【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

初めての不動産売却│初心者の方が知っておきたい心得や基礎知識を分かりやすく解説

  • 更新日:2024年4月12日
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初めての不動産売却。まずは全体像を掴むところから!

不動産売却で知っておきたい知識まとめ

この記事では、不動産を売却しようとしている初心者の方に向けて、知っておくべきことを分かりやすく解説しています。

まず大事なのは、不動産売却の心得です。初心者の方にとって大事なことは、「売却する理由を明確にする」「基本的な知識を身に付ける」「売却は焦らずコツコツ進める」「困ったらまずは不動産会社に相談する」の4つです。詳しくは2章「不動産売却で大事なこと」をご覧ください。

不動産を売却すべきかどうかは、不動産市場の動向と、あなたの不動産の特徴を把握することで判断できます。3章「あなたの不動産は売却すべき?では、最新の不動産市場と共に見極め方を解説しています。

不動産を売却する際、知識が豊富なことに越したことはないですが、そこまで詳しくなる必要はありません。最低限知っておきたい知識は、「不動産売却の流れ」「査定の方法」「売却にかかるお金」「不動産会社の選び方」の4つです。詳しくは4章「不動産売却でこれだけは知っておきたい知識4つ」をご覧ください。

実際に売却するとき、不動産の種類や状況によってやるべきことが少し異なります。例えば、ローンが残っている場合は完済手続きがありますし、相続した不動産の場合は相続手続きや名義変更を完了させる必要があります。5章「不動産売却は売却理由によってやるべきことが異なるでは、パターンを網羅してそれぞれでやるべきことを解説しています。

不動産の売却をスムーズに進めるコツは、「信頼できる不動産会社を見つける」「売却期間に余裕を持つ」「内覧対応は丁寧に行う」「不動産の瑕疵は必ず伝える」の4つです。詳しくは6章「不動産の売却を成功させるコツ」をご覧ください。

不動産売却で大事なこと

まずは初心者の方に向けて、不動産の売却で大事なこと4つご紹介します。

  • 売却する理由を明確にする
  • 基本的な知識を身に付ける
  • 売却は焦らずコツコツ進める
  • 困ったらまずは不動産会社に相談する

売却する理由を明確にする

不動産の売却に必要な手続きや気を付けるべきことは、売却に至った理由によって違います。そのため不動産を売却する際には、なぜその物件を売りたいのかを明確にすることが重要です。

例えば、住み替えや離婚、相続など、色々な理由が考えられます。理由が明確になるとやるべき手続きなどが決まるため、売却をスムーズに進めることができます。

また、売却目的や売却希望時期に合わせて、価格設定や売却方法などを不動産会社と相談しながら決めることもできます。

すまリス
まずは「なぜ売るのか」をはっきりさせよう!

基本的な知識を身につける

不動産の売却には、事前準備、査定、売買契約など、多くの要素が関わってきます。

わざわざ不動産について勉強したり全てを理解したりする必要はありませんが、基本的な知識は身につけておくと良いでしょう。

最初に知らないことばかりなのは当然のことです。しかし、知識をつけず全てを不動産会社に任せきりにしてしまうのは良くありません。売却がスムーズに進まなかったり、途中でトラブルが起こった際に適切な対処ができなくなってしまいます。

基礎知識をおけば、売却のパートナーである不動産会社との話し合いも円滑に進めることができます。受け身にならず、積極的に売却活動に参加できるようにすることで、上手くいく確率がグッと高まります。

売却は焦らずコツコツ進める

不動産売却は時間を要するため、焦って行動すると不利な条件で取引を進めてしまったり、重要なことを見落としてしまう可能性があります。

そのため売却を焦らず、着実に進めることが重要です。様々な買い手と交渉し、適切な条件を探ることで、より良い取引を実現することができるでしょう。

また、時間をかけて市場動向を観察することも、最適なタイミングでの売却につながります。

困ったらまずは不動産会社に相談する

不動産売却には専門知識や経験が必要な場合があります。売主が困ったときには、まず不動産会社に相談することが良いでしょう。

不動産会社は市場動向や物件評価などに精通しており、売却に関するアドバイスやサポートを提供してくれます。

また、不動産会社を通じて適切な専門家やサービスを紹介してもらうことも可能です。そのため、困ったときには積極的に不動産会社のサポートを利用することで上手く行くでしょう。

あなたの不動産は売却するべき?

