2020年は、コロナウィルスによる外出自粛などの影響で経済的な打撃を受けた方も少なくなかったと思います。
住宅ローンを扱う住宅金融支援機構のコールセンターに寄せられたコロナウイルス関連の相談の件数は、2月が15件だったのに対し、3月229件、4月1387件、5月2265件と驚異的なペースで増加しており、コロナウイルスによる経済状況の悪化で、住宅ローンを払えない不安を感じている方が急増していることを物語っています。
経済状況の悪化により住宅ローンを滞納した場合、一般的には約半年ほどで家の競売が始まります。
競売が始まってしまうと、家が相場の7割程度の安い価格で売りに出され、家を失うだけでなく多額の借金まで手元に残ってしまうケースも少なくありません。
住宅ローンを払えなくなった場合には、金融機関からの連絡を放置して家を競売にかけられるのだけは絶対に避けましょう。
本記事では、住宅ローンを滞納した時に起こる出来事を時系列に沿って解説しているほか、住宅ローンを払えない人がとるべき最善策について紹介しています。
- 監修：平井美穂
企業系ファイナンシャルプランナーとして資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務をなども務める。
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住宅ローンを払えないとどうなるのか
では、住宅ローンが払えなくなってしまった時には何が起こるのでしょうか？
漠然と「家が差し押さえられて売られる」と考えておられる方も多いと思いますが、売られるにしても、滞納し始めてから何ヶ月後なのかは把握していないのではないでしょうか。
以下で、住宅ローンを払えない場合に起こる出来事を時系列に沿って解説していきます。
住宅ローンを払えない時に起こること
【住宅ローン滞納から家が差し押さえられるまで】
住宅ローンを払えない時には、上記のような流れで家を失うことになります。
それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。
①督促状が届く（滞納1ヶ月～3ヶ月）
住宅ローンを滞納すると、債権者である銀行・金融機関から電話や通知書類が届きはじめます。
また、滞納2ヶ月を過ぎると、来店依頼状や「このままこのまま支払いがない場合には残高および遅延損害金を一括で支払ってもらう」といった内容の督促状が届くようになります。
この時点ではまだ競売や差し押さえの話は出ません。
②期限の利益の喪失（滞納3ヶ月～6ヶ月）
「期限の利益の喪失」の通知が届くようになります。
「期限の利益の喪失」とはつまり、分割して払う権利が失い、住宅ローンの残高の一括支払いを請求されることを指します。
また、金融機関にもよりますが、概ね3ヶ月以上住宅ローンを滞納すると、個人信用情報機関に金融事故情報が記録されます。
③競売開始決定（滞納6ヶ月～8ヶ月）
裁判所から競売開始決定通知が届きます。
競売開始決定通知とは、競売の手続きを開始したことと不動産を担保として差し押さえたことを知らせる書類です。
また、競売の手続きが開始した合図として「現況調査」というものが実施されます。
裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅に訪れ、強制的に写真撮影・間取りの確認・周辺環境調査などの調査が行われます。
この時点で競売にかけられることは近隣に知れ渡るので、それを回避したい場合には、現況調査よりも前に「任意売却」への切り替えを金融機関に打診して下さい。
競売よりも遥かに債務者にメリットのある任意売却については、「任意売却の特徴」の章で詳しく解説しています。
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④競売入札期間の通知（滞納8ヶ月～10ヶ月）
この期間になると、期間入札決定通知が届きます。
これは、「この期間までに入札しますよ」という内容の告知になり、競売にかけられる不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申し込むことができる期間に入ります。
この時点が先述の「任意売却」へ切り替える最後のタイミングになりますが、この時点での切り替えだと、場合によっては金融機関の承認をもらえない可能性もあります。
そうなると、あとは家が競売にかけられて売れるのをただ待つしかありません。
⑤立ち退き（滞納10ヶ月～12ヶ月）
競売による不動産の落札後、所有権が落札者に移り、元の不動産の所有者は何の権利も持たないということになります。
居住を続けていた場合は、ただの占有者、つまり不法滞在者になります。
以後、落札者との間で立ち退き交渉が行われ、立ち退きをする必要がでてきます。
交渉の際、落札者の好意によって引っ越し代や新居の契約金などを出してもらうこともありますが、誠意を欠き立ち退きを長引かせると「強制執行」がなされます。
