「分譲マンションの売却の流れや売り時がわからいない」「ローン残債があるけど売却できるのかな？」など分譲マンション売却に不安を抱えている方は多いのではないのでしょうか。
そこで今回は、分譲マンションの売却の流れや費用、相場や売り時などを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
分譲マンション売却の流れ
「売り時なのは分かったけど売却の流れってどんな感じなの？」と思う方は多いのではないのでしょうか。この章では、分譲マンション売却の流れについて詳しく解説しています。
STEP1：分譲マンションを査定する
分譲マンション売却をするにあたって、まず最初に査定してみましょう。査定を行うことによって、今所有しているマンションのある程度の価格を知ることができます。
査定自体は、所有しているマンションの情報を入力するだけで簡単に申し込みができるので、ぜひ査定を受けてみてください。
査定は複数社から受ける
売却を決めたら、次は査定依頼をしましょう。本来の売り出し価格とは異なるかもしれませんが、査定金額は重要な参考資料になります。
ただ不動産1社だけの査定金額だけでは、良いのか悪いのか判断が難しいと思います。不動産複数社の査定金額があれば、高いのか安いのか判断しやすくなります。
一括査定はすまいステップ
複数の不動産会社に査定を依頼するのは手間ですよね。「すまいステップ」の査定を使えば、複数の不動産会社に一括査定を依頼することができます。完全無料なので、ぜひ利用してみてください。
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STEP2：スケジュール管理・情報収集をしよう
分譲マンション売却では、全体のスケジュールを立てておきましょう。売却の全体期間として、2～4か月かかるので、しっかり計画を立てていくことが重要になってきます。
特に買い替えを行う方は、「買い先行」なのか「売り先行」なのかも計画に入れておきましょう。
| 買い先行 | 購入を先に行い、売却を後に行う方法 |
| 売り先行 | 売却を先に行い、購入を後に行う方法 |
現在マンションのローン残債がある方は、売り先行で行うことがセオリーです。売却物件と新しく購入した物件の2重ローンは避けておきましょう。
逆にローンを完済している方は、買い先行で売却を進めていくことをおすすめします。買い先行であれば、空き家状態で売却できるため、売りやすいです。
他にも情報収集も大事です。周辺地域のマンション相場、売却にかかる費用や前もって準備できる書類も調べておきましょう。
STEP3：不動産会社を選ぶ
スケジュール管理と情報収集を終えたら、次は不動産会社を選びましょう。不動産会社をしっかり選ばなければ、売却の失敗に繋がってしまいます。以下では不動産会社を選ぶうえでのポイントを解説しています。
不動産会社といっても「マンションに強い」「あるエリアだけは強い」など特徴は様々です。その中でも、自分が所有しているマンションを得意としている不動産会社の見極めが大事になってきます。
- 査定額の根拠
- 販売戦略の明確さ
- 囲い込みに気を付ける
査定額の根拠
不動産会社に対して査定額の根拠を聞くことで、不動産会社が得意な分野だから高い査定額なのか、「高預かり」なのかがわかります。
相場よりも高く売れる自信のある企業であれば、「同じマンションを高値で売却したことがある」といった過去の売却事例などの根拠が必ずあります。査定額を算出した理由に説得感があるか否かで契約する会社を見極めましょう。
販売戦略の明確さ
不動産会社に、そのマンションをどのように販売するのか、戦略や方針の質問をしてみましょう。質問することによって不動産会社として、分譲マンション売却が得意なのかどうかを図ることができます。
囲い込みに気を付けよう
「囲い込み」を行い他社からの紹介を断ることで、不動産会社は大きな利益を得られるチャンスがあります。
しかし、売主にとっては購入依頼があっても依頼を断わることになります。つまり、マンションの売却までの期間が長引いたり、高く買ってくれる買主を見つけにくくなります。
この失敗を避けるために、専任媒介契約や専属専任媒介契約前には囲い込みをしていないか口頭で確認しておきましょう。
STEP4：媒介契約の締結
不動産会社を決定したら、次に不動産会社と媒介契約を結びましょう。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社と契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | 〇 | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月 | 3か月 | 指定なし |
| 指定流通機構へ登録 | 7日以内 | 5日以内 | 任意 |
媒介契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。3種類それぞれに特徴があり、契約方法は自由に選択可能です。
一般媒介のみ３か月推奨で、残りは２つは法定上限が３か月です。違反などがない限り、契約期限まで解除されることはありません。
３つとも一長一短があるので、特徴を見て選びましょう。
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STEP5：売り出し価格を決める
売り出し価格は査定額や不動産の人と相談をして、最終的には売り主が価格を決めます。自分が所有している物件なので、自由に値段を決めても構わないですが、適正な価格でないと売却することができません。