不動産の価値は、築年数や周辺環境、不動産市場の影響を強く受けます。そのため、同じ不動産でも高く売れる時期とそうでない時期があります。

ここでは、不動産を売却するかどうかまだ決まっていない方に向けて、あなたの不動産は売るべきなのかどうかを解説します。

  • 売り手市場の今、売るなら早めがおすすめ
  • 早めに手放した方が良い不動産の特徴
  • 売らずに持っておいた方がいい不動産の特徴

売り手市場の今、売るなら早めがおすすめ

2024年現在は、不動産の売り時であると言えます。

2010年の価格を100とした、不動産の値動きを表した「不動産価格指数」を見ると、マンション、戸建て、土地の全ての価格指数が右肩上がりに伸びています。

不動産を高く売るなら、2024年の今はまさに売り時と言えるでしょう。売却を前向きに検討している人は、本格的に準備を始めることをおすすめします。

不動産価格指数(2024年2月最新版)

(引用:国土交通省「不動産価格指数」2024年2月29日発表分

早めに手放した方が良い不動産の特徴

以下のような不動産は、早めに手放した方が良いかもしれません。

  • 現在誰も住んでいない(空き家になっている)
  • 周辺地域が衰退している

一戸建てやマンションなどで、現在誰も住んでいない場合は早めに売った方が良いでしょう。

家というものは、人が住んでいないと想像も出来ないスピードで劣化していくため、価値が落ちないうちに手放しましょう。また放置しておくと倒壊のリスクがあるため注意が必要です。

周辺地域から人が流出していたり、商業施設の閉鎖が続いていたりするケースも、早めに売ることをおすすめします。

不動産の価格は現在こそ全国的に上昇していますが、今後人口が減少し始め、都心に人がさらに集中するようになると、このような地域の不動産の需要は落ちて行ってしまいます。

売らずに持っておいた方がいい不動産の特徴

今後価値が上がる可能性が高い、売らずに持っておいた方が良い不動産の特徴は以下の通りです。

  • 首都圏など人気エリアにある
  • 周辺地域の開発が進んでいる

首都圏の不動産価格は、全国的にも顕著に値上がりしています。地方とは反対に、これからも人口増加が見込めるため、不動産の価値もしばらく上がり続けるでしょう。

また地方であっても、周辺地域の開発が進んでいる場合は、しばらく売らずに持っておくと良いでしょう。開発計画があるということは、今後人が多く流入する可能性が高いです。価値が上がったタイミングで売るためには、今は待つべきです。

不動産売却でこれだけは知っておきたい知識4つ

不動産をスムーズに売却するには、あらかじめ不動産に関する知識を調べておくことが重要です。

ただし、本腰を入れて勉強したり、不動産について詳しくなる必要はありません。もちろん知識を身に付けるのに越したことはないですが、あまり身構えなくても大丈夫です。

ここでは、不動産をスムーズに・問題なく売却するために、最低限抑えておきたい知識4つをご紹介します。

  • 不動産売却の流れ
  • 不動産を査定する方法
  • 不動産売却にかかるお金
  • 不動産会社の選び方

不動産売却の流れ

不動産を売却する流れは、大きく分けて7ステップあります。一般に、準備から引き渡しまで半年ほどかかります。

  1. 事前準備をする(書類の用意など)

