【分譲マンション売却】流れや費用、相場などを徹底解説!

「分譲マンションの売却の流れや期間がわからいない」「ローン残債があるけど売却できるのかな?」などマンション売却に不安を抱えている方は多いのではないのでしょうか。

そこで今回は、分譲マンションの売却の流れや費用、相場などを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

分譲マンション売却の流れと期間

分譲マンション 売却

分譲マンション売却の流れを詳しく説明しています。他にも売却の期間を解説しているので、参考にしてみてください。

分譲マンションの売却期間

マンション売却の平均期間は2~4か月程度とされています。また1年でマンションの成約件数の多い月は3月、次に9月が多いです。

ただし、その時の物件トレンドや、間取りなどの買い手のニーズが低ければ、それ以上の売却期間を要する場合があります。前もって情報収集をしておきましょう。

分譲マンション売却の流れ

分譲マンション売却の流れは以下の通りです。

  1. スケジュール管理・情報収集
  2. 査定依頼
  3. 媒介契約の締結
  4. 売却活動開始
  5. 契約の締結~引き渡し
  6. 確定申告して納税

①スケジュール管理・情報収集

分譲マンション売却では、全体のスケジュールを立てることをおすすめします。売却の全体期間として、2~4か月かかるので、計画を立てていくことが重要です。

特に買い替えを行う方は、「買い先行」なのか「売り先行」なのかも計画に入れておきましょう。

買い先行購入を先に行い、売却を後に行う方法
売り先行売却を先に行い、購入を後に行う方法

現在マンションのローン残債がある方は、売り先行で行うことがセオリーです。売却物件と新しく購入した物件の2重ローンは避けておきましょう

逆にローンを完済している方は、買い先行で売却を進めていくことをおすすめします。買い先行であれば、空き家状態で売却できるため、売りやすいです。

他にも情報収集も大事です。周辺地域の相場、売却にかかる費用のリサーチや前もって準備できる書類も調べておきましょう。

②査定依頼

分譲マンション 売却

売却を決めたら、次は査定依頼をしましょう。本来の売り出し価格とは異なるかもしれませんが、査定金額は重要な参考資料になります。

ただ不動産1社だけの査定金額だけでは、良いのか悪いのか判断が難しいと思います。不動産複数社の査定金額があれば、高いのか安いのか判断しやすくなります。

複数の不動産会社に依頼するのは手間ですよね。「すまいステップ」の査定を使えば、複数の不動産会社に一括査定を依頼することができます。完全無料なので、ぜひ利用してみてください。

③媒介契約の締結

不動産会社を決定したら、次に不動産会社と媒介契約をしましょう。

媒介契約とは、不動産売却の営業活動を不動産会社に依頼するかわりに、不動産が売却できたら仲介手数料を支払う契約のこと
媒介契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。3種類それぞれに特徴があり、契約方法は自由に選択可能です。契約期間は3か月が推奨されており、違反などがない限り、契約期限まで解除されることはありません。
専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数社と契約××
自己発見取引×
契約の有効期間3か月3か月指定なし
指定流通機構へ登録7日以内5日以内任意

専任媒介契約、専属専任媒介契約は不動産会社1社しか仲介依頼をすることができません。逆に一般媒介契約は複数社同時に仲介依頼ができるメリットを持っているので、不動産選びで失敗する可能性を低くすることができます。

④売却活動開始

媒介契約を締結したら、売却活動を開始しましょう。売却活動期間は、内覧対応が多くなることがあります。内覧申込者を実際に家の中を案内することです。また内覧予約の多くは休日なので、売却期間中の休日は空けておきましょう。

買い先行の方は空き家状態で売却するケースが多く、不動産会社に内覧を任せることも可能です。売り先行の方は、住みながらマンション売却を行うので、部屋などを綺麗に保つ必要があります。

水回りは綺麗に保ち、ゴミやタバコ臭などないようにしましょう!

