住宅ローン中の家を売る方法は?売り方と4つの注意点を解説!

転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、さまざまな理由で家を売りたい人がいらっしゃいます。

その時に気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。

家のローンが残っていることで売却を諦めてる方もいらっしゃいますが、実際はローンが残ったままの家を売る方は多くいらっしゃいます。

この記事では、ローンが残っている家を売る方法や売却成功のコツを解説しています。ローンが残っている家を売りたい方は、最後までお読みいただいてから売却を検討しましょう。

また、ローン中の家の売却を検討している方は、一括査定を使って自宅の売却価格を調べてみませんか?

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ローン中の家を売るならまず現状を把握しよう!

冒頭でお伝えした通り、住宅ローンが残っている家で売ることはできます。

ただし、ローンを完済して抵当権を抹消することが条件となります。

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ローンを完済しないと売れないんだ・・

抵当権とは、平たく言うと「担保」にする権利のことで、ローンの返済が滞ってしまうと、銀行が担保にした不動産を売却する権利を持っています。

基本的には「抵当権が付いてる不動産は売却できない」の、ローンを完済して抵当権を抹消することが売却の条件になります。

そのため、まずは「ローンがいくら残っているか」「残債を払うだけのお金があるか」といった現状を把握すること始めます。

ステップ①:ローンの残債を調べる

まずは、ローンの残額をがいくらか調べましょう。

ローンの借入額や残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。

各銀行によって時期は少し異なりますが、一般的には毎年10月頃に送られてくるのでチェックしてみましょう。

年末残高証明書が手元にない方は、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求することで、残債を確認できます。

ただし、書類に記載されている借入額には、金利が含まれていないことに注意が必要です。そのため、家を売却するまでの金利も含めて計算しましょう。

ステップ②:家の売却額を調べる

次に家がいくらで売れるかを調べましょう。家の売却金額がローンの返済費用となるからです。

家の売却価格を調べるには不動産会社に査定を依頼する必要があります。

査定とは、不動産会社が家の状態や周辺の相場を見ていくらで家が売れるか価格を算出することを指します。

不動産会社により査定方法が異なり、数百万円ほど査定額に差がつくこともあるため、複数社に査定を依頼して比較することが大切です。

複数社に査定を依頼するなら不動産一括査定サイトを利用するのが便利です。

一度の入力で複数社の査定結果をまとめて比較でき手間がかかりません。また、査定の依頼は無料で24時間いつでも申し込みができるため、忙しくても利用できます。

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独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

悪徳業者はすまいステップが排除していることも、利用をおすすめするポイントです。

ステップ③:家の売却額でローンを返済できるか確認

家の売却金でローンを完済するのが基本です。ローンの残額と家の売却価格を照らし合わせて差額を確認していきましょう。

家の売却価格がローン残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却額を使ってローンを完済できるため売却に支障はありません。

残債よりも査定額が上回っていれば、そのまま売却の手続きを進めても問題ありません。

多くの場合、家の売却価格だけでローンを完済できない

ただし、家の売却価格だけではローンを完済できないのが実情です。

なぜなら住宅ローンの残債が減るスピードよりも、住宅の資産価値が落ちる方が早いからです。

例えば築10年経つと、マンションは新築時の80%、木造戸建ては50%まで価値が下がります。

新築築年数相場

さらに、家を売却する際には、仲介手数料などの諸費用や税金も支払わなけれないけません。このような理由により、売却価格が住宅ローンの残債等を上回ることは珍しいのです。

家の売却価格が残債を下回っている「オーバーローン」の場合、売却額で足りない分の差額を補填しなければいけません。

 

しかし、工夫次第では家を高く売却して住宅ローンを完済することも不可能ではありません。

次の章では住宅ローンが残っている家の売却を成功させるコツを紹介していきます。

ローン中の家の売却を成功させる2つのコツ

ローンが残っている家を売る場合、ローン完済のために資金不足になることが往々にしてあります。

なんの対策もないまま家を売り出しても、多額の残債に苦しむ可能性もあります。

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資金不足はどうやって抑えるの?
資金不足を抑えるにはシンプルに不動産売却時の「収入を増やし」「支出を減らす」ことが重要です。
そのための売却時コツは
  1. 高く売ってくれる不動産会社を探す
  2. 費用を抑える控除制度を利用する

