土地の売却をしたら必要となる登記について基礎知識と手続き

土地売却における登記について解説します。

この記事でわかること

登記内容

登記にかかる費用

登記費用を抑える方法

「土地売却時にはどんな登記をしないといけないの？」

「登記にかかる費用ってどれくらい？」

土地売却後の登記でこのような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、土地売却における登記方法や登記費用について詳しく解説します。

土地取引に関する基礎知識の一つとして理解を深めておきましょう。

土地の売却時に必要になる登記の内容

土地の売却を行う際は、買主に引き渡しをするまでに揃えなければならない書類や、手続きがあります。どんな理由であれ、契約書に記載されている引き渡し日に予定通り引き渡しできないことは契約違反となるので、余裕をもったスケジュールを組むことが大切です。

所有権の移転登記

土地を売買すると売主から買主に所有権が移行する手続きが必要になります。所有権の移転登記に関しては、不動産会社や司法書士が行ってくれるので、しっかりと確認するようにしましょう。
所有権の移転登記では、売主の印鑑証明書が必要になります。この証明書は3カ月以内に発行されたものでなければならないので、取得するタイミングに気を付けましょう。

抵当権の抹消登記

売却する土地に抵当権が設定されている場合は、抹消する手続きが必要です。ローンを返済中の場合、抵当権抹消のために完済する必要はなく、金融機関に残債額の確認をすることが必要です。
また、ローンを完済している場合でも、抵当権抹消手続きをしなければならなので忘れないように行いましょう。抵当権の抹消を行わないと、買主に減額交渉されたり、なかなか買主が見つからないこともあるのできちんと手続きすることが大切です。

所有権移転登記の期日を守る

契約書に記載されている引き渡し日の期日を守ることは重要です。もし手続きの不備などで予定日に引き渡しができないとなると、契約違反となり違約金が発生することもあるので、余裕をもったスケジュールで全ての手続きを進めるようにしましょう。
引き渡し日までに引っ越しを済ませることは当然のことです。ガスや水道、電気などのライフラインの精算についても、不動産会社に相談しながら、引き渡し日に間に合うよう調整してください。

相続の場合は住所変更や氏名変更が必要

相続して得た土地に関して、登記記録の内容と事実が異なることが考えられます。つまり、土地の所有者がいまだ相続前の内容になっており、自分所有の土地となっていないケースがあります。その場合、所有権移転登記の手続きが行えなくなります。
まずは、登記内容を確認し、相続前の内容になっており所有者の住所や氏名が異なっている場合は、変更する手続きを行う必要があります。これらの手続きには時間と手間がかかる可能性があるので、相続したときに名義人を変更しておくなど、売却時に手間がかからないよう工夫するようにしましょう。

土地売却には、さまざまな手続きや書類の準備が必要です。煩雑なものも多く、不動産会社や司法書士に任せられる部分と自分で行うことができる部分があるので、きちんと整理して理解しておくことが不備をなくすことにつながります。

売買契約の締結から登記完了

売買が成立すると売買契約書を交わします。これには、売買価格のほかにもさまざまな条件が記載されているので、きちんと確認することが後のトラブル回避につながります。
売主は土地を買主に渡し、残りの代金を受け取るため、買主は残りの代金を支払い土地を得るためにそれぞれが必要な書類を持ち寄り、司法書士が不備がないか確認します。司法書士が銀行に連絡することで、買主のローン実行、売主側の抵当権抹消を行い、取引が終了となり法務局へ登記申請をすることができます。
登記完了は、登記申請日から10日ほど経過したころに買主の手元に届く通知書をもって手続き完了を示します。