⑤契約の締結~引き渡し

購入希望者との条件がマッチすれば、契約を締結しましょう。契約時には、書面で契約を締結して、買主から手付金を頂きます。

手付金の相場は、売却代金の5%~20%が相場で、何もトラブルが起きなければ、手付金は売却代金に充てることができます。また契約の締結と引き渡し日は別日になることが多いです。

ローン残債がある場合、引き渡し時と同時に抵当権の抹消手続きを行いましょう。引き渡し時に銀行担当者の同席も必要なため、引き渡す日にちや場所などの連絡をしておく必要があります。

抵当権とはローンを組む時、購入する建物や土地に金融機関が設定する権利のこと。

⑥確定申告して納税

分譲マンションの引き渡し作業が終われば、売却活動は終了します。しかし、売主は手続きしなければならないことがあります。それは確定申告です。

分譲マンションを売却すると売却で得た利益に対して、住民税と所得税が発生するので確定申告をして、納税しなければなりません。また売却で損失が出たとしても、特例で損失を繰り越せることがあり、確定申告をしなければ利用することができません。

分譲マンション売却でかかる税金は「税金はいくらかかるの?」をご覧ください。

分譲マンション売却に必要な書類

分譲マンションの売却をする際に、不動産会社に物件情報や権利に関する開示を求められます。不動産に行く前にしっかりと事前準備を行いましょう。主な必要書類は以下になります。

必要書類理由
身分証明書本人確認のため
印鑑(実印)売却する本人の実印が必要
住民票登記上の住所が異なる場合に必要
印鑑証明書3か月以内の印鑑証明が必要
登記決済権利書売却物件の内容確認、登記する際に必要
固定資産税納税通知書固定資産税などの税金を確認するため
ローン残高証明書売却主がローン返済中の場合必要
マンション管理規約・使用規則マンションの管理内容や利用上のルールがわかる書類
マンション維持費(管理費、修繕費など)入居後購入者が負担する費用を確認するため

以上が必要書類になります。これは最低限の必要書類なので、心配なのであれば事前に不動産会社に問い合わせてみましょう。

ローン残債がある分譲マンションは売却可能?

マンションを売却する方の多くは、ローン残債があるケースが多いです。分譲マンションのローンが残っている場合売却は可能なのか?他にも売却可能な場合の注意点も解説しているので、参考にしてみてください。

ローン残債がある場合でも売却は可能?

結論を言うと、ローン残債のある分譲マンションでも売却可能です。売却と同時にローン返済して抵当権を抹消の手続きが必要です。そのため分譲マンションを売却するには、その間にローンの完済が必須です。

また、売却代金がローン残債を上回る、下回る場合で条件が違ってきます。

売却できる場合の注意点

ローン残債がマンションの売却代金より少ない場合、抵当権を問題なく外せます。逆にローン残債が売却代金を上回る場合、抵当権が抹消できず、売ることができません。

例:ローン残債が1000万円。売却代金が800万円の場合自己資金で200万円充てなければなりません。足りない分の200万円を分割で支払うことができません。
売却を考えてる方の中で、ローン残債のある方は、売却代金を上回る場合自己資金で解決できるかなど調べておく必要があります。

分譲マンション売却の費用はいくらかかる?

分譲マンションを売却する際、費用がかかり、売却代金全額を手に入れるというわけにはいきません。売却時いくら費用がかかるのか、税金はいくら引かれるのかなど解説していますので、参考にしてみてください。

売却の費用はいくらかかる?

分譲マンションの売却時に必要な費用は売却価格の5~10%が相場とされています。以下では売却費用の内訳を紹介しています。

費用項目目安
仲介手数料(売却価格×3%)+6万円+消費税
ローン返済費用一括返済による金融機関への手数料(一般的な手数料は54,000円ほどかかります)
登記費用抵当権抹消費用(不動産1個につき1千円)
所有権移転登記(不動産1個につき1万~5万円)
司法書士に依頼する場合1万円~2万円
その他費用引っ越し費用、クリーニング代など

分譲マンション売却の多くは、買主から代金受け取る前に支払う必要があるので、手持ち資金から一時的に賄わなければなりません。費用を支払う際に資金不足にならないように、自分がどれだけ費用がかかるのか調べ、どの程度の費用がかかるのか把握しておきましょう。

税金はいくらかかるの?

