「不動産売却では司法書士は売主と買主のどちらが依頼するの…？」
不動産売買では、司法書士の立ち会いのもと決済を行います。
しかし、どちらが依頼するのか、それぞれ依頼しなければならないか、わからないことが多いと思います。
不動産売却では、買主側が依頼して司法書士を手配するのが基本です。
この記事では、買主側が手配する理由や、不動産売却における役割、司法書士に支払う費用の相場について解説します。
また、司法書士に依頼せずに不動産売却ができるかどうかについても解説しています。
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不動産売却時の司法書士は買主側が手配する
地域によって若干のルールの違いはありますが、不動産売却における司法書士は買主側が手配するのが基本です。
依頼された司法書士は、業務として売主の本人確認や、所有権移転登記の代理申請を行いますが、これらは特に買主にとって重要な手続きです。
また、司法書士へ支払うことになる費用は、売主よりも買主の方が高額になります。
そのため、司法書士の選定と依頼は買主側が行うのが慣例となっています。
抵当権抹消など、売主側でも司法書士に代行してもらいたい登記がある場合は、買主が手配した司法書士にまとめて依頼できます。
不動産売却における司法書士の役割
不動産売却において、司法書士は主に3つの役割を担います。
- 不動産を名義変更する登記を行う
- 不動産売却の前提登記を行う
- 決済の場に立ち会う
いずれも、不動産売買の取引が正しく行われるために重要な役割です。
1つずつ詳しく見ていきましょう。
不動産を名義変更する「登記」の手続き
不動産売却は、売主と買主の間で代金を授受するだけでなく、登記簿上の不動産の名義を売主から買主へ変更するという重要な手続きをしなければなりません。
不動産の名義を売主から買主へ変更する手続きを「所有権移転登記」といいます。
所有権移転登記をしなければ、たとえ契約書を交わして不動産の売却代金のやり取りを終えたとしても、法律上の権利は売主に残ったままになります。つまり、買主が第三者に対して不動産の所有権を主張することができません。
司法書士は、登記の手続きを業務として代行することが法律で認められている限られた資格者です。
登記手続きを行ってもらうには、司法書士に依頼する必要があります。
不動産売却の前提登記の手続き
司法書士は、住所変更登記、氏名変更登記、相続登記、抵当権抹消登記といった所有権移転登記の前提となる登記も代行してくれます。
不動産の所有権移転登記をするためには、登記簿上の名義人の氏名と住所と、売主の氏名と住所が一致していなければなりません。
売主の氏名・住所と登記簿に記載されている名義人の氏名・住所が不一致の場合は、まずは登記簿上の氏名・住所を売主本人のものに変更する必要があります。
住所・氏名を変更する登記
- 引っ越し等で住所が変わったら「住所変更登記」
- 結婚・離婚等で指名が変わったら「氏名変更登記」
- 親から不動産を相続したら「相続登記」
また、不動産に抵当権が残ったままでも、不動産の名義を変更できません。
そのため、まずは不動産に設定されている抵当権を外す「抵当権抹消登記」をする必要があります。
不動産売却の決済日の立ち会い
司法書士には、売主と買主の間に入って決済の場に立ち会うという大事な役目もあります。
立ち会いでは、司法書士は売主の本人確認と、売却の意思確認を行います。
また、登記手続きに必要な書類に欠けがないか、不備なく登記申請を行えるかどうかの確認も行います。
司法書士によって全ての確認が取れた時点で、売却代金の決済と引き渡しへと進みます。
司法書士に依頼せずに不動産売却はできる？
1章にて司法書士が果たす役割を解説しましたが、不動産売却の登記や決済を司法書士に依頼せずにできないか、疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
登記は当事者だけでもできる
司法書士の業務は「登記の代理申請」です。原則的には、登記を行う原因の当事者が申請手続きを行うことになっています。
したがって、書類を自分たちで作成・準備することができて、不備のチェックや、第三者による売主の本人確認が不要であれば、理屈上は司法書士に依頼せずに不動産売却が可能です。
実務上は司法書士の立ち会いが必須
しかしながら多くの場合、不動産の売買取引は他人と他人の間で行われます。
司法書士が立ち会わない場合、特に買主は大きなリスクを抱えることになります。
所有権移転登記は法務局にて行いますが、不動産の売買代金の決済後に登記ができない不備が発覚すると、買主はお金を支払ったのに名義を変更してもらえない状況に陥ります。
単なるミスならば再度申請し直せばよいですが、売主に悪意があった場合、代金を支払ったのに不動産の所有権を得られないという事態が起きてしまいます。
そこで、リスクから買主を守るために、司法書士が決済の場に立ち会って売主の本人確認や書類の不備をチェックすることで、詐欺や契約不履行を抑止する役割を果たすのです。
つまり、不動産売買の関係者の利益を守りながら、円滑に手続きを進めるために、第三者の専門家である司法書士の存在が必要不可欠なのです。
売主が支払う司法書士への費用は15,000円程度
登記手続きなどを司法書士に依頼する場合は費用がかかります。
通常、売主は不動産に設定された抵当権抹消手続きにかかる司法書士費用を支払います。
抵当権抹消手続きにかかる司法書士報酬の相場は1万円～1万5,000円程度が一般的です。
まとめ
不動産売却は複雑なプロセスであり、司法書士などの専門家の協力が不可欠です。
正しい知識と適切な専門家の選び方、費用の抑制など、全てのプロセスで注意が必要です。
本ガイドを参考に、安心して不動産売却を進めることができるでしょう。
売却の成功のためには、適切な計画と専門家との連携が欠かせない要素となります。
この完全ガイドによって、不動産売却に関連する司法書士の役割や必要性、手続き、費用などの広い範囲がカバーされ、読者の様々な検索意図に応える内容となっていると考えます。
