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3000万円特別控除は土地のみの売却でも適用できる?適用要件から解説!

  • 更新日:2024年1月17日
3000万円特別控除は土地のみの売却でも適用できる?適用要件から解説!

居住用財産の3,000万円特別控除は、土地のみの場合って適用できるの?

居住用財産(自分が住んでいた家)を売却する場合、所有期間に関係なく課税譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

ただし、居住用財産を取り壊して更地にしている場合、「土地のみの場合に適用できるのか」気になりますよね。

本記事では、居住用財産の3,000万円控除は土地の場合でも適用できるのか、土地売却後に使えるその他の特別控除について解説しています。

居住用財産の3,000万円特別控除は土地のみでも適用できる?

結論からすると、「居住用財産」が建っていた土地であれば、更地の場合でも「居住用財産の3,000万円特別控除」は利用できます。

というのも、「居住用財産の3,000万円控除」には【家屋を取り壊した場合】と【家屋が滅失した場合】で適用要件が設定されているためです。

本章では「居住用財産」とされる不動産の条件や、利用にあたっての適用要件について解説しています。

居住用財産とされる不動産の条件

そもそも「居住用財産」とはどのような不動産を指すのでしょうか?

国税庁の公式HPにおける「マイホームを売ったときの特例」を参考にすると、以下の条件に該当する不動産は「居住用財産」と認定される可能性があります。

【居住用財産とされる不動産の条件】

  • 自分が住んでいる家屋、または以前住んでいた家屋が建っていた土地であること
  • 以前住んでいた家屋の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却できること
  • 家屋が以下の条件に該当しないこと
    • 本特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家屋
    • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
    • 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

上記をみると、別荘や投資用のマンション、有利な売却のために購入した家屋は「居住用財産」とはみなされないことがわかりますね。また、住まなくなってから3年ほど過ぎた空き家も「居住用財産」とはみなされなくなることがわかります。

「居住用財産」に該当する場合は、【家屋を取り壊している場合】と【家屋が滅失している場合】で適用要件がわかれています。以降ではそれを確認していきましょう。

家屋を取り壊している場合の適用要件

家屋を取り壊している場合、「解体から1年以内」や「住まなくなってから3年を経過する日に属する12月31日まで」等、適用のための売却期限があります。

【家屋を取り壊した場合の適用要件】

  • 家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約が締結される
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

参考|No.3302 マイホームを売ったときの特例

すまリス
解体から売却するまでの間に「事業目的で利用していない」ことがポイントだよ!

家屋が滅失している場合の適用要件

家屋を滅失している場合も、「住まなくなってから3年を経過する日に属する12月31日まで」等、適用のための売却期限があります。

【災害で家屋が滅失した場合の適用要件】

  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

参考|No.3302 マイホームを売ったときの特例

すまリス
住まなくなってから「3年を経過するまで」に売ることがポイントだね!

その他満たすことが必要な適用要件

「居住用財産の特例」を満たすためには、前述した内容だけでなく、その他以下の要件を全て満たす必要があります。

【その他満たすことが必要な適用要件】

  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
  • 売った年の前年および前々年に以下の特例を受けていないこと
    • 本特例(=居住用財産の3,000万円特別控除)
    • 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例
    • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
    • マイホームの買換えやマイホームの交換の特例
    • 収用等の場合の特別控除
    • 認定住宅新築等特別税額控除や住宅借入金等特別控除

参考|No.3302 マイホームを売ったときの特例

すまリス
「居住用財産」に該当したとしても、その他の要件を満たさないと特例は利用できないから注意だよ!
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3,000万円特別控除で土地売却の税金をいくら節税できる?

本章では土地を売却した場合、居住用財産の3,000万円控除でいくら節税できるか解説しています。

居住用財産の3,000万円特別控除を利用する場合、土地売却にかかる譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。

【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得税
=(譲渡所得 – 3,000万円)×税率
※課税金額となる譲渡所得から控除額の3,000万円を差し引いています

譲渡所得の計算式

譲渡所得は売却代金から譲渡費用(売却にかかった費用)と取得費(土地の購入にかかった費用)を差し引いて計算します。

【譲渡所得の計算式】
譲渡所得
= 売却代金 – 譲渡費用 – 取得費 
譲渡費用と取得費は以下が該当し、漏れなく計上することで譲渡所得を軽減できます。
譲渡費用
  • 売却にかかった仲介手数料
  • 売却のために負担した印紙税
  • 土地を売るために取り壊した際の解体費用
  • 土地の売却のために支払った測量費 etc
取得費
  • 土地の購入にかかった代金
  • 土地の取得のために支払った登録免許税
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費 etc

税率は所有期間によって決まる

譲渡所得税の税率は土地の所有期間によって異なります。具体的には所有期間が5年未満の場合と5年超えの場合で、税率はわけることができます。
所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超えの場合は「長期譲渡所得」と呼ばれ、それぞれ税率は以下になります。

▼短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

税率所有期間5年以下
(短期譲渡所得)
所有期間5年超
(長期譲渡所得)
所得税率30.63%15.315%
住民税率9%5%
合計税率39.63%20.315%
※所得税率には「復興特別所得税」として所得税額の2.1%相当が上乗せされています。「復興特別所得税」とは東日本大震災復興施策の資金確保を目的としており、令和19年12月31日までに売却した場合に課税されます。

3,000万円特別控除を利用する場合の税金の計算例

以下は3,000万円特別控除を利用する場合の税金の計算例です。

【3,000万円控除によって非課税になる場合】
売却代金:4,000万円
譲渡費用:500万円
取得費:2,000万円
控除額:3,000万円
上記の場合、譲渡所得は1,500万円で3,000万円を控除するとゼロになり、非課税となります。
【3,000万円控除によって節税できる場合】
売却代金:8,000万円
譲渡費用:500万円
取得費:4,000万円
控除額:3,000万円
所有期間:10年
上記の場合、譲渡所得は3,500万円で、特別控除を利用しない場合、税額は711万円となります。
ただし、3,000万円を控除すると譲渡所得は500万円となり、所有期間が10年なので長期譲渡所得の税率(20.315%)を掛け合わせ、税額は101万5千円です。
3,000万円控除を利用しない場合と比べると、609万5千円を節税できることがわかります。
みんなの不動産売却体験談

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3,000万円特別控除を申告する際に必要な書類

居住用財産の3,000万円特別控除を利用する場合は、複数の書類を揃えて確定申告時(土地を売却した翌年の2月~3月)に提出する必要があります。

必要な書類は下記のうち①②の2種類ですが、条件により③も必要になることがありますので注意しましょう。

【必要書類】

  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書 土地建物用)
  2. 住民票の写し※譲渡の日から2か月以上経過後の住民票の写し
  3. 譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の住所が異なる場合には戸籍附表の写しなど

3,000万円特別控除以外で土地売却時に使える特例一覧

「居住用財産の3,000万円特別控除」以外に受けられる可能性のある特例をフローチャートにまとめました。

下記のリンクからすぐに各控除や特例の詳細な説明をご覧になれます。

住んでいた土地の売却で受けられる税金控除・特例

土地の売却で受けられる税金控除

収用に伴う土地の売却で受けられる税金控除

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