強制執行では、執行官によって強引に荷物が運び出され追い出されてしまうため、できるだけ避けるようにしましょう。
住宅ローンを払えないときは早めに売却の検討をはじめる
今後住宅ローンを支払える見込みが立たないとき、放置していると「個人信用情報に傷がつく」「家を立ち退きさせられる」「相場よりも安い価格で家を売られる」など、良いことが一つもありません。
「もう払えない！」と思ったら、とにかくはやめに売却に向けて動き始めることです。
不動産を売却する場合、まずは不動産に査定を依頼して査定額を聞く必要がありますが、忙しくて自分で不動産会社に問い合わせるが難しいという方もおられるかもしれません。
そのような方は、すまいステップなどの不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に複数社の査定額を知ることができます。
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住宅ローンを払えない時の対処法
長期間住宅ローンの返済が滞ると、前述の通り強制的に「競売」によって不動産が売却されます。
競売になると不特定多数の人（一般消費者から不動産業者まで）が入札をして、最も高い金額を入れた人が落札します。
この競売の売却価格は市場価格の60~70%程度の低い価格になるだけではなく、個人信用情報に傷がつき、競売に掛けられていることが近隣住民にも明らかになってしまいます。
競売は融資を受ける人にとって最悪の事態だと捉えておきましょう。
そのため、競売にかけられるような事態になるもっと前に別の対策を講じるべきです。
では、住宅ローンの支払がきつくなってきたときにはどのようなことをすればよいのでしょうか。
具体的には以下のような対処方法が考えられます。
以下で詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの借り換え
現在返済中の住宅ローンの金利が高い人は思い切って他の金融機関に借り換えを行いましょう。
より金利の低いローンに借り換えをすることによって、返済額を減らすことができます。
また、一部の金融機関や現在の借り入れ状況などによっては、借り換えによって返済期間を引き延ばすことができます。返済期間を延ばすことで、月々の返済負担を減らす効果が得られるでしょう。
ただし、返済期間を延長することで元金の返済を先送りすることとなり、総支払額は増える可能性がある点は注意が必要です。
家計が立ち直った後は、繰り上げ返済をして返済期間を再び短縮するなどのリカバリーが求められます。
一般的に、以下のようなケースでは住宅ローンの借り換えによるメリットが多いと言われています。
- 借り換え前後でローンの金利が1%以上低くなっている
- 残り返済期間が10年以上残っている
- ローンの残高が1000万円以上ある
それぞれ、どのような人があてはまるのか考えてみましょう。
①は、金利の高い金融機関から金利の低い金融機関に変えた場合に条件を満たすことが出来ます。
たとえば、10年以上前に借りた人や１０年固定金利など当初の固定期間が満了し金利が上がった人などが該当します。
また、借り入れした当時、収入状況が不安定な職業に就いていたり、他に借り入れがあって返済能力に不安があると判断され、金利の高い金融機関で住宅ローンを組んだ人などです。
残高が多く、残存期間が長い場合は借り換え前後の金利差が1％未満でも借り換えメリットが出るケースもあります。
②は、残り返済期間が10年以上残っていて、今後の返済期間が長期にわたる方です。
逆に、残りの返済期間が１０年をきっているような場合、金利が低くなったとしても借り換えにかかる諸費用を考慮するとメリットが出ないケースもあります。
実際にはシミュレーションをしてみないと判断がつきませんが、住宅ローンの借り換えは、残りの返済期間が長ければ長い人ほどメリットが出やすくなります。
③はローンの残高が1000万円以上の、残債を多く抱えている方です。
残高が多ければ多いほど利息の支払いがかさむため、借り換えによって金利を下げることができれば支払総額も大きく減らすことができます。
借り入れした金額が多く、一度も繰り上げ返済をしていないという人があてはまるでしょう。
これらの条件に当てはまる場合には、一度住宅ローンの借り換えを視野に入れても良いかもしれません。
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金融機関への相談
「給料が大幅に減った」「共働きができなくなった」
このような理由で経済状況が苦しく、住宅ローンをこれまで通り払っていける見込みが立たない場合には、返済が遅れる前に住宅ローンを組んでいる金融機関にその旨を伝えましょう。
その上で、返済計画の見直しを依頼します。
