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転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、様々な理由で家を売りたい方がいるでしょう。
しかし、売却時に気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。
家のローンが残っていることで売却を諦めている人がいるかもしれませんが、実際はローンが残ったままでも家は売却できます。
この記事では、ローンが残っている家を売る方法や売却成功のコツを解説しています。ローンが残っている家を売りたい方は、最後まで読んで売却を検討しましょう。
家を売るにはどうする？高く売却するためのたった3つの注意点を分かりやすく解説
ローン返済中の家を売るならまず現状を把握しよう！
冒頭でお伝えした通り、住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。ただし、家を売るにはローンを完済し抵当権を抹消することが条件です。
抵当権とは、平たく言うと不動産などを「担保」として、万一のときはその担保を売却して得られたお金から貸したお金を優先的に返してもえる権利です。
ローンの返済が滞ってしまうと、ローンを貸している銀行が担保にした不動産を差し押さえ競売する訴えを起こします。裁判所に認められると家は強制的に売却され、競売で支払われたお金から貸したお金を回収します。
このような抵当権が付いた状態では買う人が現れません。従って、基本的には「抵当権が付いている不動産は売却できない」ので、ローンを完済して抵当権を抹消することが売却の条件です。
そのため、まずは「ローンがいくら残っているか」「残債を支払うだけのお金があるか」といった現状を把握することから始めます。
ステップ①：ローンの残債を調べる
まずは、ローンの残高がいくらか調べましょう。
ローン残高は、固定金利なら借りたときに発行されますが、変動金利なら金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。返済予定表を無くした場合は、その金融機関から残高証明書を発行してもらうことで直近のローン残高を確認できます。
また、金融機関にもよりますが、ローン借入者の身分証明書と通帳など返済口座のわかるものを持参すれば、ローンを借りている金融機関の支店やローンセンターの窓口で残高を確認できます。
ステップ②：家の売却額を調べる
次に家がいくらで売れそうかを調べましょう。一般的には、家の売却資金をローンの返済に充てることが多いからです。
現在の相場に照らして家のおおよその売却価格を知るには不動産会社に査定を依頼する必要があります。
査定とは、不動産会社などが家の立地や土地建物の状態、周辺環境など様々な条件を踏まえていくらで家が売れそうかという価格を算出することです。
不動産会社により査定ポイントの捉え方や比較する事例が異なり、数百万円査定額に差がつくこともあるため、複数社に査定を依頼して比較することが大切です。
複数社に査定を依頼するなら不動産一括査定サイトを利用するのが便利です。
一度の入力で複数社の査定結果をまとめて比較でき手間がかかりません。また、査定の依頼は無料で24時間いつでも申し込みができるため、忙しくても利用可能です。
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ステップ③：家の売却金額でローンを返済できるか確認
家の売却資金でローンを完済する人がほとんどです。ローンの残債と想定される家の売却金額を照らし合わせてその差額を確認しましょう。
実際に売却できた家の売却金額から諸経費を差し引いた金額がローン残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却で得た資金使ってローンを完済できるため売却に支障はありません。
しかし、ローンの残債よりも査定額が上回っていたとしても、査定額で売れるとは限りません。
査定額より低い金額で売れてしまうこともありますし、さらに仲介手数料などの諸費用が売却額5%程度かかります。そのため、売却を本格的検討する場合は不動産会社に家の売却金でローンの返済可能か相談にのってもらいましょう。
家の売却資金だけでローンを完済できないことも
家の売却資金だけではローンを完済できないケースも意外と多いのが実情です。
特に戸建ての場合、建物が木造であることが多く、建物の劣化などから建物の価値が意外と早く落ちてしまうため、住宅ローンの残高が減るスピードよりも、住宅の資産価値が落ちる方が早い傾向があるからです。
下のグラフは、新築時を100とした価格と築年数の変化による売却時の価格の相関です。
※国土交通省のデータをもとに編集部が作成
地域や経済情勢によっても異なり、個別の物件でも異なるので一概には言えませんが、上記のデータでは戸建ての場合築10年で売買価格が半分になることが分かります。