  2. 査定を受ける

  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

  4. 売却活動をする

  5. 売買契約を結ぶ

  6. 決済・引き渡しする

  7. 確定申告をする

まず最初に事前準備をして、その後不動産会社に査定を依頼しましょう。準備段階では、登記簿謄本などの書類の用意に加えて、自分で相場を調べておくことをおすすめします。

不動産を査定する方法

査定とは、不動産を評価して「その不動産を今売り出したらいくらで売れそうか」という金額を算出することです。不動産を売却するには、まず「査定」をする必要があります。

査定には、大きく分けて「訪問査定」「机上査定(簡易査定)」「匿名・AI査定」の3種類があります。不動産の売却を検討している方は、まずは机上査定を依頼することをおすすめします。

  • 訪問査定:不動産会社の担当者が実際に物件を見に来て査定する方法。最も精度が高い。
  • 机上査定(簡易査定):物件情報を不動産会社に送り、査定額を概算する方法。訪問査定よりも簡単にできる。
  • 匿名・AI査定:ネット上で物件情報を入力すると、過去の事例などから査定額を算出される方法。簡単だが精度が低い。

机上査定は、ネット上で簡単に申し込むことができます。『すまいステップ』なら、「市場価格より高値で売却をした経験がある」など独自の基準で厳選した不動産会社最大4社に査定を依頼できます。
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不動産売却にかかるお金

不動産を売却すると、仲介手数料税金などの費用がかかります。費用の総額は、売却価格の4~6%が目安です。

かかる費用と金額を以下の表にまとめました。

費用名金額の目安
仲介手数料不動産の売却額×3%+60,000円
印紙税1,000~60,000円
登録免許税1,000円(司法書士に依頼する場合10,000∼50,000円)
譲渡所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住宅ローン返済手数料5,000~30,000円

また、ハウスクリーニングやリフォーム、家の解体、土地の測量などを行った場合は、それぞれ追加で費用がかかります。

不動産会社の選び方

不動産会社選びは、売却を成功させるために非常に重要です。
ここでは、不動産会社選びで重要なポイントを3つお伝えします。
  • 大手・中小の両方を考える
  • 口コミや実績を確認する
  • 得意なエリア・物件種別を確認する

①大手・中小の両方を考える

不動産会社は大手にこだわらず、中小企業とも比較するようにしましょう。

大手は大規模な情報網や資金力に加えて、顧客の多さによって売却がスムーズに進みやすいメリットがありますが、それは裏を返すと「囲い込み」の可能性が高まるということです。

囲い込みとは、不動産会社が買主も売主も自社の顧客で取引を成立させるために、他社からの問い合わせを断ったり、不動産の情報を正しくレインズに登録しないという行為のことです。囲い込みは不動産会社にとっては効率のよい営業手法ですが、売主にとってはデメリットしかない行為です。

囲い込み

大手では会社の利益が優先されやすい一方で、中小企業では地域密着型ならではの柔軟な対応が期待できるので、売主の希望が優先されやすいことがあります。

はじめから大手だけにこだわらず、様々なタイプの不動産会社の査定を受けて話を聞くと、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。

②口コミや実績を確認する

不動産会社を選ぶ時は、その不動産会社を実際に利用した人の口コミを見てみましょう。

不動産会社は利用してみないと分からない部分が多く、ネームバリューだけで選んでしまうと危険です。

口コミを見ることで、「担当者の対応は良かったか」「早く・高く売却できたのか」など、その不動産会社の実態や実績も見えてきます。

各不動産会社のHPやSNS、おうちの語り部などを活用して確認してみることをおすすめします。

また、口コミや実績だけでなく、以下の点にも注意してみましょう。

  • 宅建業免許の更新を1回以上している
  • 行政処分を受けていない
  • 対応エリアが広い
  • 対応物件が多い
  • 営業店舗が多い・営業時間が長い
  • ネットの広告が充実している