以下では売り出し価格の決め方を解説しています。
価格の決め方：適切な売り出し価格を提示する
地域の相場からかけ離れるような価格設定をして、見直さずにいると長い期間売れなくなってしまいます。
購入者は売り主以外にも似たような物件を探しているので、あまりにも高い価格だとすぐ見抜かれてしまいます。そのため他の類似している物件の値段を参考にしたり相場情報を参考に売り出し価格を決定しましょう。
高く売り出し価格を設定したい場合、客観的に見て「なぜ高く価格設定をしたのか」をわかりやすく説明したり、価格以外にもプラスアルファの強みがないと購入希望者は中々現れません。
価格の決め方：最低額を決めておく
売り出し価格を決める際に、最低額も一緒に決めておきましょう。分譲マンション売却では、必ず値下げ交渉が行われます。
「値下げしてもここまで！」という線引きをしておかないと、大幅な値下げをしてしまい、後悔してしまう売却になってしまいます。
STEP6：広告内容をチェックする
分譲マンション売却を成功させるには、インターネット広告の活用が重要になってきます。近年では物件の情報入手の経路がインターネット60％と大半を占めています。
以下では広告内容の「どこをチェックすべき」か解説しています。
チェックするポイント：写真の充実さ
「不動産の日アンケート2020」でも「基本情報以外にあると便利な情報」というアンケート結果でも物件の写真は65.9％と大半を占めていました。
チェックするポイント：情報量の多さ
STEP7:内覧対応を行う
売却活動期間は、内覧対応が多くなることがあります。内覧申込者を実際に家の中を案内することです。また内覧予約の多くは休日なので、売却期間中の休日は空けておきましょう。
買い先行の方は空き家状態で売却するケースが多く、不動産会社に内覧を任せることも可能です。売り先行の方は、住みながらマンション売却を行うので、部屋などを綺麗に保つ必要があります。
分譲マンション売却では内覧時に部屋が汚く、売却を失敗してしまうケースがあります。内覧で部屋が汚いといくら条件が良くても、印象が悪くなってしまいます。
内覧は休日に予約が入るケースが多く、そのたびに掃除をしていると時間と手間がかかってしまいます。そこで初めての内覧前に実家に荷物を送ったり、レンタル倉庫を借りてあらかじめ部屋から物をなくしておきましょう。
またハウスクリーニングを利用して、キッチンやお風呂などの水回りを綺麗にしておくと印象が良くなります。
STEP8：契約の締結～引き渡し
購入希望者との条件がマッチすれば、契約を締結しましょう。契約時には、書面で契約を締結して、買主から手付金を頂きます。
手付金の相場は、売却代金の5％～20％が相場で、何もトラブルが起きなければ、手付金は売却代金に充てることができます。また契約の締結と引き渡し日は別日になることが多いです。
ローン残債がある場合、引き渡す2週間前に抵当権の抹消手続きを行いましょう。引き渡し時はローンを組んだ支店に売主か、代理人の司法書士が抹消書面を取りに行くことになります。
確定申告も忘れずに
分譲マンションの引き渡し作業が終われば、売却活動は終了します。しかし、売主は手続きしなければならないことがあります。それは確定申告です。
分譲マンションを売却すると売却で得た利益に対して、住民税と所得税が発生するので確定申告をして、納税しなければなりません。また売却で損失が出たとしても、特例で損失を繰り越せることがあり、確定申告をしなければ利用することができません。
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関連記事：マンション売却で失敗しないための注意点
分譲マンション売却のポイント
これまでは分譲マンション売却の流れについて解説してきました。売却以外にもいくつか知っておくべきポイントがあります。以下では分譲マンション売却のポイントについて解説しています。
分譲マンションの売却期間
マンション売却の平均期間は2～4か月程度とされています。また1年でマンションの成約件数の多い月は3月、次に9月が多いです。
ただし、その時の物件トレンドや、間取りなどの買い手のニーズが低ければ、それ以上の売却期間を要する場合があります。前もって情報収集をしておきましょう。
分譲マンション売却の費用と税金
分譲マンションの売却時に必要な費用は売却価格の4～5％が相場とされています。以下では売却費用の内訳を紹介しています。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格×3％）＋6万円＋消費税 |
| ローン返済費用 | 一括返済による金融機関への手数料 （一般的な手数料は11,000～ ※金融期間によってはネットで対応すると無料になることもございます |
| 登記費用 | 抵当権抹消費用（不動産1個につき1千円） 司法書士に依頼する場合1万円～2万円 |
| その他費用 | 引っ越し費用、クリーニング代など |
分譲マンションの売却費用のうち、仲介手数料の半金のみ売買契約時に支払いますが、買主からいただく手付金で支払うことができます。
他の費用は残代金で支払えます。費用を支払う際に資金不足にならないように、自分がどれだけ費用がかかるのか調べ、どの程度の費用がかかるのか把握しておきましょう。
売却時の費用以外にも税金がかかることがあります。以下では、費用以外にかかる税金を記載しています。
| 税金 | 内容 |
|---|---|