このように、家の価値が下がってしまいローンを家の売却金で完済できない場合もあるでしょう。
家の売却した時の価格が残債を下回っている「オーバーローン」の場合、売却資金で足りないローン返済分の差額を補填しなければいけません。
しかし、工夫次第ではできるだけ高く家を売却して少しでも住宅ローン返済を多くすることも不可能ではありません。
次の章では住宅ローンが残っている家の売却を成功させるコツを紹介していきます。
オーバーローンの家を売却する3つの方法
これまでローン返済中の家の売却を成功させるコツを紹介してきましたが、それを実践しても家の売却資金でローンを完済できない場合もあります。
この章では家の売却資金でローンを完済できない「オーバーローン」時の対処法を3つ紹介します。
- 手持ち資金で補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を検討する
これらの方法であれば、売却資金を上回るローンが残っている家でも売却できます。
ただし、メリットもあればデメリットもあるため、それぞれの内容をよく理解してから検討しましょう。
方法①：手持ち資金で補填する
1つ目の方法は、家の売却資金で足りなかった分を手持ち資金で完済するという方法です。
基本的には、自分の預貯金など自己資金内で支払えるのがベストです。
ただし、どうしても自己資金では足りない場合、両親など家族に相談してみましょう。
それが難しい場合は、金融機関から無担保ローンを借りることになりますが、融資の審査も厳しく、借りられても高い金利で借りることになります。
住宅ローンの完済に目途が立たない状態で売却する場合は、ある程度覚悟が必要になります。
方法②：住み替えローンを利用する
2つ目の方法は、住み替えローンを利用するという方法です。
「住み替えローン」とは、家の買い替え時に購入する物件の住宅ローンに「返済しきれなかったローン残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。
ただし、借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなります。
住み替えローンのメリット
- 融資条件によっては、従前の住宅ローンよりも低金利になることもある
- 従前の住宅ローンを完済するための手持ち資金がなくても、住み替えができる
住み替えローンを利用できれば、手持ち資金では従前の住宅ローンの返済ができない場合でも住み替えることができます。
また、従前の住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンを利用すれば、借入額が増えても以前と変わらない返済額に抑えられることもあります。
しかし、もちろんデメリットもあります。
住み替えローンのデメリット
- 借入額が増える
- 融資の審査基準が厳しい
当然ながら以前の住宅ローンの残債分を加えた新居の住宅ローンを支払えるだけの収入がないと、住み替えローンの審査には通りません。
住み替えローンを利用したい場合は、新居の購入前に住み替えローンを扱っている金融機関に相談して、利用できるか目途を立てるようにしましょう。
今の家を売却してもその売却資金で住宅ローンの完済が厳しい中、住み替えローンが利用できるかわからない状態で、今の家を売ることや新居を買うことは大変リスクがあります。
方法③：任意売却を検討する
3つ目の方法は任意売却という方法です。
任意売却とは、住宅ローンの返済できなくなった際に、金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。特に、売却資金だけではローンが完済できない場合は、売却後のローン残債の返済のことも金融機関と合意する必要があります。
金融機関に相談して、特にこのまま返済が難しいと判断された場合に任意売却が認めてもらえるケースがあります。
住宅ローンなど本来は約束通り返済しなければ、差し押さえ後、競売にかけられてしまうことにもなりかねません。特に売却しても完済が難しい場合に認められる任意売却は特例的なものです。従って、任意売却にあたっては金融機関の承諾なしに売却金額やその他条件を決定できません。
任意売却のメリット
- 競売ほど売却金額が下がる可能性は低い
- 競売とは違い、差し押さえはなく、近隣に売却完了までわかる心配がない
任意売却は、早めに金融機関に相談することで、差し押さえられる前に通常の仲介に近い形で売却することができます。従って、競売にかけられる前に売ることができ、競売のように相場より低い金額での売り出しとなることはありません。
また、任意売却の販売活動は一般的な仲介と同じなので、競売のように売却していることが一般に公開されることはなく、近隣に知られることがほとんどないため、競売のような気まずい思いをしなくて済みます。
しかし、もちろんデメリットもあります。
任意売却のデメリット
- 銀行の許可が下りなければ売却できない
- 不動産会社でも任意売却を得意とする業者に依頼する必要がある
