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転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、さまざまな理由で家を売りたい人がいるかと思います。
売却時に影響があるのではないかと気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。
家のローンが残っていることで売却を諦めている人がいるかもしれませんが、実際はローンが残ったまま家を売却する事例はたくさんあります。
この記事では、ローンが残っている家を売る方法や売却成功のコツを解説しています。ローンが残っている家を売りたい方は、最後まで読んで売却を検討しましょう。
- 監修秋津 智幸
- 不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
- 【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ、ファイナンシャルプランニング技能士２級
- 【URL】 不動産サポートオフィス
ローン返済中の家を売るならまず現状を把握しよう！
冒頭でお伝えした通り、住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。
ただし、家を売却する際には、ローンを完済し、抵当権を抹消できることが条件です。
抵当権とは、平たく言うと不動産などを「担保」として、万一のときはその担保を売却して得られたお金から、貸したお金を優先的に返してもらうことのできる権利のことです。
ローンの返済が滞ってしまうと、ローンを貸している銀行が担保にした不動産を差し押さえ、競売する訴えを起こして裁判所に認められると家は強制的に売却されてしまいます。そして、競売で支払われたお金から貸したお金を回収します。
このような権利が付いた状態では、買う人が嫌がりますし、一般的な不動産の売買契約ではこうした権利が無いようにすることを条件としています。
従って、基本的には「抵当権が付いている不動産は売却できない」ので、ローンを完済して抵当権を抹消することが売却の条件になります。
そのため、まずは「ローンがいくら残っているか」「残債を支払うだけのお金があるか」といった現状を把握することから始めます。
ステップ①：ローンの残債を調べる
まずは、ローンの残高（残債）がいくらか調べましょう。
ローンの借入残高（残債）は、固定金利なら借りたときに発行されますが、変動金利なら金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。返済予定表を無くしてしまった場合は、その金融機関から残高証明書を発行してもらうことで直近の残高（残債）を確認できます。
また、金融機関にもよりますが、身分証明書など借りている本人であることができるものと通帳など返済口座のわかるものを持参して、ローンを借りている金融機関の支店やローンセンターの窓口で確認することもできます。
ステップ②：家の売却額を調べる
次に家がいくらで売れそうかを調べましょう。一般的には、家の売却資金をローンの返済に充てることが多いからです。
現在の相場に照らして家のおおよその売却価格を知るには不動産会社などに査定を依頼する必要があります。
査定とは、不動産会社などが家の立地や土地建物の状態、周辺環境など様々な条件を踏まえて、周辺の不動産相場と照らしていくらで家が売れそうかという価格（現在の不動産価値）を算出することです。
不動産会社により査定ポイントの捉え方や比較する事例などが異なり、数百万円ほど査定額に差がつくこともあるため、複数社に査定を依頼して比較することが大切です。
複数社に査定を依頼するなら不動産一括査定サイトを利用するのが便利です。
一度の入力で複数社の査定結果をまとめて比較でき手間がかかりません。また、査定の依頼は無料で24時間いつでも申し込みができるため、忙しくても利用可能です。
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ステップ③：家の想定される売却金額でローンを返済できるか確認
家の売却資金でローンを完済する人がほとんどです。ローンの残債と想定される家の売却金額を照らし合わせてその差額を確認しましょう。
実際に売却できた家の売却金額から諸経費を差し引いた金額がローン残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却で得た資金使ってローンを完済できるため売却に支障はありません。
ローンの残債よりも査定額が上回っている場合は、査定額で売れるとは限らないので、そこからやや下の金額で売れると仮定して、さらにそこから諸経費分（仲介手数料など）を差し引いた金額がローンの残債を上回っているようなら、売却の手続きを進めてもいいでしょう。