登記申請に準備が必要な売主側の書類

司法書士や不動産会社から事前に必要書類の準備を伝えられるので、引き渡し日にスムーズにできるよう、事前の準備をしておく必要があります。

登記済証（権利証）または登記識別情報通知

平成18年以前に登記した土地であれば登記済証（権利証）、それ以降に登記した土地に関しては登記識別情報通知を準備します。これは所有者である証明になる書類になります。
紛失してしまっている場合は、司法書士による本人確認制度や事前通知制度を利用することで代用できます。これは司法書士によって事前に土地の取得経緯などを記載した本人確認情報という書類を作成してもらい法務局に提出することで、登録済証などの代わりとすることができるのです。

なお、紛失してしまった場合の対処法は以下の記事で詳しく解説しています。

土地の権利書を紛失したらどうなる？権利書を紛失した時にすべきこと

印鑑証明書

印鑑証明所は発行から3カ月以内のものが有効なので、取得するタイミングに注意が必要です。登記に記載されている住所と印鑑証明所に記載されている住所や氏名が異なる場合は、まずは変更の手続きをする必要があります。
登記の内容を変更する場合は、戸籍謄本や住民票を準備する必要があるのでスムーズに手続きできるようきちんと準備するようにしましょう。

評価証明書

土地に対する固定資産評価書のことを指し、この評価書をもとに算出された登録免許税を納付する必要があります。事前に評価額を確認することができるので、登記費用として必要な予算を考える際に参考にするとよいでしょう。
評価証明書は、4月1日以降評価額が変わります。決済日と年度が異なるものは使用できないので、年度をまたいで売却をする際には注意が必要です。

抵当権の抹消書面

ローンを組んで所有する土地を購入していた場合、土地には抵当権が付いている場合があります。その場合は、抵当権を抹消する手続きが必要になります。所有権の移転登記をする前に行う手続きになるので注意しましょう。
抵当権の抹消手続きが完了できていないと、所有している土地の売却ができない可能性もあるので、ローンの完済や残債がある場合に関わらず、抹消する手続きを行う必要があります。

登記申請に準備が必要な買主側の書類

土地を購入する買主にも、用意すべき書類がたくさんあります。市区町村役場などで事前にきちんと取得して準備するようにしましょう。

住民票

買主の正確な住所を証明するために必要です。引っ越しなどで住民票の移行が完了していない場合は、現住所の証明をするためにも転居届けを提出し、新たな住民票を取得しておきましょう。市区町村役場で取得することができます。

抵当権設定のために必要な書面

土地購入に関してローンを組む予定の人は用意する必要があります。書類に不備があると、銀行側から融資を実行してもらえない可能性があるので、きちんと記入するようにしましょう。事前に金融機関に出向いて書類を準備して記入しておきましょう。

印鑑証明書

ローンを組み抵当権を設定する場合は、実印の印鑑証明所が必要です。売主同様に、住所や氏名に変更があった場合は、内容と事実が一致するよう変更手続きを行っておきましょう。その際にも、戸籍謄本などが必要になるので、準備してスムーズな手続きを心がけましょう。

土地の売却で行う登記にかかる費用

土地売却にかかるさまざまな費用は、合計すると高額になることもあります。計算方法が売却価格や契約書記載価格に応じる場合もあるので、事前に計算し必要な費用を算出する参考にしましょう。

所有権移転登記の登録免許税

土地の登記申請には登録免許税が発生します。売買を理由に新たに登記申請を行う場合、税額は固定資産税評価額×2.0％で算出できます。ただし、平成31年3月31日までは、掛け率が1.5％になる軽減措置が適用されます。
登録免許税は原則として現金納付とされていますが、算出された税額が3万円以下の場合は収入印紙での納付も可能です。

抵当権抹消登記の登録免許税

不動産の数×1,000円という計算式で算出します。土地のみの売却であれば不動産は1つということになり、1,000円必要となります。建物が付いている場合は、不動産が2つあると考えます。算出方法が簡単なので、用意すべき金額も明確となるため、必要な費用としてきちんと用意しておきましょう。