ローンを借りている金融機関に任意売却での売り出しを許可されたとしても、売却する金額や引き渡し日など売買条件についても金融機関が許可しないと売買契約や買主への引き渡しができません。
任意売却するだけでは信用情報機関に登録されことはありません。ただし、任意売却に至るまでに住宅ローンの返済が滞っていると、その滞納情報が信用情報機関に登録されるため、クレジットカードの利用や携帯の契約などの際に影響を及ぼし、日常生活で不便になることもあります。
任意売却を検討しているなら早めに金融機関に相談する
住宅ローンを滞納している場合は、返済が滞ってから半年ほどで差し押さえ手続きに入り、その後競売の手続きがスタートします。最終的に裁判所による競売開始決定がなされると任意売却が難しくなります。任意売却自体は、競売の入札が始まる前まで活動はできますが、売却期間が短いほど売りにくくなってしまうため、任意売却の相談は早めに行い、金融機関から許可をもらったらすぐに売却活動に入るようにしましょう。
任意売却の流れは、不動産会社でも任意売却を専門、あるいは得意としている業者に依頼して、債権者である金融機関との交渉もお願いできます。また、任意売却の許可を金融機関からもらってから正式に売却活動を進めていきます。その後、購入希望者が見つかってからも金融機関からの契約条件について承諾が必要です。
任意売却は、一般的な仲介による売却と比べると手間や時間がかかるため、住宅ローンの支払いが難しいと感じた時点で、早めに金融機関と相談し任意売却についても早めに検討しましょう。
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アンダーローンの家を売る方法
アンダーローンの場合は、通常の家を売るのとほぼ同じ方法で家を売ることができます。
オーバーローンに比べて、資金計画についての心配も少なくて済みます。
この章では、売却代金でローン残債を完済できる「アンダーローン」の状態の家を売る方法を解説します。
アンダーローンなら売却代金でローンを返済する
アンダーローンの場合は、家の売却代金からローン残債を返済します。
家の売却代金から、ローン残債を返却し、売却にかかる費用を支払った残りが手元に残るイメージです。
例えば、4,500万円のローンが残った家を5,000万円で売却したとします。
この場合、まず売却代金の5,000万円でローン残債の4,500万円を完済し、住宅ローンの返済手続きを行います。
ローン残材と売却代金の差額の500万円から、売却代金を支払った残金が手元に残ります。
アンダーローンの家を売る2つの方法
アンダーローンの家を売る方法は大きく2つあります。
- 家を売ってから新居を探す「売り先行」
- 新居を買ってから家を売る「買い先行」
住み替えの段取りを決めるにあたって「売り」と「買い」どちらを先に進めて行きたいか決めておくことで計画を立てやすくなります。
この章では「売り先行」と「買い先行」のそれぞれの特徴を解説します。
資金計画が立てやすい「売り先行」
今の家を売ってから新居探しを始める方法を「売り先行」と言います。
家の売却価格が決まってから新居探しを始めるので、資金計画が立てやすいメリットがあります。
売り先行で家を売る流れは、ざっくり下記のようなものです。
- ローン残債を確認する
- 家の査定を受ける
- 家の売却活動を始める
- 買主が見つかったら売買契約を結ぶ
- 新居探し・引っ越しをする
- 引き渡し日に家を引き渡し、ローン完済手続きをする
売り先行では、家を売ってからローン探しをするので二重ローンになる心配もありません。
資金に余裕がすくない方は、売り先行で家をうることをおすすめします。
新居探しに時間が使える「買い先行」
住み替えの資金に余裕があり新居探しにこだわりがあるなら、「買い先行」がおすすめです。
新居探しの時間がじっくり取れるので、条件を妥協せずに新居を決めることができるためです。
買い先行で家を売る流れは下記の通りです。
- 新居を探す
- 新居購入費用として住宅ローンなどを借り入れ、新居の代金を決済する
- 家の査定を受ける
- 家の売却活動を始める
- 買主が見つかったら売買契約を結ぶ
- 引っ越しをする
- 家の売却代金を受け取り、今の家のローンの完済手続きをする
買い先行の場合、新居を購入してから今の家が売れるまでの間は、新居と今の家の二重ローンになる点に注意しましょう。
ローン中の家を売る際にかかる税金・費用と節約方法
ここまで、ローンが残っている家を売るための方法を見てきました。
ところで、家を売る際にはローンの返済費用の他にも様々な費用がかかります。
一般的に、ローン中の家を売ると売却代金の5~7%程の費用がかかると言われています。
例えば、3,500万円で家を売った場合、下記のような費用がかかります。
家の売却にかかる費用合計：307万5,000円
- 譲渡所得税：188万円 ※1
家の売却で利益が出た際にかかる所得税と住民税のこと。 - 仲介手数料：111万円
