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投資用マンションが売れない理由は?売却のタイミングや方法も詳しく解説!

  • 更新日:2024年5月21日
投資用マンションが売れない理由は?売却のタイミングや方法も詳しく解説!

「投資マンションは今売っても大丈夫?」

「投資マンションのを売る手順が知りたい」

投資目的でマンションを所有している方でこのような疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、投資マンションの売り時売却に適したタイミング売却の手順などを詳しく解説します。

投資マンションの売却を検討している方はぜひ参考にご覧ください。

#マンション売却 #投資マンション売却

もくじ

投資用マンションが売れない理由

投資用マンションを実際に売り出している方で「なかなか売れなく困っている」という方も多いのではないでしょうか。

ここでは、投資用マンションが売れない理由について解説します。

該当する点がないか確認してみましょう。

サブリース契約を結んでいる

サブリース契約とは、投資用マンションを不動産会社が賃借し、第三者へ転借する契約です。

マンションの管理などは不動産会社が行ってくれるため、手間をかけずに賃貸できるのが特徴です。

すまリス
不動産会社が代わりにマンション管理してくれるんだ

その一方で、居住者からの家賃収入も、転貸している不動産会社に何割か徴収されてしまうため、投資の面で見たときに利回りが悪くなるデメリットがあります。

そのため、投資目的で購入する買主からすると「利回りの低い物件」と判断されてしまうので売れにくくなる傾向にあります。

売り出し価格が高い

相場に対して売り出し価格が高いのも売れない理由のひとつです。

相場はその地域や間取り、物件構造などによって異なり、相場に見合っている物件であれば売れやすくなります。

しかし、「少しでも高く売りたい」と思い、相場に見合っていない高い価格にしてしまうと買主から敬遠される可能性が高くなります。

相場の調べ方は、不動産ポータルサイトを利用したり不動産会社の査定を受けたりするなどいくつかあるため、自分に合った方法で調べてみましょう。

売り出しのタイミングが悪い

売り出しのタイミングが悪いのも理由のひとつです。

不動産は時期によって売れやすい時期と売れにくい時期に分かれます。

以下は、首都圏マンションの月別の成約件数を表したグラフです。

首都圏のマンションの月ごとの成約数

成約件数(件)
1月1,775
2月1,824
3月2,221
4月1,757
5月1,675
6月1,609
7月1,555
8月1,275
9月1,610
10月1,765
11月1,782
12月1,521

引用元:REINS_TOWER(東日本不動産流通機構):月例マーケットウォッチ(2021年度)

最も売れやすい時期は2~3月で、売れにくい時期は8月と12月なのがわかります。

2~3月は4月からの新年度に向けて物件購入する人が増えやすい時期のため、売り出すタイミングは2~3月がベストといえます。

オーバーローン状態である

オーバーローンとは、不動産の売却益よりも住宅ローン残債の方が高い状態のことです。

相場価格とおりにマンションを売却しても、残りの住宅ローンを完済できません。

そのため、相場よりも高い価格で売り出さなければならず、買主がなかなか現れなくなってしまう状況となってしまいます。

解決策としては以下の方法があります。

  • 不足分を預貯金で補う
  • 親族から不足分を借りる
  • ローン残債が減ってから再度売り出す

不足分を補うか、今のローン残債を減らしてから売り出すことで相場に見合った価格で売り出せるようになります。

相場より高い価格で売り出している方は、一度今の状況を見直してみるのがよいでしょう。

広告の出し方が不十分

不動産会社による広告の出し方が不十分のケースもあります。

売り出されている物件は不動産ポータルサイトやレインズ、チラシなどに記載して買主へ宣伝しています。

しかし、不動産会社によって広告の出し方や売却実績が異なるため、「広告を出す」と言ってもさまざまな方法があります。

もし、相場に見合った価格で売れやすい時期に売り出しているにも関わらず売れない場合は、依頼している不動産会社の変更も検討しましょう。

不動産会社の選び方については以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

すまリス
不動産会社選びは売却の成功を大きく左右するよ!

