投資用マンションの売却にかかる税金は？計算方法と節税対策を解説

投資用マンションを保有していたけれど売却したいという人もいるでしょう。通常、不動産を売却するとさまざまな税金が課されます。投資用のマンションではどのような税金が課せられるのでしょうか。

この記事では投資用マンション売却にかかる税金について解説します。税金の計算方法と節税対策についても紹介しますので参考にしてください。

投資用マンションの売却にかかる税金の確定申告

不動産を売却した場合、ケースによっては確定申告を行う必要があります。投資用のマンションの売却にかかる税金の確定申告はどのように行うのかについてみていきましょう。

売却益がある場合は申告が必要

投資用マンションの売却で売却益を得た場合は、確定申告を行って税金を納める必要があります。つまり不動産購入金額よりも不動産売却金額が高額だった場合に利益が出たとされ、売却益に税率を乗じて譲渡所得税の金額が算出されます。

確定申告は基本的に翌年の2月16日から3月15日に申告と税金納付を行います。申告を忘れていたり怠ったりすると追徴課税でさらに高額な税金が請求されることになるため期間内に忘れずに確定申告を行うようにしましょう。

赤字でも確定申告をした方が良いケースがある

投資用のマンションを売却して損失が出ることもあるでしょう。マンションの購入金額よりも売却金額が下がった場合は損失として捉えられます。この場合、確定申告は必須ではありません。

ただし、確定申告することで得をするケースもあるため赤字だからと放置せずに確定申告することを前提に税金について確認してみましょう。

赤字でも確定申告をしたほうがよいケースは、ほかの不動産売買でプラスがあった場合です。ほかのマンションの売却益と投資用マンションの売却損を相殺することで、節税につながります。

投資用マンションの売却にかかる税金の種類

投資用マンションの売却にはさまざまな税金が課税されます。具体的には次のような税金となります。

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税
• 消費税

それぞれの税金について詳しく解説します。

登録免許税

住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記に必要な登録免許税を支払う必要があります。住宅ローンを完済しないとマンションを売却することはできません。そのため登録免許税は必要な税金となります。

住宅ローンを利用すると抵当権が金融機関のものとなります。この抵当権が抹消されるのはローンを完済したタイミングです。抵当権抹消の手続きにかかるのが登録免許税です。

登録免許税は、「登録免許税＝固定資産税評価額×税率」の計算式で算出できます。税率については、相続・合併が0.4％、遺贈・贈与が2％、売買が2％が原則とされています。

印紙税

収入印紙は、マンションを売却する際に作成する不動産売却契約書に貼り付けるものです。この収入印紙を購入する費用が印紙税となります。印紙税の金額は不動産売買価格によって決まるため一律ではありません。具体的には次のような金額となります。

印紙税はマンションがいくらで売れたかによって変動する税金となります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合にその利益に課税される税金です。マンションを売却しても利益が出なければ支払う必要はありません。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり5年を境に税率が下がるため売却のタイミングをよく考える必要もあります。

譲渡所得税は3つの税金をまとめたものを指すことも特徴として覚えておきましょう。具体的には住民税、所得税、復興特別所得税の3つを合わせて譲渡所得税と呼びます。

税率は5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。5年で税率が変動することになります。税率については次のとおりです。

• 短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
• 長期譲渡所得：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍近く異なる点に注目し、5年よりも短いタイミングでマンションの売却を検討している場合には、税率についても考えながら売却のタイミングを考えることをおすすめします。

消費税

マンションの売却でなぜ消費税が必要になるのかと不思議に思う人もいるでしょう。土地や個人が所有していた不動産を売却した場合は消費税はかかりません。ただし投資用の場合には建物価格に消費税が発生します。

売主が個人であっても事業者であっても消費税が課税される点に変わりはありません。

投資用マンションの売却にかかる譲渡所得税の計算方法

投資用のマンションを売却すると売却益に応じて譲渡所得税が課税されます。ここでは譲渡所得税の計算方法について解説します。事前にどの程度の税金がかかるかを計算しておくことで手元に残るお金を把握することができるでしょう。

譲渡所得を求める

譲渡所得税は譲渡所得を基準に算出されます。そのためまずは譲渡所得の計算方法からみていきましょう。

譲渡所得の具体的な計算方法は次のとおりです。

譲渡所得＝譲渡価格－「取得費＋譲渡費用」

譲渡価格はマンションを売却した金額のことです。取得費については、実額法と概算法の2種類の計算方法があり、実際に計算して金額が大きい方を取ることが可能です。

実額法はマンションを購入した時の代金とマンションの取得に必要だった費用を合計した金額から建物の減価償却費を差し引いた金額です。概算法は、マンションを購入した際にかかった費用がわからない場合に用いられる方法で、譲渡収入金額×5％で計算します。

取得費に含まれるものは次のようなものになります。

• 不動産購入費
• 購入時にかかった印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 設備費

おおよそこれらの費用を取得費として計上することが可能です。

減価償却費を算出する

譲渡所得を計算する際に必要な減価償却費についてみていきましょう。投資用のマンションの場合にはマンションの購入費用をそのまま取得費として計上することができません。建物は築年数を重ねるごとに価値が落ちるものとされ、年数経過で下がった価値を減価と呼びます。