不動産会社に家の売却の成功報酬として支払う手数料。 - ローン一括返済手数料：3万3,000円 ※2
住宅ローンの一括全額返済時に事務手数料としてかかる費用。 - 登録免許税：2,000円
抵当権抹消手続きにかかる税金。 - 司法書士費用：3万円
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合にかかる費用。 - 印紙税：1万円
家の売買契約書に貼る印紙代。
※1.築年10年の木造戸建ての住宅で、居住期間は5年超として計算。税金の特例・控除は考慮しない。
※三菱東京UFJ銀行の窓口手続きの場合の費用として試算する。
節約方法①：税金の特例・控除を利用する
家の売却時にかかる税金の中で、金額が大きくなる傾向にあるのが「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、家を売って出た利益（＝譲渡所得）にかかる所得税・住民税の総称です。
譲渡所得税の税率は家の所有期間によって変わり、所有期間が5年以下だと約20%、5年超だと約40%です。
譲渡所得税は利益に対してかかる税金であるため、家の売却によって損失が出た場合は税金が戻ってくる場合があります。
オーバーローン時に使える特例・控除
一定の要件を満たすマイホームを売却して売却損が出た場合には損益通算という特例も使えます。売却損分を他の所得と合算して減税できます。
例えば、取得費（購入価格と諸経費の合計）が4000万円の家を売却した際、売却価格が3500万円、売却時の諸経費が150万円で、売却日前日のローンの残高が3600万円だったとしましょう。
この場合、譲渡損失は「3500万円－4000万円－150万円＝－650万円」となります。
ただし、住宅ローンの残債から売却価格を引いたものが損益通算控除の対象となる譲渡損失の限度額となるため「3600万円－3500万円＝100万円」が損益通算で控除可能な譲渡損失となります。
この様な税金の特例制度を利用すれば売却時に発生した利益や損に対して、支払う税金を抑えることができるので積極的に活用しましょう。
売却損は譲渡損失の繰越控除を利用しよう｜損失を出さない方法も重要
アンダーローン時に使える特例・控除
家の売却によって利益が出た場合にも、適用できる特例や控除があります。
例えば以下のようなものです。
- 3,000万円特別控除
- 住宅ローン控除
- 10年超所有軽減税率の特例
マイホームを売却して売却益が出た場合の代表的な特例が「3,000万円特例控除」です。名前の通り、収入金額（譲渡価格）から3000万円を差し引ける特例です。
譲渡所得が3,000万円以下なら、特例控除だけで譲渡所得を0にできるので積極的に利用したい控除です。
「住宅ローン控除」は、買い替え先の住宅を購入する際に借り入れたローンの金額によって所得控除が受けれられる特例です。
住宅ローン減税と3,000万円特別控除は併用が出来ないので、どちらのほうが得か試算をして利用する控除を決めましょう。
マイホームの買い替え特例は、家の住み替え時に利用できる特例です。
「10年超所有軽減税率の特例」の特例は、家を10年以上所有していた場合に条件をみたしていれば適用できる特例です。
例えば、6000万円で家を売却した場合、譲渡所得税率が約10%低くなります。
10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円控除と併用はできますが、住宅ローン減税とは併用できません。
それぞれの特例や控除について、詳しく知りたい方は下記の記事を参考にして下さい。
節約方法②：ローンの一括返済の申し込みをネットから行う
ローンの一括返済を申し込む時にインターネットから申し込むことをおすすめします。
住宅ローンの繰り上げ全額一括返済をする場合、銀行の窓口から申し込むと3万円程度の事務手数料がかかりますが、金融機関によってはインターネットから申し込むとその費用を安くできるためです。
下の表に、インターネットから申し込んだ場合と窓口で申し込んだ場合の事務手数料の差額をまとめたものです。
| 金融機関名 | インターネットからの申し込み | 窓口での申し込み |
|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 16,500円 | 33,000円 |
| 三井住友銀行 | 5,500円 | 22,000円 |
| みずほ銀行 | – | 33,000円 |
※三菱UFJ銀行「借入後に必要な住宅ローン手数料」、三井住友銀行「住宅ローン 繰上返済 」、みずほ銀行「ご利用中の契約内容変更の手数料一覧」（全て2023年6月28日閲覧）を元にすまいステップ編集部が作成
例えば三菱UFJ銀行の場合、インターネットから申し込み手続きをすると窓口で一括返済をした場合に比べて手数料が半額になります。
しかし、みずほ銀行のようにインターネット手続きに対応していない金融機関もあるので、詳しくは住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせましょう。