投資用マンション売却なら今がおすすめ

投資用マンションは2024年に売っても大丈夫なのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

結論から言えば2024年は売り時といえます。

その理由として、不動産価格指数の上昇が影響しています。

以下は、国土交通省が公表している不動産価格指数の推移です。

マンションにおける不動産価格指数の推移を表したグラフ

国土交通省「不動産価格指数」を参考にすまいステップ編集部が作成

不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数化した数値をいい、国土交通省により年間約30万件もの実際の取引価格を参考に作成されています。

すまリス
不動産の価値を表した数値だよ!

※数値は100が基準

グラフを見ると、毎年指数が上昇しているのがわかります。

つまり、マンションの価値が年々上昇しており、売主からすれば高値で売却しやすい状態といえます。

また、売り出し価格と成約価格に差がなくなってきているのも、今が売り時といえる理由のひとつです。

以下のグラフは、首都圏における中古マンションの成約価格と新規登録価格(売り出し価格)の推移を表したグラフです。

中古マンションの成約価格と新規登録価格(売り出し価格)の推移

※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」|公益財団法人東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート <2023 年 4~6 月期>」を参考にすまいステップ編集部が作成

グラフを見ると2021年以降は成約価格が売り出し価格を大きく上回っているのがわかります。

すまリス
つまり「売り出した価格より高く売れた」ってことだね!

売主からすれば想定よりも高く売れる可能性が高く、売り手市場といえるでしょう。

ほかにも、歴史的な低金利状態が継続していることや投資用区分マンション(ワンルームマンション)の登録価格の上昇なども影響しています。

以下は、投資用区分マンション(ワンルームマンション)の登録価格の推移のグラフです。

投資用区分マンション(ワンルームマンション)の登録価格の推移

引用:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや )『 収益物件市場動向 四半期レポート2020年4月~6月期

一都三県のグラフを見ると、徐々に価格推移が上昇傾向に戻りつつあります。

これらの理由から、投資用マンションは今が売り時といえるでしょう。

投資用マンションの売却に適したタイミング

実際に投資用マンションの売却を考えるべきタイミングとはいつなのでしょうか。

参考までに、投資用ワンルームマンションの売却理由ランキングを見てみましょう。

投資用ワンルームマンションの売却理由

参照:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』伊藤幸弘

このように、最も多い売却理由は「将来に対して不安がある・マイナス収支になっている」というもので、約4割を占めています。

一方で、二番目には「高値で売却できる相場と判断した」というポジティブな理由があがっており、全体の2割ほどです。

ご自身の投資用マンションを売却するのであれば、やはり後者の理由で売りたいですよね。

以下では、「高値で売却できるタイミング」「損をしないタイミング」を具体的に解説していきます。

大規模修繕の前

マンションは通常、築10~20年の間に大規模修繕を行います。

この大規模修繕のために、「修繕積立金」が課されていますが、この修繕積立金は築10年あるいは築15年のタイミングで値上がりすることが多いです。

また、昨今は工事費用相場の値上がりにより、修繕積立金だけでは足らず大家さん側が不足額を負担するというケースも珍しくありません。

この負担額は、一戸あたり数十万~数百万といわれており、物件の規模・築年数により幅があります。

さらに、収益用ワンルームマンションの場合には、そのマンションの他のオーナー合意を形成できず、大規模修繕自体が行えないおそれがあります。

そうなると必要な修繕ができず、満足な家賃で貸すことのできない資産価値の低い物件となってしまいます。

所有物件の修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施は大家さんの手出しの負担を大きくするほか、大規模修繕を行えない場合にも物件の資産価値が下落するので、大規模修繕前のタイミングで売却するのはよくあるパターンです。

物件が満室で家賃が近隣の相場よりも高い時

入居率の高い物件は即収益の出る物件として売れやすいため、はやく売却を完了したい場合には満室のタイミングで売りに出すのもおすすめです。

すまリス
家賃収入が保証されているから人気になりやすいよ!

