抵当権とはどのような権利?登録や抹消手続きから費用まで紹介

不動産取引を行う際には、「抵当権」という言葉を耳にすることがあります。言葉自体は知っていても、抵当権とは何か、具体的に理解している人は多くありません。

抵当権は住宅ローンの手続きに関係することが多いため、理解を深めることでローンをスムーズに組みやすくなります。抵当権とはどのようなものなのか、登録から抹消まで理解を深めて、住宅ローンを上手に活用しましょう。

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抵当権ってなに?

まずは抵当権とは何かをしっかりと理解していきましょう。

本章では抵当権とはどのようなものなのか、誰によっていつ行使されるのか、そして抵当権と似た「根抵当権」との違いなどについて詳しく説明していきます。

抵当権とは住宅ローン借入時に金融機関が不動産を担保にする権利

そもそも抵当権とは何かですが、簡単にいえば、住宅ローンを組む際に購入する不動産を担保にする権利を指します。

抵当権は、ローンを組む金融機関が有している権利で、金融機関は該当不動産を担保にすることで、高い金額でもローンを組んでくれます。

つまり抵当権付きの物件は、万が一住宅ローンを返済できなかった場合の人質で、不払いが発生した際には金融機関によって売却され、その価格をローン返済分に充てられると考えましょう。これは民法で定められており、抵当権付きの物件を競売にかけることは、金融機関の正当な権利です。

ただし、金融機関はいつでも競売にかけて抵当権を行使できるわけではなく、あくまで住宅ローンの返済が困難と判断した場合にのみです。

したがって、滞りなくきちんと返済している場合は、突然抵当権が行使されて家を失うということはありません。

また、抵当権は住宅ローンの担保として組まれている権利のため、ローンを完済すると権利は抹消できます。

抵当権は住宅ローンに付随する権利で、ローンの有無によって状態が変わることは覚えておきましょう。

ただし、抵当権は自然に抹消するわけではなく、抵当権抹消手続きを行わなければならないので注意が必要です。

抵当権は誰によっていつ行使される?

前述した通り、抵当権は金融機関が住宅ローンの債務者に対して担保にする権利です。

そのため行使できるのは住宅ローンを貸している金融機関のみが行使出来ます。

金融機関が抵当権を行使できるのは、住宅ローンが3~6ヵ月以上滞納された場合です。

一般的に、住宅ローンの滞納が始まって1~3か月の段階で、督促状が届きます。

この督促状は、これ以上滞納すると分割返済の権利を失いますよ、という警告のようなものです。

この督促状が来てからも滞納をし続けると、期間の利益の喪失という通知が届きます。

この通知が届いた時点で債務者は分割での住宅ローンの返済権利を失い、一括での住宅ローンの返済を求められます。

ここで一括返済が出来ないと判断された場合に、抵当権が行使され競売にかけられる、という流れになります。

抵当権が行使されたらどうなる?

前項でも少し触れましたが、抵当権が行使されると「競売」にかけられます。

競売とは、金融機関が不動産の所有者の許可を得ずに強制的に不動産を売却する事を言います。

競売にかけられると、その不動産は売却に回され競売で落札されたらその代金で残りの住宅ローンを支払う、という形になります。

本来であれば、不動産の所有者の同意なしには不動産の売却は行えないのですが、お金を貸した金融機関については、債務者が住宅ローンを一定期間支払わなかった場合に限り売却が許されます。

競売になってしまうと、そこで売却したお金は返済に充てられる為、売却益はほとんど残らない、むしろ足りずに更に支払わなければならない、という事になりかねません。

その為、抵当権が行使されて競売になってしまうとその後の生活が非常に苦しくなるケースが多いです。

競売を避ける方法は「任意売却」と「リースバック」があります。

これらの方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を確認してみてください。

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根抵当権との違いは?

