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土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

  • 更新日:2022年10月17日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

土地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。なかでも仲介手数料は、土地の売却価格にもよりますが、高額になることもあります。

売却で利益が出ると所得税や住民税の支払いがあり、そのほかにも手続きに関する支払いもあります。考えているよりも、多くの費用がかかる可能性があるので、事前にどれくらいかかるのか計算しておくとよいでしょう。ここでは、土地の売却時にかかる費用を知ることで、売却の際の参考にしてください。

土地売却の流れと注意点

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土地を売却する時にかかる費用

土地を売却するときには、さまざまな手数料がかかります。仲介手数料・抵当権抹消登記などがあります。また、状況に応じて測量をしたり、地盤調査をするとその費用も発生します。

土地売却で発生する主な費用を下の表でまとめてみました。

費用名費用支払時期
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税売買契約時もしくは決済後
印紙税1000円∼6万円

*売買価格1億円以下までの場合

移転登記時(所有権登記名義人等変更がある場合)
抵当権抹消費用1件の不動産につき1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)移転登記時
登録免許税1000円移転登記時(所有権登記名義人等変更がある場合)
ローン返済手数料5,000円~3万円ローン返済時
所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
確定申告後
住民税住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
確定申告後
測量費用35万円~測量実施後
解体費用100万円~解体後
地盤調査費用5万円前後調査後

上記の費用の中でも必ず発生する費用と、場合によって発生する費用の2つに分かれます。

次章からは2つの費用について詳しく見ていきましょう。

土地売却で必ず発生する費用

土地を売却すると仲介手数料印紙税の2つの費用は必ず発生します。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料です。土地売るときは、不動産業者に依頼して買主を見つけてもらうことが一般的なため、ほとんどの場合で発生する費用です。

仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常で行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用が請求されます。そして、その仲介手数料は法律で上限が決められています。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、土地の売却価格が1000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が1000万円の場合の仲介手数料
(1000万円×3%(税率)+6万円)+3.6万円(消費税)=39.6万円

※ただし、400万円以下の売却金額の場合、2018年1月1日から、売主から最大18万円を仲介手数料として受け取ることができるようになりました。これは、地方の「低廉な空き家」の売却の際などに適用されることがあります。

仲介手数料の早見表

不動産の売却価格応じて仲介手数料の上限を計算すると次のようになります。

売却価格仲介手数料(税込)
100万円55,000円
500万円231,000円
1,000万円396,000円
1,500万円561,000円
2,000万円726,000円
2,500万円891,000円
3,000万円1,056,000円
4,000万円1,386,000円
5,000万円1,716,000円
1億円3,366,000円

あくまで上限価格なので、上記の費用より仲介手数料を安く抑えることもできます。

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付けて消印をすることで、納税を果たしたことになります。

土地の売買契約が成立すると、不動産会社は売買契約書を作成します。そのときに、売却金額に合わせて収入印紙を貼り、消印しなければなりません

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え 500万円以下2000円1000円
500万円を超え 1,000万円以下1万円5000円
1,000万円を超え 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え 1億円以下6万円3万円
1億円を超え 5億円以下10万円6万円

平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された契約書は軽減措置が適用されます。契約金額に合わせた収入印紙を売買契約書に貼り消印することで、印紙税を納めることができます。なお、印紙を貼り忘れると、払うべき印紙税の3倍の過怠税が課せられます。

>土地売却でかかる税金に関する解説はこちら

土地売却で場合によって発生する費用

場合によって発生する費用は、所得税住民税抵当権抹消費用登録免許税測量費解体費用地盤調査費用があります。

所得税と住民税

土地を売却すると、利益が出る場合と損失がでる場合があります。売却で利益がでると、譲渡所得に所得税と住民税がかかります(まとめて譲渡所得税とも呼びます)。しかし、損失がでた場合には、税金はかかりません。この譲渡所得は売却価格によってかわってきます。

課税の対象となる譲渡所得は、「土地の売却価格」から「土地の購入時にかかった費用(取得費)」と「土地売却にかかった費用(譲渡費用)」を差し引けば求められます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
不動産の売却価格 – (取得費用 + 譲渡費用)

取得費には、購入したときの土地の代金、仲介手数料、登録免許税、印紙税、造成費用、測量費、解体費などを含めることができます。もし、取得費がわからない場合は、譲渡金額の5%で計算することもできます。

また、譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間が5年を超えているか否かで次のように変わります。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

上記税率に加えて、令和19年までの基準所得税額に対する、復興特別所得税2.1%がかかっています。このように、土地を売却すると、その売却金額により税金を支払わなければなりません。また、所有期間は売却した年の1月1日時点での期間になります。