購入代金から減価を差し引いた金額で譲渡所得を計算するのが投資用マンションの譲渡所得税を計算する際のポイントでもあります。減価償却費の計算方法は次のとおりです。

減価償却費＝購入価格（取得価格）×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の目的や構造によって異なるため次の表を参考にしてください。

みんなの不動産売却体験談

愛知県岡崎市 / 50代

査定価格1,200万円売却価格1,000万円

不動産会社の決め手

住み替え用の中古住宅を購入した際の媒介業者がナカジツさんでした。売却自体は何社かに見積りを取りましたが、ナカジツさんの見積りも期待値の範囲内でしたので、敢えて別の不動産業者を選択する必然性がなかったためです。

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愛知県一宮市 / 50代

査定価格1,400万円売却価格1,380万円

不動産会社の決め手

会社の方針や担当営業が、会社の利益優先でなく、顧客の気持ちを第一に考えて寄り添ってくれること、知識があり信頼して任せられること、親切できめ細やかに対応してくれること。

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大阪府枚方市 / 30代

査定価格1,450万円売却価格1,300万円

不動産会社の決め手

自分が思っていた不安を全てお話して、前向きにどうすればいいのかをアドバイスしてくださり、適切な判断のもと進行してくださりました。お話して説得力も感じた。

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北海道苫小牧市 / 40代

査定価格300万円売却価格300万円

不動産会社の決め手

名前が通っている。地元に強い。各種相談に親身になってくれる。物件保有数、多ければ地元に強いってことにもなるかな。物件買取価格、売物件価格。うん。

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兵庫県伊丹市 / 30代

査定価格4,500万円売却価格3,890万円

不動産会社の決め手

地元の売却力を重視しながら、数社絞り込みをした。最終的には、仲介手数料のサービスであったり、担当者との相性を考慮しながら、不動産会社を決定した。

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投資用マンション売却にかかる税金の注意点

投資用マンションの売却にかかる税金に関してはいくつか注意しておきたい点があります。注意点をしっかり理解できていると問題が起きた場合でも冷静に対処できるためよく理解しておきましょう。具体的には次のような点に注意する必要があります。

• 自宅の売却に使える特例や控除は利用できない
• 確定申告をしないとペナルティが科される

それぞれの注意点について詳しく解説しますので参考にしてください。

自宅の売却に使える特例や控除は利用できない

マイホームを売却した際には3,000万円の特別控除の特例が利用できます。買い換え目的でマイホームを売却するケースでも、一定の条件を満たせば税金の繰り延べが可能です。

ただし、この特例はあくまでもマイホームの売却にのみ適用できるため投資用マンションの売却時には適用できない点は理解しておきましょう。

これ以外にもマイホームの売却で利用できる特例はいくつかありますが、投資用マンションには適用されないものがほとんどです。

確定申告をしないとペナルティが科される

投資用マンションの売却で納税義務が発生した場合に、確定申告をせずにいるとペナルティが科されることは大きな注意点です。確定申告をしないことがどうしてバレるのか不思議に思う人もいるでしょう。

個人レベルでの不動産売買での確定申告がなぜ税務署に知られるのかというと、不動産売買には所有権の移転登記が伴うからです。登記の移動記録は税務署にも伝えられます。そのため登記の移転が行われたのに確定申告が行われていないと税務署が疑問を抱くことになるのです。

確定申告をしていないと税務署から前の所有者に確認が行われます。確認は書類で通知されるのが一般的で、あくまでも確定進行を忘れていないか、確定申告の必要の有無の確認です。もしもマンションを売却して損失が出ている場合には申告の必要はないため正直に伝えましょう。

売却益が出ているのに確定申告を行わないでいた場合には、無申告加算税が課されます。無申告加算税は納付するべきだった税金の額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％が課税されるのが原則です。

もしも税務署の調査が入る前に自主的に申告すれば5％に軽減され、法定申告期限から1カ月以内に自主申告した場合は無申告加算税は課されません。

さらに申告に問題があれば、重加算税や延滞税などの適用を受けることとなる点にも注意が必要です。

投資用マンションを売却したら忘れずに確定申告を行おう

投資用のマンションを売却して売却益が出た場合には確定申告を忘れずに行いましょう。ただし、投資用のマンションを売却して損失が出た場合には確定申告を行う必要はありません。マンションの購入金額よりも売却した金額が安かった場合は損失として捉えられるため、確定申告は必須ではありません。

ただし、確定申告することで節税になるケースもあるため赤字になったからと放置せずに確定申告することを前提に税金について確認してみましょう。

赤字でも確定申告をしたほうがよいケースは、ほかの不動産売買でプラスがあった場合です。ほかのマンションの売却益と投資用マンションの売却損を相殺することで、節税につながります。

利益が出ても損失が出ても確定申告は行うと考えておけば、申告を忘れることはないでしょう。通常、確定申告はマンションを売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけて行います。この期間内に申告と納付を行えば問題なく税金を納めたことになります。

万が一、確定申告を忘れてしまった場合には期限から1カ月以内に自己申告して納税すれば大丈夫です。1カ月を超えてしまうと無申告加算税が課されます。無申告加算税は納付するべきだった税金額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％が課税されるのが原則です。

つまり支払う税金の額が跳ね上がるということになります。さらに確定申告に問題があった場合には重加算税や延滞税などの適用を受けることになるため注意が必要です。