「ローンが残っている家を売るときの税金の求め方を知りたい」
「売却時に節税するためにはどうすればいいの？」
家を売りたくてもローンが残っていたり、税金について不安があったりして悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、ローンが残っている家を売る際の税金の計算方法や節税の特例について解説します。
住宅ローン中の家を売る方法は？オーバーローンやアンダーローンを解説！
ローンが残っている家を売る際の譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を求めるためには、先に譲渡所得を求める必要があります。
算出した譲渡所得に対して税率がかかるため、確認しておきましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は以下です。
「売却価格」は家を売却して、なにも差し引かれていないときの価格のことです。
売却価格に、購入の際にかかった費用（取得費）と、売った際にかかった費用（譲渡費）を足した金額を差し引いたものが譲渡所得です。
取得費とは
取得費とは、不動産購入時にかかった諸費用のことです。
以下を参考に取得費を確認しましょう。
- 購入代金や建築代金
- 取得時にかかった仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 登記費用
- 不動産取得税
- 測量費
これらの費用が取得費に含まれます。
それぞれの金額を把握できていないと、譲渡所得から差し引ける取得費の金額が少なくなり、譲渡所得の額が大きくなり税額も高くなってしまいます。
購入時にかかった費用をしっかりと理解しておくことで節税につながります。
もし、取得費がわからなければ売却価格の5％で計算してもよいです。
建物の取得費の計算方法
建物の取得費に関しては、購入価格から減価償却費を引いた金額で計算する必要があります。
建物は、所有期間が経過するにつれて価値が下がっていきます。
これを減価償却といい、購入価格から減価償却費を引いた数値が建物の取得費です。
| 建物の構造 | 非業務用(自宅用等) 耐用年数 | 非業務用 償却率 | 業務用(住宅・店鋪) 耐用年数 | 業務用業務用 (住宅・店鋪)償却率 |
|---|---|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造または 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 |
| れんが造、石造またはブロック造 | 57年 | 0.018 | 38年 | 0.027 |
| 骨格材の肉厚4mm超の金属造 | 51年 | 0.020 | 34年 | 0.030 |
| 骨格材の肉厚3mm超4mm以下の 金属造 | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 |
| 骨格材の肉厚3mm以下の金属造 | 28年 | 0.036 | 19年 | 0.053 |
| 木造または合成樹脂造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
| 木骨モルタル造 | 30年 | 0.034 | 20年 | 0.050 |
※国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」と国税庁「『減価償却費』の計算について」をもとに作成
上記の表を参考に売却予定の建物の取得費を算出しましょう。
譲渡費とは
譲渡費とは、不動産売却時にかかった諸費用のことです。
以下を参考に譲渡費を確認しましょう。
- 売却時にかかった仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 建物の取り壊し費用
これらの費用が譲渡費に含まれます。
取得費用と同様に、それぞれの金額を把握することで節税につながります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法は以下です。
| 所有期間 | 税率 |
| 5年以下 | 所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%＝39.63% |
| 5年超 | 所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝20.315% |
不動産の所有期間が5年を超えているかがポイントです。
5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、約40%の税率がかかります。
5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、約20%の税率がかかります。
5年を超えているだけで税率が半分になるため、売却時は所有期間5年を超えてから売却すれば節税につながります。
1,000万円×20%（長期譲渡所得）＝200万円
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
ローンが残っている家を売る際の税金を節税できる特例
税金を節税できる特例はいくつかあります。
うまく利用できれば大幅な節税につながるため確認しましょう。
3000万円特別控除
居住用住宅（マイホーム）を売却して譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得から3,000万円差し引ける特例です。
所有期間を問わないため、利用しやすい特例です。