司法書士報酬

登記申請を司法書士に依頼する場合は、司法書士に支払う報酬が必要になります。しかし司法書士によって価格が異なるため、適正な価格を知っておくことも大切です。平均的な報酬額は7万円〜10万円とされていますが、相続された土地の場合や、権利関係が複雑な場合は、報酬額が高額になる傾向があります。
登記申請を自分で行えば、司法書士への報酬は必要ありません。しかし、手続きのための時間が取れない場合など、手間を少なくしてミスのない手続きを行うためには、司法書士へ依頼することがおすすめです。

書類の取得費

土地売却にはさまざまな書類が必要なり、それらの書類を取得するために費用が発生します。登記簿謄本や住民票、印鑑証明などは書類取得が有料であるケースが多いです。これらの書類取得費用は、登記を司法書士に依頼した場合でも、自分で行った場合でも必要になってくるものになります。
つまり、誰が登記を行ったとしても、実費として書類を取得する費用は必要であるということになります。1通あたりの費用は1,000円未満のものが多いですが、数十枚と必要になったり、郵送して手配してもらわなければならないケースもあることを覚えておくとよいでしょう。

土地の売却による登記にかかる費用を節約する方法

登記に関する費用は意外と高額になってしまうことが多いです。登記の仕方で節約できることがあるので、できる限り費用を抑える節約方法を知っておくとよいでしょう。

自分で行う

最も費用を抑えることができる方法として、自分で登記を行うということが考えられます。不動産の登記に関しては、専門家である司法書士などに依頼しなければいけないわけではないので、自分で行うことも不可能ではありません。
登記に必要な書類を揃えたら、自分で書類を作成し、法務局へ提出するだけで登記が完了します。自分で作成する書類は、不動産会社などからもらう必要があり、記入方法も少し難しいですが、インターネットなどで書き方を参照して行えば問題ありません。

報酬のリーズナブルな司法書士を選ぶ

登記を依頼する司法書士は、事務所などによって報酬金額が異なります。登記を司法書士に依頼した場合、数万円から数十万円の報酬を支払う必要が出てきます。この金額は決して安いものではなく、負担に感じてしまうことも現状です。
それでも煩雑な土地取引の手続きはプロの司法書士に任せておくと安心です。安価で信頼できる司法書士を見つけるためにも、複数の事務所に見積もり依頼をしてみるとよいでしょう。自分で登記を行う時間をしっかり作ることが難しい人は、このようにして節約しながら安心できる司法書士に依頼することがベストです。

登録免許税の減税措置を受ける

平成31年3月31日までは、本来2.0％で計算される税額を1.5％で計算してもらうことが可能です。東日本大震災と、熊本地震を理由に、平成29年3月31日までだったものが、2年間延長され、平成31年3月31日までに引き延ばされました。
この減税措置は土地の売買のみを対象としているため、相続や贈与などの場合は対象外となるので注意しましょう。また、減税措置を受けるだけでなく、誰が納付するかという点でも節約につながることがあります。登録免許税は売主と買主の両方に納税義務がありますが、大抵の場合は買主が納付することが多いです。話し合いで合意の上になりますが、買主側に納付してもらうことで売主側の節約につながります。

一括査定サイトのすまいステップを利用する

不動産の登記に関しては素人では分かりにくい手続きが多いので、専門家であるプロに相談したいところです。登記費用に関する適切なアドバイスが可能な不動産会社を見つけることも大切です。
無料で複数の不動産会社に一括査定を依頼できる「すまいステップ」を活用すれば、希望の不動産会社が見つかるかもしれません。時間がなかなか作れない人でも簡単に依頼することができるので、大切な土地の登記に関する相談がしやすい不動産会社を「すまいステップ」で見つけるとよいでしょう。

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土地の売却時には忘れずに登記申請を行おう

土地の売却には、登記申請が必要です。自分で行うこともできますが、難しい手続きやさまざまな書類が必要なことから、不動産会社に相談して登記方法を決めることも大切です。そのため、不動産会社選びが重要といえるでしょう。

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