投資用マンションは、入居者がいる場合でも問題なく売却する事ができます。

入居者のいる物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、通常内覧などを行うことはなく、書面上のやり取りだけで売却することも可能です。

なお、入居者との賃貸契約はそのまま物件の購入者に引き継がれます。

ただし、オーナーチェンジ物件は「内覧ができない」「入居者がいる」などの制約があるため、空室時の相場価格よりも若干売却額が下がる傾向にあります。

このオーナーチェンジ物件の売買による損失を回避するためには、所有する物件の家賃が近隣の家賃相場よりも高い時を狙うというテクニックが考えられます。

家賃収入が相場よりも高い物件であれば、やや強気の価格設定を行っても利回り重視の投資家に早期購入してもらいやすいです。

実際、家賃が相場より3000円高いだけでも売却価格が100万円ほど変わることもあります。

物件が空室の時

空室の場合、内覧によって現状が確認できるほか、買い主が自由にプロデュースできるという点で需要があります。

数年以内の売却を検討しているのであれば、空室が出た時に安易に家賃を下げて早く埋めるよりは、築がまだ新しい段階で売りに出したほうが得になる可能性があります。

路線価が上昇している時

路線価」とは、土地の公的価格の一つで、国税庁が定めている「相続税評価額」の通称です。

一年に一度、その土地の実情を鑑みて発表されます。

路線価は、国税庁のHPに掲載されている「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

この路線価は公示価格の約8割程度という特徴があるので、『路線価÷0.8』という計算式を用いることで、土地の公示価格を求められます。

公示価格は不動産の相場を考える上で重要な指標であり、世相を反映した土地の評価を出しているものになるので、この公示価格が上がっているときは実際に高値での不動産売却ができる可能性があります。

月々の収支がマイナスになった時

投資用マンションの場合、入居者はいても毎月の収支がマイナスに転じるケースは珍しくありません。

これは、家賃が統計的に毎年約1%ずつ下落していくこと、築年数が増すにつれ分譲には低く設定されていた管理費・修繕積立金が値上がりしていくことが原因です。

購入時の収入と出費、ローン返済額は黒字でも、年月が経つと赤字になる物件は多いです。

キャッシュフロー悪化のタイミングを見逃さないよう、月々の収支・中長期の収支は必ず定期的に確認の上、赤字が出た場合にはできるだけ早めに売却に向けて動き出しましょう。

すまリス
毎月の収支をしっかり管理しておこう!

減価償却費用がローンの元金返済額を上回った時

10万円以上の固定資産には品目ごとに耐用年数が設定されており、通常この耐用年数で固定資産を取得時にかかった費用を按分して計上します。

これを「減価償却」とよび、年間の減価償却の費用は以下の式で算出できます。

減価償却額 = 取得価額 × 定額法の償却率

減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回ると、上回った額は経費に計上できない現金支出となります。この状態を「デッドクロス」と呼びます。

デッドクロス状態では、帳簿上は黒字になりその分の所得税が課されますが、実際の手元の資金はいずれマイナスに転じます。

このようなデッドクロスによる赤字を避けるために、減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回るタイミングを逆算して、それまでの期間に物件を売るのも手段の一つです。

