住宅ローン融資実行日はいつ?契約の流れや注意点について知る

住宅の購入には数千万円以上のお金がかかることが多く、ローンを組んで分割で返済することが一般的です。金額が大きい住宅ローンは人生でなん度も経験するものではないため、慣れない人は多く、利用する際に不安に思う人は多いでしょう。

特に融資実行日がいつかといった、細かい点まで理解できている人は多くはありません。不安を抱えやすい住宅ローンもポイントを押さえることで安心して使えるため、細部まで理解しておきましょう。

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住宅ローン融資実行日とは融資金額が口座に入金される日

まず知っておきたいのは、住宅ローンの融資実行日は、融資金額が口座に入金される日を示すということです。住宅ローンを組んだ日は単に契約日であり、融資実行日は文字通り融資が行われ、入金があった日を指すことは覚えておきましょう。

融資実行日は普通不動産の引き渡しと同日に設定されることが多く、これは引き渡された土地や建物を担保として設定できるようになるからです。住宅ローンでは土地や建物に抵当権を設定し、万が一支払いができなくなった場合にはそれらを競売にかけることで、返済額への充当を行います。

つまり、引き渡しが行われ、不動産の所有権が移動した時点でローンの抵当権が設定できることが、融資実行日と引き渡し日がイコールになる根拠といえるでしょう。

住宅ローンの融資実行日の根拠は担保が確保できるかどうかのため、例えば注文住宅やリフォームなどで組む際には、竣工日を融資実行日とできます。これは竣工した不動産に担保価値があるからであり、既存の住宅の売買とは融資実行日のタイミングが異なることは、頭に入れておきましょう。

住宅ローンが融資されるまでの流れ

実際に住宅ローンを利用する際に備えて、契約から融資までの一連の流れを確認しておきましょう。

  • 購入したい物件を探す
  • 住宅ローンを組む金融機関を探す
  • 金融機関の事前審査を受ける
  • 売買契約をする
  • 住宅ローンの本審査を申し込む
  • 住宅ローンの契約をする
  • 引き渡しと融資実行

複数のステップがあるため、それぞれ詳細部分まで確認しておくことが大切です。

購入したい物件を探す

そもそも住宅ローンとは住宅の購入時に利用するもののため、まずは購入する物件を探さなければなりません。ローンを組んで分割での返済が可能なため、自己資金を上回る物件も選択肢に入りますが、経済状況によって上限額は異なるため注意が必要です。

フラット35ではいくつか情報を入力することでローンのシミュレーションができますが、より簡易的に考えるなら年収の5倍程度を上限に予算を組むとよいでしょう。あらかじめ予算を決めておかないと、選んだ物件がローンを組んでも購入が難しい場合もあるため注意が必要です。

ローン組んで購入できる予算を設定することで物件の選択肢を絞り込むことができ、より効率的に物件探しができます。

参考:フラット35

住宅ローンを組む金融機関を探す

物件を見つけた後は、住宅ローンをどこで組むかを考える必要があります。金融機関でローンを組む際には、個人で申し込むか、不動産会社に提携する金融機関を紹介してもらうかのどちらかになります。

どちらの方法でも構いませんが、不動産会社に提携先を紹介してもらったほうが、金利が優遇されたり、各種手続きがスムーズに進められたりすることも多いでしょう。

もちろん、自分で探した金融機関のほうが条件がよいなら、そちらを利用しても構いません。金融機関によって金利や手続きの詳細、内容などは異なるため、複数比較してから選ぶことが大切です。

金融機関の事前審査を受ける

住宅ローンは申し込んでいきなり組めるわけではなく、事前に金融機関による審査を受けなければなりません。事前の審査は「事前審査」や「仮審査」と呼ばれ、3日程度から長くても1週間くらいで結果が出ます。

この時点で審査が下りない場合は、条件を下げるか別の金融機関を利用するなど、別の選択肢を考えなければなりません。

事前審査が行われるのは契約締結後にローンが下りず、支払いに困るという事態を起こさないためであり、いわば保険的に受ける審査と考えましょう。そのため、のちに本審査を受けなければなりません。