です。詳しく見ていきましょう。

家を高く売ってくれる不動産会社を探す

家の売却代金がローン残債を上回らなかったとしても、少しでも高い金額で売却して補填する金額を極力少額に抑えたいところです。

そので重要なのが、高値で家を売ってくれる不動産会社を見つけることです。

家を売却する際は、基本的に買い手探しや価格交渉などの売却活動は不動産会社の営業担当者が行います。

不動産会社選びに失敗すると、営業担当者がきちんと売却活動をせず買主が見つからなかったり、相場より低い価格で売られてしまう場合もあります。

家を高く売るのに最も大切なのが不動産会社選びといっても過言ではありません。売却を依頼する不動産会社は慎重に検討して決定しましょう。

不動産会社は比較して選ぼう!

不動産会社を比較すれば、家を高く売ってくれる不動産会社に出会える可能性も増します。

1社だけ話を聞いてすぐ仲介を依頼する方がいらっしゃますが、会社の対応や担当者の人柄を見極めないまま売却を進めてしまい損をした人は多くいらっしゃいます。

複数の会社を比較すれば、ので、必ず複数の会社を比較して選びましょう。

そこでおすすめなのが「不動産一括査定サービス」です。このサービスを利用すれば、提携している複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることが可能です。

一括査定サイトの仕組み

不動産一括査定サービスを選ぶ基準は売却力のある優秀な営業担当に査定依頼できるかが重要です。

実力がない営業担当者に査定を依頼すると、不動産の売却がスムーズに行われず、納得のいく価格で売ることが難しくなるからです。

そこでオススメの一括査定サイトが、エース級の担当者のみに査定依頼ができるです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。さらに査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

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家の売却には諸費用がかかるので注意!

家の売却するには売主が支払わなければいけない費用がいくつかあります。

ローンの残額だけではなく、家の売却にかかる次のような諸費用や税金がかかることを知っておきましょう。

費用名費用
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税
印紙税1000円∼6万円
抵当権抹消費用1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)
住宅ローン返済手数料5,000円~3万円
譲渡所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
住民税住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%

仲介手数料は「売却金額×3%+6万円」に消費税を加算して出します。

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家が高く売れれば仲介手数料も高くなるんだね!

他にも、売買契約書に貼りつける印紙税抵当権抹消の費用譲渡所得税などが発生します。
返済計画を立てる段階では、売却費用として家の売却額の5%程度の費用を見込んでおきましょう。

そうしないと「残債は完済できたけど、諸費用分の資金が足りない」という状態にもなりえます。

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控除制度を使って税金を抑えよう!

ローン中の家を売って出た利益に応じて税金を納めなければなりません。

ただし、売主の利益を守るため条件さえを満たしていれば税金の控除ができます。

売却益が出た場合な代表的な控除として3000万円特別控除という譲渡所得から3000万円を差し引けるという特例があります。

売却損が出た場合には損益通算という売却損分の金額を他の所得と合算して減税できる特例があります。

損益通算を利用すれば、例えばオーバーローンの額が300万円で、給与所得が700万円だったとします。
このとき、確定申告で損益通算の手続きをすると、給与所得700万円から300万円を控除することが可能です。

この様に控除制度を利用すれば売却時に発生する出費を抑えることができるので積極的に活用しましょう。

税金の控除について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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オーバーローンの家を売却する3つの方法

これまでローン中の家売却を成功させるコツを紹介してきましたが、コツを実践しても家の売却額でローンを返済することができない場合もあります。

この章では家の売却金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合の以下3つの対処法を解説します。

  • 手持ち資金で補填する
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却を利用する

これらの方法であれば、ローンが残っている家を売ることができます。

ただし、メリットもあればデメリットもあるため、それぞれの内容をよく理解してから検討しましょう。

方法①:手持ち資金で補填する

ローン中の家を売る1つ目の方法は、家の売却額で足りなかった分の金額を手持ち資金で完済するという方法です。

基本的には、自分の預貯金内で支払えるのがベストです。

ただし、どうしても借り入れをしないと差額分が払えない場合は、金融機関を利用することになります。

金額期間に借金をするのに抵抗がある人は、親族に借り入れできないか相談してみるのも1つの手です。

方法②:住み替えローンを利用する

ローン中の家を売る2つ目の方法は、住み替えローンを利用するという方法です。

「住み替えローン」とは、買い替え時に購入する物件の住宅ローンに「返済しきれなかったローン残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。