築20年を迎える前

投資用マンションは、築年数によって大きく資産価値が変わります。

築20年以内の物件は評価額も高く、新築と変わらない35年ローンでの借り入れが可能です。

ローンの返済額が長いと月々の返済額が少なくて住むので、低利回りでも高く売れる可能性があります。

一方、築20年を超えると評価額が高くてもローンを組める期間は15~25年ほどになります。

月々のローン返済額も大きくなるので、売却には一定以上の利回りが必要です。

さらに築35年を超えると、一部の金融機関ではローンを組めなくなります。組めたとしても評価額は厳しく、短期間・高金利のローンになります。

投資用マンションはローンでの購入が一般的なため、よほど利回りの高い物件でなければ売却は困難です。

このようなことから、明確に利回りが高い物件以外は、築20年以内を目処に売却するのがリスクが低いといえます。

すまリス
築年数は浅いほど売れやすい傾向にあるよ

春・秋などの引っ越しシーズンの直前

不動産業界の繁忙期は、転勤・進入学がある春・秋の引っ越しシーズンです。

この時期は不動産の需要が高く、強気の価格設定でも売れやすい時期と言われています。

春の場合は1月下旬~2月、秋の場合は9月を目安に売却活動を進めるのがよいでしょう。

なお、不動産会社に査定を依頼してから、実際にマンションを売り出すまでには準備時間がかかります。

すまリス
売却タイミングを逃さないように、遅くてもピークに差しかかかる2週間前には査定依頼をしておきましょう!

投資用マンションを売却する手順

実際に投資マンションを売却する手順を解説します。

希望の時期に売却できるよう、計画的に動き出しましょう。

ステップ①:不動産会社に売却の相談・査定の依頼をする

専門知識や近隣の相場情報がない状態ではしっかりとした売却計画を立てづらいため、まずは不動産会社に売却を考えている旨を相談しましょう。

「なぜ売却したいのか」「いつまでにいくらで売りたいのか」を相談時にきちんと伝えることで、より良い提案を受けられる可能性が高くなります。

なお、不動産会社に相談する際は、物件を購入した不動産会社だけでなく、複数の不動産会社に相談するのが重要です。

すまリス
3~5社へ依頼するのはおすすめ!

一社だけでは情報が偏ってしまうことも多いので、複数の不動産会社の話を聞いて広く情報を集めましょう。

なお、「自分で何社も探して査定依頼に行くのは大変……」という方は、以下のバナーよりすまいステップの一括査定をお試しください。

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ステップ②:不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に物件の売却活動を依頼する場合は、「媒介契約」を結ぶ必要があります。

ステップ①で聞いた査定額や、各社の営業マンの対応などをもとにして、媒介契約を結ぶ不動産会社を決定しましょう。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴があるので、最も自身の状況にあった契約を選んでください。

契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
内容複数の不動産会社へ仲介の依頼をする媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約
自己発見取引×
販売活動の報告頻度×14日に1回7日に1回
買取保証×
レインズへの登録義務×
売却までにかかる時間長い短い短い
買取保証 不動産会社と媒介契約を結んで不動産の売却活動を行った時、一定期間以上買い手が見つからない場合に不動産会社が不動産を買い取ってくれるという保証。
期間はおおよそ3ヶ月で、買取価格は相場の8割ほど。

「とにかく急いで売却したい!」という場合や、不動産の条件が厳しい場合などのケースで買取保証は有用な制度です。

しかし相場より2割も安くなってしまうと大きな損失になるので、できるだけ避けることをおすすめします。

ステップ③:売却活動開始

不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動を開始します。

売却活動次第で早く売れるかどうかが変わってくるため、売り出し価格や掲載情報どこに掲載するのかなどを担当者とじっくり話し合っておくとよいでしょう。

また、投資マンションであるため、買い手も投資家の可能性が高いです。

投資家が知りたい情報として、以下の点を抑えておくとよいでしょう。

  • 利回り
  • 購入時と現在の空室状況
  • 近隣状況
  • 利便性

ほかにも、売却予定の投資マンションに居住者がいる場合、購入希望者が行う「内覧」が基本的にできません。

そのため、空室時の部屋の写真や動画、修繕履歴やインスペクション結果報告書などを用意しておくとアピールできるでしょう。

すまリス
一般向けでなく投資家向けのアピールポイントをまとめておこう!