また、一人につき3,000万円を差し引くため、夫婦などの共有名義であれば最大6,000万円差し引けます。
この特例を受けるためには、売却した翌年に確定申告をおこなう必要があります。
軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例を受けられます。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して、通常約20%（長期譲渡所得のため）の税率のところ14%まで軽減されます。
3,000万円特別控除と併用して利用できるため、節税効果が非常に大きい特例です。
買い替え特例
マイホームを売った資金で新たに家を購入する方も多いかと思います。
しかし、売却時に利益があれば譲渡所得税を納めなければなりません。
状況によっては高額な利益を得られますが、その分納税額も多くなり売主の負担となります。
そんなときに利用できる特例が、買い替え特例です。
この特例は、譲渡所得に対して課税される税金を繰り延べできる制度です。
売却した物件の所有期間が10年を超えていることが条件ですが、この特例を利用すれば、譲渡所得税の納付を新居の売却時まで繰り延ばせます。
すぐに納税する必要がなくなるため、新居購入時に予算を使いやすくなるメリットがあります。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
譲渡所得が家を購入した価格より安い場合（譲渡損失）に利用できる特例です。
譲渡損失すると、譲渡所得で得た金額で住宅ローンを完済できなかったり、新たに住宅ローンを組む必要があったりします。
しかし、この特例を受けると、譲渡所得以外の所得（給与所得など）から損失分を差し引けるようになります。
差し引いた分課税される所得が抑えられるため、節税につながります。
さらに、譲渡所得以外の所得分を使っても差し引ききれなかった場合は、翌年以降の最長3年間に繰り越して差し引けます。（繰越控除）
譲渡損失が大きい場合にうまく活用できれば大きな節税効果が期待できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
ローンが残っている家の売却時の注意点
ローン残債のある家を売る際はいくつか注意点があります。
スムーズに売却できるように確認しましょう。
残りのローン残債を確認する
ローンが残っている状態だと基本的に売却できません。
現在のローン残債がいくらなのかを把握して、スムーズに売却活動を進めましょう。
確認方法は以下の４つです。
- 借入先の金融機関のwebサイトで確認
- 借入先の金融機関から送られてくる返済予定表を確認
- 借入先の金融機関から送られてくる残高証明書を確認
- 借入先の金融機関の窓口で確認
webサイトや窓口で確認できるほか、借入先から郵送される書類でも確認できます。
書類等がなければ借入先に問い合わせしましょう。
売却時に節税できる特例を利用する
先に述べたように、売却時は状況によって大幅に節税できる特例があります。
譲渡所得が3,000万円以下の場合に利用できる3,000万円特別控除や譲渡損失があった場合に他の所得から損失分を差し引ける損益通算などがあります。
各特例は一定の条件を満たせば利用できるので、売却時にどの特例が利用できるかを理解しておきましょう。
税率が下がったタイミングで売却する
売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。
所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は約40%が課税されます。
しかし、5年超の場合は約20%の税率に抑えられます。
2倍ほど税率が変わるため、できれば所有期間が5年を超えてから売却するようにしましょう。
売却に向けたリフォーム費用なら取得費に加えられる
取得費は不動産を購入した際にかかった費用のことです。
不動産会社への仲介手数料や印紙税、登記費用などが取得費として扱われます。
基本的に物件の維持や管理に関する費用は取得費として含みませんが、売却を目的としたリフォームであれば取得費に含みます。
自分のインテリア目的などのリフォームではなく、設備費や改良費に該当すれば取得費に含められます。
例えば、床暖房の設置は資産価値を高めるリフォームのため、取得費に含められます。
不動産売却時の税金計算方法！譲渡所得税についてや節税対策も解説！
複数の不動産会社へ依頼して比較する
売却時は複数の不動産会社へ依頼するようにしましょう。
売却時は査定をおこないますが、1社だけの査定だとその査定額が適正なのかが判断できません。
相場よりも高すぎたり低すぎたりする場合があるからです。
そのため、3～4社へ査定してもらい査定額の相場感を把握しましょう。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
東京都荒川区 / 40代 査定価格4,500万円売却価格4,470万円 埼玉県戸田市 / 30代 査定価格4,800万円売却価格4,750万円 愛知県長久手市 / 30代 査定価格4,200万円売却価格4,300万円 神奈川県横浜市西区 / 50代 査定価格900万円売却価格1,200万円 福岡県福岡市早良区 / 40代 査定価格3,180万円売却価格3,230万円 
まとめ
ローンが残っている家を売却する際の税金について解説しました。
不動産を売るには多くの税金がかかります。
売却価格や諸経費、それぞれの税金の価格を把握することで、トラブルなくスムーズに売却できます。
把握できていなければ、想定していたよりも出費が多くなり予期せぬトラブルが発生する可能性もあります。
事前にしっかり準備して売却活動を成功させましょう。