売買契約をする

事前審査の結果、住宅ローンが借りられる見込みがあるなら、購入希望の物件の売買契約を行います。売買契約では宅建士から重要事項の説明を受け、契約書に目を通してサインもします。サインをした後に契約内容の変更を申し出ると、規約違反に該当してペナルティが課せられることも多いため注意が必要です。

疑問点はサインする前に確認しておき、必要な事項は契約書に追加してもらってから、売買契約書にサインをしましょう。売買契約を結んだ後には、購入価格の一部を手付金として先に支払います。これは契約後の不履行を防ぐためであり、もし契約破棄をした場合には手付金は戻ってこないため注意しなければなりません。

売買契約は不動産会社で売主と買主が集まり、双方の合意をもって行うことが多いですが、それぞれの都合がつかない場合は、担当者が契約書を両者の自宅まで持ってきてそれぞれ契約を行う、持ち回り形式を採用することもあります。

住宅ローンの本審査を申し込む

事前審査を通過したあとで、住宅ローンの本審査の申し込みを行います。申し込みのタイミングは売買契約締結後になることが多いですが、審査には10日から長くて2週間程度かかることも多いため、早めに動き出しておくことも大切です。

特に契約から引き渡しまでの期間が短い場合は、本審査の申し込みをよりタイトなスケジュールで行わなければなりません。契約内容によって契約の締結から引き渡しまでの期間は異なりますが、基本的には1カ月程度開くことが多いため、契約締結後に本審査の申し込みでも十分に間に合います。

ただし、事前審査に通ったとしても、本審査で落ちるケースはあるため、最悪の場合も想定して資金の調達案も考えておくことが大切です。

住宅ローンの契約をする

本審査が完了し、ローンが下りると決定した後に、住宅ローンの契約を行います。本審査に通るだけでは住宅ローンを組む権利を獲得しただけに過ぎず、実際に融資を受けるには契約を結ばなければならないため、ここまで忘れずに行いましょう。

住宅ローンの契約は、該当する金融機関の窓口で行われることが普通です。基本的には平日に行われるため、平日が仕事の人は時間を調整してスケジュールの都合をつけなければなりません。

また、住宅ローンは正式には金銭消費貸借契約と呼び、書面などではこのような文言で通知されることもあるため、これも覚えておきましょう。

引き渡しと融資実行

売買契約が完了し、ローン契約も締結した後は、引き渡し日を待って最後の手続きを完了させます。引き渡し日には手付金を除いた購入代金の残りを支払い、書類などの手続きを経て、引き渡しが完了となります。

口座への振り込みの確認や購入代金の支払いを行うため、引き渡しは司法書士同席のもと金融機関で行われることが基本です。各種契約内容を確認した後、登記に必要な書類を売主から受け取り、法務局にて所有移転登記を行います。

登記手続きは司法書士に代行してもらい、これが完了した時点で該当不動産の引き渡しが完了です。この時点から土地や建物には抵当権が設定されており、住宅ローンの担保になっていることは理解しておきましょう。

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リフォームや更地購入時の融資で知っておくべきこと

住宅ローンは新築の物件を購入する時だけではなく、建物のリフォームや更地を購入する際などにも適用可能です。ただし、これらの場合は融資の際のポイントが新築物件とは異なります。リフォームや更地購入時特有のポイントを知り、住宅ローンへの理解をさらに深めていきましょう。

ローン実行までに複数回支払いが生じる

リフォームや注文住宅の場合は竣工、つまり建物が完成した時点が融資実行日となることが多いですが、竣工までの間にいくつかの支払いをしなければなりません。例えば売買契約で土地を購入する際に手付金を支払い、引き渡しがあると代金の残債も支払います。

さらに建物の着工でも手付金の支払いが必要であり、基本構造が完成した上棟時に中間金の支払いが必要です。つまり、竣工するまでの金銭負担は自己資金で行う必要があり、一時的に費用を立て替えなければなりません。

最終的には融資によって金銭的な負担は補填されますが、それまでのつなぎとして自己負担が大きいことは理解しておきましょう。

つなぎ融資を利用する

竣工の融資実行日まで待てないのなら、つなぎ融資と組み、負担を軽減させる方法もあります。つなぎ融資の場合は、土地と建物のそれぞれでローンを組みます。ローンが2本になるため、手数料が高く、審査も厳しくなりやすいため注意が必要です。

