不動産売却の流れを知るー初めてでも損しない不動産売却のために

不動産はとても高価なため、その売買はライフイベントの一つと言っても過言ではありません。

この記事をご覧になっている方の多くが、不動産の売却は初めての経験なのではないでしょうか。

本記事では、不動産売却を始めて行う方のために、不動産を売却する時の流れやポイント・はじめての不動産売却でも損をしない方法を解説しています。

なお、不動産売却の成功のコツを知りたい方は、これだけでOK!不動産売却を成功させるポイント3つと基礎知識の記事を確認してみて下さい。

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【図解】不動産売却の流れ

不動産の売却は、おおまかにいうと以下のような流れで行われます。

売却の流れ

不動産売却の流れ

売出し前:不動産売却の準備(2~3週間)

売り出し中:不動産の売却活動(2~6ヶ月)

売出し後:不動産の売買契約後(1~3週間)

それぞれのステップごとに、注意すべきことを確認していきましょう。

ステップ(1)査定依頼

不動産売却のファーストステップである査定依頼では、「不動産会社に査定依頼をする」「近隣の相場を調べる」の2つを行う必要があります。

それぞれ確認していきましょう。

不動産会社に査定依頼をする

不動産を売却する際に一番初めにすることは、「不動産会社に不動産査定をしてもらうこと」です。

不動産査定」とは、売りに出すことを検討している不動産を不動産会社に見てもらい、売れる見込みのある金額(査定額)を算出してもらうことを指します。

不動産査定は無料で行えるほか、査定をしたからといって必ず不動産を売却しなければいけないわけではないので、気軽に依頼してみましょう。

なお、同じ不動産でも不動産会社ごとに査定額は全く異なるので査定依頼は複数の不動産会社にするのが一般的です。

ご自身で不動産会社を探すのが手間だと感じる方は、不動産一括査定サービスなどの利用も検討しましょう。

不動産の査定にかかる時間は、机上査定であれば1時間ほど、訪問査定であれば3~7日ほどです。

近隣の相場を調べる

不動産会社から査定額を聞いたら、次に近隣の相場を調べましょう。

この時、不動産会社から言われた近隣の相場を鵜呑みにするのではなく、必ず自分で情報収集をするのが大事です。

不動産会社には、それぞれ「マンション売却に強い」「古い家の売却に強い」など様々な特色があります。

「不動産会社の査定額=その不動産の本来の価値」ではなく、不動産会社の特徴が含まれた上での金額だと心得ましょう。

不動産会社から提示された査定額が妥当かどうか考えるには、実際の売却事例や地価を見るのが最も効果的です。

不動産取引情報提供サイト「REINS(レインズ)」や、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などが相場の判断に役立ちます。

査定額と近隣の相場の両方を知った上で、不動産をいくらで売り出すべきか考えましょう。

事例をもとに不動産会社の査定額よりも高めの金額を提示し、実際に成約になるケースなどもあります。

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不動産売却に必要な書類を用意する

不動産を売却するときには、下記のような書類が必要になります。

なかには再発行に時間がかかるものもあるので、はやめに準備を始めることをおすすめします。

【不動産売却時に必要な書類】

種類書類の説明取得場所
身分証明書免許証など
登記済権利書または登記識別情報物件の登記情報を記したもの・購入時に取得
・再取得は司法書士に依頼する
固定資産税納付書・固定資産税納税通知書固定資産税額を知らせる毎年市役所から送付される
土地測量図面・境界確認書・一戸建てや土地の売却に必要
・該当する土地の測量をした図面
・境界線が未確認の場合に業者に依頼
・書類作成までに3カ月程度かかる
建築確認済証・検査済証・一戸建ての売却に必要
・設計段階で建築基準を満たしているか確認する書類
・購入時に取得
・紛失時は市区町村役場の建築課で再発行
物件購入時の重要事項説明書不動産についての重要事項を記載した書類購入時に取得
物件の図面・設備の仕様書不動産の間取りや設備の仕様を記したもの購入時に取得

不動産売却に必要な書類の取得方法や使用用途などを詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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ステップ(2)媒介契約

査定依頼をし、不動産会社の情報・査定額の情報・相場価格の情報がそろったら、それらをもとに、媒介契約(仲介契約)を結ぶ不動産会社を選びましょう。

媒介契約(仲介契約)」とは、不動産売買の契約成立のための売却活動等などを不動産会社に委託する契約のことです。

後悔のない不動産売却のためには不動産会社と協力して売却活動を行っていくことが不可欠なので、「担当者が信頼できるかどうか」という点に重きをおいて契約を結ぶ不動産会社を選びましょう。