節約方法③：なるべく「売り」と「買い」のタイミングを合わせる
住み替えでローン中の家を売る場合は、なるべく「売り」と「買い」のタイミングを合わせましょう。
特に「買い先行」の場合は、新居の購入タイミングから家が売れるまでの間は新居と今の家のダブルローン状態になってしまいます。
ダブルローンで月々の住宅ローンが重くならないように、「買い」と「売り」のタイミングを合わせましょう。
また「売り先行」の場合でも、家が売れてから新居が見つかるまで時間がかかると仮住まいが必要になり、家賃や引っ越し費用が余分にかかる可能性があります。
「売り」と「買い」のタイミングを合わせるには、不動産売買の経験豊富な不動産会社にスケジュール調整を依頼することが重要です。
まずは複数の不動産会社から不動産査定を受け、信頼できる担当者を見極めましょう。
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そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高い金額で不動産を売却できる可能性が高まります。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。
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税金特例で家売却時の税金を抑える
家を売却する際には、売主が支払わなければいけない費用がいくつかあります。
ローンの残額だけではなく、家の売却には次のような諸費用がかかることを知っておきましょう。
| カテゴリー | 項目 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 売却費用 | 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 2万円程度 | |
| ローン返済手数料 | 2万円程度 | |
| その他 | 引越し費用など項目によって異なる | |
| 税金 | 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得金額×税率※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 印紙税 | 1000円∼6万円 |
この費用の中で抑えることができるのは譲渡所得税・住民税の部分です。
住宅ローンが残っている家を売るなら不動産会社に相談しよう！
住宅ローンの残債がある家は、売却する際にローンを完済できない場合、売却できない可能性もあることを理解し、売却する前に慎重に計画を立てましょう。
まずは正確なローンの残債額を確認し、現在の家の資産価値を一括査定などを利用して調べることからはじめます。
その結果、住宅ローンの残高が売却できそうな金額に対して下回るアンダーローンであれば、そのまま売却を進めていっても問題はないでしょう。一方、住宅ローンの残高が売却できそうな金額を上回るオーバーローンの場合は、売却した資金で返済しきれない住宅ローンの残債をどのようにするかを考えなければなりません。
家の売却に関わる査定では、不動産会社によって査定のポイントや経験値などの差もあって査定額に数百万円の差が出ることがあります。
複数の不動産会社を比較することで、根拠なく高額の見積もりを提示する業者や対応が悪い不動産会社を見極めることが可能です。
すまいステップは、地元密着型の優良な不動産会社と提携しており、最大4社の査定を比較できます。
入力時間の目安は約1分で、仕事帰りや深夜、早朝など、好きな時間に簡単に手続きができます。すまいステップをぜひお試しください。
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記事のおさらい
ローン返済中の家の売却を成功させるコツは？
ローン返済中の家の売却を成功させるコツは以下の２つです。
- できるだけ高く売ってくれそうな不動産会社を探す
- 税金の特例を使って支払う税金を抑える
詳しく知りたい方はローン返済中の家の売却を成功させる2つのことをご覧ください。
オーバーローンの家を売却する方法は？
オーバーローンの家を売却する対処法は３つあります。
- 手持ち資金などで補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を検討する
詳しくはオーバーローンの家を売却する3つの方法をご覧ください。
買い替えの場合、売却か購入どちらが先？
買い替えの場合、基本的に売却を先に行いましょう。詳しく知りたい方は買い替えならり先行が安全？！をご覧下さい。
住宅ローンが残っている家の売却は誰に相談すべき？
ローンが残っている家の売却は不動産会社に相談しましょう。詳しくは住宅ローンが残っている家を売るなら不動産会社に相談しよう！をご覧ください。