抵当権について調べていると「根抵当権」言葉を目にする事が多いのではないでしょうか。

根抵当権は、抵当権と同じ意味であると思われがちですが、この2つの意味合いは全く違います。

根抵当権とは「主に企業が資金融資などを受ける際に活用するもの」で、不動産の価値を算出して、それを担保に貸し出せる額の上限を決め、その範囲内で何度でも貸し借りが出来るといった内容のものです。

抵当権との違いは、借りた金額がゼロになっても、そこからまた新たに借りる可能性があるため、根抵当権が消滅するのは本人が申し出た時のみという事になります。

また、この根抵当権は、何度も貸し借りをする事を前提としているので、借りる度に登記などをする必要がありません。

その為、仕組みとしては非常に使い勝手が良いものとなっています。

ただし、前述した通り根抵当権は企業が利用するのがメインで、一般の消費者が利用する事はほとんどないので、抵当権とは別物であるという事さえ認識しておけば問題はないでしょう。

抵当権を設定される方法

そもそも、どのようなときに抵当権が設定されるのかですが、ケースとしては次の2つが挙げられます。

  • 住宅ローンで借入するとき
  • 住宅ローンの借り換えをするとき

抵当権は、金融機関が住宅ローンの担保として不動産にかける権利のため、当然住宅ローンの借入時に設定されます。また、住み替えなどで借り換えが起きる場合も、抵当権が設定されると考えましょう。

抵当権の設定は、それぞれ金融機関が指定する司法書士が行うことが基本で、自分で行うことはありません。借り換えの際には、借り換え先の金融機関が司法書士を指定して、抵当権を設定します。

抵当権設定に必要な書類

不動産にかける権利である抵当権は、設定するための手続きが必要で、その際にいくつかの書類を用意しなければなりません。

  • 印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記原因証明情報または抵当権設定契約証書
  • 金融機関の資格証明書(3カ月以内のもの)
  • 委任状
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 住宅用家屋証明書

必要な書類は多数ありますが、自分で用意するのは、基本的には印鑑登録証明書のみであることが多いです。その他の書類は、司法書士が用意することが一般的でしょう。

ただし、金融機関ごとに手続きの進め方の細部は異なるため、別途自分で書類を用意しなければならないこともあります。利用先によって変わる部分もあるため、手続き時には何が必要かを確認しておかなければなりません。

抵当権設定にかかる費用

抵当権は無料で設定できるわけではなく、設定時には次のような費用がかかります。

項目費用
登録免許税借入額×0.4%
(減税対象の要件を満たす住宅用家屋の場合は税率が変わる)
収入印紙代住宅ローンの借入額に応じた印紙税額
登記事項証明書の発行手数料1通600円
印鑑登録証明書の発行手数料1通450円(目安)
司法書士報酬費用5万円~7万円程度+登記に係る実費等

登録免許税は不動産登記を行う際にかかる税金で、物件によっては軽減税率が適用される場合があります。新築と中古住宅の両方に軽減措置があるため、抵当権設定時に減税対象になるかどうかを、司法書士に確認しておくとよいでしょう。

収入印紙代は住宅ローンの金額によって変動し、金額が上がるにつれて印紙代も増加します。ただし、2020年の3月31日までの取引だと軽減税率が適用され、費用は若干安いです。金額ごとに異なりますが、例えば1,000万円を超え5,000万円以下の取引なら10,000円、5,000万円を超え1億円以下の取引なら30,000円が、軽減税率適用時の収入印紙代です。

証明書類の発行手数料は合わせて1,000円前後で、印鑑登録証明書は自治体によって手数料が若干変動することもあります。司法書士の報酬費用は、依頼先や組むローンの金額によって異なりますが、50,000~70,000円程度が相場と考えましょう。あとは登記登録にかかった諸経費を加算して、最終的な請求金額が決定します。

抵当権の設定が済んだら書類が送付される

司法書士に抵当権の設定を依頼して必要な書類を提出したあとは、後日書類が送付されます。司法書士より「登録識別情報(権利証)」が送付されてきたら、抵当権の設定は完了したことになります。

登録識別情報は重要な書類であるため、紛失したり間違って廃棄したりしないように、大切に保管しましょう。また、書類の内容が間違っていないか確認し、疑問点がある場合は、速やかに司法書士に申し出る必要があります。

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抵当権付きの不動産は売却や相続は可能?