また、譲渡所得が出た場合には、土地を売却した翌年2月中旬∼3月中旬に確定申告が必須です。忘れずに確定申告を行いましょう。

土地売却にかかる税金はどう決まる?相続した土地を売る場合の税額の決まり方や節税方法

登録免許税

土地を売却するときには、所有者移転登記をしなければならないのですが、この際、現住所と登記簿上の住所が異なると所有者移転登記をすることができません。

そのため、売主は現住所が登記簿上の住所と違うときには、住所の変更登記をする必要があります。この際の登録免許税は不動産1件につき、1000円かかります。因みに所有権移転登記の費用は買主が負担します。

抵当権抹消費用

家を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入していると思います。家を売却するとき、この住宅ローンが残っていると、金融機関が抵当権を設定したままになっていて、売却することができません。売主は住宅ローンの残債務を全額繰上返済し、抵当権を抹消してから売却することができます。

この抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円となります。戸建ての住宅なら、土地を1筆と建物を1戸で、2,000円となります。抵当権抹消登記や住所変更登記などは、自分でも行うことができますが、スムーズに手続きを進めるなら、司法書士に依頼するとよいでしょう。

測量費用

土地を売却するときには確定測量を行い、測量図を付けている方が売却しやすいです。測量は、売却の際の測量図には現況図が必要なために行います。また、現在の土地の面積や隣接する土地との境界線を確認するためにも行います。不動産登記簿された時点と、現在の状況が異なっていることがあるため、その場合には、売却前に測量するのがよいでしょう。

測量図にはいくつか種類があり、隣接するすべての土地と道路の所有者立ち合いのもとに、境界確認及び民間査定を行って作成された「確定測量図」と、土地の登記記録に付随して法務局で取得できる、地積測量図があります。また、「現況測量図」には2種類あって、境界線確認なしで作成された「現況測量図」、民有地のみ隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って、作成された「現況測量図」があります。
官民査定省略の現況測量費用の相場は、目安として35万円~、また、官民立ち合いありの確定測量図の作成になると、60万円~かかります(境界となる隣接地の筆数等により金額は異なります)。測量費の負担は一般的に売主ですが、土地の商品価値を高めるためにも測量は必要です。

古家の解体費用

古家を解体して、更地として売却する場合には解体費用が必要です。

解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。木造、鉄骨、鉄筋コンクリートと頑丈さが異なり廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になります。

なお、アスベストが含有されている建物の場合は別途費用がかかります。

主な坪数ごとの解体費用は以下の通りです。

構造木造鉄筋コンクリート
坪単価2.5~6万円3.5~7万円
20坪50万~120万円70万~140万円
30坪75万~180万105万~210万円
50坪125万~300万175万~350万円
100坪250万~600万350万~700万円

地盤調査費用

土地は日常的な買い物と違い、特に高額の買い物になります。買った土地はその後、長く所有する財産となります。
そのため、土地の購入のときには、その土地の資産価値を下げるような原因がないかを調べます。

仮に、購入後の調査で地盤の状況が悪いとわかれば、建物を建築する前に地盤改良工事をしなければなりません。
余計な出費や建築までの期間が空くのを避けるため、「地盤調査済み」を条件に物件を探す買主が増えています。

スクリューウエイト貫入試験
(スウェーデン式サウンディング試験)
主に2~3階建て、戸建てを立てる前に実施する。
地下10メートルを調査できる。

個人が建てる住居の土地の地盤調査には、主に上記のものが使われます。

費用は5万円前後で、半日程度で調査は終わります。

ただし、その土地の広さや状況によっては高額になるため、調査が必要かどうかは不動産会社に相談するとよいでしょう。

土地売却でかかる費用を抑える方法

この章では土地売却でかかる費用を抑える方法について解説しています。

税金を控除できる特例を利用する

土地の売却益に課税される譲渡所得税は利用可能な特例があれば控除できます。
具体的には譲与所得から控除金額を差し引くことで、課税金額を減少させることができます。

適用要件と控除額は特例によって異なるので、自分が適用できるものがないか調べてみましょう。代表的な控除として以下が挙げられます。

▼居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除

自分が住んでいた土地を売却する場合、3000万円控除を利用できる可能性があります。
具体的な要件は以下になります。

<適用要件>

  • 自分が住んでいた土地を売却している
    • (別荘や賃貸用の家、仮住まい用の住宅に使用していた土地は不可)
  • 家屋の取り壊しから1年以内に土地の売買契約が結ばれている
    • かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却される
    • 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途(貸駐車場など)に使用していない
  • 災害によって家屋を滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却される
  • 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人(法人含む)ではない
  • 売った年の前年・前々年に以下の特例の適用を受けていない
    • 同じ特例(ただし相続空き家を売却した場合に適用される3000万円特別控除は除く)
    • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
    • マイホーム買い換えによる特例
    • その他土地収用による控除などの特例
    • 住宅ローン控除の併用も不可

国税庁|マイホームを売ったときの特例

▼被相続人の居住用財産に(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家が建っている、または建っていた土地の場合、3000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
具体的な要件は以下になります。