ステップ④:購入希望者の内覧対応

購入希望者が見つかったら不動産会社の営業マンと共に物件の内覧に対応します。

この際に物件の良い点をしっかりアピールして、購入希望者に好印象を持ってもらいましょう。

なお、売りに出している物件が満室の場合には、オーナーチェンジ物件として内覧は無しになります。

ステップ⑤:契約条件の交渉

購入希望者が内覧をして物件に納得すれば契約条件の交渉に入ります。

不動産の取引では値引き交渉されるのが一般的です。

そのため、売り出し価格は値引きされるのを想定して、少し高めに設定するのをおすすめします。

売り出し価格については、周辺の相場や不動産会社の実績などにより異なるため、担当者と相談しておきましょう。

ステップ⑥:売買契約を締ぶ

購入希望者と条件をすり合わせ、双方の合意を得られた場合には、無事売買契約の成立となります。

不動産会社から渡される契約書類に記入・捺印をしましょう。

なお、このタイミングで購入者から手付金を支払ってもらいます。

ステップ⑦:物件の引き渡しと残金の支払い

後日、購入者から残金の支払いを受け、売却物件に関する書類一式・物件の鍵など渡します。

その後、法務局にて所有権の移転登記を行って手続きはすべて完了です。

登記完了までは約7~10日ほどかかります。

ステップ⑧:賃貸人の地位継承通知

賃貸人の地位継承通知とは、入居者に対してマンション所有者が変更したことを通知することをいいます。

入居者に対して以下のような書類を送付してサインしてもらいます。

賃貸人の地位継承通知のサンプル画像

引用:東京不動産

すまリス
「オーナーが変わったよ」と通知する必要があるんだ

売却が正式に完了した後でよいので忘れずに手続きしましょう。

ステップ⑨:確定申告

投資用マンションを売却して利益が出たら確定申告が必要です。

不動産売却によって得る利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得に対してかかる税金を譲渡所得税といいます。

すまリス
不動産を売って黒字になれば税金を納めなければならないんだ

譲渡所得税を把握するためにまずは譲渡所得を求めて、その後所有期間によって異なる税率を掛けます。

初めての方は計算方法や求め方が難しく感じる場合が多いため、以下の記事を参考に進めてみましょう。

みんなの不動産売却体験談

female

埼玉県越谷市 / 40代

査定価格3,880万円売却価格3,780万円

不動産会社の決め手
こちらの不安を汲み取って即時に行動してくれたこと(自ら騒音レベルの確認)が何よりありがたかったです。また近所で便利だったこと、地元に強かったことです。
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male

群馬県高崎市 / 40代

査定価格2,400万円売却価格2,400万円

不動産会社の決め手
売却を希望した一軒家と同じ町内に店舗もあり、コミュニケーションも直接取りやすいと感じたため。また、同じ地元ということもあって適正価格でその場所の強みなどもアピールして上手く勧めてくれそうだったから。
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female

石川県かほく市 / 20代

査定価格1,800万円売却価格1,800万円

不動産会社の決め手
迅速丁寧な対応を重視しました。親身になって相談にのってくれたのも決め手でした。売却の際のスピーディーさも担当者さんのレスポンスの早さも良かった点です。
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female

福岡県北九州市門司区 / 30代

査定価格550万円売却価格500万円

不動産会社の決め手
きちんとした対応をしてくれ、瞬速な対応をしてくれると言う事で決めました。色々な不動産屋さんにお願いしましたがいい事を並べられてる感がないのが決め手でした
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male

神奈川県横浜市港北区 / 40代

査定価格4,600万円売却価格4,800万円

不動産会社の決め手
信頼されるしゃべり方と人の顔をしっかりと覚えてくれてる担当者だったことや、販売戦略が自分にあっていたことや、自分の要望額で販売することに協力的でした。
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投資マンション売却時にかかる費用

投資マンションを売却する際はさまざまな費用がかかります。

売却を検討中の方は確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、マンション売却を仲介してくれた不動産会社へ支払う費用です。

仲介手数料は上限が決まっており、売却価格によって異なります。

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下売却価格×5%+税
200万円超~400万円以下売却価格×4%+2万円+税
400万円超売却価格×3%+6万円+税