抵当権がついている状態の不動産は、売却や相続が可能なのか、気になる人もいるのではないかと思います。

結論からお伝えすると、抵当権がついている状態でも不動産の売却や相続は可能です。

ただし、いくつか注意が必要になってきます。

本章では、売却、相続のそれぞれの場合にわけて説明していきます。

抵当権付きの不動産売却は難しい

まずは売買についてです。前述した通り、抵当権付きの不動産の売却は理屈上は可能です。

しかし、基本的には抵当権がついている不動産は買い手が見つかりません

抵当権がついている不動産とは、住宅ローンを完済しきっていない不動産という認識になります。

その住宅ローンを完済する責任は売り主にありますが、その責任が全うされなかった場合に差し押さえられる権利は売却されている不動産についています。

そうなると、もし売買契約が成立し、不動産の所有権が買主に移ったとしても、売り主が残りの住宅ローンの返済を滞った場合、所有者が誰かに関わらずその不動産は差し押さえられてしまいます。

このようなリスクがある状態では、誰もその不動産を購入しようとは思いません。

その為、不動産を売り出す際には抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権付き不動産相続は放棄も可能

次に相続についてです。

抵当権がついている不動産は相続をする事が可能です。

ただし、抵当権がついているという事は借金が残っている状態の財産なので、その借金は相続を受けた人が返していく事になります。

また、抵当権がついている場合でも、相続をする事に変わりはないので相続税は通常の不動産と同様に課税されます。

ただし、抵当権付きの不動産の場合、借金分はマイナスの財産としてみなされるため、その分を相続した財産の総額から差し引かれた額で相続税は計算されます。

その為、通常より課税される相続税は少なくなります。

該当する不動産以外にも相続する財産がある場合、残っている住宅ローンが少ない場合、借金があってもその不動産を活用したい場合については抵当権付きの不動産でも相続をする選択もあります。

しかし、多額の住宅ローンが残っている状態でほかに相続をする財産がない場合は、借金が増えてしまうだけになってしまう可能性もあります。

そうした場合は、相続を放棄する事も可能です。

ただし、一般的には住宅ローンを借りる際、団体信用生命保険に加入している人が多く、保険に加入している場合は借主が死亡すると保険金でローンが完済されるため、遺族に借金が残らないケースもあります。

その為、親が保険に入っていたのかどうかを調べ、自分に借金が残るのかどうかをまずは確認したうえで相続をするかの判断をすると良いでしょう。

抵当権の抹消について

住宅ローンの借入や、借り換えを行う際に設定される抵当権は、抹消することもできます。設定の手続きは、司法書士が行うことが基本ですが、抹消手続きは自分で行うこともできるため、内容を覚えておくことが大切です。もちろん、手続きが煩雑で難しいと感じるなら、司法書士に依頼して抹消してもらうこともできます。

抵当権の抹消とは

抵当権の抹消は、文字通り不動産に設定された抵当権、つまり金融機関が住宅ローンの担保として持っている権利を抹消することを指します。

抵当権の抹消は「抵当権抹消登記」や、単に「抹消登記」と呼ばれることもあり、登記登録のひとつです。登記に関する手続きは法務局で行い、抵当権抹消登記も同じく法務局にて行います。

どのようなときに抵当権を抹消できるのか、あるいは抹消が必要なのかですが、主なケースは次の3つです。

  • 住宅ローン完済時
  • 住宅ローンの借り換え時
  • 不動産を任意売却する場合

不動産の担保としてかけられている抵当権は、住宅ローンを完済すると効力を失います。しかし、抵当権が実行されなくなるだけで権利自体は付随したままのため、完済後に登記手続きをしなければ、抵当権は抹消されたことにはなりません。

住宅ローンの借り換えの際には、古い抵当権を抹消して、新たに借り換え先で抵当権の設定を行います。借り換えでは抵当権の設定が必要なため、司法書士が一貫して行うことが基本です。

