不動産売却の際の決済の流れを知ろう|準備が必要な書類とは

所有していたマンションや住宅の売却の目途が立ち、ようやく決済を迎えるに当たって、決済から引き渡しまでは一体どのような流れになっているのでしょうか。

また、決済の場所や準備しておかなければならない書類について事前に知っておくと、当日までに慌てることなく過ごすことができることでしょう。
万が一、決済日に必要書類や準備物に不備があった場合、同席する買主や不動産業者からの信頼を失うだけでなく、手続きがスムーズに進めることができず、トラブルに発展する可能性もあります。
ここでは、決済から引き渡しをスムーズに進めるために、一般的な流れと決済に必要な書類などを順に解説していきます。

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決済から引き渡しまでのおおまかな流れ

マンションや住宅などの不動産の決済は、売主と買主が売買契約を締結してからおよそ1カ月の間に行われるのが一般的です。また、決済から引き渡しは、同日に行われ、およそ1時間半から2時間程度で終了します。ここでは、決済から引き渡しまでのおおまかな流れを順に解説していきます。

決済から引き渡しまでの流れ

不動産の決済から引き渡しまでに必要な項目は、以下の通りです。
本人確認/書類を確認/買主がローン融資手続き/税金の清算/売主が領収書発行/仲介手数料を不動産業者へ支払う/司法書士を雇っていたら報酬を払う/売主のローン返済/抵当権抹消手続き/重要事項の説明書と鍵の引き渡し
このように、不動産の決済から引き渡しまでに必要な項目は多く、必要な書類や手続きもさまざまです。

決済から売主が領収書発行するまで

不動産の決済から引き渡しまでに関わる手続きが多いため、先ずは、決済から売主が領収書発行するまでの流れを見ていきましょう。

本人確認
書類を確認
買主がローン手続き
税金の清算
売主が領収書発行

本人確認

決済当日は、売買を仲介している売主、買主、不動産業者の三者が揃うことはもちろんのこと、立会人が必要となります。なお、売買する物件に抵当権が付いている場合は、金融機関の担当者、登記の移転手続きを依頼する場合は、司法書士を交えることもあります。
先ずは、運転免許や健康保険証などを提示して、三者それぞれの本人確認を行います。

書類を確認

決済に必要な書類は、運転免許証や健康保険証などの本人を確認するための書類だけでなく、物件に関する重要事項説明書や印鑑登録証明書などさまざまです。三者が揃ったところで、決済に必要な書類を順に確認していきます。なお、必要書類についての詳細は、次の章で解説していきます。

買主がローン融資手続き

買主が住宅ローンを組んで決済を行う場合、売主、買主、不動産業者、司法書士の四者が揃うことになります。この場合、買主が住宅ローンの手続きをしている金融機関で決済を行うのが一般的です。
ここで買主が住宅ローンの申し込みを行い、出金された後に残金が売主に支払われます。

税金の清算

売却金額の支払いが終了すると、税金やマンションの管理費や修繕費など、所有者が変更することによる支払いの変更が難しい費用の清算を行います。なお、税金には、その年の1月1日時点で所有している人が支払う必要がある固定資産税や都市計画税があります。
しかし、これらの費用は、売主が前払いで支払いしているため、買主と後々トラブルに発展するケースもあるので、慎重に話し合う必要があります。

売主が領収書発行

売主が、売主名義で買主へ領収書を発行します。しかし、金額が大きいだけに、その金額に応じた印紙代や印紙税が発生するため、領収書を発行することは稀なケースです。
なお、不動産の売買は、銀行振り込みで行う場合が多く、銀行口座に金額や内訳が印字されることによって領収書を発行するケースが少なくなっていると考えられています。