なお、不動産会社の媒介契約は基本的に成約手数料で利益を出すものなので、契約した段階では費用は発生しません。

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不動産会社と締結する媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴があるので、ご自身の状況に最も適した契約を選びましょう。

媒介契約の種類

契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
内容複数の不動産会社へ仲介の依頼をする媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約
自己発見取引×
売却活動の報告頻度×14日に1回7日に1回
買取保証×
レインズへの情報登録義務×
売却にかかる時間長い短い短い

一般的に、「駅近」「築浅」などの需要の高い不動産は一般媒介契約、「立地が悪い」「築古」などの売れにくい条件のある不動産は専任媒介契約を結ぶことが多いです。

ここまでが不動産を売り出す前までの流れになります。

以下では、実際に不動産を売り出したあとの流れを順に解説します。

ステップ(3)売却活動

不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合、「つい売却活動を不動産会社に任せきりにしてしまう」ということはよくあります。

しかし、売り主も売却活動の流れなどをきちんと知っておくことは、不動産売却を成功させる上で非常に重要です。おおまかでよいので、売却活動として何が行われるのかを以下で確認しておきましょう。

具体的には、「不動産の売出し準備」「売り出す不動産の宣伝」が行われます。

不動産の売出し準備

不動産会社と媒介契約を結んだら、まずは実際に不動産を売り出す前の準備に移ります。

準備の内容は、「不動産の清掃」と「不動産のPRポイントの整理」です。

まずは売りに出す不動産を清掃しましょう。リフォームまではする必要がありませんが、余裕があればハウスクリーニングを行っておくと購入希望者に好印象を持たれやすいです。

また、不動産会社から高く売るためのアドバイスなどももらえることが多いので、可能な限り対応しましょう。

不動産の清掃を進めつつ、不動産の購入希望者に向けたPRポイントを整理しておきましょう。

売却準備のあとは実際に不動産が市場に出るので、このときに「ウリ」とするものをリストアップし、不動産会社に共有します。

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売り出す不動産の宣伝

不動産を売りに出す準備が整ったあと、不動産会社は「レインズ」と呼ばれる不動産の取引情報サイトに売却希望の不動産の情報を載せます。

チラシや街頭広告が出るのもこのタイミングです。

レインズの情報や広告をもとに購入検討の問い合わせがあったら、売り主に「問い合わせがありました」と不動産会社から連絡がくるほか、実際に購入検討者が不動産の内見に訪れます。

内覧については次のステップで見ていきましょう。

ステップ(4)内覧の対応

不動産は大きな買い物なので、建物付きの不動産の購入検討者は、内覧をしてしっかり室内まで見極めようとすることがほとんどです。

この内覧での印象が不動産売却が成立するかどうかを大きく左右するので、万全の状態での内覧を目指しましょう。

内覧の対応は、「住みながら不動産を売る場合」と「空き家にして家を売る場合」で異なります。

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住みながら不動産を売る場合の内覧

住みながら不動産を売る場合、内覧の前に必ず家を清掃しておきましょう。特に水回りなどはしっかりと掃除をしてピカピカにしておくと印象が良いです。

また、できるだけ家具は減らし、床に物を置かないことも大切です。モデルルームを作るようなイメージで家を片付けておきましょう。

この時、目立って分かる故障箇所などがあれば修理もしておいてください。

なお、内見の際の案内は不動産会社が代行してくれますが、可能であれば付き添って、不動産のアピールポイントを見学者に直接伝えるのがおすすめです。

空き家にして家を売る場合の内覧

家を空き家にしてから売却活動をする場合は、内覧前にハウスクリーニングをしておくと好印象をもたれやすいです。

一度ハウスクリーニングを行っておけば、よほど長期間での売出しでない限り清掃の必要などはありません。

空き家の内覧の場合は、家具がないので空間が広く見え、住みながらの内覧よりも早く売れやすくなると言われています。

可能であれば、先に転居をしてから不動産を売り出すのがよいでしょう。

以降は、実際に不動産の購入申し込みがあった後の流れを見ていきましょう。

ステップ(5)売買条件の決定

不動産を実際に売却する際の条件を決めるまでの過程は、「購入申し込み・条件交渉」「売買契約の締結・手付金の納入」の2つに分かれます。

購入申込み・条件交渉

売りに出している不動産に購入の申し込みがあった場合、売主の売却希望条件と買主の購入希望条件のすり合わせを行います。

早く売りたいからと言って過度な値下げを行うと後悔につながるので、「最低でもこれ以上の金額で売る」というラインは自分の中で設けておきましょう。

価格交渉・不動産および契約条件に関する重要事項の説明が行われるのはこのタイミングです。

不動産会社を挟んで条件の交渉を行い、双方の合意が形成できた場合に売買契約を締結します。

売買契約の締結・手付金の納入

売買契約締結を締結する際には、手付け金が買い主から支払われます。

手付金には以下のような種類があります。

【不動産売買における手付金の種類】

手付金の種類内容
証約手付売買契約締結の証明として支払う手付金
違約手付売買契約の内容に違反があった場合に没収される手付金
解約手付売買契約の解除の際に用いる手付金