金融機関としても、滞納されて競売にかけるよりは長期にわたって返済をしてもらったほうが利益があるので、相談に応じてくれることが多いです。
具体的には以下のような内容を相談しましょう。
- 一定期間、月々の返済額を減らす
- ボーナス払いの中止または減額
- 返済期間の延長
- 一定期間元金の返済を据え置いてもらう
なお、元金の返済を据え置いてもらった場合にも利息だけは支払わなければならないので、その点に留意しましょう。
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保険適用ができないか確認
病気で収入が途絶え、住宅ローンの返済を続けていけないといった場合には、保険が適用される可能性があります。
住宅ローンを組む際、多くの金融機関では「団体信用生命保険」という保険への加入を義務付けています。
「団体信用生命保険」はローン名義人が死亡した場合に、保険金でその時点のローン残高が弁済され、以降の返済がなくなるものですが、死亡以外にも所定の高度障害あるいは身体障害に認定された場合も保険の適用対象です。
また、団体信用生命保険と併せて特定疾病保障のオプションをつけて契約した人や、「住宅ローン返済支援保険」という保険に加入した人は、保険金の支払い対象となっている可能性も考えられます。
まずは、現在の保険の加入状況とその適用範囲を確認しましょう。
不動産会社の仲介による家の売却
将来的に住宅ローンを支払っていける見込みがなく、現在の家に住み続けたい積極的な理由がない場合には、思い切って早い段階で売却してしまうことも考えましょう。
特に、離婚に伴う住宅ローンの返済不能の場合には、売ってしまったほうが夫婦の共有の財産の精算をできて後腐れないと考える方もいます。
まずは今の家がいくらくらいで売れるのかを知る必要があるので、不動産会社に不動産の無料査定をしてもらいましょう。
この時注意すべきことは、「同じ家でも不動産会社によって査定額は異なる」ということです。
不動産会社が変わると査定額が数百万単位で変わることも珍しくないので、不動産売却を検討する際には必ず複数の不動産会社で査定をしてもらいましょう。
自分で不動産会社を何社も見つけるのが手間だと感じる場合には、不動産の一括査定サービスの利用も検討しましょう。
すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。
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家を売ることを検討している方はこちらの記事も参考になります。
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任意売却
ここまでの手段は、いずれも住宅ローンを滞納する前に行える手段です。
すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合には、残念ながら上記の対策はとれません。
あるいは、上記の対策を講じても解決できなかった場合には、「任意売却」という方法で自宅を売却して手放すという選択肢があります。
任意売却は、住宅ローンの残高が不動産の売却価格を上回っていても行うことのできる不動産の売却方法で、住宅ローンの滞納者のみが行える住宅ローンの処理方法です。
競売になる前に金融機関と交渉して承認を得ることで行うことができます。
競売よりも家を高く売れる上、引っ越しなどの費用も受け取れる可能性があるので、競売になりそうな場合は早めに任意売却を金融機関に打診すべきです。
住宅ローンや担保などで多額の資金を調達して念願の家を購入しても、景気悪化や収入ダウン、急な多額の出費などで毎月の返済が滞ってしまうなど予想もしなかったことは十分に起こり得ます。そんな時、最悪な状況として思い浮かぶのが「競売」ではないでしょう[…]
任意売却の特徴
住宅ローンを既に滞納してしまった場合でも、競売か任意売却で家を売るという方法があります。
競売はとにかく債務者のデメリットが大きいので、特別な事情がないのであれば任意売却に向けて動いていきましょう。
以下では、任意売却の競売と比較した際のメリット・デメリットと、任意売却を適用する方法について詳しく解説しています。
任意売却のメリット
任意売却には、競売と比較した時に以下のようなメリットがあります。
- 裁判所の介入を受けずに自由に売ることができるので、競売より高く売れる
- 引越し費用・生活準備金をもらえる可能性がある
- 売却後も今の家に住み続けられる可能性がある
- 近隣の人に住宅ローンの延滞を知られずにすむ
裁判所の介入を受けずに自由に売ることができるので、競売より高く売れる
競売は裁判所が事務的に行うため売却価格が安くなりやすく、一般的には相場価格の6~7割ほどの価格での売却になると言われています。
一方、任意売却の場合には不動産会社が不動産の売却を請け負うので、市場価格に近い金額での売却が可能です。
