○ | × | 〇 |
| 契約期間 | 3か月ごとに更新 | 3か月ごとに更新 | 規定なし （通常3ヶ月ごとに更新） |
| レインズへの登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
| 売却活動の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
契約の種類ごとに特徴が異なるので、ご自身の売却プランにあったものを選びましょう。
不動産会社の媒介契約について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
ステップ③売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ不動産の売却活動が開始します。
- このステップで売主がやること
- 売り出し価格を最終決定する
- 購入希望者の内覧の準備をする
- ローンを借入している銀行に連絡する
売却中の不動産の広告や売り込みは、基本的には不動産会社の営業担当者に一任します。
売主がやるべきことは、主に売り出し価格の最終決定と、購入希望者の内覧（内見）の準備と立ち会いです。
内覧（内見）は、不動産に関心を持ってくれた購入希望者に、実際の様子を見学してもらうことです。
ステップ④購入希望者と条件交渉する
購入希望者が不動産を購入する意思を固めたら、不動産会社を通じて「購入の申し込み」が送られてきます。
- このステップで売主がやること
- 買主の希望条件を確認・検討する
不動産の購入の申し込み書面には、購入希望価格や手付金の金額、契約の希望日、引き渡しの希望日といった希望条件が記載されています。
ステップ⑤買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売主・買主・双方の不動産会社の担当者の立ち会いのもとで「売買契約」を結びます。
- このステップで売主がやること
- 売買契約当日までに必要な書類を準備する
- 売買契約書の内容を確認し、署名捺印する
- 不動産会社に仲介手数料の半金を支払う
買主と売買契約を結ぶ当日は、以下の流れで進みます。
売買契約時に必要な書類は、前もって不動産会社が教えてくれます。
参考までに、一般的に売買契約時に必要とされる書類を、以下にご紹介します。
特にチェックすべきポイント
- 売買される不動産の情報に誤りがないか
- 付帯設備表は正しく記入されているか
- 情報開示義務（告知義務）を果たしているか
- 契約不適合責任を負う期間
- 契約が解除になる条件（住宅ローン特約など）
- 契約解除できる期間
また慣例的に、売買契約の締結日に不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。
仲介手数料は不動産会社が請求する金額を自由に設定できますが、法律で仲介手数料率の上限額が決められています。
支払う仲介手数料の上限額は、不動産の売却価格によって変わります。以下の速算式で、金額を算出できます。
ステップ⑥決済日に不動産の引き渡しをする
- このステップで売主がやること
- ローンを借入している銀行に決済日を連絡する
- 決済・引き渡しに必要な書類を揃える
- 居住中の場合は引っ越しを済ませる
- 不動産会社に仲介手数料の残額を支払う
売買契約後、買主のローン本審査を待って「決済日」の日程調整をします。
売却代金でローンを返済する場合は、決済日が決まったら、ローンを借入している銀行に決済日を連絡します。
銀行は決済日に合わせて金利の計算や抵当権抹消の手続きの準備を進めるため、決済日が変更になった場合はその都度連絡が必要です。
決済日に行う手続き
- 売却代金の「残代金」の受領
- 未経過の固定資産税を精算する
- 不動産の名義変更
- 買主への不動産の引き渡し
（鍵や重要書類の引き継ぎ） - 仲介手数料の残額の支払い
不動産の名義変更手続きは、必要書類の提出と、書類への署名捺印で完了します。登記申請の手続きは、委任を受けた司法書士が行います。
決済日の最後に、不動産会社に仲介手数料の残り半額を支払います。
不動産売却における「決済」について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ステップ⑦確定申告する
- このステップで売主がやること
- 不動産売却による譲渡所得を計算する
- 利用できる控除・特例がないかチェックする
- 確定申告書を作成・提出する
- 税金を納付する
不動産を売却して「譲渡所得」があった場合は、翌年の2～3月に確定申告をしなければなりません。
不動産売却で譲渡所得があったかどうかは、以下の計算式で確認できます。
不動産売却で利用できる特例の例
譲渡損失が出た場合でも、要件を満たしていれば他の所得に損益通算できる特例もあるため、いずれの場合でも不動産売却した翌年は確定申告するのがおすすめです。
不動産売却を成功させる査定のコツ
この章では、不動産査定の結果を最大限に活かして売却を成功させるためのコツをご紹介します。
不動産の査定額はあくまでも「売却予想金額」です。中古車などの査定と違って「提示された査定額で売れるとは限らない」のがポイントです。
この章で解説するコツを実践して、精度の高い査定額と信頼できる不動産会社を見極めて、後悔のない不動産売却を目指しましょう。
必要な書類をできる限り揃える
不動産査定時に貸出しを求められる書類をできる限り手元に用意しておきましょう。
たとえば、以下のような書類が必要となります。