家の売却資金だけでローンを完済できないことも
家の売却資金だけではローンを完済できないケースも意外と多いのが実情です。
特に戸建ての場合、建物が木造であることが多く、建物の劣化などから建物の価値が意外と早く落ちてしまうため、住宅ローンの残高が減るスピードよりも、住宅の資産価値が落ちる方が早い傾向があるからです。
下のグラフは、新築時を100とした価格と築年数の変化による売却時の価格の相関です。
※国土交通省のデータをもとに編集部が作成
地域や経済情勢によっても異なり、個別の物件でも異なるので一概には言えませんが、上記のデータでは戸建ての場合、築10年で売買価格が半分になることが分かります。
ただし、実際は戸建ての場合、建物が劣化しても土地の価値は残り、土地の価格はその時の経済情勢に大きな影響を受けるので、上記のデータはあくまで平均的な目安です。
また、家を売却する際には、印紙代や仲介手数料などの諸費用も支払わなければなりません。
さらに、住宅ローンの残債は繰上げ返済を実施している人もおり、物件の価値が下がった場合でも住宅ローンの残債と物件の価値（売却価格）はその時にどうなっているのか、確認することが大切です。それでも、実際にローンの残債を確認し、家の売却した時の価格が残債を下回っている「オーバーローン」の場合、売却資金で足りないローン返済分の差額を補填しなければいけません。
しかし、工夫次第ではできるだけ高く家を売却して少しでも住宅ローン返済を多くすることも不可能ではありません。
次の章では住宅ローンが残っている家の売却を成功させるコツを紹介していきます。
ローン返済中の家の売却を成功させる2つのこと
ローンの返済が残っている家を売る場合、特に購入から時間が経っていないケースでは、売却資金だけではローン完済のための資金としては不足になることが往々にしてあります。
ローンの返済資金不足を抑えるにはシンプルに不動産売却時に「高く売却し」「余計な費用を減らす」ことが重要です。
そのための売却時に知ってお行きたいことは
- できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を探す
- 税金の特例を使って支払う税金を抑える
です。詳しく見ていきましょう。
家を高く売ってくれそうな不動産会社を探す
家の売却代金がローン残債を上回らない場合でも、少しでも高い金額で売却してローン完済のために補填する金額を極力小さく抑えたいところです。
そこで重要なのが、できるだけ高い金額で家を売ってくれそうな不動産会社を見つけることです。
家を売却する際は、一般的な仲介を不動産会社に依頼する場合、基本的に買主探しや価格交渉などの売却活動は不動産会社の営業担当者が行います。
仲介を依頼する不動産会社選びに失敗すると、営業担当者がきちんと売却活動をせず買主が見つからなかったり、なかなか買主が現れず相場より低い価格でしか話が来ないような場合もあります。
家を高く売るのに最も大切なのが不動産会社選びといっても過言ではありません。売却を依頼する不動産会社は慎重に検討して決定しましょう。
不動産会社は比較して選ぼう！
仲介を依頼する不動産会社を比較すれば、家を高く売ってくそうな不動産会社に出会える可能性も高くなります。
不動産会社1社だけの話を聞いてすぐに仲介を依頼する方がいらっしゃいますが、会社の対応や担当者の人柄を見極めないまま依頼し、そのまま売却を進めてしまったために安く売ってしまった人は思いのほか多くいらっしゃいます。
査定の段階から複数の不動産会社を比較すれば、その対応や実際の査定内容を踏まえて比較できるので、必ず査定から複数の不動産会社を比較して選びましょう。
そこでおすすめなのが「不動産一括査定サービス」です。
このサービスを利用すれば、提携している複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることが可能です。
不動産一括査定サービスを選ぶ基準は、売却力のある優秀な営業担当に査定依頼できるかが重要です。
実力がない営業担当者に査定を依頼すると、不動産の売却がスムーズに行われず、納得のいく価格で売ることが難しくなるからです。
一括査定サービスすまいステップなら、知識と経験豊富な担当者のみに査定依頼ができます。
すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。さらに査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といったできるだけ高く売却してもらうのに欠かせない条件のいずれかを満たしています。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高い金額で不動産を売却できる可能性が高まります。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。