住宅ローン残高から家の売却価格を差し引いた金額は債務として引き続きローンの名義人が支払う義務があるので、できるだけ高く売ったほうが良いのは明白です。
引越し費用・生活準備金をもらえる可能性がある
家を売却して退去するのであれば、引っ越しや生活の準備のために一定の資金が必要です。
競売の場合これらの資金が考慮されることはないので自分自身で用意する必要がでてきますが、任意売却の場合は引越し費用・生活準備金を家の売買代金とは別で不動産の買い主に用意してもらえる可能性があります。
売却後も今の家に住み続けられる可能性がある
競売の買い手は多くの場合リフォームして再販売をすることを計画をしている不動産事業者なので、債務者が住み続けられる余地はありません。
しかし、任意売却の場合には、「リースバック」といって不動産の買い主とあらかじめ賃貸借契約の交渉を行った上で売却することにより、今の家に住み続けることができます。
あくまで買い主が了承した場合のみとれる方法ですが、引っ越しをしたくない場合にはリースバックを視野に入れておきましょう。
近隣の人に住宅ローンの延滞を知られずにすむ
家を競売にかけるとなると、裁判所による現況調査の段階で近隣への聞き取り調査などが行われ、競売にかけられることが周囲に知れ渡ります。
任意売却の場合には、競売の申立て前であれば情報の拡散を最小限に抑えて不動産を売却することができます。
任意売却のデメリット
よいことばかりに思える任意売却ですが、あくまで返済不能となった場合に行う手段なので、以下のようなデメリットもあります。
- 「個人信用情報」に事故歴が残る
- 住宅ローンの保証人に影響が出る
- かならず承認をもらえるとは限らない
「個人信用情報」として履歴が残る
任意売却を行うための条件の一つに、「住宅ローンの返済を延滞していること」があります。
この住宅ローンの返済の滞納があった時点で個人信用情報へ延滞の記録は記載されていますので、任意売却を行う際には必ず個人信用情報にキズがつくということになります。
個人信用情報に延滞などの記録が残ると、クレジットカードを作れなくなったり、新たなローンを借りれなくなったりします。
ただし信用情報の延滞履歴は完済してからおおよそ5年程度で消えるので、これらのデメリットは一生涯というわけではありません。
住宅ローンの保証人に影響が出る
任意売却は「債務者がローンの返済不能状態である」と認定されてはじめて行うことができるので、ローン名義人本人の返済不能が認定された時点で保証人にも債務の返済が請求されます。
ただし債権者である金融機関によっては、任意売却後の残債について債務者が支払いを続けるかぎり保証人に返済の請求をしない場合もあります。
かならず任意売却の承認をもらえるとは限らない
任意売却には金融機関の承認が必ず必要になるほか、不動産が共有名義の場合にはそのすべての名義人の許可が必要になります。
任意売却は競売よりも多くの金額を回収できる見込みがあるので金融機関としてもメリットがありますが、すでに競売の手続きがすすんでしまっている場合には差し戻しは難しく、承認がおりない可能性も考えられます。
任意売却に切り替える方法
任意売却を行うためには、以下のような手順を踏む必要があります。
- 債権者の同意を得る
- 不動産会社に任意売却を依頼する
- 売却活動を開始する
①債権者の同意を得る
まずは、債権者である金融機関に任意売却について同意を得る必要があります。
このとき、売り主は売却金額などについて希望を言うことはできないので注意して下さい。
②不動産会社に任意売却を依頼する
金融機関から任意売却への同意をもらえたら、不動産会社に「任意売却」である旨を伝えて売却の依頼をします。
不動産会社は債権者である金融機関の希望売却額をもとに販売活動を行うことになります。
③売却活動を開始する
通常の不動産売却と同じ流れで不動産の購入希望者を募ります。
この際、ローン名義人は購入希望者の内見希望などには積極的に対応し、できるだけはやく成約するよう努めましょう。
期限内に売却が完了できないと、最終的には競売が行われてしまいます。
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住宅ローンを払えなくなった人の体験談
ここまでで、住宅ローンを払えなくなってしまった場合に取るべき手段を確認することができました。
以下では、実際に住宅ローンを払えなくなってしまった方の体験談を見ていきましょう。
ケース①夫の病による経済状況の悪化で住宅ローンが払えない……
ローン名義人：Aさん（60歳） 職業：経営者 年収：1500万円
連帯保証人：Aさんの奥さん（55歳） 職業：専業主婦 年収：なし
物件：新築一戸建て 購入価格：6500万円 うちローン5500万円 月々の返済額：22万円 返済年数：35年 金利：3.0%
Aさん一家は世帯主であるAさんが事業経営者として成功しており、広い家で裕福な生活を送っていました。