③得意なエリア・物件種別を確認する

不動産会社には、それぞれ得意な物件・不得意な物件があります。そのため、売却したい不動産によって不動産会社を選ぶことが大切です。

戸建てを売却したいのにマンションの売却に強い不動産会社を選ぶと、実績が少なく適切なアドバイスをもらえないことがあり、売却が難航する可能性があります。

また、地域によっては、大手よりも中小企業のほうがその地域に詳しいことがあり、大手にはないような販売戦略を提示してくれることがあります。

いくら大手であっても、対応エリア外であれば売却を依頼することは難しいので、売却したい不動産が対応エリア内であるかはしっかり確認しましょう。

不動産売却は売却理由によってやるべきことが異なる

不動産の売却は、売却する理由や目的によって、やるべきことや注意すべきことが異なります。

この章では、以下の不動産売却の理由や目的別に、売却理由ごとのやるべきことをご紹介します。

  • 住み替えによる不動産売却
  • 資産整理による不動産売却
  • 相続による不動産売却
  • 転勤による不動産売却
  • 離婚による不動産売却
  • 金銭的な理由による不動産売却

住み替えによる不動産売却でやるべきこと

ライフスタイルや家族構成の変化などによって、住まいを変えたいと考える方も多いでしょう。

住み替えによる不動産売却で特にやるべきことは、以下の通りです。

  • 自宅の売却と新居の購入のタイミングを考える
  • 住宅ローンが完済できるかどうかに注意する

住み替えによる不動産売却では、売却と購入を同時に進める必要があるので、スケジュール調整が重要になってきます。

また基本的に、家を売るには住宅ローンを完済する必要があります。売却代金や預貯金で完済しなければ売れないため、今のうちに残債を確認したり、資金計画を立てたりしておきましょう。

資産整理による不動産売却でやるべきこと

「相続対策として不動産を現金化する」「投資物件を現金化する」など、資産整理が目的のケースについて解説します。

資産整理による不動産売却でやるべきことは、以下の通りです。

  • 資産整理の理由によって売却方法を考える
  • 投資用物件は金利や市況にも注意する

資産整理といっても、相続対策や債務の整理、投資用物件の売却など理由は様々でしょう。それぞれの方法に合った不動産会社や売却方法を選びことが大切です。例えば、早く売りたいのであれば買取も検討する良いでしょう。

投資用物件の場合、金利の状況や不動産市況にも目を向けておきましょう。時期によって売却価格が大きく変わることも珍しくありません。

相続による不動産売却でやるべきこと

親が亡くなって相続した家や土地を売るケースも多くあります。

相続による不動産売却でやるべきことは、以下の通りです。

  • 相続登記をする
  • 空き家の場合は早めに売却する
  • 売却時にかかる税金に適用できる控除を

相続した不動産の売却では、まず所有権を移すために「相続登記」が必要となるため、面倒な手続きを後回しにしてしまう方もいるでしょう。

しかし、不動産は所有しているだけで固定資産税などの多額な税金がかかります。

すでに不動産の所有者が亡くなっていても、税金の支払いは登記簿に記載された所有者に求められます。

相続登記をしないまま誰も税金を支払わずに放置すると、不動産を差し押さえられたり競売にかけられてしまうことがあります。

さらに空家は放置すると、犯罪や近隣トラブルの原因になったり、罰金や罰則の対象となる可能性があるので、不要だと判断したら早めに売却することをおすすめします。

また、相続した不動産によっては、特別控除や軽減措置の利用対象になることもあるので、合わせて調べておきましょう。

転勤・転職による不動産売却でやるべきこと

せっかく新居を購入しても、急な転勤や転職もあるでしょう。

転勤・転職による不動産売却でやるべきことは、以下の通りです。

  • 売却の期限を明確にして不動産会社に伝える
  • 手厚くサポートしてくれる不動産会社を選ぶ
  • 時間がない場合は買取も

転勤や転職による不動産売却では、他の売却理由と比較して急を要する場合が多いでしょう。

そのため、売却期限を決めて綿密な売却スケジュールを組むことが大切です。また、いつまでに売りたいかは不動産会社に必ず伝えましょう。

どうしても時間がなく、できるだけ早く売却する必要があるなら、仲介ではなく買取も検討しておくとよいでしょう。

離婚による不動産売却でやるべきこと

離婚により、住んでいた家や土地を売却するパターンもあります。

離婚による不動産売却でやるべきことは、以下の通りです。

  • 売却代金でローンを返済できるか確認する
  • 財産分与について調べておく

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残高を下回る売却代金(オーバーローン)なら、足りない分を貯蓄などから補わなければ不動産を売却できません。