| 査定時にあるとよい書類 | 概要 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 不動産の所有者であることを証明するもの。免許証、パスポート、マイナンバーカードなど |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 不動産の登記情報を確認できる書類 |
| 確定測量図、境界確認書、地積測量図、公図、敷地図面など | 土地の位置や境界線、面積がわかる書類（土地・戸建ての場合） |
| 建物図面、見取り図、間取り図など | 住宅の間取りがわかる書類（戸建て・マンションの場合） |
| 建築確認済証、検査済証 | 戸建ての建築基準が法令を遵守していることがわかる書類（戸建ての場合） |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産に毎年化される固定資産税や都市計画税が分かる書類 |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書、パンフレットなど | 不動産の情報がわかる書類。 |
| マンション管理規約や重要事項調査報告書 | 管理組合の規約や維持費・管理費・修繕積立金がわかる書類（マンションの場合） |
「ステップ①不動産会社に売却を相談する」でも説明した通り、必要な書類に欠けがあっても査定は受けられます。不動産の登記情報や面積など、ある程度の情報は不動産会社側でも調べられるからです。
しかし、より精度の高い査定額を算定してもらったり、よりよい売却戦略の提案を受けるために、できる限り書類を揃えておくのがオススメです。
複数の不動産会社の査定を受ける
査定は1社だけで受けるのではなく、複数の不動産会社に申し込みましょう。
なぜなら、1社だけの査定では、提示された査定額が妥当かどうか見極めづらいからです。
不動産査定は、査定する会社や担当者によって査定額に違いが出ることがよくあります。不動産の査定において「どの要素をどれぐらい価格に反映させるか」は、各不動産会社や担当者の経験や力量に左右されるからです。
1社の結果だけでは、提示された査定額が相場より高いのか低いのかわからないため、できれば3社以上の査定を受けることで、不動産の本来のポテンシャルよりも安く売ってしまったり、高すぎる価格で売り出して、結果売れ残ってしまったりするリスクを避けられます。
自分でも相場を調べておく
不動産会社に査定してもらう一方で、自分でも「周辺の不動産の売却相場」を調べてみましょう。
自分で周辺の不動産の売却相場を調べておくと、2つの利点があります。
- 不動産査定を受ける前に相場がわかる
- 不動産会社の査定額と比較できる
不動産の売却相場は、以下のサイトなどで調べられます。
| サイト | 概要 |
|---|---|
| REINS Market Information | 過去に売買されたマンション・戸建ての成約価格を、地域で絞り込んで調べられる |
| すまいステップの匿名簡易査定シミュレーション | 売りたいマンション・戸建て・土地の売却予想価格を匿名で調べられる |
調べた相場は控えておいて、不動産会社の査定結果を聞く際に「なぜ査定額は相場よりも高いのか／安いのか」を尋ねてみましょう。
提示された査定額だけでなく、査定額について根拠のある説明をしてくれるかどうかも、不動産会社が信頼できるかどうかを見極める基準になります。
担当者の説明の仕方や対応をチェックする
全ての査定結果を受け取った後、不動産会社を選ぶ時は査定をしてくれた不動産会社の担当者を基準に選ぶつもりで決めるのがオススメです。
なぜなら不動産売却は、査定から売却完了まで、1人の担当者が専任で行うのが一般的だからです。
査定額の根拠や売却プランの説明に説得力のある担当者は、買主に対する営業トークにも期待できるでしょう。
また、長ければ数ヶ月もの間、密に連携を取り合わなければならないため、担当者の人柄や相性も重要です。
信頼できる不動産会社や担当者を探し、後悔のない取引を目指しましょう。
「すまいステップ」は査定依頼できる不動産会社を、不動産売買の経験と知識が豊富な営業担当者が在籍している企業に厳選しています。
地域での売買実績の高い不動産会社を探すなら、是非すまいステップの一括査定をご利用ください。
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不動産売却の流れを押さえてスムーズに売却を成功させよう
この記事では、不動産売却における手続きを以下の7ステップに分けて解説してきました。
- 不動産会社に売却相談する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 購入希望者と条件交渉する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 決済日に不動産の引き渡しをする
- 確定申告する
スムーズに進めば、不動産売却は6ヶ月程度で終えられます。
不動産を半年以内に高く売るためには、不動産会社の選び方が重要です。
不動産一括査定サイトのすまいステップを利用すると、独自の基準で厳選した不動産会社のみに査定依頼を送れます。
知識・実力ともにトップクラスの担当者に、不動産の査定や売却を依頼できるため、不動産売却を成功させたい方は是非ご利用ください。
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