仲介手数料を不動産者へ支払う手続きから引き渡しまで

次に、仲介手数料を不動産者へ支払う手続きから引き渡しまでを順に見ていきましょう。

仲介手数料の支払い
司法書士への報酬
売主のローン返済
抵当権抹消手続き
書類と鍵の引き渡し

仲介手数料を不動産業者へ支払う

不動産の媒介契約によって売買が成立した場合、売主と買主は、不動産業者に仲介手数料を支払います。この支払い義務は、売買契約が成立した時点で発生しており、仲介手数料は、「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算で算出されます。なお、この際の売買価格は税抜きで計算されます。

司法書士を雇っていたら報酬を払う

抵当権に関する手続きによって司法書士が決済に同席する場合、買主に司法書士を指定する権利があります。そのため、売主が指定した司法書士でない場合にも、報酬の支払いの義務が発生します。この他にも、不動産の登録免許税の支払いが必要です。
司法書士が関わる手続きは、買主や売主の住宅ローンの利用時に抵当権を抹消する手続きや、抵当権を設定する手続きに加え、不動産の所有権の移転などがあります。なお、これらの手続きを終了後、司法書士は法務局に書類を提出に行く必要があるため、午前中から決済を始めることがほとんどです。

売主のローン返済

売主に住宅ローンが残っている場合は、決済によって支払われた代金から残金の返済を行います。決済時に住宅ローンに残金がある場合は、抵当権を抹消する手続きを行えないため、事前に住宅ローンの残高や手数料などを確認しておくようにしましょう。

抵当権抹消手続き

売主の住宅ローンが完済すると、司法書士が同席して不動産の抵当権を抹消する手続きを行います。しかし、抵当権を抹消する手続きを同時にしたいと考えていても、住宅ローンが完済していない場合は抵当権を抹消することができないので注意が必要です。
そのため、決済と同時に抵当権の抹消手続きを完了させるには、事前にローンの残高を確認し、当日までに返済の目途を立てておくことをおすすめします。

重要事項の説明書と鍵の引き渡し

支払いや手続きが完了すると、重要事項説明書や鍵の引き渡しに移ります。マンションの場合、物件の設備に関する取扱説明書や管理組合関係書類を買主に引き渡します。また、物件の引き渡しをする際には、事前にマンションの管理会社に連絡をするようにしましょう。

・必要書類を揃える
・税金の清算
・仲介手数料の支払い
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決済当日に持って行く売主側の必要書類

決済当日は、本人確認の際に必要な運転免許証や健康保険証だけでなく、物件に関する重要事項説明書などがあります。ここでは、売主側が決済当日に持っていく必要のある書類について順に解説していきます。

売主側の必要書類

売主側が、決済当日に持っていく必要書類は以下の通りです。
権利書/印鑑登録証明書/運転免許証や健康保険証/公課証明や評価証明/物件に関する取扱説明書/管理組合関係書類 など
このうち、運転免許証や健康保険証は本人確認の際に身分を証明する書類、公課証明や評価証明は物件の評価を証明する書類、物件に関する取扱説明書や管理組合関係書類は買主に渡す書類となります。また、売却する物件の形態によって、必要書類が異なる場合もあるため、どの書類が必要かを不動産業者に事前に確認するようにしましょう。
さらに、これらの必要書類の他に、エコキュートなどの設備に関するメーカーの保証書やパンフレットなども揃えておくことをおすすめします。

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書類以外に必要なもの

決済時には、必要な書類の他に必要な準備物もあります。手続きに必要な実印や物件の鍵など、書類以外に必要なものに関しても、不動産業者に事前に確認すると良いでしょう。

・本人確認
・物件の評価
・実印や鍵

決済の場所は どこで行うのか

不動産の売買に関する決済が、どこで行われるのか気になっている人も多いのではないでしょうか。決済が行われる場所は、現金か住宅ローンを組むのかという決済方法によって異なります。ここでは、決済が行われる場所について順に解説していきます。

買主が住宅ローンを組む場合

買主が住宅ローンを組む場合、借り入れをする銀行などの金融機関で決済が行われます。その理由は、決済と同時にローンの手続きや決済などがスムーズに行えることが挙げられます。