ただし、借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは審査が厳しくなります。

住み替えローンのメリット

  • 融資条件により、今よりも低金利のローンに組み替えができる
  • 手持ち資金がなくても、住み替えができる

住み替えローンを利用すると手持ち資金を使わずに済み、低金利のローンに組み替えれば、今までよりは返済が楽になるでしょう。

しかし、もちろんデメリットもあります。

住み替えローンのデメリット

  • 借入額が増える
  • 融資の審査基準が厳しい

ローン残債分と新居のローンを支払える見通しがないと、住み替えローンの審査には通らないでしょう。

住み替えローンを利用したい場合は、今後もローンを払い続けることができるかを慎重に判断しましょう。

方法③:任意売却を利用する

ローン中の家を売る3つ目の方法は、任意売却という方法です。

任意売却とは、住宅ローンの返済できなくなった際に、金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。

金融機関に相談して、「離婚や転勤など特別な事情がある」「これ以上の返済が難しい」といった場合は、任意売却を認めてもらえるでしょう。

任意売却のメリット

  • 競売のように売却額が下がる心配がない
  • 競売ではないため、近隣に差し押さえられてしまったと思われる心配がない

任意売却は、競売のように売却額が下がったり、差し押さえられたりすることはありません。近隣に知られることがないため、気まずい思いをしなくて済みます。

しかし、もちろんデメリットもあります。

任意売却のデメリット

  • 銀行の許可が下りなければ実行できない
  • 不動産会社ではなく専門業者に依頼する必要がある

任意売却を許可されたとしても、交渉期間が長くなることもあり、売却するまでの期間が長引いてしまうことでしょう。

また、任意売却を利用すると信用情報機関に登録されるのでクレジットカードの申請や携帯の契約などの際に影響を及ぼし、日常生活では不便になる場面も出てきます。

なるべく利用は避けたいところですが、どうしようもない場合の最終手段として覚えておきましょう。

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任意売却を行う場合は手続きを早めに済ませる

ローンを滞納している場合は、半年ほどで競売の手続きがスタートしてしまい、競売が開始されると任意売却をすることは難しいです。そのため、任意売却の手続きは早めに済ませましょう。

任意売却の流れは、専門業者に依頼して債権者と交渉し、任意売却の許可をもらってから売却の手続きを進めていきます。手間や時間がかかるため、ローンの支払いが難しいと感じた時点で、早めに任意売却を検討しましょう。

買い替えなら先にローン中の家を売るのが原則

買い替えの流れとして、今の家を売った後に新居を購入する「売り先行」と、先に新居を購入してから今の家を売る「買い先行」の2パターンがあります。

預貯金に余裕がない場合は、売り先行でローン中の家を売却するのが基本で「査定→売却→完済→新しい物件の住宅ローン借り入れ」という一連の流れで進めています。

今の家にローンが残っている場合、買い先行で住み替えると二重ローンになり金銭的な負担が増えてしまうのでオススメできません。

売り先行の場合は、住みながら家を売ることになるので内覧への対応が必要です。ただ、内覧準備をしっかりしておけば問題なく家を売ることができるので心配は不要です。

家売却の流れや内覧対応について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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住宅ローンが残っている家を売るなら不動産会社に相談しよう!

ローンの残債がある家は売却できない可能性もあることを理解し、慎重に計画を立てましょう。

まずは正確なローンの残債額と、家の資産価値を一括査定などを利用して調べることからはじめます。

その結果アンダーローンであれば、問題なく売却の手続きを進めていけます。オーバーローンの場合は、売却額で返済しきれない残債をどうしたらよいかを考えましょう。

家の査定は金額が大きくなるため、不動産会社によっては数百万円の差が出ることがあります。

複数社を比較することで、根拠なく高額見積もりを提示する悪徳業者や、販売力がない不動産会社を見極めることが可能です。

すまいステップは、地元密着型の優良な不動産会社と提携しており、最大4社の査定を比較できます。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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