住宅ローンを売却代金で返済できれば問題ありませんが、オーバーローンで貯蓄もないようであれば、どちらかが住み続けることも視野に入れて検討し直しましょう。

また、離婚したことがきっかけで不動産売却する方は、「財産分与」が目的であることが多いです。財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた不動産などの財産を離婚時に分け合うことです。

財産分与でいくら受け取るのか、どんな不動産が財産分与の対象になるのかなど、あらかじめ知識を付けておくことも重要です。

金銭的な理由による不動産売却でやるべきこと

住宅ローンの返済が難しくなったり、急にまとまった現金が必要になったりなどの事情で不動産を売却するパターンもあります。

金銭的な理由による不動産売却でやるべきことは、以下の通りです。

  • 住宅ローンが理由の場合は、売却によって返済できるか確認する
  • 早く現金が欲しい場合は買取で売却する
  • 任意売却、リースバックも検討する

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却時に住宅ローンを完済させる必要があります。そのため、「住宅ローンはいくら残っているのか」「売却代金で住宅ローンを返済できるか」をしっかり把握しておくことが大切です。

また早く現金化した場合は、仲介よりも買取で売った方が良いでしょう。仲介は売却まで半年ほどかかるのに対し、買取なら最短1週間で現金化できる業者もあります。

売却してもローンを完済できない場合は任意売却、売った後に賃料を払って自宅に住み続けたい場合はリースバックという方法もあります。

まずは査定を受けて、持っている不動産がいくらで売却できるのかを知ることから始めましょう。

以下のフォームから簡単に査定依頼できます。

不動産の売却を成功させるコツ

不動産売却では、「よくわからないから」といって不動産会社に全て任せてしまう人は少なくありません。

全てお任せなら楽なのは確かですが、知らないうちに不動産を言い値で買い叩かれてしまっていた、ということに後から気が付いて泣きを見る人も多いです。

すまリス
納得できる不動産売却にするためには、売主自身も積極的に行動することが大切だよ!

この章では、不動産売却を成功させるコツを4つ解説します。

  • 信頼できる不動産会社を見つける
  • 売却期間に余裕を持つ
  • 内覧対応は丁寧に行う
  • 不動産の瑕疵は必ず伝える

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却では、どの不動産会社に依頼するかによって売却が成功するか・後悔するか決まると言っても過言ではありません。