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家の売却には諸費用がかかるので注意！
家を売却する際には、売主が支払わなければいけない費用がいくつかあります。
ローンの残額だけではなく、家の売却にかかる次のような税金などの諸費用がかかることを知っておきましょう。
| 費用名 | 費用 |
|---|---|
| 仲介手数料 | ( 売買金額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税 ※売買金額が400万円超の場合 |
| 印紙税 | 売買契約書記載の売買金額による（以下は抜粋） 売買金額100万円超500万円以下：1,000円 売買金額500万円超1,000万円以下：5,000円 売買金額1,000万円超5,000万円以下：10,000円 売買金額5,000万円超1億円以下：30,000円 売買金額1億円超5億円以下：60,000円※上記は令和4年3月31日までの軽減措置適用額 |
| 抵当権抹消登記費用 | 借りている住宅ローンの抵当権が設定されている場合はその抹消登記費用が必要 登録免許税、司法書士の報酬等の合計で1.5万円～3万円 |
| 住宅ローン返済手数料 | 金融機関によって異なる 返済額に連動する場合、返済額の1％～2％ 定額の場合、無料～数万円 |
| 譲渡所得税 （売却益が発生した場合） （所得税・住民税・復興特別所得税の総称） | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%なお、保有期間は売却した年の1月1日時点で5年超か否かで判断する。 ※なお、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合は、3000万円特例控除の特例を利用することができる。 |
特に、仲介手数料は売買金額が400万円超の場合、「売買金額×3％+6万円」に消費税が必要になります。
他にも、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンを利用してその家に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消の費用、売却して利益が出た場合は譲渡所得税などが発生します。
住宅ローンの返済を計算する段階では、売却費用として家の売却額の5％程度の費用を見込んでおきましょう。
そうしないと「残債は完済できたけど、諸費用分の資金が足りない」あるいは「諸費用分だけローンの完済に必要な資金が足りない」という状態にもなりえます。
税金の特例を使って支払う税金を抑えよう！
家を売って最終的に出た利益に応じて税金を納めなければなりません。
ただし、マイホームを売却する場合など、一定の条件さえを満たしていれば税金の計算時に一定額を控除することができます。
マイホームを売却して売却益が出た場合の代表的な控除としては、「3000万円特例控除」という譲渡所得の計算の際、収入金額（譲渡価格）から3000万円を差し引けるという特例があります。
一方、10年以上の住宅ローンが残る一定の要件を満たすマイホームを売却して売却損が出た場合には損益通算という売却損分の金額を他の所得と合算して税金を抑えることのできる特例があります。
例えば、取得費（購入価格と諸経費の合計）が4000万円の家を売却した際、売却価格が3500万円、売却時の諸経費が150万円で、売却日前日のローンの残高が3600万円だったとしましょう。
この場合、譲渡損失は「3500万円－4000万円－150万円＝－650万円」となります。ただし、住宅ローンの残債から売却価格を引いたものが損益通算控除の対象となる譲渡損失の限度額となるため、「3600万円－3500万円＝100万円」が損益通算で控除可能な譲渡損失となります。
この様な税金の特例制度を利用すれば売却時に発生した利益や損に対して、支払う英金を抑えることができるので積極的に活用しましょう。
オーバーローンの家を売却する3つの方法
これまでローン返済中の家の売却を成功させるのに知っておきたいことを紹介してきましたが、それを実践しても家の売却資金でローンを完済することができない場合もあります。
この章では家の売却資金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合について以下3つの対処法を解説します。
- 手持ち資金などで補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を検討する
これらの方法であれば、売却資金を上回るローンが残っている家でも売却することができます。
ただし、メリットもあればデメリットもあるため、それぞれの内容をよく理解してから検討しましょう。