また、つなぎ融資は金利が通常の住宅ローンよりも高くなっていることが多く、長期的に見ると支払総額は増えてしまいます。ただし、一時的な負担は軽減できるため、直近での自己負担を減らしたい人にはおすすめです。

つなぎ融資は先に土地代で融資を組み、建物の着工の手付金や中間金をこれで支払います。この時建物の費用でもローンを組んでいるため、竣工でき次第融資が実行され、2本目の支払いを受けられます。

土地先行融資という手段もある

つなぎ融資以外では、土地先行融資という方法を用いて、土地代の負担を減らす方法もあります。土地先行融資は、文字通り土地の購入代金分のローンを先に受けることであり、これで土地代金を精算し、のちに住宅ローンを組んで融資を受けます。

つなぎ融資では竣工までの建物にかかる金額を借りますが、土地先行融資は土地代を借りるという点が、最大の違いです。

つまり、土地先行融資だと着工の手付金や中間金は自己負担で支払わなければなりません。また、ローンを2回組むため事務手数料は単純に2倍になり、つなぎ融資と同じで、金利が高めに設定されていることも覚えておきましょう。

住宅ローンが融資されるまでの注意点

審査完了前や融資前にはいくつかの注意点があり、これが守れていないと融資が滞ったり、金銭的なトラブルを抱えてしまったりすることもあります。申し込みをしたからといって油断はできないため、細部まで注意を払い、問題なく融資実行日を迎えることが大切です。

住宅ローンが実施されるまでの諸費用を把握しておく

注文住宅やリフォーム、更地などでは住宅ローンの融資実行日までに複数の費用がかかりますが、これは新築や中古住宅を購入する場合でも同じです。既存の物件を購入する場合でも、次のような諸経費がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士手数料
  • 火災・地震などの保険料

印紙税は契約書に貼る印紙の代金であり、住宅ローンを締結する際に借入の金額に応じて支払わなければなりません。金額が上がるほどに印紙税も高くなり、例えば1,000~5,000万円までなら20,000円の印紙税が、5,000万円から1億円までなら60,000円の印紙税がかかります。

登録免許税は不動産の所有権移転登記を行う際の費用であり、令和3年3月31日までなら軽減税率が適用され、不動産価額の1.5%が費用となります。また、登記の手続きは司法書士に依頼することが多く、3~70,000円程度の費用がかかると考えましょう。

保険料は加入しないなら支払いは不要ですが、もしもの場合に備えて入っておくほうが無難です。会社やプランによっても異なりますが、大体数万円程度の出費と考えましょう。購入にかかる諸経費は以外に多く、10万円を超えることも少なくないため、ある程度自己資金は用意しておかなければなりません。

信用を傷つけるようなことはしない

住宅ローンに限らず、ローン契約は金融機関との信用のもとに成り立っています。審査ではお金を貸せる信頼に足る人物かどうかが見極められているため、信用を傷つけるような行動はやめましょう。例えばクレジットカードの支払いや携帯電話、その他公共料金の滞納などは、信頼を傷つけることに繋がります。

また、他でもローンを組んでいる場合は、滞りがないように支払う必要があり、少しでも滞納していると審査に悪影響を及ぼすこともあります。審査が厳しいところでは、レンタルビデオなど期限付きのものの返却が遅延しているだけでも、減点対象になりえるため注意が必要です。

各種契約や支払いの状況などは、履歴が残っていて細かく確認されるため、審査期間や融資実行日までの間も、信用を傷つけないよう注意して行動しなければなりません。

適用される金利を知っておく

住宅ローンでの返済額を考える際には金利を確認することが大切ですが、これは契約時点ではなくローンが実行される時点での金利をチェックしなければなりません。

金利は景気によって変動するため、契約日から変更になることも多く、実際に支払わなければならないのは、実行日に適用されている金利です。金利変動の可能性も考慮し、実行日時点でどれくらいになっているかも確認して、コストを正しく把握しておきましょう。

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