土地売却に費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

土地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。なかでも仲介手数料は、土地の売却価格にもよりますが、高額になることもあります。

売却で利益が出ると所得税や住民税の支払いがあり、そのほかにも手続きに関する支払いもあります。考えているよりも、多くの費用がかかる可能性があるので、事前にどれくらいかかるのか計算しておくとよいでしょう。ここでは、土地の売却時にかかる費用を知ることで、売却の際の参考にしてください。

土地を売却する時にかかる費用

土地を売却するときには、さまざまな手数料がかかります。仲介手数料抵当権抹消登記などがあります。また、状況に応じて測量をしたり、地質調査をするとその費用も発生します。

土地売却で発生する主な費用を下の表でまとめてみました。

費用名費用支払時期
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税売買契約時と決済後
印紙税1000円∼6万円売買契約書の作成時
抵当権抹消費用1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)移転登記時
登録免許税1000円土地の所有権を変更時
ローン返済手数料5,000円~3万円ローン返済時
譲渡所得税所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
確定申告後
住民税住民税額(短期) = 売却益 × 9%
住民税額(長期) = 売却益 × 5%
確定申告後
測量費用50~80万円測量実施後
解体費用100~300万円解体後
地質調査費用20~30万円調査後

上記の費用の中でも必ず発生する費用と場合によって発生する費用の2つに分かれます。

次章からは2つの費用について詳しく見ていきましょう。

土地売却で必ず発生する費用

土地を売却すると仲介手数料印紙税の2つの費用は必ず発生します。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料です。土地売るときは、不動産業者に依頼して買主を見つけてもらうことが一般的なため、ほとんどの場合で発生する費用です。

仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常で行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用が請求されます。そして、その仲介手数料は法律で上限が決められています。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、土地の売却価格が1000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(1000万円×3%(税率)+6万円)+9.6万円(消費税)=45.6万円

※ただし、400万円以下の売却金額の場合、2018年1月1日から、売主から最大18万円を仲介手数料として受け取ることができるようになりました。これは、地方の「低廉な空き家」の売却の際などに適用されることがあります。

仲介手数料の早見表

不動産の売却価格応じて仲介手数料の上限を計算すると次のようになります。

売却価格仲介手数料(税込)
100万円54,000円
400万円194,400円
1,000万円388,800円
2,000万円712,800円
3,000万円1,036,800円
4,000万円1,360,800円
5,000万円1,684,800円
1億円3,304,800円

あくまで上限価格なので、上記の費用より仲介手数料を安く抑えることもできます。

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

土地の売買契約が成立すると、不動産会社は売買契約書を作成します。そのときに、売却金額に合わせて収入印紙を貼り、消印しなければなりません

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え 500万円以下1000円500円
500万円を超え 1,000万円以下5000円1000円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円5000円
5,000万円を超え 1億円以下6万円3万円
1億円を超え 5億円以下10万円6万円

平成26年4月1日から平成32年3月31日までに作成された契約書は軽減措置が適用されます。契約金額に合わせた収入印紙を売買契約書に貼り消印することで、印紙税を納めることができます。なお、印紙を貼り忘れると、払うべき印紙税の3倍の過怠税が課せられます。

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土地売却で場合によって発生する費用

場合によって発生する費用は、譲渡所得税住民税抵当権抹消費用登録免許税測量費解体費用地質調査費用があります。

譲渡所得税と住民税

土地を売却すると、利益が出る場合と損失がでる場合があります。売却で利益がでると、譲渡所得に所得税と住民税がかかります。しかし、損失がでた場合には、税金はかかりません。この譲渡所得は売却価格によってかわってきます。

課税の対象となる譲渡所得は、「土地の売却価格」から「土地の購入時にかかった費用(取得費)」と「土地売却にかかった費用(譲渡費用)」を差し引けば求められます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

取得費には、購入したときの土地の代金、仲介手数料、登録免許税、印紙税、造成費用、測量費、解体費などを含めることができます。もし、取得費がわからない場合は、譲渡金額の5%で計算することもできます。

また、譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間が5年を超えているか否かで次のように変わります。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

記に加えて、平成49年までは基準所得税額に対して、復興特別所得税2.1%がかかります。このように、土地を売却すると、その売却金額により税金を支払わなければなりません。また、所有期間は売却した年の1月1日時点での期間になります。

