多くの一般の人にとって、不動産の売却というのは一生のうちに何度も行うものではありません。
そんな自分が持っている大切な不動産を売却しようとするのなら、できるだけ価値あるものとして扱ってほしい、高値で売れてほしいと願うのは当たり前のことです。
この記事では、不動産売却の基礎知識、大切な不動産をより高く売るためにやるべきことと、絶対にやってはいけないNG行動についてお伝えします。
また、不動産売却について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産を高く売るには基礎知識を知るのが重要
不動産売却を高く売るためには、まず不動産売却の基礎知識をおさえておくのが第一条件です。
基礎知識をおさえていなければ、イレギュラーな出来事が行った際に気がつくことができず、トラブルに巻き込まれやすくなり、結果として売却価格が下がりやすくなるためです。
それでは、実際に不動産売却を行う場合には、どんな知識をおさえておくべきなのでしょうか？
はじめて不動産売却を行う際、最低限おさえておくべき知識としては、以下の5つが挙げられます。
- 不動産売却の方法
- 不動産売却の流れ
- 不動産売却にかかる費用
- 不動産売却の事前準備
- 不動産売却の必要書類
どれも不動産売却の前に必ず知っていただきたい知識なので、順番に読んでみてください。
基礎知識①不動産の方法
まずはじめに、不動産売却の方法について見ていきましょう。
不動産の売却方法は、大きく2つに分けることができます。
- 不動産仲介
不動産会社に不動産の購入希望者を探してもらう売却方法 - 不動産買取
不動産会社が売主から直接物件を購入する売却方法、買取相場は市場価格の7割程度
「早く売りたい」なら「不動産買取」がおすすめだよ！
それぞれの売却方法について、以下でもう少し詳しく確認してみましょう。
不動産仲介のしくみ
不動産仲介は、不動産会社を介して購入希望者を探す不動産の売却方法です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる社数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 売却活動の報告頻度 | × | 14日に1回 | 7日に1回 |
| レインズへの登録義務 | × | ○ | ○ |
仲介手数料は、「（売却価格×3％）＋ 6万円 + 消費税」です。
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不動産買取のしくみ
不動産買取とは、不動産を不動産会社に直接買い取ってもらう不動産の売却方法です。
購入希望者を探す必要がないので早く・確実に売却ができますが、売却価格が市場価格の7割程度になるというデメリットがあります。
不動産買取とは？仲介との違い・入金までの期間など、買取の疑問を徹底解説
不動産会社を介さずに不動産を売ることはできないの？
あまり一般的ではありませんが、不動産会社を介さずに不動産の売買を行う「個人間売買」も不動産の売却方法の一つです。
個人間売買には仲介手数料がかからないというメリットがありますが、契約書等の不備が起こりやすく、のちのちトラブルに発展するケースが少なくないので注意が必要です。
基礎知識②不動産売却の流れ
不動産売却を検討する際には、不動産売却の流れについて把握することが大切です。
不動産の売却には想像以上に時間がかかるので、ギリギリになることがないよう、早めに動き始めましょう。
この章では、多くの方が選択する「不動産仲介」の場合での、不動産売却の流れを解説します。
不動産の売却は、おもに以下の6ステップで進んでいきます。
はじめに、不動産会社か不動産一括査定サイトに問い合わせ、査定を受けます。
査定を受けることで、その不動産の売却予想額である「査定額」を知ることができます。
査定はどこの不動産会社でも無料なので、あまり気負うことなく依頼してみましょう。
不動産査定とは？査定方法の選び方から手順・査定額の計算方法をわかりやすく解説
実際に売却する場合は、査定結果をもとに不動産会社と媒介契約を結び、不動産を市場に売り出します。
買い手が見つかったら売買契約を締結し、そのタイミングで手付金の受け取りと仲介手数料の半分の支払いを行うことになります。
そして、不動産を実際に引き渡すときに、残りの売却代金の受け取りと仲介手数料の残額の支払いを終え、不動産売却は完了です。
不動産売却で利益が出た場合には、翌年に確定申告が必要になります。
■不動産の売出しから引き渡しまでにかかる期間
不動産査定から不動産の引き渡しまでは、おおよそ3ヶ月～半年ほどの期間がかかると考えておきましょう。
なお、マンションのほうが戸建てよりも早く成約するケースが多いです。
| ステップ | かかる期間 |
|---|---|
| ①不動産会社に査定依頼 | 1週間～1ヶ月 |
| ③媒介契約の締結 | |
| ④不動産の売り出し | 3ヶ月～6ヶ月 |
| ⑥売買契約の締結 | |
| ⑧不動産の引き渡し・決済 | 1ヶ月～3ヶ月 |
| ⑨確定申告 | ー |
各ステップにかかる期間は、以下の表を参考にしてみてください。
それぞれのステップで行うべきことなどは、以下の記事で詳しく書かれています。
