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家の売却時に住宅ローンを一括返済できない時の対処法と注意点

  • 更新日:2024年1月12日
家の売却時に住宅ローンを一括返済できない時の対処法と注意点

家の住宅ローンが残っていても、「家を売りたい」「家を住み替えたい」と考える方はいるのではないでしょうか。

手持ちの資金や家の売却代金では一括返済できないという方も多くいると思います。

ですが、住宅ローンを一括返済できなくても家を売却することは可能です。

この記事では家の売却時に住宅ローンを一括返済できない時の対処法を紹介します。

注意点も合わせて解説していくのでぜひ参考にしてください。

家の売却時に住宅ローンを一括返済できない時は別の方法で対処する

基本的には、住宅ローンが残っている状態では家を売却することはできないので、家を売却するまでに完済しておくか、家の売却代金を使って一括返済する必要があります。

家を売却するには抵当権を抹消することが前提であり、抵当権を抹消するには住宅ローンを一括返済しなければなりません。

抵当権とは、家の購入時に住宅ローンを組む際に融資先の金融機関によって設定される権利のことです。

もし住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使して家を強制的に売却(競売)して借入金を回収できます。

抵当権がついたままでは買主は見つかりにくいので、家を売却するには抵当権を外すために住宅ローンを完済させる必要があるのです。

家の売却代金がローンの残債を下回り、家を売却しても住宅ローンが残ってしまう「オーバーローン」の場合でも、自己資金と家の売却代金を合わせて一括返済すれば問題なく家の売却が行えます。

ですが、自己資金がない場合でも、別の方法で対処して住宅ローンを完済すれば家を売却できます。

次の章からは対処法について解説していきます。

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家の売却代金で住宅ローンを返済できない時の対処法

家の売却代金で住宅ローンを返済できない時は以下2つの対処法でローンを完済させます。

それぞれの対処法について詳しく解説します。

  1. 住み替えローンを利用する
  2. 任意売却を行う

対処法①住み替えローンを利用する

住み替えローンは、住宅ローンの残債分を新しいローンに上乗せして借り入れることができるローンです。

引っ越しや転勤などで家を住み替える場合は、住み替えローンを利用すれば住宅ローンを一括返済できます。

住み替えローン利用までの流れ

住み替えローンを利用する時の流れです。

  1. 住宅ローンの残債を確認する
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 住み替えローンを扱っている金融機関を探して審査を受ける

まずは売却する家の住宅ローンの残債がどれくらいあるのか確認し、その後不動産会社に家がいくらで売却できそうか見積りを出してもらいます。

この時、家の売却にかかる費用や税金の確認もしておきましょう。

住み替えローンを扱っている金融機関の審査に通り融資を受けたら、住宅ローンの残債を一括返済して新居の購入へと進みます。

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンを利用するメリットとデメリットを紹介します。

メリットデメリット
  • 自己資金が無くても住み替え可能
  • 二重ローンを組まなくてよい
  • 金利が高い
  • 審査が厳しい

住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債分を新居の購入資金と合わせて借り入れられます。

そのため、自己資金がなくても住み替えが可能です。

ですが、金利が高いので審査も厳しく、過去のクレジットカードの返済状況なども審査に影響するので注意が必要です。

住み替えローン利用時の注意点

住み替えローンを利用する時にもいくつか注意点があるので紹介します。

  • 高額な借り入れになる
  • 住み替え以外の目的で利用できない

住み替えローンは家の住み替えが目的の人に向けた方法であり、住み替え以外の使途で借り入れることはできません。

また、新居の費用よりも多く借り入れることになるため、自身の返済能力や返済プランなどをきちんと考えた上で利用を検討しましょう。

対処法②任意売却を行う

住宅ローンの残債を家の売却代金で一括返済できず、自己資金も用意できない時に行うのが任意売却という方法です。

任意売却では、家を売却する許可を金融機関から得る必要があり、売却価格は金融機関が決定します。

任意売却の流れ

任意売却の大きな流れです。

  1. 金融機関から督促状が届く
  2. 不動産会社に相談する
  3. 金融機関に交渉して許可を得る
  4. 家の売却

不動産会社に任意売却について相談し、家の査定を依頼します。

査定で出た売却価格で金融機関に交渉し、許可を得られたら任意売却へと進みます。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

メリットデメリット
  • 通常の売却方法で売却できる
  • 競売より高く売却できる可能性がある
  • 残債を分割返済できる
  • 金融機関や連帯保証人の許可が必要
  • 個人の信用情報に傷が付く
  • 売却できなければ競売にかけられる

任意売却は通常の売却方法で家を売却できるので、競売よりの高く売却できる可能性があります。

競売物件として売りに出されることもなく、周囲に事情を知られずに売却を行えます。

一番のデメリットとしては、金融機関の信用情報に金融事故として数年間記載されてしまいます。

新しいローンを組めなくなったりクレジットカードを作れなくなるなど、リスクが伴うので注意しましょう。

任意売却時の注意点

任意売却する時、注意する必要がある点を2つ紹介します。

  • 任意売却後も返済義務がある
  • できるだけ早く手続きする

任意売却するか悩んでいる内に競売にかけられてしまう可能性も十分あるため、できるだけ早めに手続きを行いましょう。

住宅ローンの残債の返済が続くなど任意売却後にも注意すべき点があるので、任意売却する時はよく理解しておく必要があります。

まとめ

住宅ローンの残債を一括返済できなくても家の売却は可能ですが、売却方法によってはリスクやデメリットがあります。

不動産会社に相談してアドバイスをもらうなど、できるだけ早く対策を考える必要があると言えます。

不動産会社選びに迷ったら、すまいステップの一括査定の利用をおすすめします。

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記事のおさらい

家の売却時に住宅ローンを一括返済できない時はどうする?

住宅ローンの完済は必須なので別の方法で対処しましょう。詳しく知りたい方は家の売却時に住宅ローンを一括返済できない時は別の方法で対処するをご覧ください。

住宅ローンの返済がどうしてもできない時はどうする?

任意売却を検討しましょう。詳しくは対処法②任意売却を行うをご覧ください。

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