一般的な不動産売買の手付金は、「解約手付」になります。

手付金は、おおよそ売買代金の5%~10%程度と言われています。

不動産会社への仲介手数料は、この時点で半額を支払い、もう半額を物件の引き渡し時に支払うのが通例です。

 

ステップ(6)引き渡し

不動産の売却代金の最終的な決済は買主・売主・不動産会社・司法書士の四者が揃った上で行います。

四者の予定は不動産会社を介して調整されるので、はやめに日時の候補を不動産会社に伝えておきましょう。

なお決済に司法書士が立ち会うのは、所有権の移転登記抵当権の抹消(売却した不動産にローンが残っている場合のみ)も同日に行う必要があるためです。

決済日のスケジュール

決済日当日のスケジュールは、おおまかにいうと以下のようになります。

【決済日当日のスケジュール】

  1. 司法書士への必要書類引き渡し・書類への記名押印
  2. 司法書士による書類確認
  3. 売買代金の残金の清算
  4. 領収書発行
  5. 不動産の鍵等の引き渡し
  6. 司法書士・不動産会社への報酬支払い
  7. 売買代金の振り込まれた口座の記帳

なお、ご覧の通り決済が行われるタイミングが不動産の引き渡しタイミングなので、居住中の不動産を売りに出すときは売却代金の精算が終わるまでに引っ越しをする必要があります。

直前の引っ越しだと不足の事態が行った時に対応できないので、転居の準備ははやめに行いましょう。

なお、「転居先が見つからない」などの理由で決済完了と同時の引き渡しができない場合には、「引き渡し猶予」などを設ける覚書を買主と交わしましょう。

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不動産売却の翌年には確定申告が必要

不動産の売却を行った際には、確定申告が必要です。

通常、不動産の売却を行った年の翌年の2月~3月に確定申告を行います。

なお、不動産の売却によって売却益が発生した場合にはその利益は譲渡所得として所得に含まれるので、譲渡所得の額に対して所得税と住民税がかかります。

売却益が発生していない場合には確定申告の義務はないのですが、確定申告を行っていないと「3000万円の特別控除」「譲渡損失の繰越控除」などの税金の控除措置を受けられません。

確定申告を行って損をすることはないので、いずれの場合でも不動産の売却を行った際には翌年に確定申告をすることをおすすめします。

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失敗しないためには不動産会社が最重要

ここまでで、不動産売却のおおまかな流れや成功のために注意すべきポイントを見てきましたが、不動産売却で最も大切なことは「信頼できる不動産会社を選ぶこと」です。

不動産会社選びの段階で不動産の売却の成功可否はほとんど決まっていると言っても過言ではありません。

ご所有の不動産を最も最適なかたちで売却できる会社を探すために、不動産査定は必ず複数社に依頼しましょう。

すまいステップなら、「宅地建物取引士の資格保有」「不動産売買仲介の営業歴5年以上」「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの高いハードルを超える不動産会社のみを紹介することができます。

査定依頼は完全無料なので、不動産売却を考えている方は一度利用を検討してみて下さい。

 

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記事のおさらい

不動産売却はどのような流れで行われるの?

不動産売却は、以下のような6ステップで行われるのが一般的です。詳しく知りたい方は【図解】不動産売却の流れをご覧ください。

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約
  3. 売却活動
  4. 内覧の対応
  5. 売買条件の決定
  6. 引き渡し

仲介手数料はいつ支払うの?

不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産の売買契約締結時と不動産の引き渡し時に半額ずつ支払うのが通例となっています。詳しくはステップ(5)売買条件の決定をご覧ください。

不動産会社と締結する媒介契約にはどのような種類がある?

不動産会社と締結する媒介契約には以下の3種類があります。詳しく知りたい方はステップ(2)媒介契約をご覧下さい。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

不動産売却に必要な書類は?

不動産売却時に必要になる書類は、以下の7つです。詳しくは不動産の売出し準備をご覧ください。

  • 登記識別情報通知
  • 固定資産税評価証明証
  • 間取り図・土地測量図
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 建築確認済証・検査済証(建物がある場合)
  • 管理規約・使用細則等(マンションの場合)

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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