【図解】不動産売却の流れを7ステップで解説！【売主がやることは？】
基礎知識③不動産売却にかかる費用
不動産売却には、不動産会社に払う仲介手数料や手続きにかかる税金など、様々な費用がかかります。
不動産売却にかかる費用を合計すると、不動産売却額のおよそ5～7％ほどになるとも言われています。
例えば自宅が2500万円で売却できた場合、費用は125万円～175万円ほどになるということです。
不動産売却にかかる費用の内訳は以下の通りです。
【不動産売却にかかる費用】
| 税金 | 概要 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 | ( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税 |
| 譲渡所得税 | 不動産を売却した利益にかかる税金 | （売却価格 ー 取得費用 － 譲渡費用 － 特別控除額 ） × 税率（14%~39%） |
| 印紙税 | 売買契約の締結にかかる税金 | 2,000円～2万円 |
| 抵当権抹消費用 | 金融機関に設定されている抵当権を抹消するための手数料 | 1000円（司法書士に依頼する場合1万∼5万円） |
| ハウスクリーニング費用 | ハウスクリーニングをする際にかかる費用 | 3万∼10万円 |
| 測量費用 | 測量が必要な際にかかる費用 | 50~80万円 |
| 解体費用 | 建物の解体が必要な際にかかる費用 | 100~300万円 |
不動産売却にかかる費用や税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産売却にかかる税金とは？計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説
不動産売却に必要な費用一覧！手数料の相場や税金の計算方法を解説！
基礎知識④不動産売却の事前準備
不動産売却の事前準備としては、不動産の清掃、売却相場の確認などが挙げられます。
■不動産の清掃
まず、不動産の訪問査定の前に不動産の清掃を行いましょう。
このときの清掃は、パッと見て汚く見えない程度であれば問題ありません。
不動産売却がすすむと、買主が不動産を直接見に来る内覧が行われますので、このときにはもう少し清掃に力を入れましょう。
不動産が片付いているかどうかは、売却価格にも大きく影響します。
あまりにも汚い部分などがある場合は、ハウスクリーニングなども検討しましょう。30坪の戸建ての場合５万円～10万円ほどが相場です。
■不動産の売却相場を調べる
不動産の清掃と同時並行で、不動産の売却相場を自分でも調べておきましょう。
不動産会社の中には相場から著しく外れた査定額を出す会社もいるので、妥当さの判断をするために自分でも売却相場を見ておきます。
不動産の売却相場は、「レインズ」「土地総合情報システム」などの専門サイトを見るか、固定資産税評価額を0.7で割って逆算するのが一般的です。
不動産売却の相場の調べ方は、以下の記事で詳しく解説しています。
【2023】不動産の売却相場まとめ。購入価格・エリア・築年数からすぐに相場を調べる方法
基礎知識⑤不動産売却の必要書類
不動産売却の際には、事前に準備の必要な書類があります。
不動産査定の段階では必要ないものの、用意しておくと話がスムーズに進みます。できるだけ早めに揃えておきましょう。
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 測量図または境界線確認書
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証
- 間取り図
- 維持管理費用書類
- 管理規約書類
それぞれの書類の概要や準備方法については、以下の記事で詳しく知ることができます。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
より高く売るために必ずやるべきこととは
不動産を売るときには、よくわからないからと不動産会社に全てお任せにしてしまう人が少なくありません。
全てお任せなら楽なのは確かですが、気が付いたら不動産の言い値で買い叩かれてしまっていた、ということに後から気が付いて泣きを見る人も多いです。
大切な不動産をより高く売るためには、ここでは自分で行動することが大切です。より高い価格で売るために必ずやるべきことについて説明します。
相場は自分で調べる
より高く売りたいのなら近隣地域の不動産の相場は自分で調べてから売却活動に入りましょう。
不動産会社が提示してきた価格と相場が違うときに、相場を知っていたらその理由を質問することができます。
不動産会社の中には他の不動産会社と結託して、より安くそちらの不動産会社の買手に買わせてからキックバックをもらっていた、という例もあります。
これは自分で相場を知っていれば防げることです。相場は自分自身でしっかりと把握してから売却活動をしましょう。
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希望売り出し価格は値引き交渉も見据えて少し高めで設定
不動産売買では値引き交渉が当然のように行われるものです。