方法①：手持ち資金などで補填する
ローン返済中の家で、ローンの完済が難しい状態で売る1つ目の方法は、家の売却資金で足りなかった分を手持ち資金で完済するという方法です。
基本的には、自分の預貯金など自己資金内で支払えるのがベストです。
ただし、どうしても自己資金では足りない場合、両親など家族に相談してみましょう。それが難しい場合は、金融機関から無担保ローンを借りることになりますが、融資の審査も厳しく、借りられても高い金利で借りることになります。住宅ローンの完済に目途が立たない状態で売却する場合は、ある程度覚悟が必要になります。
方法②：住み替えローンを利用する
ローン返済中の家で、ローンの完済が難しい状態で売る2つ目の方法は、住み替えローンを利用するという方法です。
「住み替えローン」とは、家の買い替え時に購入する物件の住宅ローンに「返済しきれなかったローン残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。
ただし、借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなります。
住み替えローンのメリット
- 融資条件によっては、従前の住宅ローンよりも低金利になることもある
- 従前の住宅ローンを完済するための手持ち資金がなくても、住み替えができる
住み替えローンを利用できれば、手持ち資金では従前の住宅ローンの返済ができない場合でも住み替えることができます。
また、従前の住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンを利用することができれば、借入額が増えても、それほど従前と変わらない返済額に抑えられることもあります。
しかし、もちろんデメリットもあります。
住み替えローンのデメリット
- 借入額が増える
- 融資の審査基準が厳しい
当然ながら従前の住宅ローンの残債分を加えた新居の住宅ローンを支払えるだけの収入がないと、住み替えローンの審査には通りません。
住み替えローンを利用したい場合は、新居の購入前に住み替えローンを扱っている金融機関に相談して、利用できるかどうか目途を立てるようにしましょう。
今の家を売却してもその売却資金で住宅ローンの完済が厳しい中、住み替えローンが利用できるかわからない状態で、今の家を売ることや新居を買うことは大変リスクがあります。
方法③：任意売却を検討する
ローン返済中で、ローンの完済が難しい状態で家を売る3つ目の方法は、任意売却という方法です。
任意売却とは、住宅ローンの返済できなくなった際に、金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。特に、売却資金だけではローンが完済できない場合は、売却後のローン残債の返済のことなども金融機関と合意する必要があります。
金融機関に相談して、特にこのまま返済することが難しいと判断された場合に任意売却が認めてもらえるケースがあります。
住宅ローンなど本来は約束通り返済しなければ、差し押さえ後、競売にかけられてしまうことにもなりかねません。特に売却しても完済が難しい場合に認められる任意売却は、特例的なものです。従って、任意売却にあたっては金融機関の承諾なしに売却金額やその他条件を決定することができません。
任意売却のメリット
- 競売ほど売却金額が下がる可能性は低い
- 競売とは違い、差し押さえはなく、近隣に売却完了までわかる心配がない
任意売却は、早めに金融機関に相談することで、差し押さえられる前に通常の仲介に近い形で売却することができます。従って、競売にかけられる前に売ることができ、競売のように相場より低い金額での売り出しとなることはありません。
また、任意売却の販売活動は一般的な仲介と同じなので、競売のように売却していることが一般に公開されることはなく、近隣に知られることがほとんどないため、競売のような気まずい思いをしなくて済みます。
しかし、もちろんデメリットもあります。
任意売却のデメリット
- 銀行の許可が下りなければ売却できない
- 不動産会社でも任意売却を得意とする業者に依頼する必要がある
ローンを借りている金融機関に任意売却での売り出しを許可されたとしても、売却する金額や引き渡し日など売買条件についても金融機関が許可しないと売買契約や買主への引き渡しができません。
また、任意売却するだけでは信用情報機関に登録されことはありません。
ただし、任意売却に至るまでに住宅ローンの返済が滞っていると、その滞納情報が信用情報機関に登録されるため、クレジットカードの利用や携帯の契約などの際に影響を及ぼし、日常生活で不便になることもあります。
任意売却を検討しているなら早めに金融機関に相談する