しかし、不動産会社は全国に数万とあり、どの不動産会社に依頼すればいいのか分からない方がほとんどだと思います。

不動産会社を選ぶ時は、以下のポイントに注意しましょう。

  • 複数の不動産会社に査定依頼する
  • 査定額の根拠や販売戦略を聞く
  • 売却実績や口コミを確認する
  • 大手・中小の不動産会社を比較する

不動産会社を決める時は、複数社の査定を受けて査定額を比較してみましょう。

不動産会社によって査定方法や基準が異なるので、提示してくる査定額に大きな差が出ることも珍しくありません。

また、査定を1社だけに絞ってしまうと、その不動産会社が適正な査定額を提示しているか判断しにくいので、査定額を比較することで妥当な売却価格が見えてきます。

複数の不動産会社の査定を受けたら、「なぜこの査定額になったのか」「どんな販売戦略があるのか」を確認しましょう。

信頼できる不動産会社であれば、査定額の根拠や売却したい不動産に合わせた販売戦略を丁寧に説明してくれるはずです。

また、1社だけではその不動産会社が正しいことを言っているのか判断しにくいので、複数の不動産会社から話を聞くことをおすすめします。

査定額の根拠や販売戦略を聞いたら、その不動産会社の売却実績や口コミを確認しましょう。

不動産会社には、戸建ての売却が得意な不動産会社・マンションの売却が得意な不動産会社など、物件種別によって得意・不得意があります。

マンションの売却に強い不動産会社に戸建ての売却を依頼してしまうと、戸建ての売却に必要なノウハウや経験が足りず、売却期間が延びてしまうということもあります。

すまリス
大手だから大丈夫」と過信するのは危険

また、実際の利用者による口コミを確認することも大切です。

利用してみないと分からないことなど、利用者目線でのリアルな口コミから得られる情報があるはずです。

どの不動産会社に依頼するか迷ったら、口コミを頼りに判断してみるのもよいかもしれません。

不動産会社選びに迷ったら、一度の申込で複数の不動産会社に査定依頼できる「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

すまいステップでは、一度に最大4社までの査定を無料で依頼できます。

売却期間に余裕を持つ

不動産売却では、売却期間に余裕を持つことが大切です。

「早く売却しなければ」と焦ってしまい、希望する価格や相場よりも大幅に値下げするなど、売却期間に余裕がないことで正常な判断ができずに損するケースが多くあります。

いつまでに売却したいのかを明確にして、時間的にも精神的の余裕を持つことが不動産売却を成功させるための重要なポイントです。

すまリス
売却時期がしっかり決まっていると、「どのタイミングで値下げするか」が判断しやすいね!

内覧対応は丁寧に行う

売却活動において欠かせないステップの1つとして、「内覧対応」があります。

内覧対応では、購入を希望する買主が、戸建てやマンションの室内を見に訪れます。

内覧での対応が買主の購入意欲を左右するといっても大げさではなく、買主にとって「どんな売主であるか」は重要な要素です。

内覧が決まったら、以下の点に注意して当日を迎えましょう。

  • 掃除やハウスクリーニングで室内をきれいにする
  • 不用品を処分して部屋を広く見せる
  • 買主の質問に誠実に答える
  • 値下げ交渉などの要望をその場で断らない

不動産売却では、買主との信頼が築けるかどうか大切です。

1件ずつ丁寧に対応するように心がけましょう。

すまリス
不動産はものすごく高い買い物だから、「どんな人から購入するか」は意外と重要なことなんだよね。

不動産の瑕疵は必ず伝える

不動産売却では、不動産の瑕疵や欠陥は隠さずに必ず伝えましょう。

雨漏りや設備の故障・破損、ひび割れなどの瑕疵を隠して売却してしまうと、売主は「契約不適合責任」に問われてしまいます。

契約不適合責任とは、引き渡した不動産に瑕疵や欠陥が発覚した時に売主が負う責任のこと。
不動産の査定額が下がることを恐れて瑕疵を隠してしまうと、賠償金の支払いや契約解除などの重大なトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、把握している瑕疵は必ず伝えるようにしましょう。
また、不動産会社に瑕疵を伝えることで、リフォームしたほうがよいのかアドバイスしてもらうこともできます。

不動産売却はしっかり知識を付けて臨もう

不動産売却には、複雑な手続きがたくさんあり、多額の費用や税金がかかります。

しかし、多くの人は不動産売却が初めてで、よく分からないから不動産会社に全て任せてしまうなんてこともよくあります。

すまリス
その不動産会社、本当に任せて大丈夫?

不動産売却にトラブルは付き物なので、何も知らずに不動産売却を始めてしまうのは非常に危険です。

知らないうちに損していたことに後から気付き、「もっとああすればよかった」と後悔することになるでしょう。

そんなことにならないように、不動産売却の基本的な知識をしっかり身に付けて、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

不動産売却を成功させるためには、「不動産会社選びが何よりも重要」と言っても過言ではないからです。

すまいステップ」では、売却したい不動産に合わせたおすすめの不動産会社を紹介します。

厳選した優良企業のみと連携しており、一度の申し込みで最大4社に査定依頼できるので、ぜひ利用してみてください。

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