相場に沿った適正価格で売りたいのなら、希望売り出し価格は値引き交渉を見据えて少し高めに設定することが大切です。
適正価格で出してしまい、買手からの値引き交渉に負けてしまうと、買い叩かれてしまいます。
値引き交渉後に納得できる価格で売り出した方がいいでしょう。
マンション売却価格の決め方は売却時期で決まる！相場の調べ方も解説
信頼のおける不動産会社を選び主導権は自分が握る
不動産会社の中には、顧客の利益よりも会社の利益や、会社の中での自分の成績だけを考えるスタッフもいます。
また顧客の利益を損なっても自社の利益を上げたほうがいいという雰囲気のある会社も存在するのが現実です。
不動産を売る価格というのは仲介をお願いする不動産会社によって大きく左右されます。
信頼できる不動産会社を選び、売却の主導権は自分が必ず握るようにしましょう。
不動産会社はいくつか回ってから決める
信頼のおける不動産会社を選ぶためには、一括査定サイトで返事をくれた会社からいくつか会社を選んで、自分で実際に足を運んで話をしてから決めることが大切です。
メールだけのやり取りだけではわからない、スタッフの人柄や会社の雰囲気から本当に信頼できる会社なのかどうかを判断しましょう。
また最初に訪問した1社だけで決めずに何社か回って決めたほうがいいでしょう。
一般媒介契約なら数社と仲介契約を結ぶことも可能なので、1社にだけ決める必要はありません。
専属契約を勧められたら
不動産売買の仲介料というのは、不動産の売買契約が成立しないと発生しません。
一般媒介契約で複数社と仲介契約を結んだ場合には、契約を成立させた会社にのみ支払われて、同じように売却活動を頑張った会社には1円も入ってきません。
それを避けるために不動産会社の多くが専属契約を求めてきます。専属契約をすることで仲介料を安くしてもらえます。
ただ専属契約をしてしまうと、その不動産会社での売却活動が失敗した時に他の不動産会社にお願いすることが難しくなります。
専属契約をするときには、契約内容や不動産会社の売却の見通しなどをしっかりと理解した上で、本当に契約をしていいのかどうかを判断しましょう。
【専任媒介契約とは】メリット・デメリットや契約のルールをわかりやすく解説
仲介ではなく買取を勧められたら
不動産会社の中には仲介ではなく、その不動産会社が直接買い取る買取を勧めてくる場合もあります。
買取は内覧の準備が必要なく、すぐに不動産会社に買いっとってもらえるので現金化しやすいというメリットがあります。
しかし一般的に仲介で販売した時と比べると3割ほど価格が安くなってしまいます。
メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、どちらがいいのかを自分で判断しましょう。
不動産買取とは？仲介との違い・入金までの期間など、買取の疑問を徹底解説
タイミングは逃さない
不動産価格は生ものだといわれます。
最も高値で売れる旬な時期というのがあります。できればこのタイミングで売りに出すことで、より高値で買い取ってもらえる可能性が高くなります。
不動産売買の最も旬な時期というのは、年度末です。
進学や就職、異動で1月から3月にかけて新居を探す人が一気に増えます。
特に急に異動を言い渡されてしまい、急いで新居を探す必要がある人は、慌てているためにしっかりと検討しないで購入してくれる可能性もあります。
次の旬な時期は9月の異動に向けた7月から8月です。
この時期も高値で売りやすい時期です。一方で4月や9月に入ってしまうと、ぱたりと売れなくなってしまいます。売却する季節はとても重要なので覚えておきましょう。
家を売るベストな時期とタイミングを解説！売り時を逃さず高く売ろう
不動産売却のコツについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
後から後悔！相場よりも価格を下げしまうNG行動とは？
不動産を売却した経験のある人の中には、後から「もっと高く売れたのに」と激しく後悔してしまう人も少なくありません。
相場よりも安い価格で大切な不動産を売ってしまった人には共通しているNG行動があります。
いったいどのようなNG行動が売却価格を下げてしまうことになるのかここから見ていきましょう。
不動産会社の言いなりになってしまった
自分で相場を調べてイニシアティブを取ることなく、すべて不動産会社の言いなりで売却を進めてしまうと、不動産会社が売りやすい価格に買い叩かれてしまうことがよくあります。
悪質な例では、実は買い手と結託して安く買えた分、後からキックバックをもらっていた、ということも実際にはあります。
不動産会社を信頼して売却活動をお任せすることは大切ですが、すべて言いなりになってしまうのはいけません。
相場は必ず自分で調べて、相場よりも安い価格を提示されたときには、その理由を納得できるまで質問してイニシアティブをしっかりと自分で取りましょう。
相場よりもかなり高い査定金額に飛びついてしまった
不動産の一括査定サイトでは1度の入力で複数の会社から査定を取ることができますが、時々ずば抜けて高い査定金額を出してくる業者がいます。
高い方がいいと相場から掛け離れた金額を提示してきた業者に飛びついてしまうと、痛い目に遭うことが多いので気をつけましょう。