また、譲渡所得が出た場合には、土地を売却した翌年2月中旬∼3月中旬に確定申告が必須です。忘れずに確定申告を行いましょう。

登記にかかる登録免許税

土地を売却するときには、所有者移転登記をしなければならないのですが、この際、現住所と登記簿上の住所が異なると所有者移転登記をすることができません。

そのため、売主は現住所が登記簿上の住所と違うときには、住所の変更登記をする必要があります。この際の登録免許税は不動産1件につき、1000円かかります。因みに所有者移転登記の費用は買主が負担します。

抵当権抹消登記をする

家を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入していると思います。家を売却するとき、この住宅ローンが残っていると、金融機関が抵当権を設定したままになっていて、売却することができません。売主は住宅ローンの残債を全額繰上返済し、抵当権を抹消してから売却することができます。

この抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円となります。戸建ての住宅なら、土地を1筆と建物を1戸で、2,000円となります。抵当権抹消登記や住所変更登記などは、自分でも行うことができますが、スムーズに手続きを進めるなら、司法書士に依頼するとよいでしょう。

売却のときには測量を行う

土地を売却するときには、その土地の測量を行い、測量図を付けている方が売却しやすいです。測量は、売却の際の測量図には現況図が必要なために行います。また、現在の土地の面積や隣接する土地との境界線を確認をするためにも行います。不動産登記簿の情報は、古く現在の状況とは異なっていることがあるため、その場合には、売却前に測量するのがよいでしょう。

測量図にはいくつか種類があり、隣接するすべての土地と道路の所有者立ち合いのもとに、境界確認及び民間査定を行って作成された「確定測量図」と、土地の登記記録に付随して法務局で取得できる、地積測量図があります。また、「現況測量図」には2種類あって、境界線確認なしで作成された「現況測量図」、民有地のみ隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って、作成された「現況測量図」があります。
官民査定省略の現況測量費用の相場は、35万円から45万円です。また、官民立ち合いありの確定測量図の作成になると、60万円から80万円かかります。土地の売却の際には、隣地とのトラブルを避けるためにも測量は必要です。

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古家の解体費用

古家を解体して、更地として売却する場合には解体費用が必要です。

解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。木造、鉄骨、鉄筋コンクリートと頑丈さが異なり廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になります。

主な坪数ごとの解体費用は以下の通りです。

構造木造鉄筋コンクリート
坪単価2.5~6万円3.5~7万円
20坪50万~120万円70万~140万円
30坪75万~180万105万~210万円
50坪125万~300万175万~350万円
100坪250万~600万350万~700万円

地質調査費用

土地は日常的な買い物と違い、特に高額の買い物になります。買った土地はその後、長く所有する財産となります。そのため、土地の購入のときには、その土地の資産価値を下げるような原因がないかを調べます。地質調査もその1つで、買主にとっては、土壌汚染や地盤の状態を知っておくことで、今後のトラブルを避けようとします。そのため、土地を売却する際には、地質調査が条件となっていることがあります。
仮に、土壌汚染があれば、売買契約自体が白紙になることもありますし、埋没物があると、建物を建てるときに撤去しなければなりません。そのような、余分な費用を避けるためにも、買主側としては地質調査を条件にすることが多くなっています。

スウェーデン式主に2~3階建て、戸建てを立てる前
サウンディング試験地下10メートルを調査できる

個人が建てる住居の土地の地質調査には、主に上記のものが使われます。

費用は20万円~30万円程度で、2、3日で調査は終わり結果報告まで2週間ほどかかります。ただし、その土地の広さによっては高額になるため、地質調査が必要かどうかは不動産会社に相談するとよいでしょう。

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土地の売却で無駄な費用を払わないために必要な知識

仲介手数料の値引き交渉をすることで、費用を抑えることができる場合があります。また、余計な費用を発生させないためにも、印紙の貼り忘れには注意しましょう。そして、税金や保険料の清算金のチェックも忘れずに行いましょう。

仲介手数料は値引きできる場合がある

仲介手数料は法律で上限額が定められています。通常、不動産会社はこの上限額いっぱいの仲介手数料を請求することが多いです。なぜなら、仲介手数料は不動産会社の大事な収入源であるからです。しかし、この仲介手数料は売主や買主にとって、土地の売却金額は高額になることが多いため、仲介手数料もかなりの金額になることが多いです。そのため、売主や買主にとっては、仲介手数料の負担は売却・購入費用の中でも大きな割合を占めます。したがって、売主や買主は少しでもこの負担を減らしたいのが実情です。