競売にかけられて手放すのではなく、任意売却の際も抵当権の抹消が必要です。任意売却なら、売却価格で住宅ローンに充当するか、それでも足りない分は自己資金で補填します。売却時に完済できなかったとしても、担保となる不動産自体は手放したことになるため、抵当権は効力を失って抹消が可能になります。

抵当権を抹消しなかった場合のリスク

抵当権を抹消するためには手続きが必要で、これを面倒に感じて放置してしまう人は少なくありません。しかし、抵当権を抹消しないと、次の3つのリスクが発生します。

  • 不動産の買い手が見つかりにくくなる
  • 新たに住宅ローン組むことができなくなる
  • 将来的に手続きが煩雑になる

住宅ローンを完済して抵当権が行使されなくなった場合でも、登記上は抵当権が設定されたままです。抵当権付きの物件は、買い手からすると印象が悪い場合も多く、購入を敬遠されることもあります。したがって、ネガティブな情報を与えたくなければ、完済後は速やかに抵当権を抹消して、登記情報をクリーンにしておいたほうがスムーズに売却しやすいでしょう。

また、抵当権は住宅ローンに付随する権利で、これが残っていると多重ローンと考えられ、新しくローンを組む際に審査で不利になる場合があります。加えて、抵当権を放置すると、利用している金融機関の称号が変わったり、不動産がある地域の吸収合併や名称変更などが起こったりして、手続きが面倒になることもあるでしょう。

このように、放置することにメリットはないため、抹消可能になった時点で速やかに抹消登記を行うことが大切です。

抵当権抹消の手続きの手順

抵当権の設定と違い、抹消手続きは司法書士に依頼するだけでなく、自分でも行えます。それぞれで手順が異なるため、両方のやり方を把握しておきましょう。また、抹消手続きは準備で1週間、申請後の審査や調査などで1週間の、計2週間程度かかることが多いです。

自分で手続きを行う場合

自分で行う場合は、次の手順で進めていきます。

  • 必要書類を準備
  • 管轄する法務局を確認
  • 抵当権抹消登記申請書を作成
  • 法務局に申請
  • 登記完了書類の受領

金融機関が発行する書類もいくつかあるため、住宅ローン完済後に必要書類を送ってもらうように、あらかじめ依頼しておきましょう。手続きは法務局で行いますが、不動産の所在地によって管轄が異なるため、ホームページで確認しておく必要があります。

法務局のホームページでは、抵当権抹消登記の申請書がダウンロードできるため、これを印刷して作成しておきましょう。あとは管轄の法務局で必要書類を提出し、抹消登記の申請を行います。その後、審査や調査を行い、登録完了証が発行されて手続きは完了です。

申請時の書類は原本でなければなりませんが、それぞれ写しを用意して「原本に相違ありません」と記載して署名捺印を行うことで、手続き終了後に原本を返還してもらえます。登録完了証は窓口での受け取りだけでなく、郵送での受領も可能です。

参考:管轄のご案内
参考:不動産登記の申請書様式

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司法書士・家族に手続きを依頼する場合

司法書士に依頼する場合は、指定された書類を渡して、手続きが完了するのを待ちましょう。基本的には自分で行う場合と同じ書類を用意しますが、中には司法書士が準備してくれるものもあるため、用意する種類は少なくなります。

ただし、司法書士に依頼するためには委任状が必要なため、作成方法を教えてもらいながら準備しておきましょう。また委任状は、家族に抹消手続きを代行してもらう際にも必要です。家族が代行する場合は、委任状に加えて本人確認書類など別途必要書類が増えるため、注意しなければなりません。

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抵当権付きの物件は、抹消手続きを行えるようになった時点で、素早く抹消登記を行うことが大切です。抵当権をいつまでも残していると売買で不利になったり、相続時の手続きが煩雑になったりします。

抵当権をつけっぱなしにするメリットはないため、住宅ローン完済後は素早く手続きを行い、登記情報をクリーンにしておきましょう。


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