まず不動産というのは相場なりの金額でしか売ることができません。一戸建ての相場が4000万円の地域で1億円の物件を出しても、見向きもされずにスルーされてしまいます。
相場からかけ離れた金額を提示してくる業者というのは、仲介手数料がなんとしても欲しいために無理な値段を最初は提示します。
しかしその価格では売れるはずがないので、徐々に値下げをしていきます。
不動産業界では値下げを繰り返す物件というのは何か問題があるとみられてしまい、最終的に相場でも売れなくなる可能性が高くなります。
欲を出さずに常識的な相場の範囲で提示してきた不動産会社を選ぶことが大切です。
欲張りすぎてタイミングを逃した
欲張りすぎて高値で売却できるタイミングを逃してしまった人もいます。
実際に合った例では、5,000万円で売りに出した物件に対して4500万円で購入したいという人がすぐに現れました。
しかし4,500万円で買ってくれる人がいるのなら5,000万円といってくれる人も現れるだろうと、その人を断ってしまいました。
しかし1年経っても5,000万円で購入したいという人は現れずに、結局1年以上経ってから4,000万円でしか売ることができませんでした。
もっと高く売れるだろうと欲張りすぎたためにタイミングを逃してしまうこともあります。
値引き交渉が行われることを考えてある程度高めに売り出し価格は設定した上で、相場の価格で購入したいと言ってくれる人がいた時には、それで早めに手を打った方がいいでしょう。
不動産売却でよくある質問
最後に不動産売却でよくある質問についてお答えします。
それぞれ詳しい解説を行っている記事もご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
Q1.不動産の査定をすると必ず不動産を売らなきゃいけないの？
A.不動産の査定を受けたからといって、必ず不動産を売却しなければいけないわけではありません。
不動産会社の営業マンは契約をすすめてくるかもしれませんが、金額に納得がいかなかった場合や、事情が変わった場合、売却時期がまだ先の場合は、媒介契約を結ぶ必要はないのです。
不動産査定は、不動産の価値を知りたい人はだれでも依頼して大丈夫です。
不動産査定とは？査定方法の選び方から手順・査定額の計算方法をわかりやすく解説
Q2.不動産を売るなら大手不動産会社と地元の不動産会社のどちらがいい？
A.一概には言えませんが、一般的に条件の良い不動産は大手不動産会社、条件の良くない不動産は地元の不動産会社がおすすめです。
大手不動産会社は多くの購入希望者を保有しているので、売れやすい条件の良い不動産は、より高値がつきやすい傾向があります。
一方、条件の良くない不動産の場合、案件をたくさんかかえる大手不動産会社では対応が後回しになってしまう傾向があり、売れ残りが懸念されます。
そういったケースでは、地域の情報をよく知る中小の不動産会社のほうが、その不動産に合った売り方を提案してくれる可能性が高いです。
不動産売却におすすめの不動産会社とは？信頼できる会社を選ぶコツと注意点
絶対失敗しない不動産会社の選び方を徹底解説！簡単チェックで良い不動産会社を選ぶ方法
Q3.2023年は不動産の売り時？
A.2020年以降不動産価格は上昇し続けている上、年内に価格が下がる要素が特段見つからないため、現段階では売り時と言えるでしょう。
超低金利住宅ローンを推し進めた日銀の黒田総裁の退任が2023年4月に予定されており、当初は退任後に住宅取得需要の低下による価格の下落が起こると見込まれていました。
しかし、2022年7月に日銀から金融緩和政策を継続する方針が発表されたため、上記のような懸念はなくなりました。
2023年に不動産売却を検討しているのであれば、問題なくすすめられるでしょう。
【2023年7月】不動産価格の推移と今後の予想！ウクライナ侵攻・コロナは価格に影響する？
Q4.他の人はどんな理由で不動産を売却してる？
A.不動産売却の理由として最も多いのは「住み替え」で、以下は「資産整理」「相続」と続きます。
引用：すまいステップ「不動産売却経験者1500人に聞いた！「売却理由」や「売却完了期間」などアンケート結果を公開！」
しかしながら、不動産売却はどのような理由であっても問題ありません。
不動産の売却を考えたら、気軽に不動産会社に相談してみましょう。売却理由に応じた売却方法を提案してもらえます。
不動産を高値で売るためには事前の準備が大切
この記事では、不動産をより高い価格で売却するために、必ずやらなければならない事と、絶対にやってはいけないことについて見てきました。
不動産の価格というのは野菜や魚の価格と同じで、景気や季節、それから人の心理に大きく影響されます。
内覧の準備や査定価格に対して鋭い質問を投げかけるなど、ちょっとしたことに気を使うだけで数百万円違ってくることもざらにあります。
相場の調査や家の中の片づけや掃除など、自分でできることはしっかりと行うことが、希望価格により近い金額で売るためには大切です。
また、この章では不動産を高く売るコツを解説しましたがこちらの記事「土地を高く売る方法は？」も不動産を高く売る上では参考になります。ぜひ確認してみてください。
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