マンション売却は400万円を超えるケースがほとんどのため、「売却価格×3%+6万円+税」が上限額です。

【売却価格が3,000万円の場合】
3,000万円×3%+6万円+税=¥1,056,000

計算方法も簡単なため、自分で計算しておくとよいでしょう。

すまリス
上限額だから値下げできるケースもあるよ

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書などを作成する際に発生する税金です。

売買価格によって課税額も異なるため、下記の表から確認しておきましょう。

記載金額本則税率の印紙税額軽減税率の印紙税額
1万円未満非課税非課税
1万円以上10万円以下200円200円
10万円を超えて50万円以下400円200円
50万円を超えて100万円以下1,000円500円
100万円を超えて500万円以下2,000円1,000円
500万円を超えて1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超えて1億円以下6万円3万円
1億円を超えて5億円以下10万円6万円
5億円を超えて10億円以下20万円16万円
10億円を超えて50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」(2022年10月20日閲覧)

印紙税について詳しくは以下の記事をご覧ください。

抵当権抹消登記費用

マンションを売却する際は抵当権を抹消する必要があります。

ローンがすでに完済している場合やマンションの売却益によってローンを完済する場合は、完済したあとに抹消手続きをします。

この抹消手続きにかかる費用が「抵当権抹消登記費用」です。

抹消手続きは司法書士が行うのが一般的であり、「抵当権抹消の登録免許税」や「司法書士手数料」などがかかります。

登録免許税は不動産1つに付き1,000円、司法書士手数料は15,000~20,000が相場です。

抵当権抹消手続きについて詳しくは以下の記事をご覧ください。

投資用マンション売却の際の注意点

以下では、投資用マンションを売却する際に念頭に置いておくべきことを3点紹介します。

これらの注意点に気をつけて、決して損をすることのないマンション売却を行ってください。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する際は複数社に依頼しましょう。

不動産会社によって得意なエリアや苦手なエリア、取り扱い実績の多い物件の種別などが異なります。

一社の査定を聞くだけでは比較ができず、結果としてご自身の物件にアドバンテージのない不動産会社を選んでしまう可能性もあります。

すまリス
意図的に相場より高い査定額を提示してくる企業もいるよ

満足のいくマンション売却のため、手間だと感じても複数の不動産会社から査定額を聞きましょう。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした営業担当者が在籍している、優良不動産会社のみを厳選してご紹介しています。

購入後5年を過ぎるまでは売らない

投資用物件には、保有年数に応じて税率の軽減措置があります。

これを知らずに物件を売却してしまうと大きな損をしてしまう可能性があるので、きちんと確認しておきましょう。

具体的には、以下のような違いがあります。

長期譲渡所得短期譲渡所得
物件の保有年数5年以上5年以下
譲渡所得にかかる税率15%30%
住民税率5%9%

出典:国税庁「土地や建物の譲渡所得に対する税金」

このように、保有年数によってかかってくる税率が全く異なるので、よほどの事情がない限りは、投資用マンションの売却は長期譲渡所得が適用されるまで待つべきです。

物件の内覧前にハウスクリーニングを行う

内覧の前にはハウスクリーニングを行って、できる限り物件を美しく見せましょう。

きれいな物件の方が購入希望者の印象もよく、話がスムーズに進みやすくなります。

この時、「きれいな方が売れやすいなら」と自費でリノベーション・リフォームを行おうと考える方もおられますが、その必要はありません。

昨今はDIYなども流行っているほか、自分の好きなように部屋のインテイリアを決めたいと考える方も多いので、意味のない出費になってしまう可能性があります。

売却する物件に特別お金をかけたりする必要はないので、最低限ハウスクリーニングだけ行っておきましょう。

投資マンション売却は今がおすすめ!

投資マンションの売却時期や売却のタイミングなどを詳しく解説しました。

マンションは年々価値が上昇しており、高値で売却しやすい状況といえます。

「不動産投資をやめたい」「売却益を得たい」と考えている方は、2024年のうちに売却することを検討してもよいでしょう。

売却の際は、再度この記事を参考に売却活動を進めていただければ幸いです。

なお、マンション売却が初めての方は不動産一括査定にて査定依頼するのがおすすめです。

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