しかしローンを支払い始めて15年目にしてAさんが精神的な病にかかり、仕事を続けられなくなってしまいました。
これまで一家の収入はすべてAさんが稼いでいたので、Aさん一家の経済状況がまたたく間に悪化し、住宅ローンの支払いに困ったAさんの奥さんは自宅の一部を改装して小さな定食屋をはじめました。
定食屋はそれなりに繁盛しましたが、稼げる金額には限りがあり、ついには住宅ローン等の返済のために貯蓄を使い果たしてしまいました。
奥さんは督促状をもらって2ヶ月目に不動産のコンサルティング会社を訪ね、「今のままではローンを支払い続けられないこと」「できれば今の家に住み続けたいこと」を伝えました。
その後、奥さんはコンサルティング会社のすすめで「任意売却」を行うことに
当初、不動産査定の段階では、Aさん宅は3000万円の売却額が見込まれましたが、「今の家に住み続けたい」という奥さんの希望を叶えるために条件を少し下げて2500万円での任意売却を行いました。
その結果、ご近所で買い手が見つかり、買い手と奥さんの間で家賃7万円で賃貸借契約を結ぶこともできたので、Aさん一家は任意売却のあとも慣れ親しんだ家に住み続けています。
なお、結局300万円ほどの債務がAさん一家には残りましたが、金融機関と交渉をしたことで月々5000円ずつの返済のみでよいという条件で落ち着きました。
これは、任意売却とリースバックを成功させた好例といえるでしょう。
ケース②離婚でローンを払えなくなり、連帯債務者の元妻にも負債が……
ローン名義人：Bさん（40歳） 職業：電気工事業 年収：400万円
連帯保証人：Bさんの元奥さん（38歳） 職業：中小企業事務職 年収：400万円
物件：中古マンション 購入価格：3000万円 うちローン2500万円 月々の返済額：8万円 返済年数：30年 金利：1.0%
Bさんが住宅ローンの審査をうけた際、Bさんの年収だけでは審査に通らなかったため、ローンは夫婦の共同名義を選択し、ローン名義人はBさん、その連帯債務者をBさんの奥さんとして、Bさん一家は中古マンションを購入しました。
しかし、結婚して数年後、Bさんが浮気をしていたことが発覚し、奥さんが激怒。Bさん夫妻は離婚することとなり、住宅ローンはBさんが引き受けることに決まりました。
離婚して半年ほどたった頃、住宅ローンに加えて元奥様への養育費・慰謝料の支払いを行い、毎月ギリギリの生活を送っていたBさんはとうとう住宅ローンを滞納してしまいました。
そして滞納3ヶ月後、Bさんのもとに「期限の利益の喪失」の連絡が届きます。
Bさんはそこで慌てて銀行へ確認したところ、「一括での返済ができないのであれば競売になる」と告げられ、連帯債務者である元奥さんにも請求がいくことを知りました。
なんとかして元奥さんへの請求を避けたいBさんは不動産会社に相談し、任意売却でできるだけ債務を減らすことを決めます。
連帯債務者がいる場合、任意売却にはその連帯債務者の同意も必要なので、Bさんは元奥さんに連絡をとりました。
元奥さんは自身が破綻した住宅ローンの債務者であることに信じられないという反応を見せましたが、最終的には納得した上で任意売却に同意。
その後Bさん宅の任意売却は無事に成立し、Bさんと元奥さんの債務は200万円まで減少しました。
このとき、Bさんはすでに度重なる借金などで首がまわらない状態に陥っており、自己破産をすることになったため、残債については元奥さんが月々1万円ずつ返済していくことになりました。
離婚に伴う住宅ローンの返済不能では、このように現在住んでいない家でも債務が発生する場合があるので、離婚の際には住宅ローンの名義人・債務者についてはしっかり確認する必要があります。
払えなくなる前に不動産会社に相談してみよう
住宅ローンの滞納は、非常に大変な出来事です。
信用情報に傷がついてしまううえ、家を追い出されて手元に債務のみが残ってしまうことも十分考えられます。
そのような状況を避けるため重要なのは、住宅ローンを払えなくなる見込みができた段階ではやめに対処をはじめることです。
その際の相談相手として、不動産会社も考えられます。
不動産会社は不動産取引のエキスパートのため、住宅ローンの返済に不安がある場合にどうすればよいのかについても詳しい知識をもっています。
まずは今の家がいくらで売れそうなのかを一括査定で調べた上で、売却やそのほかの住宅ローンの処理方法について相談してみるのもよいかもしれません。
あなたの不動産の
記事のおさらい
住宅ローンを滞納して何ヶ月で金融事故記録が残る？
家を競売にかけられるのは住宅ローンを滞納して何ヶ月目？
住宅ローンを滞納して6～8ヶ月目に裁判所から競売決定通知が届きます。詳しくは住宅ローンを払えないとどうなるのかをご覧ください。
住宅ローンを払えなくなったときはどうすればいい？
住宅ローンを払えなくなった時は、主に以下のような対応が考えられます。詳しくは住宅ローンを払えない時の対処法をご覧下さい。
- 住宅ローンの借り換え
- 金融機関への相談
- 任意売却