| 印紙税 | 1,000円～60,000円（契約金額によって異なる） |
| 譲渡所得税（所得税、住民税、復興所得税） | 譲渡所得×税率（20.315%~39.63%） |
| 登録免許税 | 分譲マンション一室につき1,000円 |
印紙税は、契約金額によって税金の値段が異なります。印紙を貼る必要があるものに、貼っていなかった場合、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されてしまうので、注意しましょう。
分譲マンション売却の相場と調べ方
※上記のデータは国土交通省「不動産売却取引価格情報」のデータをもとにしています。
分譲マンションを売却する時、「いくらで売れるのか」など気になることがあります。
上記のデータを見てわかる通り、東京・大阪などの人口の多い都市の相場は高いと見れます。東京は平均築年数も浅く、5大都市の中でも群を抜いて相場が高い1つの理由になっています。
5大都市圏以外にも関東圏（特に神奈川、千葉、埼玉）周辺地域は人口が多く、約2,000万円かかります。また大阪は現在再開発を積極的に行っており、大阪万博も開催されるため、今後の相場は高くなると考えています。
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分譲マンションの相場を調べる方法
すまいステップでは全国のマンション売却の相場をリアルタイムで調べることができます。
こちらのページでは以下のような事がわかります。
- あなたのマンションの推定売却価格
- あなたのマンションの過去の売却事例
- 周辺地域の平均売却価格の推移
まずマンションのある市区町村を選択すると、最新のデータをもとに地域別のマンション売却変動をチェックできます。
さらにマンション別の売却相場、過去の売却事例も確認できます。
個人情報の入力、会員登録不要で調べることができるので、分譲マンションの相場を調べる際にぜひ活用してみてはいかかでしょうか。
売れやすい分譲マンションの条件
売れやすい分譲マンションの条件がいくつかあり、それは築年数、間取りが大きく関係していて、売却価格を大きく左右します。売却を考えている人は所有しているマンションの築年数と間取りを理解しておく必要があります。
築年数：10年以上20年以内のマンションが人気
築年数が10年以上のマンションは、比較的新しいものの、新築の物件よりもリーズナブルな価格で購入できるため、根強い人気を誇っています。
しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあります。
また、築15年ほど経ったマンションでは、一度目の大規模な補修工事を行うところが多く、住民はそのための積立金を払うことが必要になる可能性があります。その時期の購入をやめてしまう買主も多いようです。
補修工事後に売却を進めるようにすれば、スムーズに買主を見つけることができる可能性は上がりそうです。
2024年現在はマンションの売り時？市況・時期・築年数などから分かりやすく解説
間取り：一番売れやすいのは2LDKか3LDK
1LDKだと面積が小さく、4LDKだと面積が大きくなるという理由から、売却をする際にも2LDKまたは3LDKが人気が高く、比較的早く売却をすることが出来るようです。
その中でも特に一番需要が高いのが、3LDK。子どものいるファミリー層やカップル層に人気があります。
しかし、3LDKのマンションは販売されている物件の数も他の間取りよりも多いため、他の物件と差別化できるようなポイントがあると早く売却をしやすくなります。
早く売りたいなら買取を検討する
売却活動をしている中で、早く売りたい方や購入者が中々現れない場合は業者の買い取りを検討してみましょう。
業者買い取りは、不動産買取業者が物件を直接買い取ることです。仲介に比べて早く売却できるメリットがありますが、相場より安い売却価格になるデメリットがあります。
逆に仲介は相場の価格またはそれ以上の売却価格になるメリットはありますが、買い取りより期間は長くなってしまいます。今の状況を鑑みて慎重に検討してみましょう。
ローン残債がある分譲マンションは売却可能？
結論を言うと、ローン残債のある分譲マンションでも売却可能です。売却と同時に、売買代金でもってローンを返済して抵当権の抹消を行います。そのため分譲マンションを売却するには、ローンの完済が必須となります。
また、売却代金がローン残債を上回る、下回る場合で条件が違ってきます。
ローン残債がマンションの売却代金より少ない場合、抵当権を問題なく外せます。逆にローン残債が売却代金を上回る場合、抵当権が抹消できず、売ることができません。
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北海道札幌市白石区 / 40代 査定価格2,480万円売却価格2,400万円 京都府京都市伏見区 / 30代 査定価格3,000万円売却価格3,430万円 兵庫県伊丹市 / 30代 査定価格1,000万円売却価格1,000万円 群馬県高崎市 / 50代 査定価格1,800万円売却価格1,800万円 東京都港区 / 50代 査定価格4,200万円売却価格4,300万円 
まとめ
この記事では分譲マンション売却の流れや費用、相場の調べ方などを解説してきました。分譲マンション売却を成功するにはローンの完済はもちろん、事前の情報収集が大事になってきます。
他にも不動産選びも重要です。「すまいステップ」を利用して一括査定サービス、不動産会社選びの参考にしてみてください。