売却時の費用以外にも税金がかかることがあります。以下では、費用以外にかかる税金を記載しています。

税金内容
印紙税1,000円~10,000円(契約金額によって異なる)
譲渡所得税(所得税、住民税、復興所得税)譲渡所得×税率(20.315%~39.63%)
登録免許税分譲マンション一室につき1,000円

印紙税は、契約金額によって税金の値段が異なります。印紙を貼る必要があるものに、貼っていなかった場合、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されてしまうので、注意しましょう。

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分譲マンション売却の早く、高く売るコツ

分譲マンションを売却するにあたって、早く・高く売りたい方は多いのではないのでしょうか。以下では分譲マンション売却において早く、高く売るコツを解説しています。

売却しやすい時期を狙う

分譲マンション売却

※参照 不動産価格指数

近年マンションの価格は右肩上がりで、2021年はマンションの売り時です。今年はオリンピックの開催もあり、地価の上昇などによって都心部のマンションではより多くの影響を受けています。

分譲マンション売却において、最も高くなる時期は新生活を迎える3月、4月が売り時です。分譲マンション売却は最大4か月かかるので、時期を逆算して売却活動に臨むと良いでしょう。

早く売りたいなら買取、高く売るなら仲介

分譲マンション売却

売却活動をしている中で、早く売りたい方や購入者が中々現れない場合は業者の買い取りを検討してみましょう。

業者買い取りは、不動産買取業者が物件を直接買い取ることです。仲介に比べて早く売却できるメリットがありますが、相場より安い売却価格になるデメリットがあります。

逆に仲介は相場の価格またはそれ以上の売却価格になるメリットはありますが、買い取りより期間は長くなってしまいます。今の状況を鑑みて慎重に検討してみましょう。

リフォームせずに売り出す

汚れた個所やキズのある個所をリフォームして、高く売ろうと考えている方は多いのではないのでしょうか。

そう簡単にうまくいくものではなく、分譲マンションを買おうとしている方の中には購入後に自分好みにリフォームする方も多く、売却前のリフォームが逆効果になってしまうこともあります。

他にもマンションの劣化状況と築年数は比例するもので、リフォームしてよい状態で売却をしたとしても、購入者は築年数のわりに高い分譲マンションと捉え、購入者が中々見つからないこともあります。

結論、リフォームせずに売った分譲マンションは早く売ることができ、多くのお金を残せる可能性があります。

分譲マンション売却の相場と調べ方

分譲マンション 売却

分譲マンションを売却する時、「いくらで売れるのか」など気になることがあります。以下では、分譲マンションの売却相場、相場の調べ方など解説しています。

都市圏の分譲マンション相場

最初にマンション売買が特に多く行われている、5大都市のマンション売却相場を見ていきましょう。以下では、5大都市圏のマンション相場を掲載しています。ぜひ参考にしてみてください。

エリア平均売却額平米単価平均築年数
北海道1,507万円22.2万円27年
東京3,696万円80.6万円19年
愛知2,029万円29.9万円22年
大阪2,276万円38.3万円23年
福岡1,629万円28.8万円23年

※上記のデータは国土交通省「不動産売却取引価格情報」のデータをもとにしています。

上記のデータを見てわかる通り、東京・大阪などの人口の多い都市の相場は高いと見れます。東京は平均築年数も浅く、5大都市の中でも群を抜いて相場が高い1つの理由になっています。

5大都市圏以外にも関東圏(特に神奈川、千葉、埼玉)周辺地域は人口が多く、約2,000万円かかります。また大阪は現在再開発を積極的に行っており、大阪万博も開催されるため、今後の相場は高くなると考えています。

分譲マンションの相場を調べる方法

都市圏でなくても、今住んでいる周辺地域の不動産相場を調べることができます。マンション売却相場を調べる方の多くは、下記のサイトをよく利用しています。

取引情報共有サイト

レインズマーケットインフォメーション

取引情報共有サイトは、取引事例から相場を把握できます。レインズ・マーケットでは宅兼業務を取り扱っている人のみが閲覧できるデータベースを一般の人でも見れるようにデータに制限をかけて情報公開しているサイトです。

レインズ・マーケットでは間取り、築年数、駅までの距離など細かい条件設定が可能で、周辺地域の相場を簡単に調べることができます。

シュミレーションサイト

Howma

シュミレーションサイトでは入力画面に必要な情報を入力するだけで、それに近い物件情報などを参考に、相場を算出してくれます。最近では人工知能(AI)が発達しており、早い時間で気軽に査定額を知ることができます。

HowmaではAIが5分程度で査定価格を算出してくれます。また個人情報の入力がほぼなく、匿名かつ無料で査定を行ってくれます。しかしAIは正確ではないので、正確に知りたい方は不動産会社の査定、取引情報サイトで相場を調べたほうがよいでしょう。

