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住宅ローン控除を家を売却した年に受けるための条件を詳しく解説

  • 更新日:2022年6月15日
住宅ローン控除を家を売却した年に受けるための条件を詳しく解説

住宅ローンを組んでいると、毎年住宅ローン控除を受けられます。住宅ローン控除は節税効果が高いため、税金の負担を減らしたいなら、積極的に活用することがおすすめです。

住宅ローン控除はローン対象の家に住んでいる間に適用できる制度ですが、売却した年にも控除は受けられます。売却した年に住宅ローン控除を受ける方法や条件を知り、節税対策に役立てましょう。

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住宅ローン控除を売却した年に受けることは可能か

結論から言えば、家を売却した年に住宅ローン控除を受けることは可能です。ただし、売却した年に控除を受けるには、ある条件を満たさなければなりません。

どのようなケースだと売却した年に控除が受けられるのか、受けられない場合も含めて知っていきましょう。

不動産を売却して損失が出た場合は受けられる

不動産を売却して、損失が出た場合は、売却した年でも住宅ローン控除を受けられます。売却による利益の有無は、次の式で計算します。

  • 売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費

上記の式で計算して、マイナスになった場合は損失が発生しているため、売却した年でも控除が適用可能です。たとえば売却価格が1,000万円で、売却にかかった費用が100万円、不動産の取得費が1,000万円の場合は、マイナス100万円の損失が出ていることになります。

売却によって手元に現金が残る場合でも、売却にかかる費用や不動産取得費が多いと、損失が発生したことになる点は覚えておきましょう。

不動産売却して利益が出た場合は受けられない

売却価格が高額であり、利益が出た場合は住宅ローン控除は受けられません。売却価格から売却にかかった費用と、不動産の取得費を差し引き、プラスになると住宅ローン控除が適用できないと考えましょう。

たとえば売却価格が3,000万円で、売却にかかった費用が200万円、不動産の取得費が1,500万円の場合は、1,300万円の利益が出ていることになります。

ただし、利益が出ている場合は、3,000万円の特別控除を適用し、節税を図ることは可能です。また、所有期間が10年を超えているなら、軽減税率の特例を適用できるため、利益に課税される所得税や住民税は安くなります。

買い替えを前提としている場合は、利益に対する課税額の支払いを将来に繰り延べるマイホームの買い替え特例が適用できることもあり、各種控除や特例を使うことで節税は可能です。

土地の購入も条件を満たせば受けられる

土地を購入する場合でも、一定の条件を満たすことで、住宅ローン控除は適用できます。土地購入で住宅ローン控除を受けられる条件は、次の通りです。

  • 土地を取得してから2年以内に住宅ローンを利用して新築する
  • 宅地建物取引業者から建築条件付きの土地を購入する

上記2つのパターンのうち、いずれかに当てはまる場合は、土地の購入でも住宅ローン控除の適用が可能です。

住宅ローン控除を売却した年に受けるための主な必要要件

不動産を売却した年に住宅ローン控除を受けるには、次の要件を満たす必要があります。

  • 控除を受ける年の12月31日まで住んでいる
  • 床面積が40㎡以上の広さがある
  • 耐震基準と築年数を満たしている
  • 一定の期間内に3つの特例を受けていない

どのような要件があるのかを把握して、スムーズに住宅ローン控除を受けましょう。

控除を受ける年の12月31日まで住んでいる

住宅ローン控除を受けるには、控除を受ける年の12月31日まで、その家に住んでいなければなりません。また、自宅を取得してから6ヶ月以内に住み始めて、売却して12月31日まで住み続けるという両方の要件を満たす必要があります。

不動産は売買契約を締結してから引き渡しまでに1ヶ月程度の期間が開くことが多いため、年末に契約が成立すると、売却した年も控除を受けやすいです。

床面積が40㎡以上の広さがある

ローンを利用している住宅の床面積が、登記簿上で40㎡以上あることも、控除を受けるための要件です。規制緩和により床面積の条件は50㎡から40㎡に引き下げられました。

ただし、床面積が40㎡以上の要件を適用するには、年間の所得が1,000万円以下という条件付きであるため、所得の要件については注意が必要です。

耐震基準と築年数を満たしている

住宅ローン控除を受けるには、新耐震基準を満たしている必要があります。そのため、旧耐震基準で建築された家は、耐震補強工事などにより、新耐震基準を満たさなければなりません。

また、築年数も控除を受けるための条件であり、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は築25年以内、木造などの非耐火建築物は築20年以内であることも、控除を受ける条件です。

一定の期間内に3つの特例を受けていない

一定の期間内に、次の3つの特例を受けていないことも、住宅ローン控除を適用する要件の1つです。

  • 居住用財産の3,000万円の特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買い替え特例

3つの特例は、住宅ローンを利用した住宅に入居した年の、以前3年間に適用されていないこともローン控除を受ける要件となります。

また、入居した年の翌年や翌々年に、控除対象となる家やその他資産を売却して、いずれかの特例の適用を受けないことも、住宅ローン控除を受けるための要件です。

住宅ローンと併用できる特別控除の種類

住宅ローン控除は、一部の特別控除となら併用が可能です。

  • マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  • マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

どのような場合なら併用が可能なのかを知り、特別控除を上手に活用しましょう。

マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを売却して損失が出た場合は、損失分を他の所得と損益通算して、節税が可能です。また、売却による損失が大きい場合は、売却した年から以降3年間にわたって、損失を繰越控除できます。

