「いざ住み始めてみたら雨漏りがすごかった」
「内見の時はきずかなっかたけど、隣の部屋からひどい悪臭が…！」
こうした物件購入後に見つかった欠陥を瑕疵（かし）と呼びます。
物件を売る側はそれらを告知する必要があるのですが、故意ではない単なる見落としでそのまま売買してしまうこともあります。
今回は瑕疵に対する保証。売主を守る瑕疵保証（かしほしょう）を解説します。
瑕疵保証とは
瑕疵保証とは、引き渡しが完了した物件に売主から知らされていなかった欠陥（瑕疵）が見つかった場合の補修費用を保証してくれる仕組みです。
不動産の売買において、売主は買主に対して瑕疵担保責任という瑕疵に対する責任を負っていますが、瑕疵保証により一定の損害を第三者（保証会社）に負担してもらえるようになります。
売主が瑕疵保証に入っていることで損害賠償を免れるだけでなく、買主も損害賠償を請求できる期間が長くなるメリットがあります。
それでは実際どのようなものを瑕疵とすることができるのでしょうか。
大きくいって土地や建物にある何らかの欠陥を瑕疵といいますが、それらは次の4つの種類に分けられています。
瑕疵担保責任は民放改正により、契約不適合責任になりました。
契約書には書かれていなかった雨漏りやシロアリ、土壌汚染や事故物件などに対し買主は、補修費用の請求や代物請求、損害賠償や契約解除を求めることができます。
物理的瑕疵
物理的瑕疵はその名の通り物理的なもの。
例えば、シロアリ・雨漏り・地盤沈下・土壌汚染など、目に見える欠陥です。
素人の判断だとなかなか気づけないこともあります。
売主は売りに出す前には専門の業者に見てもらうことが大切ですし、買主もそのあたりの情報を売主にしっかり確認しておきましょう。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、周辺の環境によって生じるものです。
環境による要因は人によって感じ方がそれぞれのため判断が難しくなっています。
例えば、悪臭・騒音、周囲の嫌悪施設（工場や暴力団事務所）などが環境的瑕疵に含まれる可能性があります。
ある意味でご近所トラブル、迷惑隣人による被害とも言えますね。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、事故や事件、自殺など心理的なストレスにかかわる瑕疵を表します。
いわゆる事故物件と呼ばれているものです。
そういった事情を告知せずに引き渡してしまうと、後々損害賠償を請求されることもあり得ます。
売却物件の場合、心理的瑕疵の告知義務は5～6年ほどといわれています。
それ以上経過している物件は事故物件ではなく、普通の物件として販売されているのですね…。
法的瑕疵
法的瑕疵は、法律によって不動産の自由な使用が制限されるものです。
・都市計画法
・建築基準法
・消防法
などの法律に違反した物件を買ってしまうと、その後に建て替えや建築ができなかったり、住宅ローンが下りなかったりします。
事前に不動産に瑕疵がないかどうかしっかりと確認しておきましょう。
売主はこれらの瑕疵がないように注意を払って売却を進めていく必要があります。
心配なことは、すぐに不動産会社に聞いてみましょう。
実際に査定を依頼し、親身になって相談に乗ってくれる信頼のおける不動産会社を選びましょう。
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査定について基礎的な情報を知りたい方は家査定の記事もご覧ください。
新築と中古で違う保証期間
瑕疵保証は新築と中古で保証内容が変わります。
新築を購入した場合の瑕疵保証
住宅の品質確保の促進等に関する法律（以降、品確法と呼ぶ）第95条では、ハウスメーカーなどの住宅施工会社は、新築住宅の引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負う義務を定義しています。
この保証は、あくまでも基本構造部の欠陥。例えば雨漏りなどに限定されています。
さらに、宅地建物取引業法第40条で売主に対して瑕疵担保責任の義務が定義されています。
こちらは住宅の引き渡しから2年間、住宅全体の瑕疵を保証する内容になっています。
| 保証内容 | 保証期間 | |
|---|---|---|
| 品確法95条 | 住宅の基本構造部にの瑕疵を保証 | 引き渡しから10年間 |
| 宅地建物取引業法第40条 | 住宅全体の瑕疵を保証 | 引き渡しから2年間 |
中古住宅を購入した場合の瑕疵保証
中古住宅の場合、新築同様の条件だと経年劣化の点から売主があまりにも不利になってしまいます。
そのため中古住宅の場合は保証期間が短く、売主が個人の場合と不動産会社の場合でまた保証期間が分かれます。
そもそも新築住宅に適用されている品確法の対象外なのです。
売主が不動産会社の場合
不動産会社が売り主の場合、最低2年が保証期間となります。
前述した宅地建物取引業法によるものです。
売主が個人の場合
売主が個人の場合は、一般的に3ヶ月を保証期間とすることが多いです。
ここは契約の内容次第で変わるので注意が必要です。
それに加え、買主ができる要求は修復費用の請求のみになります。
契約自体の解除ができないことを覚えておきましょう。
瑕疵保険について
瑕疵保険は、物件の品質を確保する検査と瑕疵が見つかった場合の瑕疵保証をセットにした保険です。
保証を適用するには、検査事業者による物件の検査で保険会社が求める品質水準を満たす必要があります。
ただ、万が一品質水準を満たしていなかった場合でも、補修を行いない品質を満たせば適用することができます。
もともと新築物件のみで展開されていた保険でしたが、今では中古住宅の売買、個人間の中古住宅の売買でも利用できるようになっています。
買主の注意点
あなたが不動産を購入する側の人であったら、保証の期間をしっかりと把握しましょう。
保険に加入していることや、ちゃんと検査事業者による検査が行われていることを契約前にしっかり確認しておくと今後がずっと安心です。
売主の注意点
瑕疵保険の被保険者は検査事業者になることを覚えておきましょう。
要するに、保険に加入するのは検査事業者なわけです。
あなたが今後のリスク回避として保険の加入を望むなら、検査事業者にその旨を伝えましょう。
その後、物件の検査が実施され品質を満たしていれば保険に加入し保証が付きます。
万が一被保険者の検査事業者が破綻していた場合は、保険事業者から直接保証されるようになっています。
売却の詳しい内容は以下の記事で紹介しています。瑕疵保険についても触れているのでぜひご覧ください。