不動産ポータルサイト

分譲マンション 売却

不動産ポータルサイトは、物件情報をたくさん掲載している総合サイトのことを指します。マンションマーケットは「日本最大級のマンション相場サイト」のキャッチコピーにふさわしく、100万件以上の価格データから算出したマンションの相場価格を確認できます。

マンション名を入力すると過去の売買価格など、売り出し価格の相場を調べるにはぴったりです。ただし売り出し価格で成約するわけではなく、成約時の金額の相場は掲載されていません。売り出し価格の参考として利用してみてください。

もっと詳しくマンション相場の調べ方を知りたい方は【2021年最新】マンション売却ー築年数別・地域別の相場を知るをご覧ください。

分譲マンション売却の注意点

分譲マンションを売却する際に検討せずに不動産会社を選んだり、自分の都合で期限や価格を決めていると売却できるまで時間がかかったり、望まない価格で売却できないことがあります。

以下では、分譲マンション売却においての注意点をいくつか紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産選びでは得意分野を見極める

不動産選びでよくある失敗例が「この不動産会社聞いたことがある」などの理由で不動産会社を選んでしまい、売却失敗してしまうケースです。

不動産会社には物件やエリアで得意、不得意があります。マンションの多い地域にある不動産会社は分譲マンション売却が得意な会社が多く、少ない地域では分譲マンション売却に慣れていない不動産会社多いです。

しかし「そう簡単に分譲マンション売却が得意な不動産会社は見つけられない」という方が多いのではないのでしょうか。

そこで「すまいステップ」を利用すると、分譲マンション売却を得意とする不動産会社を簡単に見つけることができます。

内覧準備はしっかりする

分譲マンション売却では内覧時に部屋が汚く、売却を失敗してしまうケースがあります。内覧で部屋が汚いといくら条件が良くても、印象が悪くなってしまいます。

内覧は休日に予約が入るケースが多く、そのたびに掃除をしていると時間と手間がかかってしまいます。そこで初めての内覧前に実家に荷物を送ったり、レンタル倉庫を借りてあらかじめ部屋から物をなくしておきましょう。

またハウスクリーニングを利用して、キッチンやお風呂などの水回りを綺麗にしておくと印象が良くなります。内覧前に部屋を綺麗すっきりさせることで、購入希望者も気持ちよく内覧ができます。

適切な売り出し価格を提示する

地域の相場からかけ離れるような価格設定をして、見直さずにいると長い期間売れなくなってしまいます。

購入者は売り主以外にも似たような物件を探しているので、あまりにも高い価格だとすぐ見抜かれてしまいます。そのため他の類似している物件の値段を参考にしたり相場情報を参考に売り出し価格を決定しましょう。

高く売り出し価格を設定したい場合、客観的に見て「なぜ高く価格設定をしたのか」をわかりやすく説明したり、価格以外にもプラスアルファの強みがないと購入希望者は中々現れません。

まとめ

この記事では分譲マンション売却の流れや費用、相場の調べ方などを解説してきました。分譲マンション売却を成功するにはローンの完済はもちろん、事前の情報収集が大事になってきます。

他にも不動産選びも重要です。「すまいステップ」を利用して一括査定サービス、不動産会社選びの参考にしてみてください。

記事のおさらい

ローンのある分譲マンションを売却できますか?

結論を言うと、ローン残債のある分譲マンションでも売却可能です。売却と同時にローン返済して抵当権を抹消の手続きが必要です。そのため分譲マンションを売却するには、その間にローンの完済が必須です。詳しく知りたい方はローン残債がある場合でも売却は可能?をご覧ください。

分譲マンションの売却に費用はいくらかかる?

分譲マンションの売却時に必要な費用は売却価格の5~10%が相場とされています。買主から代金受け取る前に支払う必要があるので、手持ち資金から一時的に賄わなければなりません。詳しくは売却の費用はいくらかかるの?をご覧ください。

分譲マンションの売却までに期間はどのぐらいかかりますか?

マンション売却の平均期間は2~4か月程度とされています。また1年でマンションの成約件数の多い月は3月、次に9月が多いです。詳しく知りたい方は分譲マンションの売却期間をご覧下さい。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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