損失が出た場合でも確定申告をすることで節税ができるため、売却した翌年は忘れずに確定申告をしましょう。

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い替えで損失が出た場合も、損益通算と繰越控除の特例を適用できます。買い替えの場合は、現在自分が住んでいる住宅、あるいは以前に住んでいた住宅で、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが条件です。

また、購入する不動産にも条件があり、前の家を売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を取得する必要があります。さらに新居の床面積が50㎡以上であり、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいることも条件です。

売却で損失が発生しているなら、その年に損益通算ができるだけではなく、損失が大きいなら売却した年から以降3年にわたって繰越控除が可能です。

不動産売却で利益が出た時の節税方法

不動産を売却して利益が出た場合は、利益に対して税金がかかります。課税される税金は、方法次第で節税が可能です。

  • 居住用財産3,000万円の特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • マイホームの買い替え特例

売却によって利益が発生すると、住宅ローン控除は適用できないため、他の特別控除や特例を受けて節税を図りましょう。

居住用財産3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合は、特定の条件を満たすことで売却による利益から、3,000万円の控除を受けられます。控除を受ける条件は、次の通りです。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

3,000万円の控除が受けられることで、大幅な節税が可能となり、場合によっては譲渡所得税が非課税になることもあるでしょう。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えた不動産を売却する場合は、譲渡所得税の税率が引き下げられます。

  • 6,000万円以下の部分:所得税10%+住民税4%
  • 6,000万円を超える部分:所得税15%+住民税5%

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除との併用が可能です。また、所有期間が5年を超えていると、所得税や住民税の税率は下がります。所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得に、5年以下だと短期譲渡所得になり、それぞれで税率が大きく異なることは覚えておきましょう。

  • 短期譲渡所得:所得税(復興特別所得税を含む)30.63%+住民税9%
  • 長期譲渡所得:所得税(復興特別所得税を含む)15.315%+住民税5%

節税を考えるなら、所有期間が最低でも5年を超えるのを待ち、さらに節税効果を高めたいなら10年を超えるまで売却を待つことがおすすめです。

マイホームの買い替え特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却すると、買い替え特例を適用して、売却時に課税される税金を将来に繰り延べることができます。また、買い替え特例は購入する新居にも条件があり、新居は建物の床面積が50㎡以上で、土地の面積が500㎡以下でなければなりません。

買い替え特例を適用すると、新居の購入額と売却価格を差し引いて納税を将来に繰り延べられますが、納税義務がなくなるわけではありません。購入した新居を売却する際には、繰り延べた分の税金を支払わなければならないことは理解しておきましょう。

住宅ローンがある人が不動産売却をするときのポイント

住宅ローンのある人が不動産売却をするなら、覚えておきたいポイントが3つあります。

  • 事前に査定を依頼してだいたいの売却価格を知っておく
  • 住み替えローンを利用する
  • 不動産買取を検討する

ポイントを把握して、ローン返済途中の売却を上手に行いましょう。

事前に査定を依頼してだいたいの売却価格を知っておく

ローン返済途中の不動産を売却するなら、事前に査定を依頼して、だいたいの売却価格を知っておくことが大切です。住宅ローンの返済途中で売却するには、売却価格や自己資金を利用して、一括返済しなければなりません。

そのため、査定を受けておおよその売却価格を知っておくことで、ローンの完済が可能なのかが判断しやすくなります。売却価格の目安を持つためには、複数社から査定を受けて、各社が提示する査定額を比較しておくことが大切です。

一括査定サイトのすまいステップなら、一度の登録で複数社から査定を受けられます。効率的に査定額の比較ができるため、売却価格の目安が立てやすいことに加えて、好条件で売却できる不動産会社を見つけやすいです。

住み替えローンを利用する

売却価格でローンを完済できない場合や、住み替え後の資金繰りに不安がある場合は、住み替えローンを利用することもおすすめです。

住み替えローンを利用することで、新居の購入費用を捻出できるだけではなく、前の家のローン残債分も融資を受けられます。

そのため、住み替えローンの融資を受け、残っている住宅ローンを完済して前の家を売却することも可能です。ただし、住み替えローンは審査が厳しくなりやすいため、誰でも利用できるとは限りません。また、借入額が増えるため、新居購入後のローン返済が苦しくなる場合もあることは理解しておきましょう。

不動産買取を検討する

売却価格を明確にしてから売りたいなら、仲介ではなく不動産買取を検討してもよいでしょう。仲介による売却では、査定額によっておおよその売却価格がわかりますが、実際にいくらで売れるかは買主との交渉次第です。

そのため、査定額に問題はなくても、買主との交渉によって希望価格で売却できないこともあります。買取の場合は不動産会社が提示する査定額が、そのまま売却価格となります。

査定額でローン残債を返済できるなら、買取を利用したほうが確実に完済できる点はメリットです。ただし、仲介による売却と比較すると、買取は売却価格が下がりやすいです。

仲介による売却相場の70%から90%程度が買取価格の目安であるため、高額での売却が難しくなることは覚えておきましょう。

条件を満たせば売却した年に住宅ローン控除が受けられる

特定の条件を満たすことで、不動産を売却した年でも、住宅ローン控除は受けられます。住宅ローン控除を適用することで、大幅な節税が可能です。条件を満たしているなら積極的に活用することがおすすめです。

また、一部の特別控除や特例は、住宅ローン控除との併用もできます。併用できない特別控除や特例もあるため、併用の可否を確認し、制度を上手に使って賢く節税しましょう。

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