住宅ローンを滞納している場合は、返済が滞ってから半年ほどで差し押さえ手続きに入り、その後競売の手続きがスタートします。最終的に裁判所による競売開始決定がなされると任意売却が難しくなります。任意売却自体は、競売の入札が始まる前まで活動はできますが、売却期間が短いほど売りにくくなってしまうため、任意売却の相談は早めに行い、金融機関から許可をもらったらすぐに売却活動に入るようにしましょう。
任意売却の流れは、不動産会社でも任意売却を専門、あるいは得意としている業者に依頼して、債権者である金融機関との交渉もお願いすることもできます。また、任意売却の許可を金融機関からもらってから正式に売却活動を進めていきます。その後、購入希望者が見つかってからも金融機関からの契約条件について承諾が必要になります。
任意売却は、一般的な仲介による売却と比べると手間や時間がかかるため、住宅ローンの支払いが難しいと感じた時点で、早めに金融機関と相談し、任意売却についても早めに検討しましょう。
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買い替えなら売り先行の方が安全？！
買い替えの流れとして、今の家を売った後に新居を購入する「売り先行」と、先に新居を購入してから今の家を売る「買い先行」の2パターンがあります。
売り先行がよいか、買い先行がよいかはその人の状況によります。売り先行は、先に売却することから買い替えに充てられる資金が確定できるというのが最大のメリットになります。ただし、売却後、買い替え先の引渡しまで仮住まいが必要になります。
一方、買い先行は住みたい買い換え先の家を先に確保できるというメリットがあります。ただし、従前の家が売れない場合、2重の住宅ローンの返済になる、あるいは新居の売買契約時に買い替え特約を付けていると契約が解除となり新居が購入できないケースもあります。
特に買い替え資金に余裕がない場合は、仮住まいが必要になってしまうかもしれませんが、資金が確定できる点では売り先行でローン返済中の家を売却する方が安全でしょう。ただし、買い替え先の住宅ローンに従前の住宅ローンの残債を加えた買い替えローンを利用したい場合には、買い先行とする方が得策になります。
なお、売り先行の場合は、住みながら家を売ることになるので内覧への対応が必要となります。内覧については準備をしっかりしておけば問題ありません。
家を売却する際の流れや内覧対応について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
住宅ローンが残っている家を売るなら不動産会社に相談しよう！
住宅ローンの残債がある家は、売却する際にローンを完済できない場合、売却できない可能性もあることを理解し、売却する前に慎重に計画を立てましょう。
まずは正確なローンの残債額を確認し、現在の家の資産価値を一括査定などを利用して調べることからはじめます。
その結果、住宅ローンの残高が売却できそうな金額に対して下回るアンダーローンであれば、そのまま売却を進めていっても問題はないでしょう。一方、住宅ローンの残高が売却できそうな金額を上回るオーバーローンの場合は、売却した資金で返済しきれない住宅ローンの残債をどのようにするかを考えなければなりません。
家の売却に関わる査定では、不動産会社によって査定のポイントや経験値などの差もあって査定額に数百万円の差が出ることがあります。
複数の不動産会社を比較することで、根拠なく高額の見積もりを提示する業者や対応が悪い不動産会社を見極めることが可能です。
すまいステップは、地元密着型の優良な不動産会社と提携しており、最大4社の査定を比較できます。
入力時間の目安は約1分で、仕事帰りや深夜、早朝など、好きな時間に簡単に手続きができます。すまいステップをぜひお試しください。
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記事のおさらい
ローン返済中の家の売却を成功させるコツは？
ローン返済中の家の売却を成功させるコツは以下の２つです。
- できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を探す
- 税金の特例を使って支払う税金を抑える
詳しく知りたい方はローン返済中の家の売却を成功させる2つのことをご覧ください。
オーバーローンの家を売却する方法は？
オーバーローンの家を売却する対処法は３つあります。
- 手持ち資金などで補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を検討する
詳しくはオーバーローンの家を売却する3つの方法をご覧ください。
買い替えの場合、売却か購入どちらが先？
買い替えの場合、基本的に売却を先に行いましょう。詳しく知りたい方は買い替えならり先行が安全？！をご覧下さい。
住宅ローンが残っている家の売却は誰に相談すべき？
ローンが残っている家の売却は不動産会社に相談しましょう。詳しくは住宅ローンが残っている家を売るなら不動産会社に相談しよう！をご覧ください。