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売主が住宅ローンを組む場合

売主が住宅ローンを組んでいる場合も、一般的には買主が借り入れをする銀行などの金融機関で決済が行われることがほとんどです。売主は、決済が完了すると、住宅ローンの残金を返済する必要があります。

現金で決済する場合

現金で決済する場合、受け取った金額をすぐに振り込むことができる銀行などの金融機関や仲介している不動産業者の事務所内で行われることがほとんどです。しかし、基本的にはホテルのロビーなど、手続きができる場所であればどこでも良いのが現状です。

・支払方法で異なる
・金融機関
・どこでもOK

決済の時 注意すべき事とは

不動産の売買に関する決済は、投資用の不動産を数多く所有している場合を除いて滅多にあることではないため、注意点を確認しておくと良いでしょう。ここでは、決済時に注意すべきポイントを順に解説していきます。

決済方法を確認しておく

住宅やマンションなどの不動産における決済は、銀行振り込みか現金のどちらかで行われるのが一般的です。しかし、銀行などの金融機関が多忙の場合や、売主と買主が利用する銀行が異なる場合、着金確認に時間を要するケースもあり、売主側で確認するように指示されるケースもあります。
そのため、手続きをスムーズに進めることやトラブルを回避するために、現金での支払いを選択する人も多いのが現状です。

振り込み手数料の負担を確認しておく

銀行振り込みを選択した場合、当然ながら金額に応じた振り込み手数料が発生してしまいます。基本的には、振り込みを希望した方が負担するのが妥当だと考えられていますが、トラブル回避のために事前に確認しておくことをおすすめします。
買主には、支払いの義務は発生しますが、振り込みする義務はないため、振り込み手数料の負担を売主側に持ちかけられた場合は、振り込みではなく現金での支払いを選択すると良いでしょう。

鍵の状態を万全にしておく

マンションの場合、自室の鍵だけでなく機械式駐車場の鍵など、設備ごとに数種類の鍵が存在することがあります。このような場合、最初に備え付けられていた鍵の種類と本数を揃えておくようにしましょう。
一般的に、防犯目的などで引き渡し後に買主が錠を交換することが多いですが、紛失したものがあれば、買主が費用を負担して万全な状態で引き渡すことが人としての礼儀だと言えるでしょう。

不動産売却の相談ならすまいステップ

複数の不動産業者に一括査定を依頼できる「すまいステップ」では、査定の依頼だけでなく、売却に関する相談に応じてくれます。すまいステップと提携している不動産業者は、全国各地の1,600社以上で悪徳業者を排除しておりますので、優良業者だけが参加しているという特徴があります。
今後、住宅やマンションの売却を検討しており、決済に関する相談を希望する場合は、インターネットを使ってすまいステップにアクセスしてみましょう。

・決済方法
・振り込み手数料
・鍵の状態を確認

決済をスムーズに行うために業者との打ち合わせは入念に行おう

住宅やマンションの決済は、できるだけトラブルを回避してスムーズに進めたいと考える人が多いのではないでしょうか。一度トラブルが発生すると、手続きが滞り、売買契約自体が白紙になりかねません。
また、住宅やマンションの売買をスムーズに行うには、流れや項目を事前に自分でリサーチしておくことも大事です。しかし、信頼できる不動産業者が仲介してくれているのであれば、打ち合わせも入念に行えるだけでなく、気になったことをすぐに相談することができます。

不動産売却の相談なら信頼出来る業者を探せるすまいステップを利用しよう

住宅やマンションの売却は、できるだけ高く売却したいと考える人や、できるだけ早く手放したいと考える人など、人によってさまざまです。また、早く売却したいがために買主の要望全てに応じていると、決済時の振り込み手数料を負担してしまうなど、マイナスポイントになってしまう可能性もあります。
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