この仲介手数料は、状況によっては値引きしてくれる場合があります。買主、売主ともに1つの不動産会社が取り扱っている場合です。このようなケースのときは、不動産会社は売主、買主どちらからも仲介手数料を受け取ることができます。したがって、売主または、買主の仲介手数料を値引きしても、収入を得ることができるからです。また、新築物件の場合だと、売主は企業なので、不動産会社は必ず仲介手数料を受け取ることができます。この場合、買主に対して仲介不動産を値引く場合があります。
このように、ケースによっては仲介手数料を値引いてくれる場合があるので、状況を見ながら交渉してみましょう。しかし、仲介手数料は不動産を売却する際の大切な営業活動費です。無理な値段交渉をすると、売却のときの営業活動にも影響しかねないので注意しましょう。

どうしても仲介手数料を安くしたいなら、値引きをしても不動産会社が熱心に販売活動をしてくれる理由が必要です。例えば、不動産会社と媒介契約を締結する際に専属専任媒介契約を選んで「1社のみに仲介を依頼する」と意思表示をするのは有効な手段の1つです。

税金控除の特例を利用する

適用できる控除を調べて、確定申告することで節税することができます。土地売却時に利用できる代表的な特例は「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除」です。

この控除を適用するには、平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡しなければなりません。また、夫婦間、親子間などの血縁関係での売買ではないこと。相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有者移転外リースによる取引で取得した土地ではないこと。譲渡した土地について収用に関するほかの特例を受けていないことを条件に、1,000万円まで控除することができます。

その他にも場合によって利用できる税金を控除できる特例があるので、詳しくは知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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またこれらの税金特例を利用する場合は確定申告が必要です。忘れずに確定申告を行いましょう。

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印紙の貼り忘れに注意

売買契約書には、その不動産の売却金額に合わせて収入印紙を貼って、印紙税を納めなければなりません。このとき、収入印紙を貼り忘れると、納めるべきの印紙税に過怠税が課せられてしまいます。過怠税は支払うべきだった印紙代の3倍になります。貼り忘れに注意しましょう。また、売買契約の際の手付金の領収書にも収入印紙を貼る必要があるので、合わせて用意しておきましょう。

戻ってくる費用もある

まず、必ず戻ってくるものとしては、固定資産税や都市計画税の決済日までの月割計算で精算された税金が戻ってきます。固定資産税と都市計画税は年の初めに納付しているので、すでに1年分支払い済みになっている分を経過した月分を引いて返還されます。
また、火災保険料も解約した時点までの支払い分を残し、未経過分は返還されます。そして、ローンの保証料も金額は契約に応じて変わりますが、一括返済後の期間分は返還されます。このように戻ってくる費用もありますので、必ず確認しましょう。

・仲介手数料の値引き
・印紙の貼り忘れ注意
・税金や保険料の返還

土地の売却で手元に残るお金は増やそう

土地の売却にはたくさんの費用がかかることがわかりましたが、これを少しでも抑えるにはどのようにしたらよいのでしょうか。一番大きな費用である、仲介手数料は上記でも述べたとおり、両手仲介でのパターンや媒介契約の時点で交渉するなど、状況を見ながら値引き交渉をすることができます。また、売却の際の、抵当権抹消登記や住所変更登記などの登記の手続きを自分で行うことで、数万円費用を抑えることができます。
そして、一番重要なのは優れた不動産会社を見つけることです。不動産会社の売却活動次第で、売却価格は低くも高くもなります。また、不動産会社は得意分野があるため、あなたの土地の売却に合った不動産会社を選ぶ必要があります。

土地の売却が得意な不動産会社探しはすまいステップで

土地を売却すると、仲介手数料などかなり大きな額の費用がかかります。家を新しく買うためやそのたの資金のために売却している人も多いと思います。売却時の手数料は少しでも抑えることができたら、ほかの支払いにも充てることができるので助かりますよね。
土地を売却するときには不動産選びが大切です。不動産会社には得意分野があって、土地の売却を得意とする不動産会社を見つける必要があります。すまいステップなら無料の一括査定で最大4社まで査定を依頼することができます。全国の厳選された不動産会社の中からあなたの土地の売却にあった不動産会社が査定をだすので、より高値で売却できる不動産会社を見つけることができます。土地の売却ならすまいステップの一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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