<適用要件>

  • 相続の開始直前まで土地に建っている家に被相続人が1人で住んでいた
    • 被相続人が直前に老人ホームなどに入所していた場合も被相続人が居住していたとして認められます
  • 被相続人から相続・遺贈によって取得した家屋を取り壊した土地の売却である
    • 取り壊した家屋について、相続から取り壊し時までに居住の用に供されていたり、貸家など貸付けや事業の用に供されていない
    • 土地について、相続時から売却時までに居住の用または事業の用、貸付けの用(駐車場などして貸している)に供されていたことがない
  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却であること
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却されること
  • 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人(法人含む)でない
  • 売却価格が1億円以下である
  • 売却した土地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていない

国税庁|被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

仲介手数料を値引く

仲介手数料は、買主と売主ともに1つの不動産会社が取り扱っている場合は値引きしてくれる場合があります。このようなケースのときは、不動産会社は売主、買主どちらからも仲介手数料を受け取ることができるため、値引き交渉の余地はあります。
しかし、仲介手数料は不動産を売却する際の大切な営業活動費です。無理な値段交渉をすると、売却時の営業活動にも影響しかねないので、状況を見ながら交渉するようにしましょう。

印紙を忘れず貼り付ける

売買契約書には、その不動産の売却金額に合わせて収入印紙を貼って、印紙税を納めなければなりません。このとき、収入印紙を貼り忘れると、納めるべき印紙税に過怠税が課せられてしまいます。過怠税は支払うべきだった印紙代の3倍になります。貼り忘れに注意しましょう。

税金や保険料を払い戻す

固定資産税と都市計画税、火災保険料は場合によって払い戻し可能です。

固定資産税や都市計画税の決済日までの日割計算で清算された税金が、買主との清算により戻ってくるのが不動産取引の慣習です。固定資産税と都市計画税は1月1日時点の所有者に納税義務があり、すでに1年分支払い済みになっている分については、買主との日割清算により返還されます。

また、火災保険料も保険契約内容次第で、解約した時点までの支払い分を残し、未経過分は返還されることもあります。そして、ローンの保証料も金額は契約に応じて変わりますが、一括返済後の期間分は返還されます。このように戻ってくる費用もありますので、必ず確認しましょう。

土地売却で手取り額を増やすコツ

この章では、土地売却にかかる費用を抑えて手取り額を増やすために、土地を高く売るコツを紹介します。
また末尾に手取り額を大まかに見積もれるシミュレーションツールを掲載しておりますので、最後にいくらになりそうか計算してみてください。

①複数社から土地の査定を受ける

土地の査定の依頼は、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう

不動産会社の査定金額は、土地の売り出し価格を決める大きな材料になります。

すまリス
査定金額は、その不動産会社が「おおむね3ヶ月以内に売却が見込める金額」であることが一般的だよ。

しかしながら、土地の査定額は、不動産会社によって100万円単位で金額が変わってしまうケースは珍しくありません。
会社ごとに、得意な物件やエリアが異なるからです。1社からしか査定を受けないことで、より高値で売却できる機会を失ってしまったら、もったいないですよね。ぜひ、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を比較してから、売却を任せる不動産会社を決めましょう

>不動産会社がみる土地査定の評価ポイントに関する詳細はこちら

②周辺エリアにおける土地の買取実績が豊富な業者を選ぶ

業者が周辺エリアにおいて土地売却の実績があるかは確認しましょう。そのエリアにおける相場動向や売却ノウハウを熟知していなければ売却で実績を出すことは難しいためです。周辺エリアにおける売却実績は、買取業者がそのエリアにおける実力を、どれほど有しているかを知れます。

③値引き交渉を前提に売り出す

価格交渉による値下げを考慮した売り出し価格を設定するのも、土地を高く売るためのポイントです。土地の実際の成約価格を売り出し価格と比べると、平均して90~95%程度の価格になっています

不動産の売却では、値下げ交渉はよく行われており、また一度売り出した価格をつり上げることはできません。早く売りたい場合には周辺の販売価格よりも安価に売り出すのも1つの手ですが、いくらで売り出すにしても買主が値下げ交渉をしてくる可能性はあります。
十分な利益を確保できるように、売り出し価格は慎重に設定する必要があります。

すまリス
売り出し価格を考えるときは、希望価格(上限値)と、この金額以下では売れないという最低額(下限値)を決めておこう!

不動産会社の査定額から、あまりにかけ離れた金額では成約が難しくなってしまいますが、買い手からの値下げ交渉があることや、売り出してからも価格を変更できることを念頭に、売り出し価格を決めましょう

そして、値下げをする場合は、最終的な売却価格が下限値を下回らないように気をつけましょう。

④実際に手取り額をシミュレーションしてみよう

以下のシミュレーションツールでは売却後の手取り額を大まかに計算できますので、活用してみてください。

>土地をできるだけ高く・早く売却するコツについての詳細はこちら

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土地を売却